臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴更字第一四號
原 告 崇德皇家大廈
管理委員會法定代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣拾參萬肆仟捌佰玖拾伍元，及其中新台幣玖萬肆仟伍佰玖拾玖元部分，自民國八十九年三月三日起；其中新台幣壹萬零柒拾肆元部分，自民國八十九年四月一日起，其中新台幣壹萬零柒拾肆元部分，自民國八十九年六月一日起，其中新台幣壹萬零柒拾肆元部分，自民國八十九年八月一日起，其中新台幣壹萬零柒拾肆元部分，自民國八十九年十月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一；餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分，於原告以新台幣肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於假執行程序實施前，以新台幣拾參萬肆仟捌佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五十七萬一千六百十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中市○○區○○段二六二之二地號土地上同段一九八五建號建物（門牌號碼台中市○○區○○街○○○號六樓）係被告單獨所有，被告復為上開土地及同段二○二六建號（應有部分為六五分之一）及二○二七建號（應有部分為一○○○○分之三五六）建物之共有人。被告所有上開房地均位於「崇德皇家」社區內，原告則為該社區依公寓大廈管理條例，設立之管理委員會。惟被告本應繳納自民國八十年一月起，至八十九年一月三十一日止之管理費，共計五十四萬四千七百四十五元；另應繳納八十三年、八十四年、八十六年之修繕費共計三萬三千五百元；及應繳納管理基金共計一萬二千五百六十一元。至今卻僅繳納一萬九千一百九十六元，爰訴請被告給付如聲明所示。
（二）茲將上開被告所應給付之相關費用，分述如次：
（１）自八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例施行後，至八十七年九月四日（即原告按公寓大廈管理條例成立、訂定規約前）止，被告依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，應分擔之修繕、管理、維護費用為十三萬九千三百四十六元。
（２）又自八十七年九月五日起，至八十九年十月三十一日止，被告依規約，應繳納每月每坪六十元計算，按建物登記面積（含公共設施、陽台、平台、花台、露台等）之管理費，共計十三萬零二百九十元；另應繳納以坪一百五十元計算之管理基金共計一萬二千五百九十三元。
（３）另依民法第八百二十二條第一項規定，被告應依其應有部分比例，分擔自取得上開建物所有權之八十年五月一日起，至同年年六月二十八日（即公寓大廈管理條例施行前）止之管理、維護、修繕費用，共計六千七百八十五元。
（４）復依公寓大廈管理條例第二十四條規定，被告應承受伊前手所積欠原告之管理費十六萬八千八百七十二元。
（５）又被告於八十七年九月五日規約制定前，僅繳納一萬一千二百零八元，之後則僅繳納七千九百八十八元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）否認訴外人台灣聯合物流股份有限公司（以下簡稱台灣公司）有代原告收取管理費之權限。
（二）原告於起訴前，即曾通知被告繳納管理費，但被告僅有繳納停車費。
（三）訴外人台灣公司與原告無關，且被告所提之管理費收據，亦非由原告交由訴外人台灣公司使用。
四、證據：提出建物登記謄本三紙，登錄表、規約、報備證明、戶籍謄本、組織章程、附表各一紙，會議紀錄五紙，管理費存根二十三紙，收據七紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告係於八十七年九月五日，始依公寓大廈管理條例之相關規定設立。在此之前，上開「崇德皇家」社區內，自八十年九月一日起，固已成立所謂「管理委員會」之組織，但究非依公寓大廈管理條例之相關規定，所加以設立，自應與原告無涉。從而，該組識自八十年九月一日以後，至八十七年九月四日止，所為之相關行為，原告應無法加以繼受。況且該組織所為之相關行為，並非依據公寓大廈管理條例所為，復末經被告同意（即無契約合意存在），被告應不受拘束。是原告以其尚未合法設立前，所發生之事實，對被告有所請求，顯已逾公寓大廈管理條例所賦與之權責範圍，為無理由。
（二）況原告所請求之債權，發生在八十四年二月二十二日以前者，均已罹於民法第一百二十六條所定之五年時效。故原告該部分之請求，應屬無理由。
（三）被告所有之建物，均位於上開「崇德皇家」社區之Ａ棟，為一獨立之建物，由該棟住戶自行管理。原告並委託「崇德皇家Ａ棟管理處」，代收管理費。且被告均按月繳納管理費予「崇德皇家Ａ棟管理處」，而原告對此，長久以來亦均無異議。故被告既已繳納管理費，原告另行請求，顯屬無據。
（四）原告從未派員管理被告所在之「崇德皇家Ａ棟大樓」，又「崇德皇家Ａ棟大樓」向來均由訴外人台灣公司管理，致使被告相信渠有代原告收取管理費之權限。
（五）否認被告於八十七年九月五日以前，僅繳納管理費七千九百八十八元。
（六）原告將管理費收據，交由訴外人台灣公司使用，足見渠自有代原告收取管理費之權限。
（七）原告於起訴前，僅有通知被告繳納停車費，並未曾通知被告須繳納管理費。
三、證據：提出管理費收據十九紙為證。理 由
一、原告主張：坐落台中市○○區○○段二六二之二地號土地上同段一九八五建號建物（門牌號碼台中市○○區○○街○○○號六樓）係被告單獨所有，被告復為上開土地及同段二○二六建號（應有部分為六五分之一）及二○二七建號（應有部分為一○○○○分之三五六）建物之共有人。被告所有上開房地均位於「崇德皇家」社區內，原告則為該社區依公寓大廈管理條例，設立之管理委員會。惟被告本應繳納自八十年一月起，至八十九年一月三十一日止之管理費，共計五十四萬四千七百四十五元；另應繳納八十三年、八十四年、八十六年之修繕費共計三萬三千五百元；及應繳納管理基金共計一萬二千五百六十一元。至今卻僅繳納一萬九千一百九十六元，爰訴請被告給付五十七萬一千六百十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告則以：原告係於八十七年九月五日，始依公寓大廈管理條例之相關規定設立。是原告以其尚未合法設立前，所發生之事實，對被告有所請求，顯已逾公寓大廈管理條例所賦與之權責範圍，為無理由。況原告所請求之債權，發生在八十四年二月二十二日以前者，均已罹於民法第一百二十六條所定之五年時效。故原告該部分之請求，亦屬無理由。又原告既委託「崇德皇家Ａ棟管理處」，代收管理費，而被告復均按月繳納管理費予「崇德皇家Ａ棟管理處」，故原告另行重覆請求，顯屬無據。否認被告於八十七年九月五日以前，僅繳納管理費七千九百八十八元等情置辯。
二、原告主張：其自八十七年九月五日起，為「崇德皇家」社區內合法設立之管理委員會。而被告單獨所有之上開一○八五建號建物及伊共有之上開二○二六、二○二七建號建物，均係位於「崇德皇家」社區內之事實，業據其提出建物登記謄本三紙，規約、報備證明、組織章程各一紙為證，並為被告所不爭執，自堪信此部分為真實。
三、就原告請求被告給付八十七年九月四日以前之相關費用部分，查：（一）原告所主張之該部分事實，縱係屬實，然依原告所陳，其係於八十七年九月五日，始依公寓大廈管理條例之相關規定設立。在此之前，上開「崇德皇家」社區內，自八十年九月一日起，固已成立所謂「管理委員會」之組織，但究非依公寓大廈管理條例之相關規定，所加以設立，自應與原告無涉。從而，該組識自八十年九月一日以後，至八十七年九月四日止，所為之相關行為，原告應無法加以繼受。況且該組織所為之相關行為，並非依據公寓大廈管理條例所為，復末經被告同意（即無契約合意存在），被告應不受拘束。（二）準此，原告以其尚未合法設立前，所發生之事實，對被告有所請求，顯已逾公寓大廈管理條例所賦與之權責範圍，為無理由。
四、至被告抗辯：伊自八十九年九月五日以後，均按月繳納管理費之事實，為原告所否認，辯稱：被告僅繳納七千九百八十八元等情。查：（一）被告主張：原告既將管理費收據，交由訴外人台灣公司（即「崇德皇家Ａ棟管理處」）使用，顯係授權訴外人台灣公司代原告收取管理費之事實，為原告所否認，陳稱：被告所提之收據，並非由原告出具。且原告亦未將收據，交由訴外人台灣公司使用，自無授權渠代原告收取管理費等情。而被告除提出數紙收據外，復末能提出其他事證，證明原告確有授權訴外人台灣公司代為收取管理費。依債務人應就債務清償之事實，負舉證責任之舉證責任分配法則，自難認被告就伊管理費已清償之事實，業盡舉證之責。（二）基上，被告既無法證明伊業已完全清償管理費，則被告自八十九年九月五日起所清償（繳納）之管理費數額，自應以原告所自承之七千九百八十八元，堪信為真實。
五、次就原告主張：其得依規約約定，請求被告給付自其八十七年九月五日合法設立後之相關費用部分，審究如次：（一）原告係經由「崇德皇家」社區內之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ棟建物之全體區分所有權人，依公寓大廈管理條例之相關規定，決議組織而成，並訂定有規約。而被告既係該社區Ａ棟建物之區分所有權人，依該條例規定，自應受拘束。況「崇德皇家」社區內之Ａ棟建物，與其他棟大樓之出入口，係屬共有，並未各自獨立。而Ａ棟建物亦未再另外依法訂定規約，設立其他之管理委員會及訂定規約之事實，已為兩造所不爭執，自堪信為真實。（二）再依原告所提八十九年九月五日之會議記錄、規約（第十條）及組織章程（第十一條）所示，身為區分所有權人之被告應按建物登記簿面積（含公共設施、陽台、平台、花台、露台），依每坪一百五十元計算，繳付管理基金；另依每坪六十元計算，每月繳付管理費。（三）又被告單獨所有之上開一九八五建號建物登記面積為一六九、五○平方公尺；被告共有之二○二六建號建物登記面積為二
七三七、九八平方公尺，被告應有部分為六五分之一；被告共有之二○二七建號建物登記面積為一八五一、六○平方公尺，被告應有部分為一○○○○分之三五六，有原告所提建物登記謄本三紙在卷可考。（四）基此，被告所有上開三筆建物之登記面積，共計二七七、五三平方公尺（二七三七、九八除以六五，加上一
八五一、六○乘以三五六除以一○○○○，再加上一六九、五○，小數點後二位捨去），以一平方公尺等於○、三○二五坪計算，為八三、九五坪（小數點第二位以下捨去）。是被告應繳交之管理基金，為一萬二千五百九十三元（八三、九五乘以一五○，元以下四捨五入）。而伊所應繳納自八十七年九月五日起，至八十九年二月三十一日止之管理費，則為八萬九千九百九十四元（八三、九五乘以六○乘以一七又三○分之二六，元以下四捨五入）。在扣除被告自八十七年九月五日起，業已繳交之管理費七千九百八十八元後，被告仍應繳交管理費八萬二千零六元。（五）再者，依原告所提之規約第十條第二項第三款規定，被告須於每單月數，繳交二個月管理費。而本件起訴狀繕本係於八十九年三月二日，送達被告，有送達證書一紙在卷可參。就八十九年三月、四月份之管理費，依上開規約所定，被告至遲應於八十九月三月三十一日（民法第一百二十一條第一項參照）繳交；就八十九年五月份、六月份之管理費，至遲應於八十九年五月三十一日繳交；就八十九年七月份、八月份之管理費，至遲應於八十九年七月三十一日止繳交；就八十年九月份、十月份之管理費，至遲應於八十九年九月三十一日繳交。是就八十七年九月五日起，至八十九年二月份止，被告遲交之上開管理費八萬二千零六元，及管理基金一萬二千五百九十三元，應自八十九年三月三日（即起訴狀繕本送達翌日）起算。惟就八十九年三、四月份；五、六月份；七、八月份及
九、十月份之管理費一萬零七十四元（八三、九五乘以六○乘以二）部分，遲延利息依民法第二百二十九條第一項規定，應分別自八十九年四月一日、六月一日、八月一日、十月一日起算。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理規約之法律關係，請求被告給付管理基金及管理費共計十三萬四千八百九十五元（一二五九三加上八二○○六加上一○○七四加上一○○七四加上一○○七四加上一○○七四），及其中九萬四千五百九十九元部分，自八十九年三月三日起；其中一萬零七十四元部分，自八十九年四月一日起，其中一萬零七十四元部分，自八十九年六月一日起，其中一萬零七十四元部分，自八十九年八月一日起，其中一萬零七十四元部分，自八十九年十月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，茲就原
告勝訴部分，各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，業已失所附麗，自應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘之主張與舉證，經核均與本院前揭認定無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十二 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 唐敏寶右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十二 日~B法院書記官