臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第六四九號
原 告 崇德皇家大廈
管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 張啟富 律師被 告 台灣聯合物流
股份有限公司 設台北市○○○路○○○號八樓法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
戊○○甲○○右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾伍萬陸仟貳佰拾捌元，及其中新台幣柒拾參萬參仟捌佰柒拾貳元部分，自民國八十九年三月三日起；其中捌萬壹仟伍佰陸拾肆元部分，自民國八十九年四月一日起，其中肆萬零柒佰捌拾貳元部分，自民國八十九年六月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一；餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾伍萬陸仟貳佰拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）四百二十五萬三千四百十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中市○○區○○段二六二之二地號土地上同段一九八○、一九八一、一
九八二、一九八三、一九八四建號等五筆建物（門牌號碼台中市○○區○○街○○○號一至五樓）係被告單獨所有，被告復為上開土地及同段二○二六建號（應有部分為六五分之一五）及二○二七建號（應有部分共計一○○○○分之二○六六）建物之共有人。被告所有上開房地均位於「崇德皇家」社區內之Ａ棟大樓，原告則為該社區依公寓大廈管理條例，設立之管理委員會。惟被告本應繳納自民國八十年一月起，至八十九年一月三十一日止之管理費，共計四百四十一萬三千七百七十六元；另應繳納八十三年、八十四年、八十六年之修繕費共計三萬三千五百元；及應繳納管理基金共計十萬一千七百七十三元。至今卻僅繳納四十二萬九千六百三十八元，爰訴請被告給付如聲明所示。
（二）茲將上開被告所應給付之相關費用，分述如次：
（１）自被告於八十四年七月二十九日，取得上開三樓、四樓、五樓第三筆建物所有權全部後，至八十七年九月四日（即原告按公寓大廈管理條例成立、訂定規約前）止，被告依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，應分擔之修繕、管理、維護費用為二十九萬七千六百四十八元。又自八十七年九月五日起，至八十九年五月三十一日止，以規約所定每月每坪六十元計算，按建物登記面積（含公共設施、陽台、平台、花台、露台等）應分擔之管理費為三十四萬二千一百三十二元。另依公寓大廈管理條例第二十四條規定，被告就上開三筆建物，所應繼受訴外人即被告前手冠美建設股份有限公司（以下簡稱冠美公司），依同條例第十條第二項規定，所應分擔之自八十四年六月二十八日（即公寓大廈管理條例公布日），至同年七月二十八日止之管理、維護、修繕費用，共計一萬二千零四十八元。基此，就上開三筆單獨所有之建物，被告應給付原告共計六十五萬一千八百二十八元。
（２）被告自八十五年七月十三日，取得上開一樓、二樓之建物所有權全部，及上開二○二六建號建物應有部分六五分之一五之所有權後，至八十七年九月四日止，依公寓大廈管理條第十條第二項規定，所應分擔費用為六十五萬四千四百七十八元。自八十七年九月五日起至八十九年五月三十一日止，依規約所定應繳付之管理費為五十萬七千一百八十五元。被告就上開二筆單獨所有建物及一筆共有之建物，依公寓大廈管理條例第二十四條、第十條第二項規定，應繼受訴外人即被告前手冠美公司，自八十四年六月二十八日起，至八十五年七月十二日止之管理、維護、修繕費用共計三十四萬四千五百零四元。基此，被告就上開二筆單獨所有之二筆建物及一筆共有之建物，共計應給付原告一百五十萬六千一百六十七元。
（３）準此，被告自八十四年六月二十八日起，至八十九年五月三十一日止，共計應繳交二百十五萬七千九百九十五元。在扣除被告於此期間所繳納之二十五萬二千一百九十二元（含伊前手所繳）後，被告應給付原告一百九十萬五千八百零三元。
（４）再者，被告依民法第八百二十二條規定，自八十年九月一日起，至八十四年六月二十七日止，依伊之應有部分比例，所應分擔之共有物之管理、維護、修繕費用，共計一百六十五萬三千五百四十八元。在扣除訴外人即被告前手冠美公所繳交之十七萬二千六百四十六元後，被告仍應給付原告一百四十八萬零九百零二元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告所在之「崇德皇家」社區之Ａ棟建物，就建築構造及實際使用之情形而言，均無法獨立成立管理委員會。是被告抗辯伊得另行成立管理委員會，自行管理云云，洵無足取。
（二）否認被告所提證物之真正。
（三）原告係於八十七年九月五日，依法成立，並已向主管機關台中市政府報備在案，自具有當事人能力。
（四）於原告依法成立後，被告曾委託訴外人張文水，代表伊出席於八十八年十月十三日，舉行之第八屆區分所有權人會議。足見被告辯稱：伊所在之「崇德皇家」社區Ａ棟，不在原告管理、維謢之範圍內云云，顯不足採。
（五）縱被告確曾為「崇德皇家」社區Ａ棟，支出相關管理費用，然因被告所為之抵銷抗辯，仍與民法第八百二十二條及公寓大廈管理條例第十條第二項規定不符，伊此部分所辯，洵屬無據。又縱得抵銷，被告係於八十四年七月二十九日，始取得上開三樓、四樓、五樓建物之所有權全部，於八十五年七月十三日，始取得上開一樓、二樓建物所有權全部及二○二六號建號建所之共有權，自不得將在此之前，由伊前手所支出之費用，據為抵銷。
（六）因「崇德皇家」社區內之六棟建物，均屬一體，無從分割，是被告抗辯：相關管理費應各棟各自負擔云云，顯屬無據。
（七）原告所請求之系爭費用，均非民法第一百二十六條所定之「定期之給付」，自無五年短期時效之適用。故被告所為之時效抗辯，亦無足取。
（八）就被告於八十七年九月五日以後，所繳交之相關管理費用，同意以被告所主張之九萬六千七百二十一元為準。
四、證據：提出建物登記謄本七紙，函、規約、報備證明、申請報備書、申請書檢查表、基本資料表、使用執照、使用執照名冊、區分所有權人名冊、建築改良物登記簿謄本、崇德皇訊、委託代管合約書、委託管理契約書、清潔維護承攬契約書、簽到冊、組織章程、住戶管理公約各一紙，附表八紙，照片一張，樓層平面圖十四紙，會議紀錄、會議出席委託書各五紙，繳費明細表六紙，管理費存根暨繳費收據一百二十六紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）否認原告為合法之公寓大廈管理委員會，故原告自不具當事人能力，且當事人亦不適格。原告主張其為合法之管理委員會，應由其負舉證責任。故本件訴訟為不合法，應駁回原告之訴。
（二）況被告所有之建物，均位於上開「崇德皇家」社區之Ａ棟，為一獨立之建物，由該棟住戶自行管理。又「崇德皇家」社區之Ａ棟本得成立獨立之管理委員會，至今雖未成立合法之管理委員會，但因該等建物究均與原告無涉，故原告應不得向被告請求給付任何費用。
（三）縱認被告應受上開「崇德皇家」社區之規約及區分所有權人會議之拘束，而應繳交相關費用，因被告亦曾為「崇德皇家」社區Ａ棟建物，支出共計一百三十二萬六千四百十一元之費用。爰依民法第三百三十四條規定，主張抵銷。
（四）再者，原告主張依公寓大廈管理條例第二十四條規定，認被告應繼受訴外人即被告前手冠美公司之債務，顯係誤解該條之意義。是原告該部分之請求，洵屬無據。
（五）另原告所請求之債權，發生在八十四年二月二十二日以前者，均已罹於民法第一百二十六條所定之五年時效。故原告該部分之請求，應屬無理由。
（六）否認原告所提證據之真正。
（七）原告於計算管理費及管理基金時，將被告所共有、但非屬被告使用之共用公共設施部分，亦併入計算，顯係不當。
（八）原告自八十年起，至八十九年提起本訴前，從未向被告請求給付系爭費用。今詎然起訴請求鉅額費用，其行使權利顯係有違民法第一百四十八條之誠信原則。
（九）被告並未受有原告所為之管理、維護利益，自無繳交原告請求之「全部」管理、維護費用之義務。
（十）原告所請求之修繕費用中，屬於電梯相關費用，應由各棟（即Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ棟）建物，各自負擔。如屬於非為Ａ棟建物所支出者，亦不應由被告負擔。又屬於花圃養護費用及其他非屬修繕之雜項支出，均應予剔除。
（十一）原告係依公寓大廈管理條例第三十五條規定，代表區分所有權人進行訴訟，故被告依民法第三百三十四條規定，主張被告所支出之費用共計一百三十二萬六千四百十一元，與之抵銷，應屬適法。
（十二）被告於八十七年九月五日以後，共計繳交原告相關修繕、管理、維護費用九萬六千七百二十一元。在此之前，則共計繳交三十三萬二千九百十七元。
三、證據：提出建築改良物登記簿謄本、費用統計表、分攤表、請款單各一紙，建物登記謄本、繳費通知單各五紙，費用彙總一覽表六紙，民事裁定三紙、照片二張，管理費存根四紙，收據十五紙為證。並聲請訊問證人章華翹、汪吉田。（另於八十九年三月二十八日答辯狀所附之證物，業已發還）。
理 由
一、原告主張：坐落台中市○○區○○段二六二之二地號土地上同段一九八○、一九
八一、一九八二、一九八三、一九八四建號等五筆建物（門牌號碼台中市○○區○○街○○○號一至五樓）係被告單獨所有，被告復為上開土地與同段二○二六建號（應有部分為六五分之一五）及二○二七建號（應有部分為一○○○○分之二○六六）建物之共有人。被告所有上開五筆建物係位於「崇德皇家」社區內之Ａ棟大樓，原告則為該社區依公寓大廈管理條例，設立之管理委員會。惟被告應繳納自民國八十年一月起，至八十九年一月三十一日止之管理費，共計四百四十一萬三千七百七十六元；另應繳納八十三年、八十四年、八十六年之修繕費共計三萬三千五百元；及應繳納管理基金共計十萬一千七百七十三元。至今卻僅繳納四十二萬九千六百三十八元，爰訴請被告給付四百二十五萬三千四百十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。被告則以：否認原告為具當事人能力之合法公寓大廈管理委員會，且原告提起本訴，亦屬當事人不適格。被告所有之建物，均位於上開「崇德皇家」社區之Ａ棟，為一獨立之建物，由該棟住戶自行管理，與原告無涉，故原告應不得向被告請求給付任何費用。縱認被告應繳交原告相關管理費用，因被告亦曾為「崇德皇家」社區Ａ棟建物，支出費用共計一百三十二萬六千四百十一元，被告自得主張抵銷。被告應不須繼受訴外人即被告前手冠美公司之債務。原告所請求之債權，發生在八十四年二月二十二日以前者，均已罹於時效。原告不應將被告所共有、但非屬被告使用之共用公共設施部分，亦併入計算相關之管理費用。原告所請求之修繕費用中，應由各棟（即Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ棟）建物，各自負擔。且花圃養護費用及其他非屬修繕之雜項支出，均應予剔除等情置辯。
二、原告主張：被告所有上開五筆建物（門牌號碼台中市○○區○○街○○○號一至五樓）及伊共有之上開二○二六、二○二七建號建物，均係位於「崇德皇家」社區內之事實，業據其提出建物登記謄本七紙為證，並為被告所自認，此部分自堪信此部分為真實。
三、原告主張：其為「崇德皇家」社區內，合法設立之管理委員會之事實，業據其提出函、規約、報備證明、申請報備書、申請書檢查表、基本資料表、使用執照、使用執照名冊、區分所有權人名冊、建築改良物登記簿謄本、崇德皇訊、委託代管合約書、委託管理契約書、清潔維護承攬契約書、簽到冊、組織章程、住戶管理公約各一紙，照片一張，樓層平面圖十四紙，會議紀錄、會議出席委託書各五紙為證，但為被告所否認。經查：（一）觀諸原告所提上開證物，應堪認原告就上開主張之事實，業已盡舉證之責。（二）況按經主管機關公寓大廈管理條例之相關規定，同意備查之管理委員會，非屬合法設立之管理委員會之事實，應屬變態事實。依舉證責任分配之法則，主張變態事實之人，應負舉證責任。（三）今原告既已獲主管機關台中市政府同意備查，有原告所提報備證明一紙在卷可稽。被告就原告非屬合法設立之事實，復未提出任何事證，以實所辯。揆諸並開說明，自難信被告就此所辯之事實為真實。（四）基此，原告依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，自有當事人能力。又依同條例第三十四條規定，原告提起本訴，請求被告給付管理費、修繕費及公共基金，亦無當事人不適格之問題。
四、惟就原告請求被告給付八十七年九月四日以前之相關費用部分，查：（一）原告所主張之該部分事實，縱係屬實，然依原告所陳，其係於八十七年九月五日，始依公寓大廈管理條例之相關規定設立。在此之前，上開「崇德皇家」社區內，自八十年九月一日起，固已成立所謂「管理委員會」之組織，但究非依公寓大廈管理條例之相關規定，所加以設立，自應與原告無涉。從而，該組識自八十年九月一日以後，至八十七年九月四日止，所為之相關行為，原告應無法加以繼受。況且該組織所為之相關行為，並非依據公寓大廈管理條例所為，復末經被告同意（即無契約合意存在），被告應不受拘束。（二）準此，原告以其尚未合法設立前，所發生之事實，對被告有所主張請求，顯已逾公寓大廈管理條例所賦與之權責範圍，而屬無據，為無理由。
五、另就被告所為抵銷抗辯部分，查：（一）被告以發生於000年0月0日，原告尚未合法設立以前之事實，對原告為抵銷抗辯部分，縱係該部分事實屬實，惟誠如前述，因該部分事實，顯已逾公寓大廈管理條例所賦與原告之權責範圍，而與原告無涉。故被告就此所為之抵銷抗辯，洵屬無據，應為無理由。（二）而就被告以八十七年九月五日原告合法成立以後所發生之事實，據為抵銷部分，縱係該部分之事實屬實，惟自公寓大廈管理條例施行後，公寓大廈之共有部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之（該條例第十條第二項參照）。上開該條例就公寓大廈之共有部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之規定，自應屬民法第八百二十條之特別規定。析言之，自公寓大廈管理條例施行後，公寓大廈之區分所有權人，就共有部分、約定共有部分，已不得再依民法第八百二十條為管理、修繕、保存、改良行為，自亦不得以民法第八百二十二條規定，請求其他區分所有權人分擔管理費。而應由管理委員會為共有部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之行為，費用則由公共基金或由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔之（該條例第十條第二項中段參照）。且觀諸原告所提之上開組織章程、規約，並未依該條例第十條第三項，另為約定。職是，被告自原告依公寓大廈管理條例合法成立後，仍主張以業為公寓大廈管理條例第十條第二項所排除適用之民法第八百二十二條規定，就伊所支出之費用，與原告所為之管理費、公共基金請求，相互抵銷，顯於法有悖，而屬無據，同為無理由。
六、次就原告請求被告給付其八十七年九月五日，合法設立以後之相關費用部分，查：（一）依原告所提上開證據所示，其經由「崇德皇家」社區內之Ａ、Ｂ、Ｃ、
Ｄ、Ｅ、Ｆ棟建物之全體區分所有權人，依公寓大廈管理條例之相關規定，決議組織而成，並訂定有規約。而被告既係該社區Ａ棟建物之區分所有權人，依該條例規定，自應受拘束。況「崇德皇家」社區內之Ａ棟建物，與其他棟大樓之出入口，係屬共有，並未各自獨立。而Ａ棟建物亦未再另外依法訂定規約，設立其他之管理委員會及訂定規約之事實，為兩造所不爭執，並有兩造所各自提出之照片附卷可參。且原告主張：依被告曾於原告依法設立後，委託訴外人張文水，代表伊出席於八十八年十月十三日，舉行之第八屆區分所有權人會議之事實，業據其提委託書五紙為證，復為被告所不爭執。在在足見被告辯稱：伊所在之「崇德皇家」社區Ａ棟建物，不在原告管理、維謢之範圍內，與原告無涉云云，洵無可採。（二）依原告所提八十九年九月五日之會議記錄、規約（第十條）及組織章程（第十一條）所示，身為區分所有權人之被告應按建物登記簿面積（含公共設施、陽台、平台、花台、露台），依每坪一百五十元計算，繳付管理基金；另依每坪六十元計算，每月繳付管理費。（三）又被告所有上開一九八○建號建物之登記面積為三四四、五四平方公尺；一九八一、一九八二建號建物之登記面積均為
二二三、六九平方公尺；一九八三建號建物之登記面積為二二○、三三平方公尺；一九八四建號建物之登記面積為一六九、五○平方公尺，露台登記面積為四七、三六平方公尺，花台登記面積為三、四六平方公尺；被告共有之二○二六建號建物登記面積為二七三七、九八平方公尺，被告應有部分為六五分之一五；被告共有之二○二七建號建物登記面積為一八五一、六○平方公尺，被告應有部分共計一○○○○分之二○六六（二九○加上四七○加上四七○加上四八○加上三五六），有兩造所提建物登記謄本七紙在卷可考。（四）基此，被告所有建物共計二二四九、九五平方公尺（三四四、五四加上二二三、六九加上二二三、六九加上二二○、三三加上一六九、五○加上四七、三六加上三、四六，二七三七、九八乘以一五除以六五，一八五一、六○乘以二○六六除以一○○○○，三者相加，小數點後二位捨去），以一平方公尺等於○、三○二五坪計算，為六七九、七○坪（小數點第二位以下捨去）。是伊應繳交之管理基金，為十萬一千九百五十五元（六七九、七○乘以一五○）。而自八十七年九月五日起，至八十九年二月三十一日止之管理費，則為七十二萬八千六百三十資元（六七九、七○乘以六○乘以一七又三○分之二六，元以下四捨五入）。在扣除被告自八十七年九月五日起，業已繳交共計管理費九萬六千七百二十一元（此一事實，為原告所不爭執）後，被告仍應繳交管理費六十三萬一千九百十七元。（五）再者，依原告所提之規約第十條第二項第三款規定，被告須於每單月數，繳交二個月管理費。而本件起訴狀繕本係於八十九年三月二日，送達被告，有送達證書一紙在卷可參。就八十九年三月、四月份之管理費，依上開規約所定，被告至遲應於八十九月三月三十一日（民法第一百二十一條第一項參照）繳交；就八十九年五月份之管理費，則至遲應於八十九年五月三十一日繳交。是就八十七年九月五日起，至八十九年二月份止，被告遲交之上開管理費六十三萬一千九百十七元，及管理基金十萬一千九百五十五元之遲延利息部分，應自八十九年三月三日（即起訴狀繕本送達翌日）起算。惟就八十九年三、四月份之管理費八萬一千五百六十四元（六七九、七○乘以六○乘以二）部分，遲延利息依民法第二百二十九條第一項規定，應自同年四月一日起算；而就八十九年五月份之管理費四萬零七百八十二元（六七九、七○乘以六○）部分，則應自同年六月一日起算。
七、綜上所述，原告依公寓大廈規約之法律關係，請求被告給付管理基金及管理費共計八十五萬六千二百十八元（000000加上六三一九一七加上八一五六四加上四○七八二），及其中七十三萬三千八百七十二元部分，自八十九年三月三日起；其中八萬一千五百六十四元部分，自八十九年四月一日起，其中四萬零七百八十二元部分，自八十九年六月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，茲就原
告勝訴部分，各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，業已失所附麗，自應予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘之主張與舉證，經核均與本院前揭認定無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 五 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 唐敏寶右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十 月 五 日~B法院書記官