臺灣臺中地方院民事判決 八十九年度重訴字第二號
原 告 甲○○訴訟代理人 駱威文 律師送達代收人 乙○○ 住被 告 曹 悅 住台北市○○○路○段○○○號八樓之九訴訟代理人 楊盤江 律師右當事人間請求確認買賣關係不存在事件本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告與被告間就原告所有坐落台中市○區○○段九八之一、九八之二三、九八之二四、九八之二七、九八之二八、九八之三二、九八之三四、九八之三五、九八之三六、九八之三七地號及台中市○區○○○段三二０之一八０地號所有權應有部分各十萬分之四千零九十三，暨其上建號五八六八建物號門牌號碼台中市○區○○○街○○○號七樓之六房屋所有權全部之買賣關係不存在。
（二）確認被告就大眾商業銀行忠孝分行所簽發，付款人台灣銀行，支票號碼ＢＢ0000000號，票期中華民國八十八年十月二十九日，帳號００二九二三號，受款人甲○○，金額新台幣（下同）參佰萬元整之支票，對原告無返還請求權存在。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十八年十月二十六日，將其所有坐落台中市○區○○段九八之一、九八之二三、九八之二四、九八之二七、九八之二八、九八之
三二、九八之三四、九八之三五、九八之三六、九八之三七地號及台中市○區○○○段三二０之一八０地號所有權應有部分各十萬分之四千零九十三，暨其上建號五八六八建物號門牌號碼台中市○區○○○街○○○號七樓之六房屋所有權全部等不動產，以總價貳仟零參拾肆萬元售予被告，訂有不動產買賣契約書，契約書第九條約定，倘被告不買或不按約定日期付款時，願將既付之價款全部由原告沒收抵作違約金外，並解除本約。簽訂契約書後，原告立即依約備齊提供產權移轉應具之全部證件資料蓋妥辦理所有權移轉登記所需之相關證書，以資辦理所有權移轉登記，被告則交付大眾商業銀行忠孝分行所簽發，付款人台灣銀行，支票號碼ＢＢ0000000號，票期中華民國八十八年十月二十九日，帳號００二九二三，受款人甲○○，金額參佰萬元整之支票（由張英郎律師代收），作為契約書第二條第一款所約定部分
0 價金參佰萬元之給付。惟被告嗣竟停止辦理過戶有關手續，拒絕履行其受
讓登記義務，顯係受領遲延，並陷於給付遲延之狀態，故依民法第三百六十七條規定及六十四年台上字第二三六七號判例要旨，原告自得解除契約。原告乃委託律師發函告略謂：請被告於函到三日內迅速即繼續辦理協同辦理所有權轉登記相關手續。即於期限內不履行時，上開不動產買賣契約即當然解除，不另通知，而被告已交付之支票，則依約由原告沒收抵作違約金等語。該函於八十八十八年十二月七日內送達被告，被告於期限內並未履行，是原告以起訴狀繕本之送達為重申解除契約之意思表示。
（二）再者，上開契約第九條前段之約定，亦係解除契約條件之約定，即以被告不買或不按約定日期付款為解除契約條件，準此以言，被告拒絕協同辦理所有權移轉過戶登記，顯係違約不買，解除條件於焉成就，買賣契約當然失其效力，無待原告解除權之行使，是兩造間之買賣契約顯已不存在。從而，原告依契約書第九條前段之約定，將被告已交付之系爭支票沒收作為違約金，為有理由，被告自不得請求原告返還該支票。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、本件被告針對本件不動產買賣對原告訴外人張國柱、陳煜昌、石松山所提刑事詐欺告訴，業經台灣台北地方法院檢察署、台灣高等法院檢察署為不起訴處分確定，足證被告於本件所辯俱非可採。
２、被告所提台中市政府工務局通告，並未載明建物標的，不足為本件證據，且其內載「經本局會同台灣省建築師公會等專業技術機構目視初勘，本通知僅供住戶參考，不得作為法律訴訟證明文件，如需正式鑑定報告請逕洽下列單位辦理：１。台灣省建築師公會暨台中辦事處：」云云，顯系爭房屋之屋況認定，應依原告所提台灣省建築公會暨台中辦事處函載為準，台中市西區區公所及土庫里辦公室所出具之證明非建築專業所出具之證明，且該等證明載明，其稱龜裂，僅限於申請修繕貸款、補助金之用，於本件無參考價值。
３、不動產買賣，買受人有受領占有移轉之義務及協同登記義務。倘出賣人交付之物有瑕疵買受人自得拒絕占有移轉之受領，惟出賣人之移轉登記提出符合買賣契約約定則縱認買賣標的物有所瑕疵，亦於出賣入移轉登記之合法提出不生影響，買受人自不得拒絕協同辦理登記，買受人拒絕辦理協同登記，則自陷於受領遲延，出賣人非不得解除契約。本件被告拒絕協同辦理所有權移轉登記，已自陷受領遲延，原告已之表示解除契約，沒收被告所交付之價金，被告於原告解除契約後，自無再行主張有解除契約或撤銷意思表示之事由，而對原告表示解除契約及撤銷意表示之餘地。
４、被告之代理人於買賣前曾委託證人周月娟到場勘察標的物，被告即知悉系爭房屋之屋況，殊不得恣意搪塞。
５、系爭買賣契約第八條末段所載之「遭意外損害」，係指遭人為破壞而言，此通觀全文及前文載有「不得任意取卸破壞」、被人侵占等語，自甚明瞭，而且訂約時，既已確認屋況，則該條所定「未點交前」者，當指簽約後至交屋前之此段期間而言。由該條前段就室內外門窗廚廁等設施不得取卸破壞云云可明此。又縱認謂「遭意外損害」包括地震天災所致在內，唯亦應認該條約定係民法第三百七十三條所定危險負擔之性，故系爭第八條適用範圍應僅限於買賣成立 後至交付時為止。
６、按危險負擔依法應於移轉時始能成立，且原告並無拒絕除去之意思表示，而被告寄予原告之信函並未催請原告除去，被告焉得主張解除契約？況原告由第三人負責交屋前之修補，即係使第三人為之除去瑕疵，並非拒絕除去，被告曲解為原告拒絕除去，顯不可採。且被告不得以物有瑕疵而拒絕辦理協同移轉登記，已如前述，故原告以被告受領遲延而表示解約，非無理由。從而討論物有無瑕疵，並無意義。
７、簽約當時曾談及房屋修補問題，被告竟未查明，縱認非為明知，至少亦屬重大過失而不知，原告又非故意不告知，依民法第三百五十五條第二項，原告自不負物之瑕疵擔保責任。
８、原告並無詐欺之情事，業經上開不起訴處分所認，是被告主張依民法第八十八條第九十二條規定撤銷契約，即無理由。而被告買受鉅額房地，竟稱不知其屋況，執能置信。況即便被告未親自察看，惟周月娟既受指派代為察，則被告即不得諉為不知，甚且周月娟明知即係被告明知，周月娟之過失即係被告過失，被告臨訟製作其與周月娟間之仲介房屋買賣契約書，意圖據以為有利於己之主張，自非可取。縱被告與周月娟之察看或報告有所爭執或意見，亦係其內部問題，與原告無關，被告不得以之對抗原告。準此以言，周月娟既於訂約前至現場察看屋況，而原告又無故意不告知之情形，是被告主張原告應負擔保之責，即非有理。
９、原告提起本件請求確認買賣關係不存在部分，雖被告亦抗辯解除或撤銷契約，唯前者係原告主張解除權而致買賣關係消滅，後者，則為被告行使解除權及撤銷權而使買賣關係消滅，二者原因事實不同，法律效果亦有異，分別為不同之二個法律關係，被告就原告沒收支票作為違約金之主張亦頗有爭執，甚至主張返還之，由此可見原告之所以主張買賣關不存在（原告解約），因其有爭執，致原告私法上之地位有侵害之危險，而此項危險得以被告之確認判決而除去之，殊難謂無即受確認判決之法律上利益。
三、證據：提出坐落台中市○區○○段九八之一、九八之二三、九八之二四、九八之二七、九八之二八、九八之三二、九八之三四、九八之三五、九八之三六、九八之三七地號及台中市○區○○○段三二０之一八０地號土地所有權狀各一份、建號五八六八建築改良物登記謄本一份、不動產買賣契約書一份、支票一紙、駱威文律師事務所八十八年十二月六日駱律字第八八一二０六號函一份、回執一份、八十九年度偵字第五一六五號台灣台北地方法院地檢察署檢察官不起訴處分書一份、八十九年度議字第一四七八號台灣高等法院檢察署處分書一份（以上為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告於八十八年十月二十六日，經原告之仲介人陳煜昌、石松山及陪同原告出面之代理人張國柱介紹，於未看房屋標的，即於台北縣三重市○○路○段○○○號「介重聯合律師事務所」處，與原告簽訂不動產買賣契約，向原告買受系爭不動產。訂約當時，陳煜昌、石松山、張國柱、及原告均向被告保證本宗買賣標的除窗戶玻璃外，餘皆未遭九二一集集大地震影響，係屬結構良好，現況完好之房，原告並一再表示，其係經法院拍賣作道場使用，嗣後發現其格局不適宜，才想要低價出售另尋道場，亦出示其名片以堅買方之心，亦一再保證房屋屋況良好，被告不疑有他而與原告簽約。事後被告於八十八年十一月二日親赴現場勘查，才發現多處結構嚴重損壞，牆壁、樓梯嚴重龜裂，更甚者，系爭房屋於買賣前才經公告為需注意危險之建築物，被告始知受騙，而該建物即將拆除或非經重大修繕補強不足以使用，原告於訂約時已知屋況卻蓄意合謀詐騙被告，原告故意未據實告知本宗買賣標的損壞狀況，誘使被告簽約，被告於發現後，即以台北郵局第六０四號存證信函通知原告等出面解決，詎其將責任推諉其餘仲介人。
（二）原告就系爭房屋之重大瑕疵誠應負出賣人之擔保責任，被告爰依法解除本件房地買賣契約，並於八十九年一月四日，委託律師發函通知原告解除契約，並請原歸還系爭支票，及被告為發票人之貳佰貳拾陸萬元本票。
（三）又原告故意隱暪房屋瑕疵，詐欺被告買受事，被告亦以律師函向原告為撤銷買賣契約之意思表示，並請原告返還上開系爭支票及前述本票。
（四）系爭房屋確有瑕疵：
１、依鈞院八十九年五月十日履勘現場筆錄明載：「現場建物現狀牆壁有龜裂多處、樓梯護牆傾倒見部分鋼筋、鋁窗（陽台）有部分龜裂，被告提出現場照片四張與現況相同…內部樑柱未看到大損壞，樓梯通道間（前後棟連接通道）接縫處，有經地震拉開之現象」，是系爭房屋確有瑕疵。
２、原告雖提出台灣建築師公會台中辦事處八十九年一月二十八日函內載「經被勘發現僅部分磚牆龜裂乃屬非結構破壞，建物安全無慮」，惟姑不置論該函僅屬初勘，建物是否安全無慮，並非無疑，縱認安全無慮，仍無解於上開勘驗筆錄所載之多項瑕疵之事實。
３、該建物業經台中市政府評估為介於「並無立即危險」與「危險」間 之「需注意」情況，亦被台中市西區土庫里公室辦公處證明為嚴重龜裂，系爭房屋有瑕疵無疑。
（五）原告以約九百五十萬元之價金，向鈞院拍得系爭不動產，而以貳仟零參拾肆萬之高價賣予被告，顯係急於謀取重利。
（六）原告於簽約時明知系爭房屋有瑕疵卻故意不告知：原告與仲介陳連進八十八年十月二十六日簽訂承諾書，約定給付壹佰玖拾捌萬元予陳連進，但「門窗修繕」由陳某負擔，承諾書上雖僅載唯「門窗修繕費」由陳連進負擔，惟原告於八十八年十一月十六日，所答覆被告之三四０三號存證信函答稱：「（二）本人並未向您說門窗問題，因為這些是代表人周小姐、石先生等人要負責交屋前修補完成，（四）本契約已過那麼多天，您才提出本標的有震裂，即使有裂痕也是中間人要在交屋時修補完成交給買方點收」，顯見原告於訂約時已知房屋有瑕疵，始於同日與仲介陳連進約定修繕費用由陳某負擔，又按九二一大地震台中地區房屋受損嚴重，原告就其房屋有受損，自難諉為不知，足認原告於出售系爭房屋時，已知房屋受損而有多處瑕疵，其故意不為告知被告。
（七）原告於上述第三四０三號函已表示修繕責任應由中間人負責修補，嗣更委任律師發函通知被告於文到三日內，如不協同辦理所有權移轉登記，則買賣契約即當然解除，並於起訴狀中載明契約已解除，沒收被告所支付之價金作為違約金，是原告顯已拒絕除去瑕疵。按買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依民法第三百五十四條之規定，於危險移轉時始能成立，買受人倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕除去時，固亦可為請求，系爭房屋雖未點交，但原告已拒絕除去，被告自得請求原告負瑕疵擔保責任。
（八）被告之代理人與周月娟為朋友，因信賴周女，並未至現場勘察，不知系爭房屋有諸多瑕疵，乃於八十八年十月二十六日所訂立買賣契約書中，與原告約定屋況正常，倘被告知悉系爭房屋因地震而受損而有諸多瑕疵，絕無在契約書上明載「屋況正常」之理。被告於買受時既不知系爭瑕疵存在，原告自無主張民法第三百五十五條第一項免責之規定。
（九）按買賣標的物之瑕疵，經列入買賣契約，應由出賣人負責補正者，不論其瑕疵大小，或買受人是否知有瑕疵，出賣入均應負瑕疵擔保責任，而無民法第三百五十四條第一項但書、第三百五十五條之適用。（最高法院七十二年度台上字第三五三八號判決參照）。兩造買賣契約書第八條約定「本件買賣不動產未點交前如有被人侵占或遭意外損害時，乙方即原告須負責排除或修復，不應使甲方遭受損累，俾使甲方完整取得」已明載房屋點交前之意外損害應由原告負責排除、修復損害，依上開最高法院判決見解，不論被告於簽約時是否知悉房屋有瑕疵，原告均應負瑕疵擔保責任，被告自得依法解除契約，是被告於八十九年一月四日通知原告解除契約，應屬合法。
（十）原告明知系爭房屋有諸多瑕疵，卻故意不告知，且稱不受地震影響，使被告陷於錯誤而簽訂買賣契約，並已簽發參佰萬元台支交由律師保管，被告自得依民法第九十二條規定撤銷本件買賣契約之意思表示。
（十一）本件買賣被告並未違約，且契約業由被告撤銷或解除，原告自不得解除契約，而主張沒收系爭支票作為違約金，原告第二項聲明自屬無據。
（十二）本件原告起訴主張系爭契約業經其解除，而請求確認買賣關係不存在，惟被告亦主張系爭買賣關係，業經被告撤銷意思表示及解除而不存在，系爭買賣關係於兩造間已不存在即非不明確，原告起訴表張確認，顯無即受確認判決之法律上利益。
三、證據：提出買賣契約書一份、名片二份、現場照片四張、台北敦南郵局第六０四號存證信函一份、台北長春郵局第三四０三號 存證信函一份、開瑞律師事務所八九瑞國字第０一０九號、０一一０號律師函各一份、告訴狀一份、台中市西區區公所八九公所民字第一一八七號九二一震災建物損毀證明書一份、原告與陳連進及原告與陳煜昌之承諾書各一份、台中市政府通告一紙、台中市西區土庫里證明書一紙。並聲請傳訊證人周月娟。
丙、本院依被告聲請至現場履勘。理 由
甲、程序部分：按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第二項規定定有明文。所謂其他因不動產涉訟者，係指不動產物權或分割或經界涉訟以外有關不動產債權之訴訟，本件訴訟係因買賣系爭不動產而產生之涉訟，且該不動產在台中市內，依前開規定，本院自有管轄權，合先敘明。
乙、實體部分：
一、按本件原告起訴主張其就系爭買賣契約有解除權存在，且已行使解除權，進而請求確認本件買賣關係不存在，且被告所交付之支票亦為其所沒收，當作違約金，並請求確認被告就該支票無請求返還之權等語；本件被告雖亦抗辯：其就系爭契約亦有解除權及撤銷權，且系爭契約亦為其所解除及撤銷，而系爭買賣法律關係不存在，進因抗辯原告前述聲明第一項無即受確認判決之法律上利益等語。惟查：原告提起本件請求確認買賣關係不存在部分，雖被告亦抗辯解除或撤銷契約，唯前者係原告主張行使解除權而使買賣關係消滅，後者，則為被告行使解除權及撤銷權而使買賣關係消滅，一則確認原告行使解除權之效果，一則確認被告行使解除權或撤銷權之效果，二者原因事實不同，法律效果亦有異，分別為不同之二個法律關係，且被告就原告沒收支票作為違約金之主張亦有爭執，甚至主張返還之，顯見被告對原告所主張買賣關係不存在（原告解約），有所爭執，致原告私法上之地位有所不明，而此項不明得以系爭確認判決而除去之，殊難謂原告之訴無即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告於八十八年十月二十六日，將其所有如前述訴之聲明所示第一項之不動產，以總價貳仟零參拾肆萬元售予被告，依兩造所訂契約書第九條倘被告不買或不按約定日期付款時，願將既付之價款全部由原告沒收抵作違約金外，並解除本約。簽訂契約書後，原告立即依約備齊提供產權移轉應具之全部證件資料蓋妥辦理所有權移轉登記所需之相關證書，以資辦理所有權移轉登記，被告則交付如原告聲明第二項所示之支票（下簡稱系爭支票，由張英郎律師代收）作為契約書第二條第一款所約定部分價金參佰萬元之給付。惟被告嗣竟停止辦理過戶有關手續，拒絕履行其受讓登記義務，顯係受領遲延，並陷於給付遲延之狀態，故依民法第三百六十七條規定及六十四年台上字第二三六七號判例要旨，原告自得解除契約。原告乃委託律師發函告略謂：請被告於函到三日內迅速即繼續辦理協同辦理所有權轉登記相關手續。即於期限內不履行時，上開不動產買賣契約即當然解除，不另通知，而被告已交付之支票，則依約由原告沒收抵作違約金等語。該函於八十八十八年十二月七日內送達被告，被告於期限內並未履行，是原告以起訴狀繕本之送達為重申解除契約之意思表示。再者，上開契約第九條前段之約定，亦係解除契約條件之約定，即以被告不買或不按約定日期付款為解除契約條件，準此以言，被告拒絕協同辦理所有權移轉過戶登記，顯係違約不買，解除條件於焉成就，買賣契約當然失其效力，無待原告解除權之行使，是兩造間之買賣契約顯已不存在。從而，原告依契約書第九條前段之約定，將被告已交付之系爭支票沒收，作為違約金，為有理由，被告自不得請求原告返還該支票等語。被告則以：被告經原告之仲介人陳煜昌、石松山及陪同原告出面之代理人張國柱仲介介紹，於未看房屋標的，即於台北縣三重市○○路○段○○○號「介重聯合律師事務所」處，與原告簽訂不動產買賣契約，向原告買受系爭不動產。訂約當時，陳煜昌、石松山、張國柱、及原告均向被告保證本宗買賣標的除窗戶玻璃外，餘皆未遭九二一集集大地震影響，係屬結構良好，現況完好之房屋，原告並一再表示，其係經法院拍賣作道場使用，嗣後發現其格局不適宜，才想要低價出售另尋道場，且出示其名片以堅買方之心，亦一再保證房屋屋況良好，被告不疑有他而與原告簽約。事後被告於八十八年十一月二日親赴現場勘查，才發現多處結構嚴重損壞，牆壁、樓梯嚴重龜裂，更甚者，系爭房屋於買賣前才經公告為需注意危險之建築物，被告始知受騙，而該建物即將拆除或非經重大修繕補強不足以使用，原告於訂約時已知屋況卻蓄意合謀詐騙被告，原告故意未據實告知本宗買賣標的損壞狀況，誘使被告簽約被告於發現後，即以台北敦南郵局第六０四號存證信函通知原告等出面解決，詎其將責任推諉其餘仲介人。原告就系爭房屋之重大瑕疵誠應負出賣人之擔保責任，被告爰依法解除本件房地買賣契約，並於八十九年一月四日，委託律師發函通知原告解除契約，並請原告歸還系爭支票，及被告為發票人之貳佰貳拾陸萬元本票。原告故意隱暪房屋瑕疵，詐欺被告買受事，被告亦以律師函向原告為撤銷買賣契約之意思表示，並請求原告返還上開系爭支票及前述本票等語置辯。
三、本件原告起訴主張：原告於八十八年十月二十六日，將其所有如訴之聲明所示第一項之不動產，以總價貳仟零參拾肆萬元售予被告，訂有不動產買賣契約書，被告亦交付如原告聲明第二項所示面額參佰萬元之支票作為部分價金之給付，且兩違契約書第九條約定，倘被告不買或不按約定日期付款時，願將既付之價款全部由原告沒收抵作違約金外，並解除本約，為被告所不爭執，並有原告所提而被告不爭執之坐落台中市○區○○段九八之一、九八之二三、九八之二四、九八之二
七、九八之二八、九八之三二、九八之三四、九八之三五、九八之三六、九八之三七地號及台中市○區○○○段三二０之一八０地號土地所有權狀各一份、建號五八六八建築改良物登記謄本一份、不動產買賣契約書一份、支票一紙為證，堪信為真實。是本件所應審究者為被告於本買賣契約訂立後是否有可歸責之事由不買而受領遲延或不按約定日期付款等原告得主張解除契約之情事？
四、經查：
（一）本件原告主張：系爭買賣契約後，原告立即依約備齊提供產權移轉應具之全部證件資料蓋妥辦理所有權移轉登記所需之相關證書，以資辦理所有權移轉登記，惟被告嗣竟停止辦理過戶有關手續，拒絕履行其受讓登記義務，原告乃委託律師發函告略謂：請被告於函到三日內迅速即繼續辦理協同辦理所有權轉登記相關手續。即於期限內不履行時，上開不動產買賣契約即當然解除，不另通知，而被告已交付之支票，則依約由原告沒收抵作違約金等語。而該函於八十八十八年十二月七日內送達被告，被告於期限內並未履行等情，固為被告所不爭執，且有原告所提之駱威文律師事務所八十八年十二月六日駱律字第八八一二０六號函一份、回執一份可參，惟被告抗辯：系爭買賣標的之建號五八六八號建物（門牌號碼台中市○○○街○○號七樓之六，基地所在位置為台中市○區○○段九八之一、九八之二三、九八之二四、九八之二七、九八之二八、九八之三二、九八之三四、九八之三五、九八之三六、九八之三七地號及台中市○區○○○段三二０之一八０地號土地）於九二一集集大地震中受損嚴重而有瑕疵，且因龜裂嚴重經台中市政府評估為需注意建物之事實，業據被告提出照片四張、台中市工務局通告一份、台中市西區土庫里證明一份為證，且經本院履勘現場，系爭建物內部尚未裝潢，牆壁有龜裂多處，樓梯護牆傾倒，得看見部分鋼筋，鋁窗（陽台）有部分龜裂，內部樑柱未見大損壞、前後棟連接樓梯間通道接縫處有經地震拉開之跡象、廁所有部份損壞等情，有勘驗筆錄一份可參。是本件被告抗辯系爭建物於九二一地震中受有損害而具瑕疵之事實，堪予採信。
原告雖提出台灣建築師公會台中辦事處八十九年一月二十八日函內載「經被勘發現僅部分磚牆龜裂乃屬非結構破壞，建物安全無慮」，惟該函雖可認系爭建物安全無慮，惟系爭建物存有多項瑕疵，乃不爭之事實。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕，民法第三百五十四條第一項定有明文。系爭買賣標的之建物，其於買賣成立前，即因地震而存有牆壁龜裂多處，樓梯護牆傾倒（得看見部分鋼筋），鋁窗（陽台）有部分龜裂，前後棟連接樓梯間通道接縫處有經地震拉開之跡象、廁所龜裂等損壞，客觀上系爭建物未經修復前無法為一般正常使用，應可認定，其通常之效用有所減少，自不待言，且其因具有系爭瑕疵，其價值應有所減少。另被告曾催告原告就系爭建物之瑕疵加以補正，惟上述瑕疵於本案審理中仍未修補完成為兩造所不爭執，並有被告所提台北敦南郵局第六０四號存證信函一份及前述本院勘驗筆錄可參，堪信為真。雖原告主張：被告於買賣契約前被告之代理人李克強於買賣前曾委託證人周月娟到場勘察標的物，被告即知悉系爭房屋之屋況。且簽約當時曾談及房屋修補問題，被告竟未查明，縱認非為明知，至少亦屬重大過失而不知，原告又非故意不告知，依民法第三百五十五條第二項，原告自不負物之瑕疵擔保責任等語。惟查：
１、系爭建物既是因九二一地震遭受損害，而不堪為一般通常使用，其現存之瑕疵於契約成立前，為原告所明知，原告於契約訂定過程中，未將系爭瑕疵明確對被告為告知，為原告所不爭執，是原告就系爭瑕疵之存在，有故意不為告知之事實，應堪認定。
２、又本件契約訂立前被告之代理人李克強曾委託證人周月娟庭訪看系爭建物，固為被告所不爭執，惟證人周月娟到庭陳證：「是我仲介曹先生（即被告）去買房，是台北仲介之朋友告訴我，曹先生要買台中的辦公大樓，有去看過房子，因沒電，是在晚上沒有看到房子有瑕疵，我有告訴李克強這房子是陽春的」、「現場照片之瑕疵我沒看見」、「曹先生沒有親自去看、李克強也沒有」、「定約我是事後到場，珠先生（即原告）有告訴李克強，房子未震壞」等語（詳參本院八十九年六月十三日言詞辯論筆錄），且原告所提台灣高等法院檢察署八十九年度議字第一四七八號處分書，其上所載周月娟證稱：「簽約前二天我有去看現場，見電梯間，牆面有六片大理石落下來，有告訴李先生門窗不完整，珠（即原告）說他們要修等語」，且契約見證人張英郎律師亦證稱：「周小姐（即周月娟）於簽約時有來，她說好像代李克強他們去南部看房子，只說門窗有問題，請賣方補強或差價等語」，按本件系爭契約之訂約人為兩造，另訴外人李克強為原告之代理人，被告及李克強二人均未至現場查看系爭建物，且證人周月娟於本院審理中陳證未見現場照片中之所有瑕疵，並於檢察官偵查中，亦僅稱：電梯間有大理石落下，門窗有問題，顯見周月娟確實未詳見系爭建物全部瑕疵，其自未將系爭建物全部之瑕疵告知被告或被告代理人李克強，是被告抗辯其不知系爭建物除門窗受損外，尚有其他瑕疵，堪以採信。原告主張被告於訂約前，就系爭建物之全部瑕疵均已明知，其得主張免除物之瑕疵擔保責任，顯不可採。再按，出賣人知物有減少價值或通常效用之瑕疵，應確實告知買受人，為法定責任，然買受人於買賣前則無查訪買賣標的物之義務，是證人周月娟於簽約前，雖受李克強之託，前往查看房子，惟此是李克強為明系爭建物現狀之查訪，周月娟並非代理被告為債之履行，縱周月娟有過失末查看到系爭建物全部瑕疵，致未能將系爭建物之全部瑕疵告知被告，而使李克強判斷錯誤而誤訂契約，此僅為周月娟未依約對李克強履行應盡之義務，惟不得僅憑此即謂被告有重大過失而不知系爭建物瑕疵之事實，況系爭建物之瑕疵早為原告所明知，原告既故意不為告知，自無法脫免其物之瑕疵擔保責任。是原告主張被告有重大過而不知系爭建物之瑕疵，其得免除擔保責任，亦不可採。
（三）另原告亦主張，買受人有受領占有移轉之義務及協同登記義務。倘出賣人交付之物有瑕疵買受人自得拒絕占有移轉之受領，惟出賣人之移轉登記提出符合買賣契約約定，則縱認買賣標的物有所瑕疵，亦於出賣人移轉登記之合法提出不生影響，買受人自不得拒絕協同辦理登記，買受人拒絕辦理協同登記，則自陷於受領遲延，出賣人非不得解除契約。本件被告拒絕協同辦理所有權移轉登記，已自陷受領遲延，原告已之表示解除契約，沒收被告所交付之價金，被告於原告解除契約後，自無再行主張有解除契約或撤銷意思表示之事由，而對原告表示解除契約及撤銷意表示之餘地等語。惟查：系爭建物有減少通常效用及減少價值之瑕疵存在，且原告明知瑕疵之存在而故意不為告之，已審認如前。按債權人對於已提出之給付拒絕受領或不能受領，自提出時負遲延責任。又買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第二百三十四條、第三百六十五條固定有明文。惟債之履行，應依債之本旨為之，若未依債之本旨所為之給付，債權人自有拒絕受領之權利，是本件原告所交付之物或所移轉所有權登記之物，必須為無瑕疵之物，否則被告均有權拒絕受領。是本件系爭買賣之標的建物既存有前述瑕疵，其未修復以回復原來通常之效用及價值前，均是未符合債之本旨之標的物，是不論原告將之交付予被告或將之移轉登記予被告，其所交付之物或其所移轉登記之物，均非依債之本旨所為之提出，被告自得拒絕受領原告所交付之物，或拒絕原告將有瑕疵之物為移轉所有權登記。原告主張系爭建物縱有瑕疵，其亦有強令被告受領瑕疵給付物所有權移轉登記之權利，自不足採。
（四）按出賣人就其所交付之買賣標的物有應負擔責任之瑕疵，且其發生因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負瑕疵擔責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，出賣人應負不完成給付之債務不履行者，買受人得推適用民法第二百二十六條第二項規定，請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，且因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給前得拒絕自己之給付，亦為民法第二百六十四條第一項前段所明定。是民法第三百五十四條有關物之瑕疵給付擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前倘已有明顯之疵瑕，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人未為補正，應解為買受人得拒絕受領標的物及拒絕給付價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人權益。是本件被告所購之系爭建物其既存有前述明顯瑕疵，是被告於原告提出符合債之本旨建物之對待給付前，得拒絕自己之給付，自不待言。基上，於原告修復系爭建物，回復其原來之通常效用及價值，而提出符合債之本旨之對待給付前，被告拒絕為價金之給付，應有理由，是原告主張被告有可歸責之事由而不按約定日期付款之情事，顯不可採。
五、綜上所述，本件買賣原告所出賣之建物，其既存有減少通常效用及價值之瑕疵存在，且該瑕疵為原告所明知，原告於訂約時故意不為告知，原告自應負瑕疵擔保責任，原告經被告催告後，就系爭瑕疵仍未補正，原告既未依債之本旨所提出無瑕疵之給付，被告自有拒絕受領瑕疵給付之權利，是被告拒絕受領系爭瑕疵建物之所有權移轉登記，非可歸責於被告，原告主張被告有受領遲延之責，顯無理由。又原告所提出之對待給付，既存有瑕疵而未符合債之本旨，在原告提出符合債之本旨之給付前，被告自無先為給付之義務，被告拒絕價金之給付，自非無理。
是本件被告既無可歸責於己受領遲延或給付遲延之違約情事，原告主張被告有可歸責之事由而受領遲延，且有可歸責之事由而未按約定日期付款之違約事實，其有解除契約之權，且已行使解除權解除系爭買賣契約，起訴請求確認兩造買賣契約之法律關係已不存在，且被告依約所交付之系爭支票，業為其所沒收當作違約金，被告並無請求返還之權利，顯無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八 十 九 年 八 月 十八 日
台灣台中地方法院民事第一庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）中 華 民 國 八 十 九 年 八 月 十八 日
法院書記官