臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第二○二二號
原 告 大安通商大樓管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 己○○
呂秀梅 律師被 告 乙○○被 告 丙○○右二人共同訴訟代理人 戊○○右二人共同訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣貳拾參萬伍仟參佰參拾貳元及自八十九年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠原告係大安通商大樓之管理委員會，訴外人邱紹益原係大安通商大樓編號四、Ａ
Ｂ即門牌號碼為台中市○○○路○段○○○號四樓之一、之二建物（下稱系爭房屋）之所有權人，自民國（下同）八十八年四月起積欠原告管理費二十六萬零九十三元。茲因原告前已對訴外人邱紹益所積欠之自八十五年三月起至八十八年三月止之系爭大樓管理費及大樓外牆整修花崗石修復費用，向台中地方法院提起給付八十五年八月起至八十七年七月止之管理費之訴，經勝訴確定在案；復向苗栗地方法院對邱紹益聲請發支付命令請求給付系爭房屋八十七年八月起至八十八年三月止之管理費及大樓外牆花崗石重整費用十萬七千三百七十元共計二十二萬五千七百二十二元（按此部分本應聲請發二十五萬零四百八十三元之支付命令，惟原告向台灣苗栗地方法院聲請時未於聲請事項進行更正故僅獲得二十二萬五千七百二十二元之支付命令），亦獲確定在案，原告並據此聲請對邱紹益所有之系爭房屋進行查封拍賣，而由被告二人於八十九年二月二日共同應買系爭房屋。由於台中地方法院執行處所定系爭房屋之拍賣公告第三點明白揭示：「有關本大樓管理費用由『拍定人』承擔。」，則邱紹益之房屋自八十八年四月起至拍訂日為止，尚積欠原告管理費用新台幣（下同）二十三萬五千三百三十二元，被告二人既為系爭房之拍定人，顯已承擔邱紹益積欠原告之管理費及修復費用，原告自得請求被告依債務承擔之法律關係連帶給付管理費及大樓修復費。
㈡又依民法第二百九十二條規定數人負同一債務，或有同一債權，而其給付不可分
者，除民法第二百九十三條之規定外，準用關於連帶債務或連帶債權之規定。所謂不可分債務，必須其給付在性質上已達不可分，如予分割必減損其價值上之程度，始足當之。本件被告等拍定取得系爭建物，成立共有關係，原告提供系爭大廈建物整體管理，雖依民法第八百二十二條規定共有物之管理費用應由共有人按期應有部分分擔之，惟該條規定乃數共有人內部分擔之規定，對外因其共有關係存在共有物每一個點上，抽象而無法具體區分，原告之提供管理負物亦屬不可分，故性質上被告應給付管理費之債務為不可分，即是如此，依前揭法條規定，被告等二人自應負連帶給付責任，爰起訴請求被告應給付如訴之聲明所述。
㈢對被告抗辯之陳述：被告等以台北及高雄地方法院判決為例，主張其未與原告定
有債務承擔契約，原告以公寓大廈管理條例第二十四條為請求權基礎，請求被告負擔前手所積欠之管理費，顯無理由云云。惟查，被告所舉前開二法院之見解，並未提及拍定人自強制執行拍賣公告上，是否明白揭示如本件建物八十七年度執三字第一二九一０號強制執行拍賣公告第三點記載內容，顯與本件事實不同。然本件建物因法院強制執行拍賣，既已揭示債務人積欠之管理費應由拍定人承受，拍定人投標拍定，即表示願依民法第三百零一條規定為管理費債務之承擔，被告之抗辯實不足採。況本件建物拍定前，被告曾至原告管理室查詢有關前手積欠管理費多寡之事宜，管理室總幹事不僅提出邱紹義積欠管理費之明細，更出具拍賣公告內容與被告，被告當場表示知悉此事，孰知拍定後原告催繳，被告要求原告予以折扣優惠，惟基於使用者付費及公平原則，原告拒絕之。
㈣再者，原告向被告等請求給付如訴之聲明之金額，乃基於鈞院執行處在八十七年
度執三字第一二九一０號強制執行事件拍賣公告第三點：本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），應由拍定人承擔，應買人應自行查明有無欠費及金額之多寡。被告於承買前卻曾至原告管理室查詢前手邱紹益積欠管理費之情形，而管理公司之總幹事林宗輝亦出示邱紹益積欠之詳細日期及金額，林宗輝先生特別提醒被告拍定後需繳付此筆款項。茲本件建物經法院依強制執行法規定拍賣，拍定人接受拍賣公告之應買條件依法投標，其顯已依民法第參佰零一條之規定為管理費債務之承擔，被告自應依債務承擔之法律關係給付系爭管理費。
㈤末查本件請求根據在於被告等依強制執行拍賣公告上為應買，是屬承擔前手積欠
管理費之債務，核與本件強制執行之執行名義判決或支付命令之既判力範圍無關，特此說明。
㈢證據：提出邱紹益未繳管理費明細表及修復費用分擔表乙紙、拍賣公告影本乙紙
、原告八十七年區分所有權人會議紀錄乙份、原告八十七年度十一、二月份管理委員會議會議紀錄一份。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠緣被告二人於八十九年二月二日經台中地方法院強制執行八十七年執三字第一二
九一０號取得第三人邱紹益所有之系爭不動產，原告以邱紹益積欠管理費而向原告請求，惟為被告二人依法拒絕。按，管理費之意義，乃住戶或區分所有權人對於公共部分之修繕、管理、維護社區生活環境所必要之經常性之開支，依使用者付費原則，乃屬全體住戶或區分所有權人之義務或債務，其債權更為區分所有權人之共同債權，屬於私法上之債權債務關係，依民法第三百六十八條之規定，債權債務之主體以締結契約之當事人為準，除經雙方同意或特別約定外，不得使契約外之第三人承受負擔，並依民法第三百條或第三百零一條之規定，除被告與前手邱紹益訂有債務承擔契約外，原告無任何權利可向被告請求。又依公寓大廈管理條例第十條與第二十一條之規定，區分所有權人當履行繳納管理費與公共基金之義務與責任，被告於八十九年二月十五日方取得系爭建物之所有權而成為區分所有權人，則於是日以前並非系爭不動產之所有權人，自無需分擔該日之前之管理費甚明。
㈡又按，公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人應繼受原區分所有權
人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，係指繼受人應受該條例與規約條款之拘束，以達公寓大管理維護之一致性而應當共同遵守之事項，以免繼受人以契約效力不及於第三人為由，規避規約之拘束，目的在增加公共利益，確保生活品質，但前手所積欠之管理費乃具體發生私法上債權債務之關係，並非上開法條所指規約可規範之事項，因此，除非被告已依民法第三百條與第三百零一條之規定，與前手訂有債務承擔契約以外，原告不得向區分所有權人請求前手所積欠之管理費。
㈢再按，依公寓大廈管理條例第十九條之規定，區分所有權人對於公共基金之權利
，應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人之事由而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。足見公共基金屬準物權之關係，與積欠管理費屬於私權債務關係二者標的兩不相屬，甚為明白，原告自不得以積欠管理費即不得擁有此公共基金之權利而要求被告給付前手所積欠之管理費。
㈣被告取得系爭房屋之所有權，乃係強制執行之效果，屬於拍賣所得，非有與前手訂有債務承擔契約，無庸承擔前手所積欠之管理費，原告請求自屬無理由。
㈤依據台中地方法院院務會議決議函：「有關債務人積欠管理費，由何人負擔，應
依據該條例或規約所定，屬實體上之問題，如涉有爭執，宜循通常訴訟解決，非本院民事執行程序所能審究。」並就前述不妥之記載，通令往後不得再加以援用。鈞院既已認定該條件之記載屬無效，理當撤銷。要知，法院之拍賣雖為買賣之一種，但與通俗之交易實有所別，強制執行乃公法上之行為，國家機器實施公權力，強行將債務人之財產移轉於拍定人之處分行為，此時債務人仍本於出賣人，拍定人為買受人之地位仍無二致，執行法院就公法上之強制處分行為，實為債務人之程序代理地位，這與普遍買賣之交易，顯然有重大之不同，因此，涉及私權實體爭議之問題，絕非執行法院所得審究，故而積欠管理費，已屬私權實體之爭議，當非執行法院權能所能決定，準此，公告內容所揭，顯已逾其法定權限之範圍，並且侵害買受人之權益，足生損害賠償之問題，故應移請實體法院就訴訟解決，亦即，此種條件，縱令做成公告，也屬無效，實體法院應就私權爭執之實體，獨立審判，方符法治及院務會議之精神。
㈥依據民法第一百一十四條所揭，法律行為經撤銷者，視為自始無效，拍賣公示之
條文，為強制執行拍賣交易條件內容之一部分，經無效之撤回、廢棄、承認，而其他部分容有可能成立者，其他部分仍為有效。因此拍定人之拍定非當然無效，民法第一一一條亦定有明文，因此執行法院就該公示內容餘月其法定之權限，顯係無效之行為，在當時已確定不生效力，絕不因事後情事變更、不溯及既往而做成有效之認定，復且無效之行為乃自始不生效力，確定之事實，不待問當事人當時是否知悉，均得應其所請。今執行法院違背其法定之權能，且做成錯誤之決定，自應加以撤銷與廢棄。
㈦拍定人於應買前，對於此項不妥之公告，無利害關係人之地位可言，無法本於強
制執行法第一十二條之規定，於執行程序終結前為聲請或聲明異議，待其拍定成為拍定人，使成利害關係之地位，然執行程序已告終結，無由聲明異議之程序效益，只能移交實體法院解決，足見被告縱令知悉而不表示意見，亦非默許之事實，原告所據，顯非有理。
㈧原告主張被告所提示之台北及高雄地院判決，與本件拍賣公告內容不同，不應援
用，原告並提示鈞院八十八年度中小字第六二號判決供參酌，然其所提示之判決，亦未嘗有此公告，顯係所為之主張前後矛盾，就司法獨立審判而言，應不受其影響。又原告於準備書狀中記載基於使用者付費原則，被告不當拒絕給付，然被告於八十九年一月十五日方取得系爭房屋之所有權人，應自是日起履行繳納管理費之義務及責任即可。原告以前手積欠之管理費向被告請求，方係違反使用者付費及公平原則。
㈨內政部已做成解釋，在其提示之公寓大廈住戶規約範本草案指稱，積欠管理費之
債權行使，僅及於繼承人與指定繼承人而已。又原告對前手邱紹益已取得支付命令，並依此強制執行或參加分配，顯見其已依據公寓大廈管理條例第二一條而為請求，何能再依公寓大廈條例第二四條，向被告再予請求？若准管委會不顧管理條例第二一條之規定，得逕向拍定人求償，則其債權受償之位階將高於一切，顯見其主張不符法律上之規定。
㈩一般買賣交易均本於私權自治、契約自由之原則，因此於交易過程當中，賣方可
以將所積欠之各樣管理費等債務作為買賣之負擔條件，要求買方承受繳納，要無不可。然法院拍賣是公法上之強制行為，執行法院僅能就程序代理，對於涉及實體私權之問題，並無審認、代理、決定之權利，縱令執行法院查封之際，債務人告珠上述各種積欠債務之事實，要求列入作為拍賣之條件，亦非法之所許。足證一般買賣契約是兩造一致之合意，拍賣為單方就物權處分，強制移轉之事實行為，對於涉及私權債務之問題，即令債務人要求，亦不得准其作為拍賣之條件。故僅為拍賣程序代理人之法院，試問何種權能逕作此「積欠管理費等公共基金，拍定後由拍定人承擔」之決定？要知，公寓大廈管理條例為內政部研議交立法院通過，其第二十四條所揭，於內政部之住戶公約草案裡特別提示，指稱積欠管理費之債權行使，僅及逾期繼承人或指定繼承人用以強調並做成解釋函示，當然，行政命令抵觸法律者無效，惟研議機關對於所制訂之法令用解釋函加以解釋，並無抵觸之問題，司法機關依據法律用以判決，當綜觀全貌，探求研議機關之真意，不得拘泥所用之詞句，何能由執行法院做成反面之判定而違背法律通用之原則，鈞院理當依據回歸院務會議之決議就私權實體之爭執，為獨立之判決。
三、證據：提出不動產權利移轉證書影本一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度執字第一二九一０號及八十八年度執字第八四六一號強制執行卷宗以及苗栗地方法院八十八年度促字第二六零八號支付命令卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：被告二人於八十九年二月二日共同經本院拍賣程序買受系爭原為訴外人邱紹益所有之房屋。因本院執行處所定系爭房屋之拍賣公告第三點明白揭示：「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），應由拍定人承擔，應買人應自行查明有無欠費及金額之多寡。」，而邱紹益積欠原告自八十八年四月起至八十九年三月止之管理費用二十三萬五千三百三十二元。被告二人既為系爭房之拍定人，顯已承擔邱紹益積欠原告之管理費及修復費用，原告自得請求被告依債務承擔之法律關係連帶給付該筆費用，並自八十九年四月十八日起依照年利率百分之五計算之利息。（本件原告起訴本請求被告應連帶給付八十八萬七千四百七十九元，其中包含對訴外人邱紹益自八十五年三月起至八十八年三月止所積欠之管理費用與大樓修繕費用，惟原告就該部分已分別取得確定判決及支付命令，而被告係承擔訴外人邱紹益對原告之債務法律關係，故被告已為前確定判決及支付命令之既判力主觀範圍所及，原告就此部分顯有違民事訴訟法第二百四十九條第一項第七款之規定，爰另以裁定予以駁回，附此敘明。）
二、被告則以：㈠法院之拍賣雖為買賣之一種，但與通俗之買賣交易行為有別，其係依公權力強行介入交易之行為，僅為債務人代理程序上之行為，積欠管理費屬實體上之爭議，非執行法院之權限，執行法院僅能就程序審理，何能侵越權限，擅自作主，強為主張？該公告內容已逾執行法院權限，依法當不生效力，則被告取得系爭房屋之所有權，乃係強制執行之效果，屬於拍賣所得，並未與前手訂有債務承擔契約，無庸承擔前手所積欠之管理費。㈡鈞院院務會議已作成決議，廢棄拍賣公告中有關拍定人應承擔前手積欠之管理費等內容不再援用，並於即日生效。依民法第一一四條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效，拍賣公告內容為買賣交易行為之一部分，該部分既經撤銷，視為自始無效，被告等即不受原拍賣公告內容之拘束。㈢依公寓大廈管理條例第十條與第二十一條之規定，區分所有權人當履行繳納管理費與公共基金之義務與責任，被告於八十九年二月十五日方取得系爭建物之所有權而成為區分所有權人，則於是日以前並非系爭不動產之所有權人，依據使用者方需付費及公平之原則，自無需分擔該日前之管理費甚明。㈣又原告對前手邱紹益已取得支付命令，並依此強制執行或參加分配，顯見其已依據公寓大廈管理條例第二十一條而為請求，何能再依公寓大廈條例第二十四條向被告再予請求等語資為抗辯。
三、原告主張被告二人經本院拍賣程序買受系爭原為訴外人邱紹益所有之房屋。又本院執行處所定系爭房屋之拍賣公告第三點明白揭示：「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），應由拍定人承擔，應買人應自行查明有無欠費及金額之多寡。」，而邱紹益自八十八年四月起至八十九年三月止，積欠原告管理費二十六萬零九十三元等情，業據提出邱紹益未繳管理費明細表及修復費用分擔表乙紙、拍賣公告影本乙紙為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以拍定人為買受人，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。而因強制執行之拍賣，買受該標的物者，不能謂非因法律行為而受讓，至於法院拍賣公告所載之事項於拍定後，當屬買賣契約之內容。執行法院既然立於出賣人或債務人代理人之地位，即有權訂定出賣之價金及出賣條件。況且，強制執行拍賣標的物之應買人在應買時，即有機會斟酌前手積欠管理費之情形，並得將之自競標價中予以扣除，對應買人而言，並無特別不利益之情況存在，而對於房屋遭拍賣之人之其他債權人而言，執行法院訂定管理費由拍定人承擔，將保全房屋不至因遭拍賣而價值過於低落，故亦不至於特別不利，因此，執行法院所定此一拍賣條件應屬有效。次按，該拍賣條件既言明拍定人應承擔前手積欠大廈管理委員會之公共基金（如管理費等），而應買人於應買時已知悉該條件時仍為應買而成為拍定人時，即應認其已表示願意承擔前手對管委會之債務，依民法第三百零一條之規定，一旦經債權人承認，該債務承擔契約即已生效。
五、經查，本院八十七年度民執三字第一二九一０號強制執行事件，於八十九年三月十四日就系爭房屋所為之拍賣公告附表第三點業已載明：「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），應由拍定人負擔，拍定人應自行查明其有無欠費及金額之多寡」，且執行法院依照該次公告於八十九年二月二日在本院投標室公開拍賣後，由被告二人得標，此有拍賣公告及拍賣不動產筆錄附於該卷可稽。被告等既於知悉拍賣公告所載之事項後，仍於拍賣程序中投標應買，應認其於投標時即已有承擔前手邱紹益積欠原告之管理費債務，則原告向被告等聲請就邱紹益所積欠之管理費發支付命令（本院八十九年度促字第一八六八一號），分別於八十九年四月十五日及十七日送達被告丙○○及林政雄，堪認原告已承認被告二人之債務承擔之意思表示，被告自應受該債務承擔契約之拘束。
六、次按管理費性質上乃為便利共有物之使用收益所生之費用，關於管理費之數額通常係以每一專有部分為單位，依該專有部分之面積，計算應付之管理費，既然每一共有人對共有物之全部有使用收益權，而管理費又係對共有物使用收益所必要之費用且針對共有物之整體而存在，管理行為之給付性質上係不可分，則管理費之債，對外自應由共有人各別負擔全部之責任，應適用「不可分之債」之規定，復依據民法第二百九十二條準用民法第二百七十三條之規定，由共有人負連帶責任。從而，被告二人既為系爭房之共同拍定人，依前所述，顯已承擔邱紹益積欠原告之管理費債務二十三萬五千三百三十二元，原告依債務承擔之法律關係請求被告連帶給付該金額並自支付命令狀送達被告二人之翌日即八十九年四月十八日日起，依照週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、至於被告二人主張於八十九年五月間向本院陳情指稱執行法院數年來越權違失之情事，並經鈞院院務會議作成議決，廢棄上開公告內容不再援用，並於即日生效等情。查，依卷附被告提出之本院八十九年六月三日（八九）中院洋文字第一二二八號函：「按拍賣不動產應由執行法院先期公告，前項公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。強制執行法第八十一條第一項、第二項第一款定有明文。本院不動產拍賣公告第十一項載明拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務。屬上開規定應記明之事項，以促承買人注意，於法並無不合。而有關債務人積欠之管理費，由何人負擔，應依該條例或規約所定，屬實體上之問題，如涉有爭執，宜循通常訴訟解決，非本院民事執行處程序所能審究。惟本院已請執行法官於不動產拍賣公告其他有關事項不宜記載『如有積欠管理費等公共基金由拍定人負擔』、『拍定人應注意公寓大廈條例等相關規定之權利義務』、『拍定人自行查明有無積欠管理費，並於辦理所有權移轉登記後始得占有使用』、『拍定人應自行查明有無積欠管理費等公共基金，並注意公寓大廈管理條例第二十一條以下之規定』或其他類似之語句，以維買受人之權益。」等語，依上開函文，本院執行處雖作出往後不宜再將拍定人應承擔前手積欠管委會債務一事列入拍賣條件之決定，惟其決定亦僅是建議執行法官於不動產拍賣公告其他有關事項不宜記載如有積欠管理費由拍定人負擔之明示或暗示性文字，非有如被告所指該等公告內容已經本院院務會議作成議決，廢棄上開公告內容不再援用等情。且依該函內容僅提到今後執行法院制作拍賣公告宜「不再援用」如有積欠管理費由拍定人負擔之明示或暗示性文字，並無「撤銷」已定之拍賣公告或已拍定之拍賣內容等意思在內，況且被告向本院執行處投標表示承買系爭房屋在先，本院執行處作出相關之決定在後，本院執行處亦未對上訴人就系爭房屋之該部分拍賣條件有撤銷之意思表示，自不得溯及既往地認為拍定當時所定之拍賣條件已經撤銷，是被告二人主張依民法第一一四條規定，該等拍賣公告內容既經撤銷，視為自始無效等情，應屬誤會，附此敘明。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二 日~B審判長 法 官 王 銘~B 法 官 陳毓秀~B 法 官 林學晴右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附記二如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二 日~B法院書記官 蔡永興