臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第二二一七號
原 告 羅寶堂
袁炳福共 同訴訟代理人 王秋霜律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳 武律師右當事人間執行異議事件，本院判決如左：
主 文本院八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。
確認被告依本院民國八十七年二月十九日八十七年度公字第四一八九號公證書對原告請求新台幣壹佰零捌萬捌仟元之債權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、緣原告袁炳福之子袁志成因營業需要，擬向被告承租坐落台中市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）使用，乃於民國（下同）八十七年二月十九日，由原告袁炳福為承租名義人，邀同原告羅寶堂為連帶保證人，與被告簽訂房屋租賃契約一紙，約定租期自八十七年二月二十日起至八十八年二月十九日止，每月租金新台幣（下同）貳萬貳仟元，並經鈞院於同日以八十七年度公字第四一八九號公證書公證完畢。嗣後袁志成無繼續使用系爭房屋之必要，乃於八十七年九月十日交還系爭房屋及鑰匙予被告，兩造業已終止租約，未料被告張貼招租未果，竟事後翻異，要求原告補貼未到期租金，而以存證信函催討，原告羅寶堂亦於八十七年九月三十日以存證信函回覆袁志成已於八十七年九月十日遷出，原已支付之保證金陸萬陸仟元足以扣抵租金至八十八年十月十九日。未料，被告竟謊稱原告袁炳福未遷出，據向鈞院聲請執行，再以上開公證書為執行名義，以原告積欠租金捌萬捌仟元及違約金壹佰萬元為由聲請強制執行，鈞院以八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行事件，於八十九年六月七日至原告羅寶堂住所，查封冰箱、冷氣機等財物，爰依強制執行法第十四條之規定，提起本訴訟。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）系爭房屋為三層樓建築，一樓部分有鐵捲門及落地窗。原告袁炳福承租系爭房屋供其子袁志成做為堆放「娃娃機」倉庫用，於簽約時亦明白告知被告，因此簽約時被告僅交付一樓鐵捲門及落地鋁門窗鑰匙。被告稱交付九支鑰匙，與事實不符，被告稱九支鑰匙交給僅為連帶保證人之原告羅寶堂更屬無稽。
（二）另袁志成於八十七年八月中旬應被告要求，於系爭房屋一樓後方委請木工師父林成家釘做一木板隔間房間返還被告等情，已經證人即釘做木板隔間之師傅莊典林於八十九年九月十三日在鈞院供證明確，倘若被告並未同意提前終止租約，原告何須在租期未滿前即雇工釘做木做隔間？又依證人莊典林當日證述：「我從事木工助手，八十七年八月底左右，我受林成家請託至九龍街六十號施作一樓後面木工裝潢。裡面沒有傢俱擺設。」等語，亦可證明現場遺留之物品非原告所有。況依兩造簽訂之房屋租賃契約第七條約定：「乙方（即原告）遷出時，如遺留傢俱、物品不搬者，視為放棄，任由甲方（即被告）處置，其處理所支付之費用歸乙方負擔」。第六條約定：「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋，或違反第四條第二款之規定者，甲方得請求乙方給付違約金新台幣壹佰萬元」。準此，縱原告於系爭房屋內留有廢棄物不搬，亦不在被告得請求違約金壹佰萬元之列。
（三）八十七年九月十日袁志成與被告在系爭房屋一樓騎樓下點交房屋，袁志成將兩支鑰匙返還被告等情，已經證人林由發證述甚明。且證人劉美青證稱：「我有聽到被告跟羅寶堂說房子很難租出去，要羅寶堂補貼租金，並找袁先生出來補貼租金之事，我有聽到羅寶堂說房子已還給你，押金也沒拿回來，要補貼不合理」等語，由此可證本件租約早已在租期屆滿前終止，原告且已將系爭房屋返還被告。
參、證據：提出存證信函一件為證，並聲請訊問證人袁志成、莊典林、林由發、陳宗賢、劉美青、林成家。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、原告袁炳福以原告羅寶堂為連帶保證人，於八十七年二月十九日與被告訂立房屋租賃契約，向被告承租系爭房屋，約定租期自八十七年二月二十日起至八十八年二月十九日止，而該房屋租賃契約並經公證，有鈞院公證處八十七年度公字第四一八九號公證書可憑。原告於租賃期滿後，仍不遷讓交還系爭房屋，經被告於八十八年二月二十六日聲請遷讓房屋強制執行，經鈞院執行處於八十八年五月七日現場勘驗後將系爭房屋解除原告袁炳福占有，執行點交被告接管在案。
二、系爭房屋租賃期間已於八十八年二月十九日屆滿，原告袁炳福自八十七年七月二十日起至八十八年二月二十日止計七個月租金壹拾伍萬肆仟元未付，經以保證金陸萬陸仟元抵償後，原告袁炳福尚積欠被告四個月租金捌萬捌仟元迄未清償。又依上開租約第六條約定，原告袁炳福如不於租賃期滿交還房屋，應給付被告違約金壹佰萬元，是被告以上開公證書為執行名義，於八十九年三月六日聲請就原告之財產強制執行，並就原告羅寶堂之動產實施查封在案。
三、本件最重要之關鍵在於原告袁炳福與被告間，於上開租賃期限屆滿前，有無終止契約？及原告於租賃契約期滿時，有無將系爭房屋交還被告？查：系爭房屋租賃契約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止契約時須得對方同意」。原告陳稱兩造於八十七年九月十日已就租賃契約終止云云，與事實不符。原告袁炳福於鈞院公證處作成公證契約以後，被告即未曾與之再見過面。其本人亦未曾向被告表示終止契約一事。八十七年十月十四日下午三時許，原告袁炳福之子袁志成向被告表示要提前終止契約，因袁志成並無提出原告袁炳福之委任書當非袁炳福之代理人，是時被告向袁志成表示「因為房屋租賃契約係經法院公證，如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人即原告袁炳福本人（如要代理，須提出委任書並出具袁炳福之印鑑證明）一同到法院公證處辦理終止契約之認證手續」等語，惟袁志成回答：「哪裡要常常跑到法院？」即將房屋鐵門關閉上鎖離去，至此被告即未與袁志成見面。因此足以證明原告袁炳福與被告間並無辦理終止契約。
四、本件原告所主張關於已經終止系爭房屋租賃契約及原告已將租賃房屋與鑰匙交還被告之事實，應由原告負舉證之責。原告所舉證人即原告袁炳福之子袁志成於八十九年九月十三日言詞辯論期日證稱：「八十七年九月初某日，我請羅寶堂連絡房東見面，與房東一起至九龍街租屋處點交房屋」云云，因原告袁炳福與被告並未終止租賃契約，焉有點交房屋之事？其證言顯不可採。又證人陳宗賢於同日稱：「八十七年九月初，被告至羅寶堂處找他，稱羅先生並未去點交房子，袁志成後來與被告去點交房子，我未隨至九龍街六十號‧‧‧」云云，顯係與原告勾串，其證言虛偽不實，不足採信。至證人林由發於同日稱：「因為要繳交會錢，找羅寶堂借款，當時在場人很多，不便開口，即約羅寶堂外出買檳榔，趁機藉五千元，後來被告來羅寶堂家，當時我在買檳榔，看見袁志成在九龍街六十號前門騎樓下，拿兩支鑰匙交給被告，該鑰匙是一般銀亮色之鑰匙，因距離關係並未聽到他們間之對話，當時大門之鋁門窗略為開啟。這是八十七年九月十日下午三時左右之事」云云。惟原告羅寶堂住家右側有「名家檳榔」、「皇后檳榔」、「雙子星檳榔」等三家檳榔店，相隔太原路有「金鑽石檳榔」，因從太原路至九龍街六十號（系爭房屋）約二百公尺，根本無法看到系爭房屋騎樓下之人物舉動，由此可證證人林由發所言違背經驗法則，顯屬不實。而證人劉美青於同日在法官尚未訊問證明何事前，甫進法庭即開始陳述內容，亦見其所言自屬勾串，虛偽不實。
五、系爭房屋計有九支鑰匙，均為扁型而無圓型，而證人林由發稱看見袁志成交一支扁型、一支圓的鑰匙給被告，足見證人林由發於鈞院勘驗現場時所為之證言，虛偽不實。另證人劉美青於鈞院勘驗現場時所為之證言，亦為勾串不實。而鈞院勘驗現場時，系爭房屋內尚遺留椅子三張、電視櫃、置物櫃、鋼管沙發、白板、塑膠椅、茶壺、床組底座等物品，均為原告所遺留之物品。按之常理，原告若已將系爭房屋交還，被告有意招租者自應將房屋打掃清潔，而系爭房屋尚遺留原告多項雜物，足見兩造所訂之租賃契約尚未終止，原告（含證人袁志成）亦無交還系爭房屋及鑰匙，亦徵證人林由發、劉美青之證言違反經驗法則，虛偽不實，不足採信。
參、證據：提出公證書（含房屋租賃契約）一份、本院民事執行處八十八年民執二字第五四八四號通知暨公告各一件、存證信函二件、掛號郵件收件回執二件、掛號郵件退回信封四件（以上均為影本）、現場照片二十六張為證，並聲請本院勘驗現場。
丙、本院依職權調閱本院八十九執字第五○三二號給付租金強制執行卷宗。理 由
一、按當事人請求公證人就⑴以給付金錢一定數量為標的，⑵租用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋等法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之，公證法第十一條第一項定有明文。查本件被告以本院八十七年度公字第四一八九號公證書為執行名義，聲請就原告之財產強制執行，以給付被告壹佰零捌萬捌仟元，及自八十九年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情，已經本院依職權調閱本院八十九執字第五○三二號給付租金強制執行卷宗查明屬實。而該執行事件作為執行名義之公證書固載明約定逕受強制執行之本旨：「承租人如不於租賃期滿時，交還租賃標的物，或不遵約給付租金，或違約時不履行違約金，應與連帶保證人逕受強制執行」等語，然承租人違約之事實是否確已發生，尚不能依公證書斷定者，仍不得就違約金強制執行（最高法院四十三年度台上字第五二四號判例參照），故就違約事實已否發生或存在容有爭議時，應由債權人提起確認之訴或給付之訴，以求解決，（見楊與齡著強制執行法最新修正版第七十九頁）換言之，債務人就積欠租金及違約之事實有所爭議，具體主張執行名義所示之請求權，與債權人在實體法上之權利現狀不符者，自得依強制執行法第十四條之規定，請求法院以判決排除執行名義之執行力。此訴訟之性質，一般認為係「形成之訴」，其訴訟標的為原告對於被告以訴所求判決排除執行名義之執行力之權利（形成權），是依強制執行法第十四條第三項：「依前二項規定起訴，如有多數得主張之異議原因事實，應一併主張之，其未一併主張者，不得再行提起異議之訴」等失權效果之規定觀之，該條第一項、第二項所謂「消滅或妨害債權人請求之事由」、「債權不成立」等，均僅屬「異議事由」，故依該條第一項、第二項提起異議之訴，而受異議事由發生時期之限制（對於有確定判決同一效力之執行名義，不容債務人以既判力基準時點確定存在之事實，另以異議之訴否定之），解釋上或容有訴之變更或追加之問題，但仍應以原告所主張之異議原因事實整體觀察，取決於原告請求法院判決之範圍，是本件原告起訴主張依強制執行法第十四條第二項之規定請求撤銷本院八十九年度執二字第五○三二號強制執行事件所為之強制執行程序，復於九十年四月九日具狀陳稱欲變更依強制執行法第十四條第一項之規定請求等語，基於以上說明，原告提起本件債務人異議之訴，所據原因事實乃係被告上開作為執行名義之公證書上所載被告對於原告之債權不存在，並請求本院以判決排除該執行名義之執行力，是其請求判決之範圍已臻明確，故原告嗣後具狀「重申變更」之旨，依上開說明要無訴訟變更，或應否得被告同意等問題，合先敘明。
二、本件原告主張：原告袁炳福之子袁志成因營業需要，擬向被告承租系爭房屋使用，乃於八十七年二月十九日，由原告袁炳福為承租人，邀同原告羅寶堂為連帶保證人，與被告簽訂房屋租賃契約，約定租期自八十七年二月二十日起至八十八年二月十九日止，每月租金貳萬貳仟元，並經本院公證處於同日公證完畢，製有公證書一件可憑，該公證書載明：承租人即原告袁炳福不遵給租金，或違約時不履行違約金，應與連帶保證人即原告羅寶堂逕受強制執行。嗣被告於八十九年三月六日以原告袁炳福積欠自八十七年七月二十日起至八十八年二月十九日之租金壹拾伍萬肆仟元，扣除保證金陸萬陸仟元，尚餘捌萬捌仟元未償，以及原告租期屆滿未依約交還租賃物應負違約金壹佰萬元為由，以上開公證書為執行名義，向本院執行處聲請就原告財產施行強制執行，而於八十九年六月七日至原告羅寶堂住處查封冰箱、冷氣機、收錄音機、碟影機、洗衣機等事實，已據兩造所共認，並有被告提出之公證書（含房屋租賃契約）一件附卷可憑，且經本院依職權調取本院八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行卷宗查明屬實，是此部份之事實，堪信為真實。惟原告主張：系爭房屋租賃契約，業據兩造於八十七年九月十日提前終止，經以保證金扣抵欠租完畢，原告尚無積欠被告租金情事，且系爭房屋既已於八十七年九月十日交還被告，原告亦無「不於租賃期滿交還房屋」之違約事實，被告則否認系爭租約有經兩造提前終止，且原告已於八十七年九月十日交還系爭房屋之情，兩造各執一詞。是本件所應審認者乃系爭房屋租賃契約，是否業據兩造於租賃期限屆滿前終止？原告於八十七年九月十日有否將系爭房屋交還被告之事實？
三、經查：本件被告固否認系爭租約已經兩造提前終止，且原告於八十七年九月十日交還系爭房屋之情，惟被告於八十九年八月九日所提出之答辯狀（第八頁）稱：「於八十七年十月十四日下午三時許，原告袁炳福之子袁志成向被告表示要提前終止契約之事。因袁志成並無提出原告袁炳福之委任書當非袁炳福之代理人，是時被告向袁志成表示『因為房屋租賃契約係經法院公證，如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人即原告袁炳福本人（如要代理，須提出委任書並出具袁炳福之印鑑證明）一同到法院公證處辦理終止契約之認證手續』等語，惟袁志成回答：「哪裡要常常跑到法院？」即將房屋鐵門關閉上鎖離去，至此被告即未與袁志成見面」等語，另於八十九年九月十三日言詞辯論期日稱：「袁炳福只訂約公證後即未再出面，租金是交待羅寶堂繳交給我，在收租金時由羅寶堂稱生意不好，不準備續租，我稱不租房屋應至法院辦理終止契約手續。」等語，是被告雖否認系爭租約已經兩造提前終止之情，且原告向被告表示終止契約之時期，縱屬不明？然原告袁炳福之子袁志成或原告羅寶堂於系爭租約期限屆滿前曾向被告表示欲提前終止租賃契約之事實，堪以是認。
四、而證人即原告袁炳福之子袁志成於本院八十九年九月十三日言詞辯論期日證稱：「該房屋係我父親袁炳福於八十七年二月間出面承租‧‧‧我當時是從事娃娃機（生意），羅寶堂從事電子業，因在系爭房屋較好擺放娃娃機，遂租該處存放，後來營運不佳，乃透過羅寶堂向被告表示不再租用，請被告連絡退租，但八十七年六月份之房租仍有繳交，房東（即被告）電稱可退三個月租金，後來房東又稱因一樓隔間有損壞，其隔間拆除事先經房東同意才拆除，要求回復隔間，不能退租，我為了要解決事情，並同意如此，但我七、八月租金未付，於八月中旬委請木工師傅作隔間還給房東，九月初某日我請羅寶堂連絡房東見面，與房東一起至九龍街租屋處點交房屋，房東在點交時稱房租至八十八年二月十九日止，扣除押金外，仍需給付（八十七年）十月、十一月、十二月、八十八年一月之四個月租金，我稱房屋已返還給你且未再使用，為何仍要扣我房租，我將鑰匙交給房東即未再與房東連絡。」等語，其所稱施作系爭一樓後方木板隔間一節核與證人林成家所證：「我於八十七年八月底有至台中市○○區○○街○○號透天厝施作一樓後面木板隔間，費用為一萬九千多元，是受羅寶堂請託，工資由羅寶堂給付，浴室有一寶藍色浴缸」、證人莊典林證述：「我從事木工助手，八十七年八月底左右，我受林成家請託至九龍街六十號施作一樓後面木工裝潢，裡面沒有傢具擺設，我只做了一天，工資我是找林成家支付」等語相符。而本院依被告聲請於九十年三月十六日至現場勘驗，系爭房屋一樓後方（廚房前）確有一座以木板隔間之房間，足見原告於八十七年八月底確有委請木工師傅於系爭房屋一樓後方釘製木板隔間之情。而本件系爭房屋租約定有租賃期限一年，苟原告並無期前終止租約情事，何以其在租賃期限尚未屆滿前即支付一萬九千餘元，雇工回復系爭房屋一樓隔間？
五、另證人林由發於本院至現場勘驗時證稱：八十七年九月十日其要向羅寶堂借款，因羅寶堂店內人太多不好意思，乃約羅寶堂外出買檳榔，買完檳榔後，羅寶堂說要看人交房子，兩人騎機車至系爭房屋處。「當日我坐在摩托車上，摩托車就擺在系爭房屋門前，車頭朝北，我是由羅寶堂搭載（經本院測量結果，依證人指證擺放摩托車地點至系爭房屋鐵門處為七公尺），當時被告站在鐵門裡靠玻璃窗部分，面朝外，袁志成與被告成斜面相對，（相距）約五十公分左右，我看到袁志成拿一支圓的、一支扁的鑰匙給被告，轉身就走，我們也就離開」等語。而證人陳宗賢於本院八十九年九月十三日言詞辯論時證稱：「我從事抓娃娃機生意，認識羅寶堂及袁志成‧‧‧八十七年九月初被告至羅寶堂住處找他，稱羅先生並未去點交房子，當時另有袁志成及老闆（即羅寶堂），袁先生後來遂與被告去點交房子‧‧‧除此外，於九月二十幾日（我）又在羅寶堂處購電子零件，又碰到被告找羅先生稱其房子租不出去，要羅寶堂補貼數月之房租，當時羅先生稱房子已退還給你，再要房租無理由」等語。而證人劉美青於本院至現場勘驗時證述：「當天我要到太原路上（豪門男仕名店）找黃惠芳，但她不在，因我認識原告（羅寶堂）太太蔡小姐，所以到她家聊天，我去時被告已在羅寶堂家中，我有聽到被告跟羅寶堂說房子很難租出去，要羅寶堂補貼租金，並找袁先生出來談補貼租金之事，我有聽到羅寶堂說房子已還給你，押金也沒有拿回來，要補貼租金不合理。我有聽到被告強調租約未到期就不租了，要補貼租金」等語。是核上開證人證言，其中證人林由發所證交還房屋及鑰匙部分，與證人袁志成、陳宗賢所述情節大致相符。關於被告嗣後曾至原告羅寶堂住處要求原告補貼租金等節，亦經證人陳宗賢、劉美青證述明確。
六、被告雖抗辯上開證人之證言虛偽不實，並以證人林由發於本院八十九年九月十三日言詞辯論時所證：「‧‧‧我當時在買檳榔，看見袁志成拿二支鑰匙給被告，該鑰匙是一般銀亮色之鑰匙，因距離關係，並未聽到他們間之對話」，顯然違反經驗法則云云為辯。惟查：證人林由發當日證詞之記載，兩造均有所爭執，且均聲請本院當庭播放錄音帶以明證人林由發之確實證言內容，惟因法庭錄音問題當日錄音為空白（錄音帶之Ａ、Ｂ面，其中Ａ面部分全為空白，即本院八十九年八月九日、九月十三日、九月二十七日等言詞辯論期日均無錄音內容）。惟證人林由發於現場勘驗時再經訊問，經本院就證人與原告羅寶堂至何處購買檳榔？購買檳榔後，再何處親見袁志成將鑰匙交予被告等細節一一詢問，已為前項之證述，是本院八十九年九月十三日筆錄所載證人林由發所證：「我當時在買檳榔，看見袁志成拿二支鑰匙給被告」云云，自有失真之處。故證人林由發證實其在系爭房屋騎樓前（距房屋鐵門七公尺處）親見袁志成將鑰匙二支交予被告一節，當無違反經驗法則之疑慮。又被告指摘證人所證應屬勾串云云，惟查：本院依原告聲請，合計訊問證人袁志成、林由發、林成家、莊典林、陳宗賢、劉美青等六人，除證人袁志成係原告袁炳福之子，未命其具結外，其餘證人均經本院告知偽證處罰，並命其具結。故證人林由發、陳宗賢、劉美青等人，是否甘冒刑事偽證罪責而與原告勾串故為不實之證言，自有疑問。且就其等所證部分，除證人林由發證稱親見袁志成交還系爭房屋鑰匙外，其餘證人陳宗賢僅稱：在場聽聞點交房屋及補貼租金一事。另證人劉美青亦僅證：聽聞補貼租金等情。果原告等覓得上開證人且預為勾串，何以證人等均不明確指證：其等親見親聞八十七年九月十日袁志成已將系爭房屋鑰匙交予被告，被告欣然接受，兩造點交房屋完畢？另被告抗辯系爭房屋計有九支鑰匙，足見證人林由發所證：「袁志成將鑰匙二支交予被告」等語，亦顯屬不實。惟本院至現場勘驗結果，系爭房屋為三層樓樓房，全棟計有五間房間，被告雖稱全棟使用之鑰匙總計九支，但原告稱被告出租時僅交付鑰匙二支，兩造猶各執一詞。且依兩造所訂之房屋租賃契約，亦無記載被告交付鑰匙若干之記載，是被告於出租房屋時是否將九支鑰匙全數交予原告，尚非無疑。再依現場情形觀之，系爭房屋一樓設有鐵捲門及落地鋁門窗各一座，為房屋之主要出入處，縱其餘房間及後門（二、三樓）設有喇叭鎖，惟原告承租系爭房屋係做為擺設娃娃機倉庫使用，並無其他人員出入機會，各該房間顯無上鎖，而以鑰匙開啟之需要，另後門部分因無法出入，亦無自外開啟進出必要。是被告於出租系爭房屋時，僅交付主要進出之鐵捲門、落地鋁門窗鑰匙各一支，自符合原告等之需要，與常情亦無不合，從而證人林由發所證：「袁志成將鑰匙二支交予被告」，遽難認為不實，被告泛稱上開證人證詞虛偽不實云云，自不足取。
七、綜合前開證人證述情節，足認袁志成於八十七年九月十日，已將系爭房屋鑰匙交還被告。惟袁志成將系爭房屋之鑰匙交還被告，具有何種法律上之意義？按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條定有明文。經查：兩造簽訂之房屋租賃契約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意。」，故本件系爭房屋之租賃契約，兩造明定租賃期限屆滿前，當事人一方得終止契約。惟終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。原則上，此項意思表示不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始生終止契約之效力。故終止權之性質，係屬形成權一種，乃賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅。從而本件租賃契約第七條第四款約定：「一方擬終止租約時，須得對方同意」等語，要與終止權之性質不符，而對於終止權之效力附加應經他方同意之條件。惟細繹本件租賃契約之整體內容，均無出租人（即被告）一方應負義務及違約處罰之約定。換言之，如嚴格解釋該款約定，則承租人因法定終止契約事由（民法第四百二十四條、第四百三十條、四百三十五條第二項、四百三十六條）發生，擬於租賃期限屆滿前終止契約時，猶應得出租人之同意，無異使承租人合法終止契約之權利，均因出租人之意思而受到限制，是出租人倘有濫用權利情事，自應參酌民法第一百零一條第一項之規定，而認承租人已為終止契約之意思表示，縱未經出租人同意，亦生終止契約之效力。查本件原告袁炳福租用系爭房屋，原係供其子袁志成擺放娃娃機使用之情，已如前述，而袁志成前曾透過原告羅寶堂通知被告欲提前終止契約等情，亦經袁志成證述屬實，另依被告所陳：「袁炳福只訂約公證後即未再出面，租金是交待羅寶堂繳交給我，在收取租金時由羅寶堂稱生意不好，不準備續租，我稱不租房屋應至法院辦理終止契約手續」（見本院八十九年九月十三日言詞辯論筆錄）、「原告袁炳福之子袁志成向被告表示要提前終止契約，因袁志成並無提出原告袁炳福之委任書當非袁炳福之代理人，是時被告向袁志成表示『因為房屋租賃契約係經法院公證，如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人即原告袁炳福本人（如要代理，須提出委任書並出具袁炳福之印鑑證明）一同到法院公證處辦理終止契約之認證手續』」（見被告答辯狀）等內容觀之，足見原告羅寶堂於最後一次繳交租金時（八十七年六月期，即六月二十日至七月十九日租金），已向被告表示終止契約之意思，被告表示「不租房屋應至法院辦理終止契約手續」等語，顯然對於「終止契約」有所曲解，益見被告並非不同意原告期前終止契約，僅要求原告同行辦理法院認證手續，從而，本件系爭租賃契約業於八十七年九月十日，被告收受袁志成交付之房屋鑰匙二支時已經合法終止，亦堪認定。
八、本件租賃契約業於八十七年九月十日終止，故兩造間之租賃關係自斯時起終了。原告已無依約繳付租金之義務，而原告繳付八十七年六月份租金（租期至八十七年七月十九日，八十七年七月二十日起之租金未付），訂約時亦繳交保證金（押租金）陸萬陸仟元等事實，亦為被告所不否認。故原告所交付之押租金陸萬陸仟元，當然抵充欠租至八十七年九月十日止，尚有剩餘，從而被告依前開公證書為執行名義，主張原告積欠其四個月之租金捌萬捌仟元，顯無所據。而系爭房屋之鑰匙，已經袁志成於八十七年九月十日交還被告，自屬解除對於系爭房屋之占有使用，而將房屋交還被告甚為明確。從而，被告以原告「違約不於租賃期滿時交還房屋」等情，依前開公證書為執行名義，主張其對於原告有違約金壹佰萬元之債權，亦屬無據。另本院勘驗現場時，系爭房屋內雖遺留椅子三張、電視櫃、置物櫃、鋼管沙發、白板、塑膠椅、茶壺、床組底座等物品，然除經原告否認為其所有，且無法證明確為原告所遺留者外，縱認該物品係原告所有，然依兩造所訂租賃契約第七條第二款約定：「乙方（即原告）遷出時，如遺留傢俱、物品不搬者，視為放棄，任由甲方（即被告）處理，其處理所支付之費用歸乙方負擔」等語，自難認為原告遺留若干雜物，即無交還房屋之意思，況且原告所交付之押租金陸萬陸仟元，除抵充欠租後尚有剩餘，觀之現場所遺留之雜物項目不多，所剩押租金餘額自足以支付雜物處理費用。準此，被告對於原告就本件租賃關係應無任何債權存在，應堪是認。
九、按執行名義無確定判決同一效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第二項定有明文。查本件做為強制執行名義之公證書，乃無確定判決同一效力之執行名義，而該公證書所載被告對於原告之實體上請求權（違約金債權壹佰萬元及租金債權捌萬捌仟元）自始並不存在，均經本院認定，已如前述，從而原告以此事由提起本件債務人異議之訴，請求本院判決撤銷本院八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序，於法核無不合，其並請求確認被告依本院八十七年二月十九日八十七年度公字第四一八九號公證書對原告請求壹佰零捌萬捌仟元之債權不存在，亦為有理由，均應予准許。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，自無一一審酌之必要，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 二十三 日
臺灣臺中地方法院民事第五庭~B法 官 王邁揚右正本證明與原本無異。
附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 四 月 日~B書記官 曾慶端