臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度重訴字第九二三號
原 告 禾盛建設股份有限公司法定代理人 甲○○（即清算人）訴訟代理人 林開福律師被 告 東陽穀物股份有限公司
設法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 楊俊樂律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）柒佰肆拾萬捌仟元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國（下同）八十五年一月二十四日，與原告協議，原告所投資興建坐落於台中市○○段第四之三等地號土地上之「晶彩店住大樓」，於通知交屋時（約八十五年底）倘一樓及二樓兩戶（即同地段土地上建號七０八七、七０八八號之建物）尚未出售時，被告同意依附件價格表售價為之售價八折價購之。「晶彩店住大樓」於八十六年一月十三日建造完成，且已通知客戶辦理交屋，而一樓及二樓兩戶房屋並未售出，兩造約定之停止條件業已成就，原告遂持續口頭定相當期限催請被告依約價購，且因礙於情面，直至八十七年六月二十六日方以存證信函催告被告履行，然被告未於期限內履行，系爭買賣契約業經原告表示解除契約在案。原告並於八十九年一月三十日，將前揭二戶房地以新台幣（下同）陸佰萬元之價格出售予第三人黃婉玲，本件因被告之遲延履行，致使原告受有柒佰肆拾萬捌仟元（依上述價格表一樓房地之售價為陸佰捌拾萬元，二樓之售價為玖佰玖拾陸萬元，合計壹仟陸佰柒拾陸萬元，其八折為壹仟參佰肆拾捌萬捌仟元）之價差損失，爰依法起訴請求被告賠償。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）系爭建物所坐落之土地，原為被告負責人乙○○及其家人所有，而原告當時係由乙○○家族發起設立，即乙○○家族係以系爭土地與原告合資興建「晶彩店住大樓」，惟因系爭土地呈不規則狀，在建築物規劃上有一、二樓店面銷售困難之障礙，乙○○家族為使原告同意推出「晶彩店住大樓」之建築個案，乃由乙○○經營之被告公司簽署系爭同意書，依內載條件價購一、二樓店面，以保障原告就建築個案之銷售權益及避免虧損，兩造就同意書所載之內容早已達成合意，被告稱系爭同意書為「要約誘引」或「要約」，自無足採。
（二）系爭同意書係約定「於通知交屋時（約八十五年底）倘一樓及二樓兩戶尚未出售時，被告同意依附件售價表之售價八折價購之」，同意書上並無「銷售完畢」等字，被告辯稱：兩造係約定，原告於八十五年「銷售完畢」交屋時，倘一樓及二樓兩戶尚未出售時，被告同意依附件售價表之售價八折價購之，其中「銷售完畢」乃被告自行添加之停止條件，被告以此基礎所為之辯解，自無意義。系爭買賣自條件成就後，被告已陷於給付遲延之狀態，且屬完全可歸責於被告之事由，故被告謂「該房屋價值之崩跌，可歸責於原告逾期太久所致」，亦屬無據。「通知交屋」、「銷售完畢」依字義明確看出係屬兩種不同之事實，「通知交屋」係指房屋建造完成通知客戶交屋，而「銷售完畢」則係指建物全部出售之意，原告將此含意相混，其自不足取。
（三）所謂「約八十五年底」其意指八十五年底左右。而該「約八十五年底」僅係通知交屋之輔助而已，並非謂通知交屋之時間非為「約八十五年底」不可。再者，系爭同意書係約定「於通知交屋時（約八十五年底）倘一樓及二樓兩戶尚未出售時，被告同意依附件售價表之售價八折價購之」，而非約定「倘系爭建物於八十五年底通知交屋，被告則不願」，故被告謂前揭約定係一附有「終期」之意思表示，顯屬曲解。
（四）原告八十八年五月二十一日函文，並非經由開會所產生，且論其程序與實質均與公司法之規定相違，依法並非屬「股東會決議」，自無任何效力。按該函文僅為意見調查表之彙集，性質上非屬開會，亦非決議，依法自無效力。原告已發函各股東通知前揭八十八年五月二十一日函文，其程序及實質均於法未合，即為無效，並於八十八年六月八日合法召開臨時股東會決議：「晶彩餘屋得以新台幣陸佰萬元之價格出售」、「設若東陽（即被告）逾期未表示意見，追溯其差額部分時，擬委託律師追索是項權利，並保留適當訴訟費用以利遂行」，準此，原告從未放棄系爭同意書之請求權，被告以原告八十八年五月二十一日函文為由，主張其無履行系爭同意書之義務，誠無足採。
參、證據：提出建物謄本四份、土地登記謄本一份、同意書及其附表一份、存證信函一份、買賣合約書一份、原告公司決議紀錄一份、經濟部函令一份、八十八年五月二十四日律師函一份、八十八年五月二十六日通知函一份、八十八年六月九日通知函一份、八十八年六月八十股東大會會議紀錄一份、八十八年六月九日之證信函及回執各一份為證，並請求傳訊證人黃榮三。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、訴外人乙○○為被告之董事長，同時亦為原告公司之股東，因乙○○為幫助原告銷售，並考慮當房價，遂於八十五年一月二十四日，同意以被告公司名義，就原告於八十五年底銷售完畢通知交屋時，倘一樓及二樓店面尚未出售時，同意依售價表之八折價購之。惟本件原告直至八十六年一月十三日始完成建築，且至八十七年六月二十二日方銷售完畢，與被告期待之八十五年底銷售完畢通知交屋之期限已逾一年六個月，期間落差太大，且房價在此期間波動甚大，系爭房地已無當初價值，而該房價跌係可歸責於原告，被告因此不願依照同意書承購系爭房屋。
二、系爭同意書為附有終期之意思表示，即被告承諾係以約八十五年底通知交屋之時點為期限，如當時仍無人承買，被告始願價購，惟原告於八十五年底尚未建築完成，亦無銷售完畢可言，遑論通知交屋，而逾期限該同意書即失其效力，被告即不受該同意書之拘束。故原告於八十七年六月二十七日始通知，被告依法自得拒絕。
三、況原告於八十八年五月十八日曾發文予各股東，請各股東就餘屋未出售之處置表示意見，經徵詢後，於八十八年五月二十一日，原告公司董事長裁示，以陸佰萬元出售餘屋，並同時與被告協議取銷承諾書事宜，且由董事長表示於外，即生效力。故原告當時即已依股東之意見取銷被告價購之義務，被告即無責任。
四、詳審同意書內容，只有被告簽名其上，係被告單方之意思表示，僅在誘使原告於八十五年底時，能提出將晶彩大樓一樓、二樓兩戶出賣予被告之要約，因屆時系爭標的是否出售尚為未定數，自以原告未出售之同時通知被告，其願接受被告之條件出賣，而由被告予以承諾，始符書立同意書之真意，本件同意書僅屬要約誘引而已，被告並不受該同意書之拘束，於原告提出要約時，仍有考慮是否承諾價購之餘地。原告於八十七年六月二十七日之存證信函提出要約，被告自始未予承諾，兩造就系爭標的之買賣契約自未成立，原告自無依債務不履行請求損害賠償之餘地。退步言，系爭同意書並非兩造之合意，而係被告提出要約，於八十五年底，原告未能順利賣出系爭標的時，以八折價購系爭房地，惟原告承諾之期限僅至八十五年底截止，於承諾期滿要約即失其效力，縱原告於八十七年六月二十七日以存證信函通知被告，願依被告所提條件出售而為承諾，因被告之要約已失效，無從使契約成立生效，原告自無依債務不履行請求損害賠償之餘地。如原告已將房屋出售予被告，原告自可請求被告給付價金，何必於八十九年一月三十日仍以陸佰萬元之賤價賠售？另原告寄予被告之存證信函載有：「本公司之晶彩大樓房屋銷售可宜，已於八十七年六月二十二日結束，該大樓一、二樓兩房屋仍未能順利出售。」即原告至遲於八十七年六月二十二日始結束銷售事宜，但此時房價已跌至谷底，始又興起將房屋出售予被告之念頭，惟其要求距承諾期限之八十五年底既久，被告所立之同意書已失其效力，被告自無同意之可能。
五、原告就通知交屋一節未舉證證明，又建築完成日，通常為使用執照核發日，於使用執照取得後，才開始申請用水、用電及瓦斯與其他外牆及內部裝潢，根本不能交屋，原告徒以建物登記完成日，即指該日為通知交屋日，顯不可採，是縱如原告所指系爭同意書為兩造之附停止條件買賣，惟該停止條件於八十五年底亦未成就，原告之主張自有矛盾。
六、縱使原告主張兩造有買賣契約存在，惟依卷內資料，原告對被告未曾為解除契約之意思表示，其將系爭房屋一屋二賣造成損失，應由原告負責，證人黃榮三固曾代理乙○○個人出席原告之股東會，惟其非被告之代理人，原告主張已對黃榮三表示解除契約之意思表示，契約業已解除，於法亦屬無據。更何況同意書記載原告應於八十五年底同意出售，惟其遲至八十七年六月二十七日始為主張，其遲延自不言可諭。八十五年系爭房屋尚有壹仟參佰肆拾捌萬捌仟元之價值，到八十七年因賣不出去而須以陸佰萬元之賤價出售，對被告已無利益，被告自得拒絕其給付。
九、被告非原告之股東，且乙○○、賴達郎、賴憲德、賴憲正四人亦非被告在原告公司之法人股東代，原告興建案能否順利與被告無關。又系爭大樓申請之建造執照為八十四年五月四日核發，申請日期自應在八十四年上半年，合建之洽談應早於此日，惟系爭同意書係於八十五年一月二十四日書立，距建照之核發已晚九個月，合建案在先，同意書之書立在後，殊無被告不書立同意書，原告即不合建之問題。
參、證據：提出原告八十八年五月十八日函文一件、原告八十八年五月二十一日函文一件、原告公司變更登記項卡及股東名冊一份為證理 由
一、本件原告起訴主張：被告於八十五年一月二十四日，與原告協議，就原告所投資興建坐落於台中市○○段第四之三等地號土地上之「晶彩店住大樓」，於通知交屋時（約八十五年底）倘一樓及二樓兩戶（即同地段土地上建號七０八七、七０八八號之建物）尚未出售時，被告同意依售價八折（一樓房地之售價為陸佰捌拾萬元，二樓之售價為玖佰玖拾陸萬元，合計壹仟陸佰柒拾陸萬元，其八折為壹仟參佰肆拾捌萬捌仟元）價購之。「晶彩店住大樓」於八十六年一月十三日建造完成，且已通知客戶辦理交屋，而一樓及二樓兩戶房屋並未售出，兩造約定之停止條件業已成就，原告遂持續口頭定相當期限催請被告依約價購，且因礙於情面，直至八十七年六月二十六日，方以存證信函催告被告履行，然被告未於期限內履行，系爭買賣契約業經原告表示解除契約在案。原告並於八十九年一月三十日，將前揭二戶房地以陸佰萬元之價格出售予第三人黃婉玲，本件因被告之遲延履行，致使原告受有柒佰肆拾萬捌仟元之價差損失，爰依法起訴請求被告賠償。
二、被告則以：系爭同意書，只有被告簽名其上，係被告單方之意思表示，僅在誘使原告於八十五年底時，能提出將晶彩大樓一樓、二樓兩戶出賣予被告之要約，因屆時系爭標的是否出售尚為未定數，自以原告未出售之同時通知被告，其願接受被告之條件出賣，而由被告予以承諾，始符書立同意書之真意，本件同意書僅屬要約引誘而已，被告並不受該同意書之拘束，於原告提出要約時，仍有考慮是否承諾之餘地。原告於八十七年六月二十七日之存證信函提出要約，被告自始未予承諾，兩造就系爭標的之買賣契約並未成立，原告自無依債務不履行請求損害賠償之餘地。退步言，系爭同意書若係被告提出於八十五年底，原告如未能順利賣出系爭標的時，願以八折價購之要約，然原告承諾之期限應至八十五年底截止，於承諾期滿要約即失其效力，縱原告於八十七年六月二十七日，方以存證信函通知被告願依被告所提條件出售而為承諾，因被告之要約已失效，無從使契約成立生效，原告自無依債務不履行請求損害賠償之餘地。再縱使原告主張兩造有附停止條件之買賣契約存在，惟原告就通知交屋停止條件於八十五年底成就之事實未舉證證明，況依卷內資料，原告對被告未曾為解除契約之意思表示，其將系爭房屋一屋二賣造成損失，應由原告負責。更何況同意書記載原告應於八十五年底同意出售，惟其遲至八十七年六月二十七日始為主張，其遲延自不言可諭。八十五年底，系爭房屋尚有壹仟參佰肆拾捌萬捌仟元之價值，到八十七年因賣不出去而須以陸佰萬元之賤價出售，對被告已無利益，被告自得拒絕其給付等語置辯。
三、本件原告主張被告於八十五年一月二十四日有書立內容載有：「立書人東陽穀物股份有限公司或其指定代表人，就禾盛建設公司（即原告）坐落台中市○○段第四之三、四之五、五之三八地號之「晶彩」店住大樓投資興建案，於通知交屋時（約八十五年底）倘一樓及二樓兩戶（即建號建號七０八七、七０八八號之建物）尚未出售時，被告同意依附件（售價表）之售價八折價購之。」同意書之事實，為被告所不爭執，並有同意書一份在卷可參，堪信為真。是兩造爭執所在為系爭同意書究係買賣之要約引誘或為買賣之要約或為附條件買賣契約？經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。
關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
１、按依上述同意書之記載內容，被告就「禾盛建設公司（即原告）坐落台中市○○段第四之三、四之五、五之三八地號之「晶彩」店住大樓投資興建案，於通知交屋時（約八十五年底）倘一樓及二樓兩戶（即建號建號七０八七、七０八八號之建物）尚未出售時，被告同意依附件（售價表）之售價八折價購之。」，被告於同意書中明白表示欲以特定價格，向原告價購系爭房地，即表示被告願受其意思表示之拘束，此與一般貨物價目表寄送人僅以該價目表供人參考，而無受其拘束之要約引誘有別，被告上開同意書所為之意思表示自非屬要約引誘。
２、又系爭同意書，其文載被告同意以售價表之售價八折向原告價購系爭房地，惟該同意書之立書人僅被告一人簽名，依同意書之形式記載，其受拘者僅被告一人，同意書上既無原告之簽署，且未載明原告已將系爭房地以被告要求之價格出售予被告，原告並不受該同意書意思表示之拘束，此與買賣雙方同受契約拘束之性質不符，顯見系爭同意書為被告單方之意思表示，縱被告為此意思表示另有原因，甚且被告為此意思表示前有曾與原告協商，惟系爭同意書之記載，既僅為被告單方之意思表示，原告毫不受其拘束，就系爭房地究係出售他人或依同意書之記載出售予被告，仍有自行決定之權，不因被告書立同意書而受影響，顯見系爭同意書與一般買賣契約買賣雙方同受契約拘束之性質自屬有別。
況依同意書所載：於通知交屋時（約民國八十五年底），倘一樓及二樓兩戶尚未出售時，立書人同意依附件（售價表）之售價八折價購之。其文義明白表示，於通知交屋時，系爭房地如尚未出售，被告同意以原售價之八折價格，向原告購買，亦即立同意書至原告通知交屋之期間，原告仍得任意出售予第三人，甚且於通知交屋時，原告就被告願以系爭房地之原售價八折向其承購之意思，仍得自行決定接受被告之承購意思而削價出售，或決定不予削價而自行出售予第三人，且原告將系爭房地出售予第三人對被告亦無一屋二賣之違約效果，更明被告所立之同意書，僅被告受其拘束，原告並不受該意思表示之拘束而負有一定之義務，是被告所書立之同意書，應係被告單方之意思表示，而屬要約之性質。
３、再者，房地產價格之波動受景氣、資金、政治、經濟及市場因素影響甚大，何時上漲？何時跌價？非一般個人所得左右及預料，如系爭同意書係買賣契約，原告於通知交屋後，即受契約拘束，必須以原售價之八折削價出售該不動產，原告即不得再行違約出售，然原告主張系爭房屋於八十六年一月十三日登記完成日即為通知交屋日，是原告於該日後，即不得就系爭房地為另行出售之行為，且應於通知交屋後，立即通知被告履約，然原告就其所主張通知交屋後，即催告被告履約之事實，未能舉證證明，直至八十七年六月二十七日方以存證信函，通知被告：「本公司之晶彩大樓房屋銷售事宜，已於八十七年六月二十五日結束，該大樓一樓及二樓兩戶房屋仍未能順利出售。」、「請貴公司於八十七年七月四日前依據貴公司所簽署之同意書約定內，派員與本公司洽辦價購該兩戶房屋事宜，以履行同意書之承諾。」等語，有原告所提之存證信函一份在卷可參。按系爭房地原告於八十七年六月二十五日方結束其銷售事宣，顯見原告於其所主張之通知交屋日後，仍有對外表示銷售之行為，是系爭同意書如為兩造之買賣契約，按諸常理，原告於該日起，即應受其拘束，不得再行出售系爭房屋，原告竟會違約再予銷售，顯違常情。足見系爭同意書確為被告單方意思表示之要約，僅被告一人受其拘束，於原告承諾前，原告不受其拘束，就系爭房地仍得自行決定是否削價出賣予被告或不削價出售予第三人。原告主張被告所書立之同意書，係兩造間之附條件買賣契約，實無足採。
（二）按非對話之要約者，依通常情形可期待承諾之到達時期內，對相對人不為承諾時，要約失其效力。民法第一百五十七條定有明文。本件被告表示於系爭房屋通知交屋時（原告主張為八十六年一月十三日，被告則辯稱為八十五年底），如原告尚未出售，願以原售價八折價購之，是本件縱依原告之主張，通知交屋日為八十六年一月十三日，於該日如系爭房屋未出售時，原告願以八折價格削價出售予被告，其即應於適當時期向被告表達出售之承諾，又依現在郵務及通訊之發達，原告於通知交屋後，如有意削價出售，其通知原告表示承諾被告之要約，應不必多費時日，此參諸原告於八十七年六月二十六日書寫寄發存證信函，被告於八十七年六月二十七日即收悉，可得印證。惟原告對被告非對話之要約，竟未及時為承諾之意思表示，直至八十七年六月二十六日，即通知交屋日後約一年六個月，方以存證信函要求被告派員與其洽辦價購事宜，顯逾可期待承諾到達之時期。被告書立同意書所為之要約已失其效力，是原告於八十七年六月二十七日寄達被告之存證信函，雖表明願以被告同意書之價格出售房地予被告，此遲到之承諾，應屬新要約，被告既未予表示意見，即未予承諾，兩造就系爭房地並未成立買賣契約，原告主張兩造間有買賣契約存在，即非可採。
（三）基上，系爭同意書既屬非對話之要約，原告未於通常情形可期待承諾到達之時期內，為承諾之意思表示，該要約業已失效力，被告自不受該失效要約之拘束，兩造間就系爭房地並無買賣契約存在，被告辯稱：兩造間就系爭房地並無買賣契約存在，其無債務不履行之事實，自堪採信。
四、綜上所述，兩造間就系爭房地既無「買賣契約」之法律關係存在，從而，原告據此主張被告未依約履行，致其受有價差柒佰肆拾萬捌仟元之損失，乃請求被告給付此一價差及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法，經核已不足以影響本院前述之判決，無庸一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三 日
法院書記官