臺灣台中地方法院民事判決 九十年度訴字第二六九二號
原 告 甲○○
林銘德被 告 乙○○
戊○○丙○○丁○○右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第二十四條第一項定有明文。查本件被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○之住所地分別在苗栗縣苗栗市新英里南龍崗一七號、一二號、一一號、十號，分據兩造陳明，雖均非於本院轄區，惟兩造曾約定就本件契約涉訟時時，合意以本院為第一審管轄法院，此有兩造分別提出之土地預定買賣合約書影本四件可憑，是原告向本院提起本件訴訟，與前開合意管轄之規定尚無不符，本院自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告提供坐落苗栗縣苗栗市○○段七七四之一四地號土地予日南建設股份有限公司 (下稱日南公司)開發大將軍山莊，由日南公司負責土地之規劃及房屋之建築，並委託他人代為銷售，被告乙○○、訴外人盧欽賢、被告丙○○、丁○○依序於民國八十三年一月四日、八十二年十月六日、八十二年十月十三日、八十二年十月十三日，分別與原告、日南公司訂立屬契約聯立性質之土地買賣契約、房屋買賣契約，向原告購買大將軍山莊Ｂ棟第三三戶、Ｂ棟第三九戶、Ｂ棟第四十戶、Ｂ棟第四一戶房屋之基地，約定購買土地面積分別為四九．七五坪、五四．四四坪、五六．六五坪、五九．九四坪，其後訴外人盧欽賢購買部分經買賣雙方於八十五年八月二十日同意，由被告戊○○繼受，被告係以房屋買賣為主要目的，兩造簽訂之土地買賣契約應居於從屬地位。嗣因八十三年四月間，台灣鐵路管理局 (下稱鐵路局)為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，此項土地徵收之不利益悉由原告吸收，惟所餘土地之規劃不得不隨之調整，建物之變更設計亦屬必要，然該徵收並非禁建，與契約之約定解除原因不符，原告尚無法單方解除具從屬性質之土地買賣契約。被告四人所買受之房屋乃與其他二十五戶共二十九戶房屋合併為一張建築執照，平均建蔽率百分之三四．五八，但由於地形不同與土地分割之結果，各戶房屋之建蔽率自亦多寡不同，而大將軍山莊之基地係屬丙種建築用地，依非都市土地使用管制規則第九條規定，建蔽率為百分之四十，容積率為百分之一百六十，簡言之，建物投影面積不得逾基地面積百分之四十，建物總樓地板面積不得逾基地面積百分之一百六十，為符合非都市土地使用管制規則第九條規定，辦理土地所有權登記時，不得已給付被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○各取得七四．七七坪、六九．
０二坪、六七．五一坪、七五．三八坪，其結果，被告四人於土地買賣契約外各增加二五．０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十五．四四坪土地。被告買受之房屋雖經二次變更設計，但個別建物與原始設計大致相符，並不影響買賣契約之效力，復因客戶眾多，建築規劃又屬專業事項，倘欲取得全體客戶共同一致同意，恐窒礙難行，亦未必有利於消費者，故第一次變更設計未通知消費者，因第一次變更設計未經同意，已無契約之拘束力，第二次變更設計，自無庸得被告同意，且因所有權移轉後，被告迄無異議，應認瑕疵已治癒。而被告就前開增加取得之土地，顯然自始欠缺債之關係，應為無法律上之原因，而被告取得土地所有權與原告喪失土地所有權間，係基於同一事實，兩者間有直接因果關係，被告本應返還其土地，惟返還土地之結果，必將違反非都市土地使用制規則第九條之強制規定，被告所受利益依其性質已不能返還，自應償還其價額，而被告受領時之土地市價為每坪七萬元，故被告應分別償還一百七十五萬一千四百元、一百零二萬零六百元、七十六萬零二百元、一百零八萬零八百元價額，為此爰依不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：(一)被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○應依序給付原告一百七十五萬一千四百元、一百零二萬零六百元、七十六萬零二百元、一百零八萬零八百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；(二)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告所簽訂之土地、房屋買賣合約，非僅一般契約之聯立，判定兩造是否有違約不履行債務之事由，應合併觀察合約書及其附件、附表全文，始符當事人間之真意；原告給付予被告之土地價款已包含大將軍山莊內包括私設道路等所有公共設施之費用，被告受領逾契約約定基地面積範圍之土地，係興建私設道路等公共設施用，被告並無不當得利問題；系爭土地雖經苗栗縣政府徵收一部分，但不足以致大將軍山莊之全區規劃變更，亦不足以致被告所買受之房屋必須變更設計，日南公司及原告竟大幅度變更設計已超過部分土地被徵收之必要範圍，且違反公平性原則獨厚於同需使用私設道路之獨棟房屋，將私設道路連同路旁空地規劃由購買雙併房屋之被告等人單獨所有，使獨棟房屋未分擔持有大部分私設道路產權面積，應屬違約行為；原告或日南公司如不能依原設計規劃土地興建房屋須變更設計時，自應取得被告之同意或合意解除買賣契約，方符合契約本旨，原告未經被告同意擅為二次變更設計，第一次變更設計時將原為地下一層地上四層之建物改為地上五層、取消室內停車空間、增加私設道路面積，第二次變更設計時更將私設道路規劃為原告單獨持有，致原告之基地面積暴增，此係原告及日南公司擅自違約變更設計之結果；被告交屋時因日南公司不實告知、未取得詳細施工圖說、復非建築專業人士，始未能向原告及日南公司異議，不能認瑕疵已治癒；原告所有之系爭土地及日南公司興建之房屋既經二次變更設計，原告本應依土地預定買賣合約書第八條第三項約定，解除土地買賣合約，將價金加計利息返還被告，原告未依約定解除買賣合約，仍給付逾原約定範圍之土地予被告，原告所為之給付並非不得已，顯係任意為之，並有意拋棄其給付予被告契約約定範圍外土地部分之返還請求權，依民法第一百八十條第三款規定，不得請求返還；原告及日南公司二次變更被告買受基地及房屋之規劃設計，均未給予被告等買受人表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之機會，即擅自按變更後之設計興建完成，並交付予不知情之被告等買受人，已違反公平交易法第二十四條之規定，如被告仍應依不當得利返還超逾買賣合約約定之土地價金予原告，無異以欺罔或顯失公平之手段強迫被告等消費者買受其能力範圍外之商品，原告及日南公司之銷售手段已違反誠信原則；且原告明知其無義務給付逾原約定面積之土地予被告，竟仍給付該部分土地，顯係強迫被告取得契約約定土地面積範圍外作為大將軍○○○區○設道路使用之土地，表面上雖增加被告之所有權範圍，但實質上卻違背被告之意思，且未增益被告原買受土地之所有權效能，就原告惡意強迫得利之行為，依誠信原則，亦應否定其不當得利請求權；縱使被告應返還不當得利，亦非不得返還土地，且交屋時被告均不知增加給付土地之事實，原告主張應返還價額之計算時期及標準亦屬無據。並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實：
(一)、原告提供其所有之土地予日南公司開發大將軍山莊，由日南公司負責土地之規劃及房屋之建築，並委託他人代為銷售。
(二)、被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○分別購買大將軍山莊Ｂ棟第三三戶、Ｂ
棟第三九戶、Ｂ棟第四十戶、Ｂ棟第四一戶雙拼透天別墅型房屋及基地，且均已取得所有權。
(三)、鐵路局為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，該土地之規劃曾有調整，並二次變更建築設計。
(四)、被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○原約定購買土地面積分別為四九．七五
坪、五四．四四坪、五六．六五坪、五九．九四坪，其後辦理土地所有權登記時，被告各取得七四．七七坪、六九．０二坪、六七．五一坪、七五．三八坪，其結果，被告四人於土地買賣契約外各增加二五．０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十五．四四坪土地。
(五)、原告、日南公司或委託銷售之人員，於土地規劃調整、二次變更建築設計時均未通知被告。
以上雙方不爭執之事實，並有土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書各四件、苗栗縣政府八十三年三月十四日八三府地權字第０二一一二四號函、建造執照設計申請書、圖說節本及建照執照、第一次建造執照變更申請書及圖說郎本、第二次建造執照變更申請書及圖說節本、使用執照申請書、使用執照各一件 (以上均影本)、土地登記謄本五件、建物登記謄本四件、照片六件、本院九十一年八月十二日勘驗筆錄可證，上述事實，本院採為判決之基礎。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，主要厥為：被告於土地買賣契約外各增加取得之土地，是否為不當得利？如係不當得利，原告得否請求被告償還價額？
(一)、依兩造分別提出之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書 (均影本)所載
，被告與原告簽訂土地買賣契約時，合約書第三條第三款約定：「如甲方 (即被告)逾期十五日未繳，經乙方 (即原告)催告後仍不給付已積欠之利息、滯納金及期款者，視為甲方違約，乙方得將本約及與本約有連帶關係之另約 (房屋預定買賣契約書) ，不經催告逕行解除．．．」；第九條約定：「本合約應與另約『房屋預定買賣合約書』同時簽訂並共同履行否則以違約論」；被告與日南公司簽訂房屋買賣契約時，合約書第四條第三款則約定：「倘甲方 (即被告)逾期十五日未繳，經乙方 (即日南公司)催告後仍不給付已積欠之利息、滯納金及期款者，視為甲方違約，乙方得將本約及與本約有連帶關係之另約 (土地預定買賣契約書) ，不經催告逕行解除．．．」；第十三條約定：「本合約應與另約『土地預定買賣合約書』同時簽訂並共同履行否則以違約論」，是依上開約定，就被告所簽訂土地、房屋買賣契約之成立、解除均同其命運觀察，該二契約應具備契約聯立之性質 (至於兩造間就土地、房屋買賣契約之一部違約，視為全部違約之特別約定，係屬另一問題) 。又被告所購買之房屋均係雙拼透天別墅型房屋，並非一般區分所有建物，其所能取得之土地大小，攸關別墅型建築居住品質、舒適性及價值，當為購屋者重要考量因素，自非區分所有建物之購買者著重點在於建物本身可比，是被告所分別簽訂之土地、房屋買賣契約間，應無主從關係，此觀諸被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○購買之房地價格合計各為八百九十八萬元、八百七十五萬元、八百七十萬元、九百萬元，土地價格為五百三十九萬元、五百二十五萬元、五百二十二萬元、五百四十萬元，房屋價格則僅有三百五十九萬元、三百五十萬元、三百四十八萬元、三百六十萬元，土地之買賣價格均遠高於房屋價格，尤為顯然，如謂買賣價金較高之土地買賣契約從屬於價金較低之房屋買賣契約，自非允當，原告所陳兩造簽訂之土地買賣契約應居於從屬地位云云，洵屬無據。
(二)、債務人應依債之關係成立的本旨為給付，債務人如未依債之本旨為給付時，債
權人得拒絕該給付。債之關係成立後，債務人有不能依債之本旨為給付之情事時，在未給付前，係給付不能之問題，如已為給付，則為不完全給付 (參照最高法院八十二年度台上字第二三六四號判決意旨) 。給付不能之概念，非僅全部不能或一部不能之情形而已，如不可分債務有必須給付超過 (即過剩給付)之情形，既亦係未能依債之本旨為給付，亦屬給付不能之範疇。前開不能依債之本旨為給付，如係因不可歸責於債務人之事由所致，債務人免給付義務 (民法第二百二十五條第一項) 。給付之標的，依其性質或當事人之特約為不可分者，如有不可歸責於債務人之事由致一部給付不能或必須過剩給付之情形時，除該一部不能或超過部分無關重要，債務人就尚能給付之其餘標的或必須過剩給付之標的不為給付，或債權人拒絕該給付，有失公平外，解釋上債務人自得免為全部給付 (最高法院四十六年度台上字第一三二七號判決，就約定作為建築基地之土地買賣，其中一部分遭劃為道路用地，其餘部分依法不能單獨作為建築使用之情形，亦採此見解) 。原告主張兩造間買賣契約成立後，鐵路局為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，土地之規劃不得不隨之調整，建築執照之變更設計亦屬必要，為符合非都市土地使用管制規則第九條所定建蔽率及容積率之規定，始移轉超過原約定面積之土地所有權予被告云云，為被告否認，辯稱：變更並非必要等語。惟縱依原告之主張，被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○原約定購買土地面積分別為四九．七五坪、五四．四四坪、五六．六五坪、五九．九四坪，在土地徵收後，必須移轉被告各七四．七七坪、六九．０二坪、六七．五一坪、七五．三八坪，始能符合非都市土地使用管制規則第九條之規定，較約定買賣坪數增加各二五．０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十五．四四坪，原告顯已無法依原約定債之本旨為給付，而有必須過剩給付之給付不能情事，且該過剩給付與原約定面積差距分別達百分之五十、百分之二十七、百分之二十、百分之二十六，差距甚大，復依原告所陳，被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○應增加各高達一百七十五萬一千四百元、一百零二萬零六百元、七十六萬零二百元、一百零八萬零八百元之負擔，被告須增加之負擔亦非輕，因該土地之遭徵收，非可歸責於原告，則解釋上，原告應得援引給付不能之規定，免為給付，而與土地買賣契約具契約聯立性質且無主從關係之房屋買賣契約，亦應同其命運免為給付。
(三)、依兩造分別提出之土地預定買賣合約書影本第八條第三款約定：「本買賣土地
倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由〈限非歸咎於乙方 (即原告)之責〉，致不能照原設計興建房屋時，乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方 (即被告)並解除本契約．．．」等語。前開約定所謂「不能照原設計興建房屋時」，解釋上除房屋本身變更設計外，應兼包括不可歸責於原告之事由致不能依原約定買賣之土地面積規劃設計興建房屋之情形，否則，房屋設計即使未變更，但須在土地規劃供建築面積為重大變更後始能建築，若仍不能解除契約，對買賣雙方未免過苛，亦未必合於訂約之本意。被告所購買之房屋經二次變更設計，於原約定之建築設計是否有實質影響，兩造間固尚有爭議，惟單就原告在土地遭徵收後，已無法依原約定買賣土地坪數規劃設計興建房屋，而必須以給付較原約定購買土地差距甚大坪數，並增加被告非輕負擔之方式，始能建築，已屬重大變更，且該土地之遭徵收，復係基於非歸責於原告之事由所致，原告本亦得依上開契約之約定解除土地買賣契約，與土地買賣契約具契約聯立性質且無主從關係之房屋買賣契約，日南公司亦得據以解除，以免其給付義務，原告所陳：該徵收並非禁建，與契約之約定解除原因不符，原告尚無法單方解除具從屬性質之土地買賣契約云云，應非的論。
(四)、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百九十九條固定有明文，但如係因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，則不得請求返還之，亦為同法第一百八十條第三款所明定。民法第一百八十條第三款所謂非債清償，須債務人所為給付，出於任意為之者，始足當之，若因避免強制執行，而為給付者，雖於給付時，明知債務不存在，仍非不得請求返還 (最高法院八十一年度台上字第二一二三號判決意旨參照) ，換言之，債務人所為給付，如係出於任意者，即不得請求返還。原告主張其給付超過契約約定範圍之土地予被告，而增加被告之財產，被告就受領超過約定範圍土地所有權之部分係屬不當得利云云，為被告否認，辯稱：被告受領逾契約約定基地面積範圍之土地，係興建私設道路等公共設施用，已包含所繳納之價款，並無不當得利問題等語。然縱使原告所陳屬實，但原告就超逾契約約定範圍之土地本無債權債務關係，原告於給付時亦明知無給付之義務，為原告所不爭，自屬非債清償，且原告本得援引給付不能之規定免為給付，亦得依土地預定買賣合約書第八條第三款約定解除契約，並使具契約聯立性質且無主從關係之房屋買賣契約同歸消滅，已如前述，是原告之給付顯係出於任意，而非有不得已之事由，原告所陳：給付係出於不得已云云，應無可採，是依民法第一百八十條第三款之規定，原告亦不得請求被告返還不當得利。
(五)、再進一步言，縱認原告之請求形式上合於不當得利之規定，惟除公平交易法另
有規定外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第二十四條定有明文；所謂「交易秩序」應包括事業間之交易秩序及事業與消費者間之交易秩序，故一事業從事商業活動時，如於交易過程中為欺罔或顯失公平之手段，足以影響交易秩序時，即違反上開法條之規定。是以，建築業者申領建造執照後，在法規許可範圍內，必要時得因事實上需要依法變更設計，但建築業者如未知會買受人，即逕自變更設計，使原買受人無從選擇而不得不接受，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，為影響交易秩序之顯失公平行為，蓋建築業者為變更設計固非無據，然原買受人亦非就此毫無利益損害(尤以變更設計後購屋者須增加負擔，但購屋者已無另行支付之能力時，所購買之建有遭受強制執行之危險，後果更為嚴重) ，自應通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，方為對等，否則即屬違反公平交易法第二十四條規定 (行政院公平交易委員會八十三年十月二十一日八三公參字第六五二一四號函意旨參照) 。近年來國內房價居高不下，一般人窮其一生可能僅有一次購買房屋之可能，且多有須向銀行辦理長期房屋貸款之情形，故率皆鄭重其事，依其支付能力，選擇購買之標的，其中房地之價格、使用之面積厥為購屋者最重要之考量因素之一，而被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○購買之房地價格合計分別僅為八百九十八萬元、八百七十五萬元、八百七十萬元、九百萬元，在土地遭徵收經變更設計後，其等雖各增加取得
二五．０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十五．四四坪土地，但亦須增加高達一百七十五萬一千四百元、一百零二萬零六百元、七十六萬零二百元、一百零八萬零八百元之負擔，此對被告之權益顯有重大影響，並遠超乎其等購買時所能預期，如其等就增加之負擔已無另行支付之能力時，更有可能造成嚴重之後果；況且，其等增加取得之土地，率多為私設道路及人行道等公共設施(參照房屋預定買賣合約書第十二條第一款)，至於專有使用部分，並未因之增加，業據原告於本院九十一年四月十六日行言詞辯論時自認，並經與被告提出由主管機關審核通過之八十五年六月二十四日「全區壹樓平面圖─竣工圖」、八十四年六月二十一日「土地分割面積表」比對後大致相符，原告嗣雖否認上情，陳稱：用於道路者平均每戶約僅十八平方公尺云云，但與上開事證不符，不足採信，則被告如知悉率多用於私設道路及人行道之增加取得土地，須多負擔上開高額款項時，是否仍有購買意願，實不無疑問。是原告授權處理之日南公司，竟未將上開對被告權益有重大影響、遠超乎購買時所能預期並足以影響購買意願之土地規劃調整、二次變更建築設計通知被告，使其等有表示同意、解除契約或其他和解措施之選擇，甚而於移轉房地予被告時，未告知需另增加負擔 (此經原告於本院九十一年一月十五日行言詞辯論時自認，原告嗣雖否認未告知，並提出被告戊○○於八十六年二月十三日簽具之交屋明細表客戶簽認欄關於「土地增加部分於八十六年四月前再協調應付款項」之記載為證，但該交屋明細表僅係被告戊○○簽具，並不及於其餘被告；且依卷附土地、建物登記謄本所載，原告、日南公司係於八十五年七月十九日、八十五年九月二十四日〈公共設施應有部分土地〉即將土地、建物移轉予被告戊○○，移轉日期係在被告戊○○簽具之交屋明細表半年之前，是該交屋明細表所載，充其量僅能作為原告於移轉土地所有權予被告戊○○，造成既成事實後，於交屋時再要求戊○○就增加土地部分應給付價款，且未能達成共識而已，亦即僅係事後之催討動作，自不能作為原告於移轉土地所有權時有告知之證明，更不足以推翻前開自認) ，再於不知須增加負擔之被告受領造成既成事實後要求償還非其等所能預期之價額，自屬違反公平交易法第二十四條規定影響交易秩序之欺罔且顯失公平之行為，如此不顧商業道德之卑劣行為，豈能任由原告以「客戶眾多，建築規劃又屬專業事項，倘欲取得全體客戶共同一致同意，恐窒礙難行，亦未必有利於消費者」云云據以卸責。而日南公司既係原告授權處理房地買賣之公司，自屬原告之履行輔助人，原告亦應負同一責任 (民法第二百二十四條)。
執此，原告以前開影響交易秩序之欺罔且顯失公平之行為，如能在被告受領土地所有權先造成既成事實後，再依不當得利之法律關係起訴請求被告償還非其等所能預期之價額，無異「強迫買賣」，強使被告給付超乎預期之價額，並僅增加取得率多用於私設道路及人行道等公共設施之土地，實與誠信原則有違，原告之請求更不能准許。
(六)、原告給付超過契約約定範圍之土地予被告，係屬任意給付之非債清償，且原告
對被告之行為有違誠信原則，從而原告本於不當得利之法律關係，提起本訴，求為判決如聲明所示，為無理由，應予駁回。
(七)、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
(八)、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 劉長宜右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十一 日~B法院書記官