臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第一五四七號
原 告 甲○○訴訟代理人 楊盤江 律師被 告 乙○○
戊○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 方文獻 律師右當事人間所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告給付被告各新台幣叁拾伍萬捌仟肆佰元時，被告應將坐落台中縣太平市○○段一○一八之一號、地目田、面積０點０三二公頃之土地所有權移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告於民國七十五年六月二十四日與被告之被繼承人湯乾立簽訂不動產買賣契約書，買受坐落台中縣太平市○○段○○○○○號內約一百坪土地，每坪新台幣（下同）七千元，買賣總價以分割後實際面積計算，原告已於簽約之日支付四十萬元，並由湯乾立簽收無誤，湯乾立於同日將土地交付原告，系爭不動產移轉登記期日，約定於湯乾立繼承分割登記後十日內，雙方至代書事務所辦理。系爭土地於七十七年九月十二日因判決共有物分割，分割出一○一八之一號土地、面積三二○平方公尺，由湯乾立與被告乙○○、戊○○、丁○○及丙○○四人共有，持分各五分之一，湯乾立於八十三年四月十五日死亡，由被告四人繼承，各持分四分之一。
（二）一○一八之一號土地之位置如地籍圖所示，其位置與系爭不動產買契約書之附圖大致相同。湯乾立死之後，被告迄今仍未將系爭土地過戶給原告。
系爭土地之地目雖為田，惟屬都市計畫住宅區，而原告為自耕農，有自耕能力。一○一八號土地之面積為三二○平方公尺，相當於九十六點八坪，每坪七千元，總價金為六十七萬七千六百元，原告已支付四十萬元，尚有二十七萬七千六百元尾款未支付，原告得於給付二十七萬七千六百元，即被告每人六萬九千四百元之同時，請求被告將一○一八之一號土地移轉登記給原告。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、土地登謄本影本一件、地籍圖謄本一件、土地使用分區證明書一件及身分證正反面影本一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被繼承人湯乾立確有於七十六年六月二十四日與原告簽訂不動產買賣契約，並於立約之同時收受被告四十萬元作為定金，惟原告並未依該約第三條第一款之約定：「尾款雙方約定七十六年六月三十日以前全部付清」，再依該約第十條之約定：「甲如不履行本契約交付殘餘價金時、或可歸責於甲之事由致不能如期交付殘餘價金時，所交款項悉被乙沒收作為違約金，甲不得異議。」是原告與被告之先父湯乾立所簽立之不動產買賣契約書早已因原告未依期限履行交付殘餘價金之義務，而遭湯乾立解除契約並沒收定金四十萬元在案，此由何以原告自七十六年六月二十四日簽約迄今已有十三年之久均未催請履行即足明確，惟為期明確解除該不動產買賣契約起見，被告再以本件答辯訴狀繕本送達原告時，再為解除上開契約之意思表示，是系爭不動產買賣契約書既早經湯乾立解除在案，則原告據早已不存在之契約對被告請求履行，顯無理由。
（二）依不動產買賣契約書第三條第一款之約定：「尾款雙方約定七十六年六月三十日以前全部付清。」及第四條：「本件不動產買賣登記手續期日約定於乙方繼承分割登記後十日內雙方須同往施代書事務所履行登記手續，屆時乙應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交甲以便聲請登記。」足見原告所應負之交付價金義務與被告之先父湯乾立所應負之移轉登記義務並非須同時履行甚明，原告主張係同時履行，顯無足採。
（三）立約之文字或辭句若與立約時之真意不符，仍應以當事人立約之真意為準。雖被告之先父與原告所簽立之不動產買賣契約書內除載明違約沒收所交款項，而漏未載明違約後該契約是否仍繼續存在，然由被告之先父湯乾立既已於生前未依契約第四條之規定於七十七年九月十二日分割後十日內履行契約，且亦未再向原告催討尾款，況原告亦未於分割後十日內催請履行，並交付尾款，顯見被告之先父與原告均認該買賣契約已失效甚明，具見被告之先父與原告均認該約若原告未於七十六年六月三十日前交付尾款，該契約即依約沒收所交款項並解除而無效。
（四）縱如原告所主張不動產買賣契約仍存在而有效力，既原告已交付四十萬元之定金被充作違約金予以沒收，依法原告仍應給付全額之總價金予被告等，始符該契約之本意，是原告主張僅給付尾款二十七萬七千六百元予被告即可訴請對待給付，於法亦有未合。
（五）退言之，縱該不動產買賣契約仍存在而有效力，以七十五年訂約時之市價為每坪七千元與原告於八十九年五月十日起訴之市價每坪為六萬七千一百零七元，即公告現值為每平方公尺一萬四千五百元，故每坪為四萬七千九百三十四元，市價為公告現值一．四倍，本件訂約與履行時間相隔近十四年，市價相差近十倍，且系爭土地早已由原告使用迄今，況物價波動，逐年上昇，亦為公知之事實，倘依原約定價格給付所餘價款，顯有失公平之情形，是被告等依法主張原告應增加給付，以維公平合理。
三、證據：提出計算表一件及土地登記謄本影本一件為證。理 由
一、原告起訴主張其於七十五年六月二十四日與被告之被繼承人湯乾立簽訂不動產買賣契約書，買受坐落台中縣太平市○○段○○○○○號內約一百坪土地，每坪七千元，買賣總價以分割後實際面積計算，原告已於簽約之日支付四十萬元，湯乾立於同日將土地交付原告。該土地之移轉登記期日約定於湯乾立繼承分割登記後十日內至代書事務所辦理。上開土地於七十七年九月十二日因判決共有物分割，分割出一○一八之一號土地、面積三二○平方公尺（下稱系爭土地），由湯乾立與被告乙○○、戊○○、丁○○及丙○○四人共有，持分各五分之一。湯乾立於八十三年四月十五日死亡，由被告四人繼承，各持分四分之一。系爭土地之位置與系爭不動產買契約書之附圖大致相同。湯乾立死之後，被告迄今仍未將系爭土地過戶給原告。系爭土地面積為九十六點八坪，每坪七千元，總價金為六十七萬七千六百元，原告已支付四十萬元，原告得於給付二十七萬七千六百元之尾款，即被告各六萬九千四百元時，請求被告將系爭土地所有權移轉登記與原告。被告則以原告未依約於七十六年六月三十日以前付清尾款，湯乾立乃解除系爭契約，依約沒收定金四十萬元。退步言，系爭不動產買賣契約依然有效，惟四十萬元之定金已充作違約金予以沒收，原告依約仍應給付全部總金。系爭土地訂約時係每坪七千元，而原告起訴之市價每坪為六萬七千一百零七元，市價相差近十倍，且系爭土地業經原告使用迄今，倘依原約定價格給付所餘價款，顯有失公平之情形等語置辯。
二、原告主張其於七十五年六月二十四日向被告之被繼承人湯乾立買受系爭土地，土地每坪七千元，原告於簽約日交付四十萬元與湯乾立，湯乾立則將系爭土地交付原告，而系爭土地之移轉登記期日係湯乾立繼承分割登記後十日內至代書事務所辦理，系爭土地於七十七年九月十二日因判決共有物分割而來，由湯乾立與被告乙○○、戊○○、丁○○及丙○○四人共有，持分各五分之一，湯乾立於八十三年四月十五日死亡，由被告四人繼承，各持分四分之一等事實。業據原告提出之不動產買賣契約書、土地登謄本及地籍圖謄本等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異。最高法院十七年度上字第一一一八號、六十八年台上字第三八八七號分別著有判例。原告主張系爭土地面積為九十六點八坪，買賣價金每坪七千元，總價金為六十七萬七千六百元，其已支付四十萬元，尚有十七萬七千六百元之尾款未給付等事實，此為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張被告迄今仍未將系爭土地過戶與原告，原告得於給付被告各六萬九千四百元時，請求被告將系爭土地所有權移轉登記與原告云云。被告抗辯稱原告未依約七十六年六月三十日前付清尾款，湯乾立據此解除契約並沒收定金四十萬元等語。是本院應審究湯乾立得否因原告未依約給付尾款，而據此解除契約，並得沒收已給付之價金。經查：系爭不動產買賣契約書第三條第一款約定：「尾款雙方約定七十六年六月三十日以前全部付清」。第十條約定：「甲（即原告）如不履行本契約交付殘餘價金時、或可歸責於甲之事由致不能如期交付殘餘價金時，所交款項悉被乙（即湯乾立）沒收作為違約金，甲不得異議。」。從兩造上開約定以觀，系爭不動產買賣契約書原告僅約定原告應於七十六年六月三十日前付清尾款，倘原告未於期限內依約交付尾款履行契約，則原告所交付之價金，由湯乾立沒收充作違約金，並未約定湯乾立得據此解除契約。與當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者有間。既然系爭不動產買賣契約書契約之文字業已表示當事人真意，揆諸前揭規定，自無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。從而，被告至多僅能主張原告未依約於七十六年六月三十日前付清尾款，得依據系爭不動產買賣契約書第十條約定，請求原告給付違約金，不得據此解除契約，是系爭不動產買賣契約書應有效存在無疑。
四、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院七十九年度台上字第一九一五號著有判例。系爭不動產買賣契約書第十條約定：「甲（即原告）如不履行本契約交付殘餘價金時、或可歸責於甲之事由致不能如期交付殘餘價金時，所交款項悉被乙（即湯乾立）沒收作為違約金，甲不得異議。」。是本院應審究被告依約沒收之價金是否過高。次查：本件買賣價金為六十七萬七千六百元，原告已支付四十萬元，尚有十七萬七千六百元之尾款未給付，系爭土地並於七十五年六月二十四日交付原告占有使用迄今等事實。既如前述，本院審酌目前社會經濟狀況、原告違約之情況及被告所受損害情形，認被告依據系爭不動產買賣契約書第十條約定，原告不能如期交付殘餘價金時，所交款項悉由湯乾立沒收等情，其約定之違約金顯屬過高。本院認為原告應給付之違約金應減至十二萬元為相當。
五、再按民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因不可歸責於當事人之事由致情事變更者，係指其情事變更非因可歸責於當事人之事由所致而言，與原有債務之遲延履行是否可歸責於債務人無涉。查上訴人間之買賣成立於五十七年間，被上訴人與楊良訓之買賣成立於六十一年間，訟爭土地早由被上訴人使用，事隔約十年，地價劇漲，有上訴人提出之地價證明書可稽，而物價波動，逐年上昇，亦為公知之事實，倘依原約定價格給付所餘價款，似有顯失公平之情形，上訴人行使同時履行抗辯權並請求增加給付，自非無據，參照最高法院四十一年台上字第一四○六號判例、六十九年度台上字第三八六０號判決。原告主張系爭土地面積為九十六點八坪，每坪七千元，總價金為六十七萬七千六百元，原告已支付四十萬元，原告得各給付被告六萬九千四百元時，請求被告將系爭土地所有權移轉登記與原告云云。被告則以系爭土地訂約時係每坪七千元，而原告起訴之市價每坪為六萬七千一百零七元，市價相差近十倍，且系爭土地業經原告使用迄今，倘依原約定價格給付所餘價款，顯有失公平之情形等語。是本院應審究原告倘依原約定價格給付所餘價款，有無顯失公平者。再查：系爭不動產買賣契約成立於七十五年間，而系爭土地早由被上訴人使用迄今，系爭不動產買賣契約訂約與本件起訴期日相隔逾十四年，系爭土地訂約時每坪七千元，而原告起訴之公告現值為每平方公尺一萬四千元五百元，則每坪四萬七千九百三十四元，衡諸交易常情，市價大多高於公告現值，足見系爭土地之地價劇漲甚多，有被告提出之土地登記謄本可證。況物價逐年上昇、幣值之貶值，亦為公眾周知之事實，倘依原約定價格給付所餘價款，顯有失公平之情形，依據前揭說明，被告行使同時履行抗辯權並請求增加給付，於法有據。從而，本院審究已交付之價金、物價上昇、幣值之貶值、系爭土地之買賣價格及起訴時市價等情事，系爭土地之價格原為每坪七千元，應增加為每坪一萬四千元，是系爭買賣總價為一百三十五萬五千二百元（即九十六點八坪乘以一萬四千元）。扣除已付之價金四十萬元及加上違約金十二萬元，原告應給付一百零七萬五千二百元，即各給付被告三十五萬八千四百元。
六、末按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧，最高法院三十九年台上字第九０二號著有判例。本件原告依據買賣之法律關係，請求被告給付買賣尾款，而被告在裁判上援用民法第二百六十四條之同時履行抗辯權時，因原告尚應各給付被告三十五萬八千四百元。依據前開說明，本院自為對待給付之判決，是原告應各給付被告三十五萬八千四百元時，被告應將坐落台中縣太平市○○段一○一八之一號、地目田、面積０點０三二公頃之土地所有權移轉登記為原告所有，方屬可採。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 七 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 七 日~B法院書記官 曾琱昇