臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度重訴字第三七二號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）陸佰玖拾玖萬柒仟零柒拾元整，及自民國（下同）八十八年十月廿三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及按日千分之一計算之滯納金。㈡願供擔保請准予宣告假執行。
二、陳述：㈠查原告起訴狀之聲明第一項原載為「被告應給付原告新台幣陸佰玖拾玖萬柒仟零
柒拾元整，及自民國八十八年十月廿二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，茲更正並追加為「被告應給付原告新台幣陸佰玖拾玖萬柒仟零柒拾元整，及自民國八十八年十月廿三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及按日千分之一計算之滯納金」。按本件兩造所簽定之不動產買賣契約書第十八條約定「甲方（即被告）未履行本契約交付殘餘價金時，其因可歸責於甲方之事由者，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應另付按該期未履行給付價款千分之一計算之滯納金與乙方（即原告）」。查系爭土地原告業於八十八年六月廿四日申請土地鑑界分割，將該土地點交於被告，且系爭土地於八十八年十月廿二日原告亦已完成移轉登記於被告，依上開買賣契約書第三條之約定，被告應於八十八年十月廿二日給付六百九十九萬七千零七十元尾款予原告。詎被告竟不依約履行，則依上開買賣契約書第十八條約定，被告應自逾期日起（即八十八年十月廿三日）至完全給付日止，每逾一日給付未履行價款千分之一滯納金與原告，爰依法就本件起訴狀第一項訴之聲明更正及追加如訴之聲明所示。
㈡緣被告於八十八年六月三日向原告購買座落台中縣○○鎮○○段六三二之一地號
之土地，依兩造所簽訂不動產買賣契約書第三條約定：㈠本契約成立同時，由甲方（即被告）先向乙方（即原告）給付新台幣伍佰萬元正作為定金並充為價金之壹部分----。㈡第一款部分：參佰萬元正約定於本年七月五日地政單位核准本件土地分割同時給付。㈢尾款部分：俟本件買賣農地所有權全部移轉登記給甲方完畢，點交土地同時一次全部付清，雙方簽有不動產買賣契約書為證。
㈢根據上開合約書第二條約定「本件買賣價金經雙方議定：每坪農地以新台幣壹萬
壹仟元整計算，買賣總價款，俟地政單位實地分割後，依權狀所載面積計算。而依土地登記謄本所載系爭土地面積四，五○七平方公尺，核計為一三六三點三七坪，每坪一萬一千元，則該筆土地總價款為新台幣一四，九九七，○七○元整。㈣查系爭土地業於八十八年十月二十二日辦理所有權登記，被告除了給付原告定金
伍佰萬元及頭期款三百萬元外，並未依約給付原告六，九九七，０七０元尾款，經原告催討亦置之不理，爰依上開買賣契約之法律關係請求被告依約給付系爭款項。
㈤對被告抗辯之陳述：被告八十九年五月九日準備書狀答辯理由略以：㈠原告拒不
取得系爭土地對外通行權。㈡系爭土地有近二百坪土地遭人竊占種植農作物中，原告未能依約清理地上物點交土地予被告云云。惟查：
⑴有關通行權部份：
本件土地買賣價金將近一千五百萬元，因此被告欲購買系爭土地時已至現場勘查多次，且在本件買賣契約書經由其指定之代書張文炎增訂第廿三條追加六項約定事項，遍觀該契約全文，並無原告應擔保負責取得系爭土地對外通行權之約定，被告以此置辯顯乏依據。依兩造增訂契約第廿三條第一項約定：六三一地號內如附圖所列分割寬約十公尺之土地與毗鄰六三二之一地號土地交換同等面積----，以便取得與既成道路之連繫，原告依約於八十八年六月廿四日申請分割鑑界，並將系爭土地點交於被告，是被告所指系爭土地對外聯絡道路取得通行權，若係指此部份而言，原告亦已依約履行，被告空言指摘原告違約，與事實不符。
⑵有關點交土地部份：
①原告於八十八年六月三日簽訂本件買賣契約，收受被告伍佰萬元訂金後，即將
本件土地所有權狀暨移轉過戶之相關文件交由張文炎代書辦理過戶事宜，並申請辦理系爭土地鑑界、分割，於同年六月廿四日由原告、原告之兄蔡塗，會同被告甲○○及其夫婿，暨洪進福、蔡炳榮兩位介紹人，及代書張文炎至現場將系爭土地點交於被告。
②另被告於八十九年二月十日委由常照倫律師寄給原告之律師函說明項二稱：「
㈡次查，台端交予本人之土地．．．，業經地政人員鑑界．．．」，亦自承原告已將系爭土地點交並經地政人員鑑界。
③且八十九年四月二十日被告以大雅清泉崗郵局第三十五號存證信函亦稱：「當
本人著手整地欲通過該地對外之國有地及既成道路時．．．」，試想原告若未將系爭土地點交於被告，被告何來「著手整地」？㮀④又系爭土地於八十八年十月廿二日移轉登記於被告後，被告將系爭土地向臺灣
中小企業銀行股份有限公司（以下簡稱臺灣企銀）設定本金最高限額一千三百二十萬元之抵押。若原告未將該土地點交於被告，使被告取得占有，被告如何會同臺灣企銀放款人員履勘現場、鑑定估價。
⑤由上述諸多事證，在在顯示原告已將系爭土地依約點交被告無訛，是被告空言指摘系爭土地有近二佰坪土地遭人竊占種植農作物中，委無足採。
㈥末查本件土地交易總價為一千四百九十九萬七千零七十元，被告取得系爭土地所
有權及占有後已向臺灣企銀設定一千三佰二十萬元之最高限額抵押業如前述。因目前房地產景氣不佳，以現今銀行界對農牧用地貸放金額之保守態度，率皆以土地市價六成左右估算，則該土地市值應有二千二百萬元左右（二二，０００，０００元乘以百分之六十，等於一三，二００，０００元）。職是，被告稱系爭土地因無聯絡道路成為袋地，曲線全無價值云云，作為拒付尾款之藉口，純屬杜撰推拖之詞，不足採信。
㈦末按民法第二六四條第二項規定他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒
絕自己之給付有違誠實信用方法者，不得拒絕自己之給付。此所謂部分之給付，係指給付之數量而言，例如甲售乙一萬斤之水果，已為九仟九佰五拾斤之給付時，乙拒絕支付價金，有違誠實信用原則。實則，民法第二六四條第一項所規定之同時履行抗辯制度，本係建立在誠實信用原則之上，第二項規定乃特為強調，其適用範圍不限於此，自不待言。易言之，即同時履行抗辯權之行使，不得違反誠實信用原則。最高法院六八年臺上字第六一六號判決謂：「曾某所合建之房屋應交付與上訴人者，既經上訴人點收，並已出售或出租與他人使用，縱房屋有細微之瑕疵，上訴人非不可請求修補，參閱民法第二六四條第二項規定，殊不能逕行拒絕自己之給付。」交付之房屋有細微之瑕疵，是否為部分之給付，雖有研究餘地，但上訴人拒絕自己之給付，與誠實信用原則，顯有違背，應不得行使。」經查 鈞院八十九年七月廿八日現場履勘之鑑定圖證明八十八年六月原告點交系爭土地於被告時，該地種植狗尾草面積為○．○一三二公頃，八十九年一月十五日種植面積為○．○○四五公頃，現有種植狗尾草部分為○．○○三一公頃，占系爭土地○．四五○七公頃約千分之六，即占系爭土地一千三百六十三點三七坪約九坪，實微不足道，被告以此做為其拒絕履行支付尾款六，九九七，０七０元之理由，實有違誠信原則。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地登記簿謄本影本二份、存證信函影本二份、土地複丈成果圖影本一份、土地複丈定期通知書影本一份及律師函影本一份為證，並聲請勘驗現場暨囑託台中縣清水地政事務所測量。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免假執行。
二、陳述：㈠本件原告追加請求「按日千分之一計算之滯納金」，被告不同意原告之追加。
㈡本件原告並未依二造間所訂契約債之本旨為履行，主要計有⑴系爭土地並未如原
告保證之與道路相連接，致被告勢將無法建築合法之房屋、及⑵原告未依契約約定將系爭土地「點交」予被告等二部分，以下被告謹分就該二部分情形詳述之：
⑴就系爭土地未與道路連接部分：
①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十
八條定有明文。經查，本件被告購買系爭土地之用意，係為於系爭土地上興建農舍使用，此觀兩造買賣契約第二十三條第五款之約定自明；又因農舍須有道路出入，然因原告所欲出售予被告之土地本為袋地，為使被告所購買之土地得與道路連接，原告乃稱可負責將六三一地號分割寬十公尺土地與六三二之一土地交換同等面積，以使被告所購買之土地得與道路相連；關於此點，不僅兩造於買賣契約第二十三條第一款中有關於交換土地之明文約定，且原告於八十九年五月二十三日其準備書狀第二點第㈡款內容中，及該書狀所附證物㈣土地複丈成果圖影本說明欄中，均已「自認」系爭買賣契約第二十三條第一款交換土地之約定，係為使被告所購得之土地得與既成道路聯繫，且於交換後，被告所購買之系爭土地即可與既成道路連接。故本件二造所訂系爭買賣契約中，雖未以文字白話記載「買方所購買之土地確可與既成道路連接而可合法興建農舍」等字眼，然由上可知，二造於訂約時，確已將「原告出售之土地應與既成道路連接，被告始能建築農舍」乙事，作為二造共識合致之契約必要之點無疑。②又本件日前經 鈞院指示地政機關就系爭土地及原告所謂之「既成道路」部分
為測量，並說明土地屬何人所有；惟由該管地政事務所回函可知：未與系爭土地（已交換土地部分）直接連接之測量圖Ｃ部分，方為現行通路，即原告所指之「既成道路」部分；而位於系爭土地與Ｃ部分既成道路間，尚有Ａ、Ｂ二部分；其中Ａ部分似為未登錄土地，現為第三人占用中並阻止他人通行；而Ｂ部分則因函蓋範圍過小，致地政機關無法判知正確地號。惟該Ｂ部分縱屬原告於九十年六月四日辯論意旨續㈠狀所稱○○○鄉○○○段第一二三之五地號土地，因該第一二三之五地號現仍屬私人所有，且並非既成道路（原告主張此即為既成道路云云，被告否認之，此依法應由原告負舉證責任）；縱該土地或經台中縣政府公告劃歸政府用地，然因地方政府之都市計劃並非不可或不會變更，該土地既未經政府徵收為道路，且事實上未經政府開闢為道路，豈能逕認該地號土地即為可供大眾通行之道路？是由上可見，系爭土地與既成道路（Ｃ部分）間，既尚有非為道路且現為第三人占用或所有之土地存在，原告所辯其所出售及交換之系爭土地確可與既成道路連接云云，顯屬無稽。
③再本件經 鈞院傳訊證人洪進旺亦明確證稱：「原告向被告稱如附圖所示紅色
部分是他們的土地，土地交換後，被告即可通行到道路」等情（詳見筆錄記載）；經核亦與原告上述自認情形及原告庭呈之土地複丈圖所示情形相符，此部分事實應足堪認定；至於原告以洪進旺為系爭土地買賣買方之介紹人為由，空言指稱洪進旺證詞序係蓄意迴護告云云，原告此種辯詞，應無足為採。
④雖另名證人蔡炳榮證稱：「兩造並未約定種植樹木之土地原告須讓被告得以對
外通行」云云；衡情其所證現場狀況，與原告所提之複丈圖已不相符；縱其主觀上無匿飾情形，充其量亦僅能證明其不知當時雙方交換土地後，原告所出售之土地仍無法通行連接道路之情形。核諸證人洪進旺之證詞可知，雙方當時共識之契約內涵，應係原告所出售之土地與公路應有適當之聯絡；否則衡情被告焉能出價一千四百九十九萬餘萬元購買無法對外通行之土地？⑤另原告所提準備書狀所附證物㈣土地複丈成果圖影本中所指可通往國有土地之既成道路部分，業經 鈞院於日前履勘現場時，訊問到場之證人蔡慶松證稱：
「本來我祖先有種植樹木及竹子，從該部分土地無（法）出入通行，必須從另外地方出入．．．」等語（詳見勘驗筆錄）；是可證原告於訂約時所稱可供通行之既成道路部分，根本無法通行而應由另處出入。
⑥基上，本件被告於訂立系爭買賣契約時，係因相信原告表示交換土地後，所購
得之系爭土地可與既成道路連接，被告始同意購買系爭土地，而與原告訂立系爭買賣契約，本擬於其上興建農舍；詎料，被告於事後始發現縱經交換土地，原告所購買之系爭土地亦無法與道路連接，原告所謂可與既成道路連接之處，竟係他人已種植樹木之國有土地或仍屬私人所有之土地（現狀如證人洪進旺庭呈之現場圖），均非既成道路，無法供系爭土地對外通行，致使被告所購買之系爭土地，仍為一無法對外連接道路之袋地，亦無法興建農舍，系爭土地自已滅失或減少其通常效用或契約預定效用，而具有瑕疵之情形；從而，被告自得主張同時履行抗辯而拒付尾款，並得依法主張解除系爭買賣契約；又此係可歸責原告之事實，非可歸責於被告；是原告請求被告給付尾款並應加計利息及滯納金云云，自屬無理由。
⑵就原告未將土地點交予被告部分：
①按關於「點交」與一般買賣應為之「交付」買受物有何不同，參諸強制執行法
第九十九條之規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應『解除其占有』，『點交』於買受人或承受人．．
．依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再『解除其占有』後『點交』之」；是由上述法條規定之用語，可知所謂「點交」，係指應將不動產「解除債務人或第三人占有」，始可謂為「點交」，自與一般定義之單純「交付」不同；另學者通說亦認為「點交」一語，係指「解除占有」之意。
②經查，本件二造所訂契約中，業已明文約定原告應將系爭土地「點交」予被告
；此觀系爭契約第九條約定自明。然本件系爭土地臨近同段六三四地號部分，業經 鈞院到現場勘驗，確有遭他人占用而迄未點交予被告之情形；此不僅有勘驗筆錄及占用土地面積測量圖乙份附卷可憑，並經證人蔡慶樂於履勘當日到場證稱：「．．．八十八年六月的時候種植面積較廣，後來到年底全部鏟除，八十九年一月十五日我才又種值部分土地，在七月二十六日左右才遭人砍除」等語（詳見勘驗筆錄）；是由此可見，於原告所指點交日之六月二十四日（原告八十九年五月二十三日準備書狀第三點第㈠項）當時，被告所購土地上，既有零點零一三二公頃面積（詳測量圖）遭他人占用，則原告何來有將土地點交予被告？③而原告身為出賣人，依上揭民法第三百四十八條第一項之規定及系爭買賣契約
之約定，本應負責將被告所購買之系爭土地，完整點交予被告之義務；然原告竟任第三人占用系爭土地零點零一三二公頃之面積，而未將此部分於排除侵害後點交予被告，原告顯已違約。
④又原告主張以鑑界分割作為點交依據，實屬無據；蓋按鑑界僅係履行買賣契約
標的面積之確認，分割則係出賣人之應盡義務，與點交何干？點交依雙方訂約意旨，顯係指將系爭土地以無他人占用之情形下，依約完整清楚交付買方；否則契約何須有點交之約定？⑤更且本件訴外人蔡慶樂所種植之狗尾草，於鈞院前往履勘現場前夕，八十九年
七月二十六日始遭人進一步砍除，企圖矇蔽鈞院，造成現場已點交清楚之假相，下手鏟除之人為何？不言可喻，其手段及動機昭然若揭，則何來點交？⑥另原告辯稱倘未點交，被告何能向台灣企銀貸款，銀行又何能同意貸款云云，
亦非可採；蓋因，系爭土地既已移轉登記於被告名下，依目前一般金融機構慣例，其放貸條件均無庸審核出賣人已否點交不動產予買受人，事實上亦無此必要，因是否應為點交係依買賣雙方所為之個案約定，本與放貸銀行無關，亦非准許貸款之要件；是原告以被告已向銀行為貸款乙事，作為原告已將土地點交予被告之證據，應屬無稽。
⑦綜上，原告未將系爭土地完整點交予被告，竟以鑑界、分割、已申請銀行貸款
等無關點交之事搪塞被告，亦足見其全然背離誠信精神。被告自亦得主張同時履行抗辯而拒付尾款，其理甚明。
㈢綜上所述，本件原告請求被告應給付尾款價金、利息及滯納金，均屬無理由。
三、證據：提出律師函影本一份為證，並聲請訊問證人洪進旺、蔡炳榮、張文炎。理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴狀送達後，追加自八十八年十月廿三日起至清償日止，按日千分之一計算之滯納金，被告雖不同意原告上開追加，依前揭法律規定，本院仍應准許，先此敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告於八十八年六月三日向原告購買座落台中縣○○鎮○○段六三二之一地號之土地，雙方約定買賣價金以每坪農地一萬一千元計算，買賣總價款，俟地政單位實地分割後，依權狀所載面積計算，而依土地登記謄本所載系爭土地面積四，五○七平方公尺，核計為一三六三點三七坪，每坪一萬一千元，則該筆土地總價款為新台幣一四，九九七，○七○元，又依上開買賣契約第三條約定：買賣價金尾款俟本件買賣農地所有權全部移轉登記給甲方完畢，點交土地同時一次全部付清，系爭土地業於八十八年十月二十二日辦理所有權登記，被告除了給付原告定金伍佰萬元及頭期款三百萬元外，並未依約給付原告六，九九七，０七０元尾款，爰依上開買賣契約之法律關係請求被告依約給付上開價金及利息、滯納金如訴之聲明所示等情。被告則以：㈠原告尚未將系爭土地點交予被告，且系爭土地尚有部分遭第三人占有，被告自得主張買賣價金之同時履行抗辯；㈡被告購買系爭土地之用意，係為於系爭土地上興建農舍使用，又因農舍須有道路出入，然因原告所欲出售予被告之土地本為袋地，為使被告所購買之土地得與道路連接，原告乃稱可負責將六三一地號分割寬十公尺土地與六三二之一土地交換同等面積，以使被告所購買之土地得與道路相連，惟系爭土地經測量後，系爭土地與對外通路間，尚隔有如附圖所示Ａ部分未登錄土地，Ｂ部分第三人私有土地，致使被告所購買之系爭土地，仍為一無法對外連接道路之袋地，亦無法興建農舍，系爭土地自已滅失或減少其通常效用或契約預定效用，而具有瑕疵之情形；從而被告自得主張同時履行抗辯而拒付尾款，並得依法主張解除系爭買賣契約等語資為抗辯。
二、原告主張：被告於八十八年六月三日向原告購買座落台中縣○○鎮○○段六三二之一地號之土地，雙方約定買賣價金以每坪農地一萬一千元計算，買賣總價款，俟地政單位實地分割後，依權狀所載面積計算，而依土地登記謄本所載系爭土地面積四，五○七平方公尺，核計為一三六三點三七坪，而依上開買賣契約第三條約定，買賣價金尾款俟本件買賣農地所有權全部移轉登記給甲方完畢，點交土地同時一次全部付清，系爭土地業於八十八年十月二十二日辦理所有權登記，被告除了給付原告定金伍佰萬元及頭期款三百萬元外，迄今未給付尾款等事實，業有原告提出之不動產買賣契約書影本一份為證，且為兩造所不爭，應堪採信。從而本件兩造爭執要點為：㈠原告有無點交系爭土地？㈡被告是否有權解除上開買賣契約？
三、原告主張：八十八年六月二十四日由原告、原告之兄蔡塗會同被告及其夫，暨介紹人洪進福、蔡炳榮及代書張文炎至現場將系爭土地點交予被告等情，被告則抗辯系爭土地後方遭人竊占種植農作物，原告並未履行點交義務等語。經查：
㈠證人蔡慶樂於本院勘驗系爭土地時證稱：「我有種植狗尾草，我們的祖先自日據
時代就有在此土地上種植作物，後來原告說那是他們的土地叫我不要種超過界線太遠，八十八年六月的時候種植面積較廣，後來到年底全部剷除，八十九年一月十五日我才又種植部分土地，在七月二十六日左右遭人砍除」等語；又證人即代書張文炎到庭證稱：「（問：系爭土地靠近六三四地號部分是否有人占用？）當時有向地政聲請鑑界，的確當時有人占用該部分」等語，上開證人證詞內容，核與本院於八十九年七月二十八日勘驗現場之土地現況：「系爭土地界址點連線仍部分狗尾草作物，據訴外人蔡慶樂稱為其所種植，界址旁系爭土地內有作物遭人砍除之痕跡，其餘部分為雜草。」等情相符，此有勘驗筆錄在卷可稽。本院復囑託台中縣清水地政事務所測量後，系爭土地上如附圖所示之Ａ部分為現種植狗尾草，面積三一平方公尺；Ｂ部分為證人蔡慶樂於八十九年一月十五日種植狗尾草，於同年七月二十六日左右遭人砍除，面積四五平方公尺；Ｃ部分為證人蔡慶樂於八十八年六月間種植狗尾草，並於同年底剷除，現僅有雜草叢生，面積為一三二平方公尺，亦有台中縣清水地政事務所之鑑定圖在卷足憑，故足認八十八年十二月底前，系爭土地遭第三人即證人蔡慶樂種植狗尾草之面積為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地，共計二○八平方公尺。另本院於八十九年十二月二十九日再度勘驗現場，如附圖Ａ部分所示之狗尾草雖業已砍除，然無礙於本院原告尚未交付上開土地之認定，附此敘明。
㈡次查，系爭土地係於八十八年九月六日完成分割合併，並於同年十月二十二日才
完成移轉所有權登記予被告，亦有原告提出土地登記簿謄本影本一份在卷可稽，故本件兩造所買賣標的物之明確位置，於分割合併完成日即八十八年九月六日才確定，原告殊無上開買賣標的位置分割確定前，即先行交付系爭土地予被告占有。
㈢按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三
百四十八條第一項定有明文。而所謂「交付買賣標的物」，係指將出賣人將買賣標的物交付占有與買受人，又依民法第七百六十一條規定，雖不限於現實交付，亦可以以簡易交付、占有改定或指示交付代之，惟上開代替現實交付之交付方式，必須經兩造同意始得為之。本件買賣標的物之部分土地業遭第三人占有種植狗尾草已如前述，原告自無法將上開遭人占有土地以現實交付之方式交付與被告，此外原告亦未能舉證證明兩造間有「指示交付」之合意，從而原告主張系爭土地遭人占用部分亦已交付與被告云云，顯不足採信。
四、被告另抗辯：被告購買系爭土地係為興建農舍使用，對外通行道路，然原告所有上開六三二之一地號土地原屬袋地，故原告同意負責將其弟所有同段六三一地號土地分割寬十公尺土地與六三二之一土地交換同等面積，俾使被告所購買之系爭土地得對外通行，惟系爭土地經測量後，系爭土地與對外通路間，尚隔有如附圖所示Ａ部分未登錄土地，Ｂ部分第三人私有土地，致使被告所購買之系爭土地，仍為一無法對外連接道路之袋地，亦無法興建農舍，系爭土地自已滅失或減少其通常效用或契約預定效用，而具有瑕疵等事實。經查：
㈠兩造所訂定之買賣契約第二十三條追加約定事項載明：「六三一地號內如附圖
所列分割寬十公尺之土地與毗鄰六三二之一地號土地交換同等面積，其交換所發生之一切分割稅費全由乙方（即原告）負擔支付；右土地分割如因政令限制無法申辦時，雙方同意立即解除本契約，而乙方亦同時無息將所收受之定金及價款一次全部返還與甲方（即被告）；．．．甲方因急欲在買賣農地上申建農舍，致經雙方協商約定由乙方先提供名義給甲方申建農舍，該農舍俟甲方取得本件買賣所有權後，再將起造人變更為甲方名義，雙方均承諾之。」等文字，揆之兩造約定交換土地分割費用及稅費均由原告負擔，且如果未能分割並交換上開土地兩造即合意解除契約，足認被告確實欲購買系爭土地作為興建農舍之用，而原告為讓買賣契約得以成立，即以交換土地之方式讓被告取得對外通行道路，如未能取得上開通行道路，兩造即同意解除買賣契約。
㈡本院囑託台中縣清水地政事務所測量後，查明被告所購買之上開六三二之一地號
土地，前方仍有如附圖所示Ａ部分國有未登錄土地，Ｂ部分及Ｃ部分第三人劉紹寧等十三人所分別共有之台中縣○○鄉○○○段一二三之五地號土地，Ｃ部分土地現為供通行之既成道路，然被告所有上開土地通往Ｃ部分既成道路間仍隔有
Ａ、Ｂ部分土地等情，業有台中縣清水地政事務所如附圖所示之鑑定圖及台中縣雅潭地政事務所函文及地籍圖各一份在卷足稽，足徵被告抗辯其所購買系爭土地無法連接對外道路等情，應堪採信。
㈢證人即買賣契約介紹人蔡炳榮到庭證稱：「被告向原告買六三二之一地號土地，
有一部分與原告之弟所有六三一地號土地交換以便對外通行，至於交換土地之前方本來有種植樹木，人可通行，但開車很勉強，兩造並未約定種植樹木之土地原告必須讓被告得以對外通行，當初談得時候也沒有陳律師（指原告訴訟代理人）提出之這張圖，不過兩造確實沒有約定靠近既成道路之國有土地原告必須讓被告得以通行．．．當初兩造均不知道前面有塊國有土地，是後來才知道的」等語；證人即買賣契約介紹人洪進旺到庭證稱：「合約內容我並未閱讀所以不知道，當時兩造約定交換土地，原告向被告稱如附圖所示紅色部分（按指如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地）是他的土地，土地交換後被告即可通行到道路，當初原告的確有向被告說土地交換後被告即可通行至道路，被告以為土地交換的界限就是面臨既成道路」等語；另證人即代書張文炎到庭證稱：「契約是由我代筆的，我是代書，兩造先談好契約條件才叫我代為書寫的，當初契約二十三條第一項是約定將原告的土地與原告之弟的土地先交換以便讓被告日後有通行道路，至於兩造對於通路前面有國有土地這件事情，我並不清楚兩造知不知道，且當時他們也沒有談到這點，而我本人也不知道有國有土地」等語；揆之證人上開證詞，足認原告以交換土地之方式讓被告取得對外通行道路，被告才同意購買系爭土地，而兩造契約訂定時均不知上開通行道路前面仍有如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地。
㈣綜上所述，本件被告欲購買系爭土地間作為興建農舍之用，兩造並約定由原告負
責辦理交換土地讓被告對外得以通行，兩造訂約時並不知系爭土地前方仍有國有土地或私有土地，然經本院囑託地政事務所測量後，查知系爭土地前方仍隔有如附圖所示之Ａ、Ｂ部分土地，始能通往Ｃ部分現供通行之既成道路等情，應堪認定。
㈤證人蔡慶松於本院勘驗系爭土地時證稱：「（問：系爭土地通往道路之國有土地
是否曾有作物？何人所種植？）本來我祖先有種植樹木及竹子，但該部分土地無出入通行，必須從另外地方出入，大約八十八年六、七月間才被人砍除」等語，亦足徵被告抗辯系爭土地如欲對外通行曾遭第三人阻饒等情，並非子虛，故被告主張系爭土地既未接連既成道路，如附圖Ｂ部分之共有人，隨時均有可能阻止被告通行上開私有土地，致被告所有系爭土地無法對外通行，故原告稱系爭土地事實仍可對外通行等情，並無人阻止云云，即不足採信。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條定有明文。本件被告購買系爭土地係為興建農舍之用，對外必須有通行之道路，惟系爭土地前方仍隔有如附圖所示之Ａ、Ｂ部分土地，始能通往Ｃ部分現供通行之既成道路，而上開Ｂ部分土地為私有土地，所有權人得隨時主張權利，阻止被告通行，故系爭土地顯有減少其通常效用及契約預定效用之瑕疵，從而被告以原告尚未交付附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地及系爭土地有物之瑕疵為由，主張原告買賣價金之同時履行抗辯，為有理由。又被告主張上開買賣標的有上開物之瑕疵，依民法第三百五十九條解除上開買賣契約，本院審之上開物之瑕疵情形重大，故被告以上開物之瑕疵主張解除買賣契約，並無顯失公平之情事，故自應准許。從而本件原告起訴請求被告給付如訴之聲明所示之價金尾款、法定利息暨滯納金，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻繫防禦方法及舉證，均已無礙於本院上開審認，本院自毋庸逐一論駁，併此敘明。
丙、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判如主文。中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 陳毓秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日~B法院書記官 黃惠君