臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度簡上字第九八號
上 訴 人 乙○○被上訴人 上能建設開發股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十一日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭八十九年度中簡字第三一二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人所承租之門牌號碼台中市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）係位於所坐落於大樓一樓店面，進出系爭房屋須經過大樓騎樓，如大樓外部磁磚受損或有脫落之虞，為進出人員之安全，系爭房屋於大樓修繕前自無法正常使用，且因該大樓外部因民國八十八年九二一大地震而受損，當時即被貼示屬於危險建物而無法居住，迄提起本件訴訟後始得知後續鑑定結果已無危險，況該房屋及所坐落大樓是否已遭判定為危險建築物，與上訴人能否正常使用系爭房屋無必然關係，只須該情狀足致上訴人無法正常使用系爭房屋之程度者，本件上訴人使用系爭房屋係經營「巨蛋便利商店」之用，出入須經過大樓騎樓，該房屋及所坐落大樓外部磁磚等公共設施因地震受損、脫落而須為整體修繕工程之施作，為進出人員安全，應俟修繕全部完成始能正常使用，上訴人且有分擔修繕工程款，依民法第四百二十三條、第四百二十九條第一項、第四百三十條及兩造租賃契約第四條第四款、第七條第八款約定，該期間內上訴人應無須支付租金。
（二）系爭房屋所坐落大樓已於八十八年十一月間進行大樓外部磁磚、大理石脫落等修繕工程，該工程相關費用上訴人已先代被上訴人分擔其中之二萬五千元，即使須支付被上訴人系爭房屋租金，則主張以此為抵銷；否則，被上訴人另積欠訴外人茍卿國債務，訴外人茍卿國已將該對被上訴人之債權讓與上訴人，若上訴人其他抗辯仍不可採，則亦以此債權與該租金債務為抵銷，則仍毋庸再給付被上訴人租金。
三、除援用第一審所提證據外，補提現場照片一張，存款備忘錄、修繕結算表、收據等影本各一份，並聲請訊問證人黃麗月。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）依證人徐進鵬於原審證述之內容，並無關乎系爭房屋內部整修情事，而是門牌號碼台中市○○路○○○○號房屋第一、二、三樓等樓層面內部修繕，且該大樓一、二樓外觀材質均為大面積舖設大理石外飾面材，若有外部修繕應屬石材工程，應無上訴人所提出單據內容之外飾泥作工程修繕可言，此應與系爭房屋無關，而震後十天內附近商店即回復正常營業，由該修繕內容亦可見該棟大樓並非重大受損而達無法使用程度；另依租約第四條第四款約定，未涉及結構安全其不負修繕責任。
（二）上訴人所提出現場照片僅係該大樓穿廊入口位置，地上復僅為大樓外飾面材磁磚脫落之小堆碎渣垃圾，以此之量和掉落物品而言，該建物應非危險建物，且震後十天已經台中市政府及專業建築師履勘鑑定該建物安全無虞；另關於訴外人茍卿國所持上訴人應給付之本票債權一事，上訴人既係在八十九年四月八日取得該債權，然被上訴人已於八十九年一月二十五日以存證信函告知上訴人終止租約，並將有關系爭房屋之受租權利讓與訴外人業盛五金鐵網有限公司，該公司亦以存證信函告知上訴人此情，上訴人仍以此拒付租金，並無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提現場照片三張、存證信函三份，及簽據、調解不成立證明等影本各一份。
理 由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付九萬六千元及自八十八年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之法定利息，原審判決命上訴人應給付被上訴人九萬六千元及其利息並准供擔保宣告假執行，而駁回被上訴人其餘之訴及該部分假執行之聲請，上訴人係就原審命其給付前述金額及利息，暨該部分假執行宣告者提起上訴，被上訴人對其敗訴部分則未聲明不服，駁回被上訴人該部分之訴即已確定，合先敘明。
三、本件被上訴人起訴主張與上訴人乙○○於八十六年六月二十日訂立租約，由上訴人以每月租金三萬二千元向其承租系爭門牌號碼台中市○○路○○○○號之房屋供營業使用，租賃期間自八十六年八月一日起至九十三年七月三十一日止，因上訴人未按時繳付八十八年十月、同年十一月二期租金，其先於八十八年十二月九日以存證信函催繳，並於八十八年十二月二十九日申請支付命令督促請求，復因被告又欠繳八十八年十二月份租金，原告於八十九年一月十三日亦再次以存證信函催繳，以上八十八年十月至十二月份之租金共計九萬六千元上訴人迄未繳納，爰請求上訴人給付此部分租金及自八十八年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。上訴人則以未曾積欠租金，於八十八年九月二十日即繳交該年度九月份之租金（票號SF0000000、面額二萬九千六百六十四元、付款人第七商業銀行國光分行、發票日八十九年九月二十日），惟於八十八年九月二十一日起，因遭逢九二一大地震使系爭房屋受損，其一再催促被上訴人修繕卻未獲置理，致上訴人自八十八年九月二十一日起至同年十一月二十九日止，均無法使用所承租之系爭房屋，自毋需支付該期間租金；又因系爭房屋因地震所生之損害而須為修繕之部分，上訴人就該修繕代被上訴人先支出費用二萬五千元，連同前述八十八年九月份不須給付卻已繳租金共計二萬九千六百六十四元，主張與積欠被上訴人之租金為抵銷後，其自無須支付任何租金等語，資為抗辯。
四、本件被上訴人主張與上訴人於八十六年六月二十日訂立租約，由上訴人以每月租金三萬二千元向其承租系爭房屋供營業使用，租賃期間自八十六年八月一日起至九十三年七月三十一日止，及八十八年十月、十一月、十二月共三個月租金上訴人迄未繳納之事實，業據其提出存證信函影本五份及租賃合約書、調解不成立證明書等影本各一份為證，上訴人對此亦不爭執，自堪信屬實。又被上訴人雖主張已於八十九年一月二十五日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人該受租權利並經其轉讓與第三人云云，然其所執事由係以上訴人有積欠八十八年十月迄十二月份租金而得為終止，此業據原審判決以依八十八年四月二十一日修正前之民法第四百四十條規定及兩造租賃合約書第三條第二項關於租金給付約定，係以每三個月為一期、每個月一付之金融機構票據三張為給付方式，上訴人縱使遲延支付八十八年十月至十二月份計三個月之租金，惟未達兩期，被上訴人仍不得以此對上訴人主張兩造租約業已終止，並進而駁回其訴請上訴人遷讓返還之部分，被上訴人對此既未提起上訴而已確定，卻未提出其他積極證據而僅仍就涉及之前提事實再為爭執，已難認其此部分主張為有據。
五、次按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；又因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，係因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方亦免為對待給付之義務，民法第四百二十三條、第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項前段分別定有明文；且於租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定使用收益者，若該租賃物尚能修繕之情形，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，亦有最高法院三十年度渝上字第三四五號判例意旨可資參照，經查：
（一）本件系爭房屋所在大樓於八十八年九二一地震後有外部磁磚脫落、部分樓層內部受損等情形，並經台中市政府於大樓張貼告知該棟建築物屬危險建築物之紅色告示一節，業據上訴人於原審提出該張貼情形之現場照片一張，並經證人即當時前往處理相關房屋事務之黃麗月於原審證述在卷，被上訴人亦不否認此情，則以該地震規模甚大，地震後隨即經台中市政府初步評估檢查認定系爭房屋所坐落之該棟大樓屬無危險建築物，並張貼公告警示住戶之情形，再參諸上訴人承租該房屋目的是經營「巨蛋便利商店」而作為營業使用，此由兩造租約以「設店租賃合約書」名之可見，而震後該大樓不惟系爭房屋上方樓層外部磁磚等呈大片脫落，整棟建物外牆大理石等亦有多處脫落及有隨時掉落之危險，有現場照片附於原審卷第一四四、一四五頁可稽，並經前往修繕之證人徐進鵬於原審證述在卷，系爭房屋為供便利商店營業而出租，衡諸消費者不可能甘冒體傷之危險進行小額交易，則系爭房屋自須實質上、外觀上安全無虞，始具備兩造租賃契約約定之使用狀態，反觀系爭房屋上方大樓外牆磁磚等多處受損，九二一地震後餘震且仍不斷而有隨時掉落傷及路過人車之虞，加上被上訴人信賴台中市府所為警示公告，其認為該房屋斯時不適於使用營業，顯無悖於常情。
（二）況且，上訴人自八十八年九月二十一日後迄同年十一月二十八日止確實均未營業，有統一發票明細表影本一份在卷足憑，雖事後系爭房屋所坐落大樓再經內政部營建署與系爭房屋之原規劃建築師等相關成員會同現場檢測結果，該建築物雖諸如RC外牆有破損，並未見損及主要結構體與樑柱構造，且主體建築物並無傾斜，應安全無虞，有該損害評估及建議處理措施報告影本一份可按，然此房屋是否合於約定使用收益狀態一事非僅繫於該房屋物理上、實際上有無安全之虞，尚應審酌當時出租人所提供房屋現狀及相關資訊等，一般人是否足以認該房屋亦堪為使用收益，而如前述，台中市政府認該建築物屬危險建築物之公告在先，在尚無其他事證足認該公告內容有疑問之情形下，一般即足令人信賴該危險建物公告而無法繼續對該房屋為使用收益，則事後又認該大樓安全無虞之報告迄八十八年十月四日始由建築師製作完成而通知相關所有權人代表等，被上訴人亦自承收受該報告後有無告知上訴人並不清楚，證人黃麗月且證稱該報告並未如之前台中市政府之紅色警示公告予以張貼公告周知，上訴人迄八十八年十一月二十九日回復正常營業前既無從得知斯情，以當時所能獲得之資訊及現場等情形而論，自八十八年九月二十一日迄十一月二十八日該期間內，以一般社會通常標準衡量，實難認系爭房屋仍得為營業目的之使用收益。因之，揆諸前揭說明，系爭房屋自八十八年九月二十一日迄十一月二十八日之相關情狀，既確有因地震而難期繼續為約定使用收益之事實，此且屬不可歸責於兩造之事由，被上訴人固得暫不依約提供合於租約內容之租賃物供上訴人使用收益，上訴人自亦得免負該期間之租金給付義務。
六、再以，自八十八年十一月二十九日起迄十二月三十一日止該期間應付之租金部分，上訴人既自承已繼續為使用收益，即難認此部分有何仍無法為租約所定使用收益之事實，上訴人依約自應給付此期間租金共計三萬四千一百三十三元（〈32000*2/30〉+32000=34133，四捨五入），然上訴人就八十八年九月二十一日迄三十日之租金計一萬零六百六十七元（32000*10/30=10667，四捨五入）者免負給付義務，既如前述，而上訴人因所約定以每三個月為一期、期前繳納之方式，此一萬零六百六十七元租金已預為給付被上訴人，被上訴人對此亦不爭執，則該租金給付原因事後既已消滅，被上訴人收受該租金即屬無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，自應依民法第一百七十九條後段規定對上訴人負返還利得責任，上訴人主張以此債權與被上訴人之租金債權為抵銷，即屬有據。
七、此外，上訴人復稱該房屋所坐落大樓關於門牌號碼台中市○○路一六三三、一六
三五、一六三七號房屋上方共同之外牆受損部分，因訴外人即該一六三七號房屋所有權人汪仁村委託訴外人黃麗月處理而於八十八年十一月四日迄十七日期間為修繕，費用共計九萬五千七百八十元，上訴人代被上訴人先行分擔支付其中修繕費用二萬五千元，爰以此再與前述被上訴人之租金債權為抵銷一節，經查：
（一）上開事實業據證人黃麗月於本院九十年七月十三日準備程序期日到庭結證稱上訴人確實有分擔支付該筆修繕費用等語，至於證人即為修繕工程之徐進鵬雖於原審證稱未曾向上訴人收取相關修繕工程款等語，因該工程實際係由訴外人黃麗月與之接洽進行，此由工程款給付收據係由訴外黃麗月出具可明，其自無從與上訴人直接接觸，更與前述證人黃麗月證述上訴人有分擔給付部分修繕費用之內容無違，證人黃麗月證述內容復與上訴人所提出修繕明細表、存款備忘錄等影本各一份互核相符，是上訴人主張其有代為支付上開費用之部分，應堪認定。
（二）進而，系爭房屋所坐落大樓關於門牌號碼台中市○○路一六三三、一六三五、一六三七號房屋上方外牆既為一體而為該部分區分所有權人所共有，則共有人即訴外人汪仁村委託訴外人黃麗月修繕該部分外牆者，自屬共有物簡易修繕之保存行為，依民法第八百二十條第二項得由該共有人單獨為之，同為共有人之被上訴人亦應比例分擔該修繕費用，而被上訴人就其應分擔修繕費用為二萬五千元一事並不爭執，僅謂此無修繕必要云云，然該施作工程內容為大理石切割吊除、外牆磁磚打除等，所在位置又涉及系爭房屋上方之整片外牆，該外牆受損情形且有隨時掉落砸傷通行之人之虞，足以影響位於下方包括系爭房屋在內三戶房屋之出入安全等情，已經證人徐進創於原審證述無訛，並有現場照片五張附卷可參，此自堪認有修繕之必要，被上訴人徒以工程名稱與外牆材質係大理石不符，謂該修繕工程與系爭房屋之使用無涉、並非必要云云，顯無可採；另上訴人謂非結構體部分之修繕，依租約第四條第四款約定其毋庸負修繕責任，然觀諸該約款內容係約明該承租標的因天災地變或自然損壞有維修之必要時，應由甲方（即本件被上訴人）負責修護，本件須修繕原因即出於天災且有必要，被上訴人依約即應負修繕責任，要屬無疑，被上訴人此部分所辯，均不足採。
（三）是以，被上訴人基於共有人地位對訴外人汪仁村先支付之修繕費用應分擔其中二萬五千元，既如前述，而上訴人為系爭房屋承租人，該房屋上方外牆修繕行為施作與否涉及其對該房屋之事實上使用利益，其為該修繕行為之完成而代被上訴人履行該費用分擔義務而加以清償，自屬對該債務之履行有利害關係之第三人，依民法第三百十二條規定，上訴人亦得於清償後據以向被上訴人行使該債權；否則，依民法第一百七十六條關於無因管理之規定，該修繕費用之分擔係就被上訴人共有物為必要保存行為，以前開內政部營建署與系爭房屋之原規劃建築師等相關成員會同現場檢測後通知被上訴人之建議措施，亦說明損傷牆面建議進行修復之情形，上訴人斯時代為處理該修繕事務而先行墊付被上訴人應負擔之必要修繕費用部分，亦不違反被上訴人可得推知之意思，被上訴人亦應償還此修繕費二萬五千元；甚至，如前述被上訴人基於共有人地位既對訴外人汪仁村負有負擔此修繕費用之債務，亦因上訴人代為清償行為而受有債務消滅之消極利益，且為無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，亦因返還此不當得利二萬五千元，故上訴人主張以此代為清償之二萬五千元修繕費債權，與前述積欠被上訴人之租金債權為抵銷，亦有理由。
八、綜上所述，上訴人雖積欠被上訴人租金共計三萬四千一百三十三元，惟以前述其預付而得請求被上訴人返還之租金一萬零六百六十七元，及修繕費二萬五千元債權為抵銷後，其已毋庸再為給付。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金九萬六千元，及自八十八年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為無理由，不應淮許，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第七十八條，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十八 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法 官 王 銘~B 法 官 林洲富~B 法 官 林麗真右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十八 日~B法院書記官