臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第一三○一號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百三十萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國八十三年四月二十日，以八百三十萬元向原告購買坐落台中縣○○
鎮○○段三四六之二地號土地（下稱系爭土地），由原告親書「收據」為買賣契約書，依兩造所簽訂之契約書記載：「於三日內付出全部過戶資料供其過戶，並於賣方付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效」、「倘雙方不履行約定，此約無效，須負賠償責任（訂金之兩倍）」。原告已依約於三日內交付全部移轉過戶資料給公辦代書吳金枝，詎被告卻未依約於三日內支付三分之二價金，且一直拒不辦理移轉登記，迄今已有六年。原告為保權益，於八十八年三月間（按應為八十六年六月之誤）才取回前述移轉過戶之有關證件，有證人張秀鑾、林家堂可作證。
㈡被告已違約，依契約規定被告應賠償定金一百十五萬元之二倍，爰訴請被告給付如聲明所示。
三、對被告所為抗辯之陳述：㈠被告未依約於簽約後三日內給付價金之三分之二，致兩造所簽訂之契約因約定之解除條件成就而無效，自應依該契約第三條賠償原告二百三十萬元。
㈡本件契約付款方式有二種，一種係採第一條方式，另一種則為第二條分期付款方式，凡有未履行者即導致契約無效，應負第三條定金二倍之賠償責任。
㈢原告確實已於簽約後三日內，把所有過戶資料交給代書吳金枝，只有印鑑未交
付。吳金枝於台灣高等法院台中分院八十九年度上字第四八三號返還不當得利事件審理時係根據簽收單作陳述，原告當時沒有在簽收單上註明印鑑證明，係因印鑑證明已無效之故。
四、證據：提出契約書（收據）、民事上訴狀、戶籍謄本、所有權狀、印鑑證明書各一份及存證信函二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告於八十三年四月二十日，看到在道路旁插有乙支要出售土地之牌子，以為
要出售之土地即牌子插立位置之土地，該土地之形狀為長方形，以土地之位置與形狀而言，被告認為應是一塊不錯之土地，遂按牌子上之電話與擬出售土地者聯絡。而擬出售土地者即是原告，被告對原告表示擬購買土地興建住家。原告出價每坪為十萬元，定金需一百十五萬元，並且要當日簽約。被告因前無購買土地之經驗，遂備齊一百十五萬元，於當日與原告前往地政事務所公設代書處簽約，簽約內容為「一、本人把銀聯段三四六之二號土地面積二公畝七二平方公尺之土地賣給甲○○無訛，今已收甲○○定金壹佰壹拾伍萬元正，於三日內付出全部過戶資料供其過戶，並於賣方付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效。．．．．三、良心契約，立據為證，倘雙方不履行約定，此約無效，須負賠償責任，（定金之兩倍）．．．．」。
㈡被告在簽訂前開契約及付訖定金之後，方知原告所出售土地之地號，乃根據前
開契約上之地號向地政事務所申請地籍圖謄本。在取得地籍圖謄本後，被告始知悉原告出賣之土地根本不是牌子所插立位置之土地，而是離道路有一段距離之土地，且該土地要與現有道路相連，必須經過其他土地，被告是否能自闢道路興建房屋，有相當大之疑義。被告為此乃向清水鎮公所申請要在所購買三四六之二地號土地之北側開闢道路，清水鎮公所回函表示「因該路段尚有銀聯段三二八之一地號為公有地尚未辦理撥用，無法進行闢建」。因此，前開土地因無與現有道路接連之通路，無法指定建築線，進而根本無法申請建築執照，亦即無法興建房屋。
㈢由於原告在出售土地之當時，故意將「建地出售」之牌子插立在較靠近道路之
他人土地上，使被告誤以為原告所要出售之土地即是牌子插立位置之土地，進而致使被告誤以為向原告所買受之土地即是牌子插立位置之土地；且原告於出賣土地之當時，保證被告可以自闢道路興建房屋；然而，實際上原告出賣與被告之土地並非插立牌子位置之土地，且被告根本無法自闢道路興建房屋，原告顯然故意欺罔被告。為此，被告一再促請原告處理前開問題，原告均置之不理。其後，原告以八十三年六月三日頭份七局郵局存證信函稱「限收到存證信函三日內依約付至第三期款。否則依毀約論處。」被告以八十三年六月四日清水郵局第二０一號存證信函回函，並稱「特以本函通知台端於文到五日內出面解決，否則，本人將依法訴究台端法律上之責任，並以此函為解除契約之意思表示」。其後，原告委請律師寄八十三年六月十七日新竹英明街郵局第六００號存證信函，其內記載「為特委請 貴大律師代函催告杜女士務於文到三日內依約給付其餘買賣價金柒佰壹拾伍萬元，逾期不付，除沒收定金、解除契約，不另催告外」等語。被告再以八十三年六月二十三日清水郵局第二一七號存證信函，對原告為撤銷買受之意思表示，主張撤銷之事由為被詐欺及錯誤；並請求被告返還一百五十萬元。
㈣⑴原告於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利事件勘驗現場時，所
指原告當時插立出售土地牌子之位置，係鑑定圖上之Ｂ點。然而，Ｂ點沿著田埂距離路邊長達五八．四公尺，茲以原告所不爭執之當時所插立牌子即為卷內照片上之牌子，就普通一般人之視力而言，根本無法看清或根本看不到牌子上記載什麼內容，由此可見原告之主張及原告所舉證人邱龍森、何天富之供述均不實在。
⑵原告當時所插立出售土地牌子之位置確實是在鑑定圖上之Ａ點，此除有當時
拍攝之照片可稽外，並有證人吳秋花、張祖芳之供述可證。吳秋花於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利事件審理時證稱：「簽約當天原告問被告，我問過原告有否查清楚，原告跟我說：『有看到牌子，被告說就插在係爭土地上』，當時被告也在場。被告在簽約當時也說係爭土地可以建築。原告曾問被告是否可以馬上建築及貸款，被告說可以，我再質疑該地區是否已徵收？被告肯定的說：『已徵收』。」「我是住這附近車程離現場約一分鐘，我有看到旗子插在原告所插的竹竿位置上」。「原告所插旗竿上的田埂上所種植的防風林與我看到插廣告招牌是一樣的，門○○○鎮○○里○○路四十九之一一號房屋旁之土地前接連原告所插旗竿田埂上的防風林，之前的道路旁的防風林係一開始就已經有了。」張祖芳於前述事件審理時亦證稱：「我前後在現場附近三個地方住了約七年，對現場附近的情形相當了解，我跟原告是鄰居，她要買土地找我一起過來看，我確實有看到招牌是原告插的旗竿位置上，現場跟現在的位置一樣。」故原告顯然故意將出售土地之牌子插在較靠近道路之他人土地上，以為矇騙。而被告非但遭原告所矇騙，且被告對於所要買受之土地所在位置明顯有所錯誤，蓋被告一直誤認為所要買受之土地係鑑定圖上Ａ點位置之該筆土地。
⑶復當事人互相表示意思一致者，契約方屬成立，此為民法第一百五十三條之
規定。被告一直認為所要買受之土地為鑑定圖上Ａ點位置之該筆土地，而原告雖聲稱其要出售之土地為鑑定圖上Ｂ點位置之該筆土地，但原告亦自承未至土地現場指界土地之所在位置，足見兩造就買賣標的之認識顯然未一致，如此，兩造之買賣意思表示並不一致，契約應屬未成立。兩造之買賣契約既未成立，原告所取得之買賣價款即屬不當得利，依法原告應將該不當得利返還與被告，洵無疑義。
⑷原告於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利事件八十九年五月十
七日庭訊時稱：「簽約當天，我們到原告家，有跟她提到系爭土地所在，原告表明知道，但實際上我土地位在何地，她並不知情。我要帶她到現場，她說不用，並說她很清楚那個地方。」由此足證被告就買受土地之位置與原告所要出賣土地之位置，雙方之意思表示確實不一致。
⑸原告之訴訟代理人邱文毓於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利
事件八十九年五月十七日庭訊時稱：「是原告打電話給我，我有叫原告到現場瞭解，她回答說他住在現場附近很久，對當地情形很瞭解，他問我係爭土地是否建地，我稱是。因為建地才能蓋房子。」原告於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利事件八十九年六月二十六日庭訊時稱：「我當時沒有做保證的意思，我叫他自己去查，沒說過保證的意思。後來，對造向鎮公所查得系爭土地牽涉到國有地。」、「訂約當時沒提到馬上蓋房子。他問我附近十二米道路是否可蓋房子，我答是，但我並沒有保證路馬上可以開。
」由此足證被告向原告買受土地之當時，確實有向原告表示買土地是要蓋房屋之事實。而原告當時若無對被告表示可以自行闢路興建房屋，被告自不可能向原告買受土地，蓋被告買土地之目的並非為日後增值轉賣而獲利，而是要興建自己的住家。故原告辯稱未保證可自行闢路興建房屋云云，顯然是事後推卸責任之詞。
㈤兩造所簽立之契約書明白記載：「於三日內付出全部過戶資料供其過戶，並於
賣方付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效」、「倘雙方不履行約定，此約無效」，故兩造之契約係屬附解除條件之契約，於一方未履行契約之約定時，契約即因解除條件成就而無效。被告固因發現原告賣與被告之土地根本不是原告插立牌子位置之土地，且亦無原告所保證之被告可自行闢路興建房屋之情，而未繼續給付價金與原告；但原告亦未於三日內付出全部過戶資料供被告過戶；因此，兩造之契約業因解除條件之成就而無效。再者，根據兩造互相寄送之存證信函，均有向他造表示要解除契約，故兩造間之契約關係已因兩造互為解除契約之意思表示而不存在。
㈥⑴原告主張其所插立出售之牌子，係插立位於自己之土地上云云，根本不實在
。按原告係將出售建地之牌子，插立在三四九－一、三四八－一地號土地之界址上。按三四九－一、三四八－一地號土地之界址上植有防風林，即被告起訴狀證一照片上建地出售牌子插立處之該排防風林。被告於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利事件起訴狀證一下面照片上左側位置之房屋，係門牌台中縣○○鎮○○里○○路四九之一一號房屋之後面，而前開門牌房屋之前面係面臨中社路，該門牌房屋之對面為台中港區藝術館（坐落於三七０之一地號土地上）。故原告主張其所插立出售之牌子係插立位於自己所有之土地上，完全不實在。
⑵按建築法第二十五條第一項規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）
主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。同法第四十二條規定，建築基地與建築線應相連接，其連接部分之最小寬度由省（市）主管建築機關統一規定。同法第四十八條規定，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。台灣省建築管理規則第二條第一項規定，建築基地面臨計劃道路、廣場、市區道路○○路或合於本規則規定之現有巷道者，得申請指定建築線。同規則第四條規定：「本規則所稱現有巷道包括左列情形：．．．．二、私立通路經土地所有權人出具供公眾通行同意或捐獻土地為道路使用，經依法完成土地移轉登記手續．．．．」。又依據清水鎮公所對於被告申請自闢道路之回函，即可確定被告無法自闢道路，被告既無法自闢道路，則向原告所購買之三四六之二地號土地即未面臨現有巷道，依法未能申請指定建築線，如此該三四六之二地號土地之建築基地與建築線不相連接，依建築法之規定，該土地無法申請建築，洵無疑義。原告於鈞院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利事件主張「建地為何不得申請執照原告亦未舉證以實其說」云云，實是狡賴之詞。茲依前揭法令之規定，被告確實無法申領得三四六之二地號土地上之建造執照。原告另主張其已依約於三日內付出全部過戶資料交由公設代書吳金枝小姐辦理過戶移轉云云，根本不實在，被告否認原告之主張。原告依法應舉證證明其所主張有利於己之事實，若原告未能舉證，法院即應為其不利之判決。
㈦綜上所陳，兩造間之契約關係因意思表示不一致而未成立、因解除條件成就而
無效，因兩造互為解除契約之意思表示而不存在、因原告之行使撤銷權而不存在，故原告所受領之一百十五萬元買賣價金之法律上原因，已因契約之未成立、無效、不存在而消滅，因此，原告應依民法第一百七十九條之規定，返還其所受之不當得利與被告，而原告對被告並無賠償請求權。
三、證據：聲請調取本院八十八年度訴字第三七一六號返還不當得利民事案卷。
丙、本院依職權調閱台灣高等法院台中分院八十九年度上字第四八三號返還不當得利民事案卷。
理 由
一、原告主張：被告於八十三年四月二十日，以八百三十萬元向原告購買系爭土地，依兩造所簽訂之契約書約定「於三日內付出全部過戶資料供其過戶，並於賣方付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效」、「倘雙方不履行約定，此約無效，須負賠償責任（訂金之兩倍）」，原告已依約於三日內交付全部移轉登記資料給代書吳金枝，詎被告卻未依約於三日內支付三分之二價金，且一直拒不辦理移轉登記，顯已違約，依契約規定被告應賠償定金一百十五萬元之二倍，爰訴請被告給付如聲明所示等語。被告則以：原告在出售土地之當時，故意將「建地出售」之牌子插立在較靠近道路之他人土地上，使被告誤以為原告所要出售之土地即是牌子插立位置之土地，進而致使被告誤以為向原告所買受之土地即是牌子插立位置之土地，被告已對原告為撤銷買受之意思表示；又原告並未於三日內付出全部過戶資料供被告過戶，兩造之契約因解除條件之成就而無效，原告應依民法第一百七十九條之規定，返還其所受之不當得利與被告，而原告對被告並無賠償請求權等語，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：㈠被告於八十三年四月二十日，以八百三十萬元向原告購買系爭土地，兩造所簽訂
之契約書記載「於三日內付出全部過戶資料供其過戶，並於賣方付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效」、「倘雙方不履行約定，此約無效，須負賠償責任（訂金之兩倍）」，係屬附解除條件之契約。
㈡被告於簽約同時交付定金一百十五萬元予原告，惟被告未依約於三日內支付三分之二價金。
㈢兩造所簽訂之買賣契約已因約定之解除條件成就而無效（失其效力）。
㈣原告於八十六年六月間，自訴外人吳金枝處取回其所交付之移轉登記有關證件。
三、本件兩造爭執之重點，乃在於：㈠兩造對於買賣標的物即系爭土地之坐落位置認識是否不一致，其意思表示是否因而不一致；㈡本件究係原告已於簽約後三日內交付全部過戶資料，而被告未依買賣契約第一條或第二條之約定付款，致契約無效，抑係原告未於簽約後三日內交付全部過戶資料，被告亦未付清買賣價金三分之二，而使契約歸於無效。經查：
㈠按當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即以為成立，又當事人對
於必要之點，意思表示一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第一百五十三條定有明文，而稱賣賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條定有明文，另當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，當事人對此兩者意思表示未能一致，其契約難謂已成立，最高法院四十年台上字第一四八二號著有判例可資參照。查兩造於八十三年四月二十日簽立之收據第一條約定，被告向原告購買坐落台中縣○○鎮○○段第三四六之二地號，面積０．０二七二公頃土地，原告先收取被告之定金一百十五萬元，於三日內付出全部過戶資料供被告過戶，並於原告付資料時同時付完全額三分之二，否則契約無效，餘款辦完過戶之後，付完全額；其第二條另約定之付款方式，第二期款八十五萬元，於八十三年四月二十一日支付，第三期款四百三十萬元，於八十三年五月二十日支付，第四期款二百萬元，於八十三年六月二十日支付，有兩造簽立之收據在卷足參，兩造對於有簽立上開收據乙節，復不為爭執，堪信為真。則兩造就買賣契約標的物及價金已明定於該收據上，並由兩造簽名，且就標的物○○○鎮○○段三四六之二地號標示亦屬明確，並載明面積０．０二七二公頃，核與該地號土地登記謄本所載相符，顯見兩造買賣之標的物應為系爭土地無訛。被告雖主張原告係將出售之牌子插再同段地號三四七之一及三四七地籍線中間位置附近，惟被告就其所認知之土地究屬上開二筆地號之何筆，始終未見其主張。若被告所欲購買之土地非系爭土地，則其於訂約後理應對原告提出雙方對於標的物之意思表示不一致之表示，豈有於訂約後反主動於八十三年六月四日向清水鎮公所申請就系爭土地北側開闢道路之理。另被告於八十三年六月四日向原告所發之存證信函內亦自稱：「上開土地（即系爭土地）現無可通行之道路，而在買賣當時，台端（指原告）一再保證將來本人（即被告）可於該地自行通行闢路，故本人始願意承買．．．．，然經本人向有關單位查證結果，上開土地並不能任意闢路」等語，苟如被告所述，當初其所欲購買之土地果真於其所指之位置旁之土地，該等道路既與道路相鄰，又何需再為闢路始得為建築？益見被告所陳前後矛盾。綜上所述，被告事後以系爭土地因無與現有道路接連之通路，無法指定建築線，進而根本無法申請建築執照，亦即無法興建房屋，而謂兩造之意思表示尚非一致，買賣契約自尚未成立云云，即屬無據。
㈡按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第九十九條第二項定
有明文。查兩造所簽立之契約書附有解除條件，其第一條明白記載：原告應於簽約後三日內付出全部過戶資料供被告過戶，被告並應於原告交付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效；第三條復約定：倘雙方不履行約定，此約無效等語，為兩造所自認，且有買賣契約書一份在卷可佐，是依兩造之特約，於該解除條件成就時，該契約即自動溯及失其效力，堪予認定。原告雖陳稱：伊確實已於簽約後三日內，把所有過戶資料交給代書吳金枝，只有印鑑未交付，吳金枝於台灣高等法院台中分院八十九年度上字第四八三號返還不當得利事件審理時係根據簽收單作陳述，伊當時沒有在簽收單上註明印鑑證明，係因印鑑證明已無效之故，本件係因被告未依約於簽約後三日內給付價金之三分之二，或依第二條之約定分期付款，致兩造所簽訂之契約因約定之解除條件成就而無效云云。然證人吳金枝於台灣高等法院台中分院八十九年度上字第四八三號返還不當得利事件審理時證稱：原告所交付之證件不齊全，缺印鑑證明，只交所有權狀等語，並提出原告領回證件之簽收單二份為證，而上開簽收單載明原告所領回者，僅有土地所有權狀、債務清償證明書、他項權利證明書等三項，並無印鑑證明書在內，此有該簽收單二份附卷可稽。雖原告另提出其於八十三年四月二十一日申領之印鑑證明書一份為證，惟該印鑑證明書只能證明原告有於簽約後第二日申領印鑑證明之事實，無從據此認定原告已於簽約後三日內將該印鑑證明交付證人吳金枝。況印鑑證明書係發生權利義務之重要文件，如遭挪用，必影響當事人之權益，原告向證人吳金枝領回證件時，既連同債務清償證明亦予記明於簽收單，苟其已交付印鑑證明書，則其領回時當無不一併記明之理，且縱原告有意省略未予記明，證人吳金枝為明確劃分責任歸屬，亦會要求原告明確記載。綜上以觀，原告並未交付印鑑證明書之事實，至堪認定，原告主張其已於三日內交付全部過戶資料云云，尚非可採。而依兩造簽訂之買賣契約第一條之約定，原告應於簽約後三日內付出全部過戶資料供被告過戶，被告並應於原告交付資料時同時付完全額的三分之二金額，否則本契約無效，已如前述。茲因原告未於簽約後三日內交付全部過戶資料，被告亦未依買賣契約第一條或第二條所約定之方式付款，則被告抗辯依買賣契約第一條之約定，兩造間之契約已歸於無效，且被告無違約情事乙節，堪以採信。
四、綜上，本件既非被告違約，則原告本於契約關係請求被告給付違約金二百三十萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有未洽，應予駁回；其假執行之聲請，亦因而失所依附，不應准許。
五、原告雖陳稱其為保權益，於八十六年六月間才取回過戶之有關證件，有證人張秀鑾、林家堂可資作證等語，經查被告就原告係於八十六年六月間始取回過戶資料一事，並不爭執，是自無訊問證人張秀鑾、林家堂之必要。又因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 陳文燦右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日~B法院書記官 何淑鈴