臺灣臺中地方院民事判決 八十九年度重訴字第一八六號
原 告 甲○○訴訟代理人 劉 喜 律師
陳國仁被 告 明陽開發股份有限公司
設台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之三法定代理人 陳勝彥訴訟代理人 蔡靜玫 律師被 告 太廣開發股份有限公司
設台北市○○區○○路一段三四二號一二樓之一兼右一人法定代理人 乙○○ 住台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號共 同訴訟代理人 張國禎 律師右當事人間請求確認買賣關係不存在事件本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、請求確認原告與被告明陽開發股份有限公司、被告乙○○間於民國（下同）八十八年二月八日，就原告所有坐落台中市○○區○○段第八七三號、田、面積一七一０平方公尺，及同段八七三之三號、田、面積五平方公尺土地所為買賣契約之債權債務法律關係不存在。
二、被告明陽開發股份有限公司、被告乙○○、被告太廣開發股份有限公司，應向台中市政府工務局辦理坐落台中市○○區○○段第八七三號、田、面積一七一０平方公，及同段第八七三之三號、田、面積五平方公尺土地上建物之台中市政府工務局八十七中工建建字第一五００號建築執照，起造人名義太廣開發股份有限公司（負責人張德邵）撤銷回復為鉅虹建設股份有限公司（負責人劉廖桂欣）、及被告明陽開發股份有限公司、被告乙○○應向台中市稅捐處，申請撤銷辦理土地由甲○○過戶給乙○○之土地增值稅等申報手續。
貳、陳述：
一、被告明陽開發股份有限公司（下簡稱明陽公司），於八十八年二月八日，向原告購買坐落台中市○○區○○段第八七三號，田，面積一七一五平方公尺所有權全部（後分筆為台中市○○區○○段第八七三號，田，面積一七一０平方公尺土地，及同段第八七三之三號，田，面積五平方公尺），總價金新台幣（下同）壹億壹仟萬元，付款方式依不動產買賣契約書第三條為：１、簽約日：應給付定金壹仟壹佰萬元。２、八十八年三月三十日，雙方齊備欲移轉所有權手續：應給付貳仟壹佰萬元。３、八十八年四月二十日，增值稅單開出查無欠稅：應給付貳仟貳佰萬元。４、土地銀行太平分行貸款額伍仟陸佰萬元，由買方承受，伍仟陸佰萬元貸款額銀行利息自八十八年三月十一日起由買方承受，以銀行核定為準，多退少補。添
二、又原告與被告明陽公司不僅約定明陽公司應承受原告的土地銀行太平分行之伍仟陸佰萬元抵押貸款債務，更應辦理借款債務人名義人變更為買方明陽公司，此可由不動產買賣契約書第九條加註，權利內容變更或貸款由甲方（指買方明陽公司）負擔，塗銷費用由乙方（指賣方甲○○）負擔，及第十二條後備註第（四）點所約定：甲乙雙方同意本件以移轉過戶、權利內容變更連件辦理。但經貸款銀行土地銀行對明陽公司所指定承受貸款人作授信審核，認定明陽公司所指定承受貸款人不具承受該銀行所貸前述款項之資格，則依前述契約書第參條第三款約定：明陽公司應速支付原告伍仟陸佰萬元，至少應提出能供該銀行核定可以承受之人員，並辦理抵押貸款債務人名義變更登記手續。另明陽公司並未依約支付八十八年九月份以後銀行貸款利息給土地銀行，原告不得已只好先支付給土地銀行，則明陽公司對利息部分，亦有違反約定，並因而遲延造成損害。經原告委託律師於八十八年十一月二十三日，以台中法院郵局第六一三一號存証信函，催告限明陽公司於五日內辦妥伍仟陸佰萬元銀行抵押借款之債務人名義變更，或直接給付同額現金給原告，並應給付八十八年九月起之伍仟陸佰萬元貸款利息給銀行，明陽公司收受存証信函卻仍置之不理；原告再委託律師發八十八年十二月六日，台中郵局第二二五一號存証信函限明陽公司於收函後五日內辦理，否則解除契約，不另通知。明陽公司已於八十八年十二月六日收受，卻仍不辦理，則五日後之八十八年十二月十二日契約業已解除；但為表示明確，原告再委託律師八十八年十二月二十三日以台中法院郵局第六八０四號函表示解除契約。故原告與被告明陽開發公司間買賣契約既經解除，則雙方間買賣契約因解除而不存在，但因兩造間法律關係並不明確，故有訴請確認之必要。且稅單名義人已開出由賣方甲○○欲過戶給買方指定登記名義人乙○○之申報手續，並已核具土地增值稅單為免稅，故有向稅捐機關申請撤銷申報之必要，況兩造已就系爭土地之地上建物由原起造人鉅虹建設股份有限公司（下簡稱鉅虹公司），負責人劉廖桂秋，變更為被告太廣開發股份有限公司（下簡稱太廣公司，原負責人張德邵），故有請求被告辦理起造人名義撤銷及回復之必要，故依民法二百五十九條規定請求回復原狀。
三、另因明陽開發公司於八十八年十一月二十八日，以台北敦南郵局第九一０號存証信函稱：該公司並未向原告購買系爭土地，故原告另再委託律師分別於八十八年十二月六日，以台中郵局第二二五二號存証信函、八十八年十二月二十四日，以台中法院郵局第六七三四號存証信函，定期五日催告明陽開發公司之契約代理人乙○○辦理伍仟陸佰萬元銀行貸款債務人名義變更，及支付利息給銀行，第六七三四號存証信函並表示被告乙○○於收函後五日內若仍不辦理，契約即解除，不另通知。被告乙○○已於八十八年十二月三十一日收受，則契約已於八十九年一月六日已經解除，則縱使假如認為是被告乙○○與原告甲○○成立買賣契約，則因可歸責於被告乙○○之違約不履行，原告甲○○已解除契約，故原告甲○○與被告乙○○間買賣契約之法律關係已不存在。添
四、另被告太廣公司雖非立契約書人，但因登記為系爭土地建物建造執照變更後之起造人，係無法律上原因而受有利益，致原告受有無法以自己或他人鉅虹公司等人名義建屋之損害，依民法第一百七十九條規定及民法第二百五十九條規定，自得請求撤銷該變更登記而回復為起造名義人鉅虹公司。添
五、對被告抗辯之陳述：
（一）被告所提出之台北市政府營利事業登記証、經濟部公司執照、公司設立登記事項卡、董事監察人名冊等影本，因屬公文書，故原告甲○○並不爭執其形式之真正。原告甲○○與鉅虹公司間內部關係，係屬合建關係，並非如被告所稱：
原告是屬股東集資以原告名義登記云云。且本件不動產買賣契約之出賣人是甲○○，故有關買賣權利義務之主體，應以甲○○為準，而非以鉅虹公司為準，更非以鉅虹公司副總經理陳國仁先生為準。被告抗辯稱：陳國仁在簽約前稱其與土地銀行太平分行關係良好，買方可以甲○○已經向該銀行貸款伍仟陸佰萬元作為價款之一部，買方僅需拿出伍仟肆佰萬元云云，並非真正。查原告甲○○與買方不僅約定買方應承受甲○○的土地銀行太平分行之伍仟陸佰萬元抵押貸款債務，更應辦理借款債務人名義人變更為買方，此可由不動產買賣契約書第九條加註可知。被告明陽公司、被告乙○○本應依約向土地銀行申請辦理伍仟陸佰萬元抵押貸款債務人名義，變更為被告或其指定人名義，但買方無法辦理，又買方雖向貸款銀行土地銀行等三家銀行申請貸款，但經銀行就買方所指定貸款人作授信審核，認定買方所指定貸款人不具該銀行所規定之資格，故買方亦無法貸款出來付款伍仟陸佰萬元給原告，且買方迄今無力支付伍仟陸佰萬元，則明陽公司、乙○○對利息部分，有違反約定，並因而遲延，造成原告損害。且查由買賣契約書第參條第三款所約定：土地銀行太平分行貸款額新台幣伍仟陸佰萬元正做為價款之一部份由甲方承受，以銀行核定為準多退少補等文字，所謂：以銀行核定為準多退少補，其文義即是指貸款之土地銀行在受理買方明陽開發公司、乙○○申請辦理土地抵押債務人名義變更為買方所指定名義人，而因貸款之土地銀行認為承受人之債信能力不足，所以僅准較少金額之抵押債務承受名義變更時，買方就該差距額應予補足而立即付款給賣方。
（二）原告已依約將系爭土地興建大樓之起造人名義，配合辦理登記為買方所指定之太廣公司為起造人名義，故原告均有依約履行義務，買方雖有支付價款伍仟肆佰萬元，並清償伍仟陸佰萬元銀行借款利息至八十八年八月二十一日止，但其後八十八年九月以後應於九月二十二日、十月二十二日支付利息買方即未繼續支付，故買方違約在先。又系爭土地，本由鉅虹公司規劃興建，且鉅虹公司已付清系爭土地之建築師費用，至於買方應另支付建築師費用，係指買方欲將系爭土地連同其他訴外土地合併規劃建築，即數筆土地合併建築，故欲建築之土地面積增加，買方是為其擴建需要才決定支付擴大案之建築師費，則買方是否另支付擴大面積案建築師費貳佰柒拾貳萬柒仟伍佰元，與原告並無關係。原告不僅依約履行，而且還積極主動催促買方太廣公司暨乙○○速速履行銀行抵押貸款名義人之變更，故原告已盡義務，反而是買方不盡辦理貸款名義人變更責任，故買方支出金額是否高達陸仟零肆萬餘元，亦非原告應負責事由。
（三）買方無法辦理銀行抵押貸款債務人名義變更，是買方責任，縱買方曾盡力履約，但買方既無法辦妥，買方即應負遲延及違約責任。說明如下：
１、買方雖有支付價金伍仟肆佰萬元及支付伍仟陸佰萬元銀行貸款利息至八十八年八月二十一日，但此付款是買方依契約本應履行之義務。
２、鉅虹公司及副總經理陳國仁先生，均無向買方承諾願代為全權向土地銀行太平分行辦理伍仟陸佰萬元貸款債務名義人變更事宜，更無保証行為。況事實上是由買方自己的羅旭陽經理向土地銀行接洽申請辦理變更及貸款等事宜。且買方也向另二家金融機構申請辦理貸款，只因買方人員未能獲得金融機構評估信用足夠良好，故無法獲土地銀行准變更債務人名義或貸款，亦無法獲其他行庫准其貸款，此是應可歸責於買方之事由。
３、買方既未能辦理土地銀行貸款債務人名義變更，買方無法履行契約，賣方原告為求保障權益，自無辦理移轉土地所有權義務，以免原告損害加鉅。
４、買方處理土地回填，是因買方欲將系爭土地與訴外土地合併開發，故將鉅虹公司已開挖之土地予以回填，買方此種行為是為其合併開發利益，對原告甲○○而言，並無益處可言。
５、被告太廣公司業務經理羅旭陽及被告乙○○，縱使有去找土地銀行太平分行洽商，但既無法獲准，仍屬應歸責於買方之事由。況由土地銀行太平分行八十九年五月二十日平放字0000000號函覆鈞院略稱：自八十八年二月份起迄今並無由系爭土地承買人向該行申請債務承受；又太廣公司，恩典太平洋興業股份有限公司（下簡稱恩典公司）雖曾先後申請貸款但該行對第一次申請案，審查借款戶因素，借款用途，償還來源，債權保障，授信展望等原則後，認不符核貸原則，故未准貸款；至第二次申請案則因資料不全未予收件等情，足見沒有辦妥貸款債務人名義變更，是可歸責買方。
６、買方向土地銀行太平分行辦理申請貸款，是買方應自行申請，與賣方原告無關添。另陳國仁亦無義務轉交營運計劃書等給銀行，且事實上亦無轉交行為。添
７、買方將系爭土地併同其他鄰地，欲規劃「大熱三」建築案，係買方購買土地之單方面動機，但並不在買賣兩方合約事項，亦非雙方買賣之條件，故買方之合建案企劃書內容，與原告甲○○無關，且與本件糾紛無涉。
８、買方於八十八年五月二十八日，並無送另可為債務人之林振義、玄智投資股份有限公司（下簡稱玄智公司）等文件給陳國仁轉交土地銀行太平分行。另買方是否提供富於資產的債務人給銀行評估，及銀行基於各種風險考慮，願否准予債務人名義承受或另行貸款，皆是買方責任。如果買方無法獲得土地銀行太平分行核准，則買方即應支付現金伍仟陸佰萬元給原告，才屬合理，但買方既無法辦理債務人名義變更。又無法給付現金伍仟陸佰萬元，則買方豈能推卸責任。另被告狀紙上所載經手處理之証人吳端煌，經原告事後瞭解，買方銀行貸款事宜是由羅旭陽去申請辦理，至於吳端煌並無交資料給陳國仁先生。添
９、買方既無法辦理貸款債務人名義變更，故系爭土地不能先行過戶，則買方要求在其變更建造申請文件上用印，並無理由。況買賣契約並無約定原告應負蓋印義務。
（四）依買賣雙方所訂不動產買賣契約書第拾條約定：甲方（指買方）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲方之事由，致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方（指賣方甲○○）解除契約，所交定金及價金，悉被乙方沒收作為違約金，甲方不得異議。查買方無論是明陽公司或是乙○○，既均未依約辦理伍仟陸佰萬元抵押貸款債務人甲○○名義變更為買方或其指定名義人，買方亦無法支付伍仟陸佰萬元價金給原告甲○○，且未依約按月支付銀行利息，經原告甲○○多次存証信函催告並依法解除買賣契約，則買方已付價金等計伍仟肆佰萬元，依買賣契約所定，已由甲○○沒收作為違約金，故被告明陽公司等抗辯應返還伍仟肆佰萬元云云，並不正確。
（五）又乙○○於八十八年六月二十五日，出具協議書表示因其財務調節問題，故八十八年六月十五日的退票支票，乙○○願於同年七月五日補足票款。另同年六月三十日支票不能再被退票否則將被處罰伍拾萬元違約金，乙○○再於八十八年七月三十日立切結書，表明其數度無法如期兌現支票而退補支票之情事，故買方信用及付款能力，確有問題，本件糾紛也是肇因於買方無足額付款能力。
（六）買方如果未將抵押債務人甲○○名義，辦理為買方或其指定人名義，則將來買方如果遲延支付抵押貸款銀行本金利息，則抵押貸款銀行可以聲請拍賣抵押之土地，如拍賣所得金額，尚須扣除土地增值稅，不足清償積欠該銀行之本金利息，違約金及其他費用，則抵押貸款銀行將對原抵押債務人甲○○之個人財
產追償，按不論土地已否移轉過戶為買方名下，則對原告甲○○極其不利，故買方無法將伍仟陸萬元抵押債務人名義變更為買方名下，買方自應負違約責任。被告明陽公司或乙○○係土地購買人，依契約應付利息給土地銀行太平分行，卻未支付，原告甲○○不得已代墊八十八年八月二十二日起至八十九年十月二十二日止，共十四個月，每個月新台幣參拾柒萬壹仟玖佰參拾參元，計代墊伍佰貳拾萬柒仟零陸拾貳元。被告明陽公司或乙○○購買土地並已將起造人名義變更為被告太廣公司，致原告甲○○既無法將土地轉賣他人，又無法以土地自行建屋，卻要陸續支付土地銀行之利息，損失至為慘重。又房地產市場，在近年來經濟陸續下滑狀況下，造成原告甲○○土地將來無論是收回自行規劃建築或是另行出賣他人，必將減損價值，故原告甲○○才是本件買賣之受害人。
被告並無積極送件向土地銀行太平分行申請將土地抵押債務人甲○○名義，變更為被告或其指定人名義，且原告甲○○人員向該銀行查詢獲知被告並無提出欲申辦貸款或名義變更之必要文件，足認被告刻意拖延，毫無誠意可言。
參、證據：提出不動產買賣契約書一份、台中法院郵局八十八年十一月二十三日六一三一號存證信函、八十八年十二月六日二二五一號、二二五二號存證信函、八十八年十二月二十四日六七三四號存證信函、八十八年十二月二十九日存證信函各一份、土地增值稅免稅證明書二份、台中市政府工務局建築管理課八十八年五月七日中工字第四九一六六號函一份、台北敦南郵局八十八年十一月二十六日存證信函一份、協議切結書影本一張、切結書影本一張、台灣土地銀行太平分行利息收據影本十六張（以上為影本）為證，並請求傳訊證人何金吉、郭金葉。
乙、被告太廣公司及乙○○方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、原告並無解除系爭買賣契約之權利，其片面解約，並不生解約之法律效力。原告之代理人陳國仁於簽約前一再陳稱系爭土地有向土地銀行太平分行貸款伍仟陸佰萬元，其等與該分行關係良好，買方可以貸款額作為價款之一部，買方僅需拿出伍仟肆佰萬元。乙○○因信賴原告暨鉅虹公司有誠信履約，及上開說詞，才會以總價壹億壹仟萬元價購系爭土地，並承諾自八十八年三月十一日起，即承擔繳納系爭貸款之利息。事後被告除承受原有貸款伍仟陸佰萬元外，亦依約給付殘餘價款伍仟肆佰萬元，並繳納貸款利息至八十八年十一月止，嗣因雙方起爭執，且土地遲未過戶，而停止繳息。買方雖於其中一期價款曾有退票，惟雙方事後達成協議，由買方給付補償金及代償利息計參佰玖拾貳萬壹仟肆佰肆拾陸元。買方另於八十八年五月二十四日，支出系爭土地之建築師費用貳佰柒拾貳萬柒仟伍佰元，總計被告已支出陸仟零陸拾肆萬捌仟玖佰肆拾陸元。買方支出上述費用至今僅取得一紙買賣契約書及起造人名義變更文件而已，並無其他保障，買方豈可能不急著催促辦理借款人名義變更，以及土地過戶？
二、八十八年三月十日左右，被告已將辦理借款名義變更所需文件，送由原告代理全權處理鉅虹建設公司之副總經理陳國仁先生，俾利其送交關係良好之土地銀行太平分行，辦理伍仟陸佰萬元借款之名義人變更事宜。嗣並應陳國仁要求補送會計師核報告書。按本件被告自台北南下購地，與土地銀行太平分行不熟，故買賣雙方約定相關債務人名義變更事宜由原告全權處理人陳國仁與太平分行接洽。又太廣公司財務狀況良好，系爭土地以壹億壹仟萬元成交，當期公告現值達參仟玖佰貳拾參萬零捌佰參拾元，且是坐落台中市○○○○○路之繁華地段，就原已貸借之伍仟陸佰萬元，將債務人變更為太廣公司，依情理應無困難，原告豈能據此主張其有解除買賣契約之權，並沒收被告已付之伍仟肆佰萬元價金？
三、買方於契約成立後，被告於八十八年三月二十九日，申領系爭土地之謄本，以利配合辦理履約事宜，並於八十八年三月三十日，依約處理系爭土地之回填，被告乙○○與太廣公司業務經理曾數次前往土地銀行太平分行找經理及何金吉襄理，對方僅稱「鉅虹公司之事我們知道一定會辦理」，有時則稱請再補送某文件等語，從未說買方所提供之債務人資格不符，遲至八十八年十月二十三日，原告才發函被告明陽公司告稱：明陽公司所提供之債務人不具承辦銀行要求之資格云云。且被告於八十八年五月十三日，應陳國仁先生之請求補送太廣公司營運計劃書等給陳國仁先生，轉送土地銀行太平分行。於八十八年五月二十五日，函送大熱三合選案企劃書給地主台糖公司、鉅虹公司及土地銀行太平分行。於八十八年五月二十八日，送另可為債務人之林振義及玄智公司等文件予陳國仁先生，轉交太平分行。被告確已盡力辦理債務人名義變更事宜。
四、契約第九條僅就權利內容變更費用應由何人負擔而作約定，並非約定權利內容變更應由被告負責。按被告與土地銀行太平分行不熟，客觀上不可能約定由明陽公司辦理上開債務人名義變更之手續，至於權利內容變更與所有權移轉登記約定連件辦理，僅為確保於辦妥所有權移轉登記之同時，債務人名義變更亦同時完成而已，亦非約定應由何方負責辦理。
五、原告於全權處理人陳國仁未能辦理債務人名義變更後，被告要求原告同意被告另向其他金融機關辦理貸款，再由新銀行直接清償原貸款及塗銷原抵權登記，但原告無故不予同意，因土地仍為原告所有，所有權人不予配合，被告豈有可能向他銀行貸款以清償原告之原貸款。
六、退步言，縱認原告有解除契約之權利，惟系爭買賣價金為壹億壹仟萬元，被告已支付原告伍仟肆佰萬元，依一部履行，法院得依原告所得受之利益減少違約金，另被告已代償原告之貸款利息至八十八年十一月，原告受損輕微，約定之違約金過高，應予大幅刪減。且在原告就已刪減之違約未給付被告時，被告行使同時履行抗辯權。
參、證據：提出明陽公司變更登記事項卡、營利事業登記證、公司執照各一份、合約書一份、土地登記謄本一份、現場照片四張、支票七張、土地款及利息支付明細表各一份、匯款委託書一份、匯款回條五份、匯款通知單一份、匯款申請書一份、吳六合建築師請款單一份、委託契約書一份、查核報告書一份、概括同意書一份、發文簿一份、授信申請書一份為證。
丙、被告明陽公司部分：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告明陽公司與原告確實就系爭土地有買賣契約存在，惟原告主張先後於八十八年十一月二十三日及十二月六日，限期催告被告辦理承接原告就系爭土地原有借款，或以現金給付尾款伍仟陸佰萬元，被告拒不履行，然原告所送達之處所非被告之營業所，被告並未收受，根本無從知悉信函之內容，雖原告主張被告曾發函表示未授權他人向原告買受土地，惟該事件乃因原告不知細故，且原告要求被告應於五日內回覆，因時間急迫而發函，事後原告未再向被告說明，即逕於同年十二月二十三日，發函通知被告為解除契約之意思表示，顯不合解除契約之法定程序。
二、按原告主張解除契約回復原狀，惟被告於買賣後已給付原告土地價金連同銀行貸款陸仟零陸拾肆萬捌仟玖佰肆拾陸元，原告請求回原狀，自應先返還受領自被告之上開價金及自受領時之利息後，方得請求被告將系爭土地上建物之起造人名義變更及撤銷系爭土地增值稅單等申報手續。
參、證據：提出經濟部函一份、公司變更登記事項卡一份為證。理 由
甲、程序部分：按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第二項規定定有明文。所謂其他因不動產涉訟者，係指不動產物權或分割或經界涉訟以外有關不動產債權之訴訟，本件訴訟係因買賣系爭不動產而產生之涉訟，且該不動產在台中市內，依前開規定，本院自有管轄權，合先敘明。
乙、實體部分：
一、本件原告起訴主張：被告明陽公司，於八十八年二月八日，由被告乙○○為代理人，以總價金壹億壹仟萬元，向原告購買分割前坐落台中市○○區○○段第八七三號，田，面積一七一五平方公尺所有權全部（分割後為台中市○○區○○段第八七三號，田，面積一七一０平方公尺土地，及同段第八七三之三號，田，面積五平方公尺），約定明陽公司應給付價金伍仟肆佰萬元，及承受系爭土地原有之伍仟陸佰萬元貸款，其後明陽公司雖有給付伍仟肆佰萬元，惟就貸款部分，遲未能辦理債務人名義變更，且未以現金給付該伍仟陸佰萬元，並就雙方約定上開貸款應自八十八年三月十一日起，由明陽公司負擔利息之繳付，惟明陽公司僅繳息至八十八年八月二十一日，其他利息未繳，原告只好墊繳，被告明陽公司已有違約，經原告向被告明陽公司及乙○○催告履行，被告陽明公司及被告乙○○仍置之不理，原告仍發函解除契約，並依約沒收被告明陽公司所繳之價金伍仟肆佰萬元，故原告與被告明陽開發公司間契約既經解除，則雙方間買賣契約因解除而不存在，但因兩造間法律關係並不明確，故有訴請確認之必要。又因明陽公司於八十八年十一月二十八日，以台北敦南郵局第九一０號存証信函稱：該公司並未向原告購買系爭土地，故原告認除起訴請求原告與被告明陽公司間之買賣契約債權債務法律關係不存在外，亦請求確認原告與被告乙○○間之買賣契約債權債務法律關係不存在。且系爭買賣契約法律關係業已不存在，惟系爭買賣契約之稅單名義人已開出由賣方甲○○欲過戶給買方指定登記名義人乙○○之申報手續，並已核具土地增值稅單為免稅，有向稅捐機關申請撤銷申報之必要，故依民法第二百五十九條回復原狀規定，請求被告明陽公司、乙○○應向台中市稅捐稽徵處申請辦理撤銷土地由原告移轉給乙○○之土地增值稅申報手續。另系爭土地之地上建物由原起造人鉅虹公司，負責人劉廖桂秋，變更為被告太廣公司，原負責人張德邵，故有請求被告明陽公司、乙○○及太廣公司向台中市工務局辦理建造執照起造人名義太廣公司撤銷回復為鉅虹公司，故依民法一百七十九條不當得利之規定，及民法第二百五十九條規定，請求被告三人辦理撤銷該變更登記而回復為起造名義人鉅虹公司之手續等語。
二、被告太廣公司及乙○○則以：原告之代理人陳國仁於簽約前一再陳稱系爭土地有向土地銀行太平分行貸款伍仟陸佰萬元，其等與該分行關係良好，買方可以貸款額作為價款之一部，買方僅需拿出伍仟肆佰萬元。乙○○方以壹億壹仟萬元價購系爭土地，並承諾自八十八年三月十一日起，即承擔繳納系爭貸款之利息。事後被告除承受原有貸款伍仟陸佰萬元外，亦依約給付殘餘價款伍仟肆佰萬元，並繳納貸款利息至八十八年十一月止，總計買方已支出陸仟零陸拾肆萬捌仟玖佰肆拾陸元，至今僅取得一紙買賣契約書及起造人名義變更文件而已，並無其他保障，買方豈可能不急著催促辦理借款名義變更，以及土地過戶？況被告已將辦理借款名義變更所需文件送由陳國仁先生，辦理債務人名義變更事宜，並依其要求補送文件，且已向銀行申辦數次債務人名義變更事宜，被告太廣公司財務狀況良好，系爭土地以壹億壹仟萬元成交，當期公告現值達參仟玖佰貳拾參萬零捌佰參拾元，且是坐落台中市○○○○○路之繁華地段，就原已貸借之伍仟陸佰萬元，將債務人變更為太廣公司，依情理應無困難，原告豈能據此主張其有解除買賣契約之權，並沒收被告已付之伍仟肆佰萬元價金？退步言，縱認原告有解除契約之權利，惟系爭買賣價金為壹億壹仟萬元，被告已支付原告伍仟肆佰萬元，依一部履行，法院得依原告所得受之利益減少違約金，另被告已代償原告之貸款利息至八十八年十一月，原告受損輕微，約定之違約金過高，應予大幅刪減。且在原告就已刪減之違約未給付被告時，被告行使同時履行抗辯權等語置辯。被告明陽公司則以：明陽公司與原告確實就系爭土地有買賣契約存在，惟原告主張先後於八十八年十一月二十三日及十二月六日，限期催告明陽公司辦理承接原告就系爭土地原有貸款，或以現金給付尾款伍仟陸佰萬元，明陽公司拒不履行云云，然原告所送達之處所非被告之營業所，明陽公司並未收受，根本無從知悉信函之內容，雖原告主張明陽公司曾發函表示未授權他人向原告買受土地，惟該事件乃因明陽公司不知細故，且原告要求明陽公司應於五日內回覆，因時間急迫而誤為發函，事後原告未再向明陽公司說明，即逕於同年十二月二十三日，發函通知明陽公司為解除契約之意思表示，顯不合解除契約之法定程序。再者，原告主張解除契約回復原狀，惟明陽公司於買賣後已給付原告土地價金連同銀行貸款陸仟零陸拾肆萬捌仟玖佰肆拾陸元，原告請求回原狀，自應先返還受領自被告之上開價金及自受領時之利息後，方得請求被告將系爭土地上建物之起造人名義變更及撤銷系爭土地增值稅單等申報手續等語置辯。
三、本件原告起訴主張其與被告明陽公司訂有前述買賣契約，且於契約訂立後，原告有向台中市政府工務局辦理系爭土地上建物之台中市政府工務局八十七中工建建字第一五００號建築執照，起造人名義由鉅虹公司（負責人劉廖桂欣）變更為太廣公司（負責人張德邵），及向台中市稅捐處，申請辦理土地由甲○○過戶給乙○○之土地增值稅申報手續，為被告所不爭執，並有原告所提不動產買賣契約書一份、土地增值稅免稅證明書二份、台中市政府工務局建築管理課八十八年五月七日中工字第四九一六六號函一份為證，堪信為真。是系爭買賣契約既存在於原告與被告明陽公司之間，原告主張系爭買賣契約，業經其解除，而請求確認其與非契約當事人之被告乙○○間，就系爭買賣契約之債權債務法律關係不存在，顯無確認必要之利益存在，應無理由，合先敘明。又本件所應審究者為被告明陽公司於本買賣契約訂立後，是否有違約遲延給付價金及不為債務人名義變更之情事，而原告就該情事是否得主張解除契約之權利？
四、經查：
（一）依卷附兩造所約定之買賣契約，系爭買賣價金為壹億壹仟萬元，依兩造契約第三條約定，本契約成立同時，由甲（買方）先向乙（賣方）給付新台幣壹仟壹佰萬元為定金並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其餘殘餘價金付款方法約定如左：（一）八十八年三月三十日，雙方證件齊備辦理所有權移轉手續付新台幣貳仟壹佰萬元正。（二）八十八年四月二十日前，增值稅單經開出查無欠稅付新台幣貳仟貳佰萬元。（三）土地銀行太平分行貸款額伍仟陸佰萬元正，作為價金之一部份，由甲方承受，以銀行核定為準，多退少補，銀行利息自八十八年三月十一日起由甲方負擔。按本件買賣價金高達壹億壹仟萬元，金額甚鉅，參諸兩造約定，明陽公司應按期支付伍仟肆佰萬元價金，且以承受原告於系爭土地上原有之伍仟陸佰萬元貸款債務，為給付價金之方法，顯見原告就被告明陽公司以現金給付壹億壹仟萬元價金，事實上顯有困難已有認知，固其乃同意明陽公司，以承受原告之系爭貸款債務方式，為價金給付之一部，惟若土地銀行太平分行就明陽公司所為債務人名義變更，所核定之貸款額數，低於原申貸伍仟陸佰萬元之額度，明陽公司則需補繳差額價金予原告，以利原告對土地銀行太平分行清償貸款，是依上述約定真意，明陽公司於土地銀行太平分行，就原告原承貸之貸款債務，於同意債務人名義變更，並另為核定貸款額度前，僅需繳納伍仟肆佰萬元，至於殘款必於土地銀行太平分行，核定其得承受貸款數額後方能確定，此時被告明陽公司對原告方有再為給付之義務。今被告明陽公司除系爭貸款外，就其所負應為繳納之價金伍仟肆佰萬元，業已依約給付，為原告所自認，且土地銀行太平分行，就系爭貸款額度尚未予核定，明陽公司是否應另行給付殘金即屬不明，被告明陽公司自無另行給付殘金之義務，原告主張被告明陽公司應另以現金伍仟陸佰萬元給付殘金，自無理由。被告明陽公司既無違約不繳殘金之情事，原告主張被告明陽公司有就殘金未付之遲延違約事實，尚難採信。是原告主張其業已催告被告陽明公司給付殘餘價金伍仟陸佰萬元，被告陽明公司遲延未為給付，其有權解除系爭買賣契約，顯無理由。
（二）又原告主張被告明陽公司於買賣契約成立後，故意不依約辦理貸款債務人名義變更事項，顯有違約之情事云云。惟查：
１、本件原告主張其於買賣契約成立後，有催告被告明陽公司及被告乙○○辦理系爭承受貸款伍仟陸佰萬元部分之債務人名義變更，並提出台中法院郵局八十八年十一月二十三日六一三一號存證信函、八十八年十二月六日二二五一號、二二五二號存證信函、八十八年十二月二十四日六七三四號存證信函、八十八年十二月二十九日存證信函各一份為證，固堪信為真實，惟經本院向土地銀行太平分行函詢被告明陽公司就系爭原告之貸款，是否有為辦理債務人名義變更之事宜，該分行函覆：系爭土地自八十八年二月份起以後，迄今並無由承買人向本行申請債務承受，惟曾以太廣公司及恩典公司名義，前後向本行申請貸款未果：第一次以太廣公司申請，該行於八十八年七月六日收件，因審查借款戶因素，借款用途，償還來源，債權保障，授信展望等原則後，認不符核貸原則，故未准貸款；至第二次申請案則因資料不全未予收件等情，有該分行八十九年五月二十日平放字第八九００二四五號函在卷可參，且證人何金吉即土地銀行太平分行襄理到庭結證：我在土銀太平分行任襄理職務，當初由被告乙○○和一位副總到行辦理，第一次辦不成是因資料不齊，第二次申請核貸是因為第一次證件未齊才未核准。當初是會計師之財務報表未陳報，現在如果有陳報且證件完備即可，當初土地之貸款較低，如果在我們的權限內（伍仟萬元內）比較好處理。八十九年七月七日，顧先生有到本行洽談如何貸款，有拿表格，尚未申請，顧先生第一次送因財務報表未送，所以才未准，一般銀行土地買賣，買受人要承受原來之貸款，和銀行談好即可以電腦作業完成。一般在土地買賣後，買受人如要申請貸款，附上買賣合約書，我們就知悉。我們會對買賣繳款資料作形式審查，一般不會向出賣人徵詢，原告有無告知我們，我不清楚。我們未核定是因為財務報表未送，而非原告未告知有土地買賣。我確實不記得有無向出賣人查詢，因為時間已久了。（詳參本院八十九年八月十一日言詞辯論筆錄）顯見被告明陽公司於買賣契約成立後，即有積極辦理債務人名義變更之事宜，惟未獲土地銀行太平分行核准，而非故意不為申請。況本件被告明陽公司以壹億壹仟萬元之代價向原告購系爭土地，並以支付現款伍仟肆佰萬元及承受債務伍仟陸佰萬元支付價金，且與原告約定自八十八年三月十一日起，就約定承受貸款債務之利息由明陽公司支付，原告付出鉅額款項及承擔鉅額之債務以買受系爭土地，至今除取得一紙買賣契約書及起造人名義變更文件外，並無其他保障，原告主張被告明陽公司故不辦理債務人名義變更事宜，顯悖常情。是原告主張被告明陽公司故意不依約辦理貸款債務人名義變更，尚非可採。
２、又本件係因原告與被告明陽公司約定，由明陽公司承受原告於土地銀行太平分行貸款伍仟陸佰萬元債務，作為價金之一部，該債務於被告明陽公司為承受意思表示時，對買賣雙方，即有拘束力，被告明陽公司就該債務，不待土地銀行太平分行之同意，對原告而言即應負清償之責，今兩造約定應辦理債務人名義變更，乃原告欲結束其與土地銀行太平分行之債權債務關係，並請土地銀行太平分行就系爭土地之貸款額重為核定，以明被告明陽公司是否應再行給付殘金予原告。再者，依系爭買賣契約備註第（四）款約明，本件以移轉過戶、權利內容變更連件辦理（以銀行作業為準，經甲、乙雙方同意辦理），即約明原告所應負之所有權移轉登記時間，與貸款債務人名義變更登記，應連件同時辦理，並以銀行核准權利內容變更之時間為準。按土地出賣人對買受人負有移轉所有權之義務，於買受人未依約給付價金前，出賣人得依同時履行抗辯權，拒絕移轉登記，本件原告既同意被告陽明公司以承受原告積欠土地銀行貸款債務之方式，為給付價金之一部，為保障原告之權益，原告要求被告陽明公司應為債務人名義變更登記，與原告所應為之所有權轉登記，連件隨同辦理，以保其權益，事屬常情，是基於上述約定，於土地銀行太平分行未核准權利內容變更前，且土地銀行太平分行如就貸款核定數額低於原告原承貸之金額，被告明陽公司應就該殘金為給付後，方得請求原告送件辦理所有權移轉登記，是此一條款一則保障原告價金受完全清償，二則闡明買賣雙方於定約時，主觀上皆已認定系爭原告之貸款債務，得為買方承受，即系爭貸款債務，於買方向土地銀行太平分行為承受之表示時，除貸款金額之多寡土地銀行太平分行可能有意見外，原則上應為土地銀行太平分行所同意，應屬無誤。是本件被告明陽公司既有向土地銀行太平分行申辦承受貸款事宜，迄今該分行因故未能同意，此非原告及被告明陽公司當初定約時所得意料，如令由原告以系爭承受貸款債務人名義變更事項之辦理，有所遲延，即任令原告解除契約，顯失事理之平。況本件系爭土地，被告明陽公司係以壹億壹仟萬元價購，並已支付伍仟肆佰萬元，依卷附土地謄本之記載該土地公告現值，亦達參仟玖佰貳拾參萬零捌佰參拾元，被告明陽公司以該買得之土地作為擔保，向銀行貸款，衡情銀行無不予核貸之理，如銀行予核貸，縱其金額少於伍仟陸佰萬元，被告明陽公司亦僅就該差額對原告給付殘金即可，今原告於銀行就貸款額度未予明確核定前，即催告被告明陽公司應給付現金伍仟陸佰萬元，並以被告明陽公司未能給付該伍仟陸佰萬元，而主張解除契約，顯無理由。
３、另依系爭買賣契約約定，被告明陽公司就其所同意承受之系爭伍仟陸佰萬元貸款之利息債務，已明示自八十八年三月十一日起，即負有清償之責，是對原告而言，該伍仟陸佰萬元之本金及利息債務，依約均由被告明陽公司負清償之責，是就系爭債務人名義變更登記，如因被告明陽公司之故有所遲延，而使原告延長對土地銀行太平分行給付貸款利息之負擔，惟原告上述之不利益，亦因被告明陽公司承擔該等利息債務而有所保障，就原告而言，債務人名義變更登記之遲延，並未造成原告實質上之損害。即原告縱因被告明陽公司未及時為債務人名義變更登記，致原告須先對土地銀行太平分行給付利息，原告依約亦可對被告明陽公司請求賠償，惟此為另一法律糾葛，尚與被告明陽公司是否遲延給付買賣價金無涉，原告執以謂被告明陽公司應負給付價金遲延責任，容有誤會。
（三）綜上，系爭買賣契約，被告明陽公司已依約按時給付價金及承受貸款債務，是於銀行另行核定貸款額度前，被告明陽公司並無另行給付殘餘價金之義務，原告以被告明陽公司未給付殘餘價金伍仟陸佰萬元，主張其給付遲延違約，自不可採。又系爭買賣就原告承受貸款債務部分，被告明陽公司已為債務人名義變更之申請，雖未獲准，惟非故意不為，原告主張被告故意未為，亦非可採；且原告與被告明陽公司，於立約時，均預期被告明陽公司之債務人名義變更登記得為土地銀行太平分行所接受，今土地銀行太平分行，因故未為核准，顯非被告明陽公司與原告所得料及，原告依此主張解除契約，顯失事理之平；另依買賣契約約定，原告就本件買賣系爭土地原有之貸款本金債務於契約成立時由被告明陽公司承受，且於八十八年三月十一日起，利息債務亦由被告明陽公司承受，是被告明陽公司就其所承受系爭貸款債務人名義變更登記部分，縱因被告明陽公司之故，而有所遲延，致原告有所損失，原告依約已得請求被告明陽公司賠償，惟此為另一法律糾葛，尚與被告明陽公司遲延給付價金無涉，原告自不得以被告明陽公司未及時辦理債務人名義變更手續，其恐受損失為由，而主張被告明陽公司遲延給付價金，進而解除契約。是被告明陽公司抗辯：其已依約給付買賣價金，並無遲延給付價金之情事，應屬可採。原告主張其就系爭買賣契約，因被告明陽公司遲延給付殘餘價金伍仟陸佰萬元，而有解除契約權利，並已行使解除權，系爭買賣契約法律關係業不存在，自不可採。
五、按系爭買賣契約既未經原告合法解除，原告依約所為系爭台中市政府工務局八十七中工建建字第一五００號建築執照，起造人名義之變更行為，及向台中市稅捐處，申請辦理土地由甲○○過戶給乙○○之土地增值稅申報手續，均係其依約履行之行為，被告明陽公司、乙○○、太廣公司就該起造人名義變更登記，並無撤銷回復之義務，而被告明陽公司、乙○○就原告所為就原告向台中市稅捐處，申請辦理土地由甲○○過戶給乙○○之土地增值稅申報手續，亦無申報撤銷之義務，原告以回復原狀及不當得利法則，主張被告三人各負有應為上述其請求行為之義務，亦無可採。
六、綜上所述，系爭買賣契約，原告與被告乙○○間，並無確認必要之利益存在，且原告既無解除契約之權，其主張系爭買賣契約業經其解除，自無可採。從而，原告起訴請求確認原告與被告明陽開發股份有限公司、被告乙○○間於八十八年二月八日，就原告所有座落台中市○○區○○段第八七三號、田、面積一七一０平方公尺及同段八七三之三號、田、面積五平方公尺土地所為買賣契約之債權債務法律關係不存在，為無理由，應予駁回。又原告於契約成立後，向台中市政府工務局辦理系爭土地上建物之台中市政府工務局八十七中工建建字第一五００號建築執照，起造人名義變更及向台中市稅捐處，申請辦理土地由甲○○過戶給乙○○之土地增值稅申報手續，乃其依約履行債務，今系爭買賣契約既未經解除，原告主張其得依回復原狀及不當得利之法則，請求被告明陽公司、乙○○、太廣公司，應向台中市政府工務局辦理坐落台中市○○區○○段第八七三號、田、面積一七一０平方公，及同段第八七三之三號、田、面積五平方公尺土地上建物之台中市政府工務局八十七中工建建字第一五００號建築執照，起造人名義太廣公司（負責人張德邵）撤銷回復為鉅虹公司（負責人劉廖桂欣）、及被告明陽公司、乙○○應向台中市稅捐處，申請撤銷辦理土地由甲○○過戶給乙○○之土地增值稅申報手續，為無理由，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 二 月 十 六 日
台灣台中地方法院民事第四庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十 六 日
法院書記官