臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度再易字第三八號
再審原告 乙○○訴訟代理人 林瓊嘉 律師再審被告 甲 ○訴訟代理人 丙○○
黃呈利 律師右當事人間請求返還保證金事件，再審原告對於民國九十年六月二十九日本院八十九年度簡上字第三二０號確定判決，提起再審之訴，本院於民國九十三年一月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文本院中華民國九十年六月二十九日八十九年度簡上字第三二０號確定判決廢棄。
前訴訟第一審判決（即本院臺中簡易庭八十八年度中簡字第五００號民事判決）命再審被告應給付再審原告超過新台幣壹拾肆萬捌仟元，及自民國八十九年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，暨（除確定部分外）該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
再審被告其餘上訴駁回。
再審及再審前第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由再審被告負擔十分之九，餘由再審原告負擔。
事 實
甲、再審原告方面：
一、聲明：
（一）廢棄鈞院八十九年度簡上字第三二０號確定判決。
（二）再審被告應給付再審原告新台幣（下同）十五萬元，及自民國（下同）八十九年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）再審及原審之訴訟費用均由再審被告負擔。
二、陳述：
（一）依民事訴訟法第四百九十七條規定：「依第四百六十六條不得上訴於第三審法院之事件，除前條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌者，亦得提起再審之訴。」又參照最高法院二十六年抗字第四五三號判例要旨：「當事人在前訴訟程序知有證物之存在，而因當時未能檢出致不得使用者，嗣後檢出該證物，即屬民事訴訟法第四百九十二條第一項第十一款（現：第四百九十六條第十三款）所謂得使用未經斟酌之證物，此與知該證物得使用而不使用者不同，自非同條項但書所謂知其事由而不為主張，縱令當時檢尋該證物未盡其應盡之注意為有過失，．．．仍非不得提起再審之訴。」（註：本案為簡易訴訟事件，提起再審之依據應為民事訴訟法第四百三十六條之七：「對於簡易訴訟程序之第二審確定終局裁判，如就足影響於裁判之重要證物，漏未斟酌者，亦得提起再審之訴或聲請再審。」）本案原審判決漏未調查卷內有利再審原告之證據，應予再審救濟之理由：
１、未調閱、履勘再審被告代理人丙○○於八十九年五月十八日準備程序曾表示同意終止租約之錄音帶，係未就再審原告聲請主張之有利證據調查。
２、未查證再審被告交付身分證影本之由來：再審原告既曾在準備程序中提出再審被告甲○身分證影本證明，主張如丙○○未同意終止租約，提供身分證資料授權張貼招租紅條，何來再審原告有出租人身分證影本，原審對此有利證據漏未予調查。
３、兩造有無合意終止租約及為何再審被告代理人說謊一事：再審被告代理人丙○○對是否接聽電話、表示終止租約當庭說謊，原審未查明實情，反以再審原告無法證明電話內容，間接採信代理人丙○○之謊言，原審第二審係就有利再審原告之新證據漏未調查。且代理人丙○○有無同意終止租約，藉測謊可供相當判斷，供作裁判基礎，丙○○如無心虛，為何不敢與再審原告接受測謊。又再審被告代理人丙○○一審推說：是因兒子甲○不同意，要以一半之押金和解，但需分期支付，隨即當庭反悔，現竟變成再審被告誠意處理，再審原告不願善意回應，與事實不符。又再審被告稱房客欠損壞房門、欠水電費，為何又稱八十九年四月二十五日委任蕭顯榮律師帶五萬元現款賠償再審原告之理，原審二審撤銷一審判決，卻對此有利證據未詳予調查，應予再審救濟。
４、再審被告受領遲延及拒絕受領該屋鑰匙，怎可用押租金來抵付租金，就系爭房屋再審原告已於八十八年十二月十八日騰空，通知點交一再遭再審被告拒絕，此由存證信函及原審一審辯論庭錄音可證明。又再審被告已於八十九年十二月二十日準備程序中表示時放棄租金請求，原審二審反依職權認應為租金之抵償。
５、再審原告所提再審被告之矛盾點，原審二審皆未調查並釐清。且再審被告答辯狀及陳述狀或當庭陳述矛盾百出、前後不一、言詞閃爍，原審二審未詳查其中原因，逕以再審原告無證據證明，而撤銷一審判決。
６、證人張淑卿在二審已承認有當說客，如再審被告無終止租約之事先同意，又何來事後反悔，找說客張淑卿說項。
（二）原審第二審撤銷第一審判決略以：「被上訴人（即再審原告）主張曾於八十八年十一月二十五日上午十一時四十五分三十八秒以其使用之00-0000000號電話撥打訴外人丙○○所使用之00-0000000號電話，向訴外人丙○○表示：於八十八年十二月三十一日提前終止租約，僅依曾有該通電話之通聯紀錄，尚不足以證明訴外人丙○○已同意提前終止租約之事實，僅依訴外人丙○○以被上訴人曾否以上開電話聯繫，前後陳述不一之情，尚不足推論該通電話內容係訴外人丙○○與再審原告達成合意終止租約之事實。證人張淑卿僅足證明再審原告與訴外人丙○○曾就系爭房屋發生爭執，被上訴人主張訴外人丙○○已代理再審被告同意提前終止兩造租約云云，已不足採。」、「本件租賃關係成立時所交付之保證金十五萬元係屬押金性質，應在兩造租約期滿或合意終止後始負返還上開保證金之義務，本件被上訴人自八十九年一月一日起未再給付租金，其應給付之租金每月為二萬七千五百元，上訴人自得以該保證金抵充八十九年一月至十一月被上訴人應給付之租金，故主張尚得請求被上訴人給付自八十九年一月一日起止同年十一月三十日止之租金三十萬二千五百元，即屬有據。上訴人辯稱在八十九年十二月二十日終止租約後，因保證金在扣抵租金後已無剩餘，自無須再返還被上訴人所給付之保證金十五萬元。」，故本案兩造爭執重點在於「租賃契約是否已經終止」、「雙方確實終止之時間點」、「終止租約後，押租金是否應抵銷、有無餘額」，茲將事實經過整理如下：八十七年十二月三十日兩造簽訂租約，租期三年，由再審被告代理人丙○○女士收取押租金十五萬元。八十八年十一月二十五日上午十一時四十五分，再審原告以電話撥接再審被告代理人丙○○表示欲終止租賃契約，惟雙方就有無該電話聯繫有爭議。再審被告代理人丙○○先於答辯狀中否認，稱當時人在台北直至十二月九日才回台中。嗣於二審準備程序中承認人在台中並有接聽該電話，但拒絕證明電話中同意終止租約。八十八年十二月十日訴外人丙○○胞弟託證人張淑卿與再審原告商談此事，再審原告告知已經談好，因此張淑卿回報不用再談。八十八年十二月二十日再審原告寄發大里郵局第一０三五號存證信函，內容表示「丙○○已同意於八十八年十二月三十一日終止租約及請本人代貼招租紅條，甲○先生事後反悔，承租人於八十八年十二月十八日已遷離，並於八十八年十二月十九日電話通知，翌日上午十時點交本租賃房屋，屆時再審被告未到，再審原告寄出存證信函通知再審被告，請於八十八年十二月二十七日上午十時點交房屋返還押租金十五萬元」。再審被告所主張承租人即再審原告居住系爭房屋至少到八十九年四月十五日尚未搬走，並以水電收據為證，惟查該收據：瓦斯部分，八十八年十二月十九日至八十九年二月十日瓦斯使用度數為零，收據號碼為000000000000號。自來水部分，八十九年九月用水費四千二百二十七元; 八十九年一月至三月用水費六百十七元，兩者相差六點五倍。瓦斯、水電係居家、辦公民生所必需，未使用瓦斯如何燒煮、沐浴，再審被告所述明顯不實。就原審第二審判決認再審被告得以應收租金抵付押租金，即所認再審被告得請求三十萬元租金之認定，惟查，與八十九年十二月二十日再審被告主張放棄租金請求之語不合。且土地法第九十七條第二項規定：押租金不得超過二個月，超過二個月限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。縱再審原告無法證明出租人同意終止租約，而有片面違約之情況，再審被告亦僅得以二個月租金為違約處罰；再審原告既足證明於八十八年十二月十八日搬出租屋處，騰空租賃物並通知審被告點交，何來長期居住並需以押租金抵付租金三十萬元。
（三）對再審被告抗辯之陳述：
１、再審被告辯稱：八十九年十二月二十日原確定判決行準備程序時並未放棄租金請求云云。惟按民事訴訟法第三百八十四條規定：當事人於言詞辯論為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄認諾，為該當事人敗訴之判決。依本審前審八十九年十二月二十日準備程序，再審被告明確表示：「願放棄租金請求權。」此有上開準備程序筆錄為憑，原確定判決理由載：「依兩造租賃契約約定，上訴人（即再審被告）主張尚得請求被上訴人給付．．．租金三十萬二千五百元，即屬有據。又此部分租金由被上訴人（再審原告）所預先交付之保證金十五萬元抵充尚有不足，則被上訴人即無再請求上訴人返還已扣抵之保證金之理，上訴人（再審被告）辯稱兩造在八十九年十二月廿日終止租約後，因保證金在扣抵，租金已無剩餘，自無須再返還，被上訴人所給付之保證金十五萬元等語，自屬有據。」所為判決明顯與卷附準備程序不合，判決係違背法令。又按民事訴訟法第二百十九條規定：關於言詞辯論所定程式之遵守，專以筆錄證之。法院依法製成之筆錄係公文書之一種，苟非確有反證足以證明其記載不實，即不容空言指為錯誤。（參照最高法院二十年上字第九四號判例）再審被告主張其願放棄租金請求權，係押租金抵扣承租人積欠租金後，其餘租金請求權願予放棄云云，完全與審判筆錄不合，如有附條件之拋棄，再審原告九十年提起本件再審之訴時，再審被告理應提出反駁並陳明事實，或於審判期日敘明，詎於事隔庭訊二年三個月，距再審提出一年七個月，再為此爭執，甚且求調閱錄音帶履勘，明顯無據。
２、再審被告辯稱：證人丙○○於八十九年五月十八日準備程序中未曾表示同意終止租約，且該庭訊筆錄亦未有此記載，甚者再審原告於原判決審理時亦未曾主張該事實，惟查有關再審被告於原審第一審審理時當庭有答應返還保證金，且再審原告於八十九年十一月二十二日準備程序中已有主張終止租約一事，此有準備程序筆錄在卷為證，再審被告所為之主張顯有誤會。
３、證人王來涼、張淑閔與洪幸均，除王來涼係再審原告之配偶，其餘兩人與兩造均無親屬或僱傭關係，且已依法具結，其證詞除有實證證明係虛偽，基於證人為不可代替之證據方法，不容再審被告空言否認。（參最高法院五十三年台上字第二六七三號判例）如再審原、被告所共認：出租房屋毋庸用及屋主之身分證，則代理人丙○○為何透過伊女兒轉交身分證影本，自始為再審被告所無法解釋，所謂證人否認顯非適當。前開三位證人證詞，再審原告於前審時，已列為證人傳訊，而再審之訴並非單純以該三位證詞為唯一請求，在程序上亦無不合。
三、證據：提出過程表乙份、通聯紀錄乙份、存證信函二份、租賃契約書乙份、原審言詞辯論筆錄二份為證。聲請訊問證人王來涼、洪幸均、張淑閔。
乙、再審被告方面：
一、聲明：
（一）再審之訴駁回。
（二）再審訴訟費用由再審原告負擔。
二、陳述：
（一）民事訴訟法第四百九十六條第一項第十三款規定：「當事人發見未經斟酌之證物或得使用該證物者。但以如經斟酌可受較有利益之裁判者為限。」同法第四百九十七條復規定：「依第四百六十六條不得上訴於第三審法院之事件，除前條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌者，亦得提起再審之訴。」惟所謂當事人發見未經斟酌之證物或得使用該證物，係指在前訴訟程序不知有證物，現始知之，或雖知有此而不能使用，現始得行使用者而言。（參照最高法院三十二年上字第一二四七號判例意旨），換言之，當事人於前訴訟程序中已提出而未經斟酌之證物，並不包括在內。（參照最高法院七十七年台抗字第五九二裁判）
（二）本件再審原告主張原確定判決有再審原因，惟其主張均不足以推翻原確定判決之正確性，亦無再審理由存在，茲反駁如下：
１、證人丙○○於八十九年五月十八日準備程序中未曾表示同意終止租約，且該日庭訊筆錄亦未有此記載，甚者再審原告於原判決審理時亦未曾主張該事實，若有該證明該事實之證據存在，再審原告當時亦非不知或不能使用該證物，豈可再執其作為再審理由。惟再審原告一再引再審被告母親丙○○於前審庭訊筆錄記載中所述：伊是上訴人（即再審被告）之代理人，本件是伊代表簽訂租賃契約。目前房屋有無搬空並不清楚，願放棄租金請求，但沒在電話中同意終止租約。惟查，筆錄中有關「願放棄租賃請求權」之記載，實係當日再審原告當庭交還系爭房屋之鑰匙一串，並由廖桂珠簽收，並表示以押租金抵扣承租人積欠之租金後，其餘之租金請權願放棄，並非放棄全部租金請求權，否則如依再審原告之主張，廖桂珠應積極表示願將押租金交還，而非願放棄租金請求，蓋斯時再審被告尚主張以押租金扣抵租金，豈可能放棄租金請求權，此部份若有必要請求調閱當庭錄音帶為證。兩造之租約既經原確定判決認在交還房屋前並未有合意終止之情事，而再審原告又未如期交付租金，出租人即再審被告自得以押租金抵付房租，並不因承租人即再審原告騰空租屋而受影響，本件前項所列之推論似未具體述明「如經斟酌通知點交之存證信函及庭訊錄音可使其受有利之判決。又本件第一審審理時，承辦法官曾曉諭兩造和解，當再審時被告提出之和解條件，再審原告不接受，此並不得解為兩造已合意終止租約。
２、再審原告指稱其持有再審被告之身分證影本，可證明兩造已終止租約後再審被告委其售屋一事。實則一般交易市場委託買屋售屋均以書面契約定之，亦無必要交付「身分證影本」，是再審原告所指持有再審被告身分證影本之事縱然屬實，然如予以斟酌亦難因此而受有利於再審原告之判決，不符民事訴訟法第四百九十六條第一項第十三款之要件。
３、證人丙○○有無接聽再審原告電話乙節，原審判決詳述「本件被上訴人固主張曾於八十八年十一月二十五日上午十一時四十五分三十八秒，以其所使用之00-0000000電話撥打訴外人丙○○所使用之00-0000000號電話，向訴外人丙○○表示欲依契約第七條第四款之約定，於八十八年十二月二十一日提前終止租約，並已經訴外人丙○○同意云云，惟訴外人丙○○否認該通電話係同意與被上訴人合意終止租約之事實，且僅依曾有該通電尚不足以證明訴外人丙○○已同意被上訴人提前終止租約之事實，被上訴人仍應就訴外人丙○○曾在電話中同意兩造終止租約之事實負舉證之責任。又本件被上訴人雖以訴外人丙○○先否認接過該通電話，復又改口承認接過該電話為由，主張訴外人丙○○已在該電話中同意提前終止租約之意思表示云云，然僅依訴外人丙○○以被上訴人曾否以上開電話聯繫，前後陳述不一之情，尚不足以推論出該通電話內容係為訴外人丙○○與被上訴人達成合意終止租約之事實。」已予論述，並非未予斟酌，依前揭判例，亦非可據為再審理由。
４、再審原告所指再審被告陳述矛盾．．．等語，亦未具體指責有何再審原因存在。
５、就證人張淑卿證述部分，原審判決於理由中論述：依被上訴人所舉之證人張淑卿之證言，僅足證明被上訴人與訴外人丙○○間曾就關於系爭房屋之事發生爭執，並不足證明訴外人丙○○已同意提前終止租約之事實。
６、就測謊部分，證人丙○○已當庭表示拒絕，而法亦無明文可對證人強制測謊，是再審原告執此原審判決已於判決理由中予以駁回聲請之事項，重複主張顯屬無據。
７、再審原告舉證人王來涼、張淑閔、洪幸均欲證明兩造已合意，惟該證人所為證言均未明確證明兩造有提前終止租約之情事，且渠等所述丙○○有委託伊之女兒將再審被告之身分證交再審原告用以出租系爭房屋一節並非事實，按常理出租房屋毋庸用及屋主身分證，若有委託理應有委託契約，縱或口頭委託，然再審原告亦非難與丙○○聯絡，在談成租約下再通知廖桂珠前來訂約即可，何須先將身分證交付，是渠等證詞實不可採。退步言，就本件再審要件，縱該三位證人證言確實，則在前審判決確定前即已存在，再審原告依當時訴訟程序之進行並無不能提出或尚未發現該證據之情，其因自己過失而未提出，自難於判決確定後再據為提起再審之理由。
理 由
一、按依第四百六十六條不得上訴於第三審法院之事件，除前條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌者，亦得提起再審之訴，為民事訴訟法第四百九十七條所明定。又依民事訴訟法第四百九十六條第一項第十三款規定：「當事人發見未經斟酌之證物或得使用該證物者。但以如經斟酌可受較有利益之裁判者為限。」經查，本件再審原告主張原確定判決漏未調有利再審原告之證據，是否有再審理由，分述如左：
（一）再審原告主張：原確定判決未調閱、履勘再審被告代理人丙○○於八十九年五月十八日準備程序曾表示同意終止租約之錄音帶，係未就再審原告聲請主張之有利證據調查等情。經查，前審於八十九年五月十八日準備程序筆錄中並未記載證人丙○○曾表示同意終止租約，而本院調取該庭訊錄音帶時，亦已依法銷燬而無從提供等情，有本院臺中簡易庭九十二年三月十八日函文一件在卷可考，則再審原告以此作為再審理由，尚有未合。
（二）再審原告主張：原確定判決未查證再審被告交付身分證影本之由來，蓋再審原告既曾在準備程序中提出再審被告甲○身分證影本證明，主張如丙○○未同意終止租約，提供身分證資料授權張貼招租紅條，何來再審原告有出租人身分證影本，原審對此有利證據漏未予調查等情。雖再審被告辯稱：再審原告指稱其持有再審被告之身分證影本，可證明兩造已終止租約後再審被告委其售屋一事，實則一般交易市場委託買屋售屋均以書面契約定之，亦無必要交付「身分證影本」，是再審原告所指持有再審被告身分證影本之事縱然屬實，然如予以斟酌亦難因此而受有利於再審原告之判決，不符民事訴訟法第四百九十六條第一項第十三款之要件云云。惟查，再審原告既曾於前審準備程序中提出再審被告甲○身分證影本為據，並主張丙○○已同意提起終止租約，並提供身分證資料授權張貼招租紅條之情，則本件再審被告是否確曾交付其身分證影本予再審原告，而其交付身分證之影本目的為何？是否如再審原告所陳述係丙○○為代其招租之用？此即關涉乎兩造是否已同意提前終止租約，進而再審被告交付其身分證之影本並請再審原告代為招租之事實，惟原確定判決並未就此再審原告有利之證據為調查，並為准駁之說明，是再審原告指摘原確定判決就此一重要證據漏未調查審酌，而有再審之理由，應非無據，是本件原審確定判決就此項證據漏未調查審酌而言，應有再審之理由。
（三）再審原告主張：原確定判決兩造有無合意終止租約及為何再審被告代理人說謊一事未予調查，蓋再審被告代理人丙○○對是否接聽電話、表示終止租約當庭說謊，原審未查明實情，反以再審原告無法證明電話內容，間接採信代理人丙○○之謊言，原審第二審係就有利再審原告之新證據漏未調查，且代理人丙○○有無同意終止租約，藉測謊可供相當判斷，供作裁判基礎，丙○○如無心虛，為何不敢與再審原告接受測謊，又再審被告代理人丙○○一審推說：是因兒子甲○不同意，要以一半之押金和解，但需分期支付，隨即當庭反悔，現竟變成再審被告誠意處理，再審原告不願善意回應，與事實不符，又再審被告稱房客欠損壞房門、欠水電費，為何又稱八十九年四月二十五日委任蕭顯榮律師帶五萬元現款賠償再審原告之理，原審二審撤銷一審判決，卻對此有利證據未詳予調查，應予再審救濟等情。惟查，證人丙○○有無接聽再審原告電話乙節，原審判決載有：「本件被上訴人固主張曾於八十八年十一月二十五日上午十一時四十五分三十八秒，以其所使用之00-0000000電話撥打訴外人丙○○所使用之00-0000000號電話，向訴外人丙○○表示欲依契約第七條第四款之約定，於八十八年十二月二十一日提前終止租約，並已經訴外人丙○○同意云云，惟訴外人丙○○否認該通電話係同意與被上訴人合意終止租約之事實，且僅依曾有該通電尚不足以證明訴外人丙○○已同意被上訴人提前終止租約之事實，被上訴人仍應就訴外人丙○○曾在電話中同意兩造終止租約之事實負舉證之責任。又本件被上訴人雖以訴外人丙○○先否認接過該通電話，復又改口承認接過該電話為由，主張訴外人丙○○已在該電話中同意提前終止租約之意思表示云云，然僅依訴外人丙○○以被上訴人曾否以上開電話聯繫，前後陳述不一之情，尚不足以推論出該通電話內容係為訴外人丙○○與被上訴人達成合意終止租約之事實。」已予論述，且就測謊部分亦有說明，並非未予斟酌，再審原告非可據為再審理由。又關於再審原告主張和解誠意及賠償問題，亦非屬再審事由。
（四）再審原告主張：再審被告受領遲延及拒絕受領該屋鑰匙，怎可用押租金來抵付租金，就系爭房屋再審原告已於八十八年十二月十八日騰空，通知點交一再遭再審被告拒絕，此由存證信函及原審一審辯論庭錄音可證明，又再審被告已於八十九年十二月二十日準備程序中表示時放棄租金請求，原審二審反依職權認應為租金之抵償，亦有再審理由等情。惟查，兩造之租約既經原確定判決認在交還房屋前並未有合意終止之情事，而再審原告又未如期交付租金，出租人即再審被告即得以押租金抵付房租，並不因承租人即再審原告騰空租屋而受影響，本件前項所列之推論似未具體述明「如經斟酌通知點交之存證信函及庭訊錄音」可使其受有利之判決，故再審原告以此為再審理由，亦有未洽。又再審原告引用再審被告之母親丙○○於前審庭訊筆錄記載中所述：伊是上訴人（即再審被告）之代理人，本件是伊代表簽訂租賃契約，目前房屋有無搬空並不清楚，願放棄租金請求，但沒在電話中同意終止租約之情，然查該筆錄中有關「願放棄租賃請求權」之記載，係丙○○本於證人地位之陳述，是否可解為再審被告之意思表示（此為再審被告否認有拋棄租金請求之意思表示），已非無疑，又再審被告之母親丙○○既證稱：目前房屋有無搬空並不清楚，亦未在電話中同意終止租約之情，於此情形下果如再審原告所言，丙○○或再審被告已「同意」放棄租賃請求權，則何有再繼續涉訟之必要，殊與常情有違，是再審原告以此執為再審理由，亦非屬有據。
（五）再審原告主張：再審原告所提再審被告之矛盾點，原審二審皆未調查並釐清，且再審被告答辯狀及陳述狀或當庭陳述矛盾百出、前後不一、言詞閃爍，原審二審未詳查其中原因，逕以再審原告無證據證明，而撤銷一審判決云云。惟查再審原告所指再審被告陳述矛盾．．．等語，亦未具體指摘有何再審原因存在，於法不合。
（六）再審原告主張：證人張淑卿在二審已承認有當說客，如再審被告無終止租約之事先同意，又何來事後反悔，找說客張淑卿說項等情。惟查，就證人張淑卿證述部分，原審判決於理由中論述：依被上訴人所舉之證人張淑卿之證言，僅足證明被上訴人與訴外人丙○○間曾就關於系爭房屋之事發生爭執，並不足證明訴外人丙○○已同意提前終止租約之事實。原確定判決即已審酌其證言，是再審原告以此事由主張有再審理由，非屬有據。
（七）綜上，本件再審原告主張再審事由，於前述（二）前審未查證再審被告交付身分證影本之由來未就此再審原告有利之證據為調查，並為准駁之說明，而有再審之理由外，其餘非屬再審事由。
二、再審原告於前訴訟程序第一審起訴主張：其與再審被告甲○之代理人丙○○（按第一審時，丙○○併列為共同被告，嗣第一審判決駁回原告請求被告丙○○給付部分，此部分兩造未經上訴而確定）訂立租賃契約，約定自八十八年一月一日起至九十年十二月三十一日止承租再審被告之房屋一棟（門牌號碼：台中縣大里市○里○街○○○號），並提供保證金十五萬元，再審原告嗣於八十八年十一月二十五日以電話向丙○○表示欲依契約第七條第四款之約定，於八十八年十二月三十一日提前終止租約，並經丙○○同意，系爭租賃契約業於八十八年十二月三十一日終止，詎再審被告於同年十二月九日下午復至再審原告租屋處表示不同意提前終止契約，但再審原告不予接受，並於同月十九日以電話通知丙○○於翌日上午十時前來點交房屋，並返還保證金十五萬元，惟屆時再審被告並未前來，再審原告乃於同月二十日寄發存證信函再次通知再審被告於同年十二月二十七日上午十時前來點交，再審被告仍未前來，再審被告既已同意提前終止租約，即不得事後再為反對之意思表示，系爭租賃契約已於八十八年十二月三十一日終止，再審被告依約自負有返還保證金十五萬元之義務等情，並第一審法院判決再審原告就再審被告給付部分勝訴（並駁回再審原告請求共同被告丙○○給付部分，此部分未經上訴而確定），再審被告不服提起上訴，再審原告則聲明：駁回上訴。
六、再審被告於前訴訟程序第一審則辯稱：再審被告於八十七年十二月三十日與再審原告訂立租賃契約，將其所有系爭房屋一棟出租與再審原告，租借期限自八十八年一月一日至九十年十二月三十一日止，再審被告並未同意提前於八十八年十二月三十一日終止租約，兩造租賃關係並未消滅，房屋鑰匙亦尚由再審原告保管使用中，又再審原告仍應負責繳納再審被告代繳之水電及瓦斯等費用，其請求返還保證金，自屬無據等語。嗣受敗訴判決而上訴，並聲明：（一）廢棄前訴訟程序第一審判決關於再審被告敗訴部分。（二）駁回再審原告在前訴訟程序第一審之訴。且陳稱：再審被告自始否認曾與再審原告通電話，且未曾同意再審原告提起終止系爭租約；再審原告於八十八年十二月三十一日片面終止契約後，自八十九年一月一日起即未再繳交租金，因其並未交還房屋，再審被告仍有相當於租金之損害，每月租金為二萬七千五百元，算至八十九年十二月二十日再審原告當庭交還系爭鑰匙可認兩造合意終止租約之時，再審原告應給付再審被告三十萬二千五百元，再審被告自得以本件押租金抵扣再審原告所積欠前揭相當於租金之損害金等語，並援用原第一審之陳述。
七、經查，本件再審原告主張其與再審被告之代理人丙○○訂立租賃契約，約定自八十八年一月一日起至九十年十二月三十一日止承租再審被告所有系爭房屋一棟，並提供保證金十五萬元之事實，業據其提出租賃契約書影本一份為證，且為再審被告所不爭執，堪信為真實。再審原告主張系爭租賃契約已由兩造提前於八十八年十二月三十一日終止之情，此為再審被告所否認。茲應審究者，乃系爭租賃契約是否已經兩造合意提前於八十八年十二月三十一日終止乙節，經查：
（一）再審原告主張伊曾於八十八年十一月二十五日上午十一時四十五分三十八秒，以其使用之00-0000000號電話撥打再審被告之母丙○○所使用之00-0000000號電話，向丙○○表示欲依契約第七條第四款之約定，於八十八年十二月三十一日提前終止租約，並經丙○○同意等情，業據提出中華電信公司通聯紀錄表影本一份為證。惟丙○○在前訴訟第一審於八十九年五月十八日審理時卻全然否認其於上開時日有與原告通話之事實，衡情丙○○倘未於該時表示同意終止租約，其當無刻意否認此等事實之理。嗣證人丙○○在前訴訟第二審於八十九年十二月二十日準備程序中證稱：伊係再審被告之代理人，本件是伊代表簽訂租賃契約，．．．伊未在電話中同意終止租約，不清楚再審原告電話中說何事等語在卷，是證人丙○○就是否曾接再審原告之電話乙節，前後所述已屬不一，嗣雖承認有接獲再審原告之電話，則就電話內容又避重就輕，是否合於真實性，實非無疑。
（二）復參酌再審原告主張：丙○○已同意提前終止租約，提供身分證資料授權伊張貼招租紅條，代為招租等情，業據其提出身分證影本一份為證，並經證人王來涼於本院準備程序中證稱：本件於八十八年十一月二十五日中午時，伊先生（即再審原告）打電話給丙○○，表示因經濟不景氣故不想再租房子，當時與丙○○相談甚歡，而因有將辦公室借給洪幸均使用（房屋仲介業），所以洪先生有在場，八十八年十二月十八日有騰空房屋，洪幸均有向朋友借貨車幫忙搬一樓辦公室物品，十二月十二日二十日再搬住家部分，但這天洪先生沒有幫忙。廖桂珠再通完電話後沒幾天，委託其女兒前來租屋處，表明身分並表示廖桂珠要拿甲○的身分證影本給伊，請伊招租房屋，張淑閔是房屋仲介業者，當時也在場等語；證人洪幸均亦於同日庭期結證稱：八十八年十一、二月間在作房屋仲介，有在再審原告所租房屋辦公，再審原告請伊去湊人數，故在那辦自己業務，記得屋主有叫再審原告貼紅紙準備招租，再審原告有告訴伊此事，伊表示還在租約當中貼紅紙招租不妥，這是再審原告通完電話跟伊談的，但與誰通話、通話內容並不清楚，年底時再審原告搬家，伊跟朋友借車幫忙搬一樓辦公室部分，住家部分則沒有請伊幫忙，搬的時候再審原告有沒有雇工拆下鐵窗及電燈不清楚等語；證人張淑閔亦於同日庭期結證稱：八十八年十一月間與朋友同作房屋仲介業，有使用再審原告的辦公桌，丙○○的女兒有來過辦公室，拿屋主的身分證影本來請伊幫忙招租等語各在卷，又參酌證人張淑卿亦於前訴訟第二審準備程序中亦證稱：伊曾於八十八年十二月十日受出租人方面之託前去與再審原告商談租賃房屋之事等情在卷，足見再審原告主張：丙○○已同意提前終止租約，提供身分證資料授權伊張貼招租紅條，代為招租等情，應堪認係真實。
（三）按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百六十九條前段定有明文。經查，系爭房屋之租金均由再審原告按期以匯款之方式匯入再審被告之母丙○○之帳戶之情，有匯款單影本四紙在卷可憑，系爭租賃契約自訂約以至租金之收取既均由丙○○代理再審被告甲○為之，因此，縱使再審被告甲○並未授權其母丙○○代其提前終止系爭租約，然前開事實已足使再審原告認為丙○○有代為終止系爭租約之權限，依民法第一百六十九條前段表見代理之規定，應認再審被告應對再審原告負授權人之責任，即丙○○同意終止租約之意思表示，其效力應及於再審被告，故系爭租賃契約應至八十八年十二月三十一日即已因兩造合意而終止。
八、本件系爭租賃契約至八十八年十二月三十一日即已因兩造合意而終止，已見前述。又查，再審原告復主張其於八十八年十二月二十日即已搬離租賃物，並寄發存證信函通知被告二人於同年十二月二十七日上午十時前來點交房屋並返還保證金壹拾伍萬元等情，有存證信函影本及回執一份、照片四張在卷可稽，亦堪信其主張為真實，再審被告辯稱再審原告並未搬遷，甚或有相當於租金之損害云云，核與事實不符，其所辯自不足採。
九、依系爭租約第三條第三項之約定：「保證金新台幣壹拾伍萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還」，再審原告於兩造合意於八十八年十二月三十一日終止，再審原告於八十八年十二月二十日已搬離租賃物，並寄發存證信函通知再審被告於同年十二月二十七日上午十時前來點交房屋並返還保證金，惟再審被告並未依約前來點交房屋，依前揭租約約定再審被告自應將再審原告繳納之保證金十五萬元返還再審原告。又查，再審被告辯稱：再審原告仍應負責繳納再審被告代繳之水電及瓦斯等費用等語，固據其提出水電及瓦斯等費用之收據，惟查，除其中八十八年一月由再審被告預繳二千元係再審原告於八十八年一月進住系爭房屋後使用之水費均由此二千元內扣繳至八十八年七月份止，此由再審被告預繳之二千元，自應由再審原告歸還，是再審被告抗辯此項費用應由系爭押租金內扣抵，於法有據外，其餘之費用收據均是八十八年十二月三十一日兩造合意終止租約後所生之費用，再審原告亦已搬遷，再審被告復未舉證證明此於八十九年一月以後發生之水電及瓦斯等費用確係再審原告所使用者，是再審被告辯稱此部分之費用亦應由押租金內扣抵云云，即無可採。
十、綜前所述，本件系爭租賃契約至八十八年十二月三十一日即已因兩造合意而終止，再審原告於八十八年十二月二十日即已搬離租賃物，並寄發存證信函通知被告二人於同年十二月二十七日上午十時前來點交房屋並返還保證金壹拾伍萬元，惟再審被告並未依約前來點交房屋，依系爭租約第三條第三項之約定，再審被告自應將再審原告繳納之保證金壹拾伍萬元返還再審原告，惟因八十八年一月由再審被告預繳二千元係再審原告於八十八年一月進住系爭房屋後使用之水費均由此二千元內扣繳，自應由再審原告歸還，再審被告抗辯此項費用應由系爭押租金內扣抵，於法有據。從而，再審原告請求再審被告應給付十四萬八千元，及自支付命令繕本送達之翌日即八十九年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。前訴訟第一審判決（即本院臺中簡易庭八十八年度中簡字第五００號民事判決）命再審被告給付前揭准許金額範圍部分，核屬正當，再審被告上訴仍執陳詞指摘此部分不當，為無理由，應駁回其上訴。至於前揭再審原告請求不應准許部分，前訴訟第一審判決命再審被告給付此部分金額，尚有未洽，再審被告上訴意旨指摘此部分不當，為有理由，應予廢棄改判。
十一、據上論結，本件再審之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第五百零五條、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十三 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 林宗成~B法 官 張國華右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十三 日~B法院書記官