y臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第三九五八號
原 告 乙○○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 臺灣臺中地方法院法定代理人 甲○○訴訟代理人 戊○○右當事人間確認優先承買權事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告對坐落於台中縣豐原市○○段二八九之二地號土地上，門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○號建號四四二號之建物有優先承買權。
（二）本院八十六年民執八字第二○二六一號強制執行事件，就前項建物之拍定程序應予撤銷。
（三）請求准予由原告依前項拍賣條件及價金新台幣（下同）二百萬元買受聲明第一項之建物。
二、陳述：
（一）緣坐落於原告所有之台中縣豐原市○○段二八九之二地號土地上門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○號建號四四二號之房屋（以下簡稱系爭房屋）為訴外人金大利建設股份有限公司（以下簡稱金大利公司）所有，原告亦係金大利公司之負責人，因訴外人即債權人李玉女依拍賣抵押物裁定聲請強制執行拍賣系爭房屋，由被告臺灣臺中地方法院八十六年度民執八字第二０二六一號強制執行事件辦理強制執行，惟因該抵押權存否尚有糾紛，原告已另行提起抵押權不存在之訴，現於臺灣高等法院臺中分院八十八年上字第六九七號事件審理中，尚未確定。
（二）按土地法第一百零四條規定：房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先承買之權。按強制執行法上之拍賣為買賣之一種，至於拍定人對優先承買權之存否有爭執時，則屬實體上之問題，執行法院並無審認之權，如拍賣公告已記明有優先承買權人，執行法院應通知拍定人提起消極確認之訴。倘拍賣公告上無上開記載，而基地所有權人主張有優先購買權，執行法院則應通知基地所有權人提起積極確認之訴。上開規定立法意旨係在使基地上之房屋合歸一人所有，原告即基地所有權人，對基地上之系爭房屋自有優先承買權。
（三）被告臺灣臺中地院執行法院於民國八十九年九月十九日第一次拍賣系爭房屋之拍賣筆錄上有法官助理所為「基地所有權人有優先承買權」之註記，並經承辦法官蓋章，惟其後第二次拍賣公告上並未加入「基地所有權人有優先承買權」之拍賣條件，是該拍賣公告不合法。又系爭房屋經拍賣而由被告丁○○拍定後，被告執行法院未先通知原告有優先購買權，其程序亦有瑕疵，原告向執行法院聲請優先承買，執行法院卻函覆原告不具優先承購權，原告已對執行法院之處分聲明異議，雖經執行法院裁定駁回，原告再提出抗告，亦經駁回。
（四）執行法院對優先承購權是否存在，無實體審認權，應諭知爭執之當事人另行訴請確認後，待判決確定後始得核發權利移轉證明書予勝訴之當事人，原告既已提起確認之訴，執行法院即應停止執行程序。爰依土地法第一百零四條規定，請求確認原告對系爭房屋有優先購買權，又因拍定程序不合法，並請求撤銷上開執行程序之拍定，又被告丁○○係以二百萬元拍定系爭房屋，請准由原告依同一拍賣條件優先承買系爭房屋，因此對被告丁○○及臺灣臺中地方法院均請求判決如聲明所示。
（五）原告向金大利公司承租系爭房屋作生意。原告之租賃權在先，系爭房屋之抵押權設定在後，依買賣不破租賃之規定，租賃物之所有權縱讓與第三人，其租賃權不受影響。系爭土地上沒有租約，原告是承租房屋，訴外人羅張玉梅和原告同時承租房屋。
（六）原告已接獲臺中縣豐原地政事務所函通知系爭房屋業經拍定人即被告丁○○持法院權利移轉證書辦理所有權移轉登記完畢。
（七）原告三項聲明之被告均包含二被告，因是被告臺灣臺中地方法院強制拍賣，債務人金大利公司並沒有要賣房屋，不追加金大利公司為被告。
三、證據：提出聲請停止執行狀一件、拍賣公告二件、拍賣筆錄、民事執行處函、
土地及房屋所有權狀各一件、房屋租賃契約書二件、抗告狀、聲明異議狀、陳報狀、臺中縣豐原地政事務所函、臺灣高等法院臺中分院九十一年度抗字第五二號裁定各一件（均影本）。
乙、被告丁○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭房屋已辦理所有權移轉登記完畢。
（二）承租土地才有優先承買權，原告主張與優先承買權規定不符，故不得主張有優先承買權。且系爭房屋有兩個重覆期間的租約，租約是假的。
三、證據：提出本院八十六年度執字第二０二六一號民事裁定一件。
丙、被告臺灣臺中地方法院方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）關於原告聲明第一項部分：
１、強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（執行法院即代債務人出賣之人），原告主張就系爭房屋有優先承買權，應以拍定人及出賣人作為其主張優先承買權存在之確認對象，尚與執行法院無涉，亦即執行法院並無本件確認優先承買權存在之被告適格。
２、就實體而言，土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用。故限於租地建屋之情形，始有上開規定之適用，本件原告係基地所有權人，且其自稱係向金大利公司承租房屋，自無優先承買權之可言。
（二）關於原告聲明第二項部分：
１、原告如認執行法院所為排除其優先承買權之判斷有誤，自應於收受執行法院之通知時，在相當時間內，依強制執行法第十二條之規定聲明異議，不應於拍賣終結後，始訴請撤銷拍賣程序，是原告之訴顯然欠缺權利保護要件，應駁回其訴。
２、拍賣筆錄上之註記是法官助理所寫，後來法官發現有疑問，故拍賣公告無優先購買權之條件。
理 由
一、原告起訴主張：坐落於原告所有之台中縣豐原市○○段二八九之二地號土地上門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○號建號四四二號之房屋（以下簡稱系爭房屋）為訴外人金大利公司所有，原告亦係金大利公司之負責人，因訴外人即債權人李玉女依拍賣抵押物裁定聲請強制執行拍賣系爭房屋，由被告臺灣臺中地方法院八十六年度民執八字第二０二六一號強制執行事件辦理強制執行，依土地法第一百零四條規定：房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先承買之權。原告為基地所有權人，對基地上之系爭房屋自有優先承買權。本件執行法院之拍賣公告上並未加入「基地所有權人有優先承買權」之拍賣條件，又系爭房屋經拍賣而由被告丁○○拍定後，被告執行法院未先通知原告有優先購買權，其程序亦有瑕疵。執行法院對優先承購權是否存在，無實體審認權，應諭知爭執之當事人另行訴請確認後，待判決確定後始得核發權利移轉證明書予勝訴之當事人，原告既已提起確認之訴，執行法院即應停止執行程序。爰依土地法第一百零四條規定，請求確認原告對系爭房屋有優先購買權，又因拍定程序不合法，並請求撤銷上開執行程序之拍定，又被告丁○○係以二百萬元拍定系爭房屋，請准由原告依同一拍賣條件優先承買系爭房屋，因此對被告丁○○及臺灣臺中地方法院均請求判決如聲明所示云云。被告丁○○則以：系爭房屋已辦理所有權移轉登記完畢。承租土地才有優先承買權，原告主張與優先承買權規定不符，故不得主張有優先承買權等語抗辯。被告臺灣臺中地方法院抗辯：關於原告聲明第一項部分：原告主張就系爭房屋有優先承買權，應以拍定人及出賣人作為其主張優先承買權存在之確認對象，尚與執行法院無涉，亦即執行法院並無本件確認優先承買權存在之被告適格。就實體而言，土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，若基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用。故限於租地建屋之情形，始有上開規定之適用，本件原告係基地所有權人，且其自稱係向金大利公司承租房屋，自無優先承買權之可言。關於原告聲明第二項部分：原告如認執行法院所為排除其優先承買權之判斷有誤，自應於收受執行法院之通知時，在相當時間內，依強制執行法第十二條之規定聲明異議，不應於拍賣終結後，始訴請撤銷拍賣程序，是原告之訴顯然欠缺權利保護要件，應駁回其訴等語。
二、按當事人適格，係指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人適格之存否，為法院下本案判決之前提要件，法院應依職權調查。如有當事人不適格之情形，法院應以判決駁回原告之訴。次按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人）最高法院四十七年度台上字第一五二號判例要旨可資參照。是執行法院拍賣債務人之物，該買賣關係之出賣人為債務人，買受人為拍定人，執行法院僅係立於出賣人之代理人之地位，尚非該法律關係之當事人。查本件原告主張其對執行法院所拍賣金大利公司所有之系爭房屋有優先承買權，並請求准予以同一拍賣條件優先承買系爭房屋，僅得以拍定人被告丁○○與出賣人即債務人金大利公司為該訴訟之對象，而執行法院並無被告適格，被告臺灣臺中地方法院既非此部分訴訟之系爭房屋出賣人或拍定人（買受人），無受該判決之法律上利益，即非本件適格之當事人，原告提起本訴，關於聲明第一項及第三項部分，以被告臺灣臺中地方法院為被告，請求判決確認其有優先承買權及准由原告以同一拍賣條件承買之訴，為欠缺當事人適格，就此部分，依法應予駁回原告之訴。
三、次按土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用。最高法院五十三年度台抗字第五七０號著有判例可參。該規定僅限於承租人向土地所有權人租用土地建屋之情形，基地所有權人始有優先承買權，倘係土地所有權人承租該土地上他人所有之房屋，並無上開規定之適用。查本件原告主張其就系爭房屋有優先承買權，為被告丁○○所否認，經查原告自認系爭土地上沒有租約，原告是承租房屋等語，並提出房屋租賃契約書一件為證，則原告雖係土地所有權人，惟系爭房屋並非承租土地而興建，自不存在土地法第一百零四條第一項後段之優先購買權。原告請求確認優先承買權存在，自無理由，原告對系爭房屋既無優先承買權，其進而訴請准予由原告依前項拍賣條件及價金二百萬元買受聲明第一項之建物，亦屬無據，不能准許。
四、再按原告提起之訴欠缺訴訟標的法律關係要件或權利保護必要者，法院應為駁回之判決；又按形成判決，因直接足生創設、變更或消滅法律關係之效力，故形成之訴，限於法律有明文規定時，始得為之，否則不得任意提起。查本件原告主張依土地法第一百零四條規定，其就執行法院拍賣之標的即系爭房屋有優先承買權，執行法院之拍賣程序有瑕疵，而訴請撤銷拍定程序云云。然原告請求撤銷拍賣程序，係屬形成之訴，依法需有法律明文規定，始得提起。又按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法院、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。不服前項裁定者，得為抗告。強制執行法第十二條定有明文。是強制執行法已明定上開情形應向執行法院為聲請或聲明異議為救濟，強制執行法就原告主張之情形，並未明定當事人或利害關係人得提起撤銷拍賣程序之訴，是原告主張拍賣程序有瑕疵，即提起上開形成之訴，請求撤銷拍賣程序，並無法律依據，自為法所不許。
五、綜上所述，原告以被告臺灣臺中地方法院為被告，訴請確認其對系爭房屋有土地法第一百零四條後段規定所定之優先承買權，及准由原告承買系爭房屋之訴，為當事人不適格；又原告之上開優先承買權並不存在，原告對其餘被告請求確認其有優先承買權，及請准由其承買系爭房屋，亦無理由；另原告並無請求撤銷上開強制執行事件拍賣程序之法律依據，其提起該形成之訴，亦無理由，均應予駁回。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十四 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 張瑞蘭右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十四 日~B法院書記官