臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第二二八五號
原 告 飛達保險經紀人股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六十九萬六千元、相關交通費、事務費，及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告向被告承租坐落台中市○區○○○路○○○號九樓之辦公室，租賃期間自八十八年三月一日起至九十三年二月二十八日，租金每月九萬九千元，押租金三十萬元。原告於八十九年九月中旬要求於十月底終止租賃契約，經兩造勘驗所承租之辦公室現場，被告同意終止租賃契約，無息返還押租金三十萬元，原告因此於十月底遷讓辨公室，並將鎖匙及租賃所得扣繳憑單交還被告。詎被告竟於同年十月二十五日陳稱，原告違約終止契約，要求比例退回押租金。惟原告不同意比例退回押租金。
（二）既然租賃契約已合意終止，是被告應返還原告自八十九年十一月至九十年二月止，所預付之四月個租金，及押租金三十萬元，合計六十九萬六千元。暨原告依據民法第二百三十三條之規定，另請求為此支付之交通費、事務費等費用。
三、證據：提出房屋租賃契約影本一件、傳真影本一件、原告信函影本一件、照片四張及證明書二件為證，並聲請訊問證人黃偉立、柯玉玲及廖舜櫻。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告向被告承租坐落台中市○區○○○路○○○號九樓之房屋，並經法院公證在案。依據租賃契約第二條規定，租賃期間自八十八年三月一日起至九十三年二月二十八日。第七條第四項規定，租賃契約期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意。原告於八十九年十月底片面終止租賃契約，自不生效力，被告僅同意於九十年十月二十四日起，終止租賃契約。既然租賃契約於九十年十月二十前日有效存在，被告依約自得收取自八十九年十一月至九十年二月止之四月個租金。又原告繳交之押租金三十萬元，被告主張抵充積欠之租金。
（二）被告就八十九年十月間傳真於原告之事實，並不爭執，據該傳真函第三項記載，兩造必須至法院辦理解約公證。第五項記載，保證金以違約之情形，比例返還。是以法院辦理解約公證為終止租賃契約條件之一，嗣終止租賃契約後，再依比例返還保證金。而原告以該傳真函主張被告已同意終止租約，顯有誤會。
三、證據：提出存證信函影本一件為證。理 由
一、原告起訴主張其向被告承租坐落台中市○區○○○路○○○號九樓之辦公室，租賃期間自八十八年三月一日起至九十三年二月二十八日，租金每月九萬九千元，押租金三十萬元，兩造同意於八十九年十一月底終止租賃契約，無息返還押租金三十萬元，原告因此於十月底遷讓辨公室，並將鎖匙及租賃所得扣繳憑單交還被告，既然租賃契約已合意終止，是被告應返還原告自八十九年十一月至九十年二月止所預付之四月個租金及押租金，暨本件事件所支付之交通費、事務費等費用。被告則以依據租賃契約第七條第四項規定，租賃契約期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意。原告於八十九年十月底片面終止租賃契約，自不生效力，被告依約自得收取自八十九年十一月至九十年二月止之四月個租金。並以押租金三十萬元抵充原告積欠之租金等語置辯。
二、原告主張被告承租坐落台中市○區○○○路○○○號九樓之辦公室，租賃期間自八十八年三月一日起至九十三年二月二十八日，租金每月九萬九千元，押租金三十萬元等事實，業據其提出房屋租賃契約為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按當事人主張有利於已之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。原告固主張兩造既然同意於八十九年十月底終止租賃契約，被告依約應無息返還押租金三十萬元及預付之四個月租金云云。惟被告抗辯稱其僅同意於九十年十月二十四日起，終止租賃契約，是其依約毋庸返還押租金及租金等語。依據租賃契約第七條第四項規定，租賃契約期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意。揆諸前揭說明，原告既然主張兩造同意於八十九年十月底終止租賃契約，被告依約應返還押租金及預付之四個月租金等有利於己之事實，自應舉證以實其說。經查：
（一）原告主張被告於八十九年十月間傳真原告，並提出傳真函為憑。據該傳真函第三項記載，兩造必須至法院辦理解約公證。第五項記載，保證金以違約之情形，比例返還。依據上開文義可知，被告同意以法院辦理解約公證作為終止租賃契約條件之一，是兩造必須至法院辦理終止租賃契約之公證完畢，始符合原告同意終止系爭租賃契約之要件之一。然兩造迄今均未至法院辦理終止租賃契約之公證，此為兩造所不爭執。從而，原告主張被告已於八十九年十月間同意終止系爭租賃契約，於事實不符。
（二）證人柯玉玲雖到庭結證稱：其為仲介業者，當日帶客戶去看同一棟大樓房屋，巧遇兩造至現場，原告有說經濟不景氣想提早終止租約，而被告則說不為難原告願意退還租金等語（參照本院九十年九月二十八日言詞辯論筆錄）。
惟自上開證人之證詞，至多僅能得知兩造曾商討終止租賃契約事由，無法知悉兩造是否確實合意終止租約。另證人黃偉立、均為原固均到庭陳稱：渠等均為原告公司之人員，兩造於八十九年九月底時，曾於租賃房屋之現場合意終止租賃契約（參照本院九十年九月二十八日言詞辯論筆錄）。然證人黃偉立、廖舜櫻均為原告公司之職員，與原告有利害關係，其等所為證詞偏袒原告，乃人之常理，是渠等所為證言，即不足為憑。
四、末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。系爭租賃契約未於八十九年十月底合法終止，既如前述。而本件被告到庭陳稱其同意於九十年十月二十四日起，終止租賃契約。從而可知，系爭租賃契約於九十年十月二十三日前，依然合法有效存在，依據前開說明，原告亦有給付租金之義務。準此，被告依約自得收取自八十九年十一月至九十年二月止之四月個租金。而自九十年三月至九十年十月二十三日止之租金，以每月租金九萬千元九千元計算，計積欠之租金為六十九萬三千元。被告主張以押租金三十萬元抵充原告積欠之上揭租金，洵屬正當。至被告主張其依據民法第二百三十三條之規定，請求被告賠償其為本件支付之交通費、事務費等費用云云。因原告請求被告返還預付租金及押租金，於法無據，是此部份之主張，亦無理由。
五、綜上所論，原告主張其已終止系爭租賃契約，請求原告返還預付租金及押租金，顯無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三十一 日~B法院書記官