臺灣台中地方法院民事判決 九十年度簡字第三０號
原 告 芳鄰公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾陸萬伍仟捌佰捌拾捌元，及自民國九十年八月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。惟被告如於假執行程序實施前以新台幣壹拾陸萬伍仟捌佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）二十二萬五千八百八十八元，及其中十九萬八千八百八十八元部分自民國九十年八月六日起至清償日止按年息百分之五計付之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於八十九年十月十六日與原告簽訂管理服務合約，委託原告辦理社區管理服務工作，服務地點為位於台中市○○○○街○○○號之大東家綠璟住宅社區，合約有效期間自八十九年十一月一日至九十年六月三十日止，每月綜合管理服務費為十九萬九千五百元。嗣雙方於九十年五月一日合意變更契約內容關於值勤人員編制之部分，並將每月之綜合管理服務費減少為十八萬八千五百元。嗣合約期限屆滿時，因雙方尚未續定合約，被告乃要求原告暫追加管理服務一個月至九十年七月三十一日。是依約被告應另行支付九十年七月份之管理服務費十八萬八千五百元及當月假日機動組管理服務費一萬零三百八十八元。
（二）又依原合約第十五條第三款規定：原告值勤人員執行落實未被記點，則被告應每月發放三千元獎勵金予原告值勤人員。原告之值勤人員於合約有效期間始終善盡職責，認真執行，於九個月（含追加服務一個月）之服務期間，均未被記點，依約被告應加給原告每月三千元，合計為二萬七千元之獎勵金。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告為管理維護公司，管理職務範圍僅止於大樓共有及共用部分之清潔、維護、修繕、一般改良；住戶違反公寓大廈管理條例之協調、住戶違規事項之制止及相關資料之提供，住戶共同利益興革事項之建議，區分所有人會議事項之執行，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告等。至於住戶如有違反規約及公寓大廈管理條例事項者，均應由該大樓管理委員會依事件狀況，根據公寓大廈管理條例相關規定，請求主管機關限期改善乃至科處罰鍰，或由管理委員會依區分所有會議之決議，代表住戶向法院起訴請求違規住戶給付賠償，或對於該住戶訴請法院或主管機關為必要之處置或強制其遷離。原告僅負責執行管理委員會交辦之事項，實無權限制住戶之權利義務及違規行為；且原告已於前開住戶為違規事項時，即時告知住戶停止該行為，並通知管理委員會，當已善盡管理維護之責任，被告不應將住戶違規搭蓋露台及設置窗戶之情事，歸責於原告之管理疏失，而令原告負回復原狀之責。
（二）另被告所稱消防電腦主機之遺失與監控系統之損壞，亦無證據顯示係因原告所派值勤人員之疏失所造成。該電腦主機係於九十年六、七月間，因故障待修，由於尚在承造建設公司之保固期間內，故由該承造公司取回進行修護。是被告將此等非原告職責範圍內之事項，歸責於原告，並因此而拒付管理服務費及獎勵金，顯係藉故拒不付款，違反履行契約之誠信原則至明。
（三）管理服務契約第十五條所定之獎勵金，用意在於鼓勵原告之管理人員確實執行工作所設，自須由被告負責保管記點簿，俾便執行記點制，原告公司之值勤人員既已落實工作未遭記點，被告即應依約給付獎勵金。且此項獎勵金制度係被告依兩造之契約應履行之義務，非屬贈與之性質，蓋贈與應係無償，與原告之管理維護工作基於雙務有償契約之性質不合。再原告之值勤人員既受僱於原告，被告給付之獎勵金自應交付與原告，由原告公司統籌分配發放與員工。
（四）假日機動組服務費一萬零三百八十八元之部分，並未包含於一般管理服務費之十八萬八千五百元中，此項費用係兩造於九十年五月變更契約時為口頭協議，由原告依被告指示，於假日加派人員因應管理需求，並無重複請求之情事。
四、證據：提出管理服務合約書及管理合約變更契約書各乙份、九十年五月份之請款單與統一發票各一紙、九十年六、七月份之請款單與統一發票各二紙、存簿影本、駐點工作人員簽到表一件、執行報告書二件及社區會議紀錄影本二件。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告雖如原告所述尚有九十年七月份之管理服務費十八萬八千五百元未為給付，惟究其原因在於原告有未依管理服務契約善盡維護之注意義務，致造成被告受有損害之情事。
（二）依系爭管理服務契約第四條之規定：原告對於契約所定應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。對於各項管理維護配合防範注意事項，原告應對被告善盡告知說明之義務。第十四條第五項第九款明定：有關社區外觀及鐵窗管制等各項管理辦法，應遵照甲方之決議確實執行，若有住戶執意違規，則通知委員會會同處理。同條第六項第四款，原告並須負責公物保管及各種設備之管理維護。是原告公司就被告社區現場維護管理工作並非單純門禁管理，尚包括對住戶違規事項之制止及公物之保管維護。然查，被告社區在原告管理期間，因原告服務人員之疏失未注意制止，任令編號Ｇ棟三樓違規將露台公共空間封閉及編號Ｇ棟九、十三樓將外牆原設置之玻璃磚拆除裝設鋁窗，違法變動社區共有之外牆及外觀，致被告為回復原狀而需花費二萬三千元，此部份之費用應由原告負擔而自前開之管理服務費中扣除。
(三）又被告社區配置之電腦消防系統，原告本應善予保管，若有任何狀況應通報管理委員會，然在九十年六、七月間，因原告未善盡其保管之義務，致該電腦之主機不翼而飛，於同年八月一日被告所另委之集中管理服務公司清點時始發現上情，經多方聯繫，始知該電腦主機竟置於與被告無任何契約關係之達智科技股份有限公司手中。經承造社區之泰有營造股份有限公司來函告知該電腦主機消防監控功能損害係人為因素所致，該電腦故障之原因既係原告未履行其善良管理人之注意義務，原告即負有將該電腦主機修復並交還被告之回復原狀義務。被告於九十年十一月二十七日以答辯狀為催告之意思表示，請求原告於五日內負回復原狀之義務，原告逾期未為回復，被告乃請求以金錢賠償損害，此部分經維修之電腦公司估量其修復費用為六萬元，被告就此部分金額亦主張抵銷。
（四）另系爭管理服務契約第十五條第三款固約定：若原告執行落實未被記點，則被告應於每月加發三千元之獎勵金與原告之值勤人員；惟該約定適用之前提在：原告應設置記點簿放置社區辦公室，原告既未設置記點簿，其情形與遭記點無異，被告自無須支付該獎勵金。甚且，該獎勵金之性質應屬贈與，依民法第四百零八條第一項之規定，贈與物未交付前，贈與人得撤銷贈與，被告自得爰引此項規定，以書狀為撤銷贈與之意思表示，原告即不得再據該契約條款請求獎勵金。況該贈與之對象應為原告公司之執勤人員而非原告，原告就此獎勵金亦乏理由請求之。
（五）末者，觀諸兩造約定之原管理服務契約，原告於歷次向被告請款時從未列立所謂「假日機動組服務費」之科目。嗣於九十年五月一日變更契約內容，調整總幹事及管理服務人員值勤之時間，依該契約亦未有假日機動組服務人員費用另計之記載，是原告起訴主張之假日機動組服務費一萬零三百八十八元部分，應包含在管理服務費十八萬八千五百元內，原告此部份之請求顯有重複，亦無理由。至原告謂其在五、六月間有請得所謂「假日機動組服務費」，被告則否認之，即若真實，亦屬原告所溢領之管理費用，為不當得利，被告得請求返還，並主張抵銷。
三、證據：提出大東家綠璟社區管理委員會支出憑單二紙、工程款收據、工程款估價單、泰有營造股份有限公司來函及八十九年十月份綜合管理報價單、統一發票各一紙、存證信函一件。
理 由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時原主張被告應給付二十二萬五千八百八十八元，及自八十九年八月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣於九十一年一月八日言詞辯論期日當庭變更其聲明為：被告應給付二十二萬五千八百八十八元，及其中十九萬八千八百八十八元部分自九十年八月六日起按年息百分之五計算之利息，核其性質，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭法條之規定，應予准許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：兩造於八十九年十月十六日簽訂管理服務合約，由被告委託原告提供大東家綠璟社區管理服務工作，合約有效期間自八十九年十一月一日至九十年六月三十日，共計八個月。兩造於九十年五月一日合意變更契約內容關於值勤人員編制之部分，將每月之綜合管理服務費變更為十八萬八千五百元，另按原告所增派人員假日機動值勤實際時數加計假日機動組管理服務費，並仍依合約第三條之約定，於次月之五日給付。嗣九十年六月三十日合約期限屆滿時，因兩造尚未續定合約，被告乃要求原告暫追加管理服務一個月。是依約被告應另行支付九十年七月份之管理服務費十八萬八千五百元及當月假日機動組管理服務費一萬零三百八十八元。又依原合約第十五條第三款規定：原告值勤人員執行落實未被記點，則被告應每月發放三千元獎勵金予原告值勤人員。原告之值勤人員於合約有效期間始終善盡職責，認真執行，於九個月（含追加服務一個月）之服務期間，均未被記點，依約被告應加給原告每月三千元，合計為二萬七千元之獎勵金。原告爰依合約之規定，請求被告給付二十二萬五千八百八十八元，及其中十九萬八千八百八十八元之管理服務費部分自九十年八月六日起按法定利率計算之利息等語。
參、被告則以：其確實尚有九十年七月份之管理服務費十八萬八千五百元未給付與原告，然依系爭管理服務契約之規定，原告就被告社區現場維護管理工作並非單純門禁管理，尚包括對住戶違規事項之制止及公物之保管維護。原告並未善盡善良管理人之注意義務，任令住戶違規將露台公共空間封閉，或將原設置之玻璃磚拆除裝設鋁窗，違法變動社區共有之外牆及外觀，致被告為回復原狀而需花費二萬三千元，此部份之費用應由原告負擔而自前開之管理服務費中扣除。又被告社區配置有消防系統之電腦主機，原告亦未盡其保管之義務，致該電腦之主機消防監控功能損害，修復費用須六萬元，經被告催告請求原告於五日內負回復原狀之義務，原告逾期未為回復，被告乃請求以金錢賠償損害，被告就此部分金額亦主張抵銷。另系爭管理服務契約第十五條第三款約定之獎勵金，核其性質應屬贈與，被告於贈與物交付前主張撤銷。且該約定適用之前提在：原告應設置記點簿放置社區辦公室，原告既未設置記點簿，其情形亦與遭記點無異，被告自無須支付該獎勵金。況該贈與之對象應為原告公司之執勤人員而非原告，原告就此獎勵金亦乏理由請求之。又原告起訴主張之假日機動組服務費，應包含在管理服務費十八萬八千五百元內，原告此部份之請求顯有重複，亦無理由等語資為抗辯。
肆、本件原告主張伊與被告簽訂管理服務合約，負責辦理被告社區管理服務工作。嗣兩造合意變更原契約內容關於值勤人員編制之部分，並將每月之綜合管理服務費為變更。而原告於契約期限屆至後，復追加服務一個月等情，業據原告提出管理服務合約書、管理合約變更契約書各一紙為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第五百二十八條定有明文。此事務乃吾人生活有關之事項，無論為法律行為之事務，抑非法律行為之事務，均得為委任之標的，其重點乃在於事務之處理。本件兩造簽訂所謂管理服務合約，由原告負責辦理被告社區之管理服務工作，為一定事務之處理，核其性質，自屬委任契約無疑，是兩造間之法律關係，自需援引民法委任之相關規定以為相互間權利義務之依據，先予敘明。
伍、茲審酌原告請求之各項金額如左：
一、綜合管理服務費：原告主張被告應依變更後之合約，給付原告九十年七月份追加服務之綜合管理服務費十八萬八千五百元，核與管理合約變更契約書內容相符，復為被告所自認，原告此部份之主張，洵屬有據，應予准許。
二、假日機動組管理服務費：原告此部份主張，雖為被告所否認，依管理合約變更契約書，亦未以文字列明此項管理服務費。惟查，依原告所提駐點工作人員簽到表，原告確實於九十年七月份每星期六、日之假日，均加派人員值勤。又觀諸原告提出之存簿內頁影本，被告分別於九十年六月十八日及七月二十六日匯款支付九十年五月份及六月份之管理服務費款項各為十九萬七千八百二十六元及十九萬九千六百三十元，均高於兩造於變更合約書中所約定之綜合管理服務費十八萬八千五百元，且其數額均與原告所提各該月份之請款單中，綜合管理服務費與假日機動組管理服務費總計之金額相符。被告就此並未釋明何以支付多於約定之款項。兩造既於九十年五月一日變更原管理服務契約，即已將基本綜合管理服務費調整為十八萬八千五百元，衡情被告實無悖於契約約定無端支付多餘金額之理。被告所辯兩造間未有假日機動組管理服務費之約定，與即便支付，亦屬不知情下所為之給付，原告有溢領服務費之不當得利等語，顯不足採。是依卷附簽到表，原告值勤人員在七月份於假日機動服勤九十八小時，以每小時時薪一百零六元計並加收營業稅額計算（九十年五、六月份假日機動服勤均以每小時一百零六元計算，被告已無異議而給付），原告請求合計一萬零三百八十八元之七月份假日機動組管理費，自應准許。
三、獎勵金部分：按所謂贈與，依民法第四百零六條之規定，係指當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，係屬單務及無償契約，原則上受贈人並無須負擔任何契約上之義務。本件依兩造管理服務合約書第十五條第三款之記載：本合約針對乙方（即原告）應盡之義務若未達成，甲方（即被告）於合約生效起一個月應告知乙方。乙方應設置記點簿放置社區委員辦公室（電腦室）；若乙方於合約生效起一個月後應盡之義務未達成被甲方登記屬實，每月以三點為限，第四點起每點扣五百元。而若乙方執行落實未被記點，則甲方應發放三千元獎金獎勵乙方人員。該記點獎金制，用意應在鼓勵原告之管理人員確實執行工作所設，其已成為契約約款之內容，應屬該契約報酬之一部，而其給付係以原告公司之值勤人員確實執行管理維護工作為前提，與原告所提出之服務給付互為對價之關係，亦即原告之值勤人員需落實執行其管理工作，方得領取獎勵金，其性質自非贈與契約所可比擬，被告自不得援引贈與契約之撤銷規定，遽謂於給付前得撤銷其獎勵金之約定。是被告既無法舉證主張原告之執勤人員有何因未盡義務遭被告記點之情事，依約即應支付獎勵金；且該契約既以原告公司為主體，獎勵金自應給付與原告公司，由其統籌分配，方屬允當。又原告雖未依約設置記點簿於社區委員之辦公室內，惟該設置記點簿之義務，充其量僅構成此部分約款中之附隨義務，原告就此部分之約定，其主給付義務仍為落實執行勤務工作，是原告違約之情節尚不足令被告引為拒絕獎勵金給付義務之依據。故原告此部分請求為有理由，被告應依約給付契約有效期間九個月份之獎勵金二萬七千元。
四、關於被告主張原告應負損賠責任而抵銷之部分：
（一）本件系爭管理服務契約，核其性質，屬民法上之委任契約，已如前述，依民法第五百四十四條之規定，受任人因處理事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人固應負賠償之責，且依契約請求債務不履行賠償之契約責任，債權人尚無須證明債務人之故意或過失，而以證明契約之存在及損害為已足。債權人證明此二點請求賠償時，債務人除根本否認未履行或證明已履行外，應證明不可歸責於自己之事由，始得免責；然債務人所未確實履行者，仍須依契約內容觀之而屬契約之給付義務，債權人方得援引為損害賠償請求之依據。本件被告固抗辯原告未善盡善良管理人之注意義務，任令住戶違法變動社區共有之外牆及外觀及致使被告社區消防設備之電腦主機損壞云云。惟查，原告就被告社區現場維護管理工作雖非單純門禁管理，尚包括對住戶違規事項之制止及公物之保管維護，然原告對住戶違規事項之制止既不具強制力，住戶亦無遵循之義務，即便原告就住戶違規之事項怠於通知被告管委會，在契約未另為約定之前提下，被告是否即得將違規住戶依法應回復原狀之義務轉嫁由原告遽行負擔，自非無疑，被告抗辯此部分之回復費用應予抵銷云云，尚不足取。
（二）惟依系爭管理服務合約書第八條明定：原告或原告之駐衛人員未能善盡善良管理人之責任或洩漏應保守秘密，致被告社區住戶權益受侵害或被告社區共用部分、約定共用部分各項設施遭受損害者，原告應負損害賠償責任。本件消防系統之電腦主機係屬社區共用部分或約定共用部分之設施，且有列入被告社區公用設施財產清冊內等情，為兩造所不爭執，依約原告就該電腦主機自應善盡保管義務而屬契約責任之一部。且如前所述，債權人依契約請求債務不履行賠償之契約責任，尚無須證明債務人之故意或過失，而以證明契約之存在及損害為已足。債權人證明此二點請求賠償時，債務人應證明不可歸責於自己之事由，始得免責。本件被告抗辯社區消防監控系統之電腦主機遭損害一節，為原告所不否認，原告依約既需負保管義務，自應負證明該損壞非可歸責於自己，始得免除損害賠償之責任。原告雖辯稱：該電腦主機因九十年六、七月故障待修，由建設公司取回進行修護，原告撤離社區後並不知悉電腦之放置情形，亦無義務返還云云，惟並未具體舉證證明非可歸責於己之事由，其辯稱自不足採信。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有約定外，應回復他方損害發生前之原狀。應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。民法第二百十三條第一項及二百十四條定有明文。本件原告依前揭民法第五百四十四條之規定，就被告社區消防電腦主機之損害既需負損害賠償之責，原則上即應回復他方損害發生前之原狀。嗣經被告以九十年十一月二十七日答辯狀催告原告需於五日內負回復原狀之責，原告逾期並未回復，被告當得請求以金錢賠償其損害，並因給付種類相同，依民法第三百三十四條第一項前段規定而於本件訴訟中主張抵銷。查該電腦主機修復費用需為六萬元，有被告提出之被告管委會支出憑單及統一發票影本各乙紙附卷可考，被告抗辯就上開修復費用之範圍內為抵銷，自屬有據，應予准許。
五、綜此，原告依約得請求被告給付九十年七月份之管理服務費十八萬八千五百元、假日機動組管理服務費一萬零三百八十八元及二萬七千元之獎勵金，合計為二十二萬五千八百八十八元。惟因原告之過失，致被告之電腦主機受有損害，原告應負擔損害賠償之責。被告抗辯原告就此部分之修復費用六萬元以金錢賠償其損害，並主張抵銷，為有理由。是經扣除後，被告應給付原告之金額為十六萬元五千八百八十八元。
陸、從而，原告基於兩造所簽立之管理服務契約，請求被告給付委任之報酬金十六萬五千八百八十八元，及自依合約書第三條所示之清償期即九十年八月六日起至清償日止按法定利率計付之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，已據被告所主張抵銷，原告之請求為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審究後核與判決結果不生影響，爰不復行贅論，併此敘明。
捌、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
玖、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十 日
臺灣台中地方法院民事簡易庭~B法 官 陳思成右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十 日~B法院書記官