臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度簡上字第一一二號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 方圓建設股份有限公司法定代理人 方 賢訴訟代理人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年一月十一日本院台中簡易庭八十九年度中簡字第一一五一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件縱如原審所認兩造間系爭租約並未於八十七年十一月廿六日合意終止，而係被上
訴人同意上訴人轉租予王秋鈴。惟查被上訴人既已於八十九年三月十五日將系爭租賃物斷水、斷電，顯已未保持系爭租賃物合於租賃目的使用之狀態，上訴人即受有自八十九年三月十五日起至八十九年五月六日止無法合理使用系爭租賃物相當於租金之損害，上訴人即得基於債務不履行之法律關係請求被上訴人賠償此損害。是上訴人自得以此所得向被上訴人主張之損害賠償債權與被上訴人所得向上訴人主張之系爭租金債權抵銷。
㈡按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」
。土地法第九十七條第一項定有明文。此為強制規定。如約定租金超過上開法定租額之限制，出租人對於超過部分之租金無請求權。本件租賃物係供經營咖啡店使用，並非市場攤位之出租，其租金仍有土地法第九十七條之適用。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提民事判決影本一份為證，並聲請訊問證人王維溱。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序之陳述：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人並未同意上訴人租賃權轉讓。被上訴人於八十九年三月並未給租賃物斷水電。租期屆滿，被上訴人於八十九年六月才將租賃物再出租予他人作咖啡館。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年五月廿六日向被上訴人承租台中市○○○路○○號一樓房屋，租期自八十七年六月一日起至八十九年五月三十一日止，每月租金新臺幣（下同）十萬元，於每月首日繳交。水電費由上訴人負擔。並約定如積欠租金達二期以上時，被上訴人得終止租約，收回租賃物。詎上訴人自八十九年二月一日起即拒付租金，積欠租金已逾二期，經被上訴人於八十九年五月六日終止租約迄八十九年五月三十一日止，共積欠四個月租金計四十萬元。又上訴人違約將所承租之房屋轉租予原審同案被告王秋鈴，王秋鈴即屬無權占有，應自上開租賃物遷出，租期屆滿，上訴人應將租賃物交還被上訴人。上訴人違約轉租應給付被上訴人違約金十萬元，並給付被上訴人代繳之水費七千九百七十五元，電費八萬三千一百九十三元，合計上訴人應給付被上訴人五十九萬一千一百六十八元，爰求為上訴人及王秋鈴遷讓房屋，上訴人應如數給付租金、違約金、水電費之判決（其中遷讓房屋，給付違約金、給付水電費及自八十九年五月七日起至同年月三十一日止之相當於租金之損害金部分，經原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明上訴，已告確定）。上訴人則以前詞置辯。
三、經查兩造於八十七年五月廿六日訂立房屋租賃契約書，被上訴人將其所有坐落台中市○○○路○○號一樓房屋，以月租十萬元，租予上訴人供經營探索咖啡雜誌館之用，租期二年，自八十七年六月一日起至八十九年五月卅一日止。嗣於八十七年十一月十六日，探索咖啡有限公司將台中市○○○路○○號一樓探索咖啡雜誌館內所有之設備以六百六十萬元之價格讓渡與原審同案被告王秋鈴，並同意王秋鈴有權使用該探索咖啡雜誌館，於上址開加盟店營業，此有協議書影本一份附卷可稽，此為營業財產與租賃權一併頂讓，由於租賃權之讓與，原承租人即上訴人乙○○即脫離租賃關係，由受讓人王秋鈴承受原承租人地位，按原租約繼續繳租。上訴人乙○○偕同受讓人王秋鈴於八十七年十一月廿六日造訪被上訴人公司法定代理人方 賢夫婦，告知上開頂讓之事，斯時，方氏夫婦並無反對之意，而續收由王秋鈴所繳租金，此有支票影本十二紙附原審卷可按，復為被上訴人所是認，是被上訴人已默示同意系爭租賃權之讓與，上訴人乙○○已脫離原租賃關係，被上訴人對之表示終止租約，自不生效力，其訴請上訴人乙○○給付自八十九年二月一日起至同年五月六日止之租金，計三十一萬九千三百五十五元及其法定遲延利息，尚乏依據，不應准許，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。
四、至於租金是否過高？八十九年三月十五日以後之斷水、斷電，是否發生損害？應由繼受人王秋鈴主張，與上訴人無涉，不再審究。本件事證已臻明確，上訴人所聲請之證人亦無傳訊必要。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官 王 銘~B法 官 王世華~B法 官 周靜秀右為正本係照原本作成本件不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 五 日~B法院書記官