臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第一五六三號
原 告 甲○○被 告 丙 ○
壬○○辛○○庚○○戊○○訴訟代理人 子○○被 告 乙○○訴訟代理人 癸○○被 告 己○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：
主 文被告丙○應給付原告新台幣伍拾萬元，及自民國八十九年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告丙○負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾陸萬陸仟元為被告丙○供擔保後，得假執行。但被告丙○如於假執行程序實施前以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）一百四十萬元，並自民國八十五年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告丙○與被繼承人陳木水於七十五年五月十九日同意提供坐落台中市○區○○路一七七（即嗣後分割出之一七七之八、一七七之九）、一七七之三（嗣後又分割有一七七之十四土地）地號土地與原告合建本國式鋼筋混凝土ＲＣ紅磚隔間伍層樓房，並應允保證所提供之土地沒有瓜葛不清之情；且必須無條件提供道路地，以利建築。被告壬○○、辛○○、陳錦雀、戊○○、乙○○、己○○等六人為陳木水之繼承人。原告於立約同時交付保證金七十萬元之支票，並花費五十餘萬元進行整地、建造設計等，詎因被告丙○、被繼承人陳木水與鄰地所有權人有土地糾紛而無法提供道路地，致原告動工興建時受阻，是丙○及陳木水等人顯已違反合建契約第八條及第十條之規定，原告自得依契約及繼承關係向被告請求退還保證金。
（二）被告丙○與陳木水簽約後，因其所有土地立約時為裡地，如無相鄰土地所有權人廖美惠、林金聲之同段一七七之二及一七七之六之地號土地配合提供道路用地供通行施工，原告實無法續為興建。原告業已取得建造執造，並委請建築師規劃、開工，因上開訴外人擅用水泥板擋住通行，致原告無法續予動工，嗣後被告丙○、被繼承人陳木水與上開訴外人協調而未成立。被原告丙○及被繼承人在道路地未能取得下，依合建契約第十條規定，當有可歸責之事由。再者，被告丙○又將所有應提供建築之一七七之三、一七七之九地號土地所有權於八十四年六月十四日全數移轉訴外人陳泰民，其已無法履約，而有給付不能情事，原告依民法第二百四十九條第三款規定，請求被告退還保證金一百四十萬元。
（三）合建契約之精義，建商僅負責出資完工，而地主提供之土地，必須可供完成建築之土地。本件土地係裡地，非有聯外道路，無法興建，是地主自需負有協調鄰地所有權人同意提供通行道路之義務，俾供其裏地得以興建房屋，況依合建契約第四條、第八條規定，地主負有排除第三人之興建障礙之義務，提供可供完成建築之土地。從而，被告丙○及被繼承人陳木水訂約時已收得原告交付之高達七十萬元保證金，竟不能於建照規定之竣工期限內提供合建所須之道路地，致原告損失整地、建造設計費用合計百餘萬元。嗣後於合建契約存續中，自售合建土地，顯無視合約之存在。
三、證據：提出地籍圖謄本影本一件、土地登記謄本四件、土地建物合建契約書影本一件、存證信函影本二件、建造執照影本一件、准予動工證明影本一件、電費收據影本一件、證明書影本一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）本件契約訂立迄今已逾十五年，原告既未領取建造，遑論建造房屋或領取使用執照，被告在訂約後，數次面晤原告，請其速依約履行，惟原告均藉詞推託，甚至表示要向被告購買土地或仲介，然未見原告出面處理。
（二）依據本件契約第八條規定，契約存續期間，甲方不得與第三人再有合建契約或出售他人。被告所提供之土地產權清楚並無糾葛，此為原告所自承。
而第十條規定，本約不屬於法定空地比率內之空地歸甲方所有，惟道路地必須無條件提供，供乙方或乙方指定之任何第三人，永久使用。該條文義係約定合建工作完成後，土地使用權之約定與建造工作無關，被告並無義務提供建築用之道路，況被告與鄰地所有人亦無土地糾紛。原告迄今未依約履約，被告依據本件契約第十二條約定，解除契約並依約沒收保證書。
理 由
一、原告起訴主張被告丙○與被繼承人陳木水於七十五年五月十九日同意提供坐落台中市○區○○路一七七（嗣後分割出之一七七之八、一七七之九）、一七七之三（嗣後又分割有一七七之十四土地）地號土地與原告合建（下稱系爭合建契約），並無條件提供道路地，以利建築。被告壬○○、辛○○、陳錦雀、戊○○、乙○○、己○○等六人為陳木水之繼承人。原告於立約同時交付保證金七十萬元之支票，並花費五十餘萬元進行整地、建造設計等，詎因被告丙○、被繼承人陳木水與鄰地所有權人有土地糾紛而無法提供道路地，致原告動工興建時受阻，且被告丙○竟將應提供建築之一七七之三、一七七之九地號土地所有權於八十四年六月十四日悉數移轉訴外人陳泰民，其有給付不能情事。是被告丙○及被繼承人陳木水等人顯已違反合建契約第八條及第十條之規定，原告自得依契約及繼承關係向被告請求加倍退還保證金。被告則以系爭合建契約訂立迄今已逾十五年，原告既未領取建造，遑論建造房屋或領取使用執照，依據系爭合建契約第八條規定，被告已依約提供之土地。再據第十條之文義可知，係約定合建工作完成後，土地之使用權，其與建造工作無關，被告並無義務提供建築用之道路。至於原告所指被告與鄰地所有人有土地糾紛，亦屬無據。從而，原告迄今未依約履約，被告為此解除契約，並依約沒收保證金等語置辯。
二、原告主張被告丙○與被繼承人陳木水於七十五年五月十九日同意提供坐落台中市○區○○路一七七（嗣後分割出之一七七之八、一七七之九）、一七七之三（嗣後又分割有一七七之十四土地）地號土地與原告合建，原告於立約同時並交付保證金七十萬元之支票，而被告壬○○、辛○○、陳錦雀、戊○○、乙○○、己○○等六人為陳木水之繼承人等事實。業據其地籍圖謄本、土地登記謄本及土地建物合建契約書等件為證，均為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按請求權，因十五年間不行使而消滅，民法第一百二十五條定有明文。被告固抗辯稱系爭合建契約訂立迄今已逾十五年，而原告亦未領取建築執照云云。惟查：系爭合建契約為七十五年五月十九日簽定，而原告係九十年五月十六日向本院提起本訴，期間未逾十五年時效，原告於七十五年十一月間取得合建土地之建造執照等事實，有卷附之起訴狀、土地建物合建契約書及建造執照等件為證。基上，系爭合建契約之請求權尚未罹於時效，原告亦已取得建造執照在案，是被告上開抗辯，不足為憑。
四、原告主張被告丙○、被繼承人陳木水與鄰地所有權人有土地糾紛而無法依約提供道路地，致原告動工興建時受阻，且被告丙○竟將應提供建築之一七七之三、一七七之九地號土地所有權移轉第三人，是原告據系爭合建契約第八條及第十條規定，請求被告加倍退還保證金云云。惟被告抗辯稱原告未依約履約，依約沒收保證金等語。是本件應審究兩造是否依照系爭合建契約履行義務，以認定是否已構成違約事由。經查：
（一）系爭合建契約第八條規定，契約存續期間，甲方（即被告丙○與被繼承人陳木水）不得與第三人再有合建契約或出售他人。是被告丙○與被繼承人陳木水於系爭合建契約存續期間，不得將合建土地轉讓與第三人。查被告丙○將其所有應提供建築之一七七之三、一七七之九地號土地所有權於八十四年六月十四日移轉訴外人陳泰民等事實，業據原告提出土地登記謄本為證，復為被告丙○所不爭執，足見被告丙○違反系爭合建契約第八條之規定，將合建土地轉讓與第三人。
（二）系爭合建契約而第十條規定，本約不屬於法定空地比率內之空地歸甲方所有，惟道路地必須無條件提供，供乙方或乙方指定之任何第三人，永久使用。
參諸原告與被告丙○、被繼承人陳木水訂立系爭合建契約時，其應知悉合建土地之位置及出入通路，嗣後亦取得建造執照，是解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，惟系爭合建契約第十條之文義，已載明被告丙○與被繼承人陳木水應無條件提供道路地，其義應指其等應提供其所有之土地作為道路，非指被告丙○與被繼承人陳木水亦應提供非其所有之土地，作為建築用地，即其等不負有排除第三人之興建障礙之義務，其意甚明，是上揭契約文字業已表示訂約當事人之真意，自無須別事探求，即原告不得反捨契約文字而更為曲解。換言之，縱使訴外人即鄰地所有人林金聲、廖美惠等人擅用水泥板擋住通行，導致原告無法繼續動工屬實，亦不可歸責與被告。
（三）依據系爭合建契約第十二條記載，甲乙雙方應切實行契約，如甲方（即被告）違約時，甲方應加倍返還保證金，並賠償乙方（即原告）施工之損失及支出費用。乙方違約時甲方得沒收保證金及地上物。系爭合建契約自七十五年五月十九日簽定迄今，原告未依約完成合建房屋，亦無法排除鄰地所有人之障礙等事實，此為兩造所不爭執，足見原告已無法依約完成合建房屋，其違約情事甚明，是被告壬○○、辛○○、陳錦雀、戊○○、乙○○、己○○自得依據上揭約定，沒收原告已給付之保證金。
五、次按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按時期給付者，他方當事人得不為相當期限催告其履行，得解除其契約，民法第二百五十五條定有明文。系爭合建契約自七十五年五月十九日簽定迄今，原告均不能依約完成合建房屋，即如前述，足見原告已無法按照系爭合建契約之當事人約定，完成合建房屋之目的，是被告於九十年七月三十一日以原告於十五年間，均未依約完成合建房屋為由，通知原告解除系爭合建契約，揆諸前揭說明，洵屬有理。
六、末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。被告丙○固違反系爭合建契約第八條之規定，將合建土地轉讓與第三人，惟原告迄今未依約完成合建房屋，亦有違約之情事，既如前述，本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、被告丙○所受之利益及原告所受損害情形，依職權減少違約金之數額至五十萬元為合理，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、綜上所論，原告依系爭合建契約之法律關係向被告丙○請求退還保證金，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、原告及被告丙○均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予併駁回。
九、本件事證已臻明確，二造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日~B法院書記官