臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第三六七九號
原 告（即反訴被告） 壬○○
子○○（即反訴原告） 甲○○
丙○○乙○○
辛 ○丁○○癸○○○戊○○
己 ○王貞芸庚○○反訴被告 廖上豪
廖繼培右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸應自坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上之建號為台中市○○區○○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物遷讓並將之返還予原告壬○○。
被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸應共同自民國九十年六月十八日起至其等自前開第一項所示之建物遷讓完畢為止，按月給付原告壬○○新台幣參萬伍仟元。
被告庚○○應自坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上之建號為台中市○○區○○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物遷讓並將之返還予原告子○○。
被告庚○○應自民國九十年六月十八日起至其自前開第三項所示之建物遷讓完畢為止，按月給付原告子○○參萬伍仟元。訴訟費用由被告庚○○負擔千分之四八四，餘由被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸共同負擔。
本判決第一項於原告壬○○以新台幣玖萬參仟元為被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸供擔保後，得假執行。但被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸如於假執行程序實施前以新台幣貳拾柒萬捌仟玖佰元為原告壬○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告壬○○以新台幣壹萬貳仟元為被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸供擔保後，得假執行。但被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸如於假執行程序實施前以新台幣參萬伍仟元為原告壬○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告子○○以新台幣捌萬捌仟元為被告庚○○供擔保後，得假執行。
但被告庚○○如於假執行程序實施前以新台幣貳拾陸萬壹仟捌佰元為原告子○○供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告子○○以新台幣壹萬貳仟元為被告庚○○供擔保後，得假執行。
但被告庚○○如於假執行程序實施前以新台幣參萬伍仟元為原告子○○供擔保後，得免為假執行。
被告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告庚○○負擔千分之四八四，餘由反訴原告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸共同負擔。
事 實
甲、本訴方面：
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸應自
坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上，建號為台中市○○區○○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭九十六號房屋）遷讓並返還予原告壬○○。
㈡被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸美應
共同自民國（下同）九十年六月十八日起至其等自系爭九十六號房屋遷讓完畢為止，按月給付原告壬○○新台幣（下同）三萬五千元。
㈢被告庚○○應自坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上，建號為台中市○○區○
○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭九十二號房屋）遷讓並返還予原告子○○。
㈣被告庚○○應自九十年六月十八日起至其自系爭九十二號房屋遷讓完畢為止，按月給付原告子○○三萬五千元。
㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠程序方面：查「該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人
者。」，為民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款所明定，而本件承租系爭九十六號房屋之人原為王成，其繼承人除被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○外，尚包括王成之女己○、王貞芸，茲依法追加己○、王貞芸為共同被告，此乃依民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款之規定，自無需得被告之同意，合先敘明。
㈡查坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上，建號為台中市○○區○○段○○○○
號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭九十六號房屋）以及坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上，建號為台中市○○區○○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭九十二號房屋），為訴外人財團法人廖拾合祭祀公業（下稱廖拾合祭祀公業）所興造並將系爭九十六號及九十二號房屋分別出租予被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸之被繼承人王成及被告庚○○，並交付使用之。嗣系爭二戶房屋所有權移轉之情形如下：⒈廖拾合祭祀公業將系爭九十六號房屋之所有權移轉與訴外人廖朝鏻，並於七十六年四月二十一日移轉登記完畢，訴外人廖朝鏻再於七十六年五月二十九日將之移轉予訴外人廖上泓，訴外人廖上泓再於八十三年五月十七日將之移轉與訴外人廖上豪，訴外人廖上豪再於八十九年十月九日再將之移轉與原告壬○○；⒉廖拾合祭祀公業將系爭九十二號房屋之所有權移轉與訴外人廖繼培，並於七十五年一月二十三日辦理移轉登記完畢，訴外人廖繼培再將該房屋於八十九年七月三日移轉予原告子○○（原名廖通盟，八十九年十月改名為子○○），並於八十九年七月十八日辦理移轉登記完畢；而被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸則於被繼承人王成於租賃關係存續中之六十二年三月三十日死亡後，繼承系爭九十六號房屋之租賃關係。
㈢按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，
對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第四百二十五條定有明文。經查，系爭二戶房屋早由廖拾合祭祀公業出租與王成及被告庚○○，嗣後所有權雖迭有遞禪，惟依據八十九年五月五日前之舊民法第四百二十五條之規定，被告等人應已繼受系爭二戶房屋之租賃關係。又查，原來之租賃關係乃屬不定期限之租賃關係，且未經公證，從而依新修正之民法第四百二十五條第二項之規定，被告等就系爭二戶房屋已不得再主張租賃關係存在，原告壬○○、子○○即得依返還所有物、侵權行為及無權占有之法律關係，分別請求被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸及庚○○將系爭九十六號及九十二號房屋遷讓返還。次查，被告等人既屬無權占用系爭二戶房屋，原告二人自得分別依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告等人給付相當於租金之損害賠償或返還不當得利，而因系爭房屋於當地之租金行情為每月三萬五千元，爰為訴之聲明第二、四項之請求。
㈣次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時。」
，土地法第一百條第一款定有明文。退步言之，縱使鈞院認被告等人就系爭二戶房屋原有之租賃關係對於原告壬○○、子○○仍有效存在，原告壬○○及子○○亦得依土地法第一百條第一款之規定，請求被告等人返還系爭二戶房屋，蓋原告壬○○現年三十五歲，原告子○○現年三十歲，除前開房屋之外，並未擁有其他房屋，實有收回自用（其中第一層樓經商，第二層樓以上供住家使用）之客觀情狀，原告茲依土地法第一百條第一款之規定，以本起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，並依返還所有物、侵權行為及無權占有之法律關係請求被告遷讓房屋及給付自九十年六月十八日起至遷讓系爭房屋完畢前，按月三萬五千元之相當於租金之損害以資賠償。
㈤對被告答辯之陳述：
⒈被告所提最高法院五十三年台上字第九０九號判例，係指出租人未將租賃標的所有權移
轉，而僅將租賃權人與他人之情形，此與本件係租賃標的所有權有移轉之情形並不相同，從而被告抗辯原告不得請求遷讓系爭房屋，洵屬無據。
⒉查原告壬○○及子○○分別取得系爭房屋之時間各為八十九年十月九日及八十九年七月
三日，從而兩造關於系爭房屋之法律關係，應適用修正後民法第四百二十五條第一項之規定，被告不得主張其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，蓋民法第四百二十五條係就承租人與第三人（即租賃標的所有權之受讓人）之法律關係而為規定，而承租人與第三人間之法律關係的發生，係以租賃標的所有權之移轉為要件，故該法律關係應適用民法第四百二十五條修正前或修正後之規定，自應以法律關係發生之時間點（即第三人取得租賃標的所有權之時間）作為判斷依據；申言之，如第三人取得租賃標的所有權係在修正前，自應適用該修正前之條文；反之。如第三人取得租賃標的所有權係在修正後，自應適用修正後之條文（因第三人取得租賃標的所有權時，舊條文已因修正而不再適用），因為，法律條文既經修正而不再適用，法律條文修正後始發生之法律關係當不能再援引適用。
⒊又關於原告子○○、壬○○有收回系爭二戶房屋自住必要之說明如下：
⑴原告子○○部分：依原告於八十九年十一月十七日陳報狀所提出之財產歸戶資料，原告
子○○除系爭九十二號房屋之外，另無其他房屋或不動產。又查，原告子○○現係與母親居住於訴外人廖繼培所有之台中市○○區○○路○○○號房屋，由於原告係向訴外人廖繼培借住使用，訴外人廖繼培現已要求原告返還該房屋，原告子○○確實有收回系爭房屋使用之必要，且原告子○○係經營旅行社業務，，惟目前並無可供開設之店面，迄今經營旅行社業務之方式，係將所招攬之客戶委由成長旅行社協助辦理，即俗稱之跑單幫，而該成長旅行社僅係原告子○○之協力旅行社，就原告子○○自行經營之旅行社業務之需，亦有收回系爭房屋之必要。再查，訴外人廖繼培乃原告子○○之祖父，因原告子○○之父親早逝，原告子○○與母親無依無靠，僅得先與訴外人廖繼培共同生活，而訴外人廖繼培之其他子女早已各自獨立生活多年，一直未分析家產之原因係考慮到原告子○○尚未能獨立生活，惟原告子○○迄今已三十歲，能獨立自主，訴外人廖繼培始分析家產而將系爭九十二號房屋房屋贈與並移轉登記至原告子○○之名下。況原告子○○已於八十九年十一月一日與訴外人黃權雅結婚，亦有獨立居住生活之必要。
⑵原告壬○○部分：原告壬○○除系爭九十六號房屋外，雖另有坐落台中市○○區○○○
段一一０八及一二四０號土地，但該二筆土地現為台中市○○○路○道路地（已做為道路使用，但未徵收），無法興建房屋使用。又查，原告壬○○與訴外人廖朝鏻等一家人現所居住之台中市西屯區上石里湳子巷二號之房屋，該房屋係興建於廖維禎祭祀公業所有之坐落台中市西屯區二六六八號土地上，因訴外人廖朝鏻乃訴外人廖維禎祭祀公業之派下員，至已居住於該房屋多年，但因廖維禎祭祀公業有處分該二六六八號土地之必要，已就地上物之拆除及補償事宜與訴外人廖朝鏻達成隨時拆除並遷讓之約定。
⑶綜前所述，原告二人就系爭房屋分別有收回自用之必要甚明，從而，縱被告對原告主張租賃關係存在，原告亦得主張終止租約並請求收回房屋。
⒋按「租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金。」，為民第
四百四十二條所明定；又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。」，固為土地法第九十七條所明定，然而依最高法院五十四年台上字第一五二八號判例：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。」，本件乃關於市場攤位租金之請求，當不受土地法第九十七條之限制。經查，系爭二戶房屋乃位於台中市西屯民有零售市場之店面，此依前開最高法院五十四年度台上字第一五二八號判例之見解，系爭二戶房屋之租金數額自不受土地法第九十七條之限制，原告等請求被告給付相當於租金之損害賠償或不當得利，其金額之認定，同理亦不受土地法第九十七條之限制，而應依民法第四百四十二條之規定，參考該地經濟狀況（最高法院十八年上字第二八一二號判例參照）、土地繁榮程度及鄰地租金之比較（最高法院二十年上字第二八三號判例參照）。系爭二戶房屋坐落之台中市西屯民有零售市場乃台中市○○區○○○○段，車來人往，生意暢旺，原告請求之金額係與現在之租金行情相當，被告謂本件應受土地法第九十七條之限制，核與前述最高法院判例之見解未合，並不可採。
⒌被告等認原告等僅得收回系爭二戶房屋之一層樓乃於法不合，且不符合實益，洵無足採。
㈥對被告於九十年七月三日、九日提出答辯之陳述：
⒈被告於前揭二書狀主張本件租約業以台灣高等法院台中分院六十一年度上字第五六三號
拆屋還地中成立和解，依據民事訴訟法第三百八十條第一項及同法第四百零一條第一項規定，不得請求被告返還系爭房屋云云，惟查：
⑴台灣高等法院台中分院六十一年度上字第五六三號和解筆錄係就拆屋還地事件成立和解
，此與本件訴訟標的為返還租賃物不同，本件訴訟與前開和解筆錄間，並無違反民事訴訟法第三百八十條第一項及同法第四百零一條第一項之規定可言。
且查，縱該和解筆錄有約定訴外人廖拾合祭祀公業應將系爭房屋出租與被告等人，然此並非就原起訴之訴訟標的成立和解，法律上之性質應屬訴外和解，該部分和解筆錄之記載僅有實體法上一般契約之效力而未有訴訟法上一事不再理之效力。
⑵退步言之，縱前開和解筆錄之記載有訴訟法上一事不再理之效力，但該等效力僅及於言
詞辯論終結前所存在之事由，嗣後不得再行爭執，但對於言詞辯論終結後所發生之事由，非不得據此提出主張，此觀諸強制執行法第十四條及學界之通說，當屬無疑。
而查，原告二人係於該和解筆錄成立之後始取得系爭房屋之所有權，且原告二人分別主張有收回自用之必要之事實，係分別於該和解筆錄成立後所發生，原告依該等事由主張終止租賃契約，此與訴訟法之一事不再理原則或既判力之規定並未有所違背。
⒉被告於九十年七月九日答辯狀另主張台灣高等法院台中分院六十五年度上字第一八七號
民事判決書，及被告與訴外人廖拾合祭祀公業於七十一年十月二十一日所訂立之協議書。惟查，其中台灣高等法院六十五年度上字第一八七號民事判決對於本件之關係，與前開台灣高等法院台中分院上字第五六三號和解筆錄相似，申言之，該民事判決與本件訴訟標的並非同一，且本件所主張之事由為民事判決言詞辯論終結之後所發生之事由，亦不受該民事判決效力所遮斷。
⒊被告主張最高法院三十九年度台上字第一五六七號、二十六年上字第三六五號判例及民
法第二百九十九條第一項規定，辯稱原告不得主張收回自住而終止租賃契約云云，惟查：
⑴最高法院三十九年度台上字第一五六七號、二十六年上字第三六五號判例之內容，係針
對出租人僅將因租賃契約所取得之權利移轉與他人，而租賃標的物所有權並未移轉之情形而言。此參諸該等判例內容，已無疑義。至於因取得租賃標的物所有權而依民法第四百二十五條規定承繼租賃關係之情形，承繼該租賃關係之所有權人非不得依據法定之事由收回租賃標的物，此徵諸司法院（七三）廳民二字第０五０一號函、高雄地方法院五十五條八月司法座談會決議及後開最高法院三十八年台上字第一九五號判例當可明之。⑵「原出租人已將訟爭房屋之所有權讓與上訴人，依民法第四百二十五條之規定，其租賃
契約既對上訴人繼續存在，上訴人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。上訴人以收回自用為原因，依據原租賃契約向被上訴人訴求遷讓房屋，自無不合。」，最高法院三十八年台上字第一九五號判例可資參照，受讓租賃標的物所有權之人，依民法第四百二十五條之規定，固需繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，但受讓租賃標的物所有權之人，仍得以法定事由終止租約。被告辯稱。如原出租人無該等終止租約之事由，承繼該租賃關係之後手出租人即不得主張其自己之事由以終止租約云云，係與法律規定及最高法院判例不合，被告之抗辯並不可採。
⒋被告另主張原告二人分別陸續將系爭房屋過戶，目的係為使無資力之近親取得出租人之地位，進而主張土地法第一百條第一款之事由，但人算不如天算云云，惟查：
⑴無論原告壬○○或壬○○之前手廖上豪或前前手廖上泓，俱屬無房屋可供使用之人，並
未有被告所陳陸續將系爭房屋過戶而遂行其主張土地法第一百條第一款之事由之事實。而原告子○○係因父親過世多年而未分產，近期始由祖父廖朝鏻將系爭房屋移轉與原告子○○，並非如被告所陳述之虛偽過戶云云。
⑵再查，依前開說明，受讓租賃標的物所有權之人，以法定事由主張終止租約，本為合法權利之行使，被告空言抗辯並無可採。
⒌另被告又爭執本件原告二人是否有收回自住之客觀情事，原告已一再以書狀陳明，茲不予贅述。僅就被告於前揭書狀爭執之內容再說明如後：
⑴原告子○○收回系爭房屋自用，其中第一層樓擬作為經營旅行社之用，旅行社之名稱將
於系爭房屋收回之後再行成立及命名。又原告子○○係自祖父廖繼培處取得系爭房屋之所有權，依前開說明，原告子○○請求收回系爭房屋是否有理由？重點應係原告子○○有無收回自住之必要，至於原告子○○取得系爭房屋之原因與本件尚無何關連。
⑵又被告壬○○與其父廖朝鏻同住，現居住之房屋即將拆除，且壬○○已成年，為將來娶
妻生子之必要，確有收回系爭房屋自住之必要。至於被告辯稱廖朝鏻是否有其他房屋？此與原告壬○○有無收回系爭房屋之必要，亦無任何關連，且原告壬○○現所居住之房屋早晚需要拆除，原告壬○○有先收回系爭房屋早日安頓之必要，否則訴訟耗時費日，訴訟中，被告壬○○豈非無家可住？三、證據：提出系爭建物之建物登記謄本二份、系爭建物之契稅繳款書影本二份、原告二人之財產歸戶資料二份判決書影本二份、建物登記簿謄本影本二份、房屋稅單影本一份、勞工保險卡影本一份、協議書影本一份、證明書影本一份及存證信函影本一份、坐落台中市○○區○○段一一０八及同段一二０四號土地之登記簿謄本二份、地籍圖一份、訴外人廖維禎祭祀公業之會議紀錄影本一份、系爭房屋之現場照片五張、台中市政府九十府建土字第八八四三二號、九十府建字第七九二五０號函文影本各一件。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利之判決時，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠兩造間應繼續存有租賃關係，被告等人占有系爭房屋，乃有權占有，原告等訴請被告遷讓系爭二戶房屋，殊無理由：
⒈系爭九十六號房屋係被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○
、己○、王貞芸之被繼承人王成向訴外人廖拾合祭祀公業所承租；系爭九十二號房屋則係由被告庚○○向訴外人廖拾合祭祀公業承租，二者均屬未定期限之租賃。是則，被告之承租權，依民法第四百二十五條第一項之規定，自繼續存在於兩造之間。
⒉查王成與被告庚○○與訴外人廖拾合祭祀公業就系爭二戶房屋之不定期租賃契約乃成立
於六十二年二月十九日，是則八十九年五月五日方修訂施行之民法第四百二十五條第二項之規定自不能溯及既往適用。從而，兩造間之租賃關係似應繼續存在。如其不然，原告之前手於八十九年五月五日民法修訂後方將被告所承租之房屋贈與給原告等，再由原告等請求被告等遷讓房屋，其用意在裁斷被告等之承租權，至實明顯，故本件之起訴，顯屬權利之濫用，有悖於誠信原則，應屬不法。
㈡原告以自住為理由，終止租賃關係，亦非有理：
⒈按「土地法第一百條第一款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而
言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任。」、「房屋所有人將房屋出租後而將租賃權該與他人者，該租賃權之受讓人，不得以自用為由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第一款所之稱之收回自住等於具文，殊失立法之原意。
本件上訴人向原業主出租人買受系爭房屋，既未為所有權移轉登記，依民法第七百五十八條規定尚未取得其所有權，縱認其房屋買賣契約包括租賃權之債權讓與契約在內。依上說明，上訴人仍不得以自用為由，請求承租人之被上訴人交還房屋。」，最高法院四十三年度台上字第一一九九號、五十三年度台上字第九０九號著有判例可資參照；如法院認定被告等所享有之租賃權仍繼續存在，則足以證明原告之前手除將房屋所有權讓與原告外，復將租賃權讓與原告，故應有最高法院五十三年台上字第九０九號判例之適用。
⒉經查本件原告二人於受贈系爭二戶房屋之前既有處所可資居住，為何於受贈後即無房屋
可住？故以自住為訴求之理由，實屬遷強；再參酌前開五十三年度台上字第九０九號判例之意旨，本件原告二人之租賃權既係受讓而來，自不能以自用為理由向承租之被告等請求交還系爭二戶房屋。
㈢綜前所述，被告等既係依不定期之租賃關係繼續使用房屋，應不負侵權行為或不當得利之責任，原告等要求賠償，殊無理由。
㈣縱原告請求返還不當得利為有理由，查系爭二戶房屋中九十六號房屋之課稅現值為二十
四萬六千一百元，九十二號房屋核定契價為二十六萬一千八百元，如依土地法第九十七條第一項百分之十計算，系爭九十六號房屋之年租金僅為二萬四千六百一十元，每月為二千零五十一元；另系爭九十二號房屋年租金僅為二萬六千一百八十元，每月為二千一百八十二元，是則如原告要求之不當得利為有理由，其金額亦不應超過前開相當於租金之金額，更何況，法院核定租金額，依實務所見只在百分之三或百分之四間，殊少達到百分之十，由此可見，原告所請求之不當得利，依法應有不合。
㈤即便鈞院認原告等可收回自住，原告亦僅得收回一層樓。
㈥被告庚○○對原出租人即廖拾合祭祀公業取得租賃關係乃將原有房屋拆除所換取，如現又要求被告遷讓，實屬不公。
㈦民法第四百二十五條第二項增訂之目的在使五年以上及不定期之租賃合法明確，並防免
實務上常見之弊端，俾杜爭議而減訟源。今查兩造間之租賃契約既因台灣高等法院台中分院六十一年上字第五六三號拆屋還地案中成立訴訟上和解所生之結果，該訴訟上成立之租賃契約，其明確性應高過公證，從而修訂後民法第四百二十五條第二項雖未明列「訴訟上和解」，而只列公證，但本諸舉輕以明重之法則，本件之租賃應相當於經公證之效力，故兩造間之租賃契約應仍存續。
㈧原告起訴主張其等取得系爭房屋所有權之日期分別為八十九年七月三日及十月九日，兩
造之租賃關係應適用修正後民法第四百二十五條之規定，被告等人對原告二人不得主張租賃契約繼續存在云云，然原告上開主張觀諸民事訴訟法第四百零一條第一項、第三百八十條第一項及民法債編施行法第一條之規定，即有未合。
經查：
⒈訴外人廖拾合祭祀公業為系爭二戶房屋之前手，系爭房屋即係由其於台灣高等法院六十
一年度上字第五六三號訴訟中以和解之方式出租予王成及被告庚○○，另由和解筆錄第二段末段可知，租金之數額委託台中市政符合定云云。再者，日後台中市政府亦以六十七年七月十九日以六七府建字第四二六五六號函核定市場店舖每月之租金為七０五三元。詎料新建市場完成後，訴外人廖拾合祭祀公業以承租人方面放棄承租權為由，拒不履行交付攤位及店舖之義務，雙方再起訟端，經台灣高等法院台中分院以六十五年度上字第一八七號民事判決判決訴外人廖拾合祭祀公業應將店舖交付本件被告庚○○等人確定。另租賃雙方復於七十一年十月二十一日有十年不調整租金之協議。
⒉按「和解成立者，與確定判決，有同一之效力。」、「確定判決，除當事人外，對於訴
訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」，民事訴訟法第三百八十條第一項及第四百零一條第一項分別定有明文。由此觀之，被告庚○○等人與訴外人廖拾合祭祀公業成立租賃契約之方式係以一經法院和解之筆錄為之，原告二人既為訴外人廖拾合祭祀公業之繼受人，參照民事訴訟法第三百八十條第一項及第四百零一條第一項之規定，自應受該法院和解筆錄之拘束，繼受租賃契約出租人之地位。
⒊次按「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；
其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」，民法債編施行法第一條定有明文。由此觀之，本件原告取得系爭房屋所有權之日期雖為民法債編修正施行後之八十九年七月三日及十月九日，然以系爭房屋為租賃標的物所成立之租賃關係，係早於六十二年二月十九日於法院為和解之時，觀諸民法債編施行法第一條後段之規定，並不適用修正施行後之民第四百二十五條，而應適用修正施行前之民法第四百二十五條買賣不破租賃原則之適用，原告主張被告等人對伊二人不得主張租賃關係仍繼續存在云云，顯有誤會。
㈨兩造並非自行就系爭房屋合意成立租賃關係，而是原告二人因屬訴外人廖拾合祭祀公業
之繼受人，原告二人因而繼受出租人之地位，故出租人是否有土地法第一百條第一款收回自住之情事？被告自得以對抗原始出租人即訴外人廖拾合祭祀公業之事由，對抗本件之原告，茲詳述如後：
⒈按「上訴人受讓訟爭房屋，雖未為不動產所有權取得之登記，第查出租人原不限於所有
權人，租賃又為債權之一種，按債權之讓與，依民法第二百九十七條第一項之規定，一經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人即生效力。是上訴人關於此項債權之受讓，既經合法通知被上訴人，已生效力，究不能因上訴人取得訟爭房屋所有權之未登記，而謂其對被上訴人為無出租人之權利。」、「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物。」，最高法院三十九年度台上字第一五六七7號、二十六年度上字第三六五號判例可資參照。有此觀之，買賣不破租賃原則其一之內涵即指租賃權之讓與，受讓人係當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，至為明顯。
⒉次按，債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第二百
九十九條第一項定有明文，受讓租賃權既屬債權讓與之一種，承租人（即債務人）自得援用民法第二百九十九條第一項之抗辯。經查：
⑴系爭二戶房屋之所有權移轉遞禪過程已如前述，而原告二人係基於輾轉讓與租賃權而繼
受出租人之地位；另由歷次受讓人彼此均為一、二等直系血親或旁系血親，輾轉讓與之原因不外由無資力之近親取得系爭房屋之出租人地位，進而對承租人主張土地法第一百條第一款收回自住之事由，不難推論。
⑵然人算不如天算，本件原告二人皆可追溯自訴外人廖拾合祭祀公業處受讓租賃權，而訴
外人廖拾合祭祀公業既屬財團法人之性質，其設立之目的並非以營業或營利；再者既屬法人之性質，其主事務所目前設於台中市○○區○○路二段三二九號二樓，亦無收回自住之必要。
⑶綜上所陳，與被告等人成立租賃關係之原始出租人乃訴外人廖拾合祭祀公業，而該祭祀
公業並無收回自住或營業之需要，本件原告二人乃追溯自該祭祀公業處輾轉受讓租賃權，參照民法第二百九十九條第一項之規定，被告自得援用上開對抗該廖拾合祭祀公業之事由對抗本件原告。
⒊末按土地法第一百條第一款所謂收回自住或重新建築，係指因正當事由有收回自住或重
新建築之必要者而言，出租人就此有舉證之責任；出租人依土地法第一百條第一款以自住為由，請求收回房屋者，固應視其有無收回自住之正當事由以為斷，但其是否有正當事由，自應詳查各項證據以任訂之；土地法第一百條第一款所謂收回自住或重建，係指因正當事由有收回自住或重新建築之必要者而言，若出租人徒以此為收回租賃物之藉口，則非法之所許，最高法院分別著有四十年度台上字第一一三二號判例及三十九年度台上字第三十九號、四十年度台上字第一０九號裁判意旨可資參照。經查：
⑴原告子○○部分：原告子○○之主張伊祖父廖繼培將系爭房屋過戶予伊名下，乃分析家
產之緣故云云，是否究有其事？抑或徒以此為收回租賃物之藉口？原告子○○應為明確之舉證。另原告子○○於九十年五月十七日準備書狀三狀末稱其就「該旅行社營業之需」等語，所指之該旅行社是否為成長旅行社？成長旅行社之全名為何？就為商號或法人？原告子○○均未指明，鈞院應行使闡明權使原告詳加說明。
⑵原告壬○○部分：其具狀主張伊與父親廖朝鏻同住台中市西屯區上石裡湳子巷二號之房
屋，該房屋之基地屬訴外人廖維禎祭祀公業所有，該祭祀公業與其父廖朝鏻成立協議欲拆除系爭房屋云云。由前述可知，原告壬○○與其父所居住之房屋目前並未遭拆除，另廖朝鏻為開房屋之家長，原告壬○○為其家屬，廖朝鏻是否上有其他房屋？鈞院應行使闡明權使原告詳加說明。
三、證據：提出和解筆錄影本一份、判決影本一份、被告庚○○繳納五十八年下期房屋稅繳納通知書影本一份、被告交付租金與原告子○○之存證信函及原告子○○之回函影本各一份、西屯民有零售市場協議書影本一份、法人登記證書影本一份、台中市政府六七府建場字第四二六五六號函文影本一份、被告甲○○發函與祭祀公業之資料影本二份，請求訊問廖繼培及廖上豪其人擁有幾棟房屋？訊問原告壬○○、子○○有幾位兄弟？訊問壬○○、廖上豪兄弟是否均有自己之房屋？訊問廖繼培、廖上豪將系爭二戶房屋贈與給原告子○○、壬○○之目的是否即欲以此提起本件遷讓房屋之訴訟？請求傳訊廖拾合祭祀公業管理人廖天柱及廖朝鏻、廖上泓。請求函調台灣高等法院台中分院六十一年度上字第五六三號拆屋還地及鈞院六十四年度素字第二二八八號請求交還攤位卷宗。
乙、反訴方面：
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告廖繼培於八十九年七月三日將台中市○○區○○段二三九五建號之建物（基地坐落
之地號為台中市○○段第二一八二號，門牌號碼為台中市○○路○○○號）贈與給被告子○○之贈與行為及移轉所有權之物權行為均予撤銷。
㈡被告子○○於八十九年七月十八日取得前項建物所有權之移轉登記（登記原因為贈與，收件字號為八九年０一字第二七一五八０號）應予塗銷。
㈢被告廖上豪於八十九年十月二十九日將台中市○○區○○段二七八六建號之建物
（基地坐落之地號為台中市○○段○○○○號，門牌為台中市○○路○○○號）贈與給被告壬○○之贈與行為及及移轉所有權之物權行為均予撤銷。
㈣被告壬○○於八十九年十月二十四日取得前項建物所有權之移轉登記（登記原因為贈與，收件字號為八十九年０一字第四三三五四０號）應予塗銷。
二、陳述：㈠反訴原告庚○○於六十二年二月十九日就系爭九十二號房屋及基地與訴外人廖拾合祭祀
公業成立不定期租賃關係，嗣該建物於七十五年五月二十三日經判決移轉給反訴被告廖繼培，反訴被告廖繼培復於八十九年七月十八日將之贈與給反訴被告子○○；又反訴原告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸等九人之被繼承人王成亦於六十二年二月十九日就系爭九十六號房屋及基地與訴外人廖拾合祭祀公業成立不定期租賃關係，嗣王成於六十二年三月三十日死亡，其承租權由反訴原告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸等九人共同繼承，而系爭九十六號房屋於七十六年四月二十一日依法院判決移轉給訴外人廖朝鏻，訴外人廖朝鏻復於七十六年五月二十九日出賣移轉給訴外人廖上泓，訴外人廖上泓又於八十三年五月十七日贈與移轉給反訴被告廖上豪，反訴被告廖上豪又於八十九年十月二十四日將之贈與給反訴被告壬○○。
㈡按民法第四百二十五條修正條文於八十九年五月五日施行前，採買賣（含贈與）不破租
賃原則，故反訴原告庚○○與反訴原告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸等九人就系爭九十二號及九十六號房屋之承租權一直存續至反訴被告子○○之前手廖繼培及反訴被告壬○○之前手廖上豪之間。又民法第四百二十五條修正後規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受任人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。今反訴原告等人之不定期租賃權既無法辦理公證而不能對反訴被告子○○、壬○○主張繼續存在，故有提起反訴之必要。
㈢反訴被告廖繼培、廖上豪明知反訴原告等對其享有之不定期承租權，如無法定原因當無
法終止租約收回出租物，不惜於修訂之民法第四百二十五條施行後，分別將上開建物贈與反訴被告子○○及壬○○，並由其提起本件本訴部分之請求。
㈣次按「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。」，民法第
二百四十四條第一項定有明文；又「債務人所有之財產除對於特定債權人設有擔保物權外，應為一切債務之總擔保，故債務人明知其財產不足清償一切債務，而竟將財產出賣餘人，及受益人於受益時亦知其情事者，債權人即得依民法第二百四十四條第二項之規定，聲請法院撤銷。此項撤銷權之效力，不特及於債權行為，即物權行為亦無例外。」，最高法院四十八年度台上字第一七五０號著有判例；又「債務人於其不動產已依補訂民事執行辦法第三十一條執行假扣押後所為移轉所有權於第三人之處分，對於債權人為無效，在施行不動產登記條例區域內，登記官吏誤為所有權移轉之登記者，自得由債權人提起塗銷登記之訴，其處分及登記，在准許假扣押之裁定尚未依上開辦法實施執行前為之者，如處分行為合於民法第二百四十四條第一項、第二項之規定，債權人亦得提起撤銷該行為及塗銷登記之訴，以資救濟。」。基此，乃提起本訴，訴求撤銷其等贈與之債權行為及移轉所有權之物權行為。
㈤民法第二百四十四條第一項之撤銷權，實務上有稱之為詐害行為之撤銷權，反訴原告乃
基於⑴侵權行為之法律關係請求回復原狀；或⑵依民法第一百一十四條第一項及第一百一十三條請求回復原狀；或⑶代位贈與人以物上請請求權等，擇一訴求受贈人塗銷所有權移轉登記。
㈥按反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，即得提起。民事訴訟法第二百
六十條第一項定有明文。經查本件反訴被告各以取得系爭二戶房屋所有權為由，主張依新修正之民法第四百二十五條第二項規定，認為反訴原告等所享有之不定期租賃權對反訴被告壬○○、子○○等不再繼續存在；或對其等如繼續存在，則其等為收回自用，自可對反訴原告等終止不定期之租賃契約。設反訴被告等主張反訴原告等所享有之不定期租賃權對其等不再繼續存在為有理由，則反訴被告子○○、壬○○與系爭房屋前手即反訴被告廖繼培、廖上豪間之贈與行為及移轉所有權之行為，即侵害到被告等與其前手間所存在之租賃債權，故反訴原告等自有行使撤銷訴權之必要；再如鈞院認定反訴原告等與反訴被告子○○、壬○○間仍存在不定期之租賃關係，但茲因原告主張無處可住，所以得終止不定期租約並收回房屋等情，則反訴被告廖繼培、廖上豪既故意將與反訴原告等存有不定其租賃之房屋贈與給無處可住之原告，該贈與及移轉之行為，亦侵害到被告所享有之不定期租賃權，故被告行使撤銷訴訟權，當亦有理由。不論鈞院認定反訴原告等不享有租賃權或反訴原告等仍享有租賃權但因反訴被告子○○、壬○○已有效終止租賃等各情況，反訴原告均可以反訴之標的，排斥反訴被告等之主張，從而，反訴原告所提之反訴應屬有理由。
㈦對反訴被告答辯之陳述：
⒈反訴被告間之贈與行為為有效之行為，反訴原告固不否認，惟因其贈與行為害及反訴原
告等人之租賃權，故依法反訴原告可將之撤銷。再本件所加害之債權既為承租權而非以給付特定物為標的之債權，應無民法第二四四條第三項後段之適用，原告之抗辯應屬無理由。
⒉系爭二戶房屋均為三層樓之店舖，而非攤位，自應有土地法第九十七條第一項之適用。
三、證據：提出建物移轉資料電腦畫面列印影本二份、建築改良物登記簿謄本影本二份貳、被告方面：
一、聲明：駁回反訴原告之反訴。
二、陳述：按「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定。」，民法第二百四十四條第一項至第三項定有明文。查本件反訴原告係以反訴被告間移轉系爭二戶房屋所有權之行為，有侵害反訴原告之租賃權云云，為其請求之理由。
然查，反訴被告間移轉系爭房屋所有權之行為，係合法處分其所有物，係屬法定權利之行使，與侵害行為無涉，且查，反訴原告所指租賃權，核其內容，係屬以給付特定物為標的之債權，此依前開民法第二百四十四條第三項之規定，不得請求法院撤銷之，從而，反訴原告之請求非有理由，爰請求駁回反訴原告之訴。
丙、本院依職權函詢台中政府工務局關於台中市○○區○○○段一一０八、一二四０地號土地是否屬於台中港路道路用地之實際使用範圍並至系爭二戶房屋進行勘驗。
理 由
甲、本訴方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。」，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。經查，本件承租系爭九十六號房屋之人原為王成，其繼承人除被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○外，尚包括王成之女己○、王貞芸，原告於訴訟中依法追加己○、王貞芸為共同被告，經核與前開規定並無不符，其追加被告自屬合法，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭九十六號房屋以及系爭九十二號房屋均為訴外人廖拾合祭祀公業所興造並於六十二年二月間以未定期限租賃之方式分別出租予被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸之被繼承人王成及被告庚○○，且業已交付使用之。嗣系爭二戶房屋之所有權經數次移轉，其中系爭九十六號房屋至八十三年五月十七日由訴外人廖上豪取得時、系爭九十二號房屋至七十五年一月二十三日由訴外人廖繼培取得時，被告等固均仍依八十九年五月五日修正前之民法第四百二十五條之規定，與訴外人廖上豪、廖繼培之間存在未定期限之租賃關係並繼續承租使用系爭二戶房屋。惟查：
㈠原告壬○○、子○○二人分別於八十九年五月五日民法第四百二十五條修正後之八十九
年十月九日及八十九年七月三日取得系爭九十六號、九十二號房屋之所有權，由於被告等與訴外人廖上豪、廖繼培間就系爭二戶房屋之租賃契約乃未經公證之未定期限不動產租賃契約，從而，依新修正之民法第四百二十五條第二項之規定，被告等就系爭二戶房屋已不得再對原告壬○○、子○○二人主張有租賃關係之繼續存在；如鈞院認為本件並無新修正之民法第四百二十五條第二項規定之適用，亦即兩造間仍存有不動產租賃關係時，原告等亦依據土地法第一百條第一款之規定，以收回自住為由，以起訴狀繕本之送達作為終止兩造間就系爭房屋之租賃關係之意思表示。從而，被告等人繼續占用系爭二戶房屋乃無權占有，爰依據所有物返還請求權、侵權行為及無權占有之法律關係，分別請求被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸及庚○○將系爭九十六號及九十二號房屋遷讓並依序返還予原告壬○○及子○○。
㈡被告等人既無權占用系爭二戶房屋，原告二人自得分別依不當得利及侵權行為之法律關
係，請求被告等人給付相當於租金之損害賠償或返還不當得利，因系爭房屋位於市場內，爰以當地之租金行情即每月三萬五千元為據，請求被告等自起訴狀繕本均送達被告等之後之九十年六月十八日起至返還前開房屋之日止，按月給付相當於租金損害之三萬五千元。
三、被告則以下列所述茲為抗辯：㈠兩造間就系爭房屋仍有租賃關係存續，被告等係屬有權占有：
⒈系爭二戶房屋係被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己
○、王貞芸之被繼承人王成以及被告庚○○於六十二年二月十九日依據法院之和解而向訴外人廖拾合祭祀公業所承租，是系爭房屋之租賃關係，係早於六十二年二月十九日時成立生效，依據民法債編施行法第一條後段之規定，並不適用修正施行後之民第四百二十五條第二項，而應適用修正施行前之民法第四百二十五條之規定，則依據該買賣不破租賃之原則，兩造間就系爭房屋之租賃關係仍繼續存在，原告請求被告等人返還系爭二戶房屋，顯有未合。
⒉綜認本件應適用新修正之民法第四百二十五條之相關規定，惟兩造間之租賃契約既因台
灣高等法院台中分院六十一年上字第五六三號拆屋還地案中成立訴訟上和解所生之結果，該訴訟上成立之租賃契約，其明確性應高過公證，本諸舉輕以明重之法則，本件之租賃應相當於經公證之效力，故兩造間之租賃契約應仍存續；又本件原告二人自其前手廖上豪、廖朝鏻取得系爭二戶房屋之目的係為達適用新修正民法第四百二十五條之規定，有悖於誠信原則而為權利濫用，該贈與移轉之行為係屬不法，應認兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係仍屬存續。
⒊原告等人於受贈系爭二戶房屋之前既有房屋可資居住，何以受贈系爭房屋之後即無房屋
可住？原告等均未就其有收回自住之必要一事進一步舉證說明，故以自住為由而依據土地法之規定為訴求，實屬遷強而非正當；再參酌前開五十三年度台上字第九０九號判例之意旨，本件原告二人之租賃權既係受讓而來，自不能以自用為理由向承租之被告等請求交還系爭二戶房屋；又原出租人廖拾合祭祀公業目前並無收回自住之事由存在，被告自得以對抗訴外人廖拾合祭祀公業之事由對抗繼受租賃關係之原告等人。
⒋系爭房屋係由王成與被告庚○○於台灣高等法院六十一年度上字第五六三號訴訟中以和
解之方式與訴外人廖拾合祭祀公業成立租賃關係，原告二人既為訴外人廖拾合祭祀公業之繼受人，參照民事訴訟法第三百八十條第一項及第四百零一條第一項之規定，自應受該法院和解筆錄之拘束，繼受租賃契約出租人之地位。原告上開主張觀諸民事訴訟法第四百零一條第一項、第三百八十條第一項及民法債編施行法第一條之規定，即有未合。⒌王成及被告庚○○對原出租人即廖拾合祭祀公業取得租賃關係乃將原有房屋拆除所換取，如現又要求被告遷讓，實屬不公。
⒍即便鈞院認原告等可收回自住，原告亦僅得收回一層樓，可以居住即可。
㈡縱原告請求返還不當得利為有理由，查系爭二戶房屋中九十六號房屋之課稅現值為二十
四萬六千一百元，九十二號房屋核定契價為二十六萬一千八百元，如依土地法第九十七條第一項百分之十計算，系爭九十六號房屋之年租金僅為二萬四千六百一十元，每月為二千零五十一元；另系爭九十二號房屋年租金僅為二萬六千一百八十元，每月為二千一百八十二元，是則原告要求之不當得利之金額亦不應超過前開相當於租金之金額，更何況，法院核定租金額，依實務所見只在百分之三或百分之四間，殊少達到百分之十，由此可見，原告所請求之不當得利，依法應有不合。
四、本件原告主張：系爭九十六號房屋以及系爭九十二號房屋均為訴外人廖拾合祭祀公業所興造並於六十二年二月間以未定期限租賃之方式分別出租予被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸之被繼承人王成及被告庚○○，且業已交付使用之。嗣系爭二戶房屋之所有權經數次移轉，其中系爭九十六號房屋至八十三年五月十七日由訴外人廖上豪取得時、系爭九十二號房屋至七十五年一月二十三日由訴外人廖繼培取得時，被告等固均仍依八十九年五月五日修正前之民法第四百二十五條之規定，與訴外人廖上豪、廖繼培之間存在未定期限之租賃關係並繼續承租使用系爭二戶房屋。本件原告壬○○、子○○二人係分別於八十九年十月九日及八十九年七月三日取得系爭九十六號、九十二號房屋之所有權，被告等與訴外人廖上豪、廖繼培間就系爭二戶房屋之租賃契約乃未經公證之未定期限不動產租賃契約，系爭二戶房屋係坐落於台中市西屯區民有零售市場之店面等事實，業據提出系爭建物之建物登記謄本二份、系爭建物之契稅繳款書影本二份及系爭建物之正面相片五張為證，並經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄一份附卷可稽以及系爭建物之正面及背面店舖相片四張附卷可稽，復為被告等人所不爭執，堪信為真實。從而本件之爭點厥為兩造間就系爭房屋是否仍有租賃關係存續，亦即被告就系爭二戶房屋之占用是否為無權占用。
五、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，八十九年五月五日新修正適用之民法第四百二十五條定有明文。又該修正後之條文於本文及民法債編施行法中就適用上並未設特別之規定，從而，依據法律不溯及既往之原則，於該條修正前即已存在於不動產所有權人與承租人間之租賃關係，固無修正後民法第四百二十五條第二項之適用；惟如租賃標的物之所有權人於新法施行後再將租賃標的物移轉與第三人時，該未定期限之不動產租賃法律關係變動與否，仍應受民法第四百二十五條第二項之限制，蓋租賃標的物所有權移轉發生之時點乃在新法修正施行後，法律既無特別規定，即應適用租賃標的物所有權移轉時之法律。然適用該規定之結果，並非承租人與原租賃標的物之租賃關係消滅而不復存在，而係發生承租人與原租賃標的物所有權人間之租賃關係不發生移轉至受讓人之結果，蓋買賣不破租賃原則之其性質乃指租賃關係於出租人依其與受讓人間之租賃物之所有權之移轉時，一併移轉其地位，故租賃關係對於受讓人仍繼續存在；換言之，出租人於租賃物交付後，由承租人占有中，將租賃標的物之所有權讓與第三人時，原出租人即自該租賃關係脫離，原租賃關係之同一內容即移轉至物權取得人，當該租賃關係因已不符法律規定之要件（例如係屬未定期限之不動產租賃關係但未經公證者）而導致承租人無法繼續對物權受讓人主張租賃關係存續，揆諸前開說明，承租人雖不得對租賃物受讓人繼續主張租賃關係存在，然而仍得對原租賃標的物所有權人主張租賃關係存在，如原租賃標的物所有權人無法提供租賃物供承租人使用，即屬原出租人未能履行租賃契約，應由債務不履行等其他法律關係加以規範，惟無論如何，此時承租人已不得再對租賃標的物受讓人主張租賃關係之存在。
。經查，原告壬○○、子○○主張其分別自前手即訴外人廖上豪、廖繼培處受贈系爭九十六號及九十二號房屋之時點均係於修正後民法第四百二十五條施行適用之後，而被告等原得對訴外人廖上豪、廖繼培主張之租賃關係乃未定期限租賃，且未經公證，故有修正後民法第四百二十五條第一項、第二項之適用等情，依據前開說明，即無不合；從而，原告主張兩造間就系爭二戶房屋之並無租賃關係存在，被告等就系爭二戶房屋之使用乃無權占用等情，即屬有理由。
六、次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第七百六十七條定有明文。經查，原告壬○○乃系爭九十六號房屋之所有權人，原告子○○乃系爭九十二號房屋之所有權人，系爭二戶房屋目前係由被告等人占有使用中，乃兩造所不爭執；次查，被告等人占用系爭二戶房屋並無正當之權源，已如前述，從而，原告依據民法第七百六十七條之規定，請求被告等自系爭二戶房屋遷讓並將之分別返還與原告二人，即屬有理由，應予准許。
七、又按無正當權源占有使用他人之物，自係侵害他人之權利，應負損害賠償責任，而占用人亦無法律上原因受有使用、收益他人之物之利益，依民法侵權行為規定或不當得利之法則，自應賠償該他人之損害或返還所得利益，而此損害或得利乃係使用他人之物之對價，原告主張以相當於租金之數額計算損害或得利，應屬相當。而土地法第九十七條第一項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，此所謂之房屋是否僅限於供居住之房屋抑或包括供商業使用之房屋，土地法雖無明文規定，惟「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。」，最高法院五十四年台上字第一五二八號著有判例可資參照，且由土地法第九十四條規定「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額百分之八」及同法第一百條第一款規定出租人得以收回自住為由收回出租之房屋之規定，似可推認土地法第三章房屋及基地租用租金之限制係就自住為目的之租賃所為之規定，供商業使用目的之房屋租賃應不受土地法最高租金之規範。經查，系爭二戶房屋乃坐落於台中市西屯區民有零售市場內，該民有零售市場於營業期間熙來攘往相當熱鬧，其一樓正面面臨零售市○○○○街道，可供營業買賣之用，一樓之背面則面臨公有零售市場之內部，亦可供作開放式之零售買賣營業使用，二戶房屋之二樓至三樓面積甚為寬闊，均可供居家使用等情，業據本院於非假日之上午十點左右至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及系爭房屋之各樓層相片共十張附卷可稽，顯見系爭二戶房屋之地理位置及經濟利用價值甚高，依前開說明，其每月之租金應不受土地法第九十七條第一項之限制。本院斟酌系爭房屋之坐落處所及實際用途等情，認原告主張被告每月使用系爭房屋，致原告等按月受有相當於租金三萬五千元之損害，應屬相當，原告等依首開說明，依照民法第一百七十九條關於不當得利之規定，請求被告等就系爭每戶房屋應自起訴狀繕本均送達被告（最後收受起訴狀之送達者乃被告己○及王貞芸，日期為九十年一月十日）以後之九十年六月十八日起至遷讓返還之日止，按月給付三萬五千元之相當於租金損害之不當得利，為有理由，應予准許。
八、因本案本訴之事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、綜上所述，原告壬○○、子○○主張兩造間就系爭房屋並無租賃關係之存在，被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸應將系爭九十六號房屋返還予原告壬○○；又被告甲○○、丙○○、乙○○、辛○、丁○○、癸○○○、戊○○、己○、王貞芸乃共同繼承王成之租賃權而使用系爭九十六號房屋，故應共同自九十年六月十八日起按月給付原告壬○○三萬五千元至該等被告遷讓返還該九十六號房屋為止；被告庚○○應將系爭九十二號房屋返還予原告子○○且應自九十年六月十八日起，按月給付原告子○○三萬五千元至其自系爭九十二號房屋遷讓完畢為止，為有理由，原判決如主文第一項至第四項所示。又兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
乙、反訴方面：
一、按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」、「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」，民事訴訟法第二百六十條第一項及第二百五十九條定有明文。本件反訴原告於本訴之言詞辯論中提起反訴，查其乃依民法第二百四十四條第一項之規定主張撤銷反訴被告廖上豪、壬○○以及廖朝鏻、子○○之間分別就系爭九十六號、九十二號房屋所為之無償贈與行為及移轉行為，經核與反訴原告於本訴中有關本訴之雙方當事人間租賃關係是否存續此一攻擊防禦方法有所牽連，且反訴之提出基於合一確定之必要而增列本訴中所無之廖朝鏻、廖上豪為反訴被告，經核與前開規定並無不符，反訴原告提起反訴，自屬合法，合先敘明。
二、反訴原告主張：反訴被告廖上豪、壬○○就系爭九十六號房屋所為之贈與及所有權移轉並登記之行為以及反訴被告廖朝鏻、子○○就系爭九十二號房屋所為之贈與及所有權移轉並登記之行為，已害及反訴原告等人就系爭二戶房屋之租賃權，爰依法請求撤銷該無償贈與行為，並請求反訴被告等應回復原狀即將其等間就系爭房屋所為之移轉登記行為予以塗銷等語。被告則以：反訴被告間移轉系爭房屋所有權之債權行為及物權行為，均屬合法處分其所有物，乃法定權利之行使，並未害及反訴原告之債權；且反訴原告所指受害之租賃債權，係屬以給付特定物為標的之債權，依民法第二百四十四條第三項之規定，不在撤銷之範圍內等語資為抗辯。
三、反訴原告主張反訴被告廖上豪、壬○○就系爭九十六號房屋有為贈與及所有權移轉並登記之行為以及反訴被告廖朝鏻、子○○就系爭九十二號房屋有為贈與及所有權移轉並登記之行為等事實，有建物移轉資料電腦畫面列印影本二份及建築物改良登記簿謄本影本二份可稽，且為反訴被告所不爭執，堪信為真實。此處應探究者乃反訴被告等就系爭房屋所為之贈與包括贈與契約之債權行為及移轉之物權行為是否有害及反訴原告之債權。
四、按於買賣不破租賃原則下，出租人於租賃物交付後，由承租人占有中，將租賃標的物之所有權讓與第三人時，原租賃關係之同一內容即移轉至物權取得人；惟如該租賃關係因不符法律規定之要件致承租人無法繼續對物權受讓人主張租賃關係存續，承租人仍得對原租賃標的物所有權人主張租賃關係存在，如原租賃標的物所有權人無法提供租賃物供承租人使用，即屬原出租人未能履行租賃契約，應由債務不履行等其他法律關係加以規範，已如本訴理由五、中所述。依前揭說明可知，本件反訴原告等雖不得對反訴被告壬○○、子○○就系爭二戶房屋主張租賃權存在，惟反訴原告就系爭二戶房屋之租賃權並非消滅，僅應向反訴被告廖上豪及廖朝鏻主張爾，從而，反訴原告等之租賃權並未因反訴被告等之間之法律行為而受有任何損害，故反訴原告主張撤銷反訴被告等之間之就系爭房屋所為之贈與之債權行為及物權行為，洵屬無據，應予駁回。
五、因本案反訴之事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為有理由，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 八 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 林學晴右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由 。
中 華 民 國 九十 年 八 月 八 日~B書記官