臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第四三八號
原 告 台灣高等法院台中分院法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
丁○○被 告 台灣省台中農田水利會
設法定代理人 戊○○ 住訴訟代理人 甲○○ 住右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰柒拾參萬肆仟元，及自民國八十九年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、原告於民國八十七年十一月二十日向被告購買台中市○區○○○○段三六二之一四、三六二之一八及三六二之一四三地號等三筆土地，面積共六五五平方公尺，每平方公尺以新台幣（下同）十萬二千元計價，總價款六千六百八十一萬元，並於八十八年七月間付清價款。嗣原告於八十八年十月五日申請台中市中山地政事務所測量，經該所通知前開三六二之一八地號土地面積應更正為○點○六一七公頃，惟依兩造所訂立之土地買賣協議書第一條約定，該土地原購買面積為○點○六三四公頃，計短少十七平方公尺（面積短少超出公差範圍），給付已不完全，原告遂函請被告依約返還溢付之買賣價金一百七十三萬四千元，惟被告仍不為給付。爰依不當得利、不完全給付，及物之瑕疵擔保等法律關係，提起本件競合合併訴訟，請求被告返還溢付之買賣價金一百七十三萬四千元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息。
二、兩造訂約時，並未以台中農田水利會出售土地議價須知之規定作為兩造契約之內容，故該議價須知為被告單方面之規定，對原告不生效力。
參、證據：提出土地買賣協議書一件、司法院八十七年九月十五日（八七）院台秘字第二○四一三號函一份、付款憑單二紙、台中市中山地政事務所八十八年十月十四日中山地所土丈字第八五九號簡便行文表一紙、臺灣高等法院台中分院八十八年十一月二十九日（八八）中分義總字第一○五五號函一份、台灣省台中農田水利會八十八年十二月二十八日八八中水財字第八八○○○○六○六○號函及同年十一月十五日八八中水財字第八八○○○○五六○七號函各一份 (以上均為影本)，及土地登記謄本三件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告出售本件土地，均依土地買賣協議書之內容，產權亦已移轉登記完畢，且土地面積均以地政事務所登記之面積為準，其瑕疵非被告之責。而土地買賣係屬不動產買賣，依土地法第四十三條所謂登記，有絕對效力，又依民法第七百五十八條宣示登記及民法第三百七十三條買賣標的之利益及危險，自交付起，均由買受人承受負擔。
二、兩造買賣本件土地係以議價方式辦理，自應依被告出售土地議價須知之規定辦理。依該議價須知第九條規定：「議價承購之土地於繳清價款後按現狀交付承購人．．．」及第十三條規定：「議價土地面積，以地政機關之登記簿為準，如有增減時，應以得標之總價按比率多退少補，但經辦妥產權移轉登記後再有增減者，一律不退補價款．．．」，被告交付並移轉登記給原告之土地面積，與買賣當時之土地登記簿所載面積相同，面積所以短少，係因原告於取得所有權後，自行聲請地政機關測量所致，此乃移轉登記後所發生之面積短少，依上述規定，被告不退補價款，是原告請求返還價金，自屬無據。
參、證據：提出台灣省台中農田水利會出售土地議價須知影本一份為證，並聲請訊問證人中山地政事務所土地測量員。
理 由
一、原告主張其於八十七年十一月二十日以每平方公尺十萬二千元之價格，向被告購買坐落台中市○區○○○○段三六二之一四、三六二之一八及三六二之一四三地號等三筆土地（以下簡稱系爭三六二之一四、三六二之一八及三六二之一四三地號土地），面積共六五五平方公尺，價款合計六千六百八十一萬元，並於八十八年七月間付清價金。乃原告嗣後申請台中市中山地政事務所測量結果，發現上開三六二之一八地號土地面積僅有六一七平方公尺，較兩造訂立之土地買賣協議書第一條所約定之該土地原購買面積六三四平方公尺，計短少十七平方公尺（面積短少超出公差範圍），給付已不完全，經原告函催被告依約給付溢付之買賣價金一百七十三萬四千元，被告仍不為給付，爰併依不當得利、不完全給付，及物之瑕疵擔保等法律關係，請求被告返還上開溢付之買賣價金及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情；被告則以兩造買賣本件土地係以議價方式辦理，自應依被告出售土地議價須知之規定辦理。依該議價須知第九條規定：「議價承購之土地於繳清價款後按現狀交付承購人．．．」，及第十三條規定：「議價土地面積，以地政機關之登記簿為準，如有增減時，應以得標之總價按比率多退少補，但經辦妥產權移轉登記後再有增減者，一律不退補價款…」，被告交付及移轉登記給原告之土地面積，與買賣當時之土地登記簿所載面積相同，面積所以短少，係原告取得所有權後，自行聲請地政機關測量所致，故移轉登記後所發生面積短少之瑕疵非被告之責，依上述規定，被告自不退補價款。且土地買賣係屬不動產買賣，依土地法第四十三條所謂登記，有絕對效力，又依民法第七百五十八條宣示登記及民法第三百七十三條買賣標的之利益及危險，自交付起，均由買受人承受負擔，是原告請求返還價金，自屬無據等語，資為抗辯。
二、本件原告主張其於八十七年十一月二十日以每平方公尺十萬二千元之價格，向被告購買系爭三六二之一四、三六二之一八及三六二之一四三地號土地，面積共六五五平方公尺，價款合計六千六百八十一萬元，並於八十八年七月間付清價金。惟原告嗣後申請台中市中山地政事務所測量結果，發現前開三六二之一八地號土地面積僅有六一七平方公尺，較兩造訂立之土地買賣協議書第一條所約定該土地原購買面積六三四平方公尺，短少十七平方公尺，經原告函催被告返還溢付之買賣價金一百七十三萬四千元，惟被告並未給付之事實，業據原告提出土地買賣協議書一份、付款憑單二紙、土地登記謄本三份、台中市中山地政事務所八十八年十月十四日中山地所土丈字第八五九號簡便行文表一紙、臺灣高等法院台中分院八十八年十一月二十九日（八八）中分義總字第一○五五號函及台灣省台中農田水利會八十八年十二月二十八日八八中水財字第八八○○○○六○六○號函（以上均為影本）為證，並為被告所是認，自堪信為真實。
三、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」，民法第三百五十四條第一項前段定有明文；復按若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬物有瑕疵，最高法院著有七十三年度臺上字第一一七三號判例可資參照。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，亦為民法第三百五十九條前段所明定。經查，觀之卷附兩造於八十七年十一月二十日所訂立之土地買賣協議書第一條之約定，本件原告向被告購買系爭三六二之一八地號土地時，雙方既約定該土地買賣之面積為六三四平方公尺，則原告於被告交付該土地後，經申請台中市中山地政事務所測量結果，發現該土地面積僅有六一七平方公尺，與買賣契約所約定之面積不符，計短少十七平方公尺，則其面積數量之不足，顯足以減少系爭三六二之一八地號土地本身之價值及效用，揆諸首開規定及判例意旨，自亦構成物之瑕疵。是以，原告主張被告所出賣之系爭三六二之一八地號土地面積既短少十七平方公尺，則以兩造所約定之每平方公尺十萬二千元之買賣價格計算，應減少買賣價金合計一百七十三萬四千元，自非無據。
四、被告雖辯稱其交付及移轉登記給原告之系爭三六二之一八地號土地面積，既與買賣當時之土地登記簿所載面積相同，則移轉登記後所發生面積短少之瑕疵，非被告之責，故依被告出售土地議價須知第九條及第十三條之規定，被告自無須退補價款。且不動產之買賣，依土地法第四十三條所謂登記，有絕對效力，又依民法第七百五十八條宣示登記及民法第三百七十三條買賣標的之利益及危險，自交付起，均由買受人承受負擔，是原告之請求，自屬無據云云。惟查：
（一）按當事人締結不動產買賣契約，如已合法成立，其私法上之權利義務，即應受其拘束，非一造於事後所能主張增減，最高法院著有十八年上字第一二七號判例可資參照。查被告出售土地議價須知第九條及第十三條雖分別規定：
「議價承購之土地於繳清價款後，按現狀交付承購人．．．」、「議價土地面積，以地政機關之登記簿為準，如有增減時，應以得標之總價按比率多退少補，但經辦妥產權移轉登記後再有增減者，一律不退補價款．．．」，然遍觀兩造所訂立土地買賣協議書全文，並未見有與該等規定內容相同或類似之約定，亦未見原告與被告曾合意將上開土地議價須知規定之內容作為契約之一部分，是依據前揭判例意旨，被告自不得率以該等規定任意變更兩造所訂本件買賣契約之內容，則被告所執上開出售土地議價須知規定之內容自無拘束原告之效力，故被告此之辯解，尚非可採。
（二）復按「依本法所為之登記，有絕對之效力」，雖為土地法第四十三條所明定，然該條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，業經最高法院五十年臺上字第九二九號判例闡釋甚明。是則，土地法第四十三條規定之意旨，既係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，自與買賣契約當事人間除已特約免除出賣人所負之擔保責任外，出賣人仍應依法就其所出賣之物負物之瑕疵擔保責任情形有間，是被告援引土地法第四十三條之規定，為其不負本件物之瑕疵擔保責任之依據，顯有誤會，殊無足取。
（三）第按民法第七百五十八條雖規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力」，惟此僅係揭示物權變動之「公示原則」，亦即不動產物權之變動，如未經登記，於當事人間根本不生物權變動之效力，換言之，即以「登記」，為物權變動之公示方法，是上述規定之意旨與本件被告是否應就其出賣予原告之系爭三六二之一八地號土地面積短少情事，負物之瑕疵擔保責任一節，顯然渺不相涉。再按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第三百七十三條前段雖定有明文，然該條所謂之危險負擔，係以買賣標的物之毀損滅失為問題。是以，物之瑕疵並不阻止危險之移轉，如出賣人所交付之買賣標的物存有瑕疵，買受人亦不因危險移轉而遭困難，仍得依民法第三百五十九條之規定，行使瑕疵擔保請求權。因之，被告遽以民法第七百五十八條及第三百七十三條之規定，為其不負本件物之瑕疵擔保責任之論據，尚於法無據，難以憑採。
五、綜上所述，被告所辯，既均不足採，則原告主張被告所出賣之系爭三六二之一八地號土地面積，與兩造所約定之買賣面積六三四平方公尺，短少十七平方公尺，致減少該土地本身之價值及效用，自屬物有瑕疵瑕。從而，原告依物之瑕疵擔保請求權，請求被告返還其就該面積短少部分所溢付之買賣價款合計一百七十三萬四千元【計算方式：１０２０００（每平方公尺單價）×１７＝0000000】及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又原告雖併基於不當得利及不完全給付之法律關係，為單一之聲明，訴請法院為同一之判決，而提起本件競合合併之訴訟。惟按，民法第一百七十九條所規定不當得利之情形，須所受利益，係無法律上之原因，始足當之。經查，原告支付本件價金之目的，旨在清償基於買賣契約對被告所負之價金支付義務，原告因此而達其清償債務之目的，給付目的隨之實現，則立於出賣人地位之被告受領價金即具有法律上之原因，應不構成不當得利。另按民法第二百二十七條固明定：「債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償」，然因不完全給付係債務不履行之一種，故其構成要件除債務人提出給付未符合債之本旨外，尚須有可歸責於債務人之事由。而本件被告所出賣交付予原告之系爭三六二之一八地號土地，經台中市中山地政事務所測量之結果，雖僅有六一七平方公尺，較之兩造於土地買賣協議書所約定之面積（即土地登記謄本所記載之面積六三四平方公尺）短少十七平方公尺，顯未依債之本旨為給付，已如前述，然因土地面積非經地政機關以精密儀器實際測量，一般人尚難知悉其確實之面積與土地登記簿所載是否相符。是被告以為系爭三六二之一八地號土地之實際面積與土地登記謄本上所載之面積「六三四平方公尺」相符，而將之交付予原告，不知該土地面積現僅為六一七平方公尺，給付並未符合債之本旨，依上說明，亦難認其有何可歸責情事，故被告所為，尚不構成不完全給付之債務不履行責任。是原告以單一之聲明，所主張併基於不當得利及不完全給付之法律關係為請求，於法尚有未合，難以憑採。惟因原告依據物之瑕疵擔保請求權，所為同一之聲明，已經本院容許，詳如前述，故原告此部分之主張縱非可採，亦不另為其敗訴之判決，附為敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。另被告雖聲請訊問中山地政事務所土地測量員，旨欲確定系爭三六二之一八地號土地面積所短少之十七平方公尺，現究在何地號土地上等情，惟因與本件判決基礎無涉，本院核無必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十四 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 吳美蒼右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十七 日~B法院書記官 王茵茵