臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第二三一七號
原 告 甲○○訴訟代理人 林玲珠律師被 告 丙○○ 住
辛○○ 住乙○○ 住庚○○ 住丁○○ 住己○○ 住戊○○ 住共 同訴訟代理人 黃呈利律師複 代理人 蔡奉典律師右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣貳佰捌拾萬元，及自民國八十九年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：㈠原告於民國七十八年五月十日與訴外人林金生（已於八十五年十月一日死亡）
、被告丙○○簽訂不動產買賣契約書，被告辛○○為連帶保證人，約定訴外人林金生、被告丙○○願將所承租坐落台中縣大里市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）壹筆，於向國有財產局買受後出售予原告，契約成立之同時，原告即已交付定金新台幣（下同）五百萬元，雙方並特別於契約書第七條約定：如政策或法令因素致乙方（即被告）無法取得國有財產局讓售合約土地時，乙方應即時無息退還已收受定金予甲方（即原告），雙方並解除契約。被告丙○○、乙○○、庚○○、丁○○、己○○、戊○○均為林金生之繼承人，其六人對林金生所負債務，應負連帶清償之責。
㈡前述契約成立後，因被告遲未將系爭土地移轉登記予原告，二造乃於八十五年
十二月三十日協議由被告先退還部分定金二百二十萬元予原告，另殘餘之定金二百八十萬元，待可辦理移轉登記時充為價金之一部或取消買賣時退還。
㈢本件截至原告起訴時，被告仍未履行出賣人之義務，經查系爭土地之面積為一
千七百三十五平方公尺，而有關國有出租土地面積逾五百平方公尺之讓售案，業經財政部長批示請國有財產局就「公有土地經營及處理原則」第七點第七款之認定標準奉核定後，再通案處理，故國有財產局乃於八十七年十月二十八日以台財產管第00000000號函請該局中區辦事處就此類讓售案件暫停報局，是依目前政策及法令之因素，被告根本無法取得國有財產局之讓售合約，更遑論履行其應將系爭土地所有權移轉登記予原告之義務，則依前述契約書第七條之約定，被告自應將所收剩餘之定金二百八十萬元返還予原告，雙方並解除契約，然迭經催討，被告則迄未返還分文。
㈣退步言之，本件縱認並無契約書第七條所示之情形，原告亦已於八十九年二月
十日以台中法院郵局第七四二二號存證信函催告被告應將系爭土地移轉登記予原告，並定一個月之期限，請被告將國有財產局同意出售之文件及繳款通知書一併交付原告，惟被告自八十九年二月十五日收受上開存證信函，迄今業已五個月餘，被告仍未履行，則被告顯已給付遲延，原告自得依民法第二百五十四條之規定解除契約，爰併以此訴狀繕本之送達向被告表示解除契約。
㈤按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一
款定有明文，惟被告自原告受領之定金二百八十萬元迄未返還，屢經催討，被告均置之不理，爰訴請判決如訴之聲明所示。
三、對被告所為抗辯之陳述：㈠按以他人所有之物為出賣之標的物，訂有買賣契約者，其出賣人須先取得該物
之所有權，然後移轉於買受人，如出賣人不履行所有權移轉之義務，依民法第三百五十三條之規定，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。又民法上所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言。所有權屬於他人之物，出賣人固不能將其所有權移轉與買受人，故在出賣人取得買賣標的物之所有權以前，倘無請求該他人將物之所有權移轉於出賣人之權利，則移轉該物所有權於買受人之義務，即屬給付不能，最高法院七十二年台上字第四七一號判決著有明文。
㈡依前述契約書之約定，被告負有先向國有財產局取得系爭土地所有權，然後將
系爭土地所有權移轉登記予原告之義務，惟自七十八年五月十日訂約起迄今長達十餘年，被告仍無法取得系爭土地之所有權，更遑論將之移轉登記予原告，期間原告曾於八十九年二月十日以台中法院郵局第七四０二號存證信函催告被告應於文到一個月內將國有財產局同意出售系爭土地之文件及繳款通知書交付原告並移轉系爭土地所有權予原告，惟被告仍置之不理，揆諸前開判決意旨，被告有債務不履行之情事甚明，是無論依約、依法，原告均得解除契約，而請求返還所付定金二百八十萬元。
㈢被告雖以：系爭土地並非確定不能讓售予被告，因履行期間尚未屆至，被告並
無違約情事，自不負遲延給付責任，原告解除契約並無理由等語，作為抗辯。惟被告所辯，純為卸責之詞，委無可採，蓋：⑴依國有財產法第四十九條第一項雖規定：「非公用財產類之不動產，其已有租賃者，得讓售予直接使用人」，惟該條第二項亦明定得予讓售之不動產範圍，由行政院另定之，而依行政院頒布「公有土地經營及處理原則」明定公有土地應以不出售為原則，但因情況特殊或政策需要經該管政府核定者得予出售（第七點第㈦款），另國有財產局八十七年十月二十八日台財產局管00000000號函明示須俟上開第七點第㈦款之認定標準奉核定後，再通案處理，可知依目前之法令或政策，被告確定無法取得系爭土地之所有權，至為灼然。⑵次依被告所提出之國有基地租賃契約書第二十一條特約事項更明白揭示系爭土地係國民住宅用地，承租人不得請求讓售。本件系爭土地既已編定為國宅用地，且明示被告不得請求讓售，顯見系爭土地已不符合前揭公有土地經營及處理原則所示情況特殊或政策需要之情形，而被告既不得請求讓售，自是無法取得系爭土地之所有權甚明，依前述契約書第七條之約定，自應立即將已收受之定金返還原告。⑶又被告既然無法自國有財產局取得系爭土地所有權，則其基於出賣人所負應使原告取得系爭土地所有權之義務，揆諸前揭判決意旨，已屬給付不能，則依民法第三百五十三條及第二百五十六條之規定，原告自得解除契約。⑷退萬步言之，本件縱認被告之給付尚非不能，惟被告基於前述契約書之約定，負有先向國有財產局申請讓售系爭土地，亦即獲取系爭土地所有權之義務，而此義務因於前述契約書中並未約定履行期限，依法原告自得定相當期限催告被告履行，惟本件被告不惟於期限屆滿前並未履約，抑且迄今事隔九個月復未向國有財產局申請讓售，致仍無法將系爭土地移轉登記予原告，被告顯屬給付遲延，原告依民法第二百五十四條之規定自得解除契約。如依被告所辯其履行期尚未確定，則一旦被告始終不向國有財產局申請讓售，或國有財產局遲未表示是否同意出售，則被告之給付日期，永無確定之可能，而被告即不負遲延責任，實非當事人之本意，至為臻顯，更何況，如此一來，亦與誠信原則相違！⑸系爭土地目前由被告使用中，被告中數人猶於系爭土地上建屋並設籍居住，其等雖因此繳納租金，惟此與被告之債務不履行情事無關，被告仍不得據此而免責，併予敘明。
㈣關於被告所提國有基地租賃契約書第二十一條特約事項「⑴租賃土地係國民住
宅用地，承租人不得請求讓售」之記載，被告辛○○於八十九年十二月一日庭訊時雖辯以向台中縣政府、國有財產局聲請解釋，他們回答說不一定，並庭呈承購國有非公用不動產申請書證明已於八十九年十月十二日向國有財產局申購系爭土地，惟查：⑴非公用財產類之不動產，於三十五年十二月三十一日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於本法修正施行之日起三年內，檢具有關證明文件向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售，國有財產法第五十二條之二固定有明文。本件原告否認被告於三十五年十二月三十一日之前即已在系爭土地建築居住使用，被告亦未舉證以實其說，自難遽認被告已符合前開法文規定之要件，且退步言之，縱認被告符合上開規定要件，而得以向國有財產局提出申請讓售，惟依目前之法令或政策，被告仍無法取得系爭土地所有權，蓋：⒈非公用之公有土地適宜興建國民住宅者，應作價優先讓售國民住宅主管機關興建國民住宅，國民住宅條例第九條定有明文；系爭土地既被編定為國民住宅用地，則依上開法文規定，自不可能再讓售予被告，而被告所提出之租賃契約書更已載明承租人不得請求讓售，則參照最高法院七十二年台上字第四七一號判決意旨可知，被告移轉系爭土地所有權予原告之義務，已屬給付不能，殆無疑義！被告雖空言主張不一定，惟其並未提出系爭土地已變為非國宅用地之證明，其主張自無可採。⒉況依八十九年十一月十五日修正之國有財產法施行細則規定：非公用不動產如為興建國民住宅之用地，應不予出租（四十三條之二第一項第四款參照），則系爭土地於九十年十二月三十一日租期屆滿後，國有財產依上開法文規定即不得再出租予被告，更遑論再讓售予被告？⒊且再退步言之，縱認系爭土地已改編為非國宅用地，被告仍得申請讓售。惟被告所為申購亦僅具有要約之效力，系爭土地仍需報請財政部核准始得讓售，而目前就此類案件又暫緩處理，除有國有財產局之函件附卷為憑外，由被告提出被證三號之剪報，亦足以證明目前政府之政策就五百平方公尺以上之國有土地根本不能出售，是以被告仍無法取得系爭土地所有權，至為灼然。被告既無法取得系爭土地所有權，則原告不論係依兩造間不動產契約書第七條之規定或依民法第三百五十三條之規定，當得解除契約。
㈤再退萬步言之，本件縱認被告之給付義務尚非不能，然本件自七十八年五月十
日訂約起，迄八十九年十月十二日為止長達十一年餘之時間裡，被告始終未向國有財產局申請讓售系爭土地，甚且於知悉八十九年一月十二日國有財產法修正增訂第五十二條之二規定，並於八十九年二月十日收受原告存證信函催告其向國有財產局辦理申購系爭土地事宜後，仍未立即辦理，迨至本件訴訟中始行提出申購，更何況自八十九年十月十二日提出申購迄今，又已逾二個月，惟被告仍無法取得系爭土地所有權，更遑論履行出賣人之義務，則被告自已構成給付遲延，依法原告自亦得解除契約，否則如認被告仍無債務不履行情事，即顯失公平！
四、證據：提出不動產買賣契約書、協議書、土地登記謄本、財政部國有財產局八十七年十月二十八日台財產局管字第八七０二四四五一號函、存證信函、林金生繼承系統表、公有土地經營及處理原則各一份、掛號函件收件回執三份、戶籍謄本十份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠兩造所訂立之買賣契約書第一條係約定：「乙方（即被告）願將所承租之土地
台中縣大里鄉○市○○○段○○○○○號土地壹筆向國有財產局買受後出售予甲方（即原告）：」，第三條第一款更約定：「俟國有財產局通知乙方繳款時，由甲方支付全部價款予國有財產局」，由以上契約內容可知，買賣雙方於訂約時均知悉系爭土地係被告向國有財產局承租，必須待國有財產局讓售予被告後再移轉登記予原告，然因兩造於七十八年五月十日訂約後，國有財產局尚未完成讓售之手續，迄至八十五年十二月三十日兩造乃另行協議，明定：「立書人茲就前列之買賣合約退還部份定金新台幣貳佰貳拾萬元整，其原因係前述之買賣標的物短期內尚無法辦理移轉手續之故。另殘餘之定金新台幣貳佰捌拾萬元整，待可辦理移轉登記時充為價金之一部或取消買賣時退還，上述由買賣雙方另議。」，換言之，買賣雙方並未合意解除前述契約，而是「待可辦理移轉登記時」，再繼續交付其餘買賣價款。
㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，自受催告時起，負遲延
責任（民法第二百二十九條第二項），而當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之履行期者，應認該事實發生時，或發生已不能時，為履行期屆至之時（最高法院六十五年台上字第六九七號判例參照），亦即在無確定之履行期限者，仍須該履行期屆至，債權人始得請求給付，否則債務人仍不負遲延責任。本件如前所述，兩造就買賣標的物之所有權移轉登記顯係繫於「國有財產局讓售予承租人（即被告）」，此為訂約當時尚未發生而兩造預期將來發生之不確定事實，此項事實至今雖尚未發生，然亦非確定不可能發生，原告於起訴狀附之國有財產局八十七年十月二十八日台財產局管字第八七○二四四五一號函僅表示：「為免報局公文之積壓，此類案件請暫停報局，俟公有土地經營及處理原則第七點第七款情況特殊之認定標準通案奉核定後，再予續處」，並未表示系爭土地不予讓售，且依立法院八十八年十二月二十八日修正通過之國有財產法第四十九條第一項明定：「非公用財產類之不動產，其已有租賃者，得讓售與直接使用人」；第五十二條之二規定：「非公用財產類之不動產，於民國三十五年十二月三十一日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於本法修正施行日起三年內，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。」國有財產局局長李瑞倉更明白於媒體表示：「國有財產局堅持要取消公有土地處理原則這個行政命令‧‧‧‧研擬提升國有土地管理績效方案‧‧‧‧取消五百平方公尺以上的國有土地不能出售之禁令」，足見系爭土地並非確定地不能讓售予承租人即被告，揆之前揭最高法院判例要旨，兩造之買賣契約，有關出賣人即被告履行系爭土地所有權移轉登記義務之期限，既是在國有財產局讓售之不確定事實發生後，該事實現雖尚未發生亦非確定不能發生，已如前述，原告即無請求被告給付之權利，被告自不負遲延給付之責。
㈢實則，被告承租系爭土地每年每季尚須繳交十一萬六千零二十五元之租金，七
十八年訂定前述契約迄今已繳交五百一十萬五千一百元之租金，遠逾原告所交付之定金，就被告立場言，亦希望國有財產局儘速釋出承租之國有地以利前述契約之完成，被告實無任何違約情事，原告解除契約並無理由。
㈣被告與國有財產局訂立之租賃契約書第二十一條特約事項固載：「租賃土地係
國民住宅用地，承租人不得請求讓售」，然此種約定與「國有公用」之土地相同，依國有財產法之規定本不得讓售，而無待特約註明，此與上開租約第六條約定「出租土地如屬都市計劃公共設施保留地，承租人不得請求讓售所承租之土地」意義完全相同，就反面解釋而言即係指「出租土地如非公共設施保留地，承租人得請求讓售」，換言之，若系爭土地非公用土地，則被告當有請求讓售之權利，至系爭土地是否為國民住宅用地，此非得從租約知悉，蓋據知國有財產局所訂立之國有基地租賃契約書，為定型化之契約，幾在每一件租賃書均會附加相同之約定，是無從因租約中有該項約定即推知系爭土地必為國宅用地。更何況是否為國民住宅用地，依國民住宅條例第三條規定：「國民住宅之主管機關在中央為內政部；在省（市）為省（市）政府；在縣（市）為縣（市）政府」；第十條規定：「政府為興建國民住宅，得選擇適當地區劃定國民住宅用地，施行區段徵收。其範圍由省（市）國民住宅主管機關劃定。層報行政院核定」，非由國有財產局編定，是系爭土地使用類別為何，據知並未編定為國民住宅用地，被告自尚非確定不得請求國有財產局讓售該土地。
㈤國有財產法已經修正，財政部國有財產局中區辦公室在八十九年十二月二十六
日對媒體表示：「包括非公用財產類的不動產及出租的國有非公用不動產，有關讓售限制均大幅放寬，籲請有意承購國有土地之民眾注意」，是國有財產局已積極從事釋出國有非公用土地之讓售作業，且被告亦已正式提出申請，在短期內應可取得國有財產局讓售之承諾。
㈥綜上所陳，本件並無給付不能或給付遲延情事，原告主張解除契約顯無理由。
三、證據：提出協議書、最高法院判例要旨、國有財產法條文節本、工商時報報導、經濟日報報導、租賃契約書、承購國有非公用不動產申請書、戶籍謄本、繼承系統表各一份、申請書二份及收據三份為證。
理 由
一、原告主張：原告於七十八年五月十日與訴外人林金生、被告丙○○簽訂系爭土地之買賣契約書，被告辛○○為連帶保證人，林金生於000年0月0日死亡，被告丙○○、乙○○、庚○○、丁○○、己○○、戊○○均為林金生之繼承人，前述契約書約定訴外人林金生、被告丙○○願將向國有財產局買受系爭土地後出售予原告，原告於契約成立時即已交付定金五百萬元，因被告遲未將系爭土地移轉登記予原告，兩造乃於八十五年十二月三十日協議由被告先退還部分定金二百二十萬元，餘二百八十萬元待可辦理移轉登記時充為價金之一部，或於取消買賣時退還。系爭土地之面積為一千七百三十五平方公尺，依目前政策及法令之因素，被告根本無法取得國有財產局之讓售合約，更遑論履行其應將系爭土地所有權移轉登記予原告之義務，則依前述契約書第七條之約定及民法第三百五十三條之規定，被告自應將所收殘餘之定金二百八十萬元返還予原告，雙方並解除契約。退步言之，本件縱認並無契約書第七條所示之情形，原告亦已於八十九年二月十日以台中法院郵局第七四二二號存證信函催告被告應將系爭土地移轉登記予原告，並定一個月之期限，請被告將國有財產局同意出售之文件及繳款通知書一併交付原告，惟被告自八十九年二月十五日收受上開存證信函，迄今業已五個月餘，被告仍未履行，則被告顯已給付遲延，原告自得依民法第二百五十四條之規定解除契約，爰併以此訴狀繕本之送達向被告表示解除契約等語。
二、被告則以：兩造於訂約時均知悉系爭土地係被告向國有財產局承租，必須待國有財產局讓售予被告後再移轉登記予原告，然因兩造於七十八年五月十日訂約後，國有財產局尚未完成讓售之手續，迄至八十五年十二月三十日兩造乃另行協議，明定：「立書人茲就前列之買賣合約退還部份定金新台幣貳佰貳拾萬元整，其原因係前述之買賣標的物短期內尚無法辦理移轉手續之故。另殘餘之定金新台幣貳佰捌拾萬元整，待可辦理移轉登記時充為價金之一部或取消買賣時退還，上述由買賣雙方另議。」換言之，買賣雙方並未合意解除前述契約，而是「待可辦理移轉登記時」，再繼續交付其餘買賣價款。兩造就買賣標的物之所有權移轉登記顯係繫於「國有財產局讓售予承租人（即被告）」，此為訂約當時尚未發生而兩造預期將來發生之不確定事實，此項事實至今雖尚未發生，然亦非確定不可能發生，原告即無請求被告給付之權利，被告自不負遲延給付之責。至系爭土地是否為國民住宅用地，此非得從租約知悉，蓋據知國有財產局所訂立之國有基地租賃契約書，為定型化之契約，幾在每一件租賃書均會附加相同之約定，是無從因租約中有該項約定即推知系爭土地必為國宅用地。綜上，本件並無給付不能或給付遲延情事，原告主張解除契約顯無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張其於七十八年五月十日與訴外人林金生、被告丙○○簽訂系爭土地買賣契約書，被告辛○○為連帶保證人，林金生於000年0月0日死亡，被告丙○○、乙○○、庚○○、丁○○、己○○、戊○○均為林金生之繼承人，前述契約書約定訴外人林金生、被告丙○○願向國有財產局買受系爭土地，並將之出售予原告，原告於契約成立時即已交付定金五百萬元，因被告遲未將系爭土地移轉登記予原告，兩造乃於八十五年十二月三十日協議由被告先退還部分定金二百二十萬元，餘二百八十萬元待可辦理移轉登記時充為價金之一部，或於取消買賣時退還之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、協議書、林金生繼承系統表各一份及戶籍謄本十份為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張之事實，堪信為真實。本件兩造爭點之重點在於：原告得否以被告無法取得系爭土地所有權為由，主張解除系爭土地之買賣契約。
四、按「公有土地應以不出售為原則。但合於左列情形之一者，得予出售。一 經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用，或面積在五百平方公尺以下且無鄰接公有土地可合併建築使用之土地。二 與農業經營不可分離之公有出租建地。三抵稅地。四 依法不得分割、分割後無法單獨使用或公有持分面積在五百平方公尺以下之公私共有士地，其公有持分部分。五 因土地徵收、重劃、照價收買、價購取得或變產置產、經列入營運開發之土地。六 興建國民住宅用地或經行政院核定編定為工業區之土地。七 因情況特殊或政策需要經該管政府核定者。該管政府於國有土地指行政院，省（市）有土地指省（市）政府，縣（市）有土地指縣（市）政府，鄉（鎮市）有土地指鄉（鎮市）公所。」公有土地經營及處理原則第七條規定甚明。查系爭土地面積達一千七百三十五平方公尺，此有土地登記謄本一份附卷為憑，且被告提出之國有土地租賃契約書第二十一條特約事項載明：「⑴租賃土地係國民住宅用地，承租人不得請求讓售」等語。是依現行政策及法令規定，被告顯無法取得國有財產局同意讓售系爭土地，至為灼然。被告雖辯稱：國有財產局所訂立之國有土地租賃契約書，為定型化之契約，幾在每一件租賃書均會附加相同之約定，是無從因租約中有該項約定即推知系爭土地必為國宅用地云云。惟查，觀之前述契約書之字體可知，該契約書第二十一條特約事項所載：「⑴租賃土地係國民住宅用地，承租人不得請求讓售」等語，其字體顯與事先印妥之其他條文不同，足證該特約事項係訂約時所附加之條款，並非國有財產局事先擬就之定型化契約條款，被告前開所辯，尚難採信。
五、次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。查兩造係於七十八年五月十日，即已簽訂系爭不動產買賣契約，迄原告於八十九年七月十八日提起本件訴訟之日止，已逾十一年；即自八十五年十二月三十日簽訂協議書起算，亦已逾三年半。迨八十九年十月十二日本件審理中，被告始向國有財產局臺中區辦事處申請讓售系爭土地，此有被告提出之承購國有非公用不動產申請書一份在卷可稽。其間，並未見被告有何積極努力，以履行其契約義務之行為。是被告辯稱其不負遲延給付責任云云，實有違誠信原則。
六、查兩造簽訂之不動產買賣契約書第七條明文約定：「如政策或法令因素致乙方（指被告）無法取得國有財產局讓售合約土地時，乙方應即時無息退還已收受定金予甲方（指原告），雙方並解除契約。」而依現行政策及法令規定，被告顯無法取得國有財產局同意讓售系爭土地，已如前述，據此，原告主張解除契約，請求被告連帶給付二百八十萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日（即八十九年九月十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 陳文燦右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日~B法院書記官