臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第三一八一號
原 告 丁 ○
丙○○右 二 人訴訟代理人 甲○○被 告 己○○
戊○○股份有限公司 住台中市○○區○○○街○○號一樓兼右一人法定代理人 乙○○右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文被告己○○、戊○○、乙○○應連帶給付原告丁○新台幣壹拾捌萬伍仟元、原告丙○○新台幣貳拾壹萬元以及均自民國八十七年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告台廣開發建設股份有限公司應給付原告丁○新台幣壹拾捌萬伍仟元、原告丙○○新台幣貳拾萬伍仟元以及均自民國八十七年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、戊○○、乙○○連帶負擔二分之一，餘由被告台廣開發建設股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告丁○以新台幣陸萬貳仟元，原告丙○○以新台幣柒萬元為被告己○○、戊○○、乙○○供擔保後得假執行。但被告己○○、戊○○、乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾捌萬伍仟元及貳拾壹萬元各為丁○、丙○○預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告丁○以新台幣陸萬貳仟元，原告丙○○以新台幣陸萬肆仟元為被告台廣建設開發公司供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應連帶給付原告丁○新台幣（下同）三十七萬元及原告丙○○四十一萬五千元以及
均自民國（下同）八十七年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假行。
二、陳述：㈠緣被告等於八十七年八、九月間在台中市○○路四二—一號（未有興建，即坐○○○區
○○段○○○○○號之土地上）推出犁頭店九層公寓房屋預售案。原告丁○因而於八十七年九月二日向被告台廣開發建設股份有限公司（下稱台廣公司）訂購Ｇ棟三樓公寓一間，同時並購買被告乙○○、己○○及戊○○所有之基地持份（含車位），總價金新台幣（下同）三百八十萬元迄八十七年十二月十一日止，已付定金、簽約金、開工期約金三期，共計三十七萬元。另原告丙○○則於八十七年九月十四日向被告台廣公司訂購Ｇ棟六樓公寓一間，同時並向被告乙○○、己○○、戊○○購買建物基地之持份（含車位），總價金三百七十二萬元，至八十七年十二月十七日止已付三期款共四十一萬五千元。
㈡惟被告等分別與原告丁○、丙○○訂立契約並收受定金、簽約金及開工期款之後，竟未
依約於八十七年十二月一日開工興建房屋，而兩造契約原約定被告應自八十七年十二月一日開工，並於五百四十個日曆天內完工，惟至今該房屋均未動工興建。原告已於八十九年八月五日致函被告己○○、於八十九年八月七日致函被告戊○○及乙○○，復於八十九年十一月二十日致函被告台廣公司表示解除兩造間之房地買賣契約，爰依解除契約之法律關係，請求被告等連帶負回復原狀即返還所收之定金及期款價金之責任。
㈢對被告己○○、戊○○答辯之陳述：
⒈被告己○○、乙○○及戊○○均為本件土地買賣合約書之賣方，有合約書正本可資憑據
，如被告己○○、乙○○等主張該合約非其本人簽名並否認印章之真正，此種辯解應屬偽造印文之刑事責任問題，不論其真偽如何，買方應受買賣交易誠信信賴原則之保護。⒉由系○○○區○○段○○○○○號土地（下爭系爭土地）之土地登記簿謄本之記載可知
，被告乙○○、己○○及戊○○於八十七年六月十九日以買賣為原因取得系爭土地而分別共有該地，同月二十五日並以該地向泛亞銀行設定一億四千四百萬元之抵押權及地上權，再於同年八月十八日完成分割登記，同年九月七日進行最高限額抵押權設定之登記，以被告四人為債務人，並以台中市○○區○○段一六二七、一六二七—一六、一六二七—一七、一六二七—一八一六二七—一九、一六二七—二０地號為抵押物，由此資料可知此係向銀行辦理建築融資貸款之擔保設定。而從分割後地形圖應可得知其中一六二七地號可興建大樓，同月下旬在現場建有樣品屋，自九月起即在現場進行連續六個月以上之大型工地促銷秀等活動，被告己○○、戊○○豈能推託不知有人在其土地上進行公寓大廈之預售活動？又該六筆土地中，被告己○○之應有部分為百分之五十五，該部分嗣於八十七年十月十二日由合作金庫假扣押，此為被告所自認為其知曉之事情，斯時已有預售屋促銷活動，被告知道有假扣押自應知道自己的土地已搭配預售屋進行銷售。
⒊本件預售屋買賣契約中有關土地部分，只要賣方所具名者與土地登記簿所載所有權人相
符，又買賣雙方對標的物之範圍、價格、數量之認知一致，簽署後該契約即生效，至於土地共有人是否均本人到場並本人簽名蓋章，或者有無授權簽約之人代為簽名蓋章，在一般預售屋交易習慣中，實非買受人所能得知。本件房地買賣係由被告乙○○及被告台廣公司之總經理王守於八十七年十月十九日、十月二十四日分別收受原告丁○、丙○○之定金與期款，並當場蓋用土地共有人之印章，依同樣契約、模式完成之簽約者不下數十人，且如前所述被告己○○、戊○○應已知悉被告台廣公司及被告乙○○在其共有之土地上進行預售屋之銷售活動，依買賣誠信原則，從外觀上至少應認為被告己○○、戊○○對於被告乙○○代理其人為簽約之行為為同意之表示。
⒋簽約當時原告曾當面詢問賣方有關簽約三人之身分，而被告乙○○及被告台廣公司之總經理王守則答以係土地共有人之關係，事後就土地登記簿謄本觀之，並無不符。
⒌被告所提之「民國八十七年六月二十七日被告等約定不建築轉賣土地」之協議書要不能
否認預售屋合約之合法效力，蓋被告間之私下協議不能據以對抗善意之原告。況系爭房屋係至八十七年十月遭合作金庫假扣押方無法動工興建以遂行建築融資，足見被告己○○、戊○○所提之八十七年六月二十七日之協議書乃事後之串證，應認該被告所述之被告台廣公司經理王守簽認二個月內償還被告己○○、戊○○股金、貸款等情為假。
⒍被告己○○、戊○○至今尚未對被告乙○○提起偽造印文之刑事告訴，其辯稱印章係遭
被告乙○○盜刻或盜用均令人存疑，應認被告己○○、戊○○確實有對被告乙○○為授權或至少有默視被告乙○○代理其二人為法律行為之情形。
㈣綜上所述，被告四人皆為本件買賣契約之當事人無誤，今原告二人已以存證信函向被告
四人表示因被告遲遲未動工而解除本件買賣契約之意思表示，依據解除契約回復原狀之法律關係，原告丁○、丙○○自得主張被告四人應連帶返還已交付之定金、期款各為三十七萬元及四十一萬五千元，並請求被告連帶給付自契約所定應開工之日之翌日即八十七年十二月二日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
三、證據：提出本買賣契約書《內容摘要》影本二份、房屋買賣契約書影本二份、被告台廣公司開立予原告丙○○之發票影本二紙、房屋付款明細表（含車位）二份、土地付款明細表影本二份、解除契約之存證信函影本四份、系爭土地複丈測量成果圖影本一份、台中市○○區○○段○○○○○號之土地登記簿謄本一份為證，並請求訊問證人許素珍。
乙、被告己○○、戊○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠被告己○○：
⒈原告二人乃是與被告台廣公司購買房屋，該買賣關係與伊無涉。
⒉伊是系爭土地之出賣人，已於八十七年六月二十七日與被告乙○○及台廣公司之總經理
王守訂立股東協議書，由王守承諾於三個月內另取得銀行貸款或招募股東來還股金、利息給伊與被告戊○○，故伊僅是土地所有權人而將土地出賣給被告台廣公司，而非基於土地所有權人之身分將土地出賣給原告。事實上，伊退股之後，退股金分文未得，實為直接之受害人，不言可喻。
⒊再者，被告台廣公司起初擬建屋出賣時，伊即表示反對，以致於有八十七年六月二十七
日之股東協議聲明退股之約定，無奈原告昧於事實，竟一再主張伊需付出賣人責任，實有所誤會。
⒋伊亦為第三人、受害人，原告如主張伊有授權之情事，亦應由原告舉證證明授權之事實
，綜上所述，原告對伊請求連帶給付訂約定金、期款及利息，實屬無理由，應予駁回。㈡被告戊○○：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前提出之答辯書狀及到場之聲明和陳述略以：
⒈伊係於八十七年六月十九日受被告己○○之邀，共同購買坐落台中市○○區○○段○○
○○○號土地，嗣再分割成六筆土地，為上開土地之共有人，惟查，伊共同購買上開土地乃是為求轉售圖利，適逢經濟不景氣，土地未能順利出售，不久之後，被告乙○○即提議要建屋出售，而遭伊及被告己○○之反對，於是被告乙○○及訴外人王守乃提議另行招募股東，以退還伊之出資額，並於八十七年六月二十七日訂立協議書，約定於同年月二十九日先退還伊一百萬元，餘款三百五十萬元將於三個月內付清，惟迄今已逾二年均未兌現。又查上開協議書簽署之後，同年八、九月間，被告乙○○竟未徵得共有人之同意，亦未知會伊，竟擅自規劃興建九層公寓出售，並在未獲得答辯人之授權或委託下，偽刻伊之印章在契約書上蓋章，並偽簽署名，而伊自始即未參與其事或向原告收取分文定金及價金，此亦經台中地方法院檢察署以八十九年度偵字第六七二一號不起訴處分在案，被告乙○○亦承認係由其一人出面簽約。
⒉原告等人訂購系爭房屋時，乃由被告林每華一人出面與其訂立合約，並收取定金及價金
，被告乙○○實已構成刑事上之偽造文書及民事上之無權代理，應由被告乙○○自負一切民事及刑事上之責任。
⒊按民法第一百一十條規定：「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對善
意之相對人之相對人負損害賠償責任」，而本無代理權之人，而以他人之代理人名義，與相對人為法律行為時，其所為之法律行為，當然無效，若善意之相對人因此而受有損害者，無權代理人並負賠償之責任，藉以保護善意相對人之利益，又伊自始並未授權被告乙○○在契約書上簽名或蓋章，卻擅自以伊本人之名義與原告等簽署合約或收取定金、價金，被告乙○○自應單獨負返還定金之責。
三、證據：提出台灣台中地方法院檢察署檢察官不起訴處分書影本一份、台灣高等法院台中分院檢察署處分書影本一份、股東協議書影本一份為證。
丙、被告乙○○、台廣公司方面：該二人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作任何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告台廣公司、乙○○、戊○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告己○○、戊○○、乙○○等人為台中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，而被告台廣公司、乙○○、己○○、戊○○等於八十七年
八、九月間在系爭土地上推出犁頭店九層公寓房屋預售案。原告丁○因而於八十七年九月二日向被告台廣公司訂購Ｇ棟三樓公寓一間，同時並購買被告乙○○、己○○及戊○○所有之基地應有部分（含車位），總價金三百八十萬元，至八十七年十二月十一日止已就土地部分付三期價金十八萬五千元、房屋部分付三期價金十八萬五千元，共計三十七萬元。另原告丙○○則於八十七年九月十四日向被告台廣公司訂購Ｇ棟六樓公寓一間，同時並向被告乙○○、己○○、戊○○購買建物基地之應有部分（含車位），總價金三百七十二萬元，至八十七年十二月十四日止已付土地部分三期價金二十一萬元、房屋部分三期價金二十萬五千元，共四十一萬五千元。惟被告等分別與原告丁○、丙○○訂立契約並收受定金、簽約金及開工期款之後，竟未依約於八十七年十二月一日開工興建房屋，而兩造契約原約定被告台廣公司應自八十七年十二月一日開工，並於五百四十個日曆天內完工，惟至今該房屋均未動工興建。原告已於八十九年八月五日致函被告己○○、於八十九年八月七日致函被告戊○○及乙○○，復於八十九年十一月二十日致函被告台廣公司表示解除兩造間之房地買賣契約，並請求被告等依解除契約之法律關係返還已給付之價金。被告台廣公司、乙○○未曾到場抗辯，而被告己○○、戊○○則抗辯：其二人雖與被告乙○○為土地共有人，惟早於八十七年六月二十七日與乙○○及台廣開發公司之總經理王守簽立協議書表示退出該開發案，不知道被告台廣公司、乙○○有逕行在系爭土地上進行預售屋買賣並收受價金之事等語。
三、原告二人主張被告己○○、戊○○、乙○○三人為系爭土地之共有人，而台廣公司於八十七年八、九月間於系爭土地上推出九層樓公寓預售屋專案，原告二人遂分別購買該預售屋之Ｇ棟三樓及六樓房屋及各該房屋所占用之基地應有部分並各已支付房地期款三十七萬元及四十一萬五千元等情，業據提出系爭土地之土地登記謄本一份、房地買賣契約書二份及發票二紙、付款明細表二份為證，復為到場被告己○○、戊○○所不爭執，堪信為真實。被告乙○○、台廣公司經合法通知未當場陳述辯論，惟被告己○○、戊○○則否認有與原告二人訂立土地買賣契約書。
四、依據兩造所訂立之本買賣契約書（包括房屋買賣契約書及土地買賣契約書）、：「開工日期：八十七年十二月一日」、「施工期間：五四０天」以及：「逾期無法完工：每逾一日按已繳房地價千分之一計算延遲金，唯超過四個月，甲方（即指買方之原告）得解除合約，乙方（即指賣方）除應退還已繳價款及前項遲延金外，並應同時賠償相當於已繳價款之懲罰性違約金。」，又該房屋買賣契約書第二條約定：「合約分存：本約與所坐落基地之『土地買賣契約書』具連帶不可分性應共同履行，任何一部份不履約時，視同全部違約，解除本約時視為全部解除。」，而土地買賣契約書第二條亦約定：「合約分存：本約與所坐落基地之『房屋買賣契約書』具連帶不可分性應共同履行，任何一部份不履約時，視同全部違約，解除本約時視為全部解除。」。經查：本件原告二人係購買預售屋而分別與建商及地主訂立房屋及土地購買契約，茲分就房屋及土地之買賣敘述如下：
㈠房屋部分：原告丁○主張於八十七年九月二日向被告台廣公司訂購Ｇ棟三樓公寓一間，
並已給付房屋部分三期價金十八萬五千元；原告丙○○主張於八十七年九月十四日向被告台廣公司訂購Ｇ棟六樓公寓一間，已支付房屋三期價金二十萬五千元，惟被告台廣公司並未依約於八十七年十二月一日開工興建房屋，至今該房屋均未動工興建，實已違反兩造所訂立之買賣契約中關於開工期間及完工期間之約定，原告已於於八十九年八月七日致函被告台廣公司之法定代理人亦為被告之乙○○，復於八十九年十一月二十日致函被告台廣公司表示解除兩造間之房地買賣契約等情，業據提出本買賣契約書《內容摘要》影本二份、房屋買賣契約書影本二份、被告台廣公司開立予原告丙○○之發票影本二紙、房屋付款明細表（含車位）二份、解除契約之存證信函影本二份為證，被告台廣公司經合法通知並未到場辯論，依民事訴訟法第二百八十條第三項準用同條第一項之規定，視為自認原告前開主張為真實。經查，本件系爭房屋至今仍未興建，原告丁○、丙○○自得以被告台廣公司違反兩造間前揭有關開工時間、完工期限之約定而解除契約，原告既已就房屋部分為解約之通知，堪信被告台廣公司各與原告丁○、丙○○間之房屋買賣契約已合法解除。
㈡土地部分：按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為
反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」，民法第一百六十九條前段定有明文，而表見代理者，係指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言。又民法第一百六十九條規定之表見代理，係為保護善意第三人而設，故本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人之責任，最高法院四十四年度臺上字第一四二四號、七十年度臺上字第三五一五號著有判例可資參照。經查，本件原告丁○主張於八十七年九月二日因向被告台廣公司購屋而就所購買房屋之基地應有部份與被告己○○、戊○○及乙○○訂立土地買賣契約，已給付三期價金十八萬五千元；另原告丙○○於八十七年九月十四日亦因向被告台廣公購屋而就所購房屋之基地應有部分與被告己○○、戊○○及乙○○訂立土地買賣契約，已給付三期價金二十一萬元，惟被告台廣公司因未依約興建房屋而違約，原告二人已向台廣公司為解除契約之意思表示等情，已如前所述，茲因系爭房屋買賣契約與土地買賣契約具有不可分性，故原告二人亦於八十九年八月五日致函被告己○○、於八十九年八月七日致函被告戊○○及乙○○，解除兩造間之買賣契約等情，業據提出本買賣契約書《內容摘要》影本二份、土地買賣契約書影本二份、被告台廣公司開立予原告丙○○之發票影本二紙、土地付款明細表影本二份為證，被告乙○○經合法通知並未到場辯論，被告己○○、戊○○則抗辯：伊二人雖為系爭土地之所有權人，然而並未出面與原告二人訂立土地買賣契約，該契約是被告台廣公司之法定代理人乙○○私下所為，伊二人未曾授權被告乙○○代為出賣土地，契約上之印章非伊二人所有，亦未收受任何原告二人所支付之任何土地買賣價金，自無須對原告二人負任何責任等語。經查：
⒈被告己○○、戊○○確實與台廣公司之法定代理人被告乙○○為系爭土地之共有人，被
告己○○、戊○○雖未曾出面與原告二人訂立土地買賣契約，然而一般預售屋買賣之契約多為大量且制式之定型化契約，一般預售屋之推銷員常會在現場以他人已買受之方式慫恿有意購屋之消費者簽訂買賣契約，而被告乙○○非但以台廣公司之法定代理人之身分更以共有人之姿出面與原告二人訂立買賣契約，當足以使原告二人產生被告乙○○具有合法代理被告之合理確信，況原告二人係於八十七年九月間先後向被告台廣公司、乙○○訂立系爭房地之買賣契約，而被告己○○、戊○○二人均自承系爭土地是和台廣公司一起去買的，台廣公司既為建設開發公司，被告己○○、戊○○當無不知台廣公司購地企圖之理；嗣被告己○○與戊○○雖於八十七年六月間曾與台廣公司之經理王守簽立退股協議書，然而該協議書僅係被告等人間有關同意被告己○○、戊○○退股之約定，毫無對外公示之作用，原告二人自無從知悉被告等人之內部關係。再者，被告己○○稱係因戊○○的先生經過工地，看到工地有人進行預售屋買賣活動才知道此事，曾經叫王守不要這樣做，但是王守卻一天拖過一天，被告己○○更自承曾經數度到現場去找王守，到現場有看到樣品屋、布條等物品（參閱本院九十年三月二十六日之言詞辯論筆錄），而被告戊○○曾於訴訟中數度表示此事都聽被告己○○的等語，則被告己○○、戊○○就系爭土地上由台廣公司進行預售屋買賣一事當有所知悉，竟未為反對之意思表示，揆諸前開說明，當有使原告二人信以為被告己○○、戊○○有以代理權授與他人之行為而與該他人交易，被告己○○、戊○○即應對原告等人負起授權人之責任，被告己○○、戊○○辯稱已退出該土地買賣之投資、並無授權被告乙○○代為出賣系爭土地等語，礙難採信。換言之，原告主張被告己○○、戊○○、乙○○乃系爭土地之出賣人而應負出賣人之責任等語，堪信為真實。
⒉次查，系爭土地之買賣與系爭房屋之買賣於履行上有不可分之連帶關係，已如前述，則
被告台廣公司就系爭房屋既未能依約開工，原告等買受系爭土地即無任何實益，自得以被告己○○、戊○○及乙○○違約而解除兩造間之土地買賣契約，原告二人既已就土地部分為解約之通知，堪信被告己○○、戊○○、乙○○各與原告丁○、丙○○間之土地買賣契約已合法解除。
五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：「二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第二百五十九條第二款定有明文。原告主張系爭房地買賣契約既具有連帶不可分性，而該買賣契約俱已解除，被告等人依解除契約之法律關係，自應連帶給付原告丁○、丙○○各三十七萬元及四十一萬五千元。惟查，系爭房屋及土地之買賣雖具連帶不可分性，然此應係指契約主要義務例如交屋、交地或移轉房地所有權等履行事項之共同履行，若有任何一部分無法履行即視同全部無法履行，至於房屋、土地之出賣人責任，自應仍由房屋、土地之出賣名義人分別觀察。從而，原告二人依據解除契約之法律關係，主張被告台廣公司應給付原告丁○新台幣十八萬五千元、原告丙○○二十萬五千元以及自系爭房屋原約定開工日期之翌日即八十七年十二月二日（此日期已後於被告台廣公司受領原告二人交付金錢之日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；而被告己○○、戊○○、乙○○應連帶給付原告丁○十八萬五千元、原告丙○○二十一萬元以及均自系爭房屋原約定開工日期之翌日即八十七年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 九 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 林學晴右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日~B法院書記官