臺灣台中地方法院民事判決 九十年度簡上字三七九號
上 訴 人 乙○○
丙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴 人 時代商務中心管理委員會法定代理人 施榮秋右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年八月六日本院臺中簡易庭九十年度中簡字第五八八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人乙○○、丙○○各應給付被上訴人新台幣壹拾伍萬伍仟柒佰玖拾陸元，及各自民國八十九年十二月二十一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，併各該部分之假執行宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴，及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人於原審稱Ｂ２停車場非公共設施故須收停車位費，而此經上訴人閱覽台中市中山地政事務所測量成果圖，內載Ｂ２停車場確實為公共設施，故應依公共設施所有權比例分配，故上訴人所有之車位應為二十二個，而被上訴人明知民國（下同）八十九年六月八日上訴人向鈞院標得台中市○區○○○街一段一三七號Ｆ１、Ｂ１之土地和建物，並於九十年四月初點交完成，然被上訴人迄今未將停車位交出，且被上訴人不能因法院未點交公共設施或歸究遭執行之債務人傑廣建設股份公司（以下簡稱傑廣公司），作為拒交車位之理由，故上訴人無給付停車位管理費之義務。
（二）又依公寓大廈管理條例之相關規定，大樓所有權人繳交管理費之目的，係委託管委會用以支付公共安全、環境清潔之維護、公共水電、電梯、停車場、消防設備等機械之保養、維修及管委會之人事行政等雜支之用，而系爭大樓Ｆ１為一七四坪、Ｂ１二九九點六坪，均已包含公共設施，不應另計停車位費，否則即有重複收取之嫌，再依被上訴人所列管理費之明細得知Ｆ１自八十八年五月至八十九年六月，Ｂ１從八十八年九月至八十九年四月均有繳管理費，按已繳數期管理費者，推定已繳清往昔之管理費，且上訴人曾與被上訴人之主任林鍾輝協談，得知訴外人傑廣公司以支票給付八十七年十一月至八十九年五月間之管理費，而遭退票，應認此係訴外人傑廣建設公司與被上訴人間之債務問題，不應由為買受人之上訴人承受，且上訴人於投標前，曾向被上訴人查詢，系爭房屋應無管理費之積欠。另依被上訴人之紀錄，上訴人所拍得之Ｆ１面積為一
七四．一坪，惟依建物所有權狀之記載應為一七一．六坪，被上訴人請求之管理費應屬過高。
（三）被上訴人曾言明Ｆ１、Ｂ１之前所有權人曾將房地出租予他人，然在其支付命令狀中所列八十七年十一月至八十九年六月間積欠之管理費部分，理應在鈞院拍賣執行過程中，取得債權分配，或可由租金收益中扣除，無理由再向上訴人收取，且上訴人自得標起至點交完成，歷十個月，該會應向承租人收取管理費，然其不為此圖，竟轉向買受人收取，有違使用者付費之原則。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台中市中山地政事務所建物測量成果圖一份、台中市中山地政事務所建物所有權狀六紙（以上均為影本）為證。
乙、被上訴人部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）同意上訴人陳稱：一樓房屋面積應為一七一．六坪之主張，是管理費應為新台幣（下同）捌萬肆仟零捌拾元，即減少柒佰伍拾元。
（二）上訴人一再主張其所有房屋附有二十二個停車位，惟迄今未見其提出擁有二十二個停車位之證明，其主張所據何在？縱上訴人主張有二十二個停車位，因上訴人由拍賣取得系爭房屋，則負責點交車位使用權義務之出賣人應是原建物之所有權人，上訴人應對其訴請交付停車位，被上訴人既非出賣人即無點交停車位之義務，上訴人一再要求被上訴人點交停車位，已逾越被上訴人之權責範圍，非被上訴人所能協助，上訴人亦不可執為拒交管理費之抗辯，又被上訴人僅向上訴人請求八個停車位之管理費，而上訴人自認其停車位有二十二個，其數額亦遠大於上訴人請求之金額，再者，大樓區分所有權人車位數並非依專有部分與公共設施比例計算，而是依買賣房屋時購買車位數計（即將共有部分約定為專用部分），否則，有些住戶購屋而不購車位，有些住戶購買一個單位卻可能使用二個以上車位，足見上訴人對區分所有權人車位數之法律上見解容有誤解，再上訴人共有多少車位與管理委員會無關，上訴人應向原所有權人起訴請求交付停車位始能根本解決問題。
（三）上訴人主張未接管使用系爭房屋自無給付管理費之義務。惟查，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納公共基金，區分所有權人積欠應繳納之公共基金已逾二期或達相當金額，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第十八條及第二十一條分別著有明文。今被上訴人乃因上訴人之前手積欠管理費並由上訴人承擔該債務，故請求上訴人給付管理費，而區分所有權人之負擔公共基金債務，並不因區分所有權人有無使用其專有部分而有應否給付管理費之差異，故上訴人主張於九十年四月方完成點交房屋乃上訴人和執行法院出賣人或佔用之第三人間關係與被上訴人無涉，上訴人亦不可以尚未使用房屋為由拒付管理費。
（四）又於八十六年九月二十四日召開之八十六年區分所有權人會議中，區分所有權人於會議中已決議區分所有權人除依所有權坪數繳交管理費外，每個停車位每月應繳清潔費肆佰元，且依目前各大樓住戶之停車位不論是法定防空避難室設置之停車位或有單獨所有權之停車位都要再繳交車位清潔費（即車位機械保養費），且被上訴人依此標準向區分所有權人收取清潔費亦行之有年，另上訴人主張八十八年五、六月起至八十九年三、四月間原所有權人曾繳交管理費，故車位清潔費亦有繳交，實因在這段期間，原所有權人將房屋出租給訴外人銳醫企業有限公司使用，而該公司亦未承租車位，故銳醫企業有限公司僅代原區分所有權人繳管理費，未繳車位清潔費所致。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提時代商務中心壹樓乙○○等２人管理費欠繳明細表、時代商務中心八十六年度區分所有權會議紀錄手抄及打字版暨與會之區分所有權人簽到冊、授權委託書為證，並聲請訊問證人張富井，及現場勘驗前開會議紀錄之手抄本及打字版。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張坐落於台中市○區○○○段二之二一四地號之土地、門牌號碼各為台中市○區○○○街一段一三七號底一層之一、底一層之二及台中市○區○○○街一段一三七號之建物（以下簡稱系爭不動產），為被告二人於八十九年六月八日向本院民事執行處拍賣取得，各持分二分之一，依民事執行處拍賣公告所載積欠之管理費等公共基金應由相對人負擔，且因法院拍賣之性質屬私法性質之買賣，拍賣公告既已將之列為買賣條件之一，上訴人等自應負有繳交積欠之管理費及修繕費務，爰訴請上訴人乙○○、丙○○各應給付原告貳拾貳萬參仟零伍拾捌元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。上訴人則以系爭不動產是上訴人於八十九年六月八日向法院拍定取得，共有Ｂ１之一、Ｂ１之二、Ｆ１三戶房屋，查封當時是空屋，拍賣公告內有註明拍定後點交，拍定後法院有點交房屋，現場仍尚有遺留物等待法院拍賣，故應認尚未點交完畢，因此，被告迄今尚未使用該房屋，尚無義務繳交管理費，此外，被告係在八十九年間標購系爭不動產，原告請求被告繳納先前九二一地震修繕費用，應無理由，資為抗辯（被上訴人於原審起訴請求上訴人乙○○、丙○○各應給付原告貳拾貳萬參仟零伍拾捌元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，原審判決上訴人乙○○、丙○○各應給付被上訴人壹拾伍萬伍仟柒佰玖拾陸元，及均自八十九年十二月二十一日起致清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就敗訴部分上訴，其餘部分未經被上訴人聲明不服，業已確定）。
二、本件被上訴人主張系爭不動產，為上訴人於八十九年六月八日向本院民事執行處投標，經本院於同年月十六日發給權利移轉證書取得不動產之所有權，各持分二分之一，依民事執行處拍賣公告之其他有關事項中已載明：「拍賣之標的物如有積欠管理費等公共基金時，拍定後由買受人（承買人）承擔，應買人應個行查明其有無欠費及金額之多寡。」等情，此經本院依職權調取本院八十八年度執字第二二五九六號卷宗查核綦詳，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人另陳稱其所購買之系爭不動產，其中門牌號碼為台中市○○○街○段○○○號地上一層之面積應為一七一．六坪，非被上訴人所記錄者為一七四．一坪（顯逾實際面積達二．五坪），從而，被上訴人請求之管理費數額有誤，此有上訴人所提之台中市中山地政事務所建物所有權狀、時代商務中心壹樓乙○○等２人管理費欠繳明細表等資料為證，復被上訴人對此亦無爭執，並同意依一七一．六坪之基準減少原計收之管理費柒拾伍拾元，上訴人就此部分之所陳，堪認屬實，應予採信。
三、另被上訴人主張：上訴人稱其所有房屋附有二十二個停車位，應屬無據，又負擔點交車位使用權義務之出賣人應是原建物之所有權人，被上訴人既非出賣人即無點交停車位之義務，上訴人亦不可執為拒交被上訴人所請求之八個停車位之管理費，再者，上訴人共有多少車位實與管理委員會無關，另被上訴人乃因上訴人之前手積欠管理費並由上訴人承受該債務，故請求上訴人給付管理費，上訴人不可以尚未使用房屋為由拒付管理費，又於八十五年九月二十四日召開之八十六年區分所有權人會議中，區分所有權人於會議中已決議區分所有權人除依所有權坪數繳交管理費外，每個停車位每月應繳清潔費（即車位機械保養費）肆佰元，且時代商務中心依此標準向區分所有權人收取清潔費亦行之有年，上訴人既為系爭建物之區分所有權人，自應依規約繳納系爭管理費及車位清潔費等語。
上訴人則爭執被上訴人未交付上訴人所有之二十二個停車位，上訴人自無給付停車管理費之義務，且系爭大樓之管理費，均已包含公共設施，不應另計停車位費，再者上訴人曾與被上訴人之主任林鍾輝協談，得知訴外人傑廣公司以支票給付八十七年十一月至八十九年五月間之管理費，而遭退票，應認此係傑廣公司與被上訴人間之債務問題，不應由為買受人之上訴人承受，且上訴人於投標前，曾向被上訴人查詢，系爭房屋應無管理費之積欠等情。是以本件所應探究者為：
（一）上訴人所有之停車位數量為何及是否實際占有使用，是否為本件之爭點？附論上訴人是否得要求被上訴人執行停車位之點交？（二）系爭大樓管理費之收取除依區分所有權人應有部分之面積收取管理費外，另就停車位計收清潔費，是否有據？（三）本院八十八年度民執五字第二二五九六號公告所定「拍賣之標的物如有積欠管理費等公共基金時，拍定後由買受人（承買人）承擔，應買人應自行查明其有無欠費及金額多寡」之記載有無拘束得標人之效力，又是否即認承買人因而有為執行債務人承擔債務之意思表示？申言之，即債務承擔契約是否業已成立？
四、經查：
（一）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，另強制執行中之「點交」係執行法院為滿足買受人之交付請求權，直接對占有拍賣不動產之債務人或第三人強制執行解除占有，使歸買受人占有之程序，從而，點交程序之執行者為執行法院，點交命令之相對人則為債務人或其占有輔助人及其一般繼受人、占有不動產之第三人等，強制執行法第九十八條第一項、第九十九條分別定有明文；又公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，是以管理委員會是公寓大廈管理之執行機關，負責執行區分所有權人會議之決議，雖然管理委員會係由住戶或住戶與區分所有權人所推選，然實體權利義務仍歸屬於全體區分所有權人，公寓大廈管理條例第二十四條、第三條第八款亦有明定。
（二）本件被上訴人係依上開拍賣公告中所載事項，訴請上訴人應依債務承擔契約負擔原區分所有權人傑廣公司前所積欠之已發生管理費，是以上訴人於受領系爭不動產權利移轉證書後所應得之停車位數量為何？又是否實際占有使用？實與本件之爭點無涉。附論以：被上訴人係依時代商務中心住戶規約第六條之約定而成立，並於八十四年八月一日向台中市警察局核備，為時代商務中心之業務執行單位，有被上訴人於原審所提之時代商務中心住戶規約、台中市警察局八四中市警保民字第五○二六六號函為證，自為時代商務中心管理之執行機關，另上訴人經本院八十八年度執字第二二五九六號執行程序於八十九年六月十六日領得本院就系爭不動產所發給之權利移轉證明書，自該日起取得系爭不動產之所有權，即為時代商務中心之區分所有權人之一，於該執行程序中，本院已依上訴人之聲請於同年七月十二日對執行債務人傑廣公司核發點交之執行命令，並分別於同年十月二十七日、九十年二月二日至系爭不動產所在地當場解除債務人之占有，將系爭不動產點交予上訴人，復於同年四月十二日將系爭不動產現場之遺留物拍賣，經上訴人承買後，當場將拍賣物品點交予上訴人，此有本院八十八年度執字第二二五九六號卷宗可稽，是以就上訴人所拍定之系爭不動產及其上之動產，本院均已點交完成，至系爭不動產所附之停車位是否因仍為債務人占有或於查封後為第三人占有，而須由執行法院解除其占有予以點交之情事，上訴人並未陳明，再者，被上訴人為時代商務中心之管理、執行機關，非實體上之權利義務主體，對於系爭停車位並無處分權，亦非點交程序之執行者，上訴人要求被上訴人點交停車位，當屬無據。
五、次查：
（一）次按公寓大廈中之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文，又管理費繳交之標準、數額、名目，應由區分所有權人會議決議，若係經區分所有權人會議決議將管理費之繳交事項授權由管理委員會決議，亦均須將決議納入住戶規約中明確規範。
（二）繼以，時代商務中心住戶規約第十六條規定：「管理費用之訂定、調整、收取、支付等細則，由管委會決議訂定」，是以時代商務中心之區分所有權人會議已將涉及管理費用之相關事項授權予被上訴人決議定之，並明文記載於住戶規約中，另據時代商務中心於八十六年九月二十四日所召開之八十六年度之區分所有權人會議中，被上訴人回覆該中心９Ｆ－１住戶所提問題（問管理費之計算方式為何？）之結論為：管理費每坪收費捌拾元，車位清潔費每月肆佰元，並繼而陳述：「本棟大樓管理費繳交情形不錯，雖有欠繳，但很少超過三個月以上的、、、」，另被上訴人對於位於一樓及地下一樓之區分所有權人所收取之管理費則以半價（即每坪肆拾元）計收等情，為上訴人所不爭執，是以被上訴人依前揭管理費收費標準對區分所有權人收取管理費用，應行之有年，並依該會議進行中，區分所有權人對於被上訴人之回覆並無何異議與爭執之情事觀之，應認時代商務中心區分所有權人確依住戶規約之約定，將管理費用之相關事項授權被上訴人決議定之，故被上訴人自有權依實際維護、管理之必要，於合理之範圍內，訂定管理費用之名目及收費標準，從而，被上訴人針對除停車位外之共用部分依每月每坪捌拾元（一樓及地下一樓則為每坪肆拾元）計收管理清潔費，另就區分所有權人所購買之車位數計算車位機械保養費每月每個肆佰元，應認並未逾越被上訴人之權限範圍，上訴人陳稱被上訴人不應於管理費之收取外，另計收停車位之清潔費用，應有誤認，自不可採。
六、復查：
（一）另按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年台上字第一五二號、四十九年台抗字第八三號、八十年度台抗字第一四三號判例參照）。又公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或依規約所定之一切權利義務。」此立法意旨係避免特定繼受人於繼受後，主張未參加規約之訂定而不受規約拘束，故其用意在使規約對於繼受人發生拘束力，至於已發生之積欠管理費，應不在繼受義務之範圍內，是以法院之拍賣公告上記載：「投標人應查明債務人有無積欠大樓管理費，並於拍定後負責繳清管理費用。」之拍賣條件，應無拘束買受人之效力（司法院司法業務研究會第四十九期第二次研究會討論參照）。再按，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，針對此免責之債務承擔契約，第三人所須承擔債務之範圍、數額之確定或依契約訂定時之資料可得確定，當屬契約必要之點，自應經締約當事人之意思表示合致，此契約始得謂成立。
（二）本院八十八年度執字第二二五九六號強制執行程序八十九年四月十三日所發之拍賣公告十六、其他有關事項第三款雖記載「拍賣標的物如有積欠管理費等公共基金時，拍定後由買受人（承買人）承擔，應買人應自行查明有無欠費及金額之多寡」等事項，惟查：本院於前開拍賣執行程序中係代替執行債務人傑廣公司而立於出賣人之地位，並非全然取代債務人之身份，又系爭管理費及停車位清潔費係傑廣公司以其為系爭不動產區分所有權人所負擔之債務，債務人傑廣公司是否有將系爭管理費及清潔費之債務轉由拍定人承擔之意思表示，由上揭執行程序中尚未可知，自難認前開拍賣公告之記載係債務人傑廣公司所為債務承擔契約之要約，又上揭拍賣公告之記載就拍定人承擔之債務範圍額度並未確定，且亦未表明一定期間使債務之範圍額度達於可得確定之程度，誠難認上訴人所為投標之舉即有承擔債務人傑廣公司前所積欠系爭管理費及停車位清潔費之意思表示，故被上訴人所主張之債務承擔契約應尚未成立，再者，執行法院固然可就拍賣標的物之現狀定適當之拍賣條件，以利強制執行程序之進行，惟就執行債務人個人所負債務，執行法院不當然有處分或代為處分之權能，復揆諸前開研究意見，應認拍賣公告上之記載與公寓大廈管理條例第二十四條之立法意旨不相符合，而不具拘束力，是以被上訴人主張依拍賣公告之記載，上訴人應承擔債務人傑廣公司前所積欠之管理費及車位清潔費共計壹拾伍萬伍仟零肆拾陸元（被上訴人原請求壹拾伍萬伍仟柒佰玖拾陸元，嗣同意上訴人就建物面積之爭執而減少收取管理費柒佰伍拾元），自屬無據。
七、綜上所述，上訴人抗辯債務人傑廣公司所積欠之系爭管理費及清潔費不應由其承擔，自屬可信，被上訴人主張依拍賣公告上之記載，上訴人應承擔前開債務，為不足採。從而，被上訴人本於債務承擔之法律關係，請求上訴人給付壹拾伍萬伍仟柒佰玖拾陸元，為無理由，不應准許，其就此部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日
臺灣台中地方法院民事第五庭~B審判長法 官 張惠立~B 法 官 王邁揚~B 法 官 劉兆菊右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日~B法院書記官