臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第三五三號
原 告 甲○○
乙○○被 告 彰化市公所法定代理人 陳 杰右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文確認原告乙○○與被告間就坐落台中市○○區○○段○○○號、地目：雜、面積一三二七點八四平方公尺土地，在如附圖所示Ａ部分，面積六六三點九二平方公尺之耕地三七五租賃契約關係存在。
確認原告甲○○與被告間就坐落台中市○○區○○段○○○號、地目：雜、面積一三二七點八四平方公尺土地，在如附圖所示Ｂ部分，面積六六三點九二平方公尺之耕地三七五租賃契約關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠原告二人早年即向被告承租重劃前台中市○○區○○段第一七七三地號土地，面
積各為六八八平方公尺，即重劃後台中市○○區○○段○○○號、地目：雜、面積一三二七點八四平方公尺土地，原告乙○○承租如附圖所示Ａ部分，面積六六三點九二平方公尺，原告甲○○承租如附圖所示Ｂ部分，面積六六三點九二平方公尺；兩造並分別訂有耕地租賃契約，租金則約定為每年二期，每期稻作六十公斤。最後一次書面契約則係於民國七十八年一月一日訂立，並約定租期為七十八年一月一日起至八十一年十二月三十一日止。
㈡嗣於八十年間台中市政府實施市地重劃，系爭土地重劃分配後列為台中市八期重
劃區雜項用地，缺乏灌溉水源，致原告二人無法從事耕作。期間原告等曾請求被告改善水源問題，惟被告均置之不理；原告曾以被告是否終止契約並依耕地三七五減租條例、平均地權條例發放補償金等向台中市南屯區租佃委員會請求調解租佃爭議，兩造並於八十七年六月五日在南屯區公所與被告達成「函請台中市政府租佃委員會調處，盼該會能促成本案達成徵收手續，若無法達成，則雙方同意繼續續約」之合意。且按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。出租人之簽訂書面租約，並非耕地租賃之必要條件。是雖原告與被告間之書面契約，最後一次書面契約於八十一年十二月三十一日屆至。惟因被告彰化市公所並非可自任耕作，故依同條例第十九條、二十條的規定，被告並不當然即可收回，如承租人即原告願意承租時，應續訂租約，兩造耕地租賃契約關係仍然存在，詎被告竟否認兩造間耕地租賃契約關係，自有確認之必要，爰依耕地租賃契約之法律關係，求為判決如聲明所示。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠兩造間之契約關係為一耕地租賃，有耕地三七五減租條例的適用，蓋是否為耕地
租賃的性質並不以土地之地目為準，縱非「田」、「旱」等地目，而現供耕作之用者，仍得為耕地租賃之標的。而系爭土地現在地目雖為「建」，但自原告承租土地以來均從事蔬菜等農作之種植，兩造間之租約為耕地租賃契約，應屬無疑。
被告抗辯承租土地之地目為「建」地目，非耕地租佃，容有誤會。
㈡被告抗辯原告所承租之土地有不自任耕作之情事，原租約為無效等語；然查出租
人於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，為出租人之義務之一。而耕地之使用、收益首重水源，蓋農作的種植生長，水的灌溉乃不可或缺的要素。本件兩造租賃契約之標的原為台中市○○區○○段第一七七三地號土地，約定做為耕地使用，本有灌溉水源，原告二人長年來亦在其上種植水稻等作物。因八十年間土地重劃，被告分配得系爭土地，然因缺乏灌溉水源，且期間原告請求被告改善水源問題，亦未獲置理，致原告二人無法耕作，並非原告於租賃期間故意不從事耕作，被告所辯原告不自任耕作，應不可採。
四、證據：提出耕地租賃契約影本六件、繳款收據影本十二紙、土地登記簿七件、委任書及調解筆錄各一件為證。並聲請勘驗及測量現場。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠按耕地三七五減租條例第一條規定耕地之租佃依本條例之規定，是應限於耕地之
租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言，此觀該條例第一條暨土地法第一０六條第一項之規定自明。而查本件依原告提出之租賃契約書，早在七十年時其地目即已編定為「建」地目，是系爭土地並非農地，應無耕地三七五減租條例之適用。且兩造於訂約時已明知系爭土地非農地，因此在租賃契約書上特別載明租期或為二年或為四年，而非耕地三七五減租條例第五條規定之六年，自非耕地租賃。雖原告提出之契約書上之文字雖載為耕地租賃契約書，惟此係被告為底冊整理、銷號等作業方便，而沿用耕地租賃契約書辦理，但因其地目為「建」地目，依實務見解，當不能適用耕地三七五減租條例，尚非可執契約書上有耕地租約之文字，即認為須適用耕地三七五減租條例。從而，於兩造約定之租期屆滿後，租賃契約即已消滅，原告之主張應無理由。
㈡退而言之，本件縱認有耕地三七五減租條例之適用，但系爭土地現已雜草叢生，
而無種植任何作物，且原告亦自陳無種植作物，是其已不自任耕作甚明，依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，原租賃契約亦應歸於無效，是原告之主張亦無理由。
理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款定有明文；本件原告起訴聲明求為判決確認原告與被告間就坐落台中市○○區○○段○○○號土地之耕地三七五租賃契約關係存在，嗣於本院復補充聲明為如原告聲明所示，其所請求之基礎事實同一，且已經得被告之同意，依前開說明，原告所為聲明補充，尚屬有據。
二、按確認之訴之提起，以法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條第一項之規定提起確認之訴。本件原告就系爭土地，主張與被告間有耕地租賃契約關係存在，而被告則以兩造租賃契約非屬耕地租賃契約，已因租期屆滿而消滅，及原告不自任耕作為由，抗辯兩造就該系爭土地並無耕地租賃契約之存在，而否認原告之主張，自不得謂原告在私法上之地位無受侵害之危險；依前開說明，原告對系爭土地與被告間是否尚存有耕地租賃契約關係，即有確認之必要，而有提起確認之訴之法律上利益，因而提起確認之訴以排除此項危險，即與上開法條之規定，並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張其向被告承租重劃前台中市○○區○○段第一七七三地號土地，面積各為六八八平方公尺，即重劃後台中市○○區○○段○○○號、地目：雜、面積一三二七點八四平方公尺土地，原告乙○○承租如附圖所示Ａ部分，面積六六三點九二平方公尺，原告甲○○承租如附圖所示Ｂ部分，面積六六三點九二平方公尺；兩造並分別訂有耕地租賃契約，租金則約定為每年二期，每期稻作六十公斤。嗣於八十年間台中市政府實施市地重劃，系爭土地重劃分配後列為台中市八期重劃區雜項用地，缺乏灌溉水源，致原告二人無法從事耕作。期間原告等曾請求被告改善水源問題，惟被告均置之不理。且期間原告曾以被告是否終止契約並依耕地三七五減租條例、平均地權條例發放補償金等向台中市南屯區租佃委員會請求調解租佃爭議，兩造並於八十七年六月五日在南屯區公所與被告達成「函請台中市政府租佃委員會調處，盼該會能促成本案達成徵收手續，若無法達成，則雙方同意繼續續約」之合意。又耕地租賃契約於租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，且出租人之簽訂書面租約，並非耕地租賃之必要條件，兩造耕地租賃契約關係仍然存在，而被告竟否認兩造間耕地租賃契約關係，爰依耕地租賃契約之法律關係，求為判決如聲明所示。
二、被告則以依耕地三七五減租條例第一條規定耕地之租佃，應限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言，此觀該條例第一條暨土地法第一０六條第一項之規定自明。而本件依原告提出之租賃契約書，於七十年間時其地目即已編定為「建」地目，系爭土地並非農地，應無耕地三七五減租條例之適用。且兩造於訂約時已明知系爭土地非農地，因此在租賃契約書上特別載明租期或為二年或為四年，而非耕地三七五減租條例第五條規定之六年，自非耕地租賃。雖兩造契約書上之文字雖載為耕地租賃契約書，然此係被告為底冊整理、銷號等作業方便，而沿用耕地租賃契約書辦理，並非謂兩造租賃契約即須適用耕地三七五減租條例。是於兩造租賃契約約定之租期屆滿後，租賃契約即已消滅，原告之主張應無理由，又縱認有耕地三七五減租條例之適用，但系爭土地現已雜草叢生，而無種植任何作物，且原告亦自陳無種植作物，是其已不自任耕作甚明，依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，原租賃契約亦應歸於無效，是原告之主張亦無理由等情置辯。
二、本件原告主張其原分別向被告承租系爭土地，即原告乙○○承租如附圖所示Ａ部分，面積六六三點九二平方公尺，原告甲○○承租如附圖所示Ｂ部分，面積六六三點九二平方公尺；兩造並分別訂有租賃契約，租金則約定為每年二期，每期稻作六十公斤等事實，業據原告提出耕地租賃契約影本六件、繳款收據影本十二紙、土地登記簿七件為證，且被告對原告所主張此部分之事實，並不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
三、被告雖以前情置辯，然查：㈠按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支
付地租使用他人之土地者而言。又所謂耕地，則係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非「田」或「旱」，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃，最高法院七十一年度台上字第三０五五號判決參照。經查，被告主張系爭土地之地目為「建」地目之事實，固有原告提出之租賃契約及土地登記簿謄本可證，當可信為真實。然查本件系爭土地八十年九月一日重劃前之地號為台中市○○區○○段○○○○○號，而該土地又曾於六十八年八月十七日為重劃登記，該次重劃前之地號為台中市南屯區二四四地號，而該二四四地號土地於三十六年間即已經編定地目為「建」地目，惟其編定之使用種類則為農業區，嗣於六十八年重劃時，編定地目及使用種類則均未變更，仍分為「建」地目及農業區，係迄八十年再為重劃時，始變更地目為「雜」地目，此由原告提出之前揭土地登記簿謄本上之記載即可得證；是本件系爭土地之地目雖為「建」地目，然於租賃時既已經主管機關編定使用分區為農業區，即得為耕地租賃契約之標的，尚不得僅以系爭土地之地目為「建」地目，即謂非屬耕地租賃契約。另查本件依原告所提出被告所不爭執之租賃契約，其契約名稱為「彰化縣彰化市寺廟耕地租賃契約」，開宗明義即訂明「寺廟承租人今依法向彰化縣彰化市公所承租寺廟耕地特訂立租約如左」等語，且依契約書第四條約定「應納地租係以稻谷計算，每年分二期，每期租金為稻谷六十公斤」；第六條約定「承租公地遇有荒歉或逢火災及其他不可抗力之禍患時，得依法報請調查勘驗其地租，視其收獲狀況，照規定予以酌減免繳」；第八條甲款約定「承租人如不自為耕作，將耕地一部或全部轉租於他人時，出租人得終止租約」；足見其原租賃系爭土地之目的即在於以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地；及參以系爭土地之使用分區原即為農業區，自應認兩造所訂租約為屬耕地租賃契約；又耕地租賃契約依耕地三七減租條例第五條規定租約期間不得少於六年，且為強制規定，兩造歷次訂立之契約，其期間之約定雖為二年或四年，然仍應受不得少於六年之限制；自更不因其所定租賃之期間不是六年，而謂非屬耕地租賃契約；是被告所辯兩造所使用之契約書上之文字雖載為耕地租賃契約書，係被告為底冊整理、銷號等作業方便，及所約定之租賃期間並非耕地三七五減租條例第五條所訂之六年，而抗辯兩造間之租賃契約非屬耕地租賃契約等情，洵屬不可採信。
㈡次按耕地三七五減租條例第十六條所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作
之用或轉租或借與他人使用而言，違反者，原訂租約無效。至承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作，則屬同條例第十七條第一項第四款規定之事由，僅出租人得終止租約，原訂租約並非無效，最高法院八十七年台上字第二０四九號判決參照。被告抗辯原告所承租之系爭耕地，已雜草叢生，而無種植任何作物，原告為不自任耕作甚明，依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，原租賃契約應歸於無效等情。然查被告抗辯系爭土地現並未有耕作之事實，固為原告所自承，且經本院履勘現場，查明系爭土地現雜草叢重，並未種植任何作物，及有部分土地為他人傾倒物品之事實，有本院九十年六月八日勘驗筆錄在卷可稽，原告所抗辯此部分事實，固係可信。惟如前所述，耕地三七五減租條例第十六條所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言，並不包括承租人消極不予耕作，任令荒廢者，或是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，而未有積極不自任耕作行為者；是雖被告抗辯本件系爭土地承租人現在並未有耕作之事實，雖係可採，然被告並未舉出承租人有如何積極之不自任耕作之事實，其所為抗辯與耕地三七五減租條例第十六條所謂不自任耕作之要件不合，自難採信。
㈢末按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承
租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，此觀之耕地三七五減租條例第十九條、第二十條規定自明。而本件依前所述，既屬耕地租賃契約，自有耕地三七五減租條例之適用，是雖兩造所訂書面契約約定之租期於八十一年十二月三十一日屆滿後，並未再為書面契約之訂立，然依前揭規定，兩造耕地租賃契約關係在依耕地三七五減租條例第十九條規定收回自耕前，耕地租賃契約並不當然因租期屆滿而消滅，被告所辯兩造契約關係已於約定租賃期間屆滿而消滅等語，亦不可採。
四、綜上所述，被告所辯，既均無可採，而原告主張兩造尚存有耕地租賃契約關係，又屬可信。從而，原告依耕地租賃契約之法律關係，求為判決確認原告乙○○與被告間就坐落台中市○○區○○段○○○號、地目：雜、面積一三二七點八四平方公尺土地，在如附圖所示Ａ部分，面積六六三點九二平方公尺之耕地三七五租賃契約關係存在。確認原告甲○○與被告間就坐落台中市○○區○○段○○○號、地目：雜、面積一三二七點八四平方公尺土地，在如附圖所示Ｂ部分，面積六六三點九二平方公尺之耕地三七五租賃契約關係存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述既舉證，均核與判決之結果無涉，自毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 林源森右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 七 日~B法院書記官