臺灣臺中地方法院民事判決 九十年訴字第一五００號
原 告 保證責任臺中市第五信用合作社法定代理人 乙○○被 告 甲○○
郭簡玉霞右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應將坐落於台中市○區○○段四小段四、四之四七地號土地上之建物，即建號二四一號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號一樓全部，騰空遷讓交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣參拾貳萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
但被告甲○○如於假執行程序實施前以新臺幣玖拾伍萬陸仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一項所示。
（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）二百七十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十年六月一日起至遷讓交還第一項建物之日止，按月連帶給付原告四十五萬元。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，得約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第四百五十條、第四百五十三條、第四百五十五條及第七百六十七條分別定有明文。被告甲○○向原告承租原告所有坐落於台中市○區○○段四小段四、四之四七地號土地上之建物，即建號二四一號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號一樓全部，租賃契約期限自八十九年八月一日起至九十年七月三十一日止，每月租金四十五萬元，並以被告郭簡玉霞為連帶保證人。依租賃契約第七條第七款約定：租賃期中，乙方（即被告甲○○）所開繳付租金支票，如未能如期兌領，則視同租約到期，乙方應無條件騰空交屋。被告甲○○所交付原告自八十九年十二月份起至九十年五月份之支票均未兌現，經原告屢次催討，均置之不理。是依據前開租賃契約規定，租賃契約已視為到期。準此，兩造之租賃關係業已消滅，則被告甲○○繼續占用上開建物，自屬無權占有，原告自得依租賃及所有權等法律關係，訴請被告甲○○返還上開建物。另被告甲○○於八十九年十二月份起即未再繳納租金，經原告屢次催討，均置之不理，原告已發存證信函通知被告甲○○，未如期繳付租金即終止租賃契約。惟被告甲○○仍未依限給付租金，其所積欠原告租金總額已逾二個月之租額，玆原告以本件起訴狀繕本之送達，向被告表示終止上開租約意思表示之到達。職是，原告亦得依民法四百四十條規定，主張上開租約業已合法終止，訴請被告甲○○返還租賃之建物。
（二）因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百八十四條、第一百七十九條分別定有明文。兩造租賃契約如前所述，已於八十九年十二月三十一日視為租約到期，故被告自前開租賃法律關係終止後，即屬無權佔有系爭建物，被告拒不返還系爭租賃物於原告，致原告每月受有相當於租金四十五萬元之損害。
為此原告自得依法請求被告給付自九十年一月一日起至交還租賃物日止，相當於每月租金四十五萬元之不當得利。又本件被告自八十九年十二月份起即支票未兌現而未繳付租金，原告自得依民法第四百三十九條一併請求給付被告所積欠之四十五萬元之租金。綜上所述，原告自得請求被告甲○○給付如訴之聲明第二項所示金額，即四十五萬元（八十九年十二月份之租金）加四十五萬元乘以五個月（九十年一月至五月相當租金）之不當得利二百七十萬元，及自九十年六月一日起至被告遷讓交還系爭建物日止，按月給付相當租金四十五萬元之損害賠償。退步言，如認租賃契約尚未屆期，則原告亦得依租賃法律關係請求被告給付如訴之聲明第二項所示租金，即四十五萬元乘以六個月（即八十九年十二月至九十年五月份之租金）。計二百七十萬元及自九十年六月一日起至被告遷讓交還租賃物日止，按月給付相當租金四十五萬元之損害賠償。再者，被告郭簡玉霞為被告甲○○之連帶保證人，原告自得依連帶保證之法律關係，一併請求被告郭簡玉霞連帶給付如訴之聲明第二項所示款項。
（三）土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前亦在施行後均無同條之適用，院解字第三二三八號解釋應予變更，司法院著有第三四八九號解釋例可稽。是故，被告主張系爭定期租約，應適用土地法第一百條第三款規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋云云，自屬無據。按定期租賃契約為繼續性契約，因人格信賴關係，當事人本得隨時終止。依契約自由原則，如當事人特約雙方當事人之一方或任一方有隨時終止權者，則從其約定，此為民法第四百五十三條之立法宗旨。
（四）民法第四百三十一條第一項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。租賃房屋由承租人出費修理後仍繼續使用，雖其價格已因修理而增加，然所增加之利益仍歸自己享受，則欲求償有益費用尚非其時，最高法院著有二十九年上字第一五四二號、十八年上字第一六九七號判例。租賃契約第四條第四款約定：房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設。但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。職是，兩造已將民法第四百三十一條第一項規定排除，約定被告應於系爭租賃契約屆期無條件將租賃物回復原狀，返還租賃物予原告。再者，被告所主張修繕裝潢之利益，其自己享用，經營服飾店，非為原告支出，原告實無任何利益可得。
（五）二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條定有明文。被告雖有繳納保證金（即押金）五百萬元，惟被告除積欠原告三百六十萬元（即租金及相當租金之不當得利），尚積欠原告一億二千萬元之本金及一千四百一十萬元之利息。是被告所繳納之保證金扣掉租金三百六十萬元後，所剩之一百四十萬元與原告前開部分債權抵銷後，尚不足清償原告前開債權。因此，被告主張扣除所欠租金三百六十萬元後，原告尚應反還其一百四十萬元云云，顯然無理由。退步言，倘認租賃契約尚未終止，因保證金具有擔保功能，亦即承租人支付保證金於出租人者，其目的在於擔保租金及損害賠償債務，該等標的物之所有權於交付時移轉所有權於出租人，待租賃關係滅，清結抵償債務後以其餘額返還承租人，其法律上性質實屬學理及實務上所稱之讓與擔保，則被告依約亦應給付原告所欠租金，不得主張保證金抵銷所欠租金。又租賃契約第三條第二款約定：保證金五百萬元，於租賃期滿交還房屋時甲方無息交還乙方。益證保證金係於租賃屆期後，被告交還房屋時，扣除被告所積欠之租金及損害賠償債務後，若有剩餘時，原告始有返還之義務。倘認租賃契約尚未終止，則被告依約亦應給付原告所欠租金，不得主張保證金抵銷所欠租金。
三、證據：提出租賃契約、建築改良物所有權狀、存證信函、回執、房屋稅單、退票紀錄及本票裁定影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）承租人租金支付有遲延者出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」。民法第四百四十條第
一、二項及土地法第一百條第三款定有明文。依特別法優於普通法原則，可知土地法優先於民法適用。是承租人積欠之租金若扣除押租金後，未達二個月以上，出租人自不得主張收回房屋。本事件兩造簽立之房屋租賃契約書第三條第二項明定保證金為五百萬元，故被告雖積欠房屋租金二百七十萬元，惟由押租金中扣抵，尚有餘存，原告主張被告因積欠租金終止租約，返還租賃物，自屬無理。
（二）承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事，而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增值額為限。民法第四百三十一條第一項定有明文。緣七十九年十月中旬時，承租建物因火燒三天而損失慘重，被告在八年前起即開始向原告承租上述建物，即花費三百多萬整修天花板、地板、鐵門等基本設施，並花費近千萬裝潢、設備、器材，始得經營服飾店。原告對被告曾支出有益費用之事實，知悉甚稔，並未為反對之表示，倘認本事件租賃契約已終止，承租人就該租賃物支出的有益費用，因而增加該建物之價值者，則本於不當得利之法則，主張原告應負擔償還費用之義務。
（三）土地法第一百條為強制規定不得以特約排除，故兩造之租賃契約於第七條之後附記之第七條約定，租賃期中，乙方所開繳付租金支票，如未能如期兌領，則視同租約到期，乙方應無條件騰空交屋等語。顯已違背土地法第一百條第三款之強制規定，而應認為上述約定無效。另土地法第一百條第三款規定，被告積欠租金額，扣除擔保金抵償外，尚未達二個月以上時，原告不得收回房屋。退步言，若認原告終止本件租賃契約為合法，或兩造之租賃契約已視為到期。惟因原告因本件租賃契約受有被告交付保證金即押租金五百萬元。而若認租賃關係已消滅，則依通說均認押租金之法律性質為讓與擔保說，即「承租人支付押租金於出租人者，其目的在於擔保租金及損害賠償債務，該等標的物所有權於支付時移轉所有權於出租人，待租賃關係消滅，清結抵償債務後以其餘額返還於出租人，其法律性質實屬學理及實務上所稱讓與擔保」，故在租賃關係消滅時，倘承租人負有租賃債務，押租金自然發生抵償之作用，而不問當事人之意思如何？亦無待乎意思表示。而本案押租金既有五百萬，則原告起訴主張租金債務及租賃關係消滅後之不當得利及損害賠償請求均尚未逾上述五百萬元範圍，故依法抵償後，原告起訴要求被告給付如訴之聲明第二項之金額，顯無理由。
理 由
一、本件原告起訴主張被告甲○○向原告承租原告所有坐落於台中市○區○○段四小段四、四之四七地號土地上，即建號二四一號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號一樓之建物（下稱系爭租賃物），租賃契約期限自八十九年八月一日起至九十年七月三十一日止，每月租金四十五萬元，並以被告郭簡玉霞為連帶保證人。
依系爭租約第七條第七款約定：租賃期中，被告甲○○所開繳付租金支票，如未能如期兌領，則視同租約到期，被告甲○○應無條件騰空交屋。被告甲○○所交付原告自八十九年十二月份起至九十年五月份之支票均未兌現，經原告屢次催討，均置之不理。是依前開條款約定，系爭契約已視為到期。準此，兩造之租賃關係已終止，則被告甲○○繼續占用系爭租賃物，自屬無權占有，原告自得依租賃及所有權之法律關係，訴請被告甲○○返還系爭租賃物。兩造租賃契約已於八十九年十二月三十一日視為租約到期，被告拒不返還系爭租賃物於原告，致原告每月受有相當於租金四十五萬元之損害。原告自得依法請求被告給付自九十年一月一日起至交還系爭建物日止，相當於每月租金四十五萬元之不當得利。系爭租約第四條第四款約定：房屋有改裝施設之必要，被告甲○○取得原告之同意後，始得自行裝設。但不得損害原有建築，被告甲○○於交還房屋時，並應負責回復原狀。兩造已將民法第四百三十一條第一項規定排除，約定被告甲○○應於系爭租賃契約屆期無條件將租賃物回復原狀，返還租賃物予原告。況被告所主張修繕裝潢之利益，原告並無任何利益可得。被告甲○○雖有繳納保證金五百萬元，惟其除積欠原告三百六十萬元（即租金及相當租金之不當得利），尚積欠原告一億二千萬元之本金及一千四百一十萬元之利息。是被告甲○○所繳納之保證金扣掉租金三百六十萬元後，所剩之一百四十萬元與原告前開部分債權抵銷後，尚不足清償原告前開債權。被告則以本件兩造簽立之系爭租約第三條第二項明定保證金為五百萬元，故被告雖積欠房屋租金二百七十萬元，惟由押租金中扣抵，積欠之租金後，未達二個月以上，原告自不得主張收回房屋。系爭租賃物於十一年前，因火燒而損失慘重，被告在八年前起即開始向原告承租系爭租賃物，即花費三百多萬元整修天花板、地板、鐵門等基本設施，並花費近千萬元之裝潢、設備、器材。原告知之甚稔，且未為反對之表示，倘若認系爭租約已終止，被告甲○○就該租賃物支出的有益費用，因而增加該建物之價值者，則本於不當得利之法則，主張原告應負擔償還費用之義務。退步言，若認原告終止本件租賃契約為合法，原告起訴主張租金債務及租賃關係消滅後之不當得利及損害賠償請求，均尚未保證金五百萬元範圍，依法抵償後，原告起訴要求被告給付如訴之聲明第二項之金額顯無理由等語置辯。
二、本件原告主張被告甲○○向原告承租原告所有之系爭租賃物，租賃契約期限自八十九年八月一日起至九十年七月三十一日止，每月租金四十五萬元，並以被告郭簡玉霞為連帶保證人，及被告甲○○自八十九年十二月份起給付系爭租賃物租金之支票，均未兌現等情事實，業據原告提出租賃契約、建築改良物所有權狀、存證信函、郵政回執、房屋稅單、支票及退票理由單等件為證，復為被告所不爭執，應堪認為真實。
三、按承租人租金支付有遲延者出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第四百四十條第一、二項及土地法第一百條第三款分別定有明文。原告主張系爭租約第七條之後附記之第七款約定，租賃期中，被告甲○○所開繳付租金支票，如未能如期兌領，則視同租約到期，被告甲○○應無條件騰空交屋等情，主張終止系爭租賃契約等語。被告則辯稱租賃契約於第七條之後附記之第七條約定違反民法第四百四十條第一、二項及土地法第一百條第三項之規定。是原告得否請求被告甲○○遷讓房屋及給付相當於租金之損害，首應審究為兩造間之租賃契約是否已經合法終止。經查：
（一）土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之。至定期租賃契約無論其訂約係在施行前亦在施行後均無同條之適用，院解字第三二三八號解釋應予變更，司法院著有第三四八九號解釋例可稽。本件兩造所定之租賃契約，依其內容觀之，訂有明確之租賃期間，應係定期租賃契約，揆諸前開解釋意旨，系爭租賃關係，並無土地法第一百條第三款之適用。
（二）出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上尚無禁止之規定，最高法院四十二年台上字第一０二五號著有判例。兩造之租賃契約第七條之後附記之第七款既約定，租賃期中，被告甲○○所開繳付租金支票，如未能如期兌領，則視同租約到期，被告甲○○應無條件騰空交屋。既然系爭租賃關係，並無土地法第一百條第三款之適用，依契約自由原則，如當事人特約雙方當事人之一方或任一方有隨時終止權者，則從其約定。是被告甲○○自八十九年十二月份起給付系爭租賃物租金之支票，均未兌現，兩造約定之終止租約條件，即已成就，原告據此主張租約於八十九年十二月三十一日到期，終止系爭租租約，即為可採。基上，系爭租約既已終止，原告請求被告甲○○應將坐落於台中市○區○○段四小段四、四之四七地號土地上之建物，即建號二四一號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號一樓全部，騰空遷讓交還原告，為有理由。
四、次按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用。是押租金契約性質，係信託之所有權讓與行為，為承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生當然抵充（法定抵充）之效力（參照最高法院著有七十二年度台上字第四八八五號、八十四年度年度重上字第二九二號判決）。既然承租人交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，原告不得以租金以外之債權，主張與押租金抵銷之。次查：
（一）因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百八十四條、第一百七十九條分別定有明文。被告八十九年十二月份起即給付系爭租賃物租金之支票均未兌現，原告表示自八十九年十二月三十一日終止租約，原告固得請求被告給付八十九年十二月份之租金四十五萬元及九十年一月一日至搬遷日止相當於租金之損害每月四十五萬元。依據系爭租約第三條第二款約定，被告甲○○應交付保證金（押租金）五百萬元等語，而原告就其收受被告交付之五百萬元押租金事實，並不爭執。依據前開規定，五百萬元押租金之性質應係擔保承租人支付租金及賠償損害之用，則被告如有積欠租金或其他債務不履行情事，自應由押租金優先抵充。
（二）而本件押租金既有五百萬元，則原告起訴主張租金債務及租賃關係消滅後之不當得利及損害賠償請求，尚未逾上述五百萬元範圍，該押租金不得抵銷被告甲○○積欠原告一億二千萬元之本金及一千四百一十萬元之利息。從而，系爭押租金依法抵償後，原告起訴要求被告應給付原告二百七十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息並自九十年六月一日起至遷讓交還第一項建物之日止，按月連帶給付原告四十五萬元，顯無理由。
五、末按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事，而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增值額為限，民法第四百三十一條第一項固有明文。惟民法第四百三十一條第一項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。租賃房屋由承租人出費修理後仍繼續使用，雖其價格已因修理而增加，然所增加之利益仍歸自己享受，則欲求償有益費用尚非其時，最高法院著有二十九年上字第一五四二號、十八年上字第一六九七號分別判例。
被告主張倘認本事件租賃契約已終止，承租人就該租賃物支出的有益費用，因而增加該建物之價值者，則本於不當得利之法則，主張原告應負擔償還費用之義務云云。是本院應審究原告有無返還有益費用之義務。末查：依據系爭租約第四條第四款約定，系爭租賃物有改裝施設之必要，被告甲○○取得原告之同意後，始得自行裝設。但不得損害原有建築，被告甲○○於交還房屋時，並應負責回復原狀。是依據前揭約定，兩造已將民法第四百三十一條第一項規定排除，約定被告應於系爭租約屆期時，無條件將租賃物回復原狀，返還租賃物予原告。再者，被告甲○○所主張修繕裝潢之利益，係其自之利益而經營服飾店，非為原告支出，況被告甲○○迄今未提出事證，以證明原告受有若干有益費用，是其主張有益費用之償還，即非正當。
六、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告甲○○將將坐落於台中市○區○○段四小段四、四之四七地號土地上之建物，即建號二四一號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號一樓全部，騰空遷讓交還原告，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十五 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 七 月 二十五 日~B法院書記官