臺灣台中地方法院民事判決 九十年度訴字第三四一○號
原 告 甲○○○○○○訴訟代理人 乙○○法定代理人 丙○○右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾參萬伍仟肆佰貳拾玖元及自民國九十年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元或等值之華僑商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾參萬伍仟肆佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保之金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）查兩造曾於民國（下同）八十七午五月二十日就被告所興建坐落台中縣豐原市○○段○○○號，案名「皇住豐原凱悅」房地（以下簡稱系爭房屋）之銷售事宜訂有委託代理銷售合約書，依合約書第八條之規定，被告（即甲方）應於客戶繳足訂金並簽立買賣合約書後，即給付報酬與被告（即乙方），然被告在原告依約為其銷售房地後，卻拒不給付部分酬勞，原告不得已乃提起本件訴訟。
（二）次查原告自簽訂合約書之日起至退場之日止，為被告銷售之房地之底價總額為新台幣（下同）捌仟捌佰柒拾伍萬元，依合約書第十二條第三項之約定，被告就此部分即應給付原告壹佰伍拾玖萬柒仟伍佰元；另除上開底價總額外，原告實際上所銷售之金額並有壹佰壹拾參萬元之溢價，依合約書第十一條之規定扣除柒萬元之介紹費後，被告另應給付原告參拾壹萬捌仟元之報酬，又因原告於銷售期間曾贈送肆萬玖仟元之贈品與購買戶，且被告前曾給付原告壹佰壹拾參萬壹仟零柒拾壹元之報酬，故扣除此二筆費用結算之後，被告尚應給付原告柒拾參萬伍仟肆佰貳拾玖元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告辯稱：本件兩造既於八十七年十月五日即提前終止合約關係，則雙方已再無所謂債權債務存在，原告提起本件訴訟，顯無法律上之理由云云。惟查終止法律關係之效果，乃係該法律關係自終止時起失其效力，但在終止前，契約當事人間之法律關係仍應依原契約負其責任，此為基本法理。復以原告之所以於終止契約後未將所有報酬一次請領完畢，乃係因當時被告向原告稱其財務困難，故要原告僅向其請領部分金額就好，其餘尾款再另行請領，原告乃應其要求於八十八年一月二十一日先請領部分金額。惟嗣原告欲再向被告請款時，被告即以原告應負擔其僱用工讀生之工資、業有部分購買戶退戶等藉口，拒絕給付原告應得之報酬，原告乃在多次口頭請求及委託律師發函請求未果後，提起本件訴訟。
（二）被告再以本件原告據以計算佣金之購買戶中有四戶業已解約，另有四戶因未繳納款項而經被告解除契約，該等八戶購買戶之佣金亦無給付與原告之理、、、等語置辯。然查依兩造合約書第九條：「客戶訂金補足或已簽約要求退戶時，已繳之金額由雙方視情況協議應否退還客戶。」之約定，乃在於為避免原告將房屋出售與客戶後，被告任意同意客戶之要求予以退戶而損害原告之權益，故兩造於有退戶時，應由雙方協議是否將簽約金退還客戶之約定，今姑不論被告辯稱本件有四戶退戶之事實尚未據其舉證以實其說，即令真有四位客戶退戶，依系爭合約書第九條之規定，被告亦不能因此而拒絕給付報酬與原告。
（三）至被告另外主張未繳價金而被其解除契約之四位客戶部分，依系爭合約書之內容以觀，並無任何被告得據以拒絕給付原告報酬之約定，從而被告自無以之為不付佣金之理由。況一般建設公司之所以於簽約時向客戶收取訂金及簽約金，即在避免客戶將來若反悔不買，則建設公司即可就已收取之訂金及簽約金用以償付其包括廣告費用及應付與銷售公司（如原告）等之損失，故縱被告主張有四位客戶已因未繳價金而被解除契約之事實為可採，被告亦無拒絕給付報酬之理。
（四）被告辯稱伊於銷售系爭房地期間曾僱請工讀生協助原告銷售，故僱請該等工讀生之工資，自應由原告負擔、、、云云，並非可採。蓋依證人劉正智九十年十二月十七日於鈞院審理時即證稱：「、、、工讀生是從事DM發放，現場活動幫忙與輔助工作、、、。工讀生的聘用是紀先生（紀裕昌）的職權、、、」等語，證人紀裕昌同日亦證稱：「、、、工讀生不需要擔任招攬客戶的工作，但其工作是發海報、佈置會埸、代接電話（不談相關銷售內容）、、、。」等語，均可證明被告所聘僱工讀生之工作均與原告之銷售行為無關，故該等工讀生之工資依約並非屬原告應負擔之費用，從而被告主張以工讀生之工資與原告之承攬報酬和抵銷，顯無理由，自非可採。
（五）末查依華南商業銀行台中港路分行九十一年一月二十五日（91）華中港字第24號函所示，系爭房地中計有邱美萍、劉金秀、繆惠玲、童麗梅、羅中平、蘇進居等六戶撥貸完成，故就此六戶之部分，被告應全額給付報酬與原告應屬無疑。另同函文雖稱C1 5F張麗玉、E2 6F林曉微及E2 10F王雪芬三戶與申貸戶名不符，但此三戶原即係被告未經知會被告即擅自同意原購買戶解約之部分，故雖申貸戶名不同，但被告仍應依約給付承攬報酬與原告，不辯自明。至同函文另稱其他未向該行申貸之戶別，依建設公司銷售房地均統一分戶貸款及交屋之慣例，該等未申請貸款之戶別應係全額付清價款之購買戶，依此亦無任由被告主張銀行尚未撥付貸款而暫扣百分之十報酬之餘地。
四、證據：委託代理銷售合約書、代理銷售請款明細表、銷售房地憑證、代理銷售請款申請單、律師函、存證信函各一份、訂購房屋預約單十九份、收款單四十一紙、移交清冊一份、建物建號對照表一份、建物登記簿謄本十三份（以上均為影本）為證為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造於八十七年五月二十日就系爭房地簽立委託代理銷售合約，依契約第二條約定系爭契約自簽約日起生效，而其銷售期間為自八十七年五月二十日至八十八年一月三十日止，惟自至八十七年十月中旬起原告竟不依約履行銷售義務，並將現場人員全數撤離，雖經被告催告履行，原告仍置之不理，被告無奈，乃於八十八年十一月起另行聘請他家仲介公司人員進場銷售，亦即系爭契約為原告不履行契約，已構成違約事由，今原告又提起訴訟請求被告給付報酬，有違誠信原則，且原告尚未依約履行契約義務，即要求被告給付報酬，原告之請求顯無理由。
（二）再者，原告於九十年十一月十九日庭期提出移交清冊謂兩造於八十七年十月五日即達成「雙方同意提前終止合作關係，也辦理移交，、、也點收」，據此自認之事實得知，雙方既然已經談好終止事宜，則雙方即再無所謂之債權債務存在，是則原告再行提起本訴，即顯無法律上理由。復以，原告自認謂其已請領新台幣壹佰壹拾參萬壹仟零柒拾壹元，再由原告之請領發票得知，原告分別於八十七年八月二十日及八十八年一月廿一日向被告請款，而八十八年一月廿一日之請款日為原告自認之終止契約之日期（八十七年十月五日）之後，據此可以認定兩造間已達成協議原告僅得請款前揭金額，其他部份雙方似乎不得再向他方請求。
（三）又以據原告所提移交清冊，亦僅能證明原告確實已退場，不願履行契約，被告僅予以點收銷售場所之物品而已。據此如前狀所述，此並不影響被告之損害賠償請求權。蓋被告既然已拒絕履行契約，故系爭契約定「雙方視情況協議應否退還客戶」已變為事實上不可能。而依系爭契約第四條及附註第一條規定最後一期應在「銀貸取得」時給付服務費之規定意旨得知，原告應確實保證簽約戶能履行全部買賣契約，原告始得取得全部服務費，否則原告之報酬請求權仍然不成立。而如前狀所述，原告銷售之戶數有八戶退戶，其中四戶已達成協議，另外四戶因未依約繳納價金，該八戶之售價即高達肆仟肆佰貳拾貳萬元，被告依法催告後已經解除買賣契約，據此八戶顯然已構成退戶條件，原告再行請求報酬，顯然亦無法律上理由。
（四）末以原告不願履行契約，提前退場，被告另委請他家仲介公司人員進場銷售，原告之違約依系爭契約第十四條規定，被告得請求原告損害賠償，是則八十七年十一月、十二月、八十八年一月份所另支付之薪金報酬為捌拾玖萬壹仟捌佰伍拾元，為被告所受損害，被告自得依約向原告請求，另系爭契約第四條約定廣告企劃費用及其他雜支由被告直接支付，銷售人員薪資由原告支付，而原告進場銷售期間，派駐人員不足，被告予以增援工讀生，該工讀生之薪資伍拾柒萬肆仟參佰肆拾元，應由原告支付，以上之金額，被告均主張與原告請求之報酬互相抵銷。
三、證據：提出發票、退戶請款單（以上均為影本），並聲請傳訊證人劉正智、紀裕昌，及向華南商業銀行函調該行核貸資料。
理 由
一、本件原告主張兩造於八十七午五月二十日就被告所興建之系爭房屋之銷售事宜簽訂有委託代理銷售合約書，又原告自簽訂合約書之日起至退場之日止，為被告銷售之房地之底價總額為捌仟捌佰柒拾伍萬元，依前開合約書第十二條第三項之約定，服務費報酬之計算應按總銷售額百分之一點八之比率計付，為壹佰伍拾玖萬柒仟伍佰元；另除上開底價總額外，原告實際上所銷售之金額並有壹佰壹拾參萬元之溢價，依合約書第十一條之規定扣除柒萬元之介紹費後，按前開金額百分之三十之溢價報酬為參拾壹萬捌仟元，又原告於銷售期間曾贈送肆萬玖仟元之贈品與購買戶，另被告前曾給付原告壹佰壹拾參萬壹仟零柒拾壹元之報酬金等情，有原告所提出委託代理銷售合約書、代理銷售請款明細表、銷售房地憑證、代理銷售請款申請單各一份、訂購房屋契約書十九份、收款單四十一紙為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
二、另原告主張被告尚應給付原告服務費及差價柒拾參萬伍仟肆佰貳拾玖元等情。被告則以：（一）原告依系爭契約之約定，其銷售期間為自八十七年五月二十日至八十八年一月三十日止，惟自至八十七年十月中旬起原告竟不依約履行銷售義務，已構成違約事由，不得訴請給付報酬；（二）再者，原告既謂兩造於八十七年十月五日即達成終止事宜，且原告之受領被告給付之壹佰壹拾參萬壹仟零柒拾壹元，則雙方再無債權債務存在，原告再提本訴，即無理由；（三）被告既然已拒絕履行契約，系爭契約約定「雙方視情況協議應否退還客戶」已變為事實上不可能，而原告銷售之戶數有八戶退戶，原告自不得請求此八戶之服務費；（四）末以原告提前退場，被告另委請他家仲介公司人員進場銷售，是以八十七年十一月、十二月、八十八年一月份所另支付之薪金報酬為捌拾玖萬壹仟捌佰伍拾元，及被告增援工讀生之薪資伍拾柒萬肆仟參佰肆拾元，依系爭契約第十四條規定，得請求原告損害賠償，主張與原告請求之報酬互相抵銷等語，資為置辯。
三、經查：
（一）本件被告於八十七年五月二十日與原告訂立系爭委託代理銷售合約書，委託原告從事系爭房屋之廣告企劃及代理銷售業務，兩造於系爭契約第二條第二款固約定銷售業務之期間為八十七年五月二十日起至八十八年一月三十日止，惟原告於八十七年十月五日即告退場，此經當時為被告公司業務經理之證人紀裕昌到庭結證稱：原告退場因是因兩造之合作無法達到預期之效果，於原告退場時，被告公司之法定代理人有告知原告稱：兩造之代銷關係結束，原告經被告公司之同意始退場等語，另證人即被告公司之協理劉正智亦結證稱：原告退場之原因係銷售情形未達預期，原告於退場時，相關事務已辦理移交，且具移交清冊等情，是以，應認原告稱兩造於八十七年十月五日合意提前終止合約關係一情，堪予採信，被告辯以原告有未依約履行契約義務之情事，自不可採。
（二）另以：
１、按終止契約者，乃使契約所生之效力，嗣後消滅，而終止前之債權債務關係，並不受影響。本件系爭委託代理銷售合約書於八十七年十月五日經兩造合意終止，故兩造間之委託代銷關係於此時點前仍為存續，又原告據以請求代銷服務報酬之系爭十九名客戶均於兩造委託代銷關係存續期間內，與被告簽立買賣合約並繳付訂金，依系爭契約第八條、第十一條、第十二條第三款之約定，被告自應給付原告代理銷售前開十九名客戶之服務報酬，被告以系爭契約業已終止，雙方再無債權債務存在，原告無由提起本件訴訟等語置辯，應係對於契約終止所生之法律效果有所誤認，辯詞當不足採。
２、次查，原告固受領被告所給付之壹佰壹拾參萬壹仟零柒拾壹元，然此價款是否係經兩造於整合清算後所確認原告所得請求服務費之總金額，被告並未舉證以實其說，是縱原告收受前開金額，亦難謂原告承認被告前開給付業已全然清償所有債務。
（三）再者：
１、原告另主張其所代銷之系爭十九名客戶中已撥款之戶別為訴外人除邱美萍、劉金秀、繆惠玲、童麗梅、羅中平、蘇進居等六戶，另申貸戶名不符之部分為Ｃ１５Ｆ原申購人為張麗玉，現所有權人為張麗芬，Ｅ２６Ｆ原購買戶即為訴外人王總賀，現登記之所有權人亦為王總賀，而簽約人為林曉微，故原告登載該戶名為林曉微，另Ｅ２１０Ｆ原購買戶為王雪芳，現所有權人亦登記為王雪芳，前開九戶均已申貸完成，另Ｃ１９Ｆ業已移轉所有權於訴外人林國平，Ｃ１１０Ｆ亦已移轉所有權於訴外人呂峰昇名下，均已申貸撥款完成等情，有原告提出之建物建號對照表一份、建物登記簿謄本影本十三份為證，被告除否認Ｃ１５Ｆ張麗玉之部分外，其餘均不爭執，惟被告就其爭執之部分，復未提出退戶之相關證明以實其說，誠堪認原告陳述之上情為真。
２、繼以，兩造針對系爭十九名客戶中有八戶退戶，故所有權登記於被告名下等情已無爭執，而原告主張依兩造合約書第九條：「客戶訂金補足或已簽約要求退戶時，已繳之金額由雙方視情況協議應否退還客戶。」之約定，陳稱被告未經協議即逕予退戶，被告自應依系爭委託代銷契約給付系爭款項，另被告則以該八戶既已退戶，被告自無庸給付服務費及差額等語置辯。經查：
⑴ 針對系爭服務費及差價之給付、計算及付款辦法等細節，兩造分別於系爭委託代理銷售合約書第八條、第十一條、第十二條加以約定：
①其中就服務費之部分，約定以客戶繳足訂金並簽立買賣合約書生效為準，並於
支票兌現後被告始給付原告服務費，而原告於八十七年五月二十日至同年十月五日間就系爭十九名客戶完成代理銷售之事務，該系爭十九名客戶業與被告簽立買賣合約書且給付訂金等情，既為兩造所不爭之事實，已證述如前，是以，被告應給付與原告之服務費為：壹佰伍拾玖萬柒仟伍佰元（計算公式：00000
000 ×1．8%＝0000000）。②另就差額之部分，兩造約定於每戶另加價出售部分可作為質客戶之折讓或低於
底價互補用，高於底價部分所剩餘之總差額，扣除仲介人員費後，由原告分得百分之三十，是以原告所得之差額為：參拾壹萬捌仟元（計算公式：0000000－00000【仲介費】×30%＝318000）。
③綜上，總計為壹佰玖拾壹萬伍仟伍佰元（計算公式：0000000＋318000＝
0000000）；復扣除原告於銷售期間曾贈送肆萬玖仟元之贈品與購買戶，另被告前曾給付原告壹佰壹拾參萬壹仟零柒拾壹元之報酬金，尚有系爭餘額柒拾參萬伍仟肆佰貳拾玖元，先予敘明。
⑵①次按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認
該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時，有最高法院二十八年上字第一七四○號判例可參。
②據兩造於系爭契約第九條之約定：客戶訂金補足或已簽約要退戶時，已繳之金
額由雙方視情況協議應否退還客戶等情觀之，本約款固就客戶所繳定金於客戶退戶後，是否返還予客戶之決定權歸屬加以約定，惟針對原告因代銷所得報酬是否因客戶退戶而不予列計或應返還等情，則未予明定，復依兩造於系爭契約第八條既明定：「甲方（被告）同意給付被告之酬勞以客戶繳足訂金並簽立買賣合約書生效為準，並於支票兌現後原告始給付乙方（原告）服務費，且原告應於簽訂購屋合約生效後，以現金或即期支票『一次』支付被告」，是以，應認兩造就原告所得之報酬係約定以「客戶繳足訂金並簽立買賣合約書生效，並以支票兌現」為要件，至兩造於同契約第十二條第四款及附表一分別就服務費及差價約定以服務費部分：百分之四十以現金給付、百分之四十以三十天票期給付、百分之十於被告開工第二期款完成同時支付現金予原告，另百分之十則於被告取得銀貸同時支付現金予原告；而原告所得請求之差價部分（附表一）則以百分之五十部分於被告收開工第二期款完成時，以現金支付原告，餘百分之五十之部分則於被告取得銀貸時同時以現金支付原告等情，當認兩造係就服務費中之百分之十及原告所得請求差價中之百分之五十約定以被告「收開工第二期款完成」及「取得銀貸」等不確定事實之發生為既存債務之清償期。
③本件兩造對於系爭服務費及差價付款所約定之期限「被告收開工第二期款完成
」之要件已發生等情均無爭議，惟被告以八戶退戶，已無法就該八名客戶向銀行申辦銀貸，故主張就此八戶無給付服務報酬之義務，然查：兩造既預以「申辦銀行貸款」不確定事實之發生為被告所應給付予原告部分報酬（服務費百分之十及差價之百分之五十）之清償期，另就無爭執之服務費百分之九十及原告所得請求差價之百分之五十部分，被告理應負給付義務，先予敘明。
④而今被告既辯以該銀行貸款之申辦確定無法達成，揆諸上開判例意旨，理當認
以該事實之發生已不能時，就爭執之服務費百分之十及原告所得請求差價之百分之五十部分之清償期業已屆至，是以，被告就系爭服務費及原告所得請求差價全額之自應負給付義務。
（四）本件被告復以：於原告代銷期間，被告予以增援工讀生之薪資為伍拾柒萬肆仟參佰肆拾元；另原告不履行契約而退場，被告另委請他家仲介公司人員進場銷售，支付之薪金報酬捌拾玖萬壹仟捌佰伍拾元，被告均主張與原告所請求之系爭債權互為抵銷等語。然查：
１、據系爭委託代理銷售合約書第四條之約定：「廣告企劃費用及其他雜支（電話總機及分機按裝、長控器、電話號碼申請費、雜費）由甲方（即被告）直接支付，銷售人員薪資、每月電話費、制服、現場櫃台、文具、表格、衛生用品、獎金（含特別獎金）由乙方（即被告）支付、、、」觀之，應認兩造已就房屋銷售之各項細節劃分各自應負擔範疇，若事涉將商品之品質、特色介紹推廣於消費者之廣告行為，其付費者為被告，若係實際與消費者洽談、促銷及辦理申購之行為，其相關費用應由原告負擔。本件被告主張於原告代銷期間，其因聘僱工讀生所生之薪資應由原告負擔等語。惟查：經證人劉正智結證稱：「、、、工讀生是從事ＤＭ之發放，現場活動之幫忙與輔助工作，工讀生是否實際銷售，伊不清楚、、、工讀生之聘用是紀（指紀裕昌）先生之職權、、、」等語，另證人紀裕昌則結證稱：「、、、工讀生不需要擔任招攬客戶的工作，其工作是發海報、佈置會場、代接電話（不談相關銷售內容），、、、」等情，依上開證人之證述，應認被告所聘僱之工讀生其工作性質為廣告行為，依系爭合約書第四條之約定，工讀生之薪資報酬自應由被告負擔，被告就此部分主張與原告請求之服務費報酬互相抵銷，自屬無據。
２、本件兩造係經合意終止系爭之委託代理銷售契約關係，已如前述，被告稱原告有未依約履行之辯詞，自不可採，又兩造既已終止契約，其後原告自無庸負擔代理銷售之義務，被告另委託他人進場銷售所支付之報酬，為被告與第三人間因債權債務關係所生之負擔，與原告無涉，被告主張原告應負損害賠償之責，並以所支付之薪資主張與原告之債權互為抵銷，均無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告既於兩造合意終止系爭委託代銷契約前完成系爭十九名客戶之銷售，又其中八名退戶部分，兩造約定以「取得銀行貸款」之不確定事實的發生為清償期，又該銀行貸款因客戶之退戶而確定無法取得，應認兩造約定就該八戶之服務費及差價約定之清償期業已屆至，是以，原告爰依系爭委託代理銷售契約，主張被告應給付原告服務費及差價之餘額柒拾參萬伍仟肆佰貳拾玖元及自起訴狀繕本送達翌日，即九十年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、本件事證已經明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十三 日
臺灣台中地方法院民事第五庭
審判長法 官 張惠立
法 官 王邁揚法 官 劉兆菊右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 六 月 十七 日~B法院書記官