臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度重訴字第七四一號
原 告 豪隆建設股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）八百五十四萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十八年九月十四日與被告簽訂不動產買賣契約，向被告購買坐落台中縣豐原市○○段地號二五八之三、二五八之三六、二五八之三七土地三筆（下稱系爭土地）建築房屋，約定總價金為八千八百五十四萬元，原告並於簽約當日交付八百五十四萬元予被告作為訂金並充作價款之一部，至尾款八千萬部分，雙方約定於八十八年十月十二日前完成所有權移轉登記，並扣除亞太銀行已貸款額七千萬元及結清積欠利息及增值稅、應付稅金後，就所剩餘金額一次付清，且雙方於契約書末特別約定：一、被告應將原已請領之十層建築執照變更為十三層建築執照，二、被告應將建築執照之起造人、承造人變更為原告名義。嗣被告先於八十八年十月二十日以存証信函催告原告給付尾款買賣價金，又於八十八年十一月四日再以存証信函表示解除雙方買賣契約，並沒收原告先前已交付之八百五十四萬元定金作為違約金。系爭土地買賣，雙方固約定第一期款即尾款八千萬元，應於八十八年十月十二日前完成所有權移轉登記，並扣除亞太銀行貸款增值稅及應付稅金後就剩餘金額一次付清，而簽約時被告雖已將所有權移轉登記所須文件交付代書處且已用印完畢。惟系爭契約書末特別約定所指「被告原已請領之建築執照」，係於八十七年三月四日核發，於八十八年九月十四日簽約時早已逾開工期限而失效，顯然被告已無法依原請領之建築執照申請變更為十三層之建築執照，更無法將建築人、起造人變更為原告名義，故被告僅能以重新請領建築執照方能解決。惟系爭土地於九二一地震後，台中縣政府即發布區域性禁令，且容積法令更早於八十八年六月十八日公布，系爭土地依法已無法請領如系爭契約書所示得建造十三層之建築執照，原告購買系爭土地為建築十三層房屋之目的自始無法達成，兩造所簽立者固係土地買賣契約，但於契約中特別約定被告應將原已請領之十層建築執照變更為十三層建築執照，並將建築執照之起造人、承造人變更為原告名義，以達原告購買系爭土地建築之目的，是依雙方契約之性質及當事人間之意思表示，非為此一給付契約之目的即不能達成，顯然變更建築執照及起造人、承造人名義」係雙方契約所約定之主債務之一，為被告之主義務之一，否則即不能達契約之目的。本件被告原已請領之建築執照於兩造簽約前即已失效，又因法令限制無法重新請領建築執照，顯然被告就買賣契約之特別約定部分，已有自始給付不能之事實存在，是兩造之契約自始即為無效，則被告受領所交付之價金八百五十四萬元，即無法律上原因，爰依不當得利之法律關係，請求返還。
（二）又本件買賣契約，原告如知悉上述情形，即不會向被告購買系爭土地，顯然被告於簽約時即隱瞞該項建築執照業已失效之事實，其有實施詐術之意思甚明，原告係遭被告詐欺而與之訂立系爭買賣契約；又系爭土地買賣契約內容，申請變更為十三層建築執照建築十三層大樓，為原告購買系爭土地之要素，原告係因誤以為系爭土地確得依被告前已請領之建築執照變更設計併變更起造人，始與被告簽訂契約，倘原告知此情事，即不會與被告為簽訂系爭契約之意思表示，是原告爰以本訴狀繕本之送達為撤銷該買賣契約之意思表示；又系爭土地買賣契約撤銷後自始無效，則被告所受領之八百五十四萬元亦為無法律上原因，原告自得請求被告返還。
（三）另被告以詐欺方式使原告與之訂立系爭土地買賣契約而取得系爭款項，已如前述，是亦係故意不法侵害原告之權利，原告亦得依侵權行為法律關係，請求被告賠償原告所受之損害八百五十四萬元。
（四）原告本於契約無效及撤銷後不當得利及侵權行為之法律關係，提起本訴請求被告給付八百五十四萬元及定遲延利息並請求法院擇一判決。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、土地所有權狀三份、支票一紙、八十八年十月二十日台中公民郵局第一００九號存信函一紙、八十八年十一月四日台中三十六支局第一０七一號存証信函一紙、存証信函二紙（以上均為影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文。
二、陳述：
（一）兩造所簽訂之不動產買賣契約，約定應於八十八年十月十二日前完成所有權移轉登記，並扣除亞太銀行已貸款額七千萬並結清積欠利息及增值稅及應付稅金後，所剩餘額一次付清，被告已將所需文件交付代書且已用印完畢，因原告未依契約書約定履行登記義務及拒繳增值稅，致無法於約定期限以前完成所有權移轉登記，並付清價金，經被告催告儘速辦理原告仍置之不理，被告即依法於八十八年十月二十日聲明解除契約並沒收已收定金，因原告已違約在先，被告並已聲明解除契約，解約後兩造間買賣關係已不存在，被告自已無再履行契約之義務。
（二）被告於八十八年六月十八日容積管制法令公布前，即八十八年五月二十四日已掛號申請地上十四層地下三層之建造執照，依台中縣政府八九府工建字第三０四八九號函，「在處理程序終結前，仍得適用原建照申請時之法令規定辦理」，是本件申請後容積率雖有變更，仍可依原申請之樓層數建造，故兩造八十八年九月十四日簽訂不動產買賣契約後系爭土地仍可建造地上十四層地下三層之建物，是原告主張被詐欺及錯誤之而為意思表示自與事實不符。
（三）兩造契約書特別約定：「本宗買賣價款已含請領完成拾肆層建造及變更申請中拾參層建照，已支付建築師設計費」、「建築師是否繼續配合，由甲方（即原告）決定，如不繼續配合時由甲方負責建築師辦理拋棄」，由上開約定以觀被告已支付建築師之費用不得向原告請求返還，而申請變更為拾參層之費用全部由原告負擔。另變更建照起造人原告需委任建築師、指定起造人名義、決定承造人，才能由變更後之建築師填寫變更監造人申請書，經原建築師會章後申報主管機關備案，原建築師只需在申請表會章即符合規定，是變更起造人、監造人之手續實為原告之責任，被告僅基於協助之地位，該約定又未定有期限，自非主債務之一；且土地買賣契約訂後，被告隨即與陳永松建師洽商申請變更十三層建照之事宜，因變更設計費用未談成，原告表示要自己找建築師設計才暫停辦理，被告已主動完成協助之義務，爾後係原告未再找原建築師洽商，亦未委由另建築師申請，被告及委託之建築師實無法主動辦理拋棄，而變更起造人名義，只要原告委託建築師提出申請原建築師辦理拋棄即可，惟原告自簽約後至被告於八十八年十月二十日解除契約止，始終未要求辦理變更起造人、監造人，被告依契約並無負責處理之義務，且在處理程序上被告亦無法代為處理，原告於八十八年十月二十日被告解除契約後始主張被告未履行將起造人、監造人名義變更之約定，自不足取。再觀之原告致被告之一六六七號存証信函所稱「本買賣土地是否可供建築之用地…在政府政策未明確前我方主張暫停本買賣行為，含產權移轉申辦」，可見原告實係於地震後故意違約不付價金。
三、証據：提出建造執照申請書影本一紙，建造執照影本一紙，變更監造人申請書一紙、建照執照變更申請表一紙，並聲請訊問證人陳永松及聲請向台中縣政府函查系爭土地何時變更容積率，變更為何，以及系爭土地目前是否能建築十三層樓之建物。
理 由
一、本件原告起訴主張於八十八年九月十四日與被告簽訂不動產買賣契約，向被告購買坐落台中縣豐原市○○段地號二五八之三、二五八之三六、二五八之三七土地三筆（下稱系爭土地）建築房屋，約定總價金為八千八百五十四萬元，原告並於簽約當日交付八百五十四萬元予被告作為訂金並充作價款之一部，至尾款八千萬部分，雙方約定於八十八年十月十二日前完成所有權移轉登記，並扣除亞太銀行已貸款額七千萬元及結清積欠利息及增值稅、應付稅金後，就所剩餘金額一次付清，且雙方於契約書末特別約定：一、被告應將原已請領之十層建築執照變更為十三層建築執照，二、被告應將建築執照之起造人、承造人變更為原告名義。嗣被告先於八十八年十月二十日以存証信函催告原告給付尾款買賣價金，又於八十八年十一月四日再以存証信函表示解除雙方買賣契約，並沒收原告先前已交付之八百五十四萬元定金作為違約金。然系爭契約書末特別約定所指「被告原已請領之建築執照」，係於八十七年三月四日核發，於八十八年九月十四日簽約時早已逾開工期限而失效，顯然被告已無法依原請領之建築執照申請變更為十三層之建築執照，更無法將建築人、起造人變更為原告名義。又系爭土地於九二一地震後，台中縣政府即發布區域性禁令，而容積法令更早於八十八年六月十八日公布，系爭土地依法已無法請領如系爭契約書所示得建造十三層之建築執照，原告購買系爭土地為建築十三層房屋之目的自始無法達成，兩造所簽立者固係土地買賣契約，但於契約中特別約定被告應將原已請領之十層建築執照變更為十三層建築執照，並將建築執照之起造人、承造人變更為原告名義，以達原告購買系爭土地建築之目的，是依雙方契約之性質及當事人間之意思表示，非為此一給付契約之目的即不能達成，顯然變更建築執照及起造人、承造人名義」係雙方契約所約定之主債務之一，為被告之主義務之一，否則即不能達契約之目的。本件被告原已請領之建築執照於兩造簽約前即已失效，又因法令限制無法重新請領建築執照，顯然被告就買賣契約之特別約定部分，已有自始給付不能之事實存在，是兩造之契約自始即為無效。又本件買賣契約，原告如知悉上述情形，即不會向被告購買系爭土地，顯然被告於簽約時即隱瞞該項建築執照業已失效之事實，其有實施詐術之意思甚明，原告係遭被告詐欺而與之訂立系爭買賣契約；又系爭土地買賣契約內容，申請變更為十三層建築執照建築十三層大樓，為原告購買系爭土地之要素，原告係因誤以為系爭土地確得依被告前已請領之建築執照變更設計併變更起造人，始與被告簽訂契約，倘原告知此情事，即不會與被告為簽訂系爭契約之意思表示，是原告爰以本訴狀繕本之送達為撤銷該買賣契約之意思表示；又系爭土地買賣契約撤銷後自始無效，則被告所受領之八百五十四萬元亦為無法律上原因，原告自得請求被告返還。另被告以詐欺方式使原告與之訂立系爭土地買賣契約而取得系爭款項，已如前述，是亦係故意不法侵害原告之權利，原告亦得依侵權行為法律關係，請求被告賠償原告所受之損害八百五十四萬元。原告本於契約無效及撤銷後不當得利及侵權行為之法律關係，提起本訴請求被告給付八百五十四萬元及定遲延利息並請求法院擇一判決。
二、被告則以兩造所簽定之不動產買賣契約，因原告未依契約書約定履行登記義務，及拒繳增值稅，且原告未履行契約書第三條：尾款新台幣八千萬元雙方約定於八十八年十月十二日前向亞太銀行結清七千萬元及積欠利息及代墊款（增值稅及應付稅金）之義務。致無法於約定期限即八十八年十月十二日前完成所有權移轉登記，經被告催告後仍置之不理，遂依法聲明解除契約並沒收已收之定金。又依台中縣政府八九中工建字地三０四八九八號函之意見，本件係系爭工程既於八十八年五月二十四日掛號申請，而容積法令則於八十八年六月十八日所公佈，依法聲請後縱法令所規定之容積率有變更，仍可依原聲請之容積率及樓層建照，故兩造八十八年九月十四日簽定買賣契約後，系爭土地仍可建造地下三層、地上十三層之建物；再土地買賣契約簽定後原告隨即與陳永松建築師恰談變更為十三層建築之事宜，但因費用未談妥而做罷，而依契約特別約定二：「建築師是否繼續配合，由甲方（即原告）決定，如不繼續負責時，由甲方建築師負責辦理拋棄」，是變更之手續應為被告之責任，原告僅居於協助之地位，該約定亦未定期限，當非主債務之一。原告因與建築師陳永松未談妥而表示自己要找建築師設計，才暫停辦理變更之手續，被告已主動完成協助之義務，爾後原告未找原建築師亦未另找其他建築師辦理，被告及委託之建築師無法主動辦理拋棄，故無法辦理變更起造人、監造人名義及未變更為十三層建照，係因可歸責於原告之事由所致，故原告主張詐欺、錯誤之意思表示顯與事實不符，其撤銷顯無理由，故以不當得利侵權行為之規定提起本訴於法不合等語置辯。
三、經查原告主張於八十八年九月十四日與被告簽定買賣契約，購買座落於台中縣豐原市之系爭土地，於簽約當日並交付買賣價金八百五十四萬元，並於契約書末特別約定一、乙方（即被告）應將已請領之十層建照變更為十三層建照，二、被告應將起造人變更為原告名義，嗣被告以原告未給付買賣價金尾款，解除買賣契約並沒收被告已交付之訂金八百五十四萬元等情，業據提出與其所述相符之契約書一紙及存證信函四紙為證，被告亦不爭執，自堪信為真實。至於原告主張系爭房地因容積率法律變更及九二一大地震關係，已無法辦理變更登記為十三層建照，故於兩造簽約時契約已不能履行，原告係受被告詐騙陷於錯誤才簽定此一契約，爰依民法八十七條、第九十二條之規定依撤銷錯誤、被詐騙之意思表示或依民法第二百四十六條條給付不能之法律，請求被告返還不當得利，復以被告之詐騙行為侵害原告之權益，亦或依侵權行為之法律關係請求返還訂金。被告則否認上情，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）原告主張系爭土地於雙方簽約時即已不能辦理變更為十三層建照登記，被告有詐欺、錯誤、給付不能、侵權行為等情，固以雙方於八十九年三月所簽定之契約，因八十八年六月新公佈之容積率法令已無法建築至契約要求變更之十三層高度，及九二一大地震後該系爭土地復遭台中縣政府發佈區域禁建令禁建等為依據。惟按中央法規標準法第十八條規定：各機關受理人民聲請案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法律外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規，但舊法規定有利於當事人，而新法未規定廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。而內政部台（八七）內營字第0000000函認為：為考量建築行為具有連續之特性，於申請建築許可，係指申請建照之日起至發給使用執照之日或依法註銷其申請案件以前，凡建築物於興工前或施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙都市計劃或區域計劃有關公共設施之劃設，或新修正之之建築法令未有廢棄或禁止規定者，在程序未終結前，仍得適用原建造執照照申請時之法律規定。本件被告就系爭土地聲請地上十四層地下三層建照係於八十八年五月二十四日舊法時代掛號申請，此有被告提出之建造執照申請書影本一紙可證，而容積率法令則於八十八年六月十八日所公佈，規定較為嚴格，但新法律並未規定廢除或禁止依舊法聲請之建造執照，且舊法有關容積率之規定較有利於當事人，故兩造於八十八年九月十四日簽定不動產買賣契約後，系爭土地仍可建築至地下三層地上十四層，此亦有台中縣政府八九府工建字第三０四八九八函：「本案：：：：
在處理程序終結前，仍得適用原建照申請時之法律辦理」可証；再參卷附之台中縣政府工務局八十九年一月二十一日核發之建造執照，更可証原告主張於九二一大地震後，該區發佈區域禁建令云云並不可採。復以證人陳永松建築師證稱：按照執照之申請，是以掛號之時間為准，掛號後雖法律有變更，但被告仍可依原掛號內容申請執照，當初的規定有六個月的限制，但九二一大地震後有延長，所以我們申請之執照有獲准，我們申請是在許可時間內，當時在掛號時間許可延長範圍內，仍可依原申請之建照聲請地上十三層、地下三層之建照（詳本院八十九年十二月二十八日言詞辯論筆錄）。足證原告主張雙方簽約時就系爭土地已不能辦理變更為十三層建照登記，顯屬無據，從而兩造於簽定契約時，並無給付不能之情事，被告亦無詐欺、侵權之行為，原告以此為由請求返還不當得利或侵權行為之賠償，要難與以准許。
（二）又原告對於未依不動產買賣契約書第三條約定於八十八年十月十二日前向亞太銀行結清尾款七千萬元及代墊款（增值稅及應付稅金），致雙方於約定期限八十八年十月十二前完成所有權移轉登記之事實並不否認，是被告以存証信函催告原告，仍未置理後，即依法解除契約並依契約第十條之約定沒收定金，本無不合。再依雙方契約特則二約定：「建築師是否繼續負責，由甲方（即原告）決定，如不繼續負責時，由甲方建築師負責辦理拋棄。」雙方於簽定該買賣契約後，原告即與被告會同至陳永松建築師商談變更設計事宜，但因原告認為變更設計費用過高而未談妥，此有陳永松建築師到庭證述屬實（詳本院八十九年十二月二十八日言詞辯論筆錄）。原告復未找尋其他建築師商談變更建築事宜，致使被告不能辦理主動拋棄，完成變更起造人及監造人名義為原告之登記，顯屬可歸責於原告，原告主張被告未依約定辦理起造人、承造人名義之變更，亦屬無據。況被告於合法解除契約後，依舊有建照申請興建地下三層地上十層之大樓，已與原告所主張不能申請變更至十三層建照及辦理起造人、承造人名義變更無關，從而原告以給付不能、侵權行為、錯誤、詐欺等之法律關係為理由請求返還定金，實屬無據。
（三）綜上所述，被告對於契約之約定盡力配合，顯已善盡契約應盡義務，訂約之始亦無不能變更建築十三層建照及變更起造人、監造人名義為原告之情事，業如前述。至未能變更建築十三層建照及辦理起造人、承造人名義之變更，係因原告未於雙方契約約定期限繳交尾款復未自行找建築師辦理變更設計之事由所致，從而原告以詐欺錯誤為理由，請求撤銷買賣契約或以給付不能契約無效為理由，要求被告返還不當得利，亦或以侵權行為為理由，請求損害賠償，返還已沒收之訂金，於法不合，皆要難准許。
四、從而，原告本於詐欺、錯誤、侵權行為、給付不能等之法律關係，請求被告應給付原告新台幣八百五十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬無據，皆應予以駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 七 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 涂秀玲右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附記二不得上訴。
附記三如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（上訴僅得以判決適用法規顯有錯誤為理由，並按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 六 月 七 日~B法院書記官 王麗麗