台灣台中地方法院民事判決 九十年度訴字第三四一八號
原 告 丁○○被 告 甲○○被 告 乙○○
丙○○被 告 戊○○○法定代理人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○、丙○○、戊○○○應於六個月內共同將坐落台中市○○區○○段○○○○號內如附圖Ｆ部分所示面積０．０四０七六四公頃及Ｇ部分所示面積０．００一六三五公頃等土地交還原告。
被告甲○○、戊○○○應於六個月內共同將坐落台中市○○區○○○路○段四二之七號如附圖Ｅ、Ｉ、Ｋ、Ｏ、Ｔ、Ｄ部分所示面積共０．０九九四八五公頃之磚造鐵架蓋石棉瓦店舖住房遷讓交還原告。
被告丙○○應於六個月內將坐落台中市○○區○○○路○段四二之七號如附圖Ｕ、Ｚ、Ｃ部分所示面積共０．００七八三五公頃，Ｂ、Ｙ、Ｖ部分所示面積共０．００五四二五公頃，
Ｑ、Ａ、Ｘ、Ｗ部分所示面積共０．００六九二公頃，Ｎ、Ｌ部分所示面積共０．００三六八七公頃及Ｄ、Ｐ部分所示面積共０．０一０四七二公頃之磚造鐵架蓋石棉瓦店舖住房遷讓交還原告。
被告甲○○應給付原告新台幣捌拾陸萬元及自九十年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○、戊○○○應自九十年十一月十六日起至交還前開房地之日止，按月連帶給付原告新台幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、丙○○、戊○○○等負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第二項、第四項得假執行；第五項於原告以新台幣五百三十八萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前，分別就本判決第二項、第四項、第五項為原告預供擔保新台幣捌佰萬元、新台幣捌拾陸萬元、新台幣壹仟陸佰壹拾陸萬元，免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告甲○○、乙○○、丙○○、戊○○○即周清雷、戊○○○即許玉鴦等應將坐落台中市○○區○○段○○○號土地上如附圖所示編號Ｆ面積０．０四０七六四公頃及如附圖所示編號Ｇ面積０．００一六三五公頃之土地遷讓返還原告。
二、被告甲○○、乙○○、戊○○○即周清雷、戊○○○即許玉鴦等應將台中市○○區○○段三一七建號即台中市○○區○○○路○段四十二之七號如附圖所示編號Ｅ、Ｉ、
Ｋ、Ｏ、Ｔ、Ｄ面積０．０九九四八五公頃磚造鐵架蓋石綿瓦店鋪住房遷讓交還原告。
三、被告丙○○應將台中市○○區○○段三一七建號即台中市○○區○○○路○段四十二之七號如附圖所示編號Ｕ、Ｚ、Ｃ部分面積０．００七八三五公頃及如附圖所示編號
Ｂ、Ｙ、Ｖ部分面積０．００五四二五公頃及如附圖所示編號Ｑ、Ａ、Ｘ、Ｗ部分面積０．００六九二公頃及如附圖所示編號Ｎ、Ｌ部分面積０．００三六八七公頃及如附圖所示編號Ｄ、Ｐ部分面積０．０一０四七二公頃之磚造鐵架蓋石綿瓦店鋪住房遷讓交還原告。
四、被告甲○○應給付原告新台幣（下同）八十六萬元整，及自民國（下同）九十年十一月十六日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
五、被名甲○○、乙○○、戊○○○等自九十年十一月十六日起至交還前開土地建物之日止，應按月連帶給付原告壹拾伍萬元。
六、訴訟費用由被告等負擔。
七、第一、二、三、四項聲明，請依職權宣告假執行；第五項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣被告甲○○前向田張秋妹所承租之台中市○○區○○段○○○號土地及其上台中市○○區○○段三一七建號即台中市○○區○○○路○段四十二之七號房屋，業經法院拍賣，經原告得標拍定買得，並由 鈞院於九十年三月二十三日發給權利移轉證書，依民法第七百五十九條規定由原告取得該建物之所有權，然因被告甲○○於不動產查封前即為承租人，租期自八十八年七月四日起至九十二年七月四日止，每月租金壹拾伍萬元，故拍賣後不點交，而其妻被告乙○○為該不動產之占有人及使用人。嗣後原告查詢得知被告甲○○將系爭建物部分轉租予被告丙○○，範圍為系爭建物之第一會場、第二會場、第三會場、第七會場約八十坪及辦公室八十坪、停車場三００坪共同使用，另朝代活人蔘股份有限公司、美麗朝代有限公司就系爭建物恐有法律上之利害關係，為此 懇請告知其訴訟，以便賦予其等訴訟參加之機會。
二、雖系爭建物未辦理建物所有權第一次登記，然依民法第七百五十九條規定，經法院強制執行者，於登記前原告已取得不動產物權，而非僅取得不動產之「事實上處分權」；另關於被告甲○○與田張秋妹之租賃關係，依民法第四百二十五條之規定或契約承擔之法理，則由原告承擔田張秋妹之出租人地位，故原告自有權依租賃契約之法律關係行使出租人之權利。
三、復原告於九十年三月二十三日法院發給權利移轉證書取得所有權後，曾通知被告甲○○給付租金，然僅付四月份（90.03.23.－90.04.22租金90.04.23付）、五月份（90.
04.23－90.05.22租金90.05.23付）二期租金即未再給付，為此原告曾於九十年十月十二日以律師函催告被告甲○○於函到（九十年十月十五日）五日內清償所欠租金，逾期視為終止租約，然被告甲○○並未如期清償所欠租金，故依法系爭租賃契約應已於九十年十月二十一日起合法終止，是自此時起被告等係無權占有系爭不動產房屋。
又原告代理人當庭向被告訴訟代理人表示終止雙方租賃契約（如被告訴訟代理人無代受領意思表示之權，則以本訴狀送達被告為終止契約之意思表示）。
四、綜上所述，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條、第四百二十條、第四百三十九條、第一百八十四條及第一百七十九條之規定請求之。
參、對被告主張之陳述：
一、被告甲○○抗辯其已將系爭不動產八十九年十一月四日至九十二年七月四日全部租金四百八十萬元向前地主繳清云云，並提出收據為證。惟被告甲○○於八十九年十二月四日 鈞院前往查封系爭不動產時當場表示「房子是由其承租，因欠我太太乙○○錢，故目前均未收取租金，目前經營朝代活人蔘股份有限公司，租期至九十二年七月止」（見 鈞院八十九年執十字第二四八０五號執行事件八十九年十二月四日查封筆錄），足見被告所辯與事實不符，所辯不足採信。
二、被告甲○○復主張原告同意其將系爭不動產照拍定價金買回云云，並非事實，原告否認之。另被告甲○○提出之照片所見，僅土地被水沖蝕，系爭建物並未受損，現被告主張系爭建物受有嚴重損害，已達無法使用收益之程度云云，自應由被告負舉證責任。
三、被告甲○○於八十六年四月十日與訴外人田張秋妹訂立買賣契約，購買訴外人田張秋妹所有台中市○○區○○段○○○○號土地所有權全部，被告則於訂約時先向訴外人田張秋妹給付三百十一萬元為定金，餘款由被告甲○○承擔訴外人田張秋妹積欠銀行貸款（三千萬元）與訴外人陳仁澤借款（一千萬元），被告另簽發五張計六百五十萬元支付，尾款七十九萬元於買賣完成後支付。後訴外人華菱公司訴請被告甲○○與訴外人田張秋妹、田國輝履行契約時，訴外人田張秋妹供述「業將系爭土地出賣予承租人即另被告甲○○，約定由被告承受被告二人對銀行及原告之債務．．」（見 鈞院八十七年度訴字第九二一號判決），被告並於敗訴後單獨上訴，後與訴外人華菱公司達成和解，由被告甲○○向訴外人華菱公司給付一千五百二十萬元（見台灣高等法院台中分院八十七年度上字第五九二號和解筆錄），足見被告甲○○積極履行其與訴外人田張秋妹之買賣契約，並非僅代清償訴外人田張秋妹所欠債務。
四、證人陳仁澤於九十年十二月四日庭訊證述：被告甲○○於原告拍定後雖表示願以拍定價格買回，但原告不同意，其即拒付租金等語。而原告於取得系爭不動產後，曾於九十年四月十三日發函被告甲○○要求給付租金，被告甲○○果分別於同年四月二十三日、五月二十三日各匯款十五萬元至訴外人陳仁澤與華菱公司銀行帳戶由原告收受，亦足見被告甲○○匯款係為支付租金之用，並非購買系爭不動產之價金。
五、證人田阿鴻於 鈞院審理時證述「因為租金只有十五萬，不夠支付每月的利息，不夠的部分就由甲○○幫我墊，他也當保人．．周先生幫我還了錢」云云（見九十年十二月十八日言詞辯論筆錄）。惟證人於訴外人陳仁澤所提出之履行契約訴訟（鈞院八十七年度訴字第九二一號）表示「甲○○也無法如契約履行支付價金及每月房租金」，證人田阿鴻前後所述顯不一致。而關於代償之數目，證人則表示「我也不曉得周先生替我還多少錢」（見九十年十二月十八日言詞辯論筆錄），是證人所稍被告甲○○代其清償一事，與事實不符。證人田阿鴻復證述「周先生替我墊了二十四萬元扣掉十五萬元不足額的部分，所以抵租，就沒有再付租金了．．借錢第二個月就開始墊了（見九十年十二月四日言詞辯論筆錄）。查證人陳仁澤於 鈞院審理時曾提出訴外人田國輝、田張秋妹、被告甲○○共同簽發面額八百萬元本票一紙，發票日期為八十四年十月十五日，可見訴外人田國輝借款時間應為八十四年十月十五日（證人陳仁澤陳述八十六年十月十五日係錯誤），而證人陳仁澤證述「到目前已清償三百二十萬元，和解之後隔天就開始還，一次十萬元，頭一年還一百二十萬元，以後半年有還二百萬元，後來就沒有還」（見九十年十二月四日言詞辯論筆錄），可見被告甲○○自八十四年十二月起，即未曾支付租金，積欠原出租人之租金相當可觀，縱令其曾代償部分利息三百二十萬元，亦不足清償所欠全部租金。現原出租人竟准許被告甲○○以上開代償債權，抵付未到期之租金債務，置先前之欠租而不顧，其等所為顯有悖事理，實難信其為真實。
六、證人田阿鴻復稱「周先生就把八十九年十一月四日起至九十二年七月四日止之租金共四百八十萬元先付其中三百二十萬元償還陳仁澤先生之債務，其他得我零零星星星拿回來當生活費用」，又稱「周先生替我墊了二十四萬元扣掉十五萬元不足額的部分，所以抵租，就沒有再付租金了」（見九十年十二月四日言詞辯論筆錄），其所述前後矛盾不一。而一百六十萬元數目非小，證人竟未能說明被告甲○○究於何時以何種方式支付，亦難認所述為真。
七、關於被告甲○○與原地主所訂買賣契約之效力，證人田阿鴻先稱「買賣契約訂立後，第一期款就沒有辦法給我，所以雙方就解約了」，嗣後改稱「第一期款就沒給，一直拖，拖到八十七年雙方才同意解約」（鈞院九十年十二月十八日言詞辯論筆錄），其先後所述不一。惟查，訴外人陳仁澤前曾向被告甲○○、訴外人田張秋妹、田國輝提起履行契約之訴（鈞院八十七年度訴字第九二一號），證人田阿鴻係任田張秋妹之訴訟代理人，於訴訟中均未提及解約之事，後被告甲○○不服敗訴判決提起上訴，於八十七年十一月三日準備程序時仍表示「以上房地我都已買受」（見台灣高等法院台中分院八十七年度上字第五九二號卷），足見證人所述解約一事與事實不符。
八、㈠按「債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件。又民法第三百三十四條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷」（最高法院十九年上字第一０四八號、四十九年台上字第一二五號判例參照）。
㈡退步而言，就證人田阿鴻之證述：系爭建物為其所有，而登記於太太田張秋妹名下
；其子田國輝向訴外人陳仁澤借款新台幣八百萬元，並由被告甲○○代償三百二十萬元（見 鈞院九十年十二月十八日言詞辯論筆錄），足見借款人與系爭建物出租人並非相同，被告甲○○雖曾代田國輝清償部分欠款而取得債權（民法第七百四十九條），然其對出租人田阿鴻仍有給付租金之義務，故依前揭判例意旨，被告實不得以其對於田國輝之債權與租金債務抵銷。
㈢退步而言，縱認被告甲○○已代償三百二十萬元，惟其主張抵銷之租金債權，其清償期均未屆至，故依前揭判例意旨，其抵付（抵銷）亦不生效力。
九、查被告甲○○於系爭建物內經營「戊○○○」，後於民國九十一年一月間將「戊○○○」負責人變更為周清雷、許玉鴦合夥形態，按以共有之合夥債權債務為訴訟事件，在該合夥人間自係有必須合一確定之必要（最高法院十八年上字第八四八號判例參照），而負責人雖有變更，然無權使用系爭建物之情並無二致，爰追加「戊○○○」為當事人。
十、另被告丙○○主張其係經原出租人同意轉租，故有權適用云云，然其未舉證證明，原告否認之。況且，原告業已對被告甲○○等為解除租賃契約之意思表示（見原告狀），被告丙○○之轉租契約亦無所依附而失其效力，自無權繼續使用系爭建物。
、被告甲○○主張以系爭房屋之修繕費用與欠租抵銷部分：㈠按「在租賃關係存續中，承租之房屋若有修繕之必要，依法應由承租人定相當期限催
告出租人修繕，如出租人不為修繕，承租人始可自行修繕，就所支出之費用，於租金內扣抵之。茲上訴人既不能舉證證明有定期通知被上訴人修繕，及被上訴人不為修繕等情事，則其藉口曾支出修繕費八千餘元尚未扣清，故不應負欠租責任云云，殊無可採。」（最高法院四十七年度台上字第一六六四號判決參照）。
㈡查被告甲○○雖以被證三存證信函寄予原告，然查其內容，僅為請求原告通融緩期收
取租金，並無定期請求原告修繕系爭房屋之意，則參照前開最高法院裁判意旨，被告甲○○自不得以修復費用與欠租扣抵之，其主張抵銷顯無理由。
㈢被告甲○○雖提出修護費用之估價單為證，然該估價單在一般商業習慣上僅做為估訂
項目價額之用，其有無支出，應以正式發票或收據為憑，實難認被告甲○○已實際支出修護費用。況且被告甲○○主張系爭建物因風災受損，其支出修復費用達一百餘萬元，惟 鈞院前於九十一年一月十六日前往現場勘驗時，被告甲○○自承其整修總共花費約六十萬元（見勘驗筆錄），可見其主張不實。
㈣再者，原告因被告甲○○欠租達二月以上租額，經原告催告無效後，業已為依法終止
租約之表示（見 鈞院九十年十一月十六日言詞辯論筆錄與原告九十年十二月四日準備㈠狀）。嗣後被告甲○○始為抵銷之表示，縱其所述為真，然其所為抵銷既不合民法第四百三十條之要件，自不生抵銷欠租之效力，當無影響原告依法終止租約之效力，是其主張契約未終止，顯無理由。
、關於被告甲○○所提出估價單：㈠被證八嘉展工程行估價單中第一會場回填工資四萬元：原告承認之。走道工程、廁所
磁磚、牆壁拆除重建等部分：係被告為營業所需支出，非必要修復費用，原告否認之。
㈡被證八建利工業社估價單中公司圍牆長一百二十尺十七尺、房頂鐵皮拆蓋部分：係被告為營業所需支出，非水災損壞，原告否認之。
水災損壞一、二樓結構復建部分：因水災未造成所謂之一、二樓結構損壞，原告否認是項支出。
一、二樓壁貼部分：係被告為營業所需支出，非必要修複費用，原告否認之。㈢被證十隆豐工程行估價單中停車場填土、水泥地鋪設及牆角水泥補強部分：因水災所
造成堤防損壞，係由台中市政府發包施工，修復當時即有填土以鞏固堤防，非由被告支出填土費用；另堤防與系爭土地間尚有非原告所有之水利地等土地（詳見測量圖），被告縱舖設水泥，亦非施作於原告土地上，自不得請求原告支付。
㈣被證十中國水電號估價單中不鏽鋼水塔、水塔鐵棟費用十五萬元：原告承認之。
電線開關箱、無熔絲、配水管、水箱另附件、消耗品部分：非損害之修復費用，原告否認是項支出。
㈤是故原告承認上揭第一會場回填工資、不鏽鋼水塔、水塔鐵棟費用等修復費用計十九萬元，餘否認之。
肆、證據：提出權利移轉證書、民事執行處通知、房屋租賃契約、銀行帳戶明細、律師函、房屋稅繳款書、民事判決、確定證明書、和解筆錄、本票、查封筆錄、不動產買賣契約書、存證信函、答辯書、拍賣不動產筆錄等影本為證，並聲請勘測現場及向台中市稅捐稽徵處黎明分處調閱戊○○○之設籍課稅資料。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
二、陳述：㈠被告承租系爭房地全部租金四百八十萬元已經給付原出租人田張秋妹，其中三百二十
萬元由被告代原出租人田張秋妹償還給訴外人華菱工業公司負責人陳仁澤之借款抵付租金，有原出租人田張秋妹於八十九年十一月十日立具之收據可稽（見證一、收據）。上開事實請通知證人田阿鴻（出租人之配偶）、陳仁澤（原告之父）到庭作證，即可明瞭。
㈡原出租人田張秋妹於八十八年七月四日出具同意書，同意系爭房地部份轉租（見證二、同意書）。
㈢系爭房地由原告向法院標得後，原告同意由被告照拍定價金買回，並約定三年內分期付款，被告已支付二期價金各十五萬元，並非原告所指租金。
㈣系爭房屋因九十年七月三十日桃芝颱風受損嚴重，已經通知原告（見証三、存証信函），但未蒙原告修復，租賃物已不合於使用收益。
㈤查訴外人田張秋妹及田國輝向原告之父陳仁澤借款八百萬元，利息每月二十四萬元，
由被告甲○○擔任保証人。被告甲○○已將八十九年十一月四日起至九十二年七月四日止之租金共四百八十萬元付清，其中三百二十萬元償還陳仁澤的債務等事實，業據証人田阿鴻於 鈞院結證屬實，並有出租人田張秋妹出具之收據可稽。原告對於已收受三百二十萬元之事實，亦不爭執。被告甲○○既非上開八百萬元之借款人，則被告甲○○因承租系爭房屋，已付出之四百八十萬元，應屬於租金，而非被告自已之債務。
㈥次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，出租人如不為修
繕，承租人得自行修繕並於租金中扣除之，此觀民法第四百三十條規定自明。經查系爭房屋因九十年七月三十日桃芝颱風受損嚴重，已經通知原告修繕（見證三、存証信函、証四、照片）。原告因為已將系爭房屋出售予被告甲○○，故命由被告甲○○自行修繕。而系爭房屋已支出修繕費用共計八十三萬三千三百元（見証八、估價單，按實際支出一百多萬元，一部分無收據），如鈞院認定兩造無買賣關係及租金未付清，則原告既已同意由被告自行修繕，依上開法條規定，被告支出之修繕費用主張抵銷，並依法律規定於租金中扣除之，經扣除後，被告並未積欠租金逾二個月，原告不得終止租約。
㈦戊○○○負責人目前已變更為甲○○。
三、證據：提出收據四紙、同意書三份、存證信函及回執各一件、房屋租賃契約書一份、匯款單十三張、估價單五張、民事執行處通知一紙、支票存款對帳單一件、統一發票購買證一件等影本暨照片八十九張為證，並聲請訊問證人田阿鴻、柯獻堂、孫崑山、陳仁澤及修繕估價單之負責人並調閱本院八十七年度訴字第九二一號民事卷、八十九年度執字第二四八０五號民事執行卷及向台灣中小企業銀行西屯分行查詢美麗朝代公司簽發十張支票兌現情形。
貳、被告乙○○、丙○○部分：被告乙○○、丙○○均未於言詞辯論期日到場，惟具狀：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
二、陳述：㈠被告乙○○係被告甲○○之配偶，屬於輔助占有人，並非直接占有人。又系爭房屋目前經營戊○○○，負責人為周清雷。
㈡被告丙○○向被告甲○○轉租系爭房屋一部分，係經過出租人同意，為合法轉租，並按月繳清租金，並無欠租。
三、證據：提出台中市稅捐稽徵處黎明分處函影本一紙為證，並聲請履勘現場。
參、被告戊○○○部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：承租系爭房地租金已付清。理 由
一、被告乙○○、丙○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，准依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、民事訴訟法第六十五條第一項所規定之「告知訴訟」，謂訴訟當事人一造，於訴訟繫屬中，將其訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，促其參加訴訟也。其目的在使第三人知有訴訟之繫屬進而知有參加之機會，俾得保護自己利益。受告知人並不因已受告知而即有參加訴訟之義務，是否參加訴訟，仍任其自由決定。本件受告知人－朝代活人蔘股份有限公司及美麗朝代有限公司，如因告知人－原告丁○○敗訴，彼等即不用搬遷，自無何法律上之不利益，原告之告知，似與法不合，且受告知之朝代活人蔘股份有限公司及美麗朝代有限公司，並未向本院具狀聲明參加訴訟，合先敍明。
三、查訴外人田張秋妹於八十八年七月四日將其所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上門牌台中市○○區○○○路○段四十二之七號房屋租與被告甲○○，約定月租十五萬元，於每月首日以現金支付，租期自八十八年七月四日起，至九十二年七月四日止，此有房屋租賃契約可按。嗣因田張秋妹欠被告乙○○六百六十四萬元票款，乙○○以台灣苗栗地方法院八十九年度票字第七八五號民事裁定為執行名義，於八十九年十一月十三日向本院聲請對田張秋妹所有之上開房屋及其基地強制執行，於八十九年十二月四日查封，於九十年三月廿三日拍賣，由原告丁○○以一千六百十六萬元得標，本院於九十年三月廿三日即發不動產權利移轉證書於原告，此有八十九年度執字第二四八０五號民事執行卷可稽。
四、原告丁○○主張其於九十年三月廿三日取得上開不動產後，繼受田張秋妹出租人地位，即通知承租人甲○○給付租金，甲○○僅付九十年四、五月份二期租金，即未再給付，原告於九十年十月十二日以律師函催告被告甲○○於函到（九十年十月十五日）五日內清償所欠租金，逾期視為終止租約，被告甲○○逾期未繳，原告於九十年十一月十六日本院審理時當庭以言詞向被告甲○○表示終止租約，提出不動產權利移轉證書、民事執行處通知、存摺、律師函及其掛號回執、房屋稅繳款書等影本為證。被告甲○○則以：被告承租系爭房地之全部租金四百八十萬元已經給付原出租人田張秋妹，其中三百二十萬元由被告代原出租人田張秋妹依台中高分院八十七年度上字第五九二號和解，償還訴外人華菱工業公司負責人陳仁澤借款抵付租金。且出租人須扣押金五十萬元後，積欠二個月租金，經催告不履行始得終止租約。系爭房地由原告向法院標得後，原告同意由被告照拍定價金買回，被告甲○○始稱：雙方約定三年內分期付款，被告已支付二期價金各十五萬元，並非原告所指之租金。原告於九十年八月至十二月間曾向被告收取系爭不動產之買賣價金分期款共一百十萬元，兩造間自有買賣關係存在。嗣謂買價一千六百一十六萬元三年屆期一次付清，每月補貼一千六百一十六萬元之利息十五萬元。又系爭房屋因九十年七月三十日桃芝颱風受損嚴重，已不合使用、收益，已通知原告修繕，因原告已將系爭房屋出售予被告甲○○，故命被告甲○○自行修繕，被告已花費一百五十三萬三千三百元修繕費用，如 鈞院認定兩造間無買賣關係及租金未付清，則原告既已同意由被告自行修繕，被告主張以此修繕費用抵銷租金，經扣除後，被告並未積欠租金逾二個月，原告不得終止租約等語，資為抗辯，提出房屋租賃契約書、收據、匯款單、支票存款對帳單、存證信函及回執、估價單等影本及照片八十九張為證。經查：
㈠原告之父陳仁澤到庭供證：「系爭租賃物，原告以一千六百一十六萬元標得，尚需支付
銀行利息，不可能以原拍定價格賣與甲○○。甲○○所繳之三十萬元係九十年四、五月份租金，非系爭房地之買賣分期款，亦不是補貼利息，其所交付之台灣中小企業銀行西屯分行支票，係履行台中高分院八十七年度上字第五九二號和解非支付買賣價金。」被告甲○○於九十年十一月十六日具狀陳稱：「原告同意由被告按原拍定價金買回，並約定三年內分期付款，被告已支付二期價金各十五萬元」云云，但被告甲○○並未能提出積極確實之證據證明兩造就系爭房地確已成立買賣契約。原告如按原拍定價格一千六百十六萬元，以三年分期付款方式賣與被告甲○○，甘願受巨額利息損失，殊屬不可能。又如被告所云其已付二期買賣價金各十五萬元，其分期付款之每期金額為十五萬元，三年才五百四十萬元，與拍定價格一千六百十六萬元亦相差甚遠，且被告甲○○付三年租額即可取得系爭房地所有權，亦有背常情。嗣被告甲○○於九十一年十月廿九日改稱：買價一千六百十六萬元三年屆期一次付清、三年內按月補貼利息十五萬元，但原告稱其不會製造假債權經由法院拍賣，買回系爭房地以一千六百十六萬元賣與被告甲○○，況是否法拍、買價為何，均屬未確定，且一千六百十六萬元之月息才九萬餘元，並非十五萬元，又三年內被告甲○○不用付租，亦屬矛盾。而台中高分院之和解本係被告甲○○該履行之債務，而證人柯獻堂、孫崑山並不能確切為被告甲○○有利之證述，兩造間顯無買賣關係存在。
㈡被告甲○○並未繳押租金十五萬元與原出租人田張秋妹，此經代訂租約之田張秋妹之夫
田阿鴻到庭供證屬實，被告甲○○供稱：系爭房屋自八十九年十一月四日起至九十二年七月四日止共計四百八十萬元租金已全部付清，其中三百二十萬元係代田張秋妹償還華菱工業股份有限公司借款，提出收據影本一紙為證，並經田阿鴻到庭供證無訛。惟查：⑴本院八十九年度執字第二四八０五號強制執行事件，於八十九年十二月四日查封時，被告甲○○稱：「房子由其承租，因欠我太太乙○○錢，故目前均未收取租金。」是查封時，被告甲○○並未提及代償之事。⑵因八十四年十月十八日田張秋妹曾提供其所有坐落台中市○○區○○段○○○號土地設定最高限額九百六十萬元之抵押權於訴外人華菱工業股份有限公司，並由田張秋妹、田國輝、甲○○於八十四年十月十五日共同簽發面額八百萬元之本票，向該公司借款八百萬元，清償期為八十五年十月十四日，因抵押土地上之建物－台中市○○區○○○路○段四二之七號房屋未為保存登記，為免嗣後抵押權實行發生困難。由田張秋妹、田國輝、甲○○三人立下同意書，約定所借款項屆期未清償，則地上現有建物全部，無條件由債權人處分或拆除。然屆清償期，上揭八百萬元借款未為清償，債權人華菱工業股份有限公司於八十七年四月十三日訴請田張秋妹、田國輝、甲○○履行契約拆除系爭建物，本院八十七年度訴字第九二一號判決被告應容忍原告拆除上開建物，被告甲○○不服上訴台中高分院成立訴訟上和解，其內容：兩造合意由上訴人（甲○○）給付被上訴人（華菱工業股份有限公司）一千五百二十萬元，其給付方法為：上訴人自八十七年十二月一日起至八十八年十一月一日止，於每月一日各給付壹拾萬元；並於八十八年十二月一日、八十九年六月一日、八十九年十二月一日、九十年六月一日各給付本金貳佰萬元；於九十年十二月一日、九十一年六月一日各給付利息貳佰萬元；於九十一年十二月一日、九十二年六月一日各給付利息壹佰萬元。如一期不履行，視為全部到期。上訴人並願將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上之建物，無條件容忍被上訴人拆除。此有本院八十七年度訴字第九二一號及台中高分院八十七年度上字第五九二號民事卷宗可按。華菱工業股份有限公司法定代理人陳仁澤供稱：「和解後，甲○○開始還錢，一次十萬元，頭一年還一百二十萬元，以後半年再還二百萬元，目前已清償三百二十萬元。」是被告甲○○給付華菱工業股份有限公司之三百二十萬元，是履行台中高分院八十七年度上字第五九二號之和解內容，係清償其所欠華菱工業股份有限公司之票據債務，而本院八十七年度訴字第九二一號確定判決，僅判命田張秋妹、田國輝容忍拆除系爭建物，並非給付欠款之判決。⑶田阿鴻稱：其妻田張秋妹、子田國輝共借八百萬元，月息二十四萬元、十五萬元之租金不夠，不足部分均由甲○○墊付，租金四百八十萬元，其中三百二十萬元還陳仁澤債務，其餘零零星星拿回來當生活費用。」上揭三百二十萬元係被告甲○○履行台中高分院和解所為之給付，已如前述，餘一百六十萬元，被告甲○○如何給付，給付之數額為何，證人田阿鴻語焉不詳，田阿鴻之證詞碍難採信。
㈢民法第四百三十條規定，「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔
者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得自行修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」被告甲○○所承租之系爭房屋，於九十年七月三十日桃芝颱風受創嚴重，有照片八十九張為證，惟查被告甲○○於九十年十月二十日就原告所寄九十聯律字第二九三號律師函之覆函內容僅提及接二連三颱風，受災嚴重，所欠款項順延至九十一年二月廿三日支付，並未提起所租賃之房屋因風災不堪使用，或限期催告出租人修繕。其為營業，自行雇工修繕，是否因颱風所為必要修繕，並未會同原告為之，其提出估價單，主張其所支出之修繕費一百五十三萬三千三百元與所欠租金抵銷，於法不合。
綜上所述，被告甲○○之答辯碍難採納。被告甲○○欠租達二個月以上，原告依民法第四百四十條第二項規定，於九十年十一月十六日所為終止租約之意思表示，自發生效力。
五、被告甲○○於系爭建物上經營朝代活人蔘股份有限公司、戊○○○及美麗朝代有限公司，被告甲○○經原出租人同意，將系爭建物部分轉租予被告丙○○，其範圍為第一會場、第二會場、第三會場、第七會場約八十坪及辦公室八十坪，停車場共同使用，此有同意書及房屋租賃契約書影本各一紙附卷可證，並經本院會同兩造及地政人員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽。於系爭房地上經營之戊○○○為合夥，其負責人原為甲○○，於八十七年十月廿三日變更為乙○○，八十八年九月九日變更為甲○○，八十八年十二月廿三日變更為乙○○，九十一年一月三日變更為周清雷，目前又變更為甲○○，此有台中市稅捐稽徵處黎明分處檢送之戊○○○設籍變更負責人登記資料影本十紙及被告提出之台中市稅捐稽徵處黎明分處函影本、統一發票購買證影本等附卷可查。並經台中市稅捐稽徵處黎明分處函覆屬實。按民法上之合夥，實務上認為係有當事人能力之非法人團體，至非法人團體實體法上並無行為能力，自亦無訴訟能力，依民事訴訟法第五十二條規定，適用法定代理之規定。是合夥執行業務之代表人為該合夥與人涉訟時，自應以該合夥為當事人，而由其代表人為其法定代理人（參照最高法院二十七年上字第七六六號判例意旨）。而合夥之負責人變更，其法定代理權消滅，自應由變更後之負責人承受訴訟，續任該合夥之法定代理人。本件戊○○○之負責人已由周清雷變更為甲○○，自應由甲○○任戊○○○之法定代理人。
六、本件原告丁○○與被告甲○○間之租賃契約既已合法終止，則被告甲○○、丙○○、戊○○○之使用系爭房地即屬無權占有，原告依租賃及所有權之法律關係請求被告甲○○、丙○○、戊○○○遷讓房屋，交還土地，給付欠租及租約終止後按月給付相當於租金之損害金為有理由，爰判決如主文第一、二、三、四、五項所示。
至於被告乙○○係被告甲○○之妻，為其家屬，受被告甲○○之指示，居住於系爭房地上，營共同生活，為被告甲○○之占有輔助人。按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，而民法第七百六十七條所謂占有係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條之輔助占有之情形在內。是無庸對輔助占有人之被告乙○○取得執行名義，因其與被告甲○○共同生活而共同居住於系爭房地上，為執行名義效力所及，原告將被告乙○○列為共同被告，實無必要，應予駁回。
七、本判決第二、四項關於被告甲○○部分為民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟，應依職權宣告假執行。第五項原告陳明願供擔保以代釋明，請求宣告假執行。被告甲○○就本判決第二、四、五項，願供擔保以代釋明，請求宣告免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本判決第一、二、三項所命遷讓房屋，交還土地，其性質非長期間不能履行，爰定其履行期間為六個月，以資兼顧。
九、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敍明。
十、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項、第三百九十二條後段，第三百九十六條第一項判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 周靜秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十二 日~B法院書記官 黃瑞瑛