臺灣臺中地方院民事判決 八十九年度訴字第三五九三號
原 告 乙○○訴訟代理人 柳正村 律師被 告 甲○○右當事人間請求交還房屋事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台中縣豐原市○○路○巷○○號三層樓房一棟（坐落台中縣豐原市○○○段第二九０七建號之建物）交還原告。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國（下同）八十八年三月二十三日，向原告購買坐落台中縣豐原市○○○段第一二一五地號內興建房屋編號第Ｃ號三層樓房（建號為：台中縣豐原市○○○段第二九０七建號）及其基地，總價為新台幣（下同）柒佰伍拾萬元。被告已付自備款貳佰壹拾萬元，並已於八十八年十二月底，遷入系爭房屋居住。兩造訂立之買賣契約書雖未約定系爭房地銀行貸款若干元，但原告已同意系爭房地銀行貸款伍佰萬元，並委託柳正村律師於八十九年三月七日，通知被告於文到七日內，前往饒代書事務所辦理銀行貸款及房地過戶手續，並繳清剩下的自備款柒拾伍萬元，被告置之不理，原告遂於八十九年六月二十日，依買賣契約第六條之約定，通知被告解除契約，並沒收被告已繳之款項貳佰壹拾萬元。
二、本件買賣因被告遲延給付價金，已經被告解除買賣契約，被告負有回復原狀之義務；又原告為系爭房屋所有人，被告占有房屋已無合法權源，為此本於回復原狀請求權及所有物返還請求權，請求法院擇一判令被告交還系爭房屋。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯之瑕疵，僅自己估價，其中估價單第一項裂痕修補貳拾捌萬肆仟貳佰元，第二項磁磚防水貳拾柒萬參仟元，第六項一樓大理石壹拾陸萬貳仟元，第十二項水泥不夠三千磅，並無此等瑕疵。另十六項廚房貳拾萬陸仟元、鐵皮屋貳拾壹萬零陸佰柒拾壹元，並不在買賣範圍。本件買賣之房屋早在八十八年十二月底交屋，已逾六個月，被告未依法通知原告物有瑕疵，應視為承認其所受領之物。
（二）另依買賣合約書分期付款明細表約定，申請使用執照及領取使用執照各付貳拾伍萬元，故依約被告有先為給付價金之義務，茲原告於八十九年三月七日，以律師函通知辦理過戶手續時，當然已領取使用執照及辦妥保存登記，始得辦過戶，被告竟拒絕給付價金，應負遲延責任，原告以被告給付遲延解除契約，自無不合。
參、證據：提出預定土地房屋買賣契約書一份、土地及建物登記謄本一份、律師函及回執各二份為證，
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告至今未將土地及房屋所有權移轉登記予被告，且原先保證該屋可貸款伍佰萬元，利率為百分五點六五及百分之七之間，原告未履約，另系爭房屋原告原先承諾完成之廚房、房屋後牆、浴室設排風機、熱水管設不繡鋼管、屋頂設污水ＰＵ、大門設門鈴及對講機等工作未施作，且房屋牆面油漆粉刷草率、牆面不平，樓梯扶手搭接高低不平。牆面、天花板水泥施工時，沒有抹平，造成凹凸現象，樓板地磚呈空心現象，屋頂天花板滲水嚴重，牆壁有嚴重裂痕，原告所交付之房屋有嚴重瑕疵。在原告未修補房屋瑕疵及履行應盡義務前，被告得拒絕繼續給付買賣價金。
二、原告並未依約定於八十六年五月十日，請領使用執照，及於八十八年五月二十五日領取使用執照，本身已有違約，竟反指被告有給付遲延，原告之主張顯於法不符。
參、證據：提出收據一份、廣告單一份、照片十張為證，並請求履勘現場。
丙、本院依被告聲請至現場履勘。理 由
一、本件原告起訴主張：被告於八十八年三月二十三日，向原告購買坐落台中縣豐原市○○○段第一二一五地號內興建房屋編號第C號三層樓房（建號為：台中縣豐原市○○○段第二九０七建號）及其基地，總價為柒佰伍拾萬元。被告已付自備款貳佰壹拾萬元，原告並已於八十八年十二月底，交付系爭房屋予被告使用。兩造訂立之買賣契約書雖未約定系爭房地銀行貸款若干元，但原告已同意系爭房地銀行貸款伍佰萬元，並委託律師於八十九年三月七日，通知被告於文到七日內，前往饒代書事務所辦理銀行貸款及房地過戶手續，並繳清剩下的自備款柒拾伍萬元，被告置之不理，原告遂於八十九年六月二十日，依買賣契約第六條之約定，通知被告解除契約，被告負有回復原狀之義務；又原告為系爭房屋所有人，被告占有房屋已無合法權源，為此本於回復原狀請求權及所有物返還請求權，請求法院擇一判令被告交還系爭房屋。被告則以：原告所交付之房屋有房屋牆面油漆粉刷草率、牆面不平，樓梯扶手搭接高低不平，牆面、天花板水泥施工時，沒有抹平，造成凹凸現象，樓板地磚呈空心現象，屋頂天花板滲水嚴重，牆壁有嚴重裂痕等嚴重瑕疵。且原告原保證該屋可貸款伍佰萬元利率在百分之五點六五至百分之七間，原告未履約，再者，原告原先承諾完成之廚房、房屋後牆、浴室設排風機、熱水管設不繡鋼管、屋頂設污水ＰＵ、大門設門鈴及對講機等工作亦未施作，原告自得援引同時履行抗辯權，於原告修補瑕疵及就未施工部分完成工作前拒絕給付剩餘價金等語置辯。
二、本件原告主張：被告於八十八年三月二十三日，向原告購買坐落台中縣豐原市○○○段第一二一五地號內興建房屋編號第C號三層樓房（建號為：台中縣豐原市○○○段第二九０七建號）及其基地，總價為柒佰伍拾萬元。被告已付自備款貳佰壹拾萬元，原告並已於八十八年十二月底，將爭房屋交付被告使用等事實，為被告所不爭執，並有原告提出預定土地房屋買賣契約書一份在卷可參，堪信為真。是本件所應審究者為被告於本買賣契約訂立後，是否因可歸責被告之事由致給付遲延，而原告得主張解除契約之情事？
三、經查：
（一）本件原告主張：兩造訂立之買賣契約書雖未約定系爭房地銀行貸款若干元，但原告已同意系爭房地銀行貸款伍佰萬元，並委託柳正村律師於八十九年三月七日，通知被告於文到七日內，前往饒代書事務所辦理銀行貸款及房地過戶手續，並繳清剩下的自備款柒拾伍萬元，被告置之不理，原告遂於八十九年六月二十日，依買賣契約第六條之約定，通知被告解除契約，有原告所提之律師函及回執各二份在卷可參，惟被告抗辯：原告所交付之房屋，其牆面油漆粉刷草率、牆面不平，樓梯扶手搭接高低不平，牆面、天花板水泥施工時，沒有抹平，造成凹凸不平現象，樓板地磚呈空心現象，屋頂天花板滲水嚴重，牆壁有嚴重裂痕等情，有被告所提之現場照片十張在卷可參，且經本院履勘現場，系爭建物：「天花板有滲水之跡象，二樓房間牆壁與天花板間有裂縫，二樓房間之牆壁有裂縫細紋 一樓牆壁佈滿裂縫小細紋，一樓地板和樓梯之地板，經敲打有數塊地磚有空心迴響聲，門鈴、對講機未設，浴室沒有通風設備」等情，有勘驗筆錄一份在卷可參。是本件被告抗辯稱：系爭建物於交付時具有瑕疵之事實，堪予採信。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕，民法第三百五十四條第一項定有明文。系爭買賣標的之建物，其於買賣成立後，系爭建物有天花板有滲水之跡象，牆壁有裂縫等瑕疵，且被告未依約為被告設置門鈴、對講機等設備，客觀上系爭建物未經修復前無法為一般正常使用，應可認定，其通常之效用有所減少，自不待言，且其因具有系爭瑕疵，其價值應有所減少。而原告經被告催告就系爭建物之瑕疵加以補正，惟上述瑕疵於本案審理中仍未修補完成，為兩造所不爭執。雖原告主張：被告於遷入房屋後，未於六個月內將上述房屋之瑕疵通知原告，原告自不負物之瑕疵擔保責任等語。惟查：系爭建物於交付前即有滲水及裂縫等瑕疵，而影響一般通常使用，其現存之瑕疵為原告所明知，原告於交付房屋前，未將系爭瑕疵明確對被告為告知，為原告所不爭執，是原告就系爭瑕疵之存在，有故意不為告知之事實，應堪認定。依民法第三百五十七條規定，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，買受人無檢查通知之義務，自不得以被告未及時將瑕疵通知原告即認被告承認所受領之物。
（三）又原告亦主張依買賣合約書分期付款明細表約定，於申請使用執照及領取使用執照時，被告應各付貳拾伍萬元，故依約被告有先為給付價金之義務，茲原告於八十九年三月七日，以律師函通知辦理過戶手續時，當然已領取使用執照及辦妥保存登記，始得辦過戶，被告竟拒絕給付價金，應負遲延責任，原告以被告給付遲延解除契約等語，惟查：依卷附兩造買賣契約所載分期付款明細約定，於八十八年五月十日申請使用執照時，及八十八年五月二十五日領取使用執照時，與八十八年六月十五日房屋及土地過戶完成時，被告應各給付貳拾伍萬元，是原告依約應於八十八年五月十日請領使用執照，於同年五月二十五日領取使用執照，且於同年六月十五日移轉土地及房屋所有權予被告，於同時被告則應各給付貳拾伍萬元予原告，惟原告就其有依約申領使用執照之事實未舉證明，且系爭建物及土地，原告亦未於八十八年六月十五日轉登記予被告，是被告辯稱：原告未依約定之日期完成約定之事項，已有違約，應屬可採。且依原告所提之建物登記謄本，系爭建物於八十八年十二月三十日方為第一次有權登記，原告更不可能於八十八年六月十五日移轉登記予被告，是被告辯稱：本件買賣係原告違約在先，其方未繳款，應屬可採。再參諸原告於八十八年十二月間將系爭房屋交付被告使用，如被告確有如原告所指未依約給付價金而有給付遲延，其得依法解除契約之情事，原告自應主張解除契約，何有於被告違約後，再將系爭房屋後復交付被告使用之理？是原告主張被告未依約先給付價金而有所違約，實無可採。
（四）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給前得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項前段所明定。是本件被告所購之系爭建物其既存有前述明顯瑕疵，是被告於原告提出符合債之本旨建物之對待給付前，被告得拒絕自己之給付，自不待言。基上，於原告修復系爭建物，回復其原來之通常效用及價值，而提出符合債之本旨之對待給付前，被告拒絕為價金之給付，應有理由。本件被告既無可歸責於己給付遲延之違約情事，原告主張被告有可歸責之事由而未按約定日期付款之違約事實，其有解除契約之權，且已行使解除權解除系爭買賣契約，起訴請求被告回復原狀返還系爭建物，顯無理由，應予駁回。
（五）再按物之出賣人負交付其物買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。本件系爭之建物為被告向原告所購，原告本負有交付系爭建物之義務，今原告既履行契約義務，將建物交付被告使用，則被告占有使用系爭建物非無法律上原因，且兩造間之買賣契約，仍復存在，並未經原告解除，是被告占有使用系爭建物為有權占有，原告主張被告係無權占有系爭建物，本於所有物之物上請求權，請求被告返還系爭建物，亦無理由。
四、綜上所述，本件系爭買賣契約既仍存續，則被告占有使用系爭建物，為有權占有，原告主張系爭買賣契約業經原告解除，而依回復原狀請求權及所有物之物上請求權，請求被告返還系爭建物，顯無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九 十 年 十 月 二 十三 日
台灣台中地方法院民事第四庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九 十 年 十 月 二 十三 日
法院書記官