臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第二○○六號
原 告即反訴被告 聚隆企業股份有限公司法定代理人 甲○○法定代理人 乙○○右當事人間請求返還租賃物等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣拾捌萬玖仟捌佰伍拾玖元，及自民國九十年七月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣陸萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣拾捌萬玖仟捌佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：⑴被告應給付原告新台幣（下同）一百九十三萬九千八百五十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴部分：⑴反訴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
貳、陳述：
（一）被告即反訴原告（下稱被告）於民國（下同）八十八年七月間向原告即反訴被告（下稱原告）承租台中縣太平市○○街○○號廠房之一部分（面積約四百坪），約定租期為三年，自八十八年七月十五日起至九十一年七月十四日止，租金一年為三百萬元，每半年一付，被告應於八十九年六月三十日前繳納之第二年（自八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止）之租金三百萬元，但被告逾期未付，有關自八十九年七月十五日起至九十年一月十四日止之租金共計一百五十萬元，及依租約第七條應由被告負擔之水費（八十九年八月、十月）一萬一千元、電費（八十九年八、九月）四十二萬八千八百五十九元，被告均應給付原告。另水電費部分原告依不當得利或無因管理之法律關係，亦得請求。另如兩造之租約於八十九年七月十五日即已終止，則被告遲至同八月十四日始搬遷，受有一個月使用該租賃物之不當得利，應將原告所受相當於租金之損害二十五萬元返還。
（二）本件被告租得系爭廠房後，除第一年租金三百萬元已支付外，其中第二年租金三百萬元理應於八十九年六月三十日支付，詎屢經催促均拒未履行，雖經原告委請律師於八十九年七月二十六日以律師函定期催告給付租金，奈亦未獲置理，且截至起訴日止，被告未付之租金亦已達二期之總額（第二年第一期：自八十九年七月十五日起；第二期自九十年一月十五日起；六個月一付），則依民法第四四０條第一、二項之規定及系爭租賃契約書第六條第一項之約定，原告即得終止系爭租約。已以原告九十年六月十八日起訴狀繕本之送達兼為終止系爭租約之意思表示。系爭租約雖經終止，然原告仍得依約（法）請求被告給付系爭租約終止前未付之一年租金三百萬元。爰僅先訴請判令被告給付第二年（自八十九年七月十五日起迄九十年七月十四日止）租金（按：
系爭租約所定租金係以每年三百萬元為計付單位，並非以每月為租金之計算基準）半數自八十九年七月十五日起迄九十年一月十四日止之一百五十萬元。
（三）本件被告九十年七月二十六日民事答辯狀中答辯及反訴主張：「．．．二造於八十九年二月一日達成退夥協議。原告同意租金每月減五萬元，由被告自行經營。因被告就租金已事先給付，原告答應自八十九年三月起每月退還五萬元之租金，至八十九年七月應退還二十五萬元，但原告迄未退還」及「．．．被告乃於八十九年八月十四日搬離．．．，將廠房交還原告，…。」云云，並非事實，原告否認之。蓋：
㈠本件兩造確實已於八十九年二月一日協議終止合夥關係並訂立「消取合資案同意書」
，嗣又於八十九年八月十五日訂立「協議書」確認上開事實。然斯時兩造均僅就合夥事宜成立協議，同意終止合夥關係，並無「．．．租金每月減五萬元．．．原告答應自八十九年三月起每月退還五萬元租金，至八十九年七月應退還二十五萬元．．．」之合意，此觀諸該「消取合資案同意書」中並無上開記載等情即詳。
㈡嗣被告未依約於八十九年六月三十日支付第二年租金三百萬元，屢經催促均拒不履行
，原告乃委請律師於八十九年七月二十六日以律師函定期催告給付租金並通知彼於八十九年八月一日至丹諾聯合律師事務所協商解決租賃契約糾紛事宜，惟被告除先委請黃嘉明律師於八十九年七月二十八日以（八九）明函字第０七二八號律師函回覆並另謂「．．．雙方就退夥事宜，尚有些細節未談洽．．．」云云外，並未於八十九年八月一日到場協商。嗣經原告訴訟代理人以電話連絡被告法定代理人賴馨品女士另約定於八十九年八月十五日至丹諾聯合律師事務所協商。當日雙方對租賃廠房中之變壓器租金及隔音簾、冷卻塔遷移工程費用、動力基本費用及租金支付方法等租賃糾紛爭執甚巨，原告當場聲明在前揭糾紛解決前不同意被告提前終止租約之要求，雙方遂共識僅就退夥事宜，訂立「協議書」，並無如被告所稱：「．．．被告乃於八十九年八月十四日搬離．．．，將廠房交還原告．．．」及終止租約之合意，此觀諸該「協議書」中並無上開記載等情即詳。否則，如雙方確有上開終止租約之合意，焉有未將此重要協議載入該「協議書」之理？且當日被告亦曾交付向原告購買二套吹瓶機之價金五百四十萬元及稅金二十七萬元予原告，是倘被告確已「．．．於八十九年八月十四日搬離．．．，將廠房交還原告，．．．」焉有未於八十九年八月十五日協議時結算並索還（或扣抵）押租金餘額之理？凡此俱見被告所辯確無可採！㈢事實上本件被告未經原告同意擅自搬離系爭廠房，迄今均未知會原告，亦未將鑰匙、
廠房交還予原告管領。原告因系爭租約未經合法終止，被告尚未將系爭廠房遷讓返還予原告，是原告縱明知被告已將廠內設備、貨品搬空，惟原告將廠房租予被告後，被告要如何使用廠房，甚或完全棄置不用均屬被告之權利，原告除得請求給付租金及俟達法定或約定終止租約事由而得行使租約終止權外，餘則無權置喙，原告根本無從僅因被告之搬空物品即得擅自將系爭建物收回使用。本件除有法定或系爭租約所約定之事由外，雙方均無恣意片面終止系爭租約之權利，是本件雙方既尚無終止系爭租約之合意，自無任由被告擅自搬離系爭廠房即恣意曲解系爭租賃關係已終止。
㈣又被告另主張兩造於八十九年二月間拆夥時，原告表明同意自八十九年三月起之租金
每月減五萬元云云，並非事實，原告否認之⑴被告所主張上開減少租金之事實，業經證人鄭淑妃、鄭煜斌九十年十月二十六日在
本院審理中明確證稱並未達成上開協議在案。即被告法定代理人賴馨品九十年十一月十六日本院審理中亦已自承：「原告說的我們都沒有答應，雙方未按照被告所提之計算書達成任何協議，．．．」等語。
⑵被告雖於九十年十月三日提出該所謂「計算書」用以證明兩造間確有上開減租協議云云。惟查：
①依該「計算書」內容列有Ａ、Ｂ、Ｃ三方案等情觀之，該「計算書」應僅係列敘「解決方案」，尚難認兩造已達成減租協議。
②被告主張伊於八十九年二月與原告拆夥時，原告表明同意自八十九年三月起之租金
每月減五萬元云云，並舉證人張福田為證。惟據證人即被告法定代理人之夫張福田九十年十一月十六日本院審理中所證：「（八十九年二月時被告和原告要拆夥時，兩造是否有協議？）有的，在八十九年二月底時原告有同意（由鄭淑妃同意），有寫書面，就是被告所提計算書，該計算書是當時就提出的，原案是指租金要降到二十萬元，當時有三個方案，我們選擇Ｃ方案，後來拆夥時原告沒有將租金還給我們。」等語，此與原告主張之事實不同（按：原告主張Ａ案，且原告主張該計算書係八十九年六月份所作），足見原告之主張確非實在。
（四）又被告雖主張原告於八十九年七月十日以存證信函為終止租約之意思表示，本件租約早已終止云云。惟查，本件原告固曾於八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函為主張終止系爭租約之意思表示，然並未發生終止租約之效力。
㈠前揭存證信函之送達不發生行使終止權之形成效力⑴按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第四四０條第一、二項定有明文。
⑵前揭存證信函係原告於八十九年七月十日所寄發，而被告就系爭租約第一年（八十
八年七月十五日─八十九年七月十四日）租金則已繳清，而係第二年租金未依約於八十九年六月底前開出支票繳納，是揆諸前揭規定，原告於寄發前揭信函時尚無行使租約終止權之權利，自無發生終止系爭租約之效力！⑶且前揭存證信函內容既係行使租約終止權之意思表示，雖因未符前揭規定而不發生
終止租約之法律效果，然亦不得因此而強加曲解前揭存證信函之送達即為意定終止系爭租約之要約。併予敘明。
㈡退一步言，縱認前揭存證信函之送達為終止系爭租約之要約，然本件系爭租約亦尚未
經合意終止⑴按「將要約擴張，限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」民法第一六０條第二項定有明文。
⑵退一步言，本件縱認前揭存證信函之送達為原告終止系爭租約之要約，然被告既遲
至八十九年七月二十八日始委黃嘉明律師以（八九）明函字第０七二八號律師函明確回覆表明八十九年八月十四日搬遷等語（如原告九十年九月三日準備㈢狀附證一）。準此，被告既係將原告所主張被告應於八十九年七月十四日前遷廠並將廠房回復原狀返還原告之終止租約之要約變更為八十九年八月十四日始搬遷之條件而為承諾。則自應視為被告已拒絕原要約而為新要約，亦即兩造就前揭終止系爭租約之意思表示並不一致，難認兩造已意定終止系爭租約矣！
（五）另本件被告反訴主張原告應返還其保證金十一萬零一百四十一元云云，原告固不否認有收受被告所交付保證金五十萬元之事實。惟原告於本件中僅先訴請判令被告給付第二年（自八十九年七月十五日起迄九十年七月十四日止）租金（按：系爭租約所定租金係以每年三百萬元為計付單位，並非以每月為租金之計算基準）半數自八十九年七月十五日起迄九十年一月十四日止之一百五十萬元。今再主張以另半數自九十年一月十五日起迄九十年七月十四日止之一百五十萬元中之五十萬元與被告前付之保證金五十萬元相扣抵（抵銷），並以原告九十年九月三日準備㈢狀之送達為抵銷之意思表示。
參、證據：提出房屋租賃契約書影本一件、八十九年七月二十六日八九游律字第七二六一號
律師函影本一件、電費通知書影本二件、電費收據影本二件、水費收據影本二件、有限公司變更登記表（含董事、股東名單）影本一件、股份有限公司變更登記表（含董事、監察人名單、股東名冊）影本一件、協議書影本一件、消取合資同意書影本一件、附表一件、支票影本二件、統一發票影本一件、明細表影本一件、計算書影本一件為證。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
二、反訴部分：⑴反訴被告應給付反訴原告十一萬零一百四十一元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
（一）被告承租原告廠房部分當工廠，並與原告合夥，但兩造於八十九年二月一日達成協議，原告同意租金每月減五萬元，由被告自行經營，因被告就租金已事先給付，原告答應八十九年三月起每月退還五萬元，至八十九年七月應退還二十五萬元，但原告迄未退還。
（二）被告自八十九年二月起即以單獨經營方式在原告廠房生產，原告仍時常藉故引發糾紛，被告乃於八十九年八月十四日搬離原告廠房，並於翌日（八十九年八月十五日）與原告再度協議，確認八十九年二月一日折夥合意有效成立，並由原告交還被告所交付其之五百四十萬元之支票。被告僅欠一個月之租金二十萬元，另電費部分尚積四十二萬八千八百五十九元，水費部分，被告應負擔一萬一千元。被告承租時交付原告押租金五十萬元，被告於搬離時即向原告表明就積欠之水電費部分，以押租金抵銷，故上開應由被告負擔之部分，應可予以抵銷。
（四）被告於八十九年八月十四日搬遷時原告在場，被告即將廠房交還原告，被告搬遷之機器，因原告主張有合夥權利，故於八月十五日兩造書立協議書載明退夥已生效，被告載走之機器屬被告所有，被告可自由處分，被告先前交付原告尚未兌現之支票共計三十九張，面額五百八十二萬三千七百五十元由原告退還被告，苟被告未將款項給付原告或未將廠房交還原告，何以被告於八十九年八月十四日搬離，原告於隔日會將五百八十多萬元之支票交還被告。
（五）原告法定代理人稱：「有關本件合夥契約與租賃契相關事由，也都是由鄭淑妃、鄭煜斌與被告在談」，原告與被告合夥之承諾書由鄭煜斌代表原告書立，被告應付原告之租金，合夥款由鄭淑妃簽收，原告應提供使用執照與被告，亦由鄭淑妃立據，足證原告有授權與鄭淑妃、鄭煜斌，該二人所為之行為，對原告發生效力。鄭淑妃稱有與被告談論租金減收五萬元，且於八十九年六月提出附卷之計算書，依計算書所載「Ａ、維持原案，二０萬／月，『現有』計價方式，已明顯可知現有（即現約定約定之意）計價係每月二十萬元，亦即當時提出計算書之價額為每月二十萬元。況計算書開頭寫「維持原案」即係指原有已履行之方。式故由計算書之文義可知係指維持現有計價每月二十萬元之意。
（六）兩造租約雖約定至八十九年七月十四日，但八十九年七月十五日起之第二年租約，因為原告向被告表示終止，被告亦同意終止，而發生終止之效力。此由被告委託訴訟代理人於八十九年七月十八日發函原告訴訟代理人稱「本公司亦早向原告公司表明八十九年八月十四日搬遷，逾期搬遷之租金由押租金扣抵，苟被告未同意終止，何以如此表明。原告通知被告終止租約之原因有數項，不論其原因是否合乎終止之法律規定，被告既同意終止，則因兩造一致同意終止，而發生終止（意定終止）之效力。
（七）兩造訂立之租約第二年，自八十九年七月十五日起，被告於八十九年八月十四日即已搬離，且原告自認被告於搬遷後即未再使用租賃物，被告僅使用一個月即搬遷，原告要求被告應付整年之租金，洵屬違反誠信原則。
參、證據：提出協議書影本一件、消取合資同意書影本一件、八十九年七月十日以太平竹仔
坑郵局第一０六號存證信函影本一件、八十九年七月二十六日八九游律字第七二六一號律師函影本一件、八十九年七月二十八日黃嘉明律師事務所函影本一件、支票影本一件、計算書影本一件、承諾書影本一件、書據影本一件為證，並聲請訊問證人張福田、鄭淑妃、鄭煜斌。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文；本件原告起訴聲明為求為判決「被告應給付原告二百四十萬零四百四十元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」等語，於訴訟中變更為「被告應給付原告一百九十三萬九千八百五十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」等語，而被告提起反訴時聲明「反訴被告應給付反訴原告二十七萬六千七百八十九元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」等語，於訴訟中變更為「反訴被告應給付反訴原告十一萬零一百四十一元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」等語；核均屬減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許，首先敘明。
二、本件原告起訴主張及反訴答辯：被告於八十八年七月間向原告即反訴被告承租台中縣太平市○○街○○號廠房之一部分（面積約四百坪），約定租期為三年，自八十八年七月十五日起至九十一年七月十四日止，租金一年為三百萬元，每半年一付，被告應於八十九年六月三十日前繳納之第二年（自八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止）之租金三百萬元，但被告逾期未付，有關自八十九年七月十五日起至九十年一月十四日止之租金共計一百五十萬元，及依租約第七條應由被告負擔之水費（八十九年八月、十月）一萬一千元、電費（八十九年八、九月）四十二萬八千八百五十九元，被告均應給付原告。另水電費部分原告依不當得利或無因管理之法律關係，亦得請求。另如兩造之租約於八十九年七月十五日即已終止，則被告遲至同八月十四日始搬遷，受有一個月使用該租賃物之不當得利，應將原告所受相當於租金之損害二十五萬元返還；而原告於八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函通知被告，向被告行使終止權之意思表示，但因未符合民法第四百四十條第一、二項之規定，並不發生終止租約之效果，且該意思表示並非意定終止租約之要約，縱認係要約，惟被告回覆表明八十九年八月十四日搬遷等語，顯已將要約之內容變更而為承諾，應視為已拒絕原要約而為新要約，是兩造此於此意思表示不一致，難認此時兩造之租約已終止。被告未按時繳納第二年之租金，經原告催告亦未獲繳納，至起訴日止，被告未付租金已達二期之總額，則依民法第四百四十條第一、二項規定及租賃契約書第六條第一項約定，原告得終止租賃契約，原告並以九十年六月十八日之起訴狀繕本送達作為終止契約之意思表示，該繕本於九十年七月十日送達，則契約應自其時起終止。否認原告有同意自八十九年三月起即被告獨資經營時起之租金，每月減收五萬元，被告所提之「計算書」上有ＡＢＣ三方案，顯見僅係解決方案，並非已達成減租協議等語。
三、被告答辯及反訴主張：原告於八十九年七月十日以存證信函向被告表示終止租約，被告同意後，兩造租約即為終止，被告後於八十九年八月十四日搬遷。兩造租約終止，原告應將押租金五十萬元返還，又原告於八十九年二月間，同意將八十九年三月起至同年七月止之租金，每月減收五萬元，共計二十五萬元，二者合計為七十五萬元應返還被告，扣除依租約應由被告負擔之水費一萬一千元、電費四十二萬八千八百五十九元及八十九年七月十五日起至同年八月十四日止之租金二十萬元（合計為六十三萬九千八百五十九元），原告應尚給付被告十一萬零一百四十一元，被告並不需給付原告任何款項，原告之請求為無理由等語。
四、以下之事實為兩造所不爭執，堪信為真實，茲分別說明如下：
（一）被告於八十八年七月間向原告承租台中縣太平市○○街○○號廠房之一部分（面積約四百坪），約定租期為三年，自八十八年七月十五日起至九十一年七月十四日止，租金一年為三百萬元，每半年一付，第二年之租金被告應於八十九年六月三十日前開立支票二紙給原告，並同時約定被告使用之水電費應由被告自行負責，被告所人承租者係廠房之一部分，其餘部分由原告使用，二者並共用一個大門。
（二）被告於八十九年八月十四日搬離前開租賃物。
（三）被告交付給原告之押租金為五十萬元，原告並未返還給被告。
（四）八十九年八、九月份之電費共計四十二萬八千八百五十九元，被告同意依約負擔全部。
（五）八十九年八月、十月之水費，兩造同意由被告依約負擔一萬一千元。
（六）八十九年七月十五日起至同年八月十四日止，被告有使用租賃物，但尚未繳納代價。
（七）兩造原為合資關係，使用前開租賃物經營事業，於八十九年二月一日取消合資關係，並簽署消取合資案同意書，並自八十九年三月起，改由被告單獨使用該租賃物經營。
後兩造並於八十九年八月十五日簽署協議書，針對兩造間之合夥尚有爭議之部分為協議並確認兩造間之合夥關係已消滅。
（八）原告曾於八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函通知被告，以被告經原告催繳租金未繳為由，主張「不再分租廠房」給被告，並要求被告於期限內作好遷移事宜，並表示自八十九年七月十五日零時起不再提供電源暨週邊設備等語，被告有收受。
（九）原告後於八十九年七月二十六日委託游琦俊律師以八九游律字第０七二六一號函通知被告，於八十九年八月一日前往其事務所洽談租賃契約等事宜，被告確有收受。
（一０）被告曾於八十九年七月二十八日委託黃嘉明律師以八九明函字第０七二八號函回覆
游琦俊律師，表示：被告已向原告表明八十九年八月十四日搬遷，租金由押租金扣抵等語，游琦俊律師有收受。
（一一）被告所提計算書，係於八十九年六月間，兩造因租金問題洽商，由原告指派之鄭淑妃與被告法定商談出之三方案，經由鄭煜斌作成書面後再傳真給被告。
（一二）被告於九十年十一月十六日所提承諾書、書據影本之真正，不爭執。
五、茲兩造於九十年十二月十二日經整理及簡化爭點後，確認兩造間之爭點計有下列事項，即：
㈠爭點壹即兩造之租賃契約是否已於八十九年七月十五日（按指自該日零時）終止？㈡爭點貳即兩造之租賃契約是否於九十年七月十日終止？㈢爭點參即原告是否有同意自八十九年三月起即被告獨資經營時起之租金，每月減收五萬
元？上開三項爭點，其中爭點壹爭點貳有排斥關係，如爭點壹之事實存在，則爭點貳之事實即不存在，爰將兩造就上開之爭點之主張及本院之判斷說月如下：
（一）爭點壹即兩造之租賃契約是否已於八十九年七月十五日終止？㈠原告主張：
⑴原告於八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函通知被告，向被告行使
終止權之意思表示，但因未符合民法第四百四十條第一、二項之規定，並不發生終止租約之效果，且該意思表示並非意定終止租約之要約，縱認係要約，惟被告回覆表明八十九年八月十四日搬遷等語，顯已將要約之內容變更而為承諾，應視為已拒絕原要約而為新要約，是兩造此於此意思表示不一致，難認此時兩造之租約已終止。
⑵無證據提出。
㈡被告主張：
⑴原告於八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函通知被告，向被告表示
要在期限內（八十九年七月十五日）終止租約，被告亦同意終止，並向原告表示於八十九年八月十四日搬遷，故兩造之租約於於八十九年七月十五日即已終止。
⑵證據：八十九年七月二十八日黃嘉明律師事務所函影本一件、八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函影本一件。
㈢本院之判斷：
⑴按被告承租系爭租賃廠房之第二年（即自八十九年七月十五日起）之租金，兩造約定被
告應於八十九年六月底前開出支票繳納，但被告逾期並未繳納，原告乃於八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函通知被告，以被告未繳納租金且廠務乏人管理，使原告公司門面嚴重破壞，而無法再共同使用為由，向被告主張不再分租廠房給被告而要終止租賃契約，並請被告於八十七年七月十四日搬遷，且表明原告自八十九年七月十五日零時起不再提供電源暨週邊設備等情，有八十九年七月十日以太平竹仔坑郵局第一０六號存證信函影本一件在卷可稽，復為兩造所不爭執，可信為真實。
⑵兩造對於開原告之意思表示之性質容有爭執，查，原告於該存證信函中之主旨部分雖陳
明「為主張終止租賃契約」等語，惟觀之其說明之內容，其並無陳述任何該當於法定之終止權之發生事實，而僅係以被告未繳租金及廠務乏人管理，使使原告公司門面嚴重破壞，而無法再共同使用為其理由，始主張不再分租廠房給被告，業如前述，則其前開以存證信函向被告所為之意思表示，自難認係行使法定終止權之意思表示，而應係向被告為以契約終止前開租賃契約之要約，始符事實。
⑶本件被告對於原告前開欲終止契約之要約確有承諾等情，除有其提出之八十九年七月二
十八日黃嘉明律師事務所函影本一件在卷可參外，原告對此復未爭執，雖原告陳稱被告既遲至八十九年七月二十八日始委黃嘉明律師以（八九）明函字第０七二八號律師函明確回覆表明八十九年八月十四日搬遷等語，被告既係將原告所主張被告應於八十九年七月十四日前遷廠並將廠房回復原狀返還原告之終止租約之要約變更為八十九年八月十四日始搬遷之條件而為承諾。則自應視為被告已拒絕原要約而為新要約，亦即兩造就前揭終止系爭租約之意思表示並不一致，難認兩造已意定終止系爭租約矣云云，惟前開原告未爭執之八十九年七月二十八日黃嘉明律師事務所函，其內係載明：「本公司（按指被告）亦早向聚隆企業股份有限公司（按指原告）表明八十九年八月十四日搬遷」等語，足見被告之承諾終止契約早在該律師函寄發之前，則觀之其內容，其係早同意終止，僅搬遷（交還）日期要求延至八十九年八月十四日而已，尚難認為係將原要約變更而為新要約，原告此部分之主張，尚無可採。再者，從原告所提其在八十九年七月間交付給其訴訟代理人游琦俊律師用以和被告談判之明細表上，載明「房租 ＊違約金」等語，有該明細表在卷可憑，而違約金之部分根據兩造之租賃契約，係指契約終止後始有之問題，此觀之契約書第六條之約定甚明，足見原告在八十九年七月間交付上開明細表給被告時，亦確認兩造間之契約業已終止，否則豈有要其委任律師須談及違約金之理？⑷又兩造於八十九年八月十五日簽署協議書，針對兩造間之合夥尚有爭議之部分為協議並
確認兩造間之合夥關係已消滅等情，業如前述，該日期係在被告搬遷之後，苟當時兩造間之對於租約是否存在，尚有爭執，豈有未有任何協議之理，足見當時原告係接受被告於八十九年八月十四日始搬遷，逾期部分照租約付費之要求，始會在與被告搬遷後之協議時，絕口不提違約金（原告原要求其委任律師提出）之問題，足見兩造間之契約確因兩造間之意思表示一致而告終止。
⑸兩造間之租約既至八十九年七月十四日二十四時（即同月十五日零時）終止，則被告自
無繼續依原租約之約定，繳納第二年租金之義務，原告主張其對被告依約有第二年租金三百萬元之請求權云云，於法不合，尚無可採。
（二）爭點貳即兩造之租賃契約是否於九十年七月十日終止？本件兩造之租約，本院業已認為自八十九年七月十四日二十四時（即十五日零時）起業已終止，則自無再終止之問題，已不待言。
（三）爭點參即原告是否有同意自八十九年三月起即被告獨資經營時起之租金，每月減收五萬元？㈠原告主張：
⑴否認有此事實。被告所提之「計算書」上有ＡＢＣ三方案，顯見僅係解決方案，並非已達成減租協議。
⑵證據：無。
㈡被告主張：
⑴原告於八十九年二月間有同意將八十九年三月起，每月租金減收五萬元，即改成月租二
十萬元計收，當時係由代理原告之鄭淑妃、鄭煜斌與被告洽商並同意為上開減租約定。⑵證據：①證人張福田、②證人鄭淑妃、③證人鄭煜斌、④計算書影本一件、⑤承諾書影本一件、⑥書據影本一件。
㈢本院之判斷：
⑴查：證人鄭淑妃、鄭煜斌到庭均否認原告有同意就八十九年三月起，每月租金減收五萬
元之情事等語（見本院九十年十月二十六日言詞辯論筆錄），至於證人張福田雖到庭證稱：「在八十九年二月底時原告有同意（由鄭淑妃同意），有寫書面，就是被告所提之計算書，該計算書係當時就提出的，原案係指租金要降到二十萬元，當時有三個方案，我們選擇Ｃ方案，後來拆夥時時原告沒有將租金返還給我們」等語（見本院九十年十一月十六日言詞辯論筆錄），按該證人係被告之法定代理人之夫，與被告關係密切，所為證言難免偏頗，且其證言核與被告所為陳述「是原告法定代理化人甲○○弟弟鄭煜斌告訴被告每月要減少租金五萬元」等語（見本院九十年十月三日言詞辯論筆錄第二項），及該計算書係八十九年六月間所提出（見九十年十二月十二日言詞辯論筆錄兩造不爭執事項第十一項）之事實不符，自難信該證人之證詞為真。再者，被告提出計算書影本一件，欲證明原告確曾同意自八十九年三月份起租金每月減收五萬元之事實，惟該計算書係表明有Ａ、Ｂ、Ｃ三方案，並非係屬確定之協議內容，充其量僅為供協商參考之議案而已，且其製作之日期係在八十九年六月間，為兩造所不爭執，從時間上言之，亦難作為關於兩造租金自八十九年三月間每月減收五萬元之依據，雖被告持其上記載「Ａ．維持原案２０萬／月現有計價方式（馬力ＨＰ屬柏冠所有）每ＨＰ補助３０００元／ＨＰ」等語，而主張所謂維持原案即係指自八十九年三月起已每月租金已減收五萬元云云，然該計算書之記載日期係在八十九年六月間，從時間上已難認與被告主張兩造在八十九年二月間之協議有關，單純從上開文義觀之，所謂之「維持原案」亦可能係指兩造在計算書記載曾經商談過之關於第二年之計費方案，並非必指照原契約約定之意，是尚難僅憑該項記載，即推定兩造自八十九年三月起已有每月租金減收五萬元之合意存在，況兩造對於該計算書所列之三方案並達成協議一節，並無爭執，自亦難據而主張兩造曾有合意減租之情事，是被告此部分之主張，並無法舉證以證明之，尚難信為真實。
⑵至於被告提出承諾書影本一件及書據影本一件，係為證明證人鄭煜斌、鄭淑妃有代理原
告之權而已，並不足憑以證明原告是否有同意自八十九年三月起即被告獨資經營時起之租金，每月減收五萬元之事實存在，是尚難依被告所提之此二書證，而為有利被告認定之依據。
六、綜上所述，本件兩造間之租賃契約在八十九年七月十四日二十四時（即同月十五日零時）已終止，則原告對於被告於自八十九年七月十五日起至九十年一月十四日止之期間，自無一百五十萬元之租金請求權存在，惟兩造對於被告占有使用系爭租賃物至八十九年八月十四日始搬遷一節並不爭執，原告雖謂被告未經原告同意擅自搬離系爭廠房，迄今均未知會原告，亦未將廠房交還予原告管領云云，然被告既先以八十九年七月二十八日黃嘉明律師事務所函知原告表明八十九年八月十四日搬遷等語，業如前述，且實際上復於該日遷出，揆諸常情，如有未交付該租賃物給原告之情形，兩造豈會在隔天就原屬合夥後由原告出售給被告之機器部分達成協議，足見原告此部分之主張，應與事實不符， 要無可採。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，而有不當得利之情形，
為社會之通常觀念，被告既在契約終止後復使用租賃物一個月，則其使用當屬受有利益，並使原告受有相當於一個月租金之損害，被告亦表明此部分同意給付，則原告亦此部分自得本於不當得之法律關請求被告返還相當於租金二十五萬元之利益。再加上被告未爭執其依約應給付之水電費四十三萬九千八百五十九元（其中電費四十二萬八千八百五十九元、水費一萬一千元），合計原告得請求被告給付之金額為六十八萬九千八百五十九元；而原告尚有五十萬元之押租金尚未返還給被告，依約現應返還被告等情，為兩造所不爭執，被告復主張以該債權和原告之前開債權抵銷，因兩者給付種類相同、並均已屆清償期，自適於抵銷，故而，被告主張以前開其對原告之五十萬元押租金之給付請求與其對原告之上開債務抵銷，於法有據，自屬有理，經兩相抵銷，原告得請求被告給付之部分僅餘十八萬九千八百五十九元。而被告得請求原告之給付僅限於該五十萬元之押租金（另其主張可另向原告請求返還減收租金共計二十五萬元部分，因屬不能證明，為無理由，已如前述，至於原告主張其以被告自九十年一月十五日起至同年七月十四日止之租金債權與被告之前開五十萬元押租金債權抵銷云云，因該債權本院認為並不存在，並無可得抵銷之問題，併予說明），此部分經抵銷後已不存在，則其對原告自無任何給付請求權之存在。
七、從而：
（一）本訴部分：原告基於契約及不當得利之法律關係訴請被告給付，在十八萬九千八百五十九元及自九十年七月十一日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回；又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
（二）反訴部分：被告對原告之給付請求權因抵銷已不存在，則其訴原告給付其十一萬零一百四十一元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回；又被告之反訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、被告聲請訊問證人謝明達、賴柏儒、林清富欲證明被告確實在八十九年八月十四日搬離向原告承租之廠房，因原告對此並不爭執，核屬無必要，應予駁回；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經審酌結果與本件判決之結論無影響，爰不予一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十七 日~B臺灣臺中地方法院民事第四庭~B 法 官 李國增右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十七 日~B法院書記官