臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第五號
原 告 丁○○訴訟代理人 甲○○
乙○○被 告 丙○○右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬零玖仟柒佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之三十七，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百二十一萬零一百六十四‧一六元。
二、陳述：㈠查原告乃台中市○○區○○段四０─一二、四０─一一、四０─六、四０─二五、四０
─二四、四０─二０、四０─五、四０─二地號共八筆土地之所有權人，經訴外人上乘建設開發股份有限公司（以下簡稱上乘公司）在其上建有八戶房屋，嗣因上乘建設公司以該八戶房屋向訴外人黃義彬融資卻無力清償，黃義彬遂於八十七年七月二十四日將坐落上開土地之八戶房屋轉賣與被告，被告即自買受該建物之翌日起占用各建物坐落之前開八筆基地，並就地擺設銷售桌椅、圖表、電話‧‧‧等器具，帶同客戶往來參觀以進行房屋銷售，直至其中七戶房屋分別轉賣與他人為止，又另一戶系爭建號二五四號目前仍未銷售之房屋則出租與第三人顧報國居住使用收益中。由於被告並未向原告購買前開土地或支付任何租金，乃無權占有原告所有之上開土地而享有使用該土地之利益。次查被告為通行前開八戶建物與聯外公有計畫街道，亦需通行同為原告所有同段四０及四０─二六地號土地之私設道路，雖原告負有容忍通行之義務，但原告因此受有被通行之利益損害，依民法第七百八十八條規定，有通行權人於必要時得開設道路，但對於通行地因此所受之損害，亦應支付償金。被告前開通行原告所有之十筆土地，導致原告之土地權益受有損害，被告之行為顯已侵害原告之土地所有權，並且顯為無法律上原因而受利益，爰依民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十九條之規定，參考該地段土地空地的租賃行情，以每坪五百元計算，請求被告自向訴外人黃義彬取得該八戶房屋之翌日即八十七年四月二十五日起，按月給付原告相當於租金損害之不當得利至各戶房屋出售予第三人為止；又其中地號四０之二的部分由於被告至今尚未出售，故就該戶請求至九十年二月二十八日止之相當於租金之不當得利，總計應給付如附表Ａ、Ｂ所示之金額。其中Ａ表乃是各戶房屋於遭被告轉賣之前使用各該基地之利益之計算，Ｂ表則是指同一建築基地面積內的惠泰段四０與四０之二六地號二筆土地做為中庭花園、通道與門廳之位置，因有被通行之損害，且被告銷售系爭八戶房屋期間，原告與上乘公司均未出售該社區內任何一戶房屋，故該二筆公共空間之土地仍僅由被告於帶客看屋時使用，之後才逐漸因轉售他人而發生共同使用之狀態，原告因此依被告轉售客戶之移轉登記資料之日期做為他人受有通行利益之分擔而遞減被告先前全部使用該二筆公共空間土地之負擔直至八十九年六月該社區因有訴外人遷入而再公平分擔共有通行權之比例。
㈡原告早於八十七年五月二十一日於社區現場招示該土地禁止通行的公告警示及派人勸阻
，然而被告仍視若無睹，也從未主動與原告協商使用土地之事宜，原告為維護權益方提起訴訟。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈關於系爭八戶建物占用之八筆基地土地部分：原告雖然曾經簽立土地使用同意書給訴外
人上乘公司，然而該同意書是基於原告與上乘公司之間合作開發的關係，原告為了配合建設公司申請建築執照方依建管單位之制式「土地使用同意書」填表辦理，該同意書僅係為請照與興建之用途，無關所有物的使用同意。況原告未曾另立土地使用權同意書交付被告，是被告仍不能無權使用原告所有之土地。被告之職業係代書，對於其向訴外人黃義彬承購系爭八戶地上建物時，並未承購土地或取得使用權一事當屬知之甚詳。再者，土地與房屋為個別之動產，各得為單獨交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，因此被告長期為其銷售之目的無權占有及通行原告所有之土地，應交付侵權損害的租金補償。
⒉關於系爭做為空地通道使用之另二筆土地（系爭地號四０與四０之二六號）部分：被告
在刑案八十六年度偵字第一一八八九開庭偵訊調查中已坦言為了銷售介紹並帶客戶看房屋，確實曾在社區內中庭花園及通道大廳通行，嗣後才反推諉是由其所僱用之銷售人員顧報國、曾國忠之所為，然而該二人乃被告之受僱人，係聽從被告之指示而作為，身為僱用人之被告仍應就此負責。原告雖以土地配合建設公司進行整體基地規劃而將系爭地號四０號之土地劃為公共通行道路，然而該地目前仍為原告所有，被告向訴外人承買的建物是為擔保物質押關係，並無原告與興建公司的同意使用之存在因素，而且整體社區完工之後尚未公開銷售，更無自願無償提供公眾通行之論據，依民法第七百八十八條之規定，通行該地號之人仍應負有支付償金的責任。再者，被告辯稱是因為接受建設公司委託代售本社區其餘十六戶房地，為履行契約義務方通行系爭土地與占用，然而查證被告與建設公司所簽立之銷售授權書，受託銷售之契約需於銷售標的物之假扣押經排除才生效，然而該等房屋之假扣押至今仍未被撤銷，被告也從未與建設公司履行銷售契約，其通行使用系爭土地仍係無權占用。被告欲以系爭四０地號及四０之二六地號等土地屬於通道而欲拒付此部分之賠償租金，然查上揭土地是為建築基地之法定空地，而此法定空地面積即是規劃集○○○區○○○○○道路的位置，則按建築技術規則第十一條之規定，上揭土地並不視為與基地分隔之另一宗土地，而係計入法定空地的「類似通路」，作為通連建築線及各棟建築物之基地內通路，因此，被告為圖自己轉售八戶地上權的建物，帶客看屋必然會使用到原告所有之系爭四０及四０之二六地號的法定空地面積，原告依法就此部分請求被告給付賠償租金，是為合理。
⒊刑事處分書之觀點係認被告雖有利用土地，然而主觀上並未有意圖不法將該土地移入自
己持有之下或妨礙原告土地所有權的行使，而認為被告之使用與占有並非竊占。然而被告確實占用原告之土地並使用，原告因此仍受有土地權利之損害，依法得請求被告賠負該部分之損害。
㈣原告提報的賠償租金之計算，若依土地法之公告地價為據，連繳付政府之地價稅都不足
，且與相鄰地段之台中市七期重劃區之土地空地出租行情（平均每坪四百五十元至七百元）相較，明顯偏低，為此，並列市場行情提出每坪每月五佰元的租金計算方式，請求參酌民法第四百四十二條之規定，適當客觀地調整租金。
三、證據：提出相片二紙、附件一即租金計算明細表（包括Ａ、Ｂ二表）、存證信函影本一份、禁止通行警告影本一份、土地登記簿謄本影本九件、買賣契約書影本一份、質押協議書影本一份、建物測量成果圖影本一份、建築藍圖影本一份、授權書影本一份、系爭八戶房屋移轉時間表一份，請求向台中市西屯派出所函詢巡勤紀錄以查證原告曾報案備查之事實經過，請求調閱台中地檢署八十八年度偵字第二一八八九號卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠原告指被告無償擅自通行原告所有之系爭八筆土地以及公共通行用地又在其所提證物一
相片中之房屋內銷售房屋，而以無權占有要求支付租金或請求使用權益之損害賠償。惟無權占有需以竊占為要件，原告前所述之土地係由其出具土地永久使用同意書，無償供上乘公司在其上興建房屋，並取得建築執照（建照號碼：八三年中工建字第一四三四號），該八戶建物再由上乘公司以變更起造名義人之方式分別變更為訴外人林安孟、張光男、陳隆輝、蔡明宗、黃麗香、高靜芬、陳明雄、戴慧珊等八人，並完成建築取得使用執照，再向地政機關辦妥建物第一次登記取得建物所有權狀。之後，該八戶由訴外人黃義彬代理將房屋出售與被告，再轉售廖含笑、陳登瑞、張進足、蘇銀春、李賢南、林宜貴、范明儒等人，原先原告既無條件提供上乘公司建屋，被告及其他住戶購得房屋，對於房屋之基地以及供公眾通行之道路或公共設施等，依法自有使用或通行之權限，殊無竊占及無權占有之情形，原告自不能要求租金或權益之損害賠償。
㈡原告所提證一相片內之門樓乃原告所建用以供社區住戶通行之公共設施，為原告所自承
，又依原告同意提供四０號等二十六筆土地供訴外人上乘公司興建房屋二十四戶，其中四０號土地做為行人之公共道路即車道，有原設計圖及土地拍賣公告備記第六點記載（台中市○○區○○段四０、四０之二六地號土地，分○○○區○○路○○道）。原告所指之門樓既係其提供上乘公司建造以作為公共設施之大門、出入口、玄關、水池及管理室等，均為社區內二十四戶公共使用之部分，有建物謄本、建物測量成果圖及設計圖附卷可稽此即應屬公共設施，本應供全體住戶共同使用；又該○○○區○○道路，任何人或車輛自得自由通行，殊無支付任何費用之餘地，況同段四０之二至二十六土地既均係由四０地號土地分割出來，依民法第七百八十九條之規定，僅經通行受讓或分割人之土地至公路，無支付價金更無支付租金或不當得利之餘地。更何況被告係因承買其中八戶及曾受上乘公司及原告之委託代售其餘十六戶房地之約定而通行該門樓，係正常使用房屋之權限以及履行委託銷售契約之義務，並非竊占使用，亦非無權占有。
㈢被告自購買系爭八棟房屋之後，自八十七年五月十日起自八十七年七月十日止即委託訴
外人顧報國及曾國忠二位於台中市○○○街○○號屋內擺桌椅銷售房屋，又於八十七年七月十一日至八十七年十二月十一日止轉至朝馬六街四八號屋內銷售，從未使用該門聽作為銷售房屋之用，相片中門廳內所放之桌椅並非被告所有，此可由原告所附於起訴狀內之照片拍攝日期為八十八年十月十四日，與原告附於準備狀內之被告將系爭八戶房屋移轉他人時間表之最後日期未相吻合，即可得知原告此項舉證令人匪夷所思，故該證據不足以認定被告有占用系爭四０地號之土地之事實。
㈣再者，原告對被告提出之刑事告訴（台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵字第二一八
八九號）業於八十九年六月二十六日由檢察官做成不起訴處分，其旨略以被告並無竊占原告土地之事實，此亦據檢察官至現場勘查，並認該四０地號土地為原告同意給上乘公司建設房屋之用，並用作行人兼基地內之通路，有原設計圖標附卷可稽，被告單純通行並無意圖為自己不法之利益或據為己有等竊占行為。
㈤依民法第七百六十五條「所有人，於法令限制內，得自由使用、收益、處分其所有物，
並排除他人之干涉。」，被告單純於原告之土地上參觀出入及因銷售房屋而進入原告所稱八筆獨立之土地上之房屋內之行為並無妨礙原告行使其土地所有權，且非無權占用或侵奪其所有物。
㈥原告曾經簽具土地使用同意書給訴外人上乘建設公司，故該八戶房屋占用系爭八筆土地
及公共設施及通道並非無權，況且原告之土地已經被查封，無法進行買賣交易，被告縱欲買受系爭土地亦屬不可能之事。
㈦系爭八筆土地上之建物所有權人現為廖含笑等七人，原告應向該七名實際占用土地之人
請求給付租金，又原告業於鈞院八十八年度訴字第三四三六號向原告之前手即訴外人廖含笑請求給付租金，而原前手部分及後手占有部分應分別向其請求，至於後手部分依法一事不再理之原則，可見原告請求之對象有誤。
㈧原告與上乘建設公司所簽訂之合建契約書有偽造之嫌。
三、證據：提出台中市政府所發之使用執照影本一份、協議書影本一份、買賣契約書影本一份、土地使用同意書影本一份、台中地檢署處分書影本一份、土地拍賣公告影本一份、鈞院八十八年訴字第三四三六號民事判決影本一份、台灣高等法院台中高分院檢察署處分書影本一份、台中市中興地政事務所建物測量成果圖影本一份。
丙、本院依職權履勘現場。理 由
一、原告起訴主張：坐落台中市○○區○○段四０─一二、四０─一一、四０─六、四０─
二五、四０─二四、四０─二０、四０─五、四０─二地號共八筆土地（下稱系爭八筆土地）乃原告所有，經訴外人上乘公司在其上建有八戶房屋（下稱系爭房屋），嗣因上乘公司以該八戶房屋向訴外人黃義彬融資卻無力清償，黃義彬遂於八十七年七月二十四日將系爭房屋轉賣與被告，被告即自買受之翌日起占用各建物坐落之前開八筆基地，並就地擺設銷售桌椅、圖表、電話‧‧‧等器具，帶同客戶往來參觀以進行房屋銷售，直至其中七戶房屋於如附件二所示之日期分別轉賣與他人為止，又另一戶目前仍未銷售之房屋則出租與第三人顧報國居住使用收益中。然而被告並未向原告購買前開土地或支付任何租金，竟無權占用原告所有之上開土地，並且在門廊處就地擺設桌椅等物進行房屋之銷售而享受使用系爭土地之利益。再者，被告為通行系爭房屋與聯外公有計畫街道，亦需通行同為原告所有同段四０及四０─二六地號土地之私設道路，雖原告負有容忍通行之義務，但原告因此受有被通行之利益損害，依民法第七百八十八條規定，亦應支付償金。被告前開占用系爭八筆土地及及通行使用原告所有同段四０及四０之二六地號土地，導致原告之土地權益受有損害，被告之行為顯已侵害原告之土地所有權，並且顯為無法律上原因而受利益，爰依民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十九條之規定，參考該地段土地空地的租賃行情，以每坪五百元計算，請求被告自向訴外人黃義彬取得該八戶房屋之翌日即八十七年四月二十五日起，按月給付原告相當於租金損害之不當得利至各戶房屋出售予第三人為止；又其中地號四０之二的部分由於被告至今尚未出售，故就該戶請求至九十年二月二十八日止之相當於租金之不當得利，總計應給付如附件一之Ａ、Ｂ所示之金額。其中Ａ表乃是各戶房屋於遭被告轉賣之前使用各該基地之利益之計算，Ｂ表則是指同一建築基地面積內的惠泰段四０與四０之二六地號二筆土地因做為中庭花園、通道與門廳而受有被通行之損害，爰依被告轉售客戶之移轉登記日做為他人受有通行利益之分擔而遞減被告先前全部使用該二筆公共空間土地之負擔，直至八十九年六月該社區因有訴外人遷入而再公平分擔共有通行權之比例。
二、被告則以：系爭八筆土地及四０、四０之二六地號土地業由原告簽具「土地使用權同意書」，無條件提供上乘公司建設房屋之用，被告買受系爭房屋之後，自有權使用系爭房屋坐落之系爭土地，況被告僅於客戶前來參觀時才有進去參觀之行為，並非時時刻刻使用該房屋坐落之基地；此外，同段四０地號及四０之二六地號土地既經原告提供上乘公司建屋並規劃為對外通行之私設道路及車道，任何人或車輛自得自由通行，更何況同段四０之二至二十六地號土地既均係由四０地號土地分割出來，則不通於公路之系爭八筆基地上之建物之所有權人依民法第七百八十九條之規定，僅得通行他分割人之土地至公路，此時並無需支付任何償金。
再言，被告係因承買其中八戶及曾受上乘公司及原告之委託代售其餘十六戶房地之約定而通行該門樓，係於正常使用房屋權限範圍內行使權利以及履行委託銷售契約之義務，未曾在門廊中放置桌椅從事房屋銷售，並未無權占有原告所有之系爭土地等語資為抗辯。
三、本件原告主張系爭八筆土地乃原告所有，經訴外人上乘公司在其上建有系爭八戶房屋，被告於八十七年四月二十四日自訴外人黃義彬之處購得該八戶房屋，然而並未辦理移轉登記，而是於如附件二所示之日期將房屋一一出賣與訴外人廖含笑、蘇銀春、李賢南、林宜貴、陳登瑞、張進足、范明儒等七人之同時，分別辦理移轉登記，而坐落於系爭四０之二地號土地之建號二五四號房屋目前雖登記為訴外人黃麗香所有，然而仍由被告管業，迄今尚未出售他人；被告並未曾向原告購買系爭房屋坐落基地之土地，又被告於出售系爭房屋於他人之前，必須通行該等建物與聯外公有計畫道路及車庫前車道之登記為原告所有之同段四０及四０之二六地號土地等事實，業據提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、建物測量成果圖、建築藍圖等為證，且經本院履勘現場查證屬實，製有勘驗筆錄可憑，復為被告所不爭執，此部分之事實堪信為真正。
四、按「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」，民法第九百四十條定有明文；又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。」，最高法院八十四年度台上字第二０二三號著有判決可資參照。本件原告主張被告因買受系爭八戶房屋而於附件二所示之分別將系爭房屋轉賣時點之前，占用系爭房屋坐落之八筆基地，業據提出被告與訴外人黃義彬間之房屋買賣契約書及系爭房屋之建物登記簿謄本及土地登記簿謄本與系爭房屋轉賣時間表（附件二）為證，復為被告所不爭執。被告買受系爭房屋雖未曾辦理移轉登記為被告所有，惟被告乃係以直接將所買受之房屋移轉登記至買受人所有之方式出賣房屋以資節稅，故被告於出賣系爭房屋之前，對系爭房屋有事實上之管領力，乃房屋之占有人無疑。而依首開說明，系爭房屋於使用性質上無法與坐落之基地分離，被告為系爭房屋之合法占有人，而該房屋之存在必使用到所坐落之基地，則原告主張被告因買受系爭房屋而占有使用系爭八筆基地，堪信為真實。
五、次按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第一百七十九條定有明文。原告主張：被告並未曾向原告買受系爭八筆基地，亦未曾取得原告之同意而使用系爭房屋坐落之八筆基地，故屬無權占用等語。被告則抗辯稱：原告曾就系爭同段四０─一二等七筆土地及同段四０地號其餘土地共計二十六筆土地，於八十三年八月間寫立「土地使用權同意書」，提供為上乘公司申請建築執照興建房屋並輾轉出售與被告，顯已同意被告使用系爭八筆基地，被告基於買受系爭房屋之地位，自有權使用系爭房屋坐落之八筆系爭土地；又被告曾於八十七年六月十一日與原告簽訂協議書表示願意承買系爭八筆基地，惟因該基地遭原告之債權人假扣押而無法出售，被告並非無權占用云云。經查：
㈠原告曾就系爭土地書立土地使用權同意書供上乘公司規劃建屋等情，業據本院依職權向
台中市政府調取之八三年工建字第一四三四號建築申請書、土地使用同意書、建造執照影本為證，復為原告所不否認，可信為真實。惟原告出具之「土地使用權同意書」，係同意上乘公司負責人林美玲，在系爭土地建築五層ＲＣ造建築物，故原告立具該土地使用權同意書僅係同意上乘公司在原告所有之土地上建築房屋，此乃原告與上乘公司間就系爭土地使用建屋之約定，尚不能據以證明原告有同意向上乘建設購買房屋者或轉輾買受房屋者，均得不另行購買房屋坐落之基地而無償使用系爭房屋基地。被告雖復抗辯：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地云云，惟房屋必須使用所坐落之基地，並非表示房屋之所有權人或使用人得無償使用土地，原告主張得無償使用系爭房屋坐落之基地，洵屬無據，附此敘明。
㈡兩造曾於八十七年六月十一日訂立協議書，約定由被告向原告承買系爭八筆基地，惟嗣
後因系爭基地遭原告之債權人假扣押致無法移轉，該協議書至今無法履行等情，為兩造所不爭執，則被告尚未取得系爭土地之前，除非曾得原告之同意而使用系爭基地，否則仍難謂其占用系爭基地為有權占用，被告此部分之抗辯殊難採信。
㈢綜前所述，原告主張被告於將系爭八戶房屋中之七戶一一轉賣之前無權占用系爭基地，
以及其中建號二五四之房屋（坐落系爭同段四０之二地號）至今仍未出賣仍有被告管業中等情，堪信為真實，被告既未經原告同意而占用系爭房屋坐落之基地，則被告占用原告之土地而受有利益，致原告受有損害，原告本於民法第一百七十九條之不當得利返還請求權，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據。至於該不當得利之計算標準，應參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，予以計算較為客觀公允。按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法二十五條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（參看該條例第十六條）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年度台上字第三０七一號判例意旨可資參照）。則本件應依申報地價計算，原告請求按公告地價計算於法尚有不合。查系爭土地之申報地價為每平方公尺二千四百元，有土地登記簿謄本可憑；次查系爭八筆土地，其上興建四層樓透天住宅社區，臨台中市○○○街，旁有萬坪之朝洋公園，為住宅區，環境幽靜，業經本院依職權履戡現場並製有勘驗筆錄在卷可查。本院認該基地租金以土地申報價額年息百分之十為相當，則被告自買受系爭房屋之翌日即八十七年四月二十五日起，即已占用系爭八筆基地，迄被告將系爭房屋分別轉賣第三人並辦理移轉登記日之前一日止，依其占用時間計算相當於租金之不當得利如附表所示，又附表編號八所示乃被告自承尚未出賣與他人者，原告僅依法請求被告給付至九十年二月二十八日之相當於租金之損害賠償，附此敘明。從而原告請求被告應自買得系爭八戶房屋之翌日即八十七年四月二十五日起至各該房屋出售日之前一日止（未出售之房屋則計算至九十年二月二十八日止），返還如附表所示不當得利於一十萬零九千七百一十六元（元以下四捨五入）之範圍內，即屬有理由。另原告請求依民法第四百四十二條規定適當調整租金，因兩造間就系爭不動產並無租賃關係存在，核與該規定不合，此部分請求尚屬無據，併予說明。
六、再按「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害應支付償金；有通行權人於必要時得開設道路，但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」，民法第七百八十七條、第七百八十八條固分別定有明文。惟按同法第七百八十九條規定，因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人因至公路，僅得通行受讓人或分割人之所有地，前項情形，有通行權人無須支付償金。原告主張系爭同段地號四０之土地乃私設道路，而四０之二六地號之土地則為地下室停車場坡道前之空地，被告買受系爭房屋至出售期間，因該部分為系爭房屋共同使用部分，故被告應就該部分一併支付償金如Ａ表所記載之除各該基地占用面積以外之面積即共同行使用同段四０及四０之二六地號部分之償金；此外地號四０之土地亦經被告在其上通行並且使用其上之中庭進行銷售房屋事宜，故應一併按其銷售期間給付使用之償金並按每賣出一戶遞減使用比例之方式支付如附件一Ｂ表所示之相當於不當得利之租金損害。經查：
㈠被告買受之系爭房屋所坐落之基地均不通公路，必須通行同段四０地號土地之私設道路
以及同段四０之二六之地下室車道前之空地，為兩造所不爭執。雖各該建物坐落之基地並非被告所有，與民法第七百八十七條所定係以土地所有人得通行周圍地以至於公路之規定不同，惟參照該規定之精神係為調和相鄰關係，各該建物所有人既須通行同段四０地號及四０之二六地號土地以至公路，而被告於未出售系爭建屋之前，乃建物之合法占有人，自應類推適用民法第七百八十七條規定認為被告有通行同段四０及四０之二六地號土地之通行權。又同段四０─二至四０─二六地號土地均係由同段四０地號土地分割出來，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本可稽，則被告買受之系爭房屋坐落之八筆土地係因同段四０地號土地之分割致有該八筆不通公路之土地，且僅得通行該四０地號土地至公路或者由地下室開車行經四０之二六地號土地而通至公路，自有類推適用民法第七百八十九條之規定，認被告為通行權人且無須支付償金之必要。從而原告依民法第七百八十八條定規定請求被告支付系爭各戶房屋共同使用同段四０及四０之二六地號土地以及被告在同段四０地號上通行之償金，即無理由，應予駁回。
㈡原告主張被告在系爭土地上擺設桌椅、電話進行銷售房屋事宜，雖據提出相片二紙為證
，惟被告否認該相片內所擺設之桌椅為被告所有，而銷售房屋非必在房屋所在之現場進行，況原告所舉之相片日期均為八十八年十月份之相片，當時已有七戶人家進住該社區，而該門庭既為社區之公共設施，任何人均有可能在該門庭擺設桌椅，而本院履勘現場時亦未曾見有任何銷售人員在現場，原告復無法舉出其他證據證明被告確實曾在該中庭內擺設桌椅占用中庭以進行銷售房屋之行為，被告抗辯該桌椅非其所有，未在中庭進行銷售房屋等語，應堪採信。則原告請求被告就此部分之占用給付相當於租金之損害賠償，亦屬無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依不當得利返還請求權，請求被告給付如附表所示金額於一十萬零九千七百一十六元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，原告請求向台中市西屯派出所函詢巡勤紀錄以查證原告曾報案備查之事實經過，並調閱台中地檢署八十八年度偵字第二一八八九號卷宗，以證明被告確實使用原告所有之系爭土地，惟此事亦為被告所不爭執，本院認為尚無調查之必要，此外，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十一 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 林學晴右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（上訴僅得以判決適用法規顯有錯誤為理由，並按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十一 日~B法院書記官~FO附表說明：
┌──┬──────┬─────┬──────┬─────────────┬─────┬──────────────┐│編號│戶別（建號）│占用地號 │占用面積 │應給付相當於租金之不當得 │占用日數 │應給付金額（新台幣） ││ │（台中市西 │（台中市西│（平方公尺）│利之起迄日（均自八十七年 │ │（元以下四捨五 ） │○ ○○區 ○○段 ○○區○○段│ │四月二十五日起） │ │ ││ │） │） │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 一 │二五五 │四０之一二│六四‧三九 │至八十七年年八月二十三日 │一二一日 │64.39×2400×10/100×121/365││ │ │ │ │ │ │＝5,123 ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 二 │二三四 │四０之二五│六九‧九八 │至八十七年八月二十七日 │一二五日 │69.98×2400×10/100×125/365││ │ │ │ │ │ │＝5,752 ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 三 │二三五 │四０之二四│五０‧四 │至八十七年十月十一日 │一七０日 │50.4×2400×10/100×170/365 ││ │ │ │ │ │ │＝5,634 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 四 │二五二 │四０之二０│四六‧０七 │至八十八年四月六日 │三四七日 │46.07×2400×10/100×347/365││ │ │ │ │ │ │＝10,512 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 五 │二五六 │四０之一一│五六‧四 │至八十八年六月十三日 │四一五日 │56.4×2400×10/100×415/365 ││ │ │ │ │ │ │＝15,390 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 六 │二五七 │四０之六 │四四‧六八 │至八十八年八月三十一日 │四九四日 │44.68×2400×10/100×494/365││ │ │ │ │ │ │＝14,513 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 七 │二五三 │四０之五 │五二‧二九 │至八十八年九月九日 │五０三日 │52.29×2400×10/100×503/365││ │ │ │ │ │ │＝17,294 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│ 八 │二五四 │四０之二 │五一‧八六 │至九十年二月二十八日 │一０四一日│51.86×2400×10/100×1041/36││ │ │ │ │ │ │＝35,498 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┴─────┴──────┴─────────────┴─────┼──────────────┤│總計│ │109,716 ││ │ │ │└──┴───────────────────────────────────────┴──────────────┘