臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第一八四四號
原 告 劉和祥即祭祀公業劉永萬公管理人訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積０點００七一八三公頃，及同段九一一地號土地上如附圖Ｂ２部分面積０點００一四０四公頃、Ｂ３部分面積０點００二四七三公頃之地上物拆除，並將該基地交還原告。
前項拆屋還地之履行期間為陸個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰壹拾萬壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應將坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積
０點００七一八三公頃，及同段九一一地號土地上如附圖Ｂ２部分面積０點００一四０四公頃、Ｂ３部分面積０點００二四七三公頃之地上物拆除，並將該基地交還原告。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落台中縣○○鄉○○段九一三、九一一地號土地為祭祀公業劉永萬公所有，
其中同段九一三地號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積０點００七一八三公頃，及同段九一一地號土地上如附圖Ｂ２部分面積０點００一四０四公頃、Ｂ３部分面積０點００二四七三公頃，均係由被告承租，並在其上建築房屋使用，租金亦由被告支付。
㈡被告向原告租用前開土地之租金，自民國八十三年七月一日起即未支付，原告
乃於八十八年一月十九日以台中縣豐原水源郵局第三號存證信函，對被告催繳積欠之租金，被告於收到該信函，逾原告所定三日之支付期限，仍未支付，經原告再於八十八年二月五日以台中縣豐原水源郵局第十號存證信函，對被告為終止租賃契約之意思表示，被告於當日即收到該信函之送達，原告並於八十九年九月六日鈞院勘驗現場時，再次向被告表示終止租賃契約之意思表示，故兩造間就前開土地之租賃關係已終止，則被告在前開土地上所建之建物，即無合法權源，自係無權占有。為此，爰依民法第四百五十五條租約終止後之租賃物返還請求權及同法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，提起本件訴訟，請求被告拆除前開土地上之房屋，將前開土地返還原告。
三、證據：提出土地登記簿謄本二份、台中縣東勢地政事務所土地複丈成果圖影本一份、存證信函二份及回執一份，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠被告承租原告所有前開土地，並於其上建築房屋，為原告所不爭執，是兩造間
有不定期租賃關係，至於租金部分，兩造已有約定，每年之租金為新台幣（下同）七千六百八十八元，分上、下期，惟自七十九年下期起，原告竟未事先告知，即擅自將每年之租金調高為一萬六千零五十元，每期應付八千零二十五元，當時因被告日夜照顧臥病之配偶，致對原告前來收取租金時，毫無精力去注意，致全然未覺，是對原告片面私自調高租金，被告乃係受詐欺，或至少因錯誤而給付，不得因此認被告有同意調高租金。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法
第四百四十二條本文定有明文，是租金之增減，除非得當事人同意，否則須以由法院判決為之，非單方面可得任意為之，本件原告未經被告同意，又無法院判決，即任意自七十九年下期起，將每年租金自七千六百八十八元，調高為一萬六千零五十元，自不生法律上效力，而原告嗣後以存證信函催告被告支付欠租，亦係依其任意調高之金額計算，自不生催告之效力，原告依此終止租約即不合法。
㈢被告於原告口頭催告已有三年之租金未支付時，即於八十六年十二月間提領七
萬元，將其中四萬八千元作為租金交給原告，惟數月後原告卻又將該筆租金退還被告，是原告不得再以被告積欠租金為由，終止租賃契約。
三、證據：提出收據八紙、存摺影本一紙。並聲請訊問證人丁○○。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度訴字第二七八號請求調整租金民事卷宗。
理 由
甲、程序方面：按民事訴訟法第二百五十五條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：一．．．．．．．．．」蓋訴訟一經合法提起，則由此所生之訴訟上法律關係，不得因當事人一造之行為而變之，各當事人有就業經起訴之事求判決之權利。又法院不問訴訟程度如何，如認有成立和解之望者，得於言詞辯論時，試行和解，復為同法第三百七十七條所明定，本件原告本於租約終止後之租賃物返還請求權及所有物返還請求權，起訴請求被告拆除其向原告承租土地所建築之屋屋，並交還基地，而於言詞辯論中，本院因兩造有和解之意願，乃試行和解，為免造成訴外和解，經本院行使闡明權後，原告即稱如和解成立，則變更原訴之聲明為請求給付租金，嗣兩造當庭就和解內容始終無法達成一致，而未能成立和解，兩造既未成立和解，則原告之真意並未為訴之變更，本院自仍應就原訴予以審理裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張坐落同段九一三、九一一地號土地為祭祀公業劉永萬公所有，其中同段九一三地號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積０點００七一八三公頃，及同段九一一地號土地上如附圖Ｂ２部分面積０點００一四０四公頃、Ｂ３部分面積０點００二四七三公頃，係由被告承租建築房屋使用，詎被告自八十三年七月一日起即未支付前開土地之租金，已逾二年以上，經原告限期催告被告支付積欠租金，被告逾催告繳付期限，仍未繳付，經原告為終止租賃契約之意思表示，則兩造間就前開土地之租賃關係已因終止，被告在前開土地上所建之建物，即屬無權占有，原告自得依租約終止後之租賃物返還請求權及所有權之作用，請求被告拆除前開土地上之房屋，並將前開土地返還原告等語；被告則以原告出租前開土地供被告建築房屋使用，惟自七十九年下期起竟任意調高租金，被告不察陷於錯誤而為支付，不得據此認被告有同意調高租金；又原告雖有定期催告被告支付欠租，惟其催告之租金額係依其任意調高之金額計算，自不生催告之效力，原告依此終止租約不合法；況被告於原告口頭催告三年之租金未支付時，即於八十六年十二月間，支付四萬八千元之租金予原告，惟數月後原告卻又將該筆租金退還被告，是原告不得再以被告積欠租金為由，終止租賃契約等語，資以為辯。
二、原告主張坐落同段九一三、九一一地號土地為祭祀公業劉永萬公所有，其中同段九一三地號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積０點００七一八三公頃，及同段九一一地號土地上如附圖Ｂ２部分面積０點００一四０四公頃、Ｂ３部分面積０點００二四七三公頃，係由被告承租建築房屋使用之事實，為被告所不爭執，並據原告提出土地登記簿謄本二份、土地複丈成果圖（本院於八十八年八月三十日囑託台中縣東勢地政事務所複丈繪製）一份為證，且經本院依職權調閱本院八十八年度訴字第二七八號請求調整租金民事卷宗查明屬實，又本院至現場勘驗時，證人即台中縣東勢地政事務所測量員郭政遇亦證述：該房屋（被告使用）之面積如附圖Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３所示（即八十八年八月三十日複丈），現狀與上次測量時之面積相同等語，此有本院勘驗筆錄一份附卷可稽，自堪信原告前開主張為真實。
三、又原告主張被告自八十三年七月一日起即未給付前開土地之租金，原告於八十八年一月十九日以台中縣豐原水源郵局第三號存證信函，對被告催繳積欠之租金，被告於收到該信函，逾原告所定三日之支付期限，仍未支付，經原告再於八十八年二月五日以台中縣豐原水源郵局第十號存證信函，對被告為終止租賃契約之意思表示，被告於當日即收到該信函之送達，原告並於八十九年九月六日本院勘驗現場時，當庭向被告再次表示終止租賃契約之意思表示等情，復據其提出存證信函二份、回執一份為證，並有本院勘驗筆錄一份附卷可稽，被告對於其自八十三年七月一日起未支付租金，及有收到原告請求支付欠租之催告函及原告為終止租約之存證信函等事實，亦不爭執，惟以原告自七十九年下期起竟未經被告同意任意調高租金，及其催告之租金係依其調高後之金額計算，自不生催告之效力，原告依此終止租約即不合法；況被告於八十六年十二月間，業已支付四萬八千元之租金予原告，惟數月後原告卻又將該筆租金退還被告，是原告不得再以被告積欠租金為理由，終止租賃契約等語置辯。經查：
㈠不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人欲增減其租金，如未經雙方
合意，依民法第四百四十二條規定，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力。本件被告承租前開土地建築房屋使用，其支付之租金數額，據被告所提出之收據記載，七十四年下期支付三千八百四十四元（換算成全年份即七千六百八十八元），七十七年、七十八年（均含上、下期）支付一萬一千二百元，七十九年、八十二年及八十三年支付一萬六千零五十元，而就歷次之租金調整，兩造均未聲請法院為之，乃兩造所不爭，至於有無經兩造合意，被告雖迭次否認，並抗辯係原告自行任意逐年增加租金云云，惟縱認屬實，亦僅生就任意增加之部分被告不受其拘束之效力，而在原約定租金之範圍內，被告仍有支付之義務，是原告以前開存證信函限期催告被告支付欠租，縱認其催告租金額超過被告應付之金額屬實，亦僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，亦即在約定租金範圍內，仍有催告之效力。故被告抗辯原告遽按其任意調整之金額計算欠租而為催告，不生催告之效力云云，要難憑採。
㈡被告雖又辯稱：伊於八十六年十二月間，業已支付四萬八千元之租金予原告，
惟數月後原告卻又將該筆租金退還被告，是原告不得再以被告未支付租金為理由，終止租賃契約云云，並提出存摺影本一件為證，惟原告一再否認有收受該筆租金並退還被告之事實。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件被告就其該筆四萬八千元租金之交付方式，先是陳述該筆款項係委託證人丁○○匯寄至原告在農會帳戶等語，並聲請訊問證人丁○○，惟經丁○○到庭證稱：「八十六、七年間被告說她租的地，．．．．問我地主不來收租金，要收回土地怎麼辦？．．．我建議她拿去給地主，她說地主不肯收，我告訴她可直接匯到地主在石岡鄉農會之帳戶，我沒陪她或幫她辦，不知她有無辦理。」等語後，始又改口稱，係將四萬八千元之租金直接交給原告，並非以匯款方式，則被告就該筆租金之給付方式前後陳述不一，其辯稱有支付四萬八千元之租金予原告，即非無疑，再者，被告雖提出存摺一份，證明其於八十六年十二月十七日有提領七萬元，惟該存摺僅能證明被告當日有提領之記錄，尚難據為認定被告有交付之證明，而且兩造歷次收取租金均簽發收據為憑，而被告對於七十四、七十七、七十八年之租金收據迄今仍有保存，則衡諸常情，於當時兩造對租金額度已有爭執且被告亦陳述係三年租金一併支付之情況，若原告有收取該筆租金，被告應無不要求原告簽收之理，是僅憑該存摺記錄，尚不足證明被告確有交付四萬八千元予原告之事實甚明。此外，被告復未提出其他事證用以證明其有交付該筆租金予原告之事實，且自承除存摺記錄外，並無其他證據可資證明（見本院九十年二月二十日審判筆錄），自應認被告並未就其有利之事實已盡舉證之責任，是被告前開所辯於八十六年十二月間，業已支付四萬八千元之租金予原告，惟數月後原告卻又將該筆租金退還被告之事實，自無可採。
四、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地與他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第一百零三條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；而所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第四百五十五條、第七百六十七條分別定有明文，查被告自八十三年七月一日起至八十八年一月十九日原告催告積欠租金時止，均未支付租金，是其已積欠二年以上之租金未付，顯可認定，而經原告定期催告被告支付積欠之租金，被告逾期仍未支付，再經原告以存證信函及本院勘驗現場時，當庭向被告表示為終止租賃契約之意思表示，已如前述，則原告既依民法第四百四十條第一項規定，踐行催告及終止租約之程序，兩造間就前開土地之租賃關自已合法終止，被告自應將承租之土地返還原告，且租賃關係終止後，被告仍占用承租之土地，即屬無權占有。從而，原告本於民法第四百五十五條租約終止後之租賃物返還請求權及同法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被告應將坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積０點００七一八三公頃，及同段九一一地號土地上如附圖Ｂ２部分面積０點００一四０四公頃、Ｂ３部分面積０點００二四七三公頃之地上物拆除，並將該基地交還原告，洵屬正當，為有理由，應予准許。
五、查拆屋還地，非立時可就，需有較長之時間始克履行，且被告租用土地建築房屋多年，另行覓屋一時不易，況原告亦同意定履行期間，爰定履行期間為六個月，以兼顧兩造之利益。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，爰不逐一予以論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 楊國精右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日~B法院書記官