臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二四一號
原 告即反訴被告 甲○○
丁○○戊○○己○○○乙○○丙○○訴訟代理人 吳萬春律師複 代理人 庚○○被 告即反訴原告 台灣糖業股份有限公司
台北市○○○路○段二六六之一號法定代理人 錢秉才訴訟代理人 林益輝律師複代理人 陳建勛律師
壬○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告甲○○應給付反訴原告新台幣肆佰壹拾捌萬元整及其中新台幣貳拾陸萬元部分自民國八十八年十一月二十七日起，新台幣參佰玖拾貳萬元部分自民國八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴被告丁○○應給付反訴原告新台幣肆佰貳拾捌萬元整及其中新台幣貳拾柒萬元部分自民國八十八年十一月二十七日起，新台幣肆佰零壹萬元部分自民國八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴被告戊○○應給付反訴原告新台幣肆佰參拾肆萬元整及其中新台幣貳拾柒萬元部分自民國八十八年十一月二十七日起，新台幣肆佰零柒萬元部分自民國八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴被告己○○○應給付反訴原告新台幣伍佰肆拾萬元整及其中新台幣貳拾捌萬元部分自民國八十八年十一月二十七日起，新台幣伍佰壹拾貳萬元部分自民國八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴被告乙○○應給付反訴原告新台幣伍佰伍拾參萬元整及其中新台幣貳拾捌萬元部分自民國八十八年十一月二十七日起，新台幣伍佰貳拾伍萬元部分自民國八十九年十月五日送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴被告丙○○應給付反訴原告新台幣伍佰零捌萬元整及其中新台幣貳拾捌萬元部分自民國八十八年十一月二十七日起，肆佰捌拾萬元部分自民國八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。反訴訴訟費用由反訴被告乙○○、己○○○各負擔百分之一七，反訴被告甲○○、丁○○、戊○○各負擔百分之一三，反訴被告丙○○負擔百分之一五，餘由反訴原告負擔。
本判決第二項關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹佰肆拾萬元為反訴被告甲○○供擔保後，得假執行。但反訴被告甲○○如於假執行程序實施前預以新台幣肆佰壹拾捌萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹佰肆拾參萬元為反訴被告丁○○供擔保後，得假執行。但反訴被告丁○○如於假執行程序實施前預以新台幣肆佰貳拾捌萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹佰肆拾伍萬元為反訴被告戊○○供擔保後，得假執行。但反訴被告甲○○如於假執行程序實施前預以新台幣肆佰參拾肆萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹佰捌拾萬元為反訴被告己○○○供擔保後，得假執行。但反訴被告己○○○如於假執行程序實施前預以新台幣伍佰肆拾萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第六項關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹佰捌拾肆萬元為反訴被告乙○○供擔保後，得假執行。但反訴被告乙○○如於假執行程序實施前預以新台幣伍佰伍拾參萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第七項關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹佰柒拾萬元為反訴被告丙○○供擔保後，得假執行。但反訴被告丙○○如於假執行程序實施前預以新台幣伍佰零捌萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面
一、聲明：
（一）先位聲明：⒈被告應給付原告甲○○新台幣（下同）二百二十五萬九千九百三十六元，其中一
百零七萬元部分自民國（下同）八十七年六月十五日起，其中二十六萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中四十萬九千九百三十六元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百二十五萬九千九百三十六元日息萬分之五計算之違約金。
⒉被告應給付原告丁○○一百九十五萬零一百五十二元，其中一百零七萬元部分自
八十七年六月十五日起，其中二十七萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中七萬零一百五十二元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按一百九十五萬零一百五十二元日息萬分之五計算之違約金。
⒊被告應給付原告戊○○二百二十九萬三千一百五十二元，其中一百一十萬元部分
自八十七年六月十五日起，其中二十七萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中三十八萬三千一百五十二元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百二十九萬三千一百五十二元日息萬分之五計算之違約金。
⒋被告應給付原告己○○○二百三十二萬三千一百五十二元，其中一百一十萬元部
分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中三十八萬三千一百五十二元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百二十九萬三千一百五十二元日息萬分之五計算之違約金。
⒌被告應給付原告乙○○一百九十七萬元，其中一百一十三萬元部分自八十七年六
月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按一百九十七萬元日息萬分之五計算之違約金。
⒍被告應給付原告丙○○二百萬元，其中一百一十六萬元部分自八十七年六月十五
日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百萬元日息萬分之五計算之違約金。
⒎聲明第一項至第六項部分，原告等願供擔保，請宣告准予假執行。
（二）備位聲明：⒈被告與原告林秋美於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土
地及編號Ｂ３號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為一百八十五萬元。
⒉被告與原告丁○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土
地及編號Ｂ５號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百一十四萬八千一百元。
⒊被告與原告戊○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土
地及編號Ｂ６號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百四十九萬一千一百元。
⒋被告與原告己○○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號
土地及編號Ｂ７號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百五十萬零六千元。
⒌被告與原告乙○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土
地及編號Ａ１號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為一百九十七萬元。
⒍被告與原告丙○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土
地及編號Ａ３號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百萬元。
二、陳述：
（一）緣原告等人於八十七年六月十五日分別與被告簽約，買受被告於坐落南投縣○○鄉○○段三八二及三八四地號土地上推出之南雅大第預售屋。其中：
（１）原告甲○○買受編號Ｂ３號預售屋，總價七百零三萬元，目前業已繳交期款一百八十五萬元，另原告甲○○前經與被告協議自費增加鋪設大理石地板，並將原櫸木樓梯扶手變更為花梨木扶手，分別花費卅七萬四千九百三十六元及三萬五千元，合計四十萬九千九百三十六元。
（２）原告丁○○買受編號Ｂ５號預售屋，總價七百一十六萬元，目前已繳期款一百八十八萬元；原告戊○○買受編號Ｂ６號預售屋，總價七百二十五萬元，目前已繳付期款一百九十一萬元；原告己○○○買受編號Ｂ７號預售屋，總價七百三十九萬元。三人以總價七十九萬五千二百一十元委請訴外人張坤森設計及監造，並已預付二十一萬零四百五十六元，亦即平均每戶業經支出七萬零一百五十二元。另編號Ｂ６及Ｂ７部分，業經支付建築師變更設計費用六萬元，建材費用訂金六萬六千元，及蒙地卡羅地板訂金五十萬元，合計六十二萬六千元，每戶分擔卅一萬元三千元。亦即Ｂ５部分因本件契約解除受有七萬零一百五十二元之損害，Ｂ６及Ｂ７部分因本件契約解除受有七萬零一百五十二元之損害，Ｂ６及Ｂ７部分各受有卅八萬三千一百五十二元之損害。
（３）原告乙○○買受編號Ａ１號預售屋，總價七百五十萬元，已繳款一百九十七萬元。
（４）原告丙○○買受編號Ａ３號預售屋，總價七百五十八萬元，已繳款二百萬元。
（二）依契約書第七條規定，被告應於主管機關核准之開工日起算三百六十個日曆天完成房屋之興建及交屋，據查本件主管機關核准之開工日為八十七年五月五日，被告應於八十八年八月廿三日完工交屋，原告等一再口頭催告請求被告依約趕工交屋，惟被告公司卻一再推拖延遲交屋，原告等乃於八十九年一月十一日委請律師發函，催告被告應於八十九年二月十四日前履行交屋手續，被告雖委請律師以存證信函答復說明，惟卻仍推拖如故，原告等爰依民法第二百五十四條規定解除與被告間之房地買賣契約，並以本起訴狀繕本之送達以代解除契約意思表示之通知。
（三）被告出賣之系爭各該建物，其施工有明顯之瑕疵，此從九二一大地震發生之後，該等施工未滿一年之新建物，其樑柱牆及樓板嚴重崩裂及樓梯斷裂，而附近興建完工數十年之老舊建築卻毫髮無傷之情形觀之即明，茲將被告出賣之系爭建物重大瑕疵摘述如左：
（１）地震發生後，系爭建物之樑柱牆及樓板嚴重龜裂，並有樓梯斷裂拆除重建之情形。
（２）惟查系爭建物樓梯震毀拆除後，發現樓梯與樓板間並沒有為搭接（按即樓板鋼筋與樓梯鋼筋須相互延伸五十二公分為搭接，始能發揮鋼筋之抗拉功能），鋼筋只鋪設單排，非原設計之雙排筋，鋼筋間距約為四十公分，而非原設計之十五公分，與樓梯銜接之牆壁壁面植筋為單排，而非原設計之雙排筋，鋼筋間距約為四十公分，亦非原設計之十五公分。添
（３）部分基柱鋼筋因基礎施工錯誤（Ａ２及Ａ３間、Ｂ５及Ｂ６間），未經拆除重作，而將鋼筋彎曲傾斜後續行施工嚴重影響結構之安全，另Ａ３後方之牆壁亦有相同之情形。添
（４）Ａ３建物之鐵捲門部分因施作錯誤，以致無法安裝使用，竟將鋼筋混凝土柱子兩邊打掉約十公分，以供安裝鐵捲門之用，對於結構安全自亦有重大影響。添
（５）Ｂ７建物東側部分之地樑，不但有鋼筋外露有未包覆之情形，被告為了安裝排水管，竟將鋼筋直接剪斷，而無任何補強措施，自亦難認對於結構沒有影響。
（６）Ａ１外牆大理石拱起剝落，可知牆壁已有嚴重損壞，而屋外圍牆直接與建物連結，亦與原設計不符。
（７）另一樓樓地板鋼筋施工錯誤，Ａ１至Ａ５後方之排水溝深度不足無法排水，被告為了使排水溝之深度達到足以排水之程度，竟將排水溝下方之兩排鋼筋剪斷拆除，以增加水溝之深度，惟卻造成圍牆與主建物結構之失連（按遭剪斷之鋼筋係作為連結圍牆與主建物之用），對於圍牆之結構強度自亦有影響。添
（８）此外，被告於九二一地震Ｂ６建物樓梯毀損拆除重建時，承包商係由同樣一組人進行架設模板，綁鋼筋及澆灌混凝土，且使用毀損拆除已扭曲變型之舊鋼筋施工，照片中並可看到工人以電桿作為工具將扭曲變型之鋼筋回正，而灌漿時間更長達五、六個小時，再再均違反建築施工規範，嚴重影響工程品質，自亦有礙於居住安全（按鋼筋經多次扭曲後，其抗拉強度必有減損，而混凝土於混合完成後，應於兩個小時內完成澆灌，逾時即會造成混凝土之液化現象，倒致其抗壓強度衰竭，無法達到原設計之抗壓及抗拉強度）添
（９）再者，系爭建物於地震後受損嚴重，依規定被告即應委請結構技師或建築師為鑑驗，如認為係屬可補強之危險建物，即應提出鑑定報告，並委請結構技師或建築師研擬及提出補強計畫書後，再由承包商依補強計畫書之內容進行施工，始能保證原建物之安全性，惟查被告卻未經委請專業技師為鑑驗及研擬補強計畫書，即任由承包商進行不合技術規範之修補，自亦難以保證系爭建物仍具備原設計之強度，對於住居安全性當然會有重大影響。
如上所陳，前開建築施工上之諸多瑕疵，對於建築物之結構強度已有重大影響，亦將造成原告等居住上之安全顧慮，如長期住居使用對於家人之身心健康當然亦有不良影響，其住居之效用即應認有嚴重減損；又系爭建物之施作已冇上開影響結構安全之瑕疵，地震後樑柱樓板牆壁及樓梯等亦有明顯之龜裂毀損，其交易價格自亦有相當之減損，原告等爰併依民法第三百五十九條規定解除契約，並以本起訴狀繕本之送達以代解除契約意思表示之通知。
（四）依兩造簽訂之房地買賣契約書七條第二項規定，被告如有逾期完工交屋情事，每逾一日應按已繳買賣價款萬分之五計算遲延金。本件被告原定交屋之日期為八十八年八月二十三日，於原告等人解除契約前，即已發生遲延情事，且為買賣標的之房屋確有不堪居住之重大瑕疵，原告等並經依法解除本件房地買賣，被告於買賣關係解除後，本應即行將收受之買賣價金返還，乃被告卻一再藉辭推拖拒絕返還，基於公平原則，原告等自得依前開契約約定，請求被告給付自八十八年八月二十三日起，至被告返還買賣價金之日止，按所繳買賣價金萬分之五計算之違約金。原告等於解除本件房地買賣契約後，依民法第二百五十九條及二百六十條規定自得請求被告返還買賣價金及賠償所受之損害，並得依契約書第七條第三款請求給付違約金。原告等爰提起本件訴訟，求為判決如先位聲明所示之請求。
（五）鈞院倘認系爭建物雖有瑕疵，惟尚達解除契約之程度，則以系爭建物瑕疵嚴重之情形觀之，其市場交易價值及居住上之效能，均有相當之減損，為此併依民法第三百五十九條但書規定請求減少價金，求為判決如備位聲明所示之請求。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
（１）被告應於依系爭買賣契約書第七條規定之期限內，完成系爭房屋之主附屬建物及必要設施，辦竣不動產所有權移轉登記及將建物交付原告等人管業，始與契約規定無違，被告是否確依前揭契約所定期限完工之認定，則以被告報請主管機關審查准予發給「使用執照」之日準，如建築主管機關審查合格准予核發使用執照之日期逾越前開約期限，被告即應就該一事實負遲延責任。添
（２）本件系爭建物主管機關核准之開工日為八十七年五月五日，被告依約上開日期起算應於三百六十個日曆天，亦即應於八十八年八月二十三日完工取得使用執照及交屋，惟被告遲至同年十一月二十六日始取得建築主管機關核發之使用執照，且逾原告等催告履行交屋義務之期限，仍依法為給付，原告等人依法聲明解除契約，於法即無不合。
（３）且查被告固曾於八十八年七月八日申請建築主管機關核發使用執照，惟申請當時並未依法完成主附建物及附屬設施等工程，因此主管機關南投縣政府派員勘查後，認定該公司所為申請不合規定（按即不合格）據以駁回其申請。添
（４）另買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九規定甚明買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約，最高法院八十六年度台上字第一三○三號民事判決著有明文。是以買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人在危險移轉前，如已發覺其物有瑕疵，而出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人仍得依前開法律規定解除契約，併此陳明。添
（５）被告與原告等人訂定之定型化契約第七條第一項記載：「本約房屋建築工程自建築主管機關核准開工日起算三百六十個日曆天以內完成主附屬建物及必要設施，並以主管機關核發使用執照日為完工日：：：：」，第三項記載乙方於本約房屋接通水電之日起十五日內，應訂定期限通知甲方交屋：：：：餘則並無任何有關建商應於何時交屋之『期限約定』。依被告提出於主管機關之申請文件，亦明確載明本件房屋之竣工，日期為八十八年六月二十日，依消費者保護法規定，應為有利於消費者之解釋，即應認被告應於開工日後三百六十個工作天內完工交屋。
（６）被告陳報之開工日雖為八十七年七月二十日，惟實際施工之日期應為八十七年五月五日，按被告自承係於五月十八日整地，五月十九日放樣及五月二十五日基礎開挖，開工日期之計算自應以實際開工日為準。如以八十七年五月五日開工日起算，則被告至遲應於八十八年八月二十三日完工交屋，如以被告自承之開工整地日起算，則應於八十八年九月一日完工交屋，被告遲至八十八年十一月八日始取得使用執照，復未能擔保買賣標的物無瑕疵及水電齊全即時辦理交屋手續，其屬給付遲延應可認定。
（７）至於被告主張該公司未能準時交屋係因遭逢九二一大地震所致，係不可歸責於被告之事由云云，惟查：
１、被告應為完工之期限依主管機關之規定為八十八年六月二十日，而依契約約定之完工交屋期限則為八十八年八月二十三日，九二一大地震則發生於000年0月000日，顯見前開地震之發生對於被告交屋期限之遵行並不生影響。
２、被告興建系爭房屋時，結果能夠完全按圖施工，而且沒有任何偷工減料之行為，則縱然遭逢九二一大地震，亦不致造成如此重大之損害而需修補按系爭工地附近二、三十年的老房子，均無如此之損害，被告出售之房屋既有第八項所示之重大瑕疵，進而於地震中造成重大損害，即屬可得預期，被告自亦不能以遭逢為理由，拖延交屋期限。
３、再者，九二一大地震係發生於000年0月000日，而原告則於地震發生後三個多月後按即八十九年一月十一日，發函催告被告於同年二月十四日前履行交屋義務即給予一個月的交屋準備期，被告卻未能依前開期限履行交屋按主管機關給予被告之完工期限為十一個月，而被告得為修補地震造成之損害期間，自八十八年九月二十一日算至八十九年二月十四日止為四個月又二十餘日，再算至原告解除契約之八十九年三月七日止，則有五個多月的修補期間，應有足夠的時間來修護地震造成的損害，被告自不得再以地震為藉口，拖延交屋之期限。
４、被告復稱系爭房屋於八十八年七月間即己完成主附屬建物，並於同年七月八日即已向南投縣政府申請核發使用執照，並無遲延完工，遲至八十八年十一月間始取得使用執照，則係主管機關南投縣政府之責任，係屬不可歸責於被告之事由云云。惟查依證三南投縣政府核發使用執照之函稿所載依據台端：：：：八十八年十一月八日申請使用執照書件辦理之內容觀之，被告係於八十八年十一月八日申請核發，而南投縣政府建設局則於同年月二十六日發文通知被告領取使用執照，是以可知南投縣政府建設局核發使用執照之日期，應係在八十八年十一月二十六日以後，如果被告確係於八十八年七月八日即申請核發使用執照，南投縣政府卻遲至同年十一月二十六日以後始為核發，則應係被告之申報之內容不實，未能通過現場檢查所致，自不能將被告未能於約定期間內取得使用執照之責任推給主管機關按申請核發使用執照，依規定應通過主管機關之現場履勘及檢查，經檢查合格始得核發使用執照，被告於八十八年七月八日申請核發使用執照，遲至八十八年十一月二十六日主管機關始通知核發使用執照，即可推知被告之申請一直未能獲得檢查通過，而非行政怠惰沒有檢查所致。
５、被告出賣之系爭各該建物，其施工有明顯之瑕疵，此從九二一大地震發生之後，該等施工未滿一年之新建物，其樑柱牆及樓板嚴重崩裂及樓梯斷裂，而附近興建完工數十年之老舊建築卻毫髮無傷之情形，成為明顯對比，有關系爭房屋之嚴重瑕疵，經鈞院委託台灣省建築師公會鑑定結果，亦證明確有原告所指述之重大瑕疵：
⑴ Ａ棟各樓層主筋量不足者佔百分之九，柱箍筋量不足者佔百分之三，梁端上層
主筋量梁兩端負彎矩鋼筋量不足者佔百分之三，梁剪力比較有百分之二十二梁剪力筋不足。Ｂ棟各樓層主筋量不足者佔百分之七，柱箍筋量不足者佔百分之四，梁端上層主筋量梁兩端負彎矩鋼筋量不足者佔百分之二，梁剪力比較有百分之二十一梁剪力筋不足。
⑵全部建物之樓梯工程施作均有樓梯與樓板間並沒有為搭接（按即樓板鋼筋與樓
梯鋼筋須相互延伸五十二公分為搭接，始能發揮鋼筋之抗拉功能），鋼筋只鋪設單排，而非原設計之雙排筋，鋼筋間距約為四十公分，而非原設計之十五公分，與樓梯銜接之牆壁壁面植筋為單排，而非原設計之雙排筋，鋼筋間距約為四十公分，亦非原設計之十五公分。添⑶部分基柱鋼筋因基礎施工錯誤（Ａ２及Ａ３間、Ｂ５及Ｂ６間），未經拆除重
作，而將鋼筋彎曲傾斜後續行施工，嚴重影響結構之安全另Ａ３後方之牆壁亦確有有相同之情形。添⑷Ｂ７建物東側部分之地樑，不但有鋼筋外露有未包覆之情形，被告為了安裝排
水管，竟將鋼筋直接剪斷，而無任何補強措施，此為被告所自認屬實，自亦難認對於結構沒有影響添⑸Ａ１外牆大理石拱起剝落，可知牆壁已有嚴重損壞，而屋外圍牆直接與建物連結，亦與原設計不符。
⑹另一樓樓地板鋼筋施工錯誤，Ａ１至Ａ５後方之排水溝深度不足無法排水，被
告為了使排水溝之深度達到足以排水之程度，竟將排水溝下方之兩排鋼筋剪斷拆除，以增加水溝之深度，惟卻造成圍牆與主建物結構之失連（按遭剪斷之鋼筋係作為連結圍牆與主建物之用），對於圍牆之結構強度自亦有影響。添
三、證據：提出系爭房屋買賣契約書影本六份、八十九年一月十一日吳萬春律師函影本乙件、被告八十九年一月二十六日存證信函影本乙件、系爭房屋修復照片二十三張、設計圖影本乙件、照片影本乙件、鋼筋彎曲附圖影本乙件、原告戊○○工程合約書影本乙份、原告戊○○買賣合約書影本乙份、原告戊○○、己○○○變更設計費用收據影本乙紙、公務機關假期一覽表影本乙件、最高法院八十六年度上字第一三○三號民事判決摘要影本乙件、被告提出於南投縣政府之文件影本乙件、被告八十九年三月十五日月土服字第八八九六四一一八九號函影本乙件、被告八十九年三月十七日月土服字第八九九六四０一０三一號函影本乙件、收據影本二件、委託設計監工契約書影本乙件、工程合約書影本乙件為証。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如為不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）依兩造買賣契約書第七條所載「完工及交屋」之約定為「本約房屋建築工程自建築主管機關核准之開工日起算三六○個日曆天以內完成主附屬建物及必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日期」。是兩造買賣標的物之「完工日期」應以使用執照核發日期為完工日期，而系爭建物之使用執照係於八十八年十一月二十六日核發，故完工日期應為「八十八年十一月二十六日」。又被告之申請政府機關核發使用執照時，一般在主附屬建物完成時即會提出申請，茲以被告向南投縣政府建設局提出申請核發使用執照之日期為「八十八年七月八日」，足證於八十八年七月八日前被告對系爭建物之主附屬建物及必要設施均已完成。
（二）次查，對於使用執照核發（完工日）後，依合約書第七條第三項約定被告應於房屋接通水電之日起十五日內訂定期限通知甲方（即原告）等辦理交屋，被告之所以逾八十九年三月十七日始通知原告等辦理交屋，係因下列事由所致，此非可歸責予被告。
１、於使用執照核發前，因適遇『九二一集集大地震』，系爭建物座落地點距離震央僅數公里，所受到之『震』憾雖非筆墨能予形容。然系爭房屋並未因地震而致毀損影響結構安全。惟對建物仍有受損部份，被告對此修復責任並未予卸責，仍依約修復，而此因天災地變等人力不可抗拒之事，其停工期間並不能計算入遲延交屋之期間，此在合約書第七條第一項第三款訂有明文，故被告迄八十九年三月十七日通知交屋，不能歸責予被告。
２、被告於八十八年七月八日已完成主附屬建物及必要設施，始有提出使用執照申請之舉動，惟主管機關迄八十八年九月二十日始前至現場完成測量，迄八十八年九月二十一日又遇大地震，至八十八年十一月二十六日始核發使用執照，如此之期間延遲均非可歸責於被告，因依合約書第七條第一款第四項訂有「因政府法令限制或其他非乙方所能控制之原因發生時，其停工期間」，不計入停工期間。
３、由於『九二一集集大地震』系爭建物受有損害，被告為讓原告對系爭建物將來使用安心，乃由被告委請台灣省建築師公會對系爭建物進行損害鑑定（兼做安全及修復鑑估），業經該建築師公會於八十八年十二月三日完成該報告書，並懇認系爭建物「無結構安全之慮」，此有鑑估報告書附呈為憑。被告於建築師公會鑑估報告書完成後即開始進行修復工作於修復完成即通知原告辦理交屋。此因地震肇成損害而為修復延長交屋之期間並不能歸責予被告。
４、由上所述，系爭工程自完工迄通知交屋，被告從無遲延交屋之事証，原告等主張被告逾期交屋，擬解除契約，顯然違反誠信原則，故原告之主張解除契約並不合法。
（三）對原告另主張之建物瑕疵部份，茲說明如下：
１、自建築師公會之鑑估報告書結論所載「依據衝錘試驗所得結果天花板、牆面、地板之混凝土強度均大於210Kg/cm3，故混凝土強度符合建築技術規則構造篇所規定之強度，而建築物最大傾斜約為5/1000遠小於1/250之斜率。另Ａ、Ｂ棟建築物經現場會勘結果並無發現主要結構體有嚴重受損之裂紋。是故Ａ、Ｂ二棟建築物經修復完成後，建築物即無結構安全之慮」，顯然系爭建物並無原告所指之「配筋不足及混凝土強度不合，或有違背建築術成規之瑕疵」、「基柱鋼筋基礎施工錯誤」、「地板鋼筋施工錯誤」等情，故原告所指專業上施工有錯誤之情僅為其片面指摘，與事實不符。
２、於『九二一集集大地震』後，系爭建築物之受損部份，於被告委請建築師公會至現場勘驗時，對受損害部份修復之建議，建築師公會以兩造協議之修復方法於報告書上載明「修復建議」。如Ｂ６、Ｂ７之１Ｆ至３Ｆ樓梯原補強修復即可，而因原告要求拆除重做，經被告同意後均以拆除重做處理，：：：被告對震損之修復既依原告之要求修復，目前亦均修復完畢，原告以瑕疵重大主張解除契約，顯有權利濫用之情。
３、另有關樓梯與牆壁之接合處理，由於原設計圖中並未明示該部份之配筋詳圖，而有關配筋問題，業經建築師辦理查驗無訛。況Ｂ６、Ｂ７二戶於買賣後曾自行找人設計合併為一戶，再由建築師向建管單位申請變更設計，因之此部份設計上之問題，依合約規定應由承購戶自行負責，非屬交屋由被告應負責之範圍。
４、另外Ａ３建物鐵捲門已拆除，柱已恢復原狀，基礎鋼筋施作均經建築師查驗無訛。Ｂ７建物東側地樑已依原告要求用鋼板補強並重新灌漿粉刷完成。Ａ１外牆大理石剝落係地震引致已修復完成，牆壁並無損壞。又本案圍牆與建築物係各自獨立並未連結，承購戶所述排水溝鋼筋剪斷會造成圍牆與建築物失連並非事實，因水溝底尚有四十公分厚度，且有鋼筋連結：：：，亦即凡因地震受損部份被告均已依兩造與建築師公會鑑定人員協議之修補方法完成修補。
綜上所述，被告完全依合約完成建築，遇『九二一大地震』後受損房屋業已請建築師公會鑑定，並依鑑定報告上之修復建議完成修復，由此可稽被告誠意履行買賣合約，且無任何違約事由，原告擅行解約要求返還價金並無道理。
三、證據：提出使用執照影本乙份、簡便行文表影本乙紙、臺灣省建築師工會台中市辦公處鑑估報告書影本全卷、Ｂ６、Ｂ７設計圖影本乙紙、變更設計申請書影本乙紙、系爭建物修復完成現況照片三十幀為証，並聲請訊問證人辛○○、陳維哲。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面
一、聲明：⒈反訴被告甲○○應給付反訴原告五百一十八萬元及其中二十六萬元部分自八十八
年十一月二十七日起，四百九十二萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每日加計二千五百九十元之滯納金。
⒉反訴被告丁○○應給付反訴原告五百二十八萬元整及其中二十七萬元部分自八十
八年十一月二十七日起，五百零一萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每日加計二千六百四十元之滯納金。
⒊反訴被告戊○○應給付反訴原告五百三十四萬元整及其中二十七萬元部分自八十
八年十一月二十七日起，五百零七萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每日加計二千六百七十元之滯納金。
⒋反訴被告己○○○應給付反訴原告五百四十五萬元整及其中二十八萬元部分自八
十八年十一月二十七日起，五百一十七萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每日加計二千七百廿五元之滯納金。
⒌反訴被告乙○○應給付反訴原告五百五十三萬元整及其中二十八萬元部分自八十
八年十一月二十七日起，五百二十五萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每日加計二千七百六十五元之滯納金。
⒍反訴被告丙○○應給付反訴原告五百五十八萬元整及其中二十八萬元部分自八十
八年十一月二十七日起，五百三十萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每日加計二千七百九十元之滯納金。
二、陳述：
（一）反訴被告乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、戊○○、己○○○於八十七年六月十五日分別與反訴原告簽訂房地買賣契約，依次購買被告所有座落於南投縣○○鄉○○段三八二及三八四地號土地上推出之南雅大第編號Ａ１、Ａ３、Ｂ
３、Ｂ５、Ｂ６、Ｂ７等六戶預售屋，反訴被告等已依買賣契約書給付簽約金及第一期款至第三期款，反訴被告應於反訴原告取得使用執照時繳交第四期款，茲因系爭建物之使用執照業已於八十八年十一月二十六日核發，反訴被告等卻未依約定在該期日給付第四期款，反訴被告甲○○積欠之第四期款為廿六萬元，尾款為四百九十二萬元；反訴被告丁○○積欠之第四期款為廿七萬元，尾款為五百零一萬元；反訴被告戊○○積欠之第四期款為廿七萬元，尾款為五百零七萬元；反訴被告己○○○積欠之第四期款為廿八萬元，尾款為五百一十七萬元；反訴被告乙○○積欠之第四期款為廿八萬元，尾款為五百二十五萬元；反訴被告丙○○積欠之第四期款為廿八萬元，尾款為五百三十萬元。
（二）使用執照核發（完工日）後，依合約書第七條第三款約定，反訴原告應於房屋接通水電之日起十五日內訂定期限通知甲方（即反訴被告）等辦理交屋，反訴原告業於八十九年三月十七日通知反訴被告等辦理交屋手續，然反訴被告等卻以反訴原告逾期完工及系爭建物有瑕疵等原因解除契約拒絕交屋，惟查，反訴原告並無逾期完工之情，系爭建物因九二一地震致瑕疵部分均已修復，詳見反訴原告在本訴部分答辯狀所載，故反訴被告等主張解除契約並不合法，仍應依民法第三百六十七條規定給付第四期款及房地尾款。綜述如上，被告完全依合約完成建築，無任何違約事由，反訴被告即應依約履行其給付價金之義務。
三、證據：提出南雅大第客戶未繳房地款明細表乙紙，其餘援用本訴所提之証據。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：駁回反訴原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，反訴被告願供擔保免予假執行。
二、陳述：
（一）本件系爭不動產買賣契約既經依法解除，兩造間買賣關係即已不存在，而反訴原告依據上開已不存在之買賣關係請求反訴被告給付買賣價金，即難認有理由，爰請鈞院依法駁回反訴原告之請求。倘鈞院認兩造間買賣契約尚屬存續，反訴原告請求給付買賣價金餘款之請求亦應認無理由，茲說明如左：
１、依兩造簽定之買賣契約書第六條、第七條約定，反訴原告於完成系爭建物之興建，進而使買賣標的之房屋處於可以居住使用之狀態，且無未按圖施工或偷工減料之瑕疵，並據以通知反訴被告等人交屋時，反訴被告等人始有辦理貸款繳付尾款之義務。反之，如果系爭房屋確有未按圖施工或偷工減料情事，原告等人即得拒絕接受該等有瑕疵之房屋，基於平等互惠原則，自亦得拒絕繳付尾款。
２、查反訴原告出售之系爭房屋確有反訴被告等人指述之瑕疵，且攸關逃生設備之樓梯復有植筋不足之瑕疵（按所謂植筋，係指樓梯舖設之鋼筋，需植入連接至牆壁及樓板內之鋼筋上，固定樓梯，以避免地震時樓梯脫離樓板及牆壁而崩落），反訴被告等人基於安全考量，自得拒絕接受系爭有瑕疵之房屋。
３、反訴原告出賣之房屋既存有嚴重瑕疵，反訴被告因據以拒絕接受反訴原告之交屋之請求，即屬於法有據。反訴原告既不能交付反訴被告符合居住目的之房屋，其請求反訴被告給付房屋買賣價金尾款，即應認無理由。
（二）倘鈞院認反訴被告等仍有給付買賣價金尾款之義務，則反訴被告主張反訴原告應同時履行交付無瑕疵房屋之義務，並為左列金額及利息起算日之抗辯：
１、依契約約定第四期款固應於使用執照核發後繳付，惟使用執照何時核發，非反訴被告等人所能知之，是以反訴原告即有義務通知反訴被告繳交第四期款之期限，否則反訴被告即無從給付第四期款。而經查反訴原告係於八十九年三月十七日發函，請求反訴被告等人於同年月二十四日繳付第四期款，反訴原告請求自八十八年十一月二十七日起計算利息，即有誤會。另系爭房屋既尚有瑕疵未能交屋使用，反訴原告在尚未能履行交屋義務之前，即請求反訴被告給付買賣價金尾款，已有可議，乃竟再請求在未能交屋之前計算利息，所請自難認合法。
２、再依契約第六條第二項規定，反訴原告未能於約定期限完工交屋者，應就反訴被告已繳買賣價金之數額，依其逾期天數按萬分之五計算違約金。反訴原告依約應於八十八年八月二十三日完工交屋，惟屆至目前為止均未能交付無瑕疵之房屋，其逾期天數已超過九百日，反訴被告自得請求扣抵並以之與買賣價金為抵銷，反訴被告爰主張以已繳買賣價金自八十八年八月二十三日起至反訴原告交付無瑕疵房屋之日止，每日按萬分之五計算之違約金為抵銷（按反訴原告應給付反訴被告之違約金金額，因反訴原告仍未能交付無瑕疵之房屋，而繼續在逾期之中，其違約天數尚無法確定，違約金數額自亦無法確定）。
３、另系爭房屋有明顯及嚴重之瑕疵，縱經反訴原告進行修補，亦難期達到真正無瑕疵之狀態，無論是客觀上之市場價值或交易對象之主觀上價值評估，均會造成系爭房屋交易價值之嚴重減損，反訴被告爰請鈞院准予核減買賣價金，反訴原告請求超過核減後之買賣價金總額部分，即應認無理由。
三、證據：提出反訴原告八十九年三月十七日月土服字第八九九六四一三一號函影本為証，其餘援用本訴所提之証據。
參、本院依被告聲請調閱臺灣省建築師工會台中市辦公處八十八年十二月二十八日台建師中市鑑字第641號南投縣○○鄉○○村○鄰○○街○○○巷15~22號震災建築物損害鑑定（兼做安全及修復鑑估）報告書原本全卷及向南投縣政府建設局調取系爭建物建築執照及使用執照相關資料卷宗，並依原告聲請勘測現場並委託臺灣省建築師公會鑑定系爭建物。
理 由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，提起反訴，民事訴訟法第二百五十九條第一項定有明文。被告於本件言詞辯論終結前，向本院提起反訴，經查其與本訴之訴訟標的與防禦方法具有牽連關係，且得行同種訴訟程序，依民事訴訟法第二百六十條第一項、第二項之規定，應予准許。
貳、原告先位聲明原起訴請求「被告應給付原告甲○○一百八十五萬一千元，及其中一百零七萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十六萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中壹仟元部分自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告丁○○二百一十四萬九千一百元，及其中一百零七萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十七萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，另二十一萬八千一百元部分，其中一千元部分自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告戊○○二百四十九萬二千一百元，及其中一百一十萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十七萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，另二十一萬八千一百元部分，其中一千元部分自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告己○○○二百五十萬七千元，及其中一百一十萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，另二十一萬八千一百元部分，其中一千元部分自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告乙○○一百九十七萬一千元，及其中一百一十三萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中一千元部分自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告丙○○二百萬一千元，及其中一百一十六萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中一千元部分自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息」。嗣於本院審理中即九十一年十二月十二日減縮請求「被告應給付原告甲○○二百二十五萬九千九百三十六元，其中一百零七萬元部分自民國（下同）八十七年六月十五日起，其中二十六萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中四十萬九千九百三十六元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百二十五萬九千九百三十六元日息萬分之五計算之違約金；被告應給付原告丁○○一百九十五萬零一百五十二元，其中一百零七萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十七萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中七萬零一百五十二元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按一百九十五萬零一百五十二元日息萬分之五計算之違約金；被告應給付原告戊○○二百二十九萬三千一百五十二元，其中一百一十萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十七萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中三十八萬三千一百五十二元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百二十九萬三千一百五十二元日息萬分之五計算之違約金；被告應給付原告己○○○二百三十二萬三千一百五十二元，其中一百一十萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，其中三十八萬三千一百五十二元部分自本起訴狀送達翌日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百二十九萬三千一百五十二元日息萬分之五計算之違約金；被告應給付原告乙○○一百九十七萬元，其中一百一十三萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按一百九十七萬元日息萬分之五計算之違約金；被告應給付原告丙○○二百萬元，其中一百一十六萬元部分自八十七年六月十五日起，其中二十八萬元部分三筆分別自八十七年八月十五日、八十七年十月十五日及八十七年十二月十五日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及自八十八年八月二十三日起至清償日止，按二百萬元日息萬分之五計算之違約金。」，部份係減縮應受判決事項之聲明，部份追加不甚礙被告之妨禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款規定相符，應予准許。
參、反訴原告原起訴請求「反訴被告甲○○應給付反訴原告五百一十八萬元整及其中二十六萬元部分自八十八年十一月二十七日起，四百九十二萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告丁○○應給付反訴原告五百二十八萬元整及其中二十七萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百零一萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告戊○○應給付反訴原告五百三十四萬元整及其中二十七萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百零七萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告己○○○應給付反訴原告五百四十五萬元整及其中二十八萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百一十七萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告乙○○應給付反訴原告五百五十三萬元整及其中二十八萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百二十五萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告丙○○應給付反訴原告五百五十八萬元整及其中二十八萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百三十萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。」，嗣於言詞辯終結後即九十二年六月廿六日以書狀追加請求「反訴被告給付逾期部份依應付金額每日加計萬分之五滯納金」，係有礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第二百五十五條訴之變更追加之規定不符，爰不予准許，附此敘明。
肆、本訴部分：
一、本件原告起訴主張緣原告等人買受被告於坐落南投縣○○鄉○○段三八二及三八四地號土地上推出之「南雅大第」預售屋編號Ｂ３號、編號Ｂ５號、編號Ｂ６、編號Ｂ７號、編號Ａ１號、編號Ａ３號等預售屋，依兩造簽訂之房地預定買賣合約書第七條規定，被告應於主管機關核准之開工日起算三百六十個日曆天完成房屋之興建及交屋，本件主管機關核准之開工日為八十七年五月五日，被告應於八十八年八月廿三日完工交屋，惟被告公司卻一再推拖延遲交屋，原告等乃於八十九年一月十一日委請律師發函，催告被告應於八十九年二月十四日前履行交屋手續，被告卻仍推拖如故，原告等爰依民法第二百五十四條規定解除與被告間之房地買賣契約，並以本起訴狀繕本之送達以代解除契約意思表示之通知，又被告出賣之系爭各該建物，其施工有明顯之瑕疵，此從九二一大地震發生之後，該等施工未滿一年之新建物，其樑柱牆及樓板嚴重崩裂及樓梯斷裂，而附近興建完工數十年之老舊建築卻毫髮無傷之情形觀之即明，再者，系爭建物於地震後受損嚴重，惟被告卻未經委請專業技師為鑑驗及研擬補強計畫書，即任由承包商進行不合技術規範之修補，自亦難以保證系爭建物仍具備原設計之強度，對於住居安全性當然會有重大影響，前開建築施工上之諸多瑕疵，對於建築物之結構強度已有重大影響，其住居之效用即應認有嚴重減損，其交易價格自亦有相當之減損，原告等爰併依民法第三百五十九條規定解除契約，並以本起訴狀繕本之送達以代解除契約意思表示之通知。另依兩造簽訂之房地買賣契約書七條第二項規定，被告如有逾期完工交屋情事，每逾一日應按已繳買賣價款萬分之五計算遲延金，本件被告原定交屋之日期為八十八年八月二十三日，於原告等人解除契約前，即已發生遲延情事，原告等自得依前開契約約定，請求被告給付自八十八年八月二十三日起，至被告返還買賣價金之日止，按所繳買賣價金萬分之五計算之違約金。倘認系爭建物雖有瑕疵，惟尚達解除契約之程度，則以系爭建物瑕疵嚴重之情形觀之，其市場交易價值及居住上之效能，均有相當之減損，為此併依民法第三百五十九條但書規定請求減少價金等語。
二、被告則以（１）依兩造簽訂之房地預定買賣合約書第七條所載「完工及交屋」之約定為「本約房屋建築工程自建築主管機關核准之開工日起算三六○個日曆天以內完成主附屬建物及必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日期」，而系爭建物之使用執照係於八十八年十一月二十六日核發，故完工日期應為「八十八年十一月二十六日」，又被告向南投縣政府建設局提出申請核發使用執照之日期為「八十八年七月八日」，足證於八十八年七月八日前被告對系爭建物之主附屬建物及必要設施均已完成。（２）依上開合約書第七條第三項約定被告應於房屋接通水電之日起十五日內訂定期限通知甲方（即原告）等辦理交屋，被告之所以逾八十九年三月十七日始通知原告等辦理交屋，係因於使用執照核發前，因適遇『九二一集集大地震』，系爭建物座落地點距離震央僅數公里，對建物有受損部份，被告未予卸責仍依約修復，被告委請台灣省建築師公會對系爭建物進行損害鑑定（兼做安全及修復鑑估），業經該建築師公會於八十八年十二月三日完成該報告書，並懇認系爭建物「無結構安全之慮」，被告嗣後開始進行修復工作於修復完成，並於八十九年三月十七日通知原告辦理交屋，原告主張被告逾期交屋，擬解除契約，顯然違反誠信原則。（３）於『九二一集集大地震』後，系爭建築物之受損部份，於被告委請台灣省建築師公會至現場勘驗時，自建築師公會之鑑估報告書結論所載「依據衝錘試驗所得結果天花板、牆面、地板之混凝土強度均大於210Kg/cm3，故混凝土強度符合建築技術規則構造篇所規定之強度，而建築物最大傾斜約為5/1000遠小於1/250之斜率。另Ａ、Ｂ棟建築物經現場會勘結果並無發現主要結構體有嚴重受損之裂紋。是故Ａ、Ｂ二棟建築物經修復完成後，建築物即無結構安全之慮」，顯然系爭建物並無重大瑕疵，且對受損害部份修復之建議，台灣省建築師公會以兩造協議之修復方法於報告書上載明「修復建議」，目前亦均修復完畢，原告以瑕疵重大主張解除契約，顯有權利濫用之情等語，資為抗辯。
三、本件原告主張原告等人買受被告於坐落南投縣○○鄉○○段三八二及三八四地號土地上推出之「南雅大第」預售屋編號Ｂ３號、編號Ｂ５號、編號Ｂ６、編號Ｂ７號、編號Ａ１號、編號Ａ３號等預售屋，業據原告提出系爭房屋買賣契約書影本六份為証，且為被告所不爭執。又原告主張依兩造簽訂之房地預定買賣合約書第七條規定，被告應於主管機關核准之開工日起算三百六十個日曆天完成房屋之興建及交屋，被告則抗辯完工日期應以南投縣政府核發使用執照日即「八十八年十一月二十六日」為準，另依上開合約書第七條第三項約定交屋日期應係被告接通房屋水電之日起十五日內，是本件茲應先審究者即為被告究有無逾期完工及交屋之情事？被告是否得據以主張解除買賣契約？
（一）查依兩造所訂房地預定買賣合約書第七條第一項本文明定：「一、本約房屋建築工程自建築主管機關核准之開工日起算三六０個日曆天以內完成主附屬建物及必要設施，並以建築主管核發使用執照日為完工日期。」等語，又第二項明定：「乙方（指被告）如逾前項期間完工者，每逾一日應按已繳買賣價款萬分之五計算遲延金於交屋時付予甲方（指原告）」等語，綜合兩項約定之文義觀之，「完工日期」之約定係對被告課以須儘速完成建築之義務，自應有一明確之日期，否則無法認定被告是否已逾完工日期，第二項被告逾期完工遲延金之約定則形同具文，是上開條文之文義應解釋為被告自開工日起算，須於三百六十個日曆天內完成主附屬建物及必要設施，而如何認定「主附屬建物及必要設施已完成」，則以「建築主管機關核發使用執照日」來認定。
（二）本件系爭建物經主管機關核准之開工日為八十七年五月五日，依上開日期起算應於三百六十個日曆天，扣除國定假日等不計日曆天之天數，被告應於八十八年八月二十三日完工取得使用執照，而本件被告遲至同年十一月二十六日始取得建築主管機關核發之使用執照，此亦為兩造所不爭執，惟被告抗辯「伊於八十八年七月八日向南投縣政府建設局提出申請核發使用執照，伊於八十八年七月八日已完成主附屬建物及必要設施，惟主管機關迄八十八年九月二十日始前至現場完成測量，迄八十八年九月二十一日又遇大地震，至八十八年十一月二十六日始核發使用執照，如此之期間延遲均非可歸責於伊」云云，被告並提出使用執照影本乙份、簡便行文表影本乙紙為証。查，依被告提出之南投縣政府建設局簡便行文表（八十八年七月八日投縣建管字第三六三０號、三六三一號），其上雖有說明係覆被告於八十八年七月八日之申請書，惟審查結果係「申請書件不符、權利証件不符、竣工查驗不符」等，而被告最後取得南投縣政府建設局核發之使用執照係八十八年十二月廿六日核發，南投縣政府建設局係依照被告八十八年十一月八日之使用執照申請書所辦理，此有本院向南投縣政府建設局調閱系爭建物之使用執照申請相關卷宗可參，是被告辯稱伊於八十八年七月八日已完成主附屬建物及必要設施乙事並無法証明，而被告係於八十八年十二月廿六日始取得使用執照，按照兩造於合約書之約定，自應以八十八年十二月廿六日為被告完工之日期，是被告確有逾期完工之事實。
（三）再論，縱然被告有逾期完工之事實，原告是否得據以主張解除買賣契約？查，自八十八年八月廿三日至八十八年十二月廿六日間，其間曾於八十八年九月廿一日發生「九二一大地震」，南投縣當地亦是嚴重之災區，當地政府忙於救災及復原工作，自會影響其他行政作業，且依合約書第七條第一項第三款之規定「因天災地變等人力不可抗拒之事由，致乙方（指被告）不能施工者，停工期間不計」，被告雖已逾三百六十個日曆天，但其逾期之後因適逢天災，自不能將所有遲延之責任歸於被告承擔。況且，原告於八十九年一月十一日委由訴訟代理人發律師函催促被告於八十九年一月十四日以前辦理完工及交屋，有該律師函附卷可查，是原告依民法第二百五十四條定相當期限催告被告履行時，被告早於八十八年十二月廿六日已完工，是原告此催告函並不發生效力，原告自不得以此主張解除契約。
（四）另依合約書第七條第三項明定：「乙方（指被告）被告應於房屋接通水電之日起十五日內訂定期限通知甲方（指原告）辦理交屋，經乙方通知交屋，除房屋結構與設備有重大瑕庛明顯不能居住或使用者外，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，：：：：：」等語，是兩造對於交屋之日期係約定於房屋接通水電之日起十五日內。而依前所述被告係於八十八年十二月廿六日始取得使用執照，於使用執照核發前，因適遇『九二一集集大地震』，系爭房屋距離震央僅數公里，不免因地震而有部份受損，被告於八十八年十二月一日函請台灣省建築師公會台中市辦事處派員鑑定，該會於八十八年十二月五日及七日派建築師鑑定結果，其結論是：「依據衝錘試驗所得結果天花板、牆面、地板之混凝土強度均大於210Kg/cm3，故混凝土強度符合建築技術規則構造篇所規定之強度，而建築物最大傾斜約為5/1000遠小於1/250之斜率。另Ａ、Ｂ棟建築物經現場會勘結果並無發現主要結構體有嚴重受損之裂紋。是故Ａ、Ｂ二棟建築物經修復完成後，建築物即無結構安全之慮」等語，有本院調閱臺灣省建築師工會台中市辦公處八十八年十二月二十八日台建師中市鑑字第641號南投縣○○鄉○○村○鄰○○街○○○巷15~22號震災建築物損害鑑定（兼做安全及修復鑑估）報告書原本全卷可憑，是被告依台灣省建築師工會台中市辦公處之鑑定結果及修復建議進行修復，係因天災地變等人力不可抗拒之事，自不能歸責予被告。原告雖於八十九年一月十一日委由訴訟代理人發律師函催促被告於八十九年一月十四日以前辦理交屋，被告亦於八十九年一月廿六日以存証信函答覆原告：「：：：：於使用執照取得後，因承購戶要求工程瑕疵及『九二一大地震』受損部分，應經公証機關鑑定，且須修復，目前已獲台灣省建築師公會通知建物安全無虞，現正進行修復中，為此而增加之工程日數當不能算入，而寄件人公司俟全部工程完成後將依合約所訂條件，再通知辦理交屋。」等語，是原告應對被告遲延交屋之原因係因進行九二一地震引起損害之修復工作有所知悉，被告自不得以此主張解除買賣契約。
四、至於原告主張地震發生後，發現系爭建物有「１、樑柱牆及樓板嚴重龜裂。２、樓梯與樓板間鋼筋為單排，而非原設計之雙排筋，鋼筋間距約為四十公分，亦非原設計之十五公分。３、部分基柱鋼筋因基礎施工錯誤，未經拆除重作，而將鋼筋彎曲傾斜後續行施工。４、編號Ａ３建物之鐵捲門部分因施作錯誤，以致無法安裝使用，竟將鋼筋混凝土柱子兩邊打掉約十公分，以供安裝鐵捲門之用。５、編號Ｂ７建物東側部分之地樑，有鋼筋外露之情形，及為了安裝排水管，竟將鋼筋直接剪斷。６、編號Ａ１建物外牆大理石拱起剝落。７、編號Ａ１至Ａ５建物後方之排水溝深度不足無法排水，被告為了使排水溝之深度達到足以排水之程度，竟將排水溝下方之兩排鋼筋剪斷拆除，以增加水溝之深度。」等瑕疵，並提出系爭房屋修復照片二十三張、設計圖影本乙件、照片影本乙件、鋼筋彎曲附圖影本乙件為証。是此部份應審究者係系爭建物是否確有原告所指之瑕疵？該等瑕疵是否為重大瑕疵，被告得據以解除契約？查：（一）被告於「九二一大地震」後，於八十八年十二月一日函請台灣省建築師公會台中市辦事處派員鑑定，該會於八十八年十二月五日及七日派建築師鑑定結果，其結論是：「依據衝錘試驗所得結果天花板、牆面、地板之混凝土強度均大於210Kg/cm3，故混凝土強度符合建築技術規則構造篇所規定之強度，而建築物最大傾斜約為5/1000遠小於1/250 之斜率。另Ａ、Ｂ棟建築物經現場會勘結果並無發現主要結構體有嚴重受損之裂紋。是故Ａ、Ｂ二棟建築物經修復完成後，建築物即無結構安全之慮」等語，且該鑑定報告書上之修復建議四十處中，有廿一處係採表面修復工法，其餘拆除重作之部分多為局部及磚牆磁磚部分，有本院調閱臺灣省建築師工會台中市辦公處八十八年十二月二十八日台建師中市鑑字第641號南投縣○○鄉○○村○鄰○○街○○○巷15~22號震災建築物損害鑑定（兼做安全及修復鑑估）報告書原本全卷可憑，可知系爭建物縱有瑕疵，並未有影響結構安全之損害。（二）另本院於審理中再委請台灣省建築師公會就系爭建物之「工程施工瑕疵為何？該瑕疵是否影響建物結構之安全？該瑕疵如要修復，依何方式及修補費用為何？」為鑑定，其鑑定結果為：「（一）本標的物整體結構（鋼筋及混凝土）強度均符合當時設計要求故屬安全，但部分工程施工之瑕疵如表（一）所示，應予以修復補強以避免日後應力破壞而產生危險。」等語，有臺灣省建築師工會九十年十二月十八日台建師鑑（89061）字第2291~5號南投縣○○鄉○○段３８２及３８４地號工程施工瑕疵及結構安全鑑定報告書在卷可按。由此可推，原告所指之瑕疵縱或存在，亦非屬影響結構安全之瑕疵，自不得據為主張解買賣契約。綜上所述，本件原告主張被告逾期完工、遲延交屋及系爭建物有重大瑕疵等事由主張解除買賣契約而返還價金，均無理由，應予駁回。
五、再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條固定有明文，是本件原告主張以上述瑕疵據以解除契約，顯失公平，原告僅得請求減少價金，而不得解除契約。惟按民法第三百五十九條規定買受人因買賣標的物具有瑕疵得請求減少價金者，其請求減少金額無須以訴為之。本件鄭素蘭等人依上開條文，聲明請求將買賣價金減少，其真意若為形成之訴，即屬不能准許（最高法院八十四年度台上字第一四四四號判決可資參照）。是本件原告備位聲明主張「被告與原告林秋美於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地及編號Ｂ３號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為一百八十五萬元。被告與原告丁○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地及編號Ｂ５號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百一十四萬八千一百元。⒊被告與原告戊○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地及編號Ｂ６號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百四十九萬一千一百元。⒋被告與原告己○○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地及編號Ｂ７號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百五十萬零六千元。⒌被告與原告乙○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地及編號Ａ１號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為一百九十七萬元。⒍被告與原告丙○○於八十七年六月十五日就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地及編號Ａ３號預售屋（即南雅大第）簽訂之買賣契約，其買賣總價金應核減為二百萬元。」，於法不合，自無法准許，應予駁回。
伍、反訴部分：
一、本件反訴原告主張反訴被告乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、戊○○、己○○○於八十七年六月十五日分別與反訴原告簽訂房地買賣契約，依次購買被告所有座落於南投縣○○鄉○○段三八二及三八四地號土地上推出之南雅大第編號Ａ１、Ａ３、Ｂ３、Ｂ５、Ｂ６、Ｂ７等六戶預售屋，反訴被告等已依買賣契約書給付簽約金及第一期款至第三期款，反訴被告應於反訴原告取得使用執照時繳交第四期款，茲因系爭建物之使用執照業已於八十八年十一月二十六日核發，反訴被告等卻未依約定在該期日給付第四期款，反訴原告亦業於八十九年三月十七日通知反訴被告等辦理交屋手續，反訴被告卻未依約履行其給付價金之義務等情，業據其提出南雅大第客戶未繳房地款明細表乙紙為証，且為反訴被告所不爭執。
二、本件反訴被告則以（１）系爭不動產買賣契約既經依法解除，兩造間買賣關係即已不存在，反訴原告請求給付買賣價金餘款之請求應認無理由。（２）另依兩造簽定之買賣契約書第六條、第七條約定，系爭房屋確有未按圖施工或偷工減料情事，原告等人即得拒絕接受該等有瑕疵之房屋，基於平等互惠原則，自亦得拒絕繳付尾款。（３）反訴原告出售之系爭房屋既存有嚴重瑕疵，反訴被告因據以拒絕接受反訴原告之交屋之請求，即屬於法有據。（４）倘鈞院認反訴被告等仍有給付買賣價金尾款之義務，系爭房屋有明顯及嚴重之瑕疵，縱經反訴原告進行修補，亦難期達到真正無瑕疵之狀態，無論是客觀上之市場價值或交易對象之主觀上價值評估，均會造成系爭房屋交易價值之嚴重減損，爰請鈞院准予核減買賣價金，反訴原告請求超過核減後之買賣價金總額部分，即應認無理由等語資為抗辯。
三、本件依本訴部分之論述，反訴被告主張被告逾期完工、遲延交屋及系爭建物有重大瑕疵等事由主張解除買賣契約均因顯失公平，而無理由，是反訴被告僅得請求減少價金。查：
（一）本件反訴被告甲○○（編號Ｂ３）尚積欠反訴原告五百一十八萬元（含第四期款廿六萬元及尾款四百九十二萬元）。
本件反訴被告丁○○（編號Ｂ５）尚積欠反訴原告五百二十八萬元。（含第四期款廿七萬元及尾款五百零一萬元）。
本件反訴被告戊○○（編號Ｂ６）尚積欠反訴原告五百三十四萬元。（含第四期款廿七萬元及尾款五百零七萬元）。
本件反訴被告己○○○（編號Ｂ７）尚積欠反訴原告五百四十五萬元。（含第四期款廿八萬元及尾款五百一十七萬元）。
本件反訴被告乙○○（編號Ａ１）尚積欠反訴原告五百五十三萬元。（含第四期款廿八萬元及尾款五百二十五萬元）。
本件反訴被告丙○○（編號Ａ３）尚積欠反訴原告五百五十八萬元。（含第四期款廿八萬元及尾款五百三十萬元）。
上述金額為兩造所不爭執。
（二）依臺灣省建築師工會九十年十二月十八日台建師鑑（89061）字第2291~5號南投縣○○鄉○○段３８２及３８４地號工程施工瑕疵及結構安全鑑定報告書指出：
（一）編號Ａ３建物（買受人即反訴被告丙○○）之瑕疵有：
１、一樓柱鋼筋有彎曲施工。
２、後方牆面鋼筋有彎曲施工。
３、裝設鐵捲門將兩邊柱打除十公分。修復方式為鋼版包覆（000000元）及植筋補強（一００四０元），修復費用為一五三００八元。
（二）編號Ｂ３建物（買受人即反訴被告甲○○）之瑕疵有：樓梯植筋不足。修復方式為植筋補強（六０三００元）及打除重作（000000元），修復費用為四０三三八０元。
（三）編號Ｂ５建物（買受人即反訴被告丁○○）之瑕疵有：樓梯植筋不足。修復方式為植筋補強（六０三００元）及打除重作（000000元），修復費用為四０三三八０元。
（四）編號Ｂ６建物（買受人即反訴被告戊○○）之瑕疵有：樓梯植筋不足。修復方式為植筋補強（六０三００元）及打除重作（000000元），修復費用為四０三三八０元。
（五）編號Ｂ７建物（買受人即反訴被告己○○○）之瑕疵有：外牆安裝排水管切除樑鋼筋。
修復方式為搭接補強，修復費用為六六四０元。
四、惟依臺灣省建築師工會九十年十二月十八日台建師鑑（89061）字第2291~5號南投縣○○鄉○○段３８２及３８４地號工程施工瑕疵及結構安全鑑定報告書亦指出，上述所估修復費用不包括修復期間之搬遷費及房屋損壞無法復原之價值損失，其隱藏裝潢亦不含在內，是本院審酌上述瑕疵縱經反訴原告進行修補，亦難期達到真正無瑕疵之狀態，無論是客觀上之市場價值或交易對象之主觀上價值評估，均會造成系爭房屋交易價值之減損，爰酌定：
（一）編號Ａ３建物（買受人即反訴被告丙○○）之房屋價金減少五十萬元。
（二）編號Ｂ３建物（買受人即反訴被告甲○○）之房屋價金減少一百萬元。
（三）編號Ｂ５建物（買受人即反訴被告丁○○）之房屋價金減少一百萬元。
（四）編號Ｂ６建物（買受人即反訴被告戊○○）之房屋價金減少一百萬元。
（五）編號Ｂ７建物（買受人即反訴被告己○○○）之房屋價金減少五萬元。
五、綜上所述，反訴原告對於反訴被告自得請求未給付之房屋第四期款及尾款，但反訴被告丙○○得主張價金減少五十萬元；反訴被告甲○○得主張價金減少一百萬元；反訴被告丁○○得主張價金減少一百萬元；反訴被告戊○○得主張價金減少一百萬元；反訴被告己○○○得主張價金減少五萬元；反訴被告乙○○不得主張減少價金。從而，反訴原告請求反訴被告甲○○應給付反訴原告四百一十八萬元（0000000－0000000＝0000000）及二十六萬元部分自八十八年十一月二十七日起，三百九十二萬元部分自反訴狀繕本送達翌日即八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告丁○○應給付反訴原告四百二十八萬元（0000000－0000000＝0000000）及其中二十七萬元部分自八十八年十一月二十七日起，四百零一萬元部分自八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告戊○○應給付反訴原告四百三十四萬元（0000000－0000000＝0000000）及其中二十七萬元部分自八十八年十一月二十七日起，四百零七萬元部分自八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告己○○○應給付反訴原告五百四十萬元（0000000－00000＝0000000）及其中二十八萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百一十二萬元部分自八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告乙○○應給付反訴原告五百五十三萬元及其中二十八萬元部分自八十八年十一月二十七日起，五百二十五萬元部分自八十九年十月五日送達翌日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息；反訴被告丙○○應給付反訴原告五百零八萬元（0000000－000000＝0000000）及其中二十八萬元部分自八十八年十一月二十七日起，四百八十萬元部分自八十九年十月五日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、本件反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其主張、餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日
臺灣臺中地方法院家事法庭~B法 官 廖穗蓁右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 十 日~B法院書記官