台灣台中地方法院民事判決 八十九年度訴字第一五一二號
原 告 乙○○
丙○○丁○○右 三 人訴訟代理人 曾慶崇律師複 代理人 徐盛國律師被 告 戊○○ 住台中
甲○○ 住台中右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告乙○○負擔千分之六二五，餘由原告丙○○、丁○○負擔。
事 實
甲、原告方面
一、聲明：求為判決：（一）被告戊○○應將座落台中縣豐原市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分、面積０．００一０公頃之地上建物拆除，並將土地返還予原告乙○○。（二）被告戊○○應將座落台中縣豐原市○○段四八０之一地號土地上如附圖所示Ｃ部分、面積０．００一八公頃之地上建物拆除，並將土地返還予原告丙○○、丁○○。（三）被告甲○○池應將座落台中縣豐原市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ部分、面積０．００二０公頃之地上建物拆除，並將土地返還予原告乙○○。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按最高法院三十年渝上字第三一一號判例要旨：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用為其目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖為明訂租賃之期限，依契約目的探求當事人真意，亦應解為訂有租至房屋不堪使用為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。本件系爭土地台中縣豐原市○○段○○○○號為原告乙○○所有，同段四八○之一地號土地為原告丁○○、丙○○所共有，應有部分各為二分之一。被告戊○○向原告三人、被告甲○○向原告乙○○分別訂立租地建屋契約，於系爭土地上搭建土造瓦頂之平房，歷時八十年，已腐朽不堪使用，被告等竟欲重新改建為鐵造房屋，原告除以存證信函通知被告終止租賃關係外，另以起訴狀繕本送達作為終止租賃關係之意思表示。兩造既已終止租賃關係，原告本於終止契約後兩造互負回復原狀之義務及所有權人之地位，請求如聲明所示。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、鈞院履勘時，被告已坦承屋後側牆因九二一大地震發生龜裂，屋頂因漏水而全面翻修，現今屋頂及側壁均為塑鋼板所重建，足見系爭建物客觀上確已達不堪使用之地步。被告既已將屋頂全面換新，主觀上亦認定系爭房屋已不堪使用。又系爭建物原先僅左、右兩側及後面三面牆壁，再覆以水泥瓦。若被告等未重新建築，衡其屋頂、後側牆壁均已殘破，嚴重漏水，實已不堪遮風避雨之功能，系爭房屋確已腐朽不堪用，鈞院實應以系爭房屋整建前之狀況判斷是否不堪使用。查鈞院至現場履勘時，系爭建物內側表面上看來似乎均為舊有樑木，惟依原告於系爭建物翻建時所攝得照片以觀，系爭建物上方確實已搭建有鋼骨結構物，則系爭建物內側之樑木，實近為「裝飾性」之樑柱，實際上應已無承重之功能，是斷不得以系爭建物內部保有樑木，即認爭建物仍堪使用。
２、依最高法院三十年渝上字第三一一號判例意涵，於當事人間未明訂租賃期限之情形，依契約目的探求當事人真意，應解為訂有租至房屋不堪使用為止之期限。而上開「不堪使用」之標準，以當事人就客觀情狀所得預測範圍內，方符當事人之真意。出租人於出租土地供承租人建築房屋時，其所得預見者，應僅為房屋首建後所得使用之期限，而不及於房屋重大牆修繕或重新整建後之情形。是縱該建物之樑柱並未抽換，然房屋整體已無遮風避雨之功能時，亦應認該建物已不堪使。否則承租人不更換樑柱，即可重新全面翻建屋頂牆壁，顯已超出出租人出租土地之時所得預見之範圍。何況被告已將後側樑柱改為鋼架，當更超出原告可得預見之範圍。
３、按土地法第一百零三條第一款所謂「契約年限屆滿」，除指當事人約定之期限屆滿之外，參酌體系解釋之方式，探求此一條文使出租人得以收回土地再行利用、保障私有財產、提升土地整體效能之立法意旨，尚應擴張其射程，及於「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」。故基地租賃契約，當事人若未約定租賃期限，仍應參酌此類契約之性質定其存續期間，而客觀上可資判定之存續年限已經屆滿，仍應許出租人收回土地再行利用，而有該條款之適用。（台灣高等法院暨所屬法院六十七年九月二十九日台（六七）函民字第○八五六二號函司法行政部研究意見亦同此意旨）所謂「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」，係指房屋因自然折舊耗損而致坍塌、滅失或不堪使用而言，故承租人基於租賃關係，整修、補強其租賃物，雖非法所不許，為依前開意旨，出租人仍得於房屋正常使用期限屆至後收回其土地，始為公平。進言之，基於私法自治原則，應以兩造締結租賃土地契約當時，衡量系爭房屋建材、建築形式及所用建築技術等因素，並參酌房屋座落位置、經濟價值及兼顧社會經濟發展，斷定其契約存續期間。查系爭房屋自租賃關係成立迄今，已達八十年，就其建物型態，依台灣省政府八十一年度修正「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點實施注意事項」所示，使用年限超過耐用年限甚多，參以系爭建物原始屋況陳舊，需賴不斷整修、補強始能免於頹圮，況系爭土地座落於豐原市鬧區，附近商家林立，以系爭建物之陳舊建材，經濟價值偏低，影響該地區整體利益，足認系爭房屋已逾相當使用年限。從而原告主張兩造契約年限屆滿，請求被告將座落系爭土地上之建物拆除，並將土地交還原告，即無不合。
４、被告至遲於八十八年一月間，即違法搭蓋違建，迄今年鈞院履勘現場前，才將違建拆除，此有台中縣政府來函覆原告稱被告等已自行拆除違建為證；且土地法第一百零三條第二款所謂「基地供違反法令使用者」，不以該違法狀態繼續存在為必要，只要承租人曾經以該基地供違法使用即足當之。本件被告違法使用系爭土地有年餘之久，原告自始加以制止，本件應該當前開條款之規定。
５、被告於系爭土地上分別經營建材及藤椅之買賣，但未依法辦理商業登記，均屬非法營業，有違土地法第一百零三條之規定。
三、證據：提出土地登記謄本及陳報書影本各二紙、地籍圖謄本、地籍圖謄本影本、土地複丈成果圖影本、本院八十八年度訴字第二二七三號判決、台中縣政府八十九年八月十五日八九府工程字第二一二○四八號函影本各一紙、照片五幀為證。
並聲請履勘現場。
乙、被告部分
一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭台中縣豐原市○○段○○○○號之土地上如附圖所示Ａ部份，係被告甲○○之父親王黃才於民國（下同）三十六、七年間，向原告乙○○之祖父張星池承租供建屋使用；系爭豐原市○○段四八○及四八○之一地號之土地，如附表所示Ｂ、Ｃ部份，合計佔地約十一坪大，係被告戊○○於四十五年間，向原告乙○○之祖父張星池、及原告丙○○、丁○○之祖父張風精（應為張風謨之誤載）承租供建屋使用，均未簽定期限，且末訂書面契約，每年分二期繳納租金，迄今數十年，分由張星池、張風精及原告等收取，未曾欠繳租金。系爭土地上所建房屋，仍如原狀，僅就漏雨部分修補防雨、加鋪鐵皮，誠無原告所稱欲改建鐵造房屋之情事。本件乃不定期租地建屋之契約，並無土地法第一百零三條所謂年限屆滿、土地違法使用、轉租他人或欠納租金等情。實乃原告收回系爭土地心切，而拒收租金，並非被告不繳租金。被告於系爭土地上所建房舍數十年前即為豐原市戶政事務所編列門牌。綜上所述，原告片面主張終止租賃關係，求為判決拆屋還地，為無理由。
（二）系爭建物當年既經原土地所有權人同意出租被告甲○○之祖父王黃才及被告戊○○自行鳩工、出資起造建物，於建築工程完竣時，為所有權取得之時，縱不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂「非經登記不生效力」之列，且不因不動產為違章建築而例外。系爭建物之屋頂漏水，被告鳩工修繕，非法所不許。原告謊稱被告所有之房屋為違章建築，幸經豐原市公所及台中縣政府兩度派員前來履勘，證實未有違章建築之事實。
（三）被告於系爭土地上經營事業至少超過四十年，並依法辦理登記，原告誣指被告於系爭土地上違法經營商業，顯乃荒謬之指控。
（四）被告等既無違反土地法第一百零三條之各款規定，原告據此提起拆屋還地之訴即無理由。又最高法院五十一年台上字第二九八七號判例指出：租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人仍得申請重建且其申請重建之屋，除契約別有約定、從其約定之外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。
三、證據：提出收據影本十六紙、照片八幀、豐原郵局八十九年四月十九日存證信函第五○五號、第五○七號影本各一紙，支票影本提存書影本、繳款書影本及國庫存款收款書影本、營利事業登記證影本各二紙為證。
理 由
一、本件原告起訴主張：系爭座落台中縣豐原市○○段○○○○號之土地為原告乙○○所有，同段四八○之一地號土地為原告丁○○、丙○○所共有，應有部分各為二分之一。被告戊○○與原告三人訂立租地建屋契約，於附圖所示之Ｂ、Ｃ部分搭建土造瓦頂之平房；被告甲○○向原告乙○○訂立租地建屋契約，於附圖所示之Ａ部分搭建土造瓦頂之平房，歷時八十年。惟依契約目的解釋、探求當事人真意，系爭租約實有至房屋不堪使用為止之期限，另參酌體系解釋，應將土地法第一百零三條第一款所謂「契約年限屆滿」之射程，及於「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」，系爭建物既已腐朽不堪用，可認契約之年限已經屆滿；又被告至遲於八十八年一月間即違法搭蓋違建，迄鈞院於八十九年七月十九日至現場履勘前方自行拆除，再者，被告於系爭土地上分別經營建材及藤椅買賣，均未辦理商業登記，亦違反商業登記法，確有以系爭土地供違反法令使用之事實；綜上所述，被告之行為已違反土地法第一百零三條第一款、第二款之規定，原告除以存證信函通知被告終止租賃關係外，另以起訴狀繕本送達作為終止租賃關係之意思表示。兩造既已終止租賃關係，原告本於終止契約後兩造互負回復原狀之義務及所有權人之地位，請求被告即承租人返還租賃物。被告則以本件乃未定期限之不定期租地建屋之契約，並無土地法第一百零三條第一款之適用；另系爭建物既經原土地所有權人同意承租人租地建屋，經被告甲○○之祖父王黃才、被告戊○○自行鳩工出資起造建物，於工程完竣時即取得建物所有權。系爭建物屋頂漏水，被告本於所有權人之地位加以修繕，非法所不許；又原告謊稱系爭建物為違章建築，經豐原市公所及台中縣政府兩度派員履勘，證實並非違章建築；再者，被告於系爭土地上經營事業至少四十年，並依法辦理登記，原告之指控顯屬虛妄，綜上，被告並無違反土地法第一百零三條各款規定；依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例之意旨，租用土地建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人仍得申請重建且其申請重建之屋，除契約別有約定、從其約定之外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務等語置辯。
二、按系爭台中縣豐原市○○段○○○○號為原告乙○○所有，同段四八０之一地號土地為原告丁○○、丙○○所共有，應有部分各為二分之一。被告戊○○於四十五年間，與原告乙○○之祖父張星池、及丁○○、丙○○之祖父張風精（依卷附收據所載應為張風謨之誤載）訂立租地建屋契約，於附圖所示之Ｂ、Ｃ部分搭建土造瓦頂之平房；被告甲○○之祖父王黃才於三十六、七年間，與原告乙○○之祖父張星池訂立租地建屋契約，於附圖所示之Ａ部分亦搭建土造瓦頂之平房，均未定期限，且未簽訂書面契約，每年分二期繳納租金，迄今數十年，且述租約為原告等三人所繼受，分由原告按期收取租金，後因原告等人拒收租金，被告復將八十八年度之租金提存於法院等事實，為兩造所不爭執，並有被告所提租金收據影本十六紙、豐原郵局八十九年四月十九日存證信函第五○五號、第五○七號影本各一紙，支票影本提存書影本、繳款書影本及國庫存款收款書影本各二紙在卷足憑，堪信為真實。故本件所應審酌者為：１、本件是否為不定期租地建築之租賃契約？土地法第一百零三條第一款之規定，於不定期租地建屋契約之情形，是否有其適用？２、原告得否以被告違反土地法第一百零三條第一、二款之規定，終止系爭租賃契約而請求拆屋還地，即兩造間租賃契約是否該當「契約年限屆滿」或「土地供違反法令使用」之情形？經查：
（一）按土地法第一百零三條明文規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。上述土地法第一百零三條第一款之規定，固僅於契約定有期限者始適用之，若同條第二款至第五款之規定，則不問契約是否定有期限均有適用（院解字第四○七五號參照）。另土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用為其目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明訂租賃之期限，依契約目的探求當事人真意，亦應解為訂有租至房屋不堪使用為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已（最高法院三十年渝上字第三一一號判例可資參照）。惟民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指有定期限之租賃而言，條文文意甚明。而司法院院字第五三六號解釋及本院三十年渝上字第三一一號判例，亦就定期租賃而言。（最高法院六十二年台上字第三一二八號判例參照）。依上開說明，土地法第一百零三條第一款所謂「契約年限屆滿」，應僅限於定期契約方可適用，於未定期限之租地建築契約並無適用之餘地。本件原告主張，土地法第一百零三條第一款所謂「契約年限屆滿」，除指當事人約定之期限屆滿之外，參酌體系解釋之方式，探求此一條文使出租人得以收回土地再行利用、保障私有財產、提升土地整體效能之立法意旨，尚應擴張其射程，及於「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」等語，自無可採。
（二）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條明文規定。原告主張兩造所締結之系爭租地建屋契約，為訂有不確定期限之定期契約，應視「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」為期限，即以房屋因自然折舊耗損而致坍塌、滅失或不堪使用為「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」之具體象徵事例，惟此為被告所否認，並辯稱：系爭租賃契約均為未定期限之租地建築契約等語。惟按租賃契約需經長期繼續給付，出租人提供合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人使用，承租人按期繳付租金，兩造債務始克履行完畢，是為繼續性契約。而就約定契約存續時間，可分為未定期限及定有期限二類。而定有期限者又可分為期限確定、期限不確定二種。所謂期限不確定乃指期限必然屆至，但到來之時間未定之情形。參酌三十年渝上字第三一一號判例意旨，顯將「房屋不堪使用」作為定期租地建屋契約之不確定期限。是於未定期限之租地建築契約，即無上述三十年渝上字第三一一號判例之適用。本件原告就兩造間之系爭契約於成立之初，有約定系爭契約存續期間，係約定以承租人於基地上所建房屋不堪使用為期限之有利於己之事實，未能舉證以實其說，且原告等自陳被告等人租地建築使用之期間，均已逾八十年以上，而原告及其先祖於之前契約存續期間，均未以系爭租賃契約已期限屆滿為由，向被告或被告先祖請求返還租賃物，顯見兩造間之契約應係不受二十年期限限制之未定期限租地建築契約無誤，被告等人抗辯系爭租賃契約為未定期限之租賃契約，應屬可採。依上所述，兩造間之契約既屬未定期限之租地建築契約，自無土地法第一百零三條第一款之適用。原告主張應以契約目的解釋，及參以被告就系爭建物有所整修、補強，認系爭建物已不堪用，而該當土地法第一百零三條第一款之規定，進而請求被告拆屋還地，於法顯屬無據。
（三）再按土地法第一百零三條第二款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上房屋供違反法令之使用者而言。租用基地建築房屋，未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。（最高法院四十一年度民庭庭長會議決議參照）。本件原告雖主張系爭座落於台中縣豐原市○○街三十二、三十四號之建物為違章建築，被告為免取締而自行拆除；且被告於系爭建物經營藤椅、建材買賣多年，為辦理商業登記，而認被告即承租人有以基地供違反法令使用之事實，惟亦為被告等人所否認。經查：揆諸首揭說明，縱使原告主張被告等人之建物為違章建築之事實可採，惟按違章建築，僅係未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反建築法上之規定，尚非上開土地法一百零三條第二款所謂「以基地供違反法令之使用」之列，原告自不得以此事由終止與被告間之租約。另被告二人各於系爭建物，分別經營藤椅、建材買賣，均領有營利事業登記證，為合法業者，有被告二人所提之此有台灣省台中縣政府營利事業登記證中縣營字第四○四一七號、第二一六七三○號影本一紙在卷可考，是被告抗辯係其等為合法經營事業、未以基地供違反法令之使用等語，應為可採。原告以被告等人有以基地為違法使用之主張，自不可採。
四、綜上所述，原告既未能舉證證明被告有土地法第一百零三條第一款、第二款之事由，原告主張其與被告間之系爭租賃契約業已屆期及已合法終止等事實，自無可採，被告等人占有系爭土地使用，自非無權占有。從而，原告依終止租賃契約之回復原狀法律關係及所有權人之物上請求權，請求被告二人分別拆除如附圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物並將土地返還原告，於法無據，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三 日
台灣台中地方法院民事第一庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三 日
法院書記官