臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第二三九二號
原 告 甲○○訴訟代理人 林春祥律師被 告 乙○○ 住台
庚○○ 住台辛○○ 住台楊永郎 住台己○○ 住台戊○○ 住台丁○○ 住台壬○○○ 住台右八人共同 謝旻達律師訴訟代理人被 告 丙○○ 住台右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告等應將坐落台中縣大里市○○段三二一之五號土地內如附圖所示Ｂ部分、面積Ｏ‧ＯＯ六九公頃房屋拆除，將Ｄ部分面積Ｏ‧Ｏ六二二公頃及同段三二一號、面積Ｏ‧二三一七公頃，三二一之二號、面積Ｏ‧一五Ｏ五公頃，三二一之三號、面積Ｏ‧Ｏ三Ｏ一公頃，三二一之一二號、面積Ｏ‧ＯＯ一五公頃土地之地上物除去，並將上開土地交還原告。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中縣大里市○○段第三二一地號（面積Ｏ‧二三一七公頃）、第三二一之二地號（面積Ｏ‧一五Ｏ五公頃）、第三二一之三地號（面積Ｏ‧Ｏ三Ｏ一公頃）、第三二一之五地號（面積Ｏ‧Ｏ七ＯＯ公頃）、第三二一之一二地號（面積Ｏ‧ＯＯ一五公頃土地），為原告所有，於民國（下同）三十八年間，依三七五減租條例出租予被告等之父楊墩發，楊墩發於七十八年二月二十三日死亡後，其租賃權由被告等九人合法共同繼承而成為承租人。惟被告等將附圖所示Ｂ部分、面積Ｏ‧ＯＯ六九公頃搭建房屋經營上珍好吃部餐廳，係為擅自變更用途，建築房屋經營餐廳，即屬不自任耕作，按耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項，原訂租約全部無效，又被告非因不可抗力繼續多年不為耕作，原告亦得依前揭條例第十七條第一項第四款終止租約，請求被告除去地上物並交還土地。
（二）被告等在第三二一之五地號土地內如附圖所示Ｂ部分、面積Ｏ‧ＯＯ六九公頃搭建二層樓房，經營上珍好吃部餐廳，業經被告辛○○在鈞院八十四年訴字第一四七號租佃爭議事件自認在卷，並有照片及勘驗筆錄附該卷可稽，鈞院勘驗現場時，房屋內有大型冰櫃兩座、大型飯鍋一只及多張飯桌，均為經營餐廳所必備，鈞院勘驗後被告仍繼續經營餐廳營業，有原告於八十九年九月二十九日至十月十日連續拍攝之照片可證。
（三）原告於八十八年三月二十日向台中縣大里市耕地租佃委員會申請調解，已表明被告不自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作，請求拆除地上物及交還土地之意旨，為使法律關係更明確，再以原告於八十九年八月八日所提出於鈞院的準備書狀繕本送達被告時為終止耕地租約之意思表示。
（四）對被告抗辯所為之陳述：１‧耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以
承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第二項規定，原訂租約無效。又耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用耕地上之建築物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。被告抗辯兩造創新租賃契約，亦非有據。
２‧系爭土地地目為田，早在三十八年即訂立三七五租約出租予被告之先父楊墩發
耕作使用，除第三二一之五地號土地內如附圖所示Ｂ部分、面積Ｏ‧ＯＯ六九公頃搭建房屋經營餐廳之外，其餘承租之土地仍種植水稻，為被告所不爭執，經鈞院勘驗屬實，不因系爭土地變更為都市計劃住○○○區○道路用地區而影響三七五租約之效力。被告抗辯系爭土地已○住○區○道路用地，無耕地三七五減租條例之適用，或雙方真意已轉換為市地租用云云，均非可採。
３‧被告所交付租穀，並未將附圖所示第三二一之五地號土地上Ｂ部分、面積Ｏ‧
ＯＯ六九公頃之面積扣除，足證被告抗辯Ｂ部分雙方同意借用建為農舍，不在耕地租賃範圍內云云，亦非實在。
三、證據：提出地籍圖謄本影本乙份、照片三十二張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行均駁回。並陳明如受不利益之判決，請准予供擔保免受假執行。
二、陳述：
（一）系爭坐落台中縣大里市○○段第三二一、三二一之二、三二一之三號、三二一之五、三二一之一二地號土地，除其中第三二一之五地號土地內如附圖所示Ａ部分為土地公廟、Ｂ部分雙方同意借用建為農舍，不在耕地租賃範圍內，其餘內新段第三二一、第三二一之二、第三二一之三、第三二一之一二及第三二一之五地號土地如附圖所示Ｄ部分，均經雙方同意繳租，納租收租每年不斷從未折欠，三七五租賃契約均在存續中，未經終止，原告於八十八年三月二十日申請終止租約後，又於同年六月十九日、十一月十五日及八十九年七月二十二日分別收取八十八年一期租金、八十八年二期租金及八十九年一期租金，原告自表示終止租約後，再三次創新租賃關係，足證系爭土地之租約復創新開始，且訟爭土地變更為都市用地後，原告仍多次向被告收租，變為後應已為普通市地之租用，無耕地三七五減租條例之適用，依民法第一百五十三條及第一百十二條規定契約即已更新，且契約已轉換為普通市地之租約。
（二）系爭土地業經變更為都市用地，變更為大里都市計劃、草湖地區都市計○住○區○道路用地，此項事實有台中縣大里市公所都市計劃土地使用分區或公共設施用地證明書為證，已非耕地三七五條例適用之土地。依據最高法院八十八年台上字第一號判例：「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地而言。土地法第一百零六條第一項訂有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神，應包括農漁牧地在內，承租他人之非農漁牧地供耕作之用者，顯非耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用。」是本件顯○住○區○道路施設用地，無耕地三七五減租條例之適用。訟爭之三二一、三二一之二、三二一之五等三筆土地為住宅區，三二一之三、三二一之一二兩筆已為道路用地，並徵收完畢，皆已非農業用地，本案應依新修正公布之平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定辦理。
（三）系爭土地經編列為大里市都市計劃內住宅及商業區用地，市價約一億五千萬元，依八十九年一月二十六日修正公布之農業發展條例第十六條第二、三、五款規定得為分割，終止租約，分割為租佃雙方單獨所有，又八十九年一月二十六日修正公布之平均地權條例第七十六條及第七十七條及第七十八條之規定，原告應補償被告約五千萬元，然二十年來原告一手收租，一手卻又主張契約無效，企圖無償收回住宅區用地，實屬暴利行為。又本件自被告先父楊墩發租用迄今已滿六十年，最近二十年來法律環境重大變易，原告可循新法終止收回租地，卻仍每年收租，又主張租約無效，忽視法律變更環境變遷之因素，依誠實信用信原則及情勢變更原則，原告之主張顯無理由。
（四）依最高法院四十四年台上字第三八三號判例，如訂約後因法令之變更，而不可歸責於雙方當事人之事由致給付不能之情形，耕地租賃關係當然消滅無待解除，依民法第一百十二條轉換為一般市地之租賃。又依民法第四百二十三條及最高法院四十七年台上字第一八一五號判例，訟爭土地既非農業區用地而○住○區○道路地，自六十九年起二十坪之農舍雖因間做小吃而契約無效，但都市計劃變更後，原告年年收租，被告亦年年付租，雙方真意已轉換為市地租用，無耕地三七五減租條例之適用。至此，原告已經給付不能，因其已無耕地可出租與被告。
（五）鈞院八十四年訴字第一四七號租佃爭議卷內第一Ｏ五頁，原告提出「自願書」一件，該自願書乃原告要求被告乙○○及被告之先父楊墩發於生前所提出，其內容為：「本人在地主座落於台中縣○里鄉○○段三二一之五號土地上建築之鐵架樓房一棟面積約二十五坪，以後地主若有出售或做其他用途，使用該土地時，本人願無條件拆除樓房，並交還土地，保證不再擴建使用...... 」，建蓋時是六十九年，其後被告乙○○即用作住房兼作小吃部，原告與辛○○更新三七五租約三次，被告已信賴原告該部分作基地租賃或借用，其他部分則作為耕地，且原告土地尚未出售或作其他用途，收回條件亦未成就。依「權利失效」之法律原則，本件農舍存在事實已有二十年之久，且原告連年收租，長期沉默不為行動，每年仍為收租，引起被告之正當信任，今忽請求交還耕地，致令被告陷於窘境，有違誠信原則，並屬權利之濫用。本件前經原告對代表登記人辛○○提出同一原因請求交還土地，業經鈞院以八十四年度訴字第一四七號判決後經歷審判決，原告敗訴，原告權利濫用由此可證。
三、證據：提出繳租收據影本五張、民事判決影本四件、分區使用證明一件、土地登記謄本五件、地籍圖謄本影本一件為證。
丙、本院依職權勘驗現場，並囑託台中縣大里地政事務所製作鑑定圖，並調取本院八十四年度訴字第一四七號等民事卷宗。
理 由
一、本件原告起訴主張：坐落台中縣大里市○○段第三二一、第三二一之二、第三二一之三、第三二一之五、第三二一之一二地號土地，為原告所有，於三十八年間，依三七五減租條例出租予被告之父楊墩發，楊墩發於七十八年二月二十三日死亡後，其租賃權由被告九人合法共同繼承而成為承租人，惟被告將附圖所示Ｂ部分、面積Ｏ‧ＯＯ六九公頃搭建房屋經營上珍好吃部餐廳，係為擅自變更用途，建築房屋經營餐廳，即屬不自任耕作，而耕地租約無效後，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用耕地上之建築物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，是兩造並未創新租賃契約，又系爭土地自始即為耕作目的而使用之耕地，不因其後變更為都市計劃住○○○區○道路用地區而影響三七五租約之效力，故仍有耕地三七五減租條例之適用，是被告在系爭土地上建築房屋經營餐廳，即屬不自任耕作，原告於八十八年三月二十日向台中縣大里市耕地租佃委員會申請調解，已表明被告不自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作，請求拆除地上物及交還土地之意旨，為使法律關係更明確，再以原告於八十九年八月八日所提出之準備書狀繕本送達被告時為終止耕地租約之意思表示，爰依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項，主張原訂租約全部無效，且依同條例第十七條第一項第四款終止租約，請求被告除去地上物並交還土地；被告對本件於地號三二一之五如附圖所示Ｂ部分搭建房屋，由被告乙○○經營小吃店之事實並不爭執，然以系爭土地變更為大里都市計劃、草湖地區都市計○住○區○道路用地，原告因已無耕地租予被告，應屬給付不能，而被告先父楊墩發租用迄今已滿六十年，最近二十年來法律環境重大變易，原告可循新法終止收回租地，卻仍每年收租，又主張租約無效，另原告於本院八十四年訴字第一四七號租佃爭議卷內第一○五頁，提出原告要求被告乙○○及被告之先父楊墩發於生前所提出之自願書，其內容即為原告同意被告於系爭土地上得建築蓋屋經營小吃店，又原告與被告辛○○更新三七五租約三次，被告已信賴原告該部分作基地租賃或借用，其他部分則作為耕地，且原告土地尚未出售或作其他用途，收回條件亦未成就等情，因而認本件無耕地三七五減租條例之適用，原租約已換新，原告之主張違反權利濫用原則、誠信原則以及情勢變更原則，且原告已權利失效等語資為抗辯。
二、原告主張：坐落台中縣大里市○○段第三二一、第三二一之二、第三二一之三、第三二一之五、第三二一之一二號土地，為原告所有，於三十八年間，依三七五減租條例出租予被告之父楊墩發，楊墩發於七十八年二月二十三日死亡後，其租賃權由被告九人共同繼承而成為承租人，嗣被告於系爭第三二一之五地號土地上如附圖所示Ｂ部分搭建房屋經營小吃之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之照片為證。且系爭坐落第三二一之五地號上之建物一棟，目前已無「上珍好吃部」招牌，建物一層內設有地下抽水井一口，房屋後方小房間內置肥料九包，房間前置未輾稻穀七包及農用雜物，部分為放置農具及農作使用，惟建物一層其餘部分置有大型冰櫃兩座、大型飯鍋一只，內未置任何居家家具，但有營業用廚房設備（大型炊具二組），二樓部分有五間房間，其中三間擺放居家雜物，一間放置床鋪、衣櫃、寢具及冷氣機，另一間放置床鋪、衣櫃、寢具及電視機等情，已據本院勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄在卷可憑，是系爭建物小部分係作農舍使用，然大部分係供居住及小吃店營業之用，顯非供農舍使用等情，堪已認定。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項規定者，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文，而所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人以承租耕地建築房屋居住或供其他人耕作之用，均應解為非自任耕作，使原訂租約無待於出租人終止，從此失其效力，租賃關係因而歸於消滅。又非因不可抗力繼續一年不為耕作，得終止租約，亦為同條例第十七條第一項第四款所明定。而關於承租人在承租耕地建屋之實務見解，舉其要者如最高法院六十四年台上字第五七一號判例：「佃農在承租耕地固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，上訴人在原審提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭土地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關係之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形」；最高法院四十八年度台上字第一三六二號判例：「上訴人即不否認將系爭土地之一部借與他人搭蓋竹屋，即係非自任耕作，自與將耕地一部轉租之情形無異」；最高法院六十七年度第七次民事庭庭推總會決議：「依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地）供耕作之用，此就該條例第十六條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自明。本件承租人既非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作」。惟上開最高法院判例及決議意旨，均係以承租人未得出租人之同意，任意就承租之耕地建築房屋或堆放雜物等事實基礎所為之判斷，是果承租人得出租人同意，在承租之數筆耕地中之極小部分建築房屋兼作居住或營業使用時，是否仍有上開判例及決議之適用，要非無疑。按耕地三七五減租條例上開二項規定，揆其立法本旨乃在貫徹耕地農用之目的，禁止耕地轉租以防杜承租人從中漁利，使租賃關係趨於複雜。又耕地雖未移作他用而任其荒蕪，未能盡耕地之地利，原租賃契約均失耕地租佃之本質，即非該條例所應受保護者，因其情節不同，乃分別規定原契約為無效或得終止。惟依該二項規定文義觀之，第十六條「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租」；第十七條第一項第四款：「非因不可抗力繼續一年不為耕作，得終止租約」，雖承租人違反之效果或有不同，然就「得由出租人收回自行耕作或另行出租」及「得終止租約」文義而言，顯見該二項條文均具有「取締規定」之性質，換言之，必待出租人主張承租人有「不自任耕作」或「不為耕作」之情形，始得認原訂租約向後失效，由出租人收回自行耕作、另行出租或終止租約。從而，倘承租人得出租人同意，在承租之數筆耕地中之極小部分建築房屋後，若認出租人仍得主張承租人「不自任耕作」或「不為耕作」情事，則顯然有違誠信原則。且以數筆土地中極小部分土地使用有違上開規定，遽認全部之耕地租賃關係失其效力或出租人得遽以終止租約，自與法律適用與解釋之比例原則相悖。經查：（一）系爭房屋係六十九年間由被告之父楊墩發所建，而由被告乙○○夫婦居住並經營小吃部等情，已據被告乙○○及證人劉景雲、陳端端、羅德欽於本院八十四年度訴字第一四七號審理時陳證在卷，且被告之父自七十五年起即開始繳納該屋之房屋稅，亦有房屋稅繳款書八紙附於該卷內可憑。而原告發現被告之父在系爭第三二一之五地號土地上之建屋，楊墩發及被告乙○○遂於七十六年三月十五日即出具自願書予原告，保證「以後業主若有出售或作其他用途‧‧‧本人願無條件拆除樓房，並交還該土地，保證不再擴建使用，如有故違，自願放棄一切權利，任由地主自行拆除，絕無異議，恐口無憑，立此為證。」等語，亦有自願書一件附於該卷內可稽，足見原告於七十六年三月十五日以前，已知楊墩發建屋並由被告乙○○經營小吃店乙情。（二）而原告知悉上情後，並未向楊墩發主張系爭耕地租約無效，竟收受楊墩發及被告乙○○出具之上開自願書，其後仍繼續收取楊墩發及被告等交付之租金，嗣楊墩發於七十八年二月二十三日死亡後，原告與被告辛○○於七十八年三月十三日變更承租人名義，原租約自七十四年一月一日至七十九年十二月三十一日，屆期又換約，此有台中縣政府七十八年三月二十三日七八府地權字第五二三一三號函一份附於上開卷內可按，然而，原告對於被告乙○○使用上開建物始終未表異議，此足使被告等信賴縱乙○○使用該建物亦不足已影響租約之效力，被告當受此信賴之保護。況且本件原告於八十三年十二月間，以被告辛○○搭建系爭房屋違反耕地三七五減租條例第十六條、第十七條規定，請求終止租約，申請台中縣政府耕地租佃委員會調處，嗣由該會移送本院審理（八十四年度訴字第一四七號），迭經台灣高等法院台中分院以八十四年度重上字第一一八號、八十六年度重上更一字第一一號、八十七年度重上更二字第一○號判決，但原告未列被告辛○○以外之繼承人為被告，因被告當事人不適格而遭駁回確定，分別有判決書在卷可憑，並經本院調取各該案卷查閱屬實，然原告於上開租佃爭議訴訟進行中，一方面主張原訂租約無效或依法終止，另一方面卻仍於八十八年六月十九日、十一月十五日及八十九年七月二十二日，分別向被告等收取八十八年一期租金、八十八年二期租金及八十九年一期租金，有被告提出之繳租收據影本五張為證，原告亦自承被告所交付租穀，並未將建物部分之面積扣除等語，故原告之上開行為，客觀上顯使被告對於本件租佃爭議產生終局確定之認識。惟原告於上開案件於八十八年一月十一日經台灣高等法院台中分院以八十七年度重上更二字第十號判決駁回上訴（被告當事人不適格），一方面上訴最高法院，並收取被告繳納之租金不輟，復於八十八年十二月十五日以本件被告等九人申請台中縣政府耕地租佃爭議委員會調處，再經移送為本件訴訟，其行為反覆，顯然有違誠信原則，而有權利濫用之情。（三）再者，本件租約之標的物計有五筆耕地，面積分別為第三二一地號：Ｏ‧二三一七公頃、第三二一之二地號：Ｏ‧一五Ｏ五公頃、第三二一之三地號：Ｏ‧Ｏ三Ｏ一公頃、第三二一之五地號：Ｏ‧Ｏ七ＯＯ公頃、第三二一之一二地號：Ｏ‧ＯＯ一五公頃，合計為Ｏ‧四八三八公頃，除系爭建物以外，均為稻田，被告等人顯有耕作等情，已經本院勘驗屬實。是縱認系爭建物全部非供農舍使用（其中確有小部分作農舍使用，已如前述），亦僅Ｏ‧ＯＯ六九公頃，即佔總耕地面積Ｏ‧四八三八公頃之百分之一點四三，換言之，即該部份未作耕地使用，而其他耕地被告均有自任耕作亦無廢耕情事，而且該建物僅被告乙○○一人供居住與營業之用，是被告雖於耕地之一部不為耕作，但其面積不過蕞爾，並無害於整體耕地農地農用之立法意旨及政策目的，倘認本件情形仍得依上開最高法院判例及決議意旨，適用上開耕地三七五減租條例二項規定，則將造成因拘泥一般法律解釋反失立法本旨、精神之不當，意即謹守一般性法律解釋，而失卻個案之公平，尤以本件原告有前述明知承租人有建築房屋非僅供農舍使用後，仍續收租金，並於原承租人死亡及租期屆至後，復辦理承租人變更及續訂租約，並於訴訟進行中猶收取租金不輟之情形下，更見如此解釋之不合理。因之，本院認為基於耕地三七五減租條例第十六條第十七條之立法本旨及該條例保護承租人基本精神，及法律適用及解釋之公平合理（比例）原則下，本件原告尚不能被告其中一人即被告乙○○有極小部分超過農舍使用範圍之建物存在，即認被告等係不自任耕作或繼續一年不耕作，反其客觀行為而主張原訂租約無效或終止租約。從而原告主張系爭租約無效或既經終止，被告應拆除地上物返還土地，顯無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回之。
四、至被告抗辯系爭土地業經變更為都市用地，為大里都市計劃、草湖地區都市計○住○區○道路用地，此項事實有台中縣大里市公所都市計劃土地使用分區或公共設施用地證明書為證，而依據最高法院八十八年台上字第一號判例：「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地而言。土地法第一百零六條第一項訂有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神，應包括農漁牧地在內，承租他人之非農漁牧地供耕作之用者，顯非耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用。」是本件顯○住○區○道路施設用地，無耕地三七五減租條例之適用云云，然土地使用分區類別之劃定與變更與土地地目之變更非屬一事，系爭土地雖劃歸於變更大里都市計劃及草湖地區都市計劃中，而將其使用分區類別歸類於住○區○道路用地，但其地目仍為田，仍係耕地三七五減租條例所謂之耕地，系爭土地既係以自任耕作為目的而成立耕地租用之關係，仍有該條例之適用，被告此部分之抗辯容有未洽，此外兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另一一論述，並此敘明。
五、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十二 月 六 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 王 邁 揚右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 六 日~B法院書記官