臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度簡上字第九二號
上 訴 人 糖福企業股份有限公司法定代理人 甲○○上 訴 人 丁○○
乙○○被 上 訴人 交通部台灣鐵路管理局法定代理人 丙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十六日本院台中簡易庭八十九年度中簡字第一八九○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決本訴關於命上訴人給付新台幣肆佰叁拾陸萬零叁佰柒拾捌元及自民國八十八年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判，及反訴關於駁回上訴人糖福企業股份有限公司後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄（本訴）部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人應給付上訴人糖福企業股份有限公司新台幣壹佰零陸萬零陸佰貳拾玖元及自八十八年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，本訴部分由被上訴人負擔，反訴部分由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人糖福企業股份有限公司負擔。
本判決第三項命被上訴人給付部分，於上訴人糖福企業股份有限公司以新台幣叁拾伍萬肆仟元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣壹佰零陸萬零陸佰貳拾玖元為上訴人糖福企業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人糖福企業股份有限公司（下稱糖福公司）方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、反訴部分：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百五十一萬四千元，即自八十八年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、本訴部分：㈠兩造簽訂系爭租賃合約，約定由上訴人糖福公司經營停車場，上訴人糖福公
司乃著手申辦停車場營業許可證等相關營業證照，被上訴人明知其有配合提供協助之義務，初期並確實提供相關書函、參與協調會議等協助取得停車場證事宜，惟承辦停車場證發放之台中市政府，堅持要求上訴人糖福公司必須提出土地使用權同意書，方准予申辦停車場證，且不同意上訴人糖福公司得以租賃契約替代，然因當時之時空環境係台灣省政府被裁撤，故上訴人糖福公司向被上訴人請求出具土地使用權同意書之協助時，被上訴人表示省政府裁撤後之相關職權究應由何機關辦理不明，故尋求以替代解決，並曾多次為此與台中市政府協調，最後才終於說服台中市政府以被上訴人同意設置臨時收費亭之方式解決之。故本件並非不需要土地使用權同意書，而係被上訴人無法提出使用權同意書，故經過數月之努力後，才得以替代方案獲得台中市政府同意申辦之承諾，而此事實縱可不歸責於被上訴人，然卻是系爭土地上訴人無法以合於約定目的方式使用之原因，故本件上訴人糖福公司暫緩給付租金並嗣後終止合約之行為，實無違約之可言。
㈡被上訴人並未交付合於約定使用之物，故本件上訴人糖福公司並無違約可言：
⒈出租人對於租賃標的物應保持合於約定使用及收益之狀態，此屬出租人之法定主要義務，出租人應負無過失責任：
按民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，故「出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務」，此有最高法院八十六年度台上字第三四九○號判決可資參照，因此本件之爭點，應在於系爭租賃物是否確實因出租人未能出具土地使用同意書合法使用？而非土地使用權同意書之欠缺是否可歸責於出租人。
⒉系爭土地之使用權同意書，確係系爭土地不能合法經營停車場之原因，且兩造亦確實曾就是否出具「土地使用權同意書」一事進行協商：
⑴按「台灣省省有土地使用權同意書核發審查要點」第三條之規定：「申
請人承租省有基地，符合台灣省省有基地租賃契約約定者，得申請核發省有土地使用權同意書」，足見，上訴人糖福公司縱承租省有土地，所取得之土地租賃契約，並非當然具有使用權同意書之相同效力，且租賃契約並非當然得代替土地使用權同意書，否則台灣省政府即無制訂上開土地使用權同意書核發審查要點，並明文土地租賃契約僅係申請土地使用權同意書時應提出之參考文件之必要。而此亦證明台中市政府於上訴人提出土地租賃契約後，仍要求出具土地使用權同意書，並非不可能無法律依據。
⑵系爭土地台中市政府曾嚴格要求上訴人糖福公司必須提供土地使用權同
意書，惟因被上訴人遲遲未能出具土地使用權同意書，故系爭土地於交付後根本無法提供作為合法停車場使用。此由以下事證足稽：
①證人唐凡即本案台中市政府承辦人員證稱：「我們辦理是依照台灣省
公私有空地設置戶外停車場申請程序的規定，依該規定申請人要提出土地使用同意書，以前一定嚴格要求申請人除了租賃契約書外，還要提出土地使用同意書，但後來就沒有嚴格要求」；②被上訴人訴訟代理人陳稱：「台中市政府原先對法令解釋不清，認為
除了有公證的租約外，還要我們出具土地使用權同意書，經上訴人向我們反應，我們去文給台中市政府，台中市政府便核發停車場證給上訴人」。
⑶本案係雙方當事人一再協調，並共同與台中市政府就協商「土地使用權同意書」之替代方案，方得順利獲准申辦路外停車場證，其事證如下：
①證人王婷珍證稱：「從八十七年七月間我們就開始要求被上訴人提供
土地使用權同意書給我們，但他都沒有給我們，導致我們無法申請到停車場證，故我們也無法申請到門牌，因而無法申請到水電」。②證人吳鴻章證稱：「如王婷珍所言。我曾會同被上訴人的股長鄭有德一起到台中市政府找唐凡，唐凡還是要求土地使用權同意書」。
③被上訴人八十七年十二月八日致上訴人糖福公司函內容略謂：「．．
．有關臨時路外停車場證之申請，本所已積極尋求可行途徑解決，數次與市府經辦單位接洽（並邀請貴公司派員會同洽辦），需本所提供之土地登記簿謄本、土地使用分區證明、地籍圖謄本」、「．．．
至於土地使用權同意書之核發，因非屬本所且得以雙方簽訂之土地租賃契約影本為替代佐證」，足證提出土地使用權同意書，確係台中市政府之要求，而被上訴人係以非其權屬為由，拒絕核發。
⑷綜上可證，本件租賃標的物可否合法作停車場使用，全繫於被上訴人是
否願意配合出具土地使用權同意書而定，且縱該同意書之提出係因台中市政府誤解法令之要求，依前述最高法院八十六年度台上字第三四九○號判決意旨，在被上訴人配合辦理之前，系爭土地均無法提供合法之停車場使用，故不論被上訴人有無過失，均屬未依債之本旨交付合於使用約定之土地。
⒊有關系爭土地之水電申請部分：
系爭契約第二十二條第四款雖有「水電設備及費用由承租人自行負責」之約定，然並無卸於被上訴人應使系爭土地能合法供水、供電之契約責任，蓋被上訴人出租系爭土地既為提供上訴人作停車場營業目的使用，則關於停車場之營業有設置收費亭、電腦計費儀器、入出口柵門及夜間照明等營業設備，而需要有合法水、電供應始足以達到使用收益之目的乙節，自有於租賃關係存續中提供並保持之義務，故被上訴人應始終維持水、電合法供應。至於水電設備及水電費用與水、電合法供應乃不同性質之事項，縱上訴人糖福公司同意自行負責準備設備並繳納費用，仍無卸於被上訴人提供合法水電供應之義務。否則上訴人糖福公司即使依約準備各項水電設備，卻無供水供電，則根本無法進行營業，豈能稱已合於契約約定得營業之使用、收益目的而交付？何況審視系爭契約及投標須知內容均無上訴人需自行申請水電之約定，故系爭土地於被上訴人交付上訴人糖福公司時既事實已遭停水停電，則被上訴人顯未依債之本旨提供合於約定目的之租賃物，已然違約，其答辯主張系爭契約並無申辦水電之義務，並無可採。
⒋本件上訴人糖福公司主張同時履行抗辯為有理由：
⑴系爭土地得合法提供作為經營停車場使用，乃系爭契約之主要義務，此
觀諸系爭租賃契約第三條約定系爭土地之用途為「汽車停車場業務之經營管理得兼停機踏車」，則系爭土地自係以能取得停車場營業許可之停車場證，以供作合法經營為必要，否則系爭土地如何使用收益？又焉符合租賃契約之本旨？⑵再按最高法院六十九年台上字第一七九八號判決之意旨：「出租人應以
合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權」，故承上所述，被上訴人為提供得合法經營停車場之土地予上訴人糖福公司，自有配合提出土地使用權同意書或相關文件，使上訴人糖福公司取得停車場經營許可之停車場證之主要義務，惟被上訴人未盡此義務，故上訴人依法就租金之給付，行使同時履行抗辯，自為有理由。至於被上訴人辯稱「土權同意書」之交付，僅係被上訴人協助系爭土地申辦停車場證之方法，屬於促進契約實現之「附隨義務」云云，所援引之學說見解，並未敘及租賃物合於約定使用目的之意含，故殊無於本案借用比附之餘地。
⑶按民法第二百六十四條第一項之規定：「因契約互負債務者，於他方當
事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，且該規定並未限制同時履行抗辯權行使之時間，亦無定期給付之債有一期未主張同時履行抗辯者，於他期給付即不得再主張之規定，故本案於被上訴人有應給付之義務而未給付前，上訴人糖福公司均得拒絕自己之給付。被上訴人謂上訴人糖福公司於八十七年十月以前均未為同時履行抗辯之主張，並按月繳付租金，即顯無同時履行之問題云云，並不可採。
⒌本件上訴人糖福公司主張終止合約為有理由：
⑴按民法第二百三十二條：「遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人
得拒絕其給付」。查本件上訴人糖福公司因被上訴人遲遲未能提供土地使用權同意書，致無法申辦取得經營停車場之許可證，縱嗣後經被上訴人與台中市政府經辦人員協商後，作成替代方案之共識，同意上訴人糖福公司申辦停車場證，惟上訴人糖福公司因未能取得停車場證已多次遭罰款及停業，虧損高達新台幣五百餘萬元，故該遲延之同意申辦通知，對於上訴人糖福公司而言已無利益，上訴人糖福公司因此主張終止系爭租賃契約，自屬合法。
⑵上訴人糖福公司於八十八年二月六日糖福業字第○三三號函所為終止契
約之意思表示縱因不明確而無效，惟上訴人糖福公司於八十八年三月三十一日糖福業字第○三七號函中既已明確表示：「本公司承租貴局經管台中停五十七停車場，已於本（八八）年二月六日為終止租約之意思表示，並請就履約保證金折抵租金」等語，表彰終止租約，並以履約保證金轉抵租金，則縱八十八年二月六日之終止租約不生效力，同年三月三十一日亦發生終止之意思表示與效力，故本件終止契約為有理由，被上訴人並無繼續請求租金，或計算違約賠償之餘地。
㈢退步言之，縱認上訴人糖福公司終止契約之意思表示無效，被上訴人主張欠繳租金之金額、違約責任及各項賠償金額，亦非合理：
⒈欠繳租金之金額部分：
被上訴人主張上訴人糖福公司自八十七年十一月起未繳租金，惟上訴人糖福公司業於民國八十八年四月二十二日以糖福業字第０３９號函繳租金，分別以台北銀行支票三張，每張金額八十三萬八千元（支票號碼ＳＹ0000000、ＳＹ0000000、ＳＹ0000000）共二百五十一萬四千元，用以支付八十七年十一月至八十八年二月十六日上訴人糖福公司終止租約時止之未繳租金共計二百五十一萬四千元，是被上訴人之請求顯有不實。
⒉履約保證金部分：
⑴本件上訴人糖福公司並未違約已如前述，則上訴人糖福公司主張同時履
行抗辯為有理由，被上訴人即無由主張計罰違約金，且上訴人糖福公司已承諾將履約保證金折抵租金，故上訴人糖福公司以履約保證金所抵充之各期租金，應無遲延給付之可言。
⑵姑不論被上訴人終止系爭契約是否有理由，縱認定租約已經終止，契約
當事人亦非不得另行合意，以契約以外之方式解決契約終止後之權利義務問題。故本件系爭租賃契約於被上訴人主張終止後，兩造曾就後續事宜召開協調會，最後一項約定除非上訴人糖福公司於四月底前未繳清被上訴人尚未收到之積欠租金，被上訴人才行使沒收履約保證金及其他違約責任之主張，上訴人糖福公司已於八十八年四月二十二日，給付八十七年十一月至八十八年二月十六日上訴人糖福公司終止租約時止之未繳租金共計二百五十一萬四千元，已無遲延給付可言，故依該協議被上訴人應無由主張沒收履約保證金。
⑶退步言之，縱認定上訴人糖福公司為違約，上訴人糖福公司亦可主張以
履約保證金抵充三個月之租金，因履約保證金之性質，旨在確保出租人之租金債權，並於租期屆滿或終止時，抵充承租人債務不履行之金額後，將履約保證金之餘額返還，故核其性質實與押租金無異，且最高法院八十一年度台上字第一六三○號判決亦採此見解，因此本件系爭租賃契約第五條約定：「履約保證金按三個月租金計算，由押標金轉抵，乙方不得將此項履約保證金返還請求權讓與他人或出質。本項履約保證金應於契約屆滿或終止，乙方交還租賃土地及履行本契約全部義務後，憑繳付時之收據，由甲方無息返還乙方」，實屬押租金之約定，故被上訴人訴請給付八十七年十一月至八十八年四月三日止之租金，應先以履約保證金抵充三個月租金，且押租金抵充租金後，方有計算遲延責任之餘地。
⑷再退步言之，本案系爭履約保證金高達租金三個月，即新台幣二百四十
九萬元，而系爭租賃契約約定於承租人違約時出租人得主張沒收之，則該履約保證金之約定亦顯然具備違約金之性質，故審酌該約定之金額，與租金遲延給付所可能產生之損害相較，顯屬過高，且於上訴人糖福公司租金給付後，被上訴人已無損害可言，卻仍主張逕予沒收，亦有可議，懇請鈞院為適法之酌減。
⒊違約金部分：
縱認定上訴人糖福公司有違約情事，本件被上訴人主張之違約金顯然過高，亦懇請予以酌減：
⑴按「契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方金錢或
其他代替物，無論其使用之名稱為何，均為定金。惟因作用不同，尚可分類。其作為不履行契約之損害賠償者，稱之為違約金。因此原審就被上訴人於訂約時所交付之履約保證金，解為違約金，不為違法」（最高法院七十七年度台上字第七六七號判決參照）。再按「違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之數額，在當事人雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額如果與實際所受損害顯相懸殊者，法院仍得以當事人實際上所受損失為標準酌予核減」（最高法院四十七年度台上字第一四二一號判決參照）、「違約金為損害賠償之預定時，如無損害，不得請求」（最高法院十二年上字第一五二二號判決參照）。故履約保證金亦為違約金之性質，且違約金有不相當或不合理時，應予酌減。⑵系爭契約被上訴人除主張租金給付外，尚請求依租金比例按日計算違約金，並沒收履約保證金，顯與其實際損害相差懸殊，絕不合理：
①依租金比例按日計算違約金部分：
系爭契約第四條第一款約定租金每逾一日計每月租金百分之一之違約金，計算結果高達年息百分之一○九‧五，已超過法定利率甚鉅，並不合理，其計算式如下：
83,8000×0.01＝8,380（每日違約金）83,8000÷30＝27,933（每日租金）8,380÷27,933＝0.3（日息利率）
0.3×365＝109.5（年息）②履約保證金部分：
被上訴人收取租金依目前銀行存款年利率約百分之五計算其損失，可知若依租金按日計算違約金亦已與其實際損失相差懸殊，何況被上訴人並未證明其尚有其他損害存在，故絕無在上訴人糖福公司已依月租金按日計算違約金之外，更主張沒收履約金之理，據此，請准予酌減違約金，並請求准予上訴人糖福公司以履約保證金抵銷被上訴人主張之租金及違約金之金額。
③系爭土地上訴人糖福公司已加以整地、修補水管、排水管、架設水電
工程及設備、加蓋收費停屋頂等，被上訴人收回系爭土地更獲有利益，實際上並未受有損害。且兩造於八十八年四月二十日召開協調會，約定返還租地之時間，上訴人糖福公司予以配合依約返還，並主動給付八十七年十一月至八十八年一月共三個月之租金，亦有支票影本可證，上訴人糖福公司關於履約絕無惡意或違約事實可指，故被上訴人主張上訴人糖福公司有違約情事，顯無理由，且被上訴人請求之違約金額亦屬過高。
二、反訴部分：㈠被上訴人未依債之本旨交付合於使用收益狀態之租賃物，有債務不履行之違約事實：
被上訴人依約有提供系爭土地合法供應水電之義務，並應使系爭土地得合法申請營業許可證，惟被上訴人均未依約履行，被上訴人違約之事實及理由請酌參前段本訴上訴理由所載，故上訴人糖福公司因被上訴人之債務不履行而主張同時履行抗辯，並暫緩租金之給付，於法有據，是被上訴人以上訴人糖福公司未給付租金為由，主張終止系爭契約並沒收履約保證金實為無理由。
㈡系爭契約已經雙方合意終止，此有兩造於八十八年四月二十日召開協調會議
記錄足證，被上訴人在此之前亦無合法終止租約之意思表示或書面，故其主張沒收履約保證金為無理由。反之，基於系爭合約第四條第二款之約定，系爭契約既經合意終止，上訴人糖福公司自得請求返還履約保證金。
叄、證據：除援用原審之立證方法外，並提出上訴人糖福公司用以支付系爭租金之
台北銀行支票影本三紙（面額各八十三萬八千元、支票號碼各ＳＹ00000
00、ＳＹ0000000、ＳＹ0000000）、被上訴人台灣鐵路管理局八十七年六月十七日中貨總字第九七一號函影本、八十九年九月二十九日中貨總字第一六○九號函影本、八十七年十一月二十五日八十七鐵貨業字第○三○六七二號函影本、台北市利用空地設置平面式臨時路外停車場申請程序、內政部台內地字第八三○三○九三號函影本、上訴人糖福公司八十七年十月二十日糖福業字第○二四號函影本、被上訴人台灣鐵路管理局八十七年十二月八日中貨總字第二二二四號函影本、台灣省省有土地使用權同意書核發審查要點、台中市政府八十八年一月十一日八八府工土字第○○四一九八號函影本、台中停５７停車場租賃事宜八十八年四月二十日研討會記錄影本、最高法院八十六年度台上字第三四九○號民事裁判要旨、最高法院六十九年度台上字第一七九八號民事裁判要旨、上訴人糖福公司八十八年三月三十一日糖福業字第○三七號函影本、最高法院八十一年度台上字第一六三○號民事裁判要旨、最高法院七十七年度台上字第二五五五號民事裁判要旨、最高法院八十四年度台上字第九七八號民事裁判要旨各一份為證；聲請鈞院發函向台中市政府查詢上訴人糖福公司向台中市政府申請在系爭土地設置臨時路外停車場；並聲請訊問證人唐凡、吳鴻章、王婷珍。
乙、上訴人丁○○、乙○○方面：本件上訴人丁○○、乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其提出上訴狀之聲明及陳述為：
壹、聲明：
一、原判決本訴部分不利於上訴人之部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、本件被上訴人請求上訴人給付租金之本訴部分及上訴人糖福公司請求被上訴人返還履約保證金之反訴部分，其共同爭點無非在於被上訴人未能提供出租土地通道之土地使用同意書，致上訴人糖福公司無法申請「路外停車場證」之營業許可，是否違反民法第四百二十三條規定「出租人應以合於所約定使用之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態」之提供及保持義務。而原審判決理由係以上開土地通道之土地使用同意書之出具，與上訴人糖福公司申請合法營業許可之「路外停車場證」，並無因果關係為斷，然上開通道土地使用同意書非但為被上訴人應行開發予上訴人糖福公司申請合法許可，且二者並有因果關係，茲分述於下：
㈠被上訴人出租系爭土地係供承租人經營停車場用，對於該土地車輛進出之通
道出具土地使用同意書供申請合法經營之路外停車場證，為出租人提供及保持租賃物土地合於使用目的之義務。
⒈依「公私有空地設置臨時路外停車場申請程序」規定第五條第二項規定：
「停車場利用私設通路以鄰接道路者，其通路寬度比照前項標準，並應取得該通路土地所有權人出具之土地使用同意書」，上訴人糖福公司依主管機關要求分別於八十七年九月四日、八十七年九月二十九日、八十七年十月二十日，一再去函要求被上訴人應依規定提供通路土地使用同意書（該通路土地為被上訴人所有），被上訴人亦曾與上訴人糖福公司同至主管單位承辦人員唐凡參與協商，深知如無通路土地使用同意書，無法申辦。
⒉再者，被上訴人於八十七年十二月八日以中貨總字第二二二四號函文向上
訴人糖福公司表示，因核發同意書之權責為另一單位，故將另尋求可行途逕解決，「有關臨時路外停車場證之申請，本所亦已積極尋求可行途徑解決，數次與市經辦單位接洽（並邀請 貴公司派員會同洽辦）須本所提供之土地登記簿謄本、土地使用分區證明、地籍圖謄本、土地所有權狀影本等均早已交貴公司台中停車場經辦人，至於土地使用同意書（指通道土地同意書）之核發權責因非屬本所且得以雙方簽訂之土地租賃契約影本為替代佐證」等語。然兩造曾會同向台中市政府申請，台中市政府工務局承辦人員唐凡即表示租賃契約僅表示同意出租土地，並非等於通道土地同意書，從無被上訴人所稱得以租賃契約代替之情事，亦為被上訴人所明知。
㈡依最高法院八十九年度台上字第六九九號判決：「按出租人應以合於約定使
用、收益之租賃物，交付承租人並應於租賃關係中保持其合於約定使用收益之狀態，為民法第四百二十三條所明訂。」被上訴人認為無須該等文件，復又發函表示其無核發使用同意書權責，將另謀他解決方式等言詞，今被上訴人卻稱該等證明書與本案並無因果關係云云，委不足採。
二、被上訴人主張上訴人糖福公司自八十七年十一月起未繳租金，惟查，上訴人糖福公司業於民國八十八年四月二十二日以糖福業字第０３９號函繳租金，分別以台北銀行支票三張，每張金額八十三萬八千元（支票號碼ＳＹ0000000、ＳＹ0000000、ＳＹ0000000）共新台幣二百五十一萬四千元支付，被上訴人之請求顯有不實。
叄、證據：除援用原審之立證方法外，並提出上訴人糖福公司用以支付系爭租金之
台北銀行支票影本三紙（面額各八十三萬八千元、支票號碼各ＳＹ00000
00、ＳＹ0000000、ＳＹ0000000）。
丙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：上訴駁回。
二、反訴部分：㈠上訴駁回。
㈡如受不利益判決，反訴被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。添
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、本訴部分：㈠被上訴人並無協助上訴人取得停車場證之義務，縱有，被上訴人亦已盡契約之義務：
⒈細究兩造所簽立之租賃契約第二十二條特約事項之約定：「㈠素地出租，
不得搭建固定建築物．．．．．㈣水電設備及費用由承租人自行負責。」並無任何被上訴人負有協助上訴人取得停車場證之義務約定，且被上訴人所出租者僅為素地而非停車場，自無為糖福公司備妥水電之義務。系爭契約上雖有「限制系爭土地用途」之條款，惟其目的乃在防免承租人為非法使用，而使租賃關係趨於複雜，徵諸一般租地建屋之情形，往往亦有關於使用用途之限制，惟從未聞出租人有意使自己因此負有「滿足」或「配合」承租人達成該等使用用途之義務。上訴人以系爭契約有關使用限制之約定，曲解為被上訴人負有使系爭土地合於停車場狀態之義務，允有未洽。抑且，系爭租約係約定「水電設備及費用由承租人自行負責」，其特意將「水電設備」及「費用」分列，顯然「水電設備」乙詞並非指設置、申辦水電之費用而言，毋寧係約明被上訴人不負提供系爭土地水電之義務，水電設備應由糖福公司自行處理。換言之，被上訴人依約並無上訴人所稱應交付上訴人具備水電使用權之租賃土地之義務。況被上訴人依約雖無配合上訴人申辦水電之義務已如前述，惟被上訴人仍本於善意代上訴人向各主管機關函詢申辦水電之相關問題，並於八十七年九月二十九日發函回覆上訴人糖福公司，文中除明確告知申辦之手續外，並言明「本所證件印信隨時可配合」，足見並無不配合上訴人申辦水電之情事。另遍查系爭契約，並未有任何被上訴人應配合上訴人糖福公司申辦停車場證之約定，且被上訴人係出租土地予上訴人糖福公司，並非委請上訴人糖福公司管理停車場，系爭土地於標租時，亦於標租須知第十條規定：「得標人應依有關規定向當地主管機關申領證照從事營業．．．」，則被上訴人應無配合上訴人糖福公司申辦停車場證之義務。添⒉再者，縱認被上訴人確有協助上訴人取得停車場證之義務，被上訴人既已
交付合於法令要求之租賃契約書（經法院公證）為同意上訴人使用系爭土地之證明文件，即應認被上訴人已善盡其契約義務。蓋依「台中市都市計畫區內未使用之公私有空地設置臨時路外停車場申請程序」第八條之規定，只要申請人得以證明其為承租人，即得提出申請。而同法第九條第一項第六款亦僅要求申請人提出「土地權利證明文件」，並未要求申請人提出「土地使用同意書」，徵諸台中市政府九十府建土字第八四○三○號函之內容，亦足見台中市政府核准本件停車場證之申請案並非以「土地使用同意書」為依據。
⒊抑且，上訴人雖一再稱被上訴人於八十七年十一月二十五日行文予台中市
政府之函文即相當於土地使用同意書，惟細究該函文之內容僅提及被上訴人同意上訴人糖福公司「設置簡易收費亭」，此與同意上訴人糖福公司使用整片租賃土地之土地使用同意書顯不相同。足見上開函文僅係被上訴人應上訴人八十七年十月二十日糖福業字第○二四號函文之要求，基於協助上訴人申請停車場證之善意所製作，究不得倒果為因遽認被上訴人有提供土地使用同意書之義務，更難率將前述函文解為係被上訴人所交付之土地使用同意書。
⒋至於證人王婷珍、吳鴻章於鈞院九十年五月二十四日庭訊時所為證述：「
從八十七年七月間我們就開始要求被上訴人提供土地使用同意書給我們．．．我曾會同被上訴人的股長鄭有德一起到台中市政府找唐凡，唐凡還是要求要土地使用同意書」云云，顯非真實，此有下列事證足憑：
⑴上訴人糖福公司於八十七年九月四日所發函文僅提及「水電」申辦之問
題，絲毫未言及土地使用同意書。若證人王婷珍、吳鴻章早於八十七年七月間即要求被上訴人提出土地使用同意書，何以八十七年九月四日之函文隻字未提「土地使用同意書」，此顯與常理不符。添⑵且依上訴人糖福公司八十七年十月二十日糖福業字第○二四號函，可知
上訴人糖福公司係遲至八十七年十月二十日方要求被上訴人交付土地使用同意書及臨時收費亭與辦公廳之搭建同意書以配合申請，足見上訴人糖福公司應係於詳閱申請停車場證之行政規章後，始要求被上訴人提供上開文件。嗣被上訴人因認「土地使用同意書」部分應以「公證後之租賃契約」充之即足，乃僅針對「設置簡易收費亭」乙節發函台中市政府表示同意設置，此即被上訴人八十七年十一月二十五日八七鐵貨業字第○三○六七二號函之由來。職是，證人王婷珍、吳鴻章二人之證詞顯係念及舊情而迴護上訴人糖福公司之語，殆無足取。
⒌又被上訴人於接獲上訴人糖福公司八十七年十月二十日函文後之一個月左
右（八十七年十一月二十五日）即已行文予台中市政府（此時間衡情尚屬合理），上訴人糖福公司竟遲至八十七年十二月十八日始提出申請，則此怠於提出申請之不利益，當歸由上訴人糖福公司負擔。且兩造既未特別約明上訴人於取得停車場證前得拒付租金，上訴人糖福公司自不得將此一「準備營業」之期間之成本轉嫁予被上訴人。否則上訴人糖福公司豈非得故意不提出申請而拒付一切租金？㮀㈡退步言之，縱認被上訴人確有協助上訴人糖福公司申辦停車場證之義務，惟竟違反之，上訴人糖福公司亦不得執此拒付租金：
⒈縱認被上訴人確有協助上訴人糖福公司取得停車場證之義務，首應探究者
厥為此一義務之性質為何？違反之法律效果又為何？茲因「土地使用同意書」之交付僅係被上訴人「協助」上訴人糖福公司申辦停車場證之方法，其本身並無法決定債之關係之類型，是其最多亦僅得認為係被上訴人之「協力義務」。申言之，此等義務並非主給付義務，僅為促進契約目的實現之「附隨義務」。
⒉被上訴人交付土地使用同意書既僅為附隨義務，則上訴人顯不能執此為同
時履行之抗辯。蓋附隨義務原則上非屬對待給付，不能據為同時履行之抗辯，此業為學說所咸認。至於上訴人於歷次書狀所提及之實務判決，應均係針對出租人違反契約約定或法律明定之給付義務所為之判決，究與本件違反附隨義務之情形不同，自不得等而視之。
⒊據上所述，上訴人糖福公司既不得以被上訴人未交付土地使用同意書而主張同時履行抗辯，則其拒付租金顯無理由，殆無疑義。
㈢再退而言之，縱認被上訴人所違者為「給付義務」而非「附隨義務」，上訴人糖福公司之主張亦無足採：
⒈查上訴人糖福公司承租系爭土地後，起初並未要求被上訴人提出土地使用
意書，此由其於八十七年九月四日所發函文僅提及「水電」申辦之問題而絲毫未言及土地使用同意書即明。遲至八十七年十月二十日方要求被上訴人交付土地使用同意書，是在此之前，上訴人糖福公司應無拒付租金之理。
⒉再者，上訴人糖福公司承租系爭土地後，事實上已經營七個多月，客觀上
並無無法經營之情事，其既有營運之事實，衡情實難認有何主張同時履行抗辯之餘地，縱有，此一同時履行抗辯之主張，亦僅為敦促被上訴人盡給付義務之性質，並無免除上訴人糖福公司交付租金之效果。此猶如出賣人出售之房屋存有瑕疵時，買受人固得於瑕疵修復前拒絕支付價金，惟買受人支付價金之義務並不因此而免除。是上訴人糖福公司既有使用系爭土地營運之事實，則其於被上訴人履行給付義務前縱可主張同時履行抗辯而暫時拒付租金，惟被上訴人於履行給付義務後，上訴人糖福公司即須交付全數應繳之租金。
⒊復按「同時履行抗辯」係消極權利之行使，而非積極之請求權，是若當事
人未主張此一權利即猶如未存在一般。本案中，上訴人糖福公司縱得行使同時履行抗辯，其於八十七年十月前既均未為此一主張，並按月繳付租金，顯即無同時履行之問題。又八十七年十一月至被上訴人於履行此一給付義務期間，上訴人糖福公司縱得主張同時履行抗辯，然於被上訴人履行應盡之義務後，上訴人糖福公司仍應繳付上述期間使用系爭土地之租金。否則上訴人糖福公司得一方面免付租金，另一方面又從事停車場業務之營運，顯違事理之平。從而在上述前提下，上訴人糖福公司所得主張之權利，應僅為「於八十七年十一月至被上訴人於履行此一給付義務期間，上訴人糖福公司無違約之問題，被上訴人不得請求該期間上訴人糖福公司未付租金之違約金」而已。添㈣有關上訴人糖福公司於八十八年四月二十二日所繳付之二百五十一萬四千元
租金，自始即不在原告起訴之範圍內：⒈原告起訴請求之金額，租金部分並非自八十七年十一月起算，而係自八十
八年二月份起算，此由被上訴人於原審僅請求上訴人糖福公司支付積欠之租金一百三十四萬零八百元即明（按：兩造簽約時約定之租金為每月八十三萬八千元）。足見上訴人糖福公司指摘被上訴人於原審之請求有所不實云云，容有誤會。
⒉且依兩造八十八年四月二十日「台中停五七停車場租賃事宜研討會記錄」
決議事項第三項所載：「．．．請糖福公司將應繳租金儘速於近日內繳付，本局俟收到租金後將實情簽報鐵路局層峰裁決．．．」，可見被上訴人當時已陳明俟上訴人糖福公司繳付所有積欠租金後，被上訴人仍須簽報層峰裁決，被上訴人台中服務所並未有任何認可或同意兩造租約於八十八年二月十六日終止之情形，亦未同意上訴人糖福公司只須繳付八十七年十一月十七日至八十八年二月十六日之租金。
㈤系爭租約應已於八十八年四月三日合法終止，其理由如下：
⒈上訴人糖福公司於八十八年二月六日所發函文，係謂：「．．．因此本公
司擬在本（二）月十六日前確定是否續予承租營業，若不再續租則請將本公司所付之履約保證金二、五一四、○○○元轉為支付貴所之租金．．．」等語，足見該函僅係上訴人糖福公司表達其考慮終止租約之意，並未明確告知要終止租約。且依兩造八十八年四月二十日「台中停五七停車場租賃事宜研討會記錄」決議事項第四項所載：「承租現場物品糖福公司同意全部視為廢棄物任由鐵路局處置，台中所自四月二十一日起接管，圍牆邊的涼飲攤由服務所負責取締遷離」。足見截至八十八年四月二十日止，上訴人糖福公司均未將租賃物全部騰空點交返還予被上訴人，故兩造之租賃契約不可能於八十八年二月十六日終止。
⒉而被上訴人主張已於八十八年四月三日終止租約，確屬有據，蓋：
⑴上訴人糖福公司自八十七年十一月欠繳租金後，被上訴人即分別於八十
八年二月三日發函請求上訴人糖福公司應繳清欠租，嗣被上訴人於八十八年三月二十四發函催請上訴人於同年四月三日繳清租金前，復曾多次以口頭請求其繳交租金，是系爭租約應已於八十八年四月三日合法終止。
⑵對此，上訴人糖福公司於原審八十九年七月五日所提之反訴起訴狀事實
理由欄第三點以下亦自認：「．．．表示反訴原告（即上訴人糖福公司）應於同年四月三日前，將欠繳租金及違約金繳清，逾期不繳視為終止契約不再通知．．．唯系爭租賃土地對反訴原告而言，既不合於使用，反訴原告亦不願繼續承租而同意終止契約．．．」，益證上訴人糖福公司亦同意系爭租約已於八十八年四月三日終止。
⑶縱認系爭租約非於八十八年四月三日終止，依兩造上開協議，兩造既合
意上訴人糖福公司應於八十八年四月二十一日將系爭租賃土地交由被上訴人「接管」，實際上上訴人糖福公司亦已履行此一交還土地之行為，是至遲於八十八年四月二十一日兩造已有合意終止租約之意。
㈥上訴人糖福公司拒付租金、終止租約之原因：
查上訴人糖福公司雖於答辯狀臚列各項事由，並以之為拒付租金之依據。惟查該等說詞均僅為上訴人糖福公司經營不善之藉口，茲將理由分析如下：
⒈上訴人糖福公司於標得系爭土地後，即開始經營停車場業務，並已裝接水
電，其間歷時月餘，客觀上並無法經營之情事。添⒉事實上上訴人糖福公司係因標租系爭土地時出價過高，以及對該土地經營
停車場業務之獲利評估過於樂觀，方導致虧損連連，與系爭土地是否接有水電並無關連，益見上訴人所辯尚乏理由。添㈦綜上所述，足見被上訴人所交付與上訴人糖福公司之文件業足已申辦停車場
證，上訴人糖福公司遲未取得停車場證恐係因自身之過失所致，斷不得將之歸咎於被上訴人，是上訴人糖福公司執此拒付租金即乏所據。添
二、反訴部分：㈠反訴被上訴人依約得沒收履約保證金：
⒈系爭履約保證金，依系爭租約第五條之約定，反訴被上訴人僅於反訴上訴
人履行本契約全部義務後方負返還之義務。且反訴上訴人逾期繳納租金達二個月者，反訴被上訴人得終止契約，反訴上訴人除應即無條件返還全部租賃土地外，並應付清所欠租金、違約金及其他應負擔之一切費用，反訴被上訴人並得沒收履約保證金，系爭租約第四條第二項亦定有明文。今反訴上訴人於八十八年四月二十日繳付八十七年十一月十七日至八十八年二月十六日之租金時，既仍積欠達五個月之租金及違約金，反訴被上訴人不論係依約沒收履約保證金或主張於反訴上訴人依約交付租金、違約金前得不返還履約保證金，均屬於法有據。
⒉至被上訴人八十八年二月十日寄發與上訴人之函文（中貨總字第二四四號
函）第四點所載之內容，其目的在委婉拒絕上訴人以履約保證金轉為支付租金之請求，並不得據此即謂被上訴人已有同意上訴人以履約保證金折抵租金之意。此由被上訴人於八十八年四月六日寄發與上訴人之函文中猶稱：「有關履約保證金轉抵為租金乙節，與租賃契約規定不符，貴公司欠繳之土地租金、違約金仍請於四月三日前繳清」即明。
㈡兩造從未就系爭租金之給付或履約保證金之返還達成任何協議：上訴人於九十年四月二十四日所提呈之準備書狀第十頁倒數第一行以下稱：
「系爭租賃契約於被上訴人主張終止後，兩造曾就後續事宜召開協調會，最後一項約定除非上訴人於四月底前未繳清被上訴人尚未收到之積欠租金，被上訴人才行使沒收履約保證金及其他違約責任之主張」云云並非事實。蓋依當日協議之最後一項，被上訴人係稱：「四月底前本局若尚未收到積欠租金，除依規定沒收履約保證金外，並依法訴究」，顯係表明行使權利之決心，足見被上訴人並未有任何寬延上訴人繳付租金或違約金之意。
㈢綜上所述，足見反訴上訴人所提之上訴並無理由。
叄、證據：除援用原審之立證方法外，並提出上訴人糖福公司八十八年二月六日糖福業字第○三三號函影本一紙為證。
理 由
壹、本件上訴人丁○○、乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本訴部分：
一、被上訴人主張起訴主張與上訴人糖福公司於八十七年七月十七日訂立土地租賃契約（下稱系爭租約），將其所管理坐落台中市○○段○○段第一二、一二之四、一二之七等地號土地，面積合計二四五四點三五平方公尺（以下稱系爭土地）出租予上訴人糖福公司，租期自八十七年七月十七日起至九十年七月十六日止，為期三年，每月租金八十三萬八千元，上訴人糖福公司應按月給付租金，如有逾期，每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金，且逾期繳納租金達二個月者，被上訴人得終止契約，上訴人糖福公司應即無條件返還全部租賃土地，並應付清所欠租金、違約金及其他應負擔之一切費用，並沒收履約保證金。又上訴人丁○○、乙○○係系爭租約之連帶保證人，就上訴人糖福公司應履行之義務及賠償負連帶責任。上訴人糖福公司自八十七年十一月起即欠繳租金及違約金，經被上訴人於八十八年三月二十四日以八十八鐵貨業字第○○七一九五號函請上訴人糖福公司於八十八年四月三日前將欠繳之租金及違約金繳清，逾期不繳即視為終止契約，不再另行通知，經計算至八十八年四月三日止，上訴人糖福公司積欠之租金為一百三十四萬零八百元（自八十八年二月十七日起至八十八年四月三日止），違約金為三百零七萬五千四百六十元，合計為四百四十一萬六千二百六十元，爰依租賃關係及連帶保證關係請求上訴人連帶給付被上訴人四百四十一萬六千二百六十元及法定遲延利息。（原判決命上訴人應連帶給付被上訴人四百三十六萬零三百七十八元，及自八十八年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。而此本訴部分僅上訴人提起上訴，被上訴人就其超過四百三十六萬零三百七十八元及法定遲延利息之請求並未上訴，該部分已告確定。）上訴人則以：㈠被上訴人有使系爭土地能合法供應水電之契約責任、及有交付土地使用權同意書，並協助上訴人糖福公司取得合法經營停車場許可證之義務，惟被上訴人違反出租人應盡之義務，未提供上訴人糖福公司得依約定經營停車場之土地，故上訴人主張同時履行抗辯權而暫緩繳納租金，並無違約；㈡上訴人糖福公司於八十八年二月六日糖福業字第○三三號函所為終止契約之意思表示縱因不明確而無效，惟上訴人糖福公司於八十八年三月三十一日糖福業字第○三七號函中既已明確表示：「本公司承租貴局經管台中停五十七停車場，已於本（八八）年二月六日為終止租約之意思表示，並請就履約保證金折底租金」等語，表彰終止租約，並以履約保證金轉抵租金，則縱八十八年二月六日之終止租約不生效力，同年三月三十一日亦發生終止之意思表示與效力，故本件上訴人糖福公司終止租約為有理由，被上訴人無由繼續請求租金，或計算違約賠償之餘地；㈢姑不論被上訴人終止系爭契約是否有理由，縱認定租約已經終止，契約當事人亦非不得另行合意，以契約以外之方式解決契約終止後之權利義務問題。故本件系爭租賃契約於被上訴人主張終止後，兩造曾就後續事宜召開協調會，最後一項約定除非上訴人糖福公司於四月底前未繳清被上訴人尚未收到之積欠租金，被上訴人才行使沒收履約保證金及其他違約責任之主張，上訴人糖福公司已於八十八年四月二十二日，給付八十七年十一月至八十八年二月十六日上訴人糖福公司終止租約時止之未繳租金共計二百五十一萬四千元，已無遲延給付可言；㈣縱認上訴人糖福公司有違約情事，而本件履約保證金有押租金之性質，上訴人亦可主張以履約保證金抵充三個月之租金，且押租金抵充後，方有計算遲延責任之餘地；㈤又本件之違約金過高，因依系爭租約第四條第一款約定租金每逾一日計每月租金百分之一之違約金，計算結果高達年息百分之一○九‧五，已超過法定利率甚鉅，並不合理；且系爭租約約定於承租人違約時出租人得主張沒收之，則該履約保證金亦顯然具備違約金之性質，故審酌該約定之金額，與租金遲延給付所可能產生之損害相較，顯屬過高，且於上訴人糖福公司給付租金後，被上訴人已無損害可言，被上訴人卻仍主張沒收，亦有可議，請本院為適法之酌減等語置辯。
二、本件被上訴人與上訴人糖福公司於八十七年七月十七日就系爭土地訂有系爭租約，租期自八十七年七月十七日至九十年七月十六日止，為期三年，每月租金八十三萬八千元，應於每月二十日前繳清，履約保證金按三個月租金計算，為二百五十一萬四千元，由押標金轉抵，上訴人丁○○、乙○○則為系爭租約之連帶保證人，上訴人糖福公司自八十七年十一月起未繳租金，經被上訴人先於八十八年二月三日發函請求上訴人糖福公司應繳清租金，再於八十八年三月二十四日發函催請上訴人糖福公司於同年四月三日繳清租金。其後，上訴人糖福公司始於八十八年四月二十二日以糖福業字第０３９號函寄交台北銀行雙園分行帳號為第○一一六○之五號、支票號碼分別為ＳＹ0000000、ＳＹ0000000、ＳＹ0000000、面額各為八十三萬八千元之支票三紙予被上訴人兌領，用以支付上訴人糖福公司自八十七年十一月起至八十八年二月十六日止未繳租金共計二百五十一萬四千元等事實，業據兩造各提出系爭土地租賃契約書、八十八年三月二十四日以八十八鐵貨業字第○○七一九五號函影本各一份及上開支票影本三紙為證，復為兩造所不爭執，應堪認為真實。惟兩造就被上訴人是否已依約交付合於使用之土地予上訴人糖福公司、系爭租約何時終止、上訴人糖福公司有無欠繳租金暨違約金、履行保證金可否抵充租金暨違約金、及違約金有無過高等節，爭執甚烈，均為本件應審酌之要點。
三、經查：㈠有關被上訴人是否已依約交付合於使用之土地予上訴人糖福公司部分：
⒈按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四百二十三條定有明文，參照最高法院八十六年度台上字第一六七五號判決意旨，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，倘出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。茲應予審究者，乃被上訴人是否已履行民法第四百二十三條之租賃物保持義務？及上訴人是否得以被上訴人違反前開義務為由拒絕租金之給付。爰分述如下：
⑴上訴人抗辯依系爭租約第三條之約定，系爭土地限為汽車停車場業務之經營
管理得兼停機踏車，不得有停車以外之任何其他行為，則上訴人糖福公司經營停車場需使用水電，被上訴人自應依約交付具備水電使用權以合於上訴人糖福公司經營停車場之租賃土地云云。惟查，系爭土地申請使用水電所需之手續，關於用電部分，以停車場照明需要，可檢附該批土地之土地登記謄本（正本）、土地租賃契約影本暨由水電行繪製之錶內線圖面，向台電公司台中營業處申請。關於用水部分，則須檢附建築物之使用執照，由於上訴人糖福公司之停車場收費亭及簡易辦公室均為臨時房舍無使用執照，不符申請供水之條件，經被上訴人向市府建管課詢問結果，可以收費亭簡易辦公室之施工圖向市府工務局建管課申請許可執照憑以申請用水。前述水電使用權之申請，除被上訴人所提供之證件外，尚需上訴人糖福公司自行提供電錶內線圖面、簡易房舍施工圖，且被上訴人業以台灣鐵路管理局台中貨運服務所八十七年九月二十九日中貨總字第一六○九號函向上訴人糖福公司表明該所證件印信可隨時配合，有該函影本在卷可憑。參照系爭租約第二十二條特約事項第四款約定：「水電設備及費用由承租人自行負責」等語，上訴人糖福公司本應自行處理經營停車場所需之水電使用申請手續，被上訴人並無交付「已具備水電使用權」土地之義務；且由前述水電使用權之申請手續，可知上訴人糖福公司只需檢齊所需文件即可辦理，縱使其間尚需被上訴人提供證件印信，被上訴人亦已以前開函文表明可隨時配合，是上訴人以被上訴人交付之土地未具備水電使用權為由，抗辯被上訴人未履行租賃物之保持義務，並拒絕給付租金云云，尚非可採。
⑵上訴人復辯稱：依台中市政府規定之停車場證申請程序，如停車場非面鄰道
路，其出入口所設通路仍需通路土地之使用同意書，詎被上訴人因無核發權責以致遲遲未予配合提供該通路土地之使用同意書，以利上訴人糖福公司向台中市○○○○路外停車場證，致上訴人糖福公司於租賃期間所營之汽車停車場一直處於不合法營運狀態，被上訴人顯未以合於所約定使用、收益之租賃物交付上訴人糖福公司。惟查：
①本件上訴人糖福公司係於八十七年十二月十八日至台中市政府送件申請核
發停車場登記證，經台中市政府於八十八年一月十一日以八八府工土字第○○四一九號函同意其在系爭土地上設置停車場，俟完工再請領停車場登記證，而該申請案審核表「土地使用權證明文件」欄係註明以台灣鐵路管理局標租經管省有土地房屋公告函及經法院公證契約書替代乙節，有上開函影本及台中市政府於九十年六月二十二日九十府建土字第八四○三○函各一份附卷可稽。且上訴人糖福公司於本院九十年十一月二十七日準備程序中亦自認：「上訴人是於八十七年十二月十八日才正式提出文件向台中市政府申請」等語，可見上訴人糖福公司雖未取得土地使用權同意書，然於八十七年十二月十八日第一次向台中市政府提出申請，即經台中市政府核准在系爭土地上設置停車場。
②雖上訴人辯稱：其以前有以口頭向承辦人員查詢云云，且其所舉證人即當
時上訴人糖福公司之職員吳鴻章、王婷珍亦證稱：其曾到台中市市政府找唐凡，唐凡還是要求要土地使用權同意書乙節。然證人即台中市政府系爭申請案之承辦人員唐凡到庭結證稱：「（是否承辦本件上訴人申請停車場證？）是，目前我手上的資料是上訴人於八十七年十二月十八日向台中市政府申請」、「．．．我們辦理是依照台灣省公私有空地設置戶外停車場申請程序的規定，依該規定申請人要提出土地使用同意書，以前一定嚴格要求申請人除了租賃契約書外，還要提出土地使用同意書，但後來就沒有嚴格要求．．．」等語。依證人唐凡所述，上訴人糖福公司係於八十七年十二月十八日始向台中市政府提出申請，以前台中市政府有嚴格要求申請人除了租賃契約書外，還要提出土地使用同意書，後來即沒有嚴格要求等情。而證人吳鴻章目前仍為上訴人糖福公司之職員、證人王婷珍當時亦為上訴人糖福公司之職員，證詞難免偏頗，尚難遽採。
③由上可見，上訴人糖福公司於八十七年七月十七日承租系爭土地之後，遲
至八十七年十二月十八日始向台中市政府提出在系爭土地設置停車場之申請，且其係以台灣鐵路管理局標租經管省有土地房屋公告函及經法院公證契約書替代「土地使用權證明文件」，仍經台中市政府核准在案。是上訴人所辯因被上訴人未依依約交付土地使用權同意書，致上訴人糖福公司未能迅速取得合法經營停車場許可證，被上訴人顯未以合於所約定使用、收益之租賃物交付上訴人糖福公司，有違民法第四百二十三條之規定云云，即非可採。上訴人自不得以行使同時履行抗辯權為由，拒絕給付租金。
㈡有關上訴人有無欠繳租金及違約金部分：
⒈系爭租約之終止日部分：
⑴上訴人糖福公司辯稱：其曾於八十八年二月六日以糖福業字第○三三號函表
示擬於八十八年二月十六日終止租約，是系爭租約應已於八十八年二月十六日；否則其復曾於八十八年三月三十一日糖福業字第○三七號函明確表示終止租約之意思表示，至晚系爭租約亦應於八十八年三月三十一日發生終止之效力云云，惟為被上訴人所否認。是上訴人糖福公司上述之表示是否生終止之效力，即有疑義，茲說明如下：
①觀諸上訴人糖福公司八十八年二月六日糖福業字第○三三號函係記載：「
．．．因此本公司擬在本（二）月十六日前確定是否續予承租營業，若不再續租則請將本公司所付之履約保證金二、五一四、○○○元轉為支付貴所之租金．．．」等語，有該函影本一份在卷可參。依該函僅係上訴人糖福公司表達其考慮終止租約之意，並無終止租約之表示，自不生終止之效力。
②且上訴人糖福公司於八十八年三月三十一日糖福業字第○三七號函係記載
：「本公司承租貴局經管台中停五十七停車場，已於本（八八）年二月六日為終止租約之意思表示，並請就履約保證金折底租金」等語，亦無終止租約之表示，自不生終止之效力。縱認上訴人糖福公司有任意終止之權，且該函有終止租約之表示，惟依民法第四百五十三條定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」之規定，本件系爭租約既為定期租約，其租期於九十年七月六日止始屆滿，且係按月繳納租金，即應於一個月之前為通知，是系爭租約亦應於八十八年四月三十日始生終止之效力，絕無可能於八十八年三月三十一日即生終止之效力。
⑵被上訴人主張系爭租約係於八十八年四月三日終止，惟為上訴人所否認，茲分析如下：
①被上訴人主張上訴人糖福公司自八十七年十一月欠繳租金後，被上訴人先
於八十八年二月三日函請上訴人糖福公司應繳清欠租，復於八十八年三月二十四日發函催請上訴人糖福公司於同年四月三日前繳清欠租，並表示逾期不繳視為終止契約不再另行通知，而上訴人糖福公司於期限內仍未繳納所欠租金等節，業據提出被上訴人八十八年三月二十四日八十八鐵貨業字第七一九五號函影本一份為證，復為上訴人糖福公司所自認，可為真正。②再依系爭租約第四條第二款，係約定上訴人糖福公司逾期繳納租金達二個
月者，被上訴人得終止系爭租約。而本件上訴人糖福公司自八十七年十一月即欠繳租金，於八十八年二月三日時已欠繳逾二個月之租金，是被上訴人自得依系爭租約第四條第二款之約定，向上訴人糖福公司主張終止系爭租約。
③而被上訴人先於八十八年二月三日催告上訴人糖福公司繳納租金，再於八
十八年三月二十四日催告上訴人糖福公司應於同年四月三日前繳清欠租，否則將終止租約，其所定催告之期限係自八十八年二月三日起至同年四月三日止；且系爭租金係約定按月繳納，依民法第四百四十條第一項「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」之規定，被上訴人所定催告之期限核屬相當，是系爭租約應於000年0月0日生終止之效力。
⒉上訴人糖福公司所欠繳租金部分：
本件上訴人糖福公司自八十七年十一月起即未繳租金，直至八十八年四月二十二日始簽發面額各為八十三萬八千元之支票三紙予被上訴人兌領，用以支付自八十七年十一月起至八十八年二月十六日止未繳租金共計二百五十一萬四千元乙節，前已敘明，故上訴人糖福公司尚欠被上訴人自八十八年二月十七日起至八十八年四月三日止之租金共一百三十二萬四千五百八十一元（計算式：自八十八年二月十七日起至同年三月十六日止計一個月，其租金為八十三萬八千元；自八十八年三月十七日起至同年四月三日止，共十八天，其租金為：
838,000÷31×18＝486,581，元以下四捨五入。總計被上訴人得請求之租金為1,324,581）。而原審僅判決上訴人應連帶給付被上訴人租金共一百二十八萬四千九百一十八元及法定遲延利息，然未據被上訴人提起上訴，故超過一百二十八萬四千九百一十八元之租金部分，已告確定，被上訴人不得再為請求。
⒊被上訴人得請求違約金部分：
⑴本件被上訴人主張上訴人應依約給付違約金，上訴人則抗辯系爭違約金額之
約定顯然過高，法院應予酌減，是被上訴人所得請求之違約金額為何，即有究明之必要。
⑵按民法第二百五十條之規定已於八十八年四月二十一日修正，系爭租約係於
八十七年七月十七日簽訂，乃在該條規定修正之前，是系爭租約有關違約金部分自應適用當時之法律即修正前之該條規定。而按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。修正前民法第二百五十條定有明文。準此，倘契約當事人於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，即為懲罰性之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條亦定有明文。
⑶依系爭租約第四條之記載：「租金之繳納方式及逾期罰款：㈠租金每月新台
幣（下同）捌拾叁萬捌仟元，於每月貳拾日前向甲方（即被上訴人）一次繳清，如有遲延，乙方（即上訴人糖福公司）除應給付當月租金外，另每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金．．．。㈡逾期繳納租金達二個月者，甲方得終止契約，乙方．．．並應付清所欠租金、違約金．．．。並沒收履約保證金」等語。是兩造約定上訴人糖福公司如有遲繳租金之情事，除應照付所欠租金外，尚應給付每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金，如遲繳租金達二個月者，被上訴人並得沒收履約保證金。揆諸上開說明，應認該「每逾一日按日計付每月租金百分之一」及「被上訴人所得沒收之履約保證金」，均屬上開懲罰性違約金之性質。且本件上訴人糖福公司依約應按月於每月二十日前繳清當月租金，惟其竟自八十七年十一月間即欠繳租金，遲至八十八年四月二十二日始繳清自八十七年十一月起至八十八年二月十六日止之租金，至今仍積欠八十八年二月十七日起至八十八年四月三日止之租金，其自八十七年十一月二十日起即有違約之情事甚明。
⑷雖上訴人辯稱：兩造曾於八十八年四月二十日召開協調會，最後一項約定除
非上訴人糖福公司於八十八年四月底前未繳清租金，被上訴人才行使沒收履約保證金及其他違約責任之主張，上訴人糖福公司已於八十八年四月二十二日，給付八十七年十一月至八十八年二月十六日上訴人糖福公司終止租約時止之未繳租金共計二百五十一萬四千元，已無遲延給付可言，被上訴人應無由主張沒收履約保證金云云，惟為被上訴人所否認。然查，兩造曾於八十八年四月二十日召開台中停５７停車場租賃事宜研討會，惟依該研討會紀錄決議事項第五項係記載「四月底本局（即被上訴人）若尚未收到積欠租金，除依規定沒收履約保證金，並依法訴究」等語，有該次研討會紀錄影本一份在卷可憑。依該項之記載，應解為係被上訴人催促上訴人糖福公司依限繳納欠租，無何寬延上訴人糖福公司繳付租金或違約金之意。是上訴人此部分所辯，顯不足採。
⑸又本件約定之違約金額，有關「每逾一日按日計付每月租金百分之一」部分
，經計算結果，每日違約金為八千三百八十元，高達年息百分之三百六十五（計算式：每月租金八十三萬八千元，每日違約金為八千三百八十元〔838,000×0.01＝8,380〕、一年違約金為三百零五萬八千七百元〔8,380 ×365＝3,058,700〕、年息即為百分之三百六十五〔3,058,700÷838,000×100%＝365%〕）。而上訴人所辯有關「每逾一日按日計付每月租金百分之一」部分，經計算結果，高達年息百分之一○九．五云云，顯然有誤。另本件上訴人糖福公司所繳之履約保證金為二百五十一萬四千元，詳如前述。是如被上訴人依約請求上訴人糖福公司給付每日違約金八千三百八十元，並同時沒收系爭履約保證金二百五十一萬四千元，則其違約金額顯然過高。
⑹按法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事
人所受損害並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形為酌定標準。最高法院著有八十五年度台上字第一六三八號判決可資參照。查本件被上訴人出租系爭土地予上訴人糖福公司，藉以賺取租金，倘上訴人糖福公司未能如期繳付租金時，被上訴人所受之損害僅為租金並其利息而已，且當今社會景氣低迷，及上訴人糖福公司確有違約之事實等情，是依上開民法第二百五十條之規定，爰將本件違約金額酌減為每逾一日按日計付每日租金之年息百分之二十，較為相當。又本件上訴人糖福公司之違約日數為三百六十七天，為兩造所不爭執，可信為真正。故被上訴人僅得請求上訴人給付之違約金總額為十六萬八千四百五十三元（計算式：每日違約金額為四百五十九元〔838,000÷365×0.2＝459，四捨五入〕、違約日數為367天、違約金總額為168,453〔459×367＝168,453〕）。
⒋履約保證金可否抵充上開租金及違約金部分：
⑴上訴人抗辯系爭履約保證金有押租金之性質，應予抵充上開積欠之租金及違約金乙節，是否有理由，分述如后。
⑵按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。最高法院著有八十一年度台上字第一六三○號、八十七年度台上字第一六三一號民事判決可資參照。
⑶依系爭租約第五條係記載：「履約保證金按三個月租金計算，由押標金轉抵
，．．．本項履約保證金應於契約屆滿或終止，乙方（即上訴人糖福公司）交還租賃土地及履行本契約全部義務後，．．．由甲方（即被上訴人）無息償還乙方」等語。顯見系爭履約保證金之主要目的在於擔保承租人即上訴人糖福公司履行系爭租賃債務，揆諸前揭說明，系爭履約保證金即具有押租金之性質，於上訴人糖福公司有積欠租金及違約金時，系爭履約保證金即發生當然抵充之效力。是上訴人抗辯應以系爭履約保證金抵充上開積欠之租金及違約金乙節，應屬有據。
⑷本件上訴人糖福公司所積欠之租金、違約金分別為一百二十八萬四千九百
一十八元、十六萬八千四百五十三元，共計一百四十五萬三千三百七十一元；而上訴人糖福公司所繳之履約保證金為二百五十一萬四千元，均如前述，是以系爭履約保證金抵充上開租金、違約金後，顯仍有餘額，故被上訴人自不得再向上訴人為任何請求。
㈢綜上所述，被上訴人依租賃關係及連帶保證關係請求上訴人連帶給付租金及違約
金共四百三十六萬零三百七十八元（超過四百三十六萬零三百七十八元部分，原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明上訴，已告確定）及法定遲延利息，為無理由，不應准許，其就該部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判決上訴人連帶給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。
叄、反訴部分：
一、上訴人糖福公司反訴主張：系爭租約既已終止，且經協議自八十八年四月二十一日起由被上訴人接管系爭土地，則被上訴人自斯時起，即應返還履約保證金二百五十一萬四千元，因被上訴人拒不返還，爰依系爭租約之約定，請求被上訴人給付二百五十一萬四千元及自八十八年四月二十二日起至清償日止之法定利息予上訴人糖福公司。（原判決駁回上訴人糖福公司所提之反訴及假執行之聲請，上訴人糖福公司併就反訴部分提起上訴。）被上訴人則以：依兩造租約第五條之約定，被上訴人僅於上訴人糖福公司履行本契約全部義務後，始負返還履約保證金之義務，又依第四條之約定，上訴人糖福公司逾期繳納租金達二個月者，被上訴人得終止契約，上訴人糖福公司除應無條件返還全部租賃土地，並應付清所欠租金、違約金及其他應負擔之一切費用外，被上訴人並得沒收履約保證金。今上訴人糖福公司既有積欠租金、違約金之情形，被上訴人自不需返還該履約保證金等語置辯。
二、本件系爭租約已於八十八年四月三日終止乙節，已如前述；而系爭土地已於八十八年四月二十一日起即由被上訴人接管之事實，亦為兩造所不爭執，應認為真實。又依上開系爭租約第五條之約定，系爭履約保證金有押租金之性質，上訴人糖福公司如有欠租或其他債務不履行時，於抵充後，倘仍有餘額，被上訴人即應將之返還上訴人糖福公司，亦於前述。而上訴人糖福公司所積欠之租金、違約金共計一百四十五萬三千三百七十一元，以系爭履約保證金為二百五十一萬四千元抵充後，猶有餘額一百零六萬零六百二十九元（計算式：2,514,000-1,453,371=1,060,629）。揆諸前揭說明，被上訴人自應於上訴人糖福公司交還系爭土地時即將所餘履約保證金返還上訴人糖福公司。是上訴人糖福公司依系爭租約之約定，提起反訴請求被上訴人返還一百零六萬零六百二十九元及自八十八年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。又上訴人糖福公司反訴勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至上訴人糖福公司反訴敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予併駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人糖福公司敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第三項所示，並為准、免假執行之宣告。至於上訴人糖福公司之請求不應准許部分，原判決為上訴人糖福公司敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本件判決結果無涉，爰不一一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件本訴之上訴為有理由、反訴之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官 張恩賜~B法 官 林洲富~B法 官 許秀芬右為正本係照原本作成被上訴人得上訴；上訴人不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三 日~B法院書記官