臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第四○二號
原 告 利台食品工廠股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 方鴻枝律師被 告 鑫磊環保工程股份有限公司 住台中縣大里市○○路○段○○○號法定代理人 乙○○訴訟代理人 柯劭臻律師
吳瑞堯律師陳國華律師複 代理人 楊譜諺律師被 告 甲○○
丁 ○ 住台北縣林口鄉湖南村頭湖六五號丙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告鑫磊環保工程股份有限公司應將坐落台中縣○○鎮○○段二九三之二地號土地上，建號十號，門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號房屋內，如附件測量成果圖
（Ａ）部分所示面積八三七‧四三平方公尺之有機污泥清除。被告鑫磊環保工程股份有限公司、被告甲○○應連帶給付原告新台幣壹佰貳拾肆萬貳仟零玖拾肆元，及自民國九十一年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國九十一年六月五日起至右開第一項有機污泥清除完畢之日止，按月給付新台幣參萬捌仟壹佰陸拾貳元之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四十，被告鑫磊環保工程股份有限公司負擔百分之三十九，餘由被告鑫磊環保工程股份有限公司及被告甲○○連帶負擔。
本判決第二項於原告以新台幣肆拾壹萬肆仟元為被告鑫磊環保工程股份有限公司及被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告鑫磊環保工程股份有限公司、被告甲○○於假執行程序實施前，以新台幣壹佰貳拾肆萬貳仟零玖拾肆元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告鑫磊環保工程股份有限公司應將坐落台中縣○○鎮○○段二九三之二地號土地上，建號一○號，門牌台中縣○○鎮○○路○段○○○號房屋內，如大甲地政事務所建物測量成果圖（Ａ）部分面積八三七點四三平方公尺之有機污泥清除，並將（Ａ）部分以及（Ｂ）部分面積一六五點三九平方公尺、
（Ｃ）部分九六點八十平方公尺之房屋遷讓原告。並自九十一年六月五日起至遷讓房屋之日止與被告甲○○按每月連帶給付原告新台幣（下同）五萬一千八百六十八元。
（二）被告鑫磊環保工程股份有限公司及被告甲○○應連帶給付原告一百五十一萬四千元及自九十一年十月十八日之訴狀繕本送達翌日（即九十一年十月二十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被告丁○、丙○○應連帶將前述房屋內如台中縣大甲地政事務所測量成果圖
（Ａ）部分所示面積八三七點四三平方公尺之有機污泥清除。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）請求遷讓房屋部分：被告鑫磊環保工程股份有限公司（以下簡稱鑫磊公司），於民國八十九年五月八日委託被告甲○○與原告簽訂租約承租坐落台中縣○○鎮○○里○○路○段○○○號房屋（以下稱系爭房屋），總面積二五九五點三○平方公尺（即如大甲地政事務所複丈成果圖Ａ部份面積八三七點四三平方公尺、Ｂ部份面積一六五點三九平方公尺、Ｃ部份九六點八十平方公尺，Ｄ部份面積一四九五點六八平方公尺），租期二年，約定租期自八十九年五月十五日起至九十一年五月十四日止，每月租金九萬元，保證金三十萬元，承租房屋係供倉儲使用，承租人不得將房屋全部或一部出借，或以其他變相方法由他人使用房屋，房屋亦不得供非法使用，如違反約定使用方法，出租人得終止租約，被告甲○○（即李振通）並為連帶保證人。
（二）惟被告鑫磊公司僅給付八十九年五、六、七共三個月合計二十七萬元之租金，其餘租金均未給付，且被告鑫磊公司所營事業為廢棄物清理業、處理業、肥料製造業，於租賃期間竟容許被告丁○及被告丙○○將未經主管機關許可之廢棄物有機污泥五百噸，傾倒於系爭房屋內（如大甲地政事務所建物複丈成果圖Ａ部份面積八三七點四三平方公尺），此有被告鑫磊公司委託律師發函所附之清運有機污泥協議書、鈞院檢察署（官）聲請簡易判決處刑書、被告鑫磊公司之公司登記事項表，及被告丁○、丙○○在準備程序中所陳：係被告鑫磊公司同意其傾倒，及鈞院勘驗現場筆錄可資佐証。
（三）按兩造租賃契約約定使用租賃物，僅供倉儲使用，不得拖欠租金、不得作非法使用，亦不得以其他變相方法由他人使用房屋（房屋租賃契約第四條）且應交付保証金卅萬元（同契約第三條）。被告鑫磊公司將房屋交由被告丁○及丙○○共同傾倒未經主管機關許可之廢棄物有機污泥，違背廢棄物清理法第二十二第二項。丁○並經 鈞院檢察署聲請處刑，有八十九年度偵字第一一○六○、一三八八三號檢察官聲請簡易判決處刑書可証，自係非法使用。且被告鑫磊公司不付保證金，經原告在八十九年十二月十二日，以大甲郵局六九三號存証信函僅告被告鑫磊公司於七日內給付保證金及所欠租金，並請求清運有機污泥均無果。又在九十年五月二十五日以大甲郵政三三八號存証信函催告該公司於函到十日內給付租金、保証金及將有機污泥清除，逾期即終止租約，被告鑫磊公司置之不理，故雙方租約，於九十年六月五日終止。被告顯已違反兩造租賃契約第三條、第四條第一、二、三項之約定，原告依租賃契約第六條及民法第四百三十八條第一、二項之規定，且租賃契約所定租約至九十一年五月十四日租期屆滿，故請求被告鑫磊公司應將承租房屋（Ａ）部分有機污泥清除並將（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）部分房屋遷讓原告。
（四）請求租金及損害金部分：被告鑫磊公司積欠原告⑴自八十九年八月至九十年五月共十個月之租金九十萬元。⑵房屋租約既經原告於九十年六月五日終止，惟被告鑫磊公司未交還房屋予原告，則自九十年六月五日起至遷讓房屋之日止，應由被告鑫磊公司及連帶保証人即被告甲○○連帶給付原告相當於租金之損害金。茲將損害金再分為①及②③三段說明之：①自九十年六月五日起至九十年八月卅日止之損害金，係兩造已無租賃關係，但被告鑫磊公司仍占用如測量成果圖所示（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）、（Ｄ）部分之建物即房屋全部，被告鑫磊公司應與被告甲○○連帶給付原告相當於租金每月九萬元損害金，自九十年六月五日至同年八月卅日，二個半月之損害金計二十二萬五千元。及②終止租約後原告因不堪訴訟久未決，自九十年九月一日將系爭房屋如測量成果圖（Ｄ）部分所示面積一四九五點六八平方公尺出租與訴外人台灣赫可製造股份有限公司，故上述相當於租金之損害金自九十年九月一日起僅請求（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）部分，每月五萬一千八百六十七元（為90000×1495.68／2595.3），被告鑫磊公司與連帶保證人被告甲○○自九十年九月一日至九十一年五月十四日止，七個月又半月損害金為三十八萬九千零二元（計算方式每月租金五一八六七元×七個月半）。上述租金及損害金合計為一百五十一萬四千元並請求自九十一年十月十八日訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③原告並請求自九十一年六月五日起至遷讓房屋之日止，按每月相當於租金之損害金五萬一千八百六十七元。如
鈞院認租賃關係存在，則原告依租賃關係請求租金。被告甲○○為被告鑫磊公司連帶保証人，應負連帶給付之責。
（五）原告將系爭房屋出租與被告鑫磊公司不但有租賃契約可證，且被告鑫磊公司亦承認租約確為我們所簽（九十年四月十三日辯論筆錄）。即然承認租約為該公司簽訂，被告鑫磊公司所抗辯稱未委託甲○○簽約並不實在，且系爭房屋業已交付被告鑫磊公司使用，亦經証人周寶惜証述屬實（九十一年五月二十五日辯論筆錄），被告公司辯稱承租房屋未經交付，亦不實在。被告鑫磊公司不否認已給付八十九年五月、六月、七月共三個月租金合為二十七萬元，如無交付房屋，則其何以願支付租金。再該公司係從事廢棄物處理業肥料製造業，有經濟部經（八九）中字第八九六○五六五三號函附之變更登記表之記載可證，並有被告甲○○於台中縣警察局大甲分局訊問承認所承租之原告廠房係用來儲存有機肥原料，有 鈞院檢察署（官）八十九年度偵字第一一○六○號、第一二八八三號聲請簡易判決處刑書可證。又鈞院履勘現場亦有有機污泥堆置於（Ａ）部分，有九十一年二月二十日勘驗筆錄可參。同時被告丁○承認有機污泥係於八十九年五月十日左右運過去，被告甲○○並稱八十九年五月八日簽約，五月十日到現場就有污泥存在，且被告鑫磊公司亦承認租金付至八十九年七月，被告丙○○陳稱丁○所說屬實，並稱那批污泥是幫鑫磊公司處理的，公司同意，因當時組織未成立，先以我名義與丁○洽商等語，以上有 鈞院九十年三月九日辯論筆錄可參；再證人周寶惜亦證稱：當時是我介紹被告（按指鑫磊公司）與原告簽約，當時代表被告之人為甲○○即今日在場之人，訂約當日被告表示要整理廠房，原告即將鑰匙交給對方，當時廠房是空的，簽約現場除被告甲○○外，另有一位，印章是雙方互相拿出，當場用印好，簽約時已付租金等語云云。原告如無交付房屋，則該公司如何容由丁○及丙○○放置有機污泥，以上可證被告鑫磊公司抗辯稱系爭房屋未點交或未點交前即有有機污泥等節均不實在。且該公司容由第三人丁○、丙○○填倒違法之有機污泥，亦違反租賃契約所定承租人不得將房屋供非法使用或將房屋變相由他人使用之約定，且被告鑫磊公司積欠租金及保證金卅萬元，原告並在八十九年十二月十二日及在九十年五月二十五日以存證信函催告該公司繳納，逾期不繳即終止租約。退步而言，縱 鈞院認租約未終止，但租賃契約已於九十一年五月十四日屆滿，被告鑫磊公司亦應交還系爭房屋。被告丁○、丙○○未經原告同意裝運有機污泥放置（Ａ）部分，亦應予清除。
（六）法律關係：訴之聲明一之遷讓房屋及相當租金損害金係依租賃、連帶保証，及侵權行為之法律關係請求。訴之聲明二租金及損害金，係依租賃、侵權行為以及連帶保証之法律關係請求。訴之聲明三係依所有物返還請求權及侵權行為法律關係，請求丁○、丙○○清除有機污泥。
參、證據：提出房屋租賃契約書一份、倉儲內容一份、支票及退票理由單各一份、八
十九年八月二十二日律師函一份、八十九年七月十九日協議函一份、臺中地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第一一０六０號、第一二八八三號聲請簡易判決處刑書一份、大甲郵局第六九三號存證信函一份、估價單一份、出租予台灣赫可製造股份有限公司之房屋租賃契約書一份（以上均影本）、土地及建物登記簿謄本各一份為證。聲請傳證人周寶惜。
乙、被告方面：
壹、被告鑫磊公司：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前之陳述為：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查本件係因不可歸責於被告鑫磊公司之事由，致無從為租賃物之使用收益：１被告鑫磊公司初始對於系爭租賃契約之訂定並不知情，有以下事實可證：⑴按鈞院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書認定：「...... 由甲○○以鑫
磊環保工程股份有限公司之名義，向不知情之利台食品工廠股份有限公司法定代理人戊○○承租利台公司位於台中縣○○鎮○○路○段八九九之一號之廠房。」且被告鑫磊公司及負責人亦未遭檢察官起訴，足證被告鑫磊公司對於締結系爭租賃契約乙事，並不知情。
⑵證人即租賃仲介人周寶惜於鈞院九十年五月二十五日言詞辯論期日亦陳稱
：只認識甲○○......，不認識鑫磊公司其餘之人，不知負責人為誰；他（甲○○）說他是股東之一，亦表示代表被告公司（鑫磊公司），但未提出授權書或委任狀等語。是連居中磋商締約之仲介人亦不認識被告鑫磊公司及負責人，顯見本件租賃契約之締結乃甲○○個人之行為，被告鑫磊公司對於締結系爭租賃契約乙事，並不知情。
⑶又被告甲○○並非被告鑫磊公司之代理人或代表人，其既非鑫磊公司之負
責人、執行業務之人亦非員工；且八十九年五月八日簽訂系爭租賃契約所用之印章，亦非被告鑫磊公司之印鑑，可知締約當時，鑫磊公司根本不知情，亦未授權甲○○訂約，否則依據通常之經驗，被告鑫磊公司何不出具授權書或委任狀以及公司之印章交於甲○○，俾利締約？⑷再者，締約當日甲○○交付原告作為給付保證金之支票（見原告證物三）
，既非被告鑫磊公司所簽發，亦無被告鑫磊公司之背書，該簽發支票之公司亦與被告鑫磊公司無任何業務往來，益證本件租賃契約之締結，鑫磊公司根本不知情，乃甲○○個人之行為。被告鑫磊公司乃於刑事偵查後，始知悉有本件租賃契約之締結。
２綜上，被告鑫磊公司初始對於系爭租賃契約之訂定並不知情，原告亦未於契約訂定後交付系爭租賃標的物予被告鑫磊公司，有以下事實可證：
⑴證人即租賃仲介人周寶惜於鈞院九十年五月二十五日言詞辯論期日陳稱：
只認識甲○○......，不認識鑫磊公司其餘之人，不知負責人為誰；他（甲○○）說他是股東之一，亦表示代表被告公司（鑫磊公司），但未提出授權書或委任狀等語。足見被告鑫磊公司無授權甲○○為點交之情事，原告竟於租賃契約生效日前擅將鑰匙交予被告甲○○，容有過失。
⑵本件契約生效日為八十九年五月十五日，而於租賃契約生效前之八十九年
五月九日，系爭房屋已遭放置有機污泥而陷於給付不能之狀態，原告根本無法於八十九年五月十五日前將合於契約約定使用受益狀態之租賃標的物交付被告鑫磊公司。
⑶又被告鑫磊公司尚且於八十九年八月二十二日委託律師發函予原告，催告
其應於文到十日內清除該有機污泥，俾合於使用之狀態而交付租賃物，而原告雖辯稱業已交付李振通，惟其容有過失，已詳前述，並不得因此遽認其業已完成交付租賃物於被告鑫磊公司之義務。
⑷原告未將系爭標的物交付，以及被告鑫磊公司自始均未曾占有使用系爭房
屋乙事，亦可由系爭房屋現場被告鑫磊公司未置一物，亦無任何公司招牌等情形，可見一斑。
⑸是在甲○○未提出授權書或委任狀之情形下，原告主張甲○○係受被告鑫
磊公司「委託」，故將鑰匙交付甲○○轉交即已完成點交之事實，應由就有「委託」之法律關係，負舉證之責。
３本件系爭租賃物遭放置有機污泥，乃不可歸責於被告鑫磊公司之事由：
⑴按被告鑫磊公司並未傾倒有機污泥，否則依據廢棄物清理法第二十二條第
四款法人之負責人應科處罰金之規定，被告鑫磊公司之負責人即應同列刑事被告而為處罰。即倘認被告確有委託或容許丁○、甲○○二人任意傾倒有機污泥，被告鑫磊公司之負責人理應遭檢察官起訴，足證該放置有機污泥，與被告無關。
⑵又由鈞院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書所載事實，適足證被告甲○○
與丁○等擅自傾倒有機污泥等犯罪事實，而被告鑫磊公司及負責人自始至終均不知情。
⑶復倘認被告鑫磊公司參與傾倒有機污泥等犯罪事實，原告證物四所提之「
協議書」中所載應清運有機污泥者，理應包括被告鑫磊公司，足稽被告鑫磊公司並無傾倒有機污泥之事實。
⑷被告丁○以及丙○○於九十年三月九日鈞院言詞辯論期日雖辯稱係替被告
鑫磊公司運送有機污泥云云，卻未據其提出任何證據以實其說，顯見此乃其拖免卸責之詞，究其目的乃企圖拖連被告鑫磊公司同負損害賠償之責，以減輕其私己之責任。
⑸再者，被告丁○與被告鑫磊公司負責人乙○○至今未曾謀面，而系爭租賃
契約乃由被告丙○○提出，亦據被告丁○於九十年二月二十六日之抗告狀載述在案可稽，顯見其辯稱係替被告鑫磊公司運送有機污泥云云，乃前後說詞矛盾，漏洞百出。
⑹末按，被告甲○○、丁○、丙○○三人均非被告鑫磊公司之負責人或執行
業務之人，且非公司之員工，其傾倒有機污泥等犯罪事實，與被告鑫磊公司無關，被告鑫磊公司亦無與之連帶負責之必要。
４綜上所述，本件系爭租賃物遭放置有機污泥，乃不可歸責於被告鑫磊公司
之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，而本件原告亦無可歸責時，依前揭實務見解之意旨，原告固免以該物供承租人使用收益之義務，被告亦免支付租金之義務，本件租賃關係即當然從此消滅，無待當事人之終止或解除。
（二）又系爭租賃契約業經被告鑫磊公司解除而消滅：１本件原告利台公司未於租賃契約生效日交付合於契約所定使用收益狀態之
房屋予被告鑫磊公司，且因遭他人傾倒有機污泥而陷於給付不能，被告鑫磊公司已於八十九年八月二十二日委託律師發函予原告，催告其應於文到十日內清除該有機污泥，俾合於使用之狀態而交付租賃物，逾期不理，即解除雙方租賃契約，並請求返還前所交付租金及押租金。從而本件租賃契約業經解除而溯及消滅，原告復依該租賃契約提起本件訴訟，顯屬無據。
２被告鑫磊公司為求周全計，復於九十年三月九日以答辯狀解除系爭租賃契約在案。從而本件租賃契約業經解除而消滅，原告之請求即屬無據。
（三）關於原告之終止租約部分：１本件系爭租賃物遭放置有機污泥，乃不可歸責於雙方當事人之事由，無待原告之終止，本件租賃關係即當然從此消滅，已詳前述。
２又倘不認本件租賃關係即當然從此消滅，被告業於八十九年八月二十二日
發函解除租約，復於九十年三月九日以答辯狀解除系爭租賃契約在案，是系爭租賃關係業已消滅，無由原告於九十年五月二十五日另以存證信函為終止之餘地，則本件原告向被告主張遷讓房屋、給付租金以及損害金等，即無理由。
（四）退步言之，倘認系爭租賃契約未因被告鑫磊公司行使終止權以及解除權而無效：
１就原告主張租約終止，鑫磊公司應將房屋遷讓原告部分：
⑴按原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之規定，主張被告鑫磊公
司遷讓房屋云云。惟就租賃物返還請求權部分：請求返還租賃物之前提，須出租人業已交付租賃物。查系爭租賃契約之締約，被告鑫磊公司並不知情，而有機污泥之傾倒亦非可歸責於被告鑫磊公司之事由，而原告未曾將系爭標的物交付被告鑫磊公司，被告鑫磊公司自始至終均未占有租賃物，，是被告鑫磊公司根本無返還之義務。且由九十一年二月二十日之現場履勘測量可知，系爭標的物除有機污泥所占之面積（八三七點四三平方公尺）外，其餘部分早已置於原告支配管領使用之範圍內，被告自無遷讓、返還之餘地。
⑵就所有物返還請求權部分：查本件原告自始未將系爭租賃物交付被告鑫磊
公司，而被告鑫磊公司自始至終，均未曾占有使用系爭房屋，且由九十一年二月二十日之現場履勘測量可知，被告鑫磊公司實非「現占有人」，故原告自不得依據民法第七百七十六條所有物返還請求權之規定，請求被告鑫磊公司遷讓、返還系爭標的物。
⑶就原告主張被告鑫磊公司應給付租金以及損害金部分：本件原告自始至終
均未交付、點交系爭標的物於被告鑫磊公司，被告既未經點交，何能占有、使用、收益系爭標的物？被告鑫磊公司既從未經點交租賃標的物，何需支付租金以及損害金？⑷就原告主張被告鑫磊公司應清除前述房屋內如測量成果圖Ａ部分所示面積
八三七點四三平方公尺有機污泥部分：被告甲○○、丁○、丙○○三人既非被告鑫磊公司之負責人或執行業務之人，且亦非公司之員工，其傾倒有機污泥等犯罪事實，乃其個人行為，與被告鑫磊公司無關，被告鑫磊公司亦無與之連帶負責之必要，其擅自傾倒有機污泥之事實，亦與原告是否交付租賃物無必然關係。
三、證據：提出租金簽收單、鑫磊公司設立登記表、大甲郵局第五０九號存證信函各一份為證（以上均影本）。
貳、被告甲○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前之陳述為：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：系爭租賃契約是我簽的，是被告丙○○叫我以被告鑫磊公司之名義簽約的。被告鑫磊公司之印章是丙○○交給我的，我有將廠房鑰匙交予丙○○。
對其擔任鑫磊公司承租系爭房屋之連帶保證人並不爭執。
參、被告丁○部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前之陳述為：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：被告始終不知原告請求為何事。本件是被告丙○○與我簽訂契約，約定以
每公噸五百元之代價代為處理廢棄物，丙○○曾出示原告與被告鑫磊公司之租約供被告參考，被告也依約匯款五十餘萬元予丙○○。被告依約於五月十日載運廢棄物至指定地點，本件與被告無關。
三、證據：提出台灣高等法院檢察署九十年度議字第二六四二號處分書影本一份。
肆、被告丙○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前之陳述為：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：污泥是幫被告鑫磊公司處理的，鑫磊公司同意，因鑫磊公司當時未設立，故以我之名義與被告丁○洽談。
丙、本院依職權至現場履勘並囑託臺中縣大甲地政事務所派員會同測量。調閱臺灣高等法院台中分院九十年上訴字第一二０七號、本院八十九年度訴字第二四００號刑事案卷全卷（含臺灣臺中地方法院檢察署八十九年度偵字第一一０六０號偵查卷）。
理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款定有明文。本件原告於訴狀送達後，數度變更聲明之內容，並追加請求被告鑫磊公司清除有機污泥部分，惟核其變更，或為擴張或減縮應受判決事項之聲明，或係基於同一承租廠房之基礎事實而來，依上開法條規定及為達徹底解決糾紛之目的，應予准許，合先敘明。
二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告鑫磊公司於八十九年五月八日委託被告甲○○與原告簽訂租約，承租坐落台中縣○○鎮○○里○○路○段○○○號房屋（總面積二五九五點三○平方公尺，以下簡稱系爭房屋），租期二年，自八十九年五月十五日起至九十一年五月十四日止，每月租金九萬元，保證金三十萬元，並由被告甲○○以李振通之名擔任連帶保證人。惟被告鑫磊公司僅給付八十九年五、六、七月之租金，其餘自八十九年八月十五起之租金均未給付，經原告屢次催討無著。依兩造租賃契約約定，使用租賃物僅供倉儲使用，不得拖欠租金、不得非法使用，且應交付保証金卅萬元。惟被告鑫磊公司將系爭房屋交由被告丁○及丙○○共同傾倒未經主管機關許可之廢棄物有機污泥，違背廢棄物清理法第二十二第二項規定，自係非法使用；且被告鑫磊公司不付保證金，經由原告在八十九年十二月十二日，以大甲郵局六九三號存証信函催告被告鑫磊公司於函到七日內給付保證金及所欠租金，並請求清運廢棄有機污泥均未果。嗣原告又在九十年五月二十五日以大甲郵政第三三八號存証信函催告該公司於函到十日內給付租金、保証金及將有機污泥清除，逾期即終止租約，被告鑫磊公司於同日收受該存證信函，惟仍置之不理，故雙方租約，業於九十年六月五日終止。惟被告鑫磊公司仍未將上開污泥清除，無權占有原告之系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，被告甲○○為租約之連帶保證人，自應負連帶賠償責任，爰依租賃契約、連帶保證及侵權行為之關係，請求被告鑫磊公司清除系爭房屋內之有機污泥並將如附件成果圖（Ａ）、（Ｂ）、（Ｃ）所示部分房屋遷讓返還原告（因Ｄ部分業經原告自行出租予他人使用），並與被告甲○○連帶給付至九十年五月十五日止依租賃契約計算之租金，及自九十年六月五日起至九十一年五月十四日止相當於租金之損害金共計一百五十一萬四千元及自變更訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自九十一年六月五日起至遷讓房屋之日按月連帶給付五萬一千八百六十八元之損害金。又被告丁○、丙○○未經原告同意裝運有機污泥放置如附件成果圖之（Ａ）部分，乃共同無權占有原告之房屋，爰依所有物返還請求權及侵權行為之法律關係，請求被告丁○、丙○○應連帶將如附件成果圖之（Ａ）部分之有機污泥清除。
二、被告鑫磊公司則以：被告鑫磊公司初始對於系爭租賃契約之訂定並不知情，被告甲○○亦未受被告鑫磊公司委託點交系爭房屋，故原告並未將系爭標的物交付；且被告甲○○、丁○、丙○○三人均非被告鑫磊公司之負責人或執行業務之人，亦非公司之員工，其傾倒有機污泥等犯罪事實，與被告鑫磊公司無關，系爭房屋遭放置有機污泥，乃不可歸責於被告鑫磊公司之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，被告免其支付租金之義務，本件租賃關係當然從此消滅，無待當事人之終止或解除。況且系爭房屋未交予被告鑫磊公司，且因遭他人傾倒有機污泥而陷於給付不能，被告鑫磊公司已於八十九年八月二十二日委託律師發函予原告，催告其應於文到十日內清除該有機污泥，俾合於使用之狀態而交付租賃物，逾期不理，即解除雙方租賃契約，並請求返還前所交付租金及押租金。從而本件租賃契約業經解除而溯及消滅，原告復依該租賃契約提起本件訴訟，顯屬無據。退步而言，倘認系爭租賃契約未因被告鑫磊公司行使終止權以及解除權而無效，惟系爭房屋自始未交付予被告鑫磊公司，被告鑫磊公司從未占有系爭房屋，亦未使用收益，何來給付租金、損害金，故原告請求遷讓房屋及租金、損害金，亦無理由等語置辯。被告丁○則以：本件是被告丙○○與其簽訂契約，約定以每公噸五百元之代價代為處理廢棄物，丙○○曾出示原告與被告鑫磊公司之租約供被告參考，被告丁○也依約匯款五十餘萬元予丙○○。其依約於五月十日載運廢棄物至指定地點，本件與其無關等語置辯；被告丙○○則以：污泥是幫被告鑫磊公司處理的，鑫磊公司亦同意等語置辯；被告甲○○對其為鑫磊公司承租系爭房屋之連帶保證人並不爭執，僅以系爭租賃契約是被告丙○○叫我以被告鑫磊公司之名義簽約的，被告鑫磊公司之印章是丙○○交給我的，我有將廠房鑰匙交予丙○○等語置辯。
三、兩造不爭執之事實⑴鑫磊公司於八十九年四月十七日辦理公司登記名稱預查，為經濟部商業司准予
保留，並於八十九年五月三十日經經濟部核准設立登記，有申請表及公司設立登記表影本各一份在卷可參。
⑵被告甲○○於八十九年五月八日自稱為李振通，以被告鑫磊公司名義與原告簽
訂房屋租賃契約，承租系爭房屋，約定租金每月九萬元，租賃期間自八十九年五月十五日起至九十一年五月十四日止，房屋係供倉儲使用；押金三十萬元，由甲○○交付發票人登司國際貿易有限公司、面額三十萬元，發票日八十九年八月一日之支票一紙以為給付，並交付八十九年五月十五日至八月十五日之租金共二十七萬元，被告甲○○（即李振通）並擔任連帶保證人。原告於當日將上開房屋鑰匙交予被告甲○○。嗣上開面額三十萬元之押金支票屆期提示不獲兌現。有租賃契約、退票支票及退票理由單影本在卷可稽。
⑶被告甲○○將系爭房屋之鑰匙交付予被告丙○○，被告丙○○以五十餘萬元之
代價，委請被告丁○載運污泥至系爭房屋存放。被告丁○於八十九年五月九日雇請司機載運污泥至系爭房屋時，為台中縣警察局大甲分局會同台中縣環保局查獲。被告甲○○以違反廢棄物清理法第二十二條第二項第三款未經主管機關許可，提供土地堆置廢棄物罪判處有期徒刑一年，緩刑三年確定。被告丁○以犯廢棄物清理法第二十二條第二項第四款之未經領有廢棄物清除許可證，從事廢棄物清除罪，判決有期徒刑一年，緩刑三年確定。此業經本院調閱本院八十九年度訴字第二四００號、臺灣高等法院台中分院九十年上訴字第一二０七號刑事案卷查核屬實。
⑷被告鑫磊公司於八十九年八月二十二日委託律師發函予原告，請求原告應於文
到十日內清除系爭房屋內之有機污泥，逾期不理，即解除契約，該函業經原告收受。有律師函影本一份在卷可稽。
⑸原告於九十年五月二十五日以大甲郵局第三三八號存證信函通知被告鑫磊公司
及被告甲○○應於函到十日內給付欠租九十萬元及保證金並將有機污泥清除，逾期不理即終止租約。被告鑫磊公司及被告甲○○於九十年五月二十五日收受該函文，有存證信函及掛號回執二份影本在卷可稽，惟迄今並未繳交上開金額。
四、本案之爭點：⑴被告甲○○於八十八年五月八日以被告鑫磊公司名義與原告簽訂租賃契約，該
租賃契約對被告鑫磊公司是否生效？⑵原告是否業已交付系爭房屋予被告鑫磊公司？被告鑫磊公司抗辯原告未以合於
約定使用收益之租賃物交付承租人，經催告未果後業已解除契約，是否有理？⑶原告終止租約，是否有據？
五、法院之判斷：
（一）被告甲○○於八十八年五月八日以被告鑫磊公司名義與原告簽訂之租賃契約對被告鑫磊公司應有效力：
⑴按被告鑫磊公司訴訟代理人於本院九十年四月十三日、九十一年一月八日
言詞審理時，對授權被告甲○○簽訂系爭租約之事實均不爭執，僅以未授權被告甲○○點交房屋等語資為抗辯；而被告鑫磊公司於八十九年八月二十二日委請律師發函予原告略稱：「‧‧‧本公司前向利台食品股份有限公司承租坐落台中縣○○鎮○○里○○路○段○○○號內工廠廠房東棟全部以作倉儲之用‧‧‧」等語，亦承認有簽訂該租約之事實；參以證人周寶惜於本院審理時證稱：「當時是我介紹被告與原告簽約，當時代表被告之人為甲○○‧‧‧」等語；再佐以被告甲○○於簽約時，並出示載有被告鑫磊公司之名片及鑫磊公司之公司申請登記資料供原告查核，此為兩造不爭執之事實；及系爭租約第四條第一款約定：「本房屋係供倉儲（倉儲內容如附件）」，而該附件即為被告鑫磊公司申請資料之營業項目等情綜觀，足認被告甲○○確受係鑫磊公司之授權代為簽訂系爭租約甚明。是被告鑫磊公司嗣抗辯稱：未授權被告甲○○簽訂租約云云，應無可採。被告鑫磊公司既有授權被告甲○○簽訂租約，依民法第一百零三條第一項之規定，系爭租賃契約應對本人即被告鑫磊公司直接發生效力。
⑵查被告鑫磊公司係於八十九年四月十七日辦理公司登記名稱預查，於同年
五月三十日經經濟部核准設立登記，是本件被告甲○○與原告簽訂租賃契約時，被告鑫磊公司雖尚未經核准設立，然依同一體說之見解，設立中公司與成立後之公司屬於同一體，因此設立中公司之法律關係即係成立後公司之法律關係；是如公司在設立登記前，交易雙方預期於公司設立登記後，由公司承受，且該公司於設立登記後復已明示或默示承受者，則於該公司設立登記後，應認設立後之公司即為該法律行為之主體。如上所述，系爭租賃契約簽訂時，乃由被告甲○○出示被告鑫磊公司之公司登記申請書並以鑫磊公司名義為之，及承租系爭房屋之目的，即係供鑫磊公司業務使用之情觀之，顯然於簽約時，雙方即預期於鑫磊公司設立登記後，由公司承受該契約，加以鑫磊公司於設立登記後於前述予原告之律師函中亦承認該租約，則依上開說明，本件被告鑫磊公司為系爭租賃契約之當事人，應無疑義。
（二）原告已依約交付租賃物即系爭房屋予被告鑫磊公司。⑴按代理權之限制或撤回，不得以之對抗善意第三人。民法第一百零七條前
段定有明文。本件被告甲○○係經被告鑫磊公司授權承租房屋有如上述，其並於簽約當日，即交付八十九年五月至七月三個月共二十七萬之租金予原告之法定代理人，衡諸交易常情，原告當認被告甲○○有權代為處理承租房屋之相關事宜，是縱認被告鑫磊公司抗辯：僅授權被告甲○○簽約，並未授權其點交房屋等語屬實，惟被告鑫磊公司既未能舉證證明原告於簽約時就上開限制事宜知情而仍惡意交付系爭房屋予被告甲○○，被告鑫磊公司即不得以此內部之限制事由對抗原告。又證人周寶惜證稱：「簽約當日，被告表示要整理廠房，原告即將鑰匙交給對方，故是被告在契約所訂日期之前，即入內整理‧‧‧」「當時廠房是空的‧‧‧當時即表示已交屋」等語，則原告既已將廠房騰空並將鑰匙交付被告之代理人甲○○入內使用，顯然已盡其交付租賃物之義務。按租賃契約當事人非不得約定於租賃始日前交付租賃物，此與租賃期間於何時開始無涉，是被告鑫磊公司抗辯原告並未交付租賃物予其使用，並主張租賃物有給付不能之事由云云，即無足採。
⑵再按出租人於租賃關係存續中，有保持其合於約定使用收益之狀態，然此
乃指租賃物在租賃關係存續中，有物質上之毀損，或第三人之妨害，致無法為圓滿之使用收益者，出租人應負責予以除去之謂。被告鑫磊公司固抗辯稱：本件系爭房屋係被告丙○○、丁○未經鑫磊公司許可擅目傾倒有機污泥，原告應負責除去妨害等語。然查，被告丙○○陳稱：污泥是幫被告鑫磊公司處理的，核與被告甲○○於臺灣臺中地方法院檢察署檢察官偵辦九十年度偵字第二七一五號被告丙○○涉犯偽造文書案件中以證人身分證稱：鑫磊公司之股東包括郭信德、乙○○、郭榮豐、甲○○及丙○○，其中丙○○係以技術及機器設備入股，股東並同意處理丁○所承攬土紙公司之廢棄物等語相符，有上開偵查案號之不起訴處分書查詢資料在卷可參。
又依本院八十九年度訴字第二四００號、臺灣高等法院九十年度上訴字一二０七號刑事判決之認定，乃被告丙○○先透過被告丁○向訴外人士林紙廠永安場買進廢紙污泥後，再由被告李振振聰出面承租系爭房屋，並旋於翌日即至土林紙廠永安場載運污泥至系爭房屋存放而為警查獲，有上開判決查詢資料在卷可參，可徵被告甲○○代理被告鑫磊公司承租系爭房屋，即是為堆放士林紙廠之廢紙污泥；且查，被告鑫磊公司因不服臺灣板橋地方法院檢察署九十年度偵字第九一五九號不起訴處分書聲請再議，其再議意旨即陳稱：鑫磊公司收受四十萬元，係為預收將來代為處理丁○所承攬士紙公司廢棄物之處理等語，有被告丁○提出之台灣高等法院檢察署九十年度議字第二六四二號處分書影本一份在卷可憑，綜上各情，可認被告鑫磊公司對被告丙○○委請被告丁○載運廢紙污泥至系爭房屋堆放之事知情且同意，乃為其所營業務之內容，核與其與原告所訂租賃契約約定租賃目的係為廢棄物清理業之倉儲使用之情況相符。是系爭房屋於交付予被告鑫磊公司後堆置污泥，乃被告鑫磊公司自己之行為，為被告鑫磊公司使用租賃物之結果，並非租賃物有物質上之毀損，或為第三人妨害，出租人即原告並無為之除去之義務。則被告鑫磊公司以其催告原告除去有機污泥未果為由，主張解除系爭租賃契約，或謂契約業已終止云云，要無理由。
（三）原告主張被告鑫磊公司未依約給付租金，業已終止租約，為有理由：⑴原告主張被告鑫磊公司僅給付租金至八十九年八月十五日，業已遲付租金
達二個月之租額，經催告仍未給付之事實，為被告鑫磊公司所不爭執，僅抗辯：原告未排除侵害，且其未使用租賃物，得拒付租金等語。然如上述，本件原告應無為之清除系爭房屋內堆置污泥之義務，則被告鑫磊公司因此拒付租金，並無理由；又按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四百四十一條定有明文。本件原告既已交付合於約定使用狀態之租賃物予被告鑫磊公司，則鑫磊公司是否使用收益，或使用收益成果如何，出租人不負責任，被告鑫磊公司以其未使用租賃物為由拒付租金，亦無理由。
⑵次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租
金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。民法第四百四十條第一項定有明文。本件原告於九十年五月二十五日以大甲郵局第三三八號存證信函通知被告鑫磊公司於函到十日內給付欠租，逾期未繳即終止租約，被告鑫磊公司業於九十年五月二十五日收受該函文，有存證信函及掛號回執影本在卷可稽，惟被告鑫磊公司未於期限內繳納，則系爭租賃契約應於期限屆滿即九十年六月四日終止。是原告主張兩造之租賃契約業已終止，應屬可採。
（四）茲再就原告之各項請求，審酌如下：⑴請求被告鑫磊公司遷讓系爭房屋部分：
查被告鑫磊公司因請求原告清除污泥，於八十九年八月二十二日委託律師發函予原告，請求原告於文到十日內清除系爭房屋內之有機污泥，逾期不理，即解除契約，已如前述。雖該解除契約與法不合，不生效力，然被告鑫磊公司顯已有放棄使用租賃物之意，參以原告自承業已於九十年九月一日自行將系爭房屋如附件測量成果圖（Ｄ）部分所示面積一四九五點六八平方公尺出租與訴外人台灣赫可製造股份有限公司，有租賃契約影本一份在卷可稽，而本院至現場履勘結果，現場前半段亦僅有棄置之污泥，被告鑫磊公司並未使用系爭房屋，有勘驗筆錄可參，依此，被告鑫磊公司僅係單純棄置污泥於系爭房屋內，惟實際上系爭房屋早已歸於原告之實力支配下，則原告復請求被告鑫磊公司遷讓系爭房屋，並無理由，應予駁回。⑵請求被告鑫磊公司清除如附件測量成果圖（Ａ）部分面積八三七點四三平方公尺之有機污泥部分：
系爭房屋內如附件測量成果圖（Ａ）部分面積八三七點四三平方公尺，係堆置污泥，此業據本院至現場履勘並囑託地政人員測量明確。依被告鑫磊公司與原告簽訂之租賃契約第四條第五款規定：「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。」，租約終止乃兩造不繼續租賃契約之情形，上開約定於租約終止時亦應適用；再被告鑫磊公司未於租賃契約終止後返還系爭租賃物，顯係無權占用原告之系爭房屋，致原告受有損害，原告自得請求被告鑫磊公司清除污泥回復原狀。從而，原告依租賃契約及侵權行為之法律關係請求被告清除系爭房屋內之污泥，為有理由，應予准許。
⑶請求欠租及損害金部分：
①被告鑫磊公司僅繳交至八十九年八月十四日之租金共二十七萬元，租欠
自同年八月十五日起至九十年六月四日租約終止之租金未付。本件原告就租金部分僅請求自八十九年八月十五日起至九十年五月十四日止共九個月之欠租，其餘部分暫不請求（見本院九十一年十一月十九日審理筆錄），依此計算，被告鑫磊公司積欠之租金為八十一萬元。被告甲○○為系爭租賃契約之連帶保證人，就上開租欠之租金，自應負連帶清償之責。從而，此部分原告請求被告鑫磊公司及甲○○連帶給付八十一萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之數額，則無理由，應予駁回。
②請求賠償損害金部分：
按被告鑫磊公司於契約終止後，本有按原狀返還系爭租賃物予出租人即原告之義務，惟其竟棄置污泥於內，未予清除，妨害原告權利之行使，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依侵權行為之法律關係請求被告賠償。茲將原告得請求之金額計算如下：
１經本院至現場履勘結果，被告鑫磊公司棄置污泥處為如附件測量成果
圖所示之（Ａ）部分面積八三七‧四三平方公尺，（Ｃ）部分面積九六‧八０平方公尺為辦公室，然因為污泥包圍，無法出入使用，另（Ｂ）部分面積一六五‧三九平方公尺為走道，亦無法單獨使用，因認該（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）共一０九九‧六二平方公尺部分，係因被告鑫磊公司之行為致原告無法使用，爰有損害。至如測量成果圖所示之（Ｄ）部分，並未堆放污泥，已如前述，且被告鑫磊公司已通知原告不再使用系爭房屋之意旨，故此部分應未妨害原告之使用，況原告業自九十年九月一日起將該（Ｄ）部分另行出租予他人使用，有原告所提之租賃契約影本一份在卷可稽，則原告請求未能使用（Ｄ）部分之損害，應無理由。查原告係請求自九十年六月五日起至九十一年五月十四日止之損害金（見九十一年十月十八日言詞辯論狀），依系爭房屋面積共為二五九三‧三平方公尺，每月租金九萬元按比例計算，被告鑫磊公司應賠償之金額計為四十三萬二千零九十四元（90000乘1099.62／2593.3乘〈11+10／31〉=432094,四捨五入）。又依系爭租賃契約第六條約定：「乙方（即承租人）如有發生違約事項，以致損害甲方（出租人）之權益者，丙方（連帶保證人）決負完全賠償連帶責任‧‧‧」，是本件租賃契約終止後，被告鑫磊公司未照原狀返還租賃物所生之損害賠償責任，應由連帶保證人即被告甲○○連帶負責。從而，此部分原告請求被告鑫磊公司及被告甲○○連帶賠償四十三萬二千零九十四元，為有理由，應予准許。
２再如上述，原告得請求被告鑫磊公司按月相當於租金之損害賠償額為
三萬八千一百六十二元（90000乘1099.62／2593.3=38162，四捨五入），又本件原告僅得請求被告鑫磊公司清除污泥，遷讓房屋部分應無理由，有如上述。是原告請求被告鑫磊公司及被告甲○○自九十一年六月五日起至清除污泥完畢之日（原告聲明為至遷讓房屋之日止，應予更正）止，按月賠償三萬八千一百六十二元，為有理由，應予准許。逾此部分之數額，則無理由，應予駁回。
⑷請求被告丁○、丙○○應連帶將如附件測量成果圖（Ａ）部分所示面積八三七‧四三平方公尺有機污泥清除部分：
１查原告於八十九年五月八日即交付系爭房屋之鑰匙予被告鑫磊公司之
代理人即被告甲○○入內使用，而被告丁○、丙○○傾倒污泥乃係為被告鑫磊公司之業務而為，有如上述，則渠二人之行為，乃係依承租人之要求合法使用租賃物；至渠二人刑事判刑部分，查係違反廢棄物清理法相關之行政規定致觸犯刑章，與其民事上是否構成侵權行為無涉，尚難因此認被告二人有因故意或過失不法侵害原告權利之侵權行為。是原告依侵權行為之法律關係，請求渠二人回復原狀清除污泥，顯無理由。
２又按民法第七百六十七條之所有物返還請求權，應以現無權占有或侵
奪占有者為相對人，而該條之除去妨害請求權之相對人，乃指就已生妨害之事實，有將之除去之支配力者，至於是否由於其人之行為所致，以及有無故意過失，均非所問。依此，被告丁○僅係受丙○○之託載運污泥，於載運完畢後並未占有該些污泥，而本件之有機污泥仍係應鑫磊公司業務需要而運載，要難認被告丁○、丙○○為占有支配系爭房屋之人。從而，原告依民法第七百六十七條之物上請求權請求被告丁○、丙○○連帶清除如附件測量成果圖（Ａ）部分污泥，與法無據，不應准許。
（五）綜上，本件原告依租賃契約及侵權行為之法律關係，請求被告鑫磊公司將坐落台中縣○○鎮○○段二九三之二土地上，建號十號，門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號房屋內，如附件測量成果圖（Ａ）部分面積八三七‧四三平方公尺之有機污泥清除，及分別依租賃契約、連帶保證契約、侵權行為之法律關係，請求被告鑫磊公司與被告甲○○連帶給付積欠租金及損害金共一百二十四萬二千零九十四元（000000+432094=0000000），及自九十一年十月十八日之訴狀繕本送達翌日即九十一年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自九十一年六月五日起至清除污泥之日止，按月連帶給付三萬八千一百六十二元，為有理由，應予准許。其餘部分之請求，則無理由，應予駁回。
（六）兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
（七）原告及被告鑫磊公司、被告甲○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核判決主文第二項部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；惟本判決主文第一項部分，應屬請求被告鑫磊公司為一定行為之訴訟，尚非屬財產權之訴訟，無從宣告假執行；又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十一 日~B臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 吳幸芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十一 日~B法院書記官