臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度簡上字第五一九號
上 訴 人 甲○○代 理 人 丙○○被上訴人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年九月十五日本院台中簡易庭八十九年度中簡字第六九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、請求原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。
三、第一審（除確定部分外 ）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：茲引用原審判決書所載者外，補稱：上訴人甲○○與丙○○前向被上訴人乙○○承租門牌號碼為台中市○○路○○○號四樓之六（四一一號房）、之七（四一二號房）、之八（四一三號房）、之九（四一五號房）、之十（四一六號房）及之十二（四○一至四○五號房）等共十間套房（以下簡稱系爭房屋），依雙方所簽訂房屋租賃契約之期限為自八十二年十月一日起，至八十五年九月三十日止，租賃期間共計三年。然而於上訴人甲○○承租期間中，系爭套房有部分於八十三年十一月一日，即已因故遭被上訴人乙○○之債權人即台中市第一信用合作社，聲請鈞院民事執行處依法執行查封在案，並由鈞院於八十四年十二月十二日，以民事裁定除去租賃關係，且由臺中市第一信用合作社繳交大樓社區管理費，上訴人甲○○實際上使用系爭房屋之期間只有二十四個月，即自八十二年十月一日起至八十四年十月一日止，並共已支付租金新臺幣（下同）壹佰壹拾捌萬參仟柒佰伍拾元，另支付保證金（即押租金）壹拾伍萬元，合計壹佰參拾參萬參仟柒佰伍拾元。又承租時雙方曾簽訂契約約定得由承租人即上訴人甲○○花費貳佰萬元作為整修房屋費用，然而在契約未到期前系爭房屋即已被法院查封拍賣，導致上訴人甲○○遭受有重大之損失，上訴人甲○○就此受損之部分，依租賃契約第八條規定，本得訴請被上訴人負責理賠，詎上訴人對被上訴人非但未為如此請求，竟反遭被上訴人無端請求非租賃期間之租金，顯非公平，原審法院未能審酌及此，遽予准許被上訴人此部分之請求，即有欠當，應予撒銷，而另諭知如上訴聲明所示之判決。
參、證據：援用原審之立證方法，另提出台灣台中地方法院囑託查封登記函一份、台灣台中地方法院八十四年度執字第四八八六號民事裁定各一份、活期存款存摺影本二紙為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：引用原審判決書所載者，並補稱：房屋被查封後，上訴人即稱房屋被查封，不要付租金，因上訴人自八十三年十月份即未繳租金，被上訴人於八十三年十二月十三日有寄發存證信函予上訴人催告給付，上訴人未回覆，即可證明上訴人有積欠租金等語。
參、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人甲○○於八十二年四月一日，以上訴人丙○○為連帶保證人，向被上訴人承租坐落台中市○區○○段第一九六、一九七、一九八、一九八─一地號上，門牌號碼台中市○區○○路○○○號四樓之六（四一一號房）、之七（四一二號房）、之八（四一三號房）、之九（四一五號房）、之十（四一六號房）及之十二（四○一至四○五號房）共十間（以下簡稱系爭房屋），租期三年，約定租賃期間，自八十二年十月一日起，至八十五年九月三十日止，租金每月伍萬元，並自承租第二年起調加百分之五之租金，承租人如於終止租約或租約期滿不交還房屋之情形或其他違約之情形，應支付原告違約金並負連帶賠償責任。而系爭十間房屋，上訴人甲○○自八十三年十月一日起，至八十七年十一月三十日止；另系爭之七（四一二號）、之八（四一三號）、之九（四一五號）房自八十七年十二月一日起至八十八年十二月一日止，共積欠貳佰捌拾壹萬肆仟元之租金，迄未依約給付，為此原告曾於八十三年十二月十三日以台中郵局第六九六六號證信函，催告被告清償積欠之租金，履經原告催討，被告均不置理，致原告所有系爭房屋遭查封拍賣，是以依租賃及連帶保證法律關係，訴請被告連帶給付上開積欠之租金，及自起訴狀繕本送達之翌日起即八十九年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，與契約第六條所約定之違約金。
二、上訴人則以：上訴人甲○○於承租系爭房屋時共已繳付壹佰壹拾捌萬參仟柒佰伍拾元租金，及保證金壹拾伍萬元，詎因被上訴人於出租前向台中市第一信用合作社之高額抵押貸款，違約利息未付，遭債權人於八十三年間聲請法院查封，並除去租賃權，而由台中第一信用合作社繳納管理費用，上訴人甲○○實際上承租使用系爭房屋僅二十四個月，況且被上訴人於法院拍賣期間，轉賣系爭一間房屋予訴外人蘇廷芳使用，甲○○亦自八十三年十月起，將該部分租金轉支付蘇廷芳。
按系爭房屋第一年之租金為陸拾萬元，第二年應支付參拾肆萬元，上訴人甲○○承租時所交付之租金，乃綽綽有餘，又系爭房屋查封拍賣，致上訴人甲○○損失貳佰萬元之裝潢費用，其未向被上訴人訴請賠償，反遭被上訴人起訴請求租金，甚不合理等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人所主張上訴人甲○○邀同上訴人丙○○為連帶保證人，向其承租系爭房屋之事實，業據原告於原審提出房屋租賃契約書，台中郵局第六九六六號存證信函影本各一分為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真。又系爭房屋部分遭查封拍賣之事實，為兩造所不爭執，並經原審調閱本院強制執行處八十四年度執用第四八八六、四八八七、四八八八號、八十七年度執字第四一一八、四一一九號民執行卷核閱無訛，應屬真實。是本件兩造爭執所在為，系爭房屋之房屋租賃契約，其租期至何時終止，上訴人甲○○已給付租金至何時，是否應再行給付租金予被上訴人？經查：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定一方以租賃物，租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文，是於租賃關係存續中，承租人占有使用租賃物，自應依約給付租金予出租人。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者，亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。強制執行法第九十八條第一、二項定有明文。
１、系爭門牌號碼台中市○區○○路○○○號四樓之七號租賃物（四一二號房）於八十四年七月十四日，遭法院查封（執行名義為本院八十三年度拍字第一四六三號裁定，債務人為蘇廷芳），其拍賣公告上載明存有租賃權，拍定後不點交，本院執行處雖於八十四年十月三日裁定（八十四年度執字第四八八四號）除去系爭房屋之租賃關係，且於八十五年八月十四日，再為命債權人強制管理系爭房屋之裁定，惟上開二件民事裁定，均未送達於被上訴人，對被上訴人均不生效力，業經原審調閱本院八十四年度執字第四八八四號執行卷宗，查明無訛。是系爭租賃契約，自不因本院之除去租賃權裁定及強制執管理命令之作成而消滅，至八十五年九月三十日租約屆滿前，自仍繼續存在於被上訴人及上訴人甲○○間，應可認定。又經原審調閱本院八十七年度執字第四一一八號執行案件卷宗，其卷內所附八十七年五月四日查封筆錄，記載債權人陳稱房屋現狀為出租他人使用中，且該卷台中市第一信用合作社八十七年五月六日之呈報狀，亦載明房屋現況為被上訴人出租予上訴人甲○○作為福臨門飯店使用中，是上開房屋查封後至租賃期間屆滿之八十五年九月三十日前，仍由上訴人甲○○繼續使用一節，應堪認定。上訴人甲○○辯稱：其於查封後並未使用，不用付租云云，委無可採。是被上訴人主張上開房屋至八十五年九月三十日租期屆滿時，均由上訴人甲○○占有使用中，上訴人甲○○應付租至八十五年九月三十日，於法有據。
２、系爭之八號房租賃物（四一三號房）於八十四年七月十四日，遭法院查封（執行名義為本院八十三年度拍字第一四六四號裁定），其拍賣公告載明存有租賃權，拍定後不點交，本院執行處於八十四年十月三日裁定（八十四年度執字第四八八五號）除去租賃關係，並於八十五年十月九日，再命債權人強制管理系爭房屋，惟上開二裁定均未送達予被上訴人，對被上訴人並未生效力，業經原審調閱八十四年度執字第四八八五號執行卷，查明屬實。是系爭租賃契約，自不因本院之除去租賃權裁定及強制執管理命令之作成而消滅，至八十五年九月三十日租約屆滿前，自仍繼續存在於被上訴人及上訴人甲○○間，應可認定。又經原審調閱本院八十七年度執字第四一一九號執行案件卷宗，其卷內所附八十七年五月四日查封筆錄，記載債權人陳稱房屋現狀為出租他人使用中，且上開台中市第一信用合作社八十七年五月六日之呈報狀，亦載明房屋現況為被上訴人出租予上訴人甲○○作為福臨門飯店使用中，是上開房屋查封後至租賃期間屆滿之八十五年九月三十日前，仍由上訴人甲○○繼續使用一節，應堪認定。上訴人甲○○辯稱：其於查封後並未使用，不用付租云云，委無可採。是被上訴人主張上開房屋至八十五年九月三十日租期屆滿時，均由上訴人甲○○占有使用中，上訴人甲○○應付租至八十五年九月三十日，應屬可採。
３、系爭之十號房租賃物（四一六號房）於八十四年七月十四日遭法院查封（執行名義為本院八十三年度拍字第一四六六號裁定），其拍賣公告載明存有租賃權，拍定後不點交，雖本院執行處於八十四年十月三日裁定（八十四年度執字第四八八七號）除去租賃關係，並於八十五年十月八日，本院執行處再命債權人強制管理系爭房屋，但上開二裁定亦未送達予被上訴人，故對被上訴人均未生效力，然系爭房屋後於八十五年九月五日拍定，並由本院發放權利移轉證書予受讓人，業經原審法院調閱本院八十四年度執字第四八八七號執行卷宗，查明屬實。又依上述八十四年度執字第四八八七號執行卷宗內附之查封筆錄及拍賣公告，該房屋於查封及拍賣時，仍由上訴人甲○○繼續占有使用，是被上訴人主張上開房屋查封後至拍定核發權利移轉證書前，仍由上訴人甲○○繼續使用一節，應堪認定。上訴人甲○○辯稱：其於查封後即未再使用，不用付租云云，實無可採。按出租人於租賃物交付後，承租人占有使用中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人繼續存在，八十九年五月五日修正前民法第四百二十五條第一項定有明文。本件系爭之十號房租賃物（四一六號房），雖於八十五年九月五日經拍定移轉所有權予拍定人，依法前述之租賃關係，於八十五年九月五日方由拍定人承受出租人地位，是至八十五年九月四日止，該租賃關係仍存在於被上訴人與上訴人甲○○之間，是被上訴人就該租賃契約，自得對承租人之甲○○主張至八十五年九月四日之租金。
４、系爭之六、之十二號房租賃物（即四一一、四○一至四○五號房）於八十四年七月四日遭法院查封（執行名義為本院八十三年度拍字第一四六二號裁定），其拍賣公告載明存有租賃權，拍定後不點交，雖本院執行處於八十四年十月三日裁定（八十四年度執字第四八八八號）除去租賃關係，並於八十五年十月八日，再命債權人強制管理系爭房屋，然上開二裁定未送達予被上訴人，對被上訴人均未生效力。嗣後系爭房屋雖經拍定，並於八十四年十一月十日，由本院發放權利移轉證書予受讓人，亦經原審法院調閱八十四年度執字第四八八八號執行卷宗，核對無誤。又依上述八十四年度執字第四八八八號執行卷宗內附之查封筆錄及拍賣公告，該房屋於查封及拍賣時，仍由上訴人甲○○繼續占有使用，是被上訴人主張上開房屋查封後至拍定核發權利移轉證書前，仍由上訴人甲○○繼續使用一節，應堪認定。上訴人甲○○辯稱：其於查封後即未再使用，不用付租云云，實無可採。基於上述買賣不破租賃之民法規定，系爭之六、之十二號房租賃物（即四一一、四○一至四○五號房）十號房租賃物（四一六號房），雖於八十四年十一月十日經拍定移轉所有權予拍定人，惟依法前開之租賃關係，至八十五年九月四日止，仍存在於被上訴人與上訴人甲○○之間，是被上訴人就該租賃契約，自得對承租人之甲○○主張至八十四年十一月九日之租金。
５、系爭之九號房租金（四一五號房）因未經債權人查封、拍賣之強制執行程序，原告依「租賃契約」之法律關係，即得請求被告給付至八十五年九月三十日止租期屆滿之租金，應屬可採。
（二）又被上訴人主張上訴人甲○○就全部房屋僅繳交租金至八十三年九月三十日，自八十三年十月一日起租金即未繳付，雖上訴人甲○○辯稱：其業已交付被上訴人壹佰壹拾捌萬參仟柒佰伍拾元之租金，而其中系爭之九號房屋一間已賣給蘇廷芳，自八十三年十月起，將該部分租金轉交蘇廷芳，且系爭房屋遭查封，致其無法使用，而受有裝潢費用貳佰萬元損失云云，惟查：
１、按當事人主張有利於已之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百二十七條亦定有明文。請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事外，應先由原告就其主張此項事實，負有舉證之責任。又請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院二十八年上字第一九二○號判例參照）。上訴人甲○○上述所辯各情，業為被上訴人所否認，揆之前揭說明，即應由上訴人負舉證之責任。而此舉證責任之分配，業據原審於八十九年六月十三日審理時闡明在案，有該日言詞辯論筆錄可稽，惟上訴人甲○○就其上開所辯情節，未舉證以實其說，是其此部分之抗辯，已難遽信。況查在商場之一般租賃情形，承租人於交付壹佰壹拾捌萬參仟柒佰伍拾元租金後，依常理上亦會同時將其記載在租賃契約上或收取收據。惟徵諸前揭租賃契約書，除保證金壹拾伍萬元之記載外，並無上訴人甲○○給付被上訴人壹佰壹拾捌萬參仟柒佰伍拾元租金之記載，上訴人復未能提出此部分之收據或單據以實其說，衡情與一般交易習慣並不相符，自難信為真實。
２、又按出租人交付租賃物予承租人使用，以收取租金之對價，係基於債之相對性，本不以出租人係租賃物之所有權人為要件。本件上訴人抗辯稱：被上訴人已將系爭之九號房轉賣訴外人蘇廷芳，其曾對蘇廷芳償清云云，惟上訴人就其對蘇廷芳清償之事實未舉證以實其說，且上開系爭之九號房屋，本為蘇廷芳所有，其乃被上訴人出租予上訴人甲○○前，由被上訴人先向蘇廷芳承租後，再轉租予上訴人甲○○，有被上訴人於原審所提其與蘇廷芳於八十二年十月一日所訂之租賃契約一份在卷可參，是上訴人辯稱：上開房屋係被上訴人出租後，再讓與蘇廷芳，其已將該部分租金交付蘇廷芳，不用再付租金予被上訴人，實無可採。
３、另系爭出租之房屋，其遭債權人查封之九間房屋，於查封期間後，仍由上訴人甲○○占有使用中，且上訴人甲○○與被上訴人間之租賃契約，其中固有部分租賃物，遭債權人聲請拍賣而所有權移轉於拍定人，惟依法上訴人甲○○可對受讓人主張租賃契約存在而續使用，並且系爭房屋亦為上訴人甲○○使用，已如前述，本件系爭房屋，被上訴人既無未到期即要求收回之情事，且上訴人甲○○亦無因查封不得使用之情事，上訴人甲○○辯稱：系爭租賃物經其裝潢，因遭查封而無法使用，受有貳佰萬元裝潢之損失，即無可採。
（三）綜上，上訴人甲○○既仍負有支付租金之義務，本件被上訴人自得依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金。茲就上訴人甲○○應給付之租金敘明如下：
１、系爭之七號房屋（即四一二號房）部分：上訴人甲○○僅繳租金至八十三年九月三十日，故被上訴人依租賃契約得請求上訴人甲○○繳交八十三年十月一日起至八十五年九月三十日止之租金，以第二年起加計百分之五之租金計算，共計為壹拾貳萬陸仟元【房屋十間，每月伍萬元，每間伍仟元，惟自第二年起加計百分之五，計算式為（伍萬元除以十間房屋，再乘百分之一百零五，再乘十二個月，再乘二年】
２、系爭之八號房租賃物（四一三號房）部分：上訴人甲○○僅繳租金至八十三年九月三十日，故被上訴人依租賃契約得請求上訴人甲○○繳交八十三年十月一日起至八十五年九月三十日止之租金，以第二年起加計百分之五之租金計算，共計為壹拾貳萬陸仟元【房屋十間，每月伍萬元，每間伍仟元，惟自第二年起加計百分之五，計算式為（伍萬元除以十間房屋，再乘百分之一百零五，再乘十二個月，再乘二年）】
３、系爭之十號房租賃物（四一六號房）部分：上訴人甲○○僅繳租金至八十三年九月三十日，故被上訴人依租賃契約得請求上訴人甲○○繳交八十三年十月一日起至八十五年九月四日止之租金，以第二年起加計百分之五之租金計算，共計為壹拾貳萬壹仟肆佰伍拾元【房屋十間，每月伍萬元，每間伍仟元，惟自第二年起加計百分之五，計算式為：伍萬元除以十間房屋，再乘百分之一百零五，再乘（二十三個月又四天，即二十三又三十分之四）】
４、系爭之六、之十二號房租賃物（四一一、四○一至四○五號房）部分：上訴人甲○○僅繳租金至八十三年九月三十日，故被上訴人依租賃契約得請求上訴人甲○○繳交八十三年十月一日起至八十四年十一月九日止之租金，以第二年起加計百分之五之租金計算，共計為肆拾壹萬捌仟玖佰伍拾元【房屋十間，每月伍萬元，每間伍仟元，惟自第二年起加計百分之五，計算式為：伍萬元除以十間房屋，再乘百分之一百零五，再乘六間，再乘（十三個月又九天，即十三又三十分之九）】
５、系爭之九號房租金（四一五號）部分：上訴人甲○○僅繳租金至八十三年九月三十日，故被上訴人依租賃契約得請求上訴人甲○○繳交八十三年十月一日起至八十五年九月三十日止之租金，以第二年起加計百分之五之租金計算，共計為壹拾貳萬陸仟元【房屋十間，每月伍萬元，每間伍仟元，惟自第二年起加計百分之五，計算式為（伍萬元除以十間房屋，再乘百分之一百零五，再乘十二個月，再乘二年）】
６、基上，合計上訴人甲○○依系爭租賃契約積欠被上人之租金為玖拾壹萬捌仟肆佰元。
四、按保證金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生之損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，而使出租人對之得優先受清償為目所授受之金錢，如於租約終止，承租人無上開欠租及損害賠償情事，出租人應予返還。徵之上開租賃契約書第三條第二款，上訴人甲○○既已交付保證金壹拾伍萬元，而系爭租賃契約業已屆滿，且上訴人甲○○共計積欠之租金為玖拾壹萬捌仟肆佰元，已如上述，被上訴人主張將該保證金抵扣上訴人甲○○積欠之租金，於法尚無不合，是於扣除上開壹拾伍萬元之保證金後，上訴人甲○○應再給付之租金為柒拾陸萬捌仟肆佰元。再按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任而言，此就民法第二百七十二條第一項規定連帶債務人之文義參照觀之甚明。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第七百四十六條所揭之情形，亦不得主張同法第七百四十五條關於檢索抗辯之權利。又連帶債務之債權人得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，此在民法第二百七十六條第一項定有明文。換言之，在未清償之前，債權人得向連帶債務人中之一人同時或依次，請求清償其全部。故連帶保證人，係屬民法第二百七十三條所稱之連帶債務人，債權人自得直接對之為全部清償之請求。上訴人丙○○為系爭租賃契約之連帶保證人，就上訴人甲○○本於系爭租賃契約所生之上開租金債務，即應連帶負其清償之義務。從而，被上訴人基於租賃契約之法律關係，請求上訴人連帶給付所積欠之租金柒拾陸萬捌仟肆佰元，及以起訴狀繕本代催告，請求自本件起訴狀繕本送達翌日（即八十九年二月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即無不合，應予准許。原審就前開部分，判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十三 日
台灣台中地方法院民事第四庭
審判長法官 王 銘法 官 林 學 晴法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十三 日
法院書記官