臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第二七四六號
原 告 丙○○
乙○○被 告 甲○○○
丁○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○○應將坐落台中縣豐原市○○段八八一之八七地號土地，如附圖所示Ａ部分，面積○‧○○五九公頃地上之房屋，及所示Ｂ部分，面積○‧○○一二公頃地上之圍牆拆除，並將土地連同如附圖所示Ｃ、Ｄ部分土地面積○．一九公頃返還原告。
被告丁○○應將坐落台中縣豐原市○○段八八一之八九地號土地，如附圖所示Ｅ部分，面積○‧○○一二公頃地上之房屋，及如所示Ｆ部分，面積○‧○○一二公頃地上之圍牆拆除，將土地返還原告。
被告甲○○○應自民國八十五年九月三日起至返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟玖佰貳拾元。
被告丁○○應自民國八十五年九月三日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告伍佰拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○○負擔五分之四，由被告丁○○負擔五分之一。
本判決第一項及第三項部分，於原告以新台幣柒拾萬元，為被告甲○○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰玖拾參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項及第四項部分，於原告以新台幣壹拾玖萬元，為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一項所示，及被告甲○○○應自民國（下同）八十五年九月三日起至返還土地如主文第一項所示土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）三千零七十二元。並願供擔保，請准為假執行之宣告。
（二）如主文第二項所示，及被告丁○○應自八十五年九月三日起至返還土地之日止，按月給付原告八百十九元。並願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）緣坐落台中縣豐原市○○段八八一之八七地號土地（下稱系爭土地一）及同地段第八八一之八九地號土地（下稱系爭土地二）係原告丙○○、乙○○二人所所共有（註：應有部分各二分之一）。遭被告甲○○○所有之房屋（即門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號，下稱系爭建物一，未辦理保存登記）無權占用（註：系爭土地一）、被告丁○○所有之房屋（即門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號，下稱系爭建物二，未辦理保存登記）無權占用（註：系爭土地二），原告自得依民法第七百七十六條之規定，請求被告甲○○○、丁○○拆除建物後，將土地返還原告。
（二）被告二人於無權占有原告所有之系爭土地期間，獲有相當於申報地價年息百分之八之租金利益，致原告受有損害。系爭二筆土地申報地價自民國八十三年七月起至今均為每平方公尺五千一百二十元，被告甲○○○自八十五年九月三日起至返還土地之日止，每月應給付原告之不當得利金額為三千零七十二元；被告丁○○自八十五年九月三日起至返還土地之日止，每月應給付原告之不當得利金額為八百十九元，爰依民法第一百七十九條、第一百八十一條之規定，請求相當於租金之不當得利。
（三）對被告抗辯所為之陳述：依鈞院七十九年度民執字第六三八三號清償債務強制執行事件查封筆錄第六點記載「．．．另坐落豐原段八八一－八七、八八一－九一、八八一－一○、八八一－八九地號田，測量員稱地上均有建物，債權人代理人稱地上建物非債務人（張墩楠）所有，均無測量之必要」（見鈞院七十九年度民執字第六三八三號清償債務強制執行事件卷宗第一宗第七十九頁背面），且該拍賣公告亦記載「第（四）（即八八一－一○地號土地）、（八）（即八八一－八七地號土地）、（十）（即八八一－八九地號土地）、（十二）（即八八一－九一地號土地）土地上有第三人建物，拍定後不點交」（見七十九年度民執字第六三八三號清償債務強制執行事件卷宗第二宗第三十六、第三十七、第三十八、第五十
八、第五十九、第六十頁背面），由此可見系爭建物原雖為張墩楠所有，但系爭建物則非張墩楠所有。至於被告二人提出之台中縣稅捐稽徵處罰緩案件審查書、切結書及收據均不能證明系爭建物係張墩楠所有，反足證明系爭建物係被告等向山牛營造無限公司所購買，是被告依民法第四百二十五條之一第一項及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，主張被告等對系爭土地有租賃關係存在，顯屬無據。
三、證據：提出土地登記謄本二份、地價謄本四份、地籍圖謄本乙份為證。並聲請本院至現場勘驗，及函地政事務所測量。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制，民法第四百二十五條之一第一項，分別定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例可資參照。系爭二筆土地原為訴外人張墩楠所有，伊於六十六年間投資成立山牛營造無限公司（下稱山牛公司），七十三年間在系爭土地上興建系爭建物，並將其中門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號建物（註：基地為系爭土地一）售予被告甲○○○，而門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號建物（註：基地為系爭土地二）則售予被告丁○○，均未辦理保存登記。嗣因張墩楠積欠稅金，系爭二筆土地經台中縣政府稅捐稽徵處聲請鈞院查封（七十四年度民執全字第一一八六號，假扣押），經鈞院拍賣（七十九年度民執字第六三八三號）後，由原告於八十年六月二十日拍定取得所有權。
（二）系爭二筆土地於原告依拍賣程序承買前固為訴外人張墩楠所有，山牛公司其中之出資額張墩楠占有三分之一，並擔任經理之職務，是表面視之系爭二筆土地與系爭二間建物，似非屬同一人。然山牛公司使用系爭土地，與張墩楠間必然基於某種契約關係（或為合建，或為以土地作為投資），而交付系爭二筆土地予公司興建，甚至是公司購買土地而信託登記於張墩楠名下，則山牛公司仍為實際之土地所有人，依公司法第六十條規定，無限公司股東之責任，在公司資產不足清償債務時，由股東負連帶清償之責。股東對公司之債務係屬連帶債務，被告等既向山牛公司購買系爭建物，其坐落之基地亦隨同買受，土地房屋僅名義上異其所有之主體，實質上與同屬一人無異。此種關係之存在，較單純之租賃關係有過之而無不及，依舉重明輕之法理，應類推適用前揭條文及判例意旨。而認被告二人對於系爭二筆土地均有租賃權存在。
（三）債之關係之物權化，係考量占有之公示性及社會經濟效應之維護，原告經拍賣而買受該建物時，既已知系爭土地上建有系爭房屋仍予以買受，足認其已默許系爭房屋所有人繼續使用土地，被告之占有應受保護，原告自不得訴請拆屋還地。至原告之權益仍得以請求法院酌定租金之方式救濟，無損於土地所有權之權能。
三、證據：提出土地登記簿謄本乙件、台中縣稅捐稽徵處罰緩案件審查書影本乙份、本院七十五年度財契字第五號刑事裁定影本乙份、切結書及收據影本各乙紙、山牛營造無限公司變更登記事項卡（含股東名冊）影本乙件為證。
丙、依職權調閱本院七十九年度民執字第六三八三號（含七十四年度民執全字第一一八六號）執行卷。
理 由
一、本件原告起訴主張：系爭台中縣豐原市○○段八八一之八七地號土地（面積九○平方公尺）、台中縣豐原市○○段八八一之八九地號土地（面積二四平方公尺）為原告於八十年六月二十日由法院之拍賣程序拍定取得所有權而共有（應有部分各二分之一，然該系爭二筆土地於拍賣時，其上即有被告二人所有之系爭二棟建物（即牌號碼各為台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號及四十三號）於系爭二筆土地上，是被告二人自原告二人取得系爭二筆土地後，仍繼續占有系爭土地（被告甲○○○占有系爭土地一，被告丁○○占有系爭土地二）即無合法之權源，然其二人仍繼續占有系爭二筆土地迄今，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告甲○○○、丁○○拆除建物，將土地返還原告，而如主文第一、二項所示。另被告二人自原告二人取得系爭二筆土地所有權之後，既已無權占有系爭二筆土地，則其二人自獲有相當於租金之不當得利，而依系爭二筆土地之公告地價計算相當地價之百分之八計算，爰依民法第一百七十九條之規定，請求被告甲○○○、丁○○應自八十五年九月三日起至返還系爭二筆土地之日止，按月應分別給付予原告之不當得利之金額，各如聲明（一）（二）之中段所示之數額；被告二人則對於系爭二筆土地係伊二人所占有，且目前之人所有權人為原告二人乙情，並不爭執，然以系爭二筆土地原係訴外人張墩楠所有，系爭二棟建物則由山牛公司於七十三年間在系爭二筆土地上興建，山牛公司並將其中門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號建物（基地為系爭土地一）售予被告甲○○○，門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號建物則售予被告丁○○（基地其中一部為系爭土地二），均未辦理保存登記。嗣因訴外人張墩楠積欠稅金，系爭土地由原告拍定取得所有權。惟訴外人張墩楠為山牛公司（為無限公司）之股東兼經理，山牛公司與訴外人張墩楠間必存有某種約關係，且依公司法第六十條之規定，股東對無限公司之債務係屬連帶債務，被告二人既向山牛公司購買系爭建物，坐落之基地亦應隨同買受，土地房屋僅名義上異其所有之主體，實質上與同屬一人無異。是依舉重明輕及債權物權化占有之公示性及社會經濟效應之維護之法理，應適用或類推適用民法第四百二十五條之一，使被告之占有受到保護，是被告二人對於系爭二筆土地有租賃權，自有合法占有之權源，原告自不得請求拆屋還地等語，資以抗辯。
二、查系爭二筆土地係原告二人於八十年六月二十日因拍賣而取得所有權，並於同年八月五日辦理移轉登記完畢。而被告甲○○○、丁○○於七十三年間即向訴外人山牛公司分別購買未保存登記之門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○○○號及四十三號之房屋，分別取得該系爭二棟建物之事實上處分權人，而上開房屋分別占有系爭土地一、二之等情，已據原告陳明，並為被告所不爭執，並有卷附之系爭二筆土地登記簿謄本二份及本院七十五年度財契字第五號刑事裁定影本乙紙，及台中縣稅捐稽徵處罰鍰審查書影本乙紙為證。且經本院到場履堪，制有勘驗筆錄，並經台中縣豐原地政事務到場測量，製有複丈果圖可稽。復經本院調閱本院七十九年度民執字第六三八三號（含七十四年度民執全字第一一八六號）執行卷，查閱無訛。是原告二人係系爭二筆土地之所有權人，而被告甲○○○占有系爭土地一，被告丁○○則占有系爭土地二之事實，自堪可信為真實。是本件茲應予審究者，厥為被告二人占有系爭二筆土地有無合法之權源。
三、按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。本件被告二人並無任何可為占有之物權或與原告訂有任何可資占有之債權契約，此為被告所不爭執。固然「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」為民法第四百二十五條之一所明定。參諸，該條規定須土地與房屋同屬一人為自必要，惟本件系爭二筆土地之原所有權人係訴外人張墩楠（註：依我實務之通說認為法院之拍賣其性質係代所有人出賣，是出賣人為原所有權人），已如述前。而系爭二棟房屋因未為保存登記，依目前我實務之看法所有權人為原起造人即訴外人山牛公司，被告二人雖係自山牛公司買受取得取得系爭二棟房屋，惟其二人所取得者實係事實上之處分權，亦如前述。按以自然人與法人之人格各別，此與法人之屬於公司者其型態為何，要屬無涉。本件訴外人山牛公司雖係無限公司，然此並不妨害其為具有法律獨立之人格，至被告所舉公司法第六十條公司股東對公司債務負連帶清償之責，此僅為公司型態不同，致法律上股東責任之有異，而與上開公司法律上人格之存在，並不相涉。是系爭二筆土地與系爭二棟建物之原所有權人即非同屬一人甚明，本件自無上開民法四百二十五條之一之適用。
四、次按，債之關係，指一方當事人得他方當事人請求一定給付的法律關係，具有所謂之相對性。此種相對性亦表現在基於債之關係之占有。即債之關係的當事人得主張其占有，係以債之關係為本權，不構成無權占有，從而亦無民法第七百六十七條之適用。然此僅得他方當事人主張，不得對抗第三人。而此債之關係相對性，一方面係基於債之本質，一方面亦顧及交易安全，因債之關係缺少公示性，此為法律上之大原則。而現行法上為突破此債之關係之相對性，設有二個制度即四百二十五條（含四百二十五條之一）及土地法第七十九條之一預告登記。此即於法律之特別規定之情形下，使債權具有若干物權化之效力。惟衡諸憲法第十五條及司法官大法官會議字第四百號解釋（即憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護嚴）意旨以觀，上開具有物權效力之債之關係，以法律有明文規定者為限，此於我民法八十八年五月五日修正施行之民法第四百二十五條之一，已將最高法院四十八年台上字第一四五七號判例要旨明文化，益見此情。是本此推論，難認有於其他不符上開情狀之下，有何類推適用上開債之關係物權化存在之餘地。又本件事實所顯現之利益狀態，亦與民法第四百二十五條之一事實所呈現之利益狀態不同，是縱認上開條文存有類推適用之空間，於本件亦難認可為類推適用。是被告二人本件可類推適用民法第四百二十五條之一之規定，而主張其二人對就系爭二筆土地存有租賃權，於法即屬無據，自不可採。至被告另又謂訴外人張墩楠與訴外人山牛公司間可能存有委建、合建，抑或信託關係云云，惟依債之關係相對性，及信託關係對外以受託人為所有權人，不得以信託關係對抗第三人（此指信託法公布施行前，施行後已採信託財產登記制），亦難認亦被告主張具有占有之本權有何關係，況上開所稱亦僅係被告之推測之詞。是綜上所述，被告二人主張其具有占有之合法權源，要屬無據。是被告二人係無權占有甚明。從而，原告二人依民法第七百六十七條之規定，請求被告甲○○○應將系爭土地一，如附圖所示Ａ部分，面積○‧○○五九公頃地上之房屋，及所示Ｂ部分，面積○‧○○一二公頃地上之圍牆拆除，並將土地連同如附圖所示Ｃ、Ｄ部分土地面積○．一九公頃返還原告；被告丁○○應將系爭土地二，如附圖所示Ｅ部分，面積○‧○○一二公頃地上之房屋，及如所示Ｆ部分，面積○‧○○一二公頃地上之圍牆拆除，將土地返還原告。自屬於法有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第一、二項所示。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條第一項及第一百八十一條，分別定有明文。本件被告甲○○○、丁○○二人既無權占有原告所有系爭土地而受有物之使用利益，致原告二人受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。從而，原告自得依土地法第九十七條第一項為依據請求被告甲○○○、丁○○給付自八十五年九月三日起至返還系爭土地止相當於租金之不當得利。
六、次按，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第九十七條第一項、第一百零五條，分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。是土地法第九十七條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。再本院審酌系爭土地係位於台中縣豐原市○○路（約十五至二十公尺左右之寬度）旁之巷弄內（巷與弄均約五至六公尺寬度），而該十二弄為一死弄（即僅以巷相外連接），僅有一出入口，交通尚非便利等一切情狀，認為以土地申報總價年息百分之五為計算原告之損害標準，始為適當。參酌，原告所提出卷附之系爭二筆土地之地價謄本，自八十三年七月迄今，系爭二筆土地之申報地價每平方公尺皆為五千一百二十元，則原告可請求被告甲○○○每月給付相當租金之利益應為一千九百二十元（計算式為：５１２０元乘以９０（占用面積）乘以０．０５除以１２＝１９２０元）；可請求被告丁○○每月給付相當租金之利益應為五百十二元（計算式為：５１２０元乘以２４（占用面積）乘以０．０５除以１２＝５１２元）。從而，原告請求被告甲○○○自八十五年九月三日起至返還土地之日止，按月給付原告於一千九百二十元；請求被告丁○○自八十五年九月三日起至返還土地之日止，按月給付原告於五百十二元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回，爰為判決如主文第三、第四項所示。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文第七、八項所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回之。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 陳添喜右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十七 日~B法院書記官