臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第三七六八號
原 告 葉明彥
甲○○被 告 尹升工程股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 丙○○右當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、原告方面：㈠確認被告尹升工程股份有限公司與被告丙○○就坐落台中市○○區○○段○○
○○號上房屋即門牌號碼台中市○○區○○路四段四六二號一、二樓（建號：台中市○○區○○段○○○○號）及台中市○○區○○路四段四六四號一、二樓（建號：台中市○○區○○段○○○○號）之租賃關係不存在。
㈡被告尹升工程股份有限公司應將前項所示之系爭房屋遷讓返還予原告。
㈢第二項請准原告提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單或其他有價證券為擔保，宣告假執行。
二、被告尹升工程股份有限公司方面：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丙○○方面：被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。
貳、事實陳述要旨：
一、原告方面：㈠緣坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上建號二六八一號房屋，即門牌號
碼台中市○○區○○路四段四六四號一、二樓，及同段建號二六八二號房屋，即門牌號碼台中市○○區○○路四段四六二號一、二樓（下均稱系爭房屋）係被告丙○○所有，因被告丙○○積欠被告尹升工程股份有限公司（下稱被告尹升公司）工程款未還，而遭被告尹升公司查封拍賣，於鈞院民事執行處八十八年度執三字第一三七六五號執行案件之強制執行期間，被告尹升公司陳報系爭房屋為其承租至九十六年五月三十一日，然未提出租賃契約；嗣經公告拍賣由原告拍定承購，然被告間並無租賃關係存在，被告尹升公司陳報承租至九十六年五月三十一日，其目的係為使法院拍賣後不點交，致拍賣標的物不易拍定而自行承受。故被告尹升公司不實之陳報，使原告拍定後，法院不為點交，被告尹升公司亦藉故不予點交，令原告無法占有使用系爭房屋，實有確認被告間租賃關係不存在之必要；且系爭房屋為被告尹升公司占用，雖數次與其交涉點交房屋，均為其所拒，故亦訴請被告尹升公司將系爭房屋遷讓返還原告。
㈡本件原告起訴時原列被告傑名建設股份有限公司（下稱傑名公司）為被告，嗣
後更正為丙○○，被告尹升公司以訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，而不予同意；然其變更不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，得予變更，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文，況被告尹升公司就系爭房屋聲請強制執行之債務人係傑名建設股份有限公司，而其陳報系爭房屋使用現狀記載「由尹升工程承租至九十六年五月三十一日」，任人見之必以為出租人即為傑名公司，嗣於訴訟進行中，被告尹升公司始提出系爭房屋其所謂之租賃契約書，出租人記載為丙○○，故此變更亦應屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款之因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，故被告變更為丙○○應為法律所准許者。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
被告尹升公司提出占有系爭房屋之公告及照片，均係臨訟始製作與拍攝，此可從自八十七年九月一日至九十年六月三十日止，系爭房屋積欠管理費新臺幣（下同）十一萬二千四百五十五元、同路段四六四號一、二樓積欠管理費七萬二千五百零五元，而此積欠之管理費係以空戶每坪二十五元計算（四六二號分配四個停車位予以扣抵，以一三二．三坪計算，四六四號分配三個停車位予以扣抵，以八五．三坪計算）而非以使用戶每坪五十元催繳，此有系爭房屋所屬天之驕子社區管理費徵收通知函可資為證，顯見上開期間系爭房屋無任何使用者，是被告尹升公司稱：「於承租系爭租賃物，自該時起占有承租標的物」云云，顯與事實不符，應不予採信。又被告尹升公司提出其與被告丙○○簽訂之房屋租賃契約書，係臨訟為規避拍定後點交而以虛偽通謀之意思所簽訂，應為無效。縱使為真，其租賃期限自八十八年六月三十日至九十三年五月三十一日，並於租期屆滿延至九十六年五月三十一日，其期限顯已逾五年（而從其於強制執行期間所陳報之系爭房屋「由尹升工程承租至九十六年五月三十一日」觀之，其租期顯係至九十六年五月三十一日），且係未經公證之不動產租賃契約，依民法第四百二十五條第二項規定，其租賃契約對受讓人不存在。另系爭房屋係因被告丙○○與承包商即被告尹升公司因工程款糾紛而公然製作假租賃契約，以期系爭房屋被拍定後不點交，故天之驕子管理委員會之函文並不實在，若系爭房屋之管理費均由被告尹升公司繳納，該管委會又何需於九十年六月以系爭房屋之門牌號碼為受文對象而來函催繳管理費？㈣證據：
⒈提出下列書證為證：
①建號二六八一號建物登記簿謄本一件②建號二六八二號建物登記簿謄本一件③被告尹升公司民事陳報狀影本④台中市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書二件⑤強制執行金額計算書分配表⑥系爭房屋現場照片十二幀⑦土地登記謄本乙件⑧被告尹升公司之聲請強制執行狀⑨天之驕子社區管理費徵收通知函二件⑩建物謄本影本二件⒉聲請本院函詢天之驕子管理委員會關於系爭房屋分別於八十六年至八十七年
八月三十日止、八十七年九月一日起至九十年六月三十日止、九十年七月一日起迄今等期間，①每月之管理費有無繳納？②若有，繳納人為何？③管理費係以空戶或住戶計算？④實際占有使用人為何？
二、被告尹升工程股份有限公司方面：㈠不同意原告變更被告傑名建設股份有限公司為被告丙○○。鈞院八十八年度拍
字第之一八五四號准予拍賣之裁定已記載本件被告丙○○亦為相對人並兼傑名公司之法定代理人，原告應無不知被告丙○○為系爭房屋所有權人之理。
㈡原告係明知系爭房屋於拍定後不點交：
經查，傑名公司之法定代理人即被告丙○○先生與被告尹升公司，就系爭房屋訂有租賃契約，租期自八十八年六月三十日至九十六年五月三十一日。是被告尹升公司於上述強制執行程序中，據實呈報系爭房屋為被告尹升公司所承租占有，傑名公司及被告丙○○對此毫無爭執，鈞院亦於拍賣公告表明系爭房屋於拍定後不點交，此自為原告參與拍賣系爭房屋時所明知；且縱如原告所謂系爭房屋因不點交致拍賣不易，惟此亦使原告得以低價拍得系爭房屋。既原告於拍賣時即明知系爭房屋因租賃關係而不點交，且因而以較低價格買受系爭房屋，顯見原告自願於拍定後承受系爭房屋之租賃關係。故於系爭房屋拍定後，原告自不得空言質疑租賃關係為虛偽，並杜撰被告尹升公司意圖承受系爭房屋。
㈢被告尹升公司確有與被告丙○○就系爭房屋成立租賃契約並占有使用中：
被告尹升公司自八十八年六月三十日系爭房屋租賃契約生效起，即有占有使用系爭房屋，鈞院拍賣公告上亦明載系爭房屋業已出租於被告尹升公司。被告尹升公司現將系爭房屋充作倉庫使用，故該大樓管理委員會係以空戶每坪二十五元之金額計算管理費。
㈣證據：
⒈提出下列書證為證：
①本院執行處八十八年度執字第一三七六五號執行通知節本影本乙份②系爭房屋租賃契約書影本乙份③搬遷公告影本乙紙④系爭房屋現場照片八幀⒉聲請本院函詢天之驕子管理委員會關於系爭房屋分別於八十六年至八十七年
八月三十日止、八十七年九月一日起至九十年六月三十日止、九十年七月一日起迄今等期間，①每月之管理費有無繳納？②若有，繳納人為何？③管理費係以空戶或住戶計算？④實際占有使用人為何？
三、被告丙○○方面：被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。
參、本院依職權調閱本院執行處八十八年度執三字第一三七六五號執行案卷。
肆、程序部分：
一、本件原告起訴時原列傑名建設股份有限公司（下稱傑名公司）為被告，而於訴之聲明第一項訴請確認被告尹升公司與被告傑名公司就系爭房屋之租賃關係不存在，嗣後變更為訴請確認被告尹升公司與被告丙○○就系爭房屋之租賃關係不存在，亦即將被告傑名公司變更為被告丙○○。經查，被告丙○○為傑名公司之法定代理人，而被告尹升公司就系爭房屋聲請強制執行（本院執行處八十八年度執三字第一三七六五號）之執行債務人係傑名公司，而被告尹升公司於該執行案件執行中，僅陳報系爭房屋使用現狀記載「由尹升工程承租至九十六年五月三十一日」，而使原告誤認為系爭房屋之出租人為傑名公司，嗣於本件訴訟進行中，依被告尹升公司提出之租賃契約書上所載，出租人為被告丙○○，而非傑名公司，原告始將被告傑名公司變更為被告丙○○，然查原告變更前後之請求均為被告尹升公司於上開執行事件中所陳報對系爭房屋之租賃關係不存在之同一事實，原告僅係對於出租人究為傑名公司抑或傑名公司之法定代理人丙○○有所誤認，衡諸原告變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性及一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，應認原告之變更屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之請求之基礎事實同一，雖被告尹升公司曾為反對原告為訴之變更之表示，惟揆諸上開法條，原告訴之變更自屬合法，先予敘明。
二、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條之規定提起確認之訴（最高法院五十二年台上字第一九二二號判例要旨參照）。經查，系爭租賃契約是否存在，關係被告尹升公司得否依民法第四百二十五條第一項對受讓系爭房屋之原告主張系爭租賃關係繼續存在，不得謂原告在私法上之地位無受侵害之危險，揆之首開說明，原告提出本件確認之訴以排除此項危險，即與上開法條之規定並無不合，亦予敘明。
三、被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，併此敘明。
伍、得心證之理由：
一、兩造所不爭執之部分：㈠坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上建號二六八一號房屋，即門牌號碼
台中市○○區○○路四段四六四號一、二樓，及同段建號二六八二號房屋，即門牌號碼台中市○○區○○路四段四六二號一、二樓（下均稱系爭房屋）係被告丙○○所有，因被告丙○○積欠被告尹升公司尹升公司工程款未還，而遭被告尹升公司查封拍賣，經本院民事執行處以八十八年度執三字第一三七六五號辦理強制執行，被告尹升公司於八十八年十一月三日陳報系爭房屋為其承租至九十六年五月三十一日，然未提出租賃契約，嗣由原告於九十年七月十九日拍定取得所有權，並於同年八月十七日辦理所有權移轉登記在案。此經本院調閱上開執行案卷查閱屬實，並有原證一、二建物登記謄本及原證三陳報狀附卷可稽。
㈡被告尹升公司於上述強制執行程序中，陳報系爭房屋為被告尹升公司所承租占
有，執行債務人傑名公司及被告丙○○並未提出爭執或聲明異議，本院於拍賣公告第二點已註明系爭房屋其上有被告尹升公司所陳報之租賃關係存在，以及系爭房屋於拍定後不點交等情。此亦經本院調閱上開執行案卷查閱屬實。
二、按當事人主張有利於自己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；次按，確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，最高法院著有四十二年台上字第一七０號判例要旨可供參照。故被告尹升公司既主張系爭租賃法律關係存在，但為原告所否認，被告尹升公司自須就該租賃法律關係發生所須具備之要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，故被告尹升公司即應就與被告丙○○間曾有成立系爭租賃法律關係之合意、被告丙○○以系爭房屋租與被告尹升公司使用收益、以及被告尹升公司有支付租金等事實，負舉證責任：
㈠經查，被告尹升公司就其與被告丙○○間有系爭租賃關係存在之合意乙事，提
出被證二租賃契約書在卷為證，原告雖否認該租賃契約書之真正，惟查該租賃契約書經被告尹升公司法定代理人乙○○與被告丙○○用印蓋章於其後，並由熊梓檳律師見證且簽名蓋章其上，實足以推定其為真正，復觀諸上開執行案件之執行債務人亦即傑名公司及本件被告丙○○，對於被告尹升公司於上開執行案件執行中所陳報系爭租賃關係之存在乙事，並未提出爭執或聲明異議，更足認被告尹升公司與被告丙○○間，應有就系爭房屋成立系爭租賃關係之合意，原告並未提出任何證據證明系爭租賃契約書為被告尹升公司臨訟杜撰，及有何通謀虛偽之意思表示等情，故其就該租賃契約之真正所為之爭執尚不足採。故依被證二租賃契約書所示，被告尹升公司主張其與被告丙○○於八十八年四月三十日對系爭房屋成立租賃契約之合意，約定由被告丙○○將其所有之系爭房屋，自八十八年六月三十日起至九十三年五月三十一日止出租與被告尹升公司使用收益等情，應堪採信。
㈡次查，本院依兩造聲請函詢天之驕子管理委員會（即系爭房屋所在之大廈管理
委員會）系爭房屋自八十六年迄今之管理費繳付情形，該管理委員會於九十一年十月五日以卷附之天字第九一一００五號函文答覆稱：「... （系爭房屋）管理費於民國八十七年九月迄今未繳。據本會所悉上述房屋為原建商（按指傑名公司）與營造商（按指被告尹升公司）債務糾葛問題所產生，目前向本會登記的使用人為尹升公司。管理費徵收部分業經本會於八十七年間與尹升工程協商並同意該房屋暫供作庫房使用，待其完成對外租賃或債務處理後一併向本會清償所有積欠管理費用，每坪以半價二十五元（即空戶之管理費繳付標準）計算。」等語，佐以被證四照片八幀（分別攝於八十八年七月及九十一年五月）所示，系爭房屋內部放置有桌椅、電腦、印表機等設備，並擺放門板、夾層木板、鐵架、塑膠桶、油漆桶及其他雜物等情，以及參諸原證六照片十二幀（攝於九十年十月）所示，系爭房屋外部大門及鐵門深鎖並懸掛出租廣告，內部置有辦公桌椅、門板、洗衣機、雜物、塑膠桶等情，足認被告尹升公司主張其於八十八年六月三十日起迄今，有實際占有使用系爭房屋供作倉庫使用乙情，應堪採信。而被告尹升公司究將系爭房屋供作辦公室使用，或供作倉庫使用，均為其基於承租權人之地位所得自由使用者，次觀諸上述被證二租賃契約書第五條既已約定「甲方（即被告丙○○）同意於本約之租賃期間內，乙方（即被告尹升公司）得將該租賃標的物轉租他人。」，則被告尹升公司縱擬將系爭房屋再行轉租他人，亦無礙其占有使用系爭房屋之事實。原告並未提出任何證據證明被告尹升公司係臨訟拍攝上開照片以作為其占有使用系爭房屋之證明，故其否認被告尹升公司有占有使用系爭房屋之事實，並不足採。
㈢再查，審諸上述被證二租賃契約書第四條關於租金給付部分，係約定「因本租
約係基於甲方擔任負責人之傑名建設股份有限公司，積欠乙方承造本件租賃標的物大樓工程款計新臺幣四千八百零三萬一千六百七十元整，故甲方同意清償該工程款前，乙方得以該工程款之銀行利息抵付租金（暫訂年利率百分之十計算）。... 」等語，而原告亦陳稱系爭房屋係因被告丙○○與被告尹升公司因工程款糾紛而製作等語，則被告尹升公司與被告丙○○約定系爭租賃契約之租金清償方式，係以被告尹升公司對被告丙○○擔任負責人之傑名公司之工程款請求權抵銷之，自無不可，而傑名公司就該工程款尚有四千四百萬元餘並未清償完畢，此有原證五強制執行金額計算書分配表在卷可按，且未為兩造所爭執，故被告尹升公司於系爭房屋為原告所拍定以前，有支付使用系爭房屋之對價乙情，亦堪採信。
㈣從而，被告尹升公司就系爭租賃法律關係之存在業已盡證明之責，原告對被告
尹升公司之主張，既抗辯其不實並提出反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。然查，原告就其反對之主張均不足採，業如前述，原告復未提出其他證據方法以實其說，故被告尹升公司主張與被告丙○○間有成立系爭租賃法律關係之合意、被告尹升公司有占有使用系爭房屋、以及被告尹升公司有支付租金等事實，均堪認定。
三、次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之；民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，修正後（八十九年五月五日施行）之民法第四百二十五條及民法債編施行法第二十四條第一項分別定有明文，故系爭租賃法律關係自應適用上開條文。經查，被告尹升公司基於與被告丙○○於八00年0月00日生效之系爭租賃法律關係占有系爭房屋迄今，則原告於九十年七月間始取得系爭房屋之所有權，而因系爭租賃關係存在，未經本院執行處點交，揆諸上開法條之規定，則被告尹升公司與被告丙○○對系爭房屋之租賃契約，對於原告仍繼續存在。原告復另行主張系爭租賃契約未經公證，且租賃期限約定自八十八年六月三十日至九十三年五月三十一日，並於租期屆滿延至九十六年五月三十一日，故認其期限顯已逾五年，違反上開法條之規定，故被告尹升公司不得主張系爭租賃契約對原告仍繼續存在等語，惟查，被證二之租賃契約書第二條係明文約定：「租賃期間：自民國八十八年六月三十日起至民國九十三年五月三十一日止。」等語，則系爭租賃契約之租賃期限並未逾五年，而該契約書第六條雖另約定：「租約期滿甲方同意租賃期間延長至民國九十六年五月三十一日止。」等語，惟此為被告丙○○就系爭租賃契約得否先為更新之預告或續約之要約之問題，不應影響被告尹升公司於八十八年六月三十日起至九十三年五月三十一日止之租賃關係存續期間內，對原告有系爭租賃契約繼續存在之效力，且觀諸民法第四百二十五條第二項之立法目的為「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。」，惟本件被告尹升公司就系爭租賃法律關係之存在係屬真正等情，業已盡證明之責，而上開執行案件之拍賣公告第一點亦已註明「... （系爭房屋）現出租予執行債權人尹升工程股份有限公司，...，租期尚未屆滿，拍定後不點交...。」等語，則原告於投標、得標並受讓系爭房屋所有權時，均難諉稱不知系爭租賃契約存在等情，原告既已衡量系爭房屋之承租現狀及酌定投標金額，實與該條立法目的所欲保護之利益不盡相同，故原告上開主張，亦不足採。
四、綜上所述，被告尹升公司就系爭租賃法律關係之存在業已盡證明之責，原告既未能提出反證證明系爭租賃法律關係並不存在，或有何對原告不生繼續存在之事由，則原告請求確認被告尹升工程股份有限公司與被告丙○○就坐落台中市○○區○○段○○○○號上房屋即門牌號碼台中市○○區○○路四段四六二號
一、二樓（建號：台中市○○區○○段○○○○號）及台中市○○區○○路四段四六四號一、二樓（建號：台中市○○區○○段○○○○號）之租賃關係不存在，於法尚有未合；被告尹升公司既為系爭房屋之承租權人，在租賃關係存續期間之內，原告自不得無正當理由請求被告尹升工程股份有限公司遷讓返還系爭房屋與原告，故原告該部分主張，於法亦屬無據；另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗；準此，原告之訴及假執行之聲請，均於法無據，應予以駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段及第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法 官 張瑞蘭~B 法 官 王金洲~B 法 官 廖慧如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日~B法院書記官