臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第二四九七號
原 告 甲○○法定代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：
被告應各給付原告新台幣（下同）三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
被告應各給付原告二十八萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十九年三月九日與被告訂立不動產買賣契約，由原告向被告日南建設股
份有限公司（下稱日南公司）購買坐落苗栗縣苗栗市○○段七七四─四一二、七七四─一八０地號土地上大將軍第三期編號Ｃ二九（門牌號碼：苗栗市高苗里北龍岡三號）房屋一棟，及向被告乙○○購買該房屋坐落之土地，約定房地總價為四百六十萬元，房屋及土地各為二百三十萬元；原告於簽約後，已依約給付被告訂金十萬元及簽約金五十萬元，合計六十萬元。
㈡按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二
條第一項前段定有明文。查原告向被告購買系爭房地坐落苗栗市將軍山，為新建社區且屬高地，自來水之供應配置，因水源、管線、地勢等相關問題，不若平地便捷，故原告於購買之初已特別與代表被告與原告接待看屋及議定契約之業務員溫婉羽洽詢並確認系爭房屋之用水為自來水，且經溫婉羽引導參觀系爭房屋已裝設台灣省自來水股份有限公司之水箱錶，並告知系爭房地係使用自來水，水費並已由被告日南公司繳交等情。原告因此誤信系爭房地係使用自來水應適合生活居住而簽訂本件買賣契約；詎料系爭房屋暨整個社區迄今仍使用地下水源而未供應自來水，原告顯係受被告之詐欺而為買賣之意思表示，並於九十年三月中旬發現後即發函被告催請解約並返還價金；再於九十年七月九日以郵局存證信函通知被告撤銷買賣之意思表示，並請被告返還所受領之價金，惟被告均置之不理；而兩造買賣契約既經撤銷，原告自得依民法第九十二條第一項及第一百十四條之規定，請求被告返還所收受之價金及遲延利息，爰求為判決如先位聲明所示。
㈢如認原告先位之訴為無理由，而認被告得沒收原告已繳交之買賣價金作為違約金
時，原告得請求法院依職權酌減違約金。姑不論被告並未舉證證明原告有何違約情事及損害，且被告等於將系爭標的另行出售後亦將有所得，是充其量被告僅能扣除其銷售之成本。原告認被告關於系爭房屋之銷售成本以原告已給付總額六十萬元之百分之五（三萬元）計算即為已足，是被告就原告給付超過三萬元部分即為無法律上原因而受有利益，爰依民法第一百七十九條不當得利之規定，求為判決被告應給付原告如備位聲明所示。
三、對被告抗辯之陳述：㈠水電等一般生活基本要求難如其他約定事項於系爭買賣契約中詳為記載而列為契
約條款，故不能僅憑契約中未載明使用自來水一節而認自來水之供應非契約之要素。又被告雖辯其其已提出申辦自來水並張貼公告，未有故意隱瞞施詐等情；惟原告於九十年三月三日首次參觀系爭不動產迄同年月九日簽約止，均未見被告所稱之公告；至於被告所稱八十九年十二月三日召開住戶大會講解及當埸散發函文，則因原告當時並非住戶，無從知悉；另被告所提出公告之照片，因拍攝日期可自行調整，亦不足證被告有公告自來水供應之相關文件。
㈡被告於九十年七月十六日大甲郵局第六五號存證信函除催告限原告於五日內履行
契約義務外並表示「否則，我方將依契約書之違約條款處理．．．」等語，而系爭買賣契約第九條違約處理第一、二項已載明「一、甲（即原告）方違約時，乙方（即被告）得不經催告，逕行解除本契約，甲方同意將已繳之價金，悉數無條件由乙方沒收．．．。二、甲方不履行本契約之任何一部分時，經催告限期履行仍逾期不履行時，視同甲方違約，甲方同意依本條前項約定處理．．．。」是被告之前揭存證信函為解除契約之意思表示附以停止條件（或始期），倘被通知者未在期限內履行契約，於期限屆滿時，解除之意思表示即發生效力；足見被告所辯系爭契約依然有效之詞，與事實不符，應不可採。
四、證據：提出不動產買賣契約書、訂購房屋預約單各一件、照片二幀、存證信函三件為證。並聲請訊問證人溫婉羽。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
二、陳述：㈠按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其
意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。本件原告主張因受被告日南公司之業務員即證人溫婉羽之詐欺而為意思表示訂立系爭不動產買賣契約云云，被告否認之，應由原告負舉證之責任。
㈡又在系爭不動產買賣契約九十年三月九日簽訂之前，台灣省自來水股份有限公司
第三區管理處苗栗營運所已於八十九年十一月十五日核准被告日南公司申辦該社區第一、二、三期自來水供應之請求；被告為向社區住戶說明自來水相關事宜，曾於八十九年十二月三日於本社區休閒館召開住戶大會講解，並當場發給前揭自來水公司函件予各住戶，且於九十年二月十三日在社區公告欄公告申裝自來水繳費期限等有關事項，而該公告迄今仍張貼於公告欄之上，所有住戶及參訪者皆得共見共聞，被告並無故意隱瞞之情。
㈢本件系爭社區占地約三萬五千坪，現已開發第一、二、三、五期，其中第五期已
全面供應自來水，而第一、二、三期因有部分住戶未配合繳款致延宕統一申辦之日期，惟預計於九十年十二月底前應可全面供應自來水。現時係以過濾後之地下水替代自來水，此觀之兩造契約第七條第三款後段標明「外電、瓦斯、地下水．．．」之原約款內容即可明瞭。上開約款於訂約時經刪除係因原告要求有關費用十四萬二千元由被告吸收，而非將自來水之供應訂為特別條款，且被告日南公司之業務員即證人溫婉羽從未向原告表示系爭房屋現為使用自來水。被告並未對原告施詐，而原告亦未舉證其因受詐欺而為意思表示，所為撤銷買賣意思表示及請求返還價金等，自無理由。
㈣又兩造買賣契約既仍有效存在，而被告亦未為解約或沒收價金之意思表示；且於
原告發函被告要求解約時，被告明確表示礙難同意，並期原告依約履行。是兩造買賣契約依然有效，而被告並未沒收原告所繳價金充違約金，自無民法第二百五十二條違約金酌減之適用；且原告受領價金亦非無法律上原因，亦與民法第一百七十九條之要件不合，原告依此規定為備位聲明請求被告各返還二十八萬五千元，亦無理由。
三、證據：提出台灣省自來水股份有限公司第三區管理處苗栗營運所函文一件、被告日南公司公告二紙、苗栗縣環境保護局水質檢驗報告一件、不動產買賣契約書一件、存證信函二件為證。
理 由
壹、先位之訴部分：
一、原告主張其於八十九年三月九日與被告訂立不動產買賣契約，向被告日南公司購買坐落苗栗縣苗栗市○○段七七四─四一二、七七四─一八０地號土地上大將軍第三期編號Ｃ二九（門牌號碼：苗栗市高苗里北龍岡三號）房屋一棟，及向被告乙○○購買該房屋坐落之土地，約定房地總價為四百六十萬元，房屋及土地各為二百三十萬元；原告於簽約後，已給付被告買賣價金六十萬元。詎訂約後原告始知系爭房屋並非使用自來水，係於買賣前因被告之業務員即證人溫婉羽引導參觀系爭房屋已裝設台灣省自來水股份有限公司之水箱錶，並告知系爭房地係使用自來水，水費並已由被告日南公司繳交等情。原告因此誤信系爭房地係使用自來而簽訂本件買賣契約，原告係受被告之詐欺而為買賣之意思表示，茲原告已於九十年三月中旬發現後，發函被告催請解約並返還價金；再於九十年七月九日以郵局存證信函通知被告撤銷買賣之意思表示；而兩造買賣契約既經撤銷，原告自得依民法第九十二條第一項及第一百十四條之規定，請求被告返還所收受之價金及遲延利息。
二、被告則否認有何施詐行為，並以在系爭不動產買賣契約九十年三月九日簽訂之前，台灣省自來水股份有限公司第三區管理處苗栗營運所已於八十九年十一月十五日核准被告日南公司申辦該社區第一、二、三期自來水供應之請求；被告為向社區住戶說明自來水相關事宜，曾於八十九年十二月三日於本社區休閒館召開住戶大會講解，並當場發給前揭自來水公司函件予各住戶，且於九十年二月十三日在社區公告欄公告申裝自來水繳費期限等有關事項，而該公告迄今仍張貼於公告欄之上，所有住戶及參訪者皆得共見共聞，被告並無故意隱瞞之情。且系爭房屋現係以過濾後之地下水替代自來水，此觀之兩造契約第七條第三款後段標明「外電、瓦斯、地下水．．．」之原約款內容即可明瞭，被告並未對原告施詐，而原告亦未舉證其因受詐欺而為意思表示，所為撤銷買賣意思表示及請求返還價金等為無理由置辯。
三、本件原告主張兩造於八十九年三月九日訂立不動產買賣契約，由原告向被告日南公司購買坐落苗栗縣苗栗市○○段七七四─四一二、七七四─一八０地號土地上大將軍第三期編號Ｃ二九（門牌號碼：苗栗市高苗里北龍岡三號）房屋一棟，及向被告乙○○購買該房屋坐落之土地，約定房地總價為四百六十萬元，房屋及土地價金各為二百三十萬元；原告於簽約後，已給付被告買賣價金六十萬元。系爭房屋非使用自來水；及原告曾於九十年三月中旬，發函被告催請解約並返還價金，於九十年七月九日以郵局存證信函通知被告，以被詐欺為由撤銷買賣之意思表示等事實，業據原告提出不動產買賣契約書、訂購房屋預約單各一件、存證信函二件為證，且為被告所不爭執，堪認原告所主張此部分之事實為屬真實。是本件所應審究者應為原告所主張關於系爭房屋用水一事，被告係以欺罔行為，使原告受詐欺而為買賣之意思表示之事實是否可採。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之謂也；本件原告既主張其係為被詐欺而為意思表示之當事人，且經被告否認詐欺之事實，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責任。原告主張關於系爭房屋所使用之水係地下水，而被告以係使用自來水之不實事項，使原告陷於錯誤而為買賣之意思表示，原告僅提出相片二幀並聲請訊問證人溫婉羽；然查原告提出之相片未足證明被告於訂約前有使其業務員即證人溫婉羽引導查看，使有陷於錯誤之情事；且經訊問證人溫婉羽亦結證其未為此項行為，並於看屋過程有告知原告系爭房屋現使用地下水，而自來水尚在申請中等情，不足認原告於與被告訂約時，關於系爭房屋之用水，有以不實之事項令原告因錯誤而為意思表示，原告之舉證自有未足。又參以兩造不動產買賣契約書第七條稅、規費及代辦費：第三款後段原約定「該戶外水、外電及天然瓦斯之申請、裝設等費用（含設計、申請、施工、材料、設備、接戶等）由乙方統籌代辦，均由甲方負擔。外電、瓦斯、地下水代辦費用總計新台幣十四萬二千元正，甲乙雙方互不退補」，有兩造提出之不動產買賣契約書在卷可稽；足見兩造於訂約時就系爭房屋之用水係使用地下水一節，被告已於契約條款中載明，並未有隱瞞之情事；雖其後正式訂約時，兩造因該款所指費用約定不需由原告負擔，而將該款約定刪除，然並非謂此即表示被告關於系爭房屋用水一節應負有提供自來水之義務；蓋該不動買賣契約書第七條約款係在約定兩造關於稅、規費及代辦費究應由何人負擔而已，非關於水、電、瓦斯等設備提供之約定，此依該不動產買賣契約書第七條約款之內容即可得知。且是否供應自來水端視自來水公司供水區域是否到達系爭社區，非被告所得單獨提供者；而是否為使用自來水，原告亦得隨時向自來水公司或該社區其他住戶查詢，亦難有欺罔之情，足認被告所辯未有詐欺之事實，應屬可採；原告主張其為買賣之意思表示，係受被告詐欺而為者，既未舉證以實其說，自屬不可採。並原告主張之事實既不可採，本院自毋需就被告其餘抗辯，及原告對被告抗辯所為之陳述，再一一論斷，附此敘明。
五、從而，原告主張本件買賣係因被告詐欺而為意思表示等情，既不可採信，已如前述，是原告雖分於九十年三月中旬及九十年七月九日以受詐欺為由，通知被告撤銷買賣之意思表示，即與民法第九十二條第一項規定之要件不合，不生意思表示撤銷之效力，兩造本件不動產買賣契約即未因原告之撤銷而視為自始無效；原告以意思表示經撤銷為由主張依民法第九十二條第一項、第一百十四條等規定，請求被告應分別返還所受領之價金三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，自應併予駁回。
貳、備位之訴部分：
一、原告主張被告已於九十年七月十六日以大甲郵局第六五號存證信函除催告限原告於五日內履行契約，並以之為解除契約之意思表示附以停止條件（或始期），倘被通知者未在期限內履行契約，於期限屆滿時，解除之意思表示即發生效力；被告已經於原告未依約履行時，解除兩造不動產買賣契約，並沒收原告已經給付之買賣價金六十萬元，充作違約金；然被告並未舉證證明原告有何違約情事及損害，且被告等於將系爭標的另行出售後亦將有所得，是充其量被告僅能扣除其銷售之成本。原告主張被告關於系爭房屋之銷售成本以原告已給付總額六十萬元之百分之五（三萬元）計算即為已足，並得請求法院依職權酌減違約金，是被告就原告給付超過三萬元部分即為無法律上原因而受有利益，爰依民法第一百七十九條不當得利之規定，求為判決被告應給付原告如備位聲明所示。
二、被告則以兩造買賣契約仍有效存在，被告亦未為解約或沒收價金之意思表示；被告係發函表示不同意原告之解約，並期原告依約履行，被告既未沒收原告所繳價金充違約金，自無民法第二百五十二條違約金酌減之適用；且原告受領價金係基於兩造買賣契約，亦非無法律上原因等語資為抗辯。
三、原告主張被告曾於九十年七月十六日以大甲郵局第六五號存證信函通知原告，其內容載有「寄件人（被告）再度函請台端（原告）於收信後五日內確實履行上開契約書內應盡的相關義務，否則，我方將依契約書內之違約條款處理。」業據原告提出該存證信函一件為證，且為被告所不爭執，堪認為真實。茲所應審究者應為被告所發該存證信函，是否因原告之未依約履行即逕發生解除兩造契約及沒收原告所給付買賣價金之效力。經查，依兩造不動產買賣契約第九條約定違約處理：一、甲方（原告）違約時，乙方（被告）得不經催告，逕行解除契約，甲方同意將已繳價金，悉數無條件由乙方沒收作為懲罰性違約金，若乙方另有損害得再向甲方請求賠償．．．．」有兩造提出之不動產買賣契約在卷可證。惟按解除權之行使需以意思表示為之，依兩造不動產契約書第九條約定之法律效果，僅賦予被告於原告有違約情事時，得不經催告逕行解除契約；然被告如欲依該條約定解除契約及沒收價金仍需對原告另以意思表示為之，非謂原告一有違約之情事，即發生解除契約及沒收價金之法律效果，此仍事理之然也。是被告於發前揭存證信函予原告時雖表示如原告不依約履行契約義務，將依契約書內之違約條款處理；惟依兩造不動產買賣契約書第九條違約處理時，不論是解除契約或沒收價金，均需另以意思表示為之，業如前述；從而，自不得以被告曾發函催告原告履約，並表示如不履約將依契約書內之違約條款處理等事實，即可認被告已對原告為解約及沒收價金之意思表示；且其後被告亦未對原告為解除契約及沒收買賣價金之意思表示，是原告主張兩造契約已因被告之解除而失效，及被告有沒收原告所給付之價金充違約金等事實，應不可採。
三、綜上所述，被告所辯其並未解除兩造契約及沒收原告所給付之買賣價金等情，堪值採信，且兩造契約既未經解除，是被告依買賣之法律關係受領原告給付之價金，即非無法律上之原因。從而，原告請求法院依民法第二百五十二條規定酌減違約金，並依不當得利之法律關係，訴請被告分別返還二十八萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，自應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 九 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 林源森右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十二 日~B法院書記官