臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第五一二號
原 告 乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還土地事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣壹拾伍萬元時，自坐落台中縣○○鄉○○○段二五—五、二九地號土地遷出，並將前開土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾肆萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應自坐落台中縣○○鄉○○○段二五—五、二九地號土地遷出，並將土地返還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）七十萬元及自民國八十九年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。本件坐落台中縣○○鄉○○○段二五—五、二九地號土地為原告所有，被告無正當法律權源占有，拒不遷讓返還。
（二）又系爭土地前曾出租予被告，雙方簽訂有「果園合作經營合約書」（合約書上誤載為福壽山段三０地號），業於八十九年十一月底期滿終止，依該合約書第二條約定，被告依約應於八十八年八月三十一日第三次繳款給付之三十五萬元，僅支付三十萬元，短少五萬元，第四次應於八十九年二月四日付款六十五萬元，竟拒不付清，共積欠租金七十萬元。
（三）是以，原告爰依物上請求權及租賃關係，請求被告遷讓返還系爭土地及給付前開租金。
（四）被告對於「果園合作經營合約書」上印章之真正並不爭執，又對於第三期租金僅繳付三十萬元，尚餘五萬元未繳，而第四期租金六十五萬元亦未繳納等情，亦不爭執，顯見兩造間之「果園合作經營合約書」之性質，應為租賃關係無訛，而非被告所稱之合夥或租賃與合夥之混合契約之類。
（五）依系爭契約第一條所載，系爭土地上之果樹計約四百棵係屬原告所植栽，為原告所有要屬無疑；又系爭契約第四條第二項約定，本田園合約期滿時，被告應無條件將果園內所有一切設施，如水塔、搭架、工寮等，點交還給原告，合約期滿時不得要求任何條件不得要求折舊抵償，足見工寮係出租時即已由原告搭建且應交還予原告，被告主張工寮係其所搭建，並據此請求原告補償，核屬無據；再者，依系爭契約第三條約定，萬一遇有天災或病蟲害等因素以致果實欠收時，被告亦不得要求減少本合約所訂金額，足見雙方當初所訂租金金額已甚低廉，被告自無再請求減少租金之權利。
三、證據：提出土地登記謄本影本二份、果園合作經營合約書影本一份、地籍圖謄
本影本一份、照片二十五張等物，並聲請本院履勘現場及命地政機關派員會同測量。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）關於返還土地部分：
１、兩造間之法律關係，起始自六十八年十月二十六日、七十年之「果實售購合約」、七十四年十一月七日之「果園委託書」、八十年十月一日之「果園合作經營合約書」，而由原告提出之系爭土地登記簿謄本可知，原告取得土地所有權是在八十六年四月三日，在此之前，原告並非土地所有權人，乃是基於榮民身份由國軍退輔會安置，分配福壽山農場上之系爭果園予原告農墾，然依據國軍退除役軍官個別農墾輔導辦法之規定，獲分配農墾之原告，必須自任耕作，不得轉租他人，否則依該規定第十三條將被退輔會撤墾，一旦撤墾當然更無法藉由放領取得所有權，是故早在六十八年，兩造就以合作經營之模式由原告出地，被告則在其上實際耕作，包括栽種果樹搭建工寮棚架等工作，並每年付給原告一定之金額，雖然每隔若干年均再行訂約，惟其內容大同小異，意義僅在於延展期間以及調整被告給付原告之金額多寡，直至原告取得所有權後於八十六年所定之「果園合作經營合約書」，亦是如此。
２、解釋合約應因當事人之真意，系爭果園自六十八年起至今約二十一年期間，實際上均由被告所耕作收成，並每年給付一定金額於原告，兩造間確有合約關係存在，並非無權占有，惟兩造間之法律關係到底為合夥、租賃或兩者之混合契約，即有釐清之必要。
３、無論基於合夥或租賃，以八十八年發生九二一地震，有一年以上之期間，因不可歸責於雙方之事由，致原告無法提供系爭果園供被告利用，足堪認定有情事變更事由之適用，應認得予展延租期，以符公平正義原則，是故系爭契約並未經合法終止，仍有效存在，被告即非無權占有。
４、即使原告逕執契約期滿為詞，從前開二十一年書面合約內容，對照兩造實際互動情形顯可明白系爭果園上之果樹為被告所有，採收權更屬被告，果園中之工寮為被告所建，是足以遮風避雨之獨立不動產，亦為被告所有，倘基於合夥關係，則應清算地上物等合夥財產，在原告未應允分配方法前，被告得主張同時履行抗辯；倘依租賃關係，則就地上物補償亦復如是，即使純就八十六年合約書第四條第二項下之規定，亦有原告於合約期滿需補償被告十五萬元之記載。
（二）就原告主張給付租金部分：
１、依民法第四百五十七條之規定，耕作地之承租人，因不可抗力致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金，且此權利不得預先拋棄，被告因八十八年之九二一震災，及八十九年碧利絲颱風以致兩年收穫全無，被告前已以存證信函向原告為免除租金之意思表示，因之該請求應不存在。
２、倘認原告仍有請求權，因雙方對租金曾約定為每年三十五萬元，就金額部分亦非原告主張之七十萬元，且基於原告必須補償被告地上物之金額，就果樹部分即有一百六十九萬元，即使被告負有給付義務，被告亦主張同額抵銷。
（三）原告實猶如現代貴族，坐擁公地即可長年收領租金，最終更取得土地所有權，被告竟同舊時佃戶，長年耕作，年年繳交租金且奉送收成果實，即使天災地變，仍為地主所不情融，被告因連續遭受天災侵害，以致收入全無，請求原告再給予一、二年之耕作時間，原告若不同意，則應賠償被告耕作二十一年之損失及二百零九棵果樹遭砍除、工寮遭破壞之損害。
三、證據：提出果實售購合約書影本二份、果園委託書影本一份、果園合作經營合
約書影本一份、證明書影本一份、存證信函影本三份、刑事告訴影本一份、台中縣和平鄉調解委員會通知影本一份、聲請調解書影本一份、和解協議書影本一份、刑事答辯狀影本一份、照片五十四張等物。
理 由
一、本件原告起訴主張：坐落台中縣○○鄉○○○段二五—五、二九地號之系爭土地為原告所有，於八十六年間出租予被告，雙方簽訂有「果園合作經營合約書」（合約書上誤載為福壽山段三０地號），系爭土地之租賃關係業於八十九年十一月底期滿終止，依系爭契約第二條之規定，被告應於八十八年八月三十一日第三次繳款日給付三十五萬元，惟被告僅支付三十萬元，短少五萬元，第四次繳款日應於八十九年二月四日付款六十五萬元，被告亦拒不付清，合計積欠租金七十萬元，原告不得已始提起本件訴訟，爰依物上請求權及租賃關係，請求被告遷讓返還系爭土地及給付前開租金。被告則以兩造間最初係因原告欲以榮民受領分配農墾之系爭土地，乃與被告訂約，以合作開發經營之目的，由被告實際負責施作，讓原告能順利取得所有權，嗣後兩造不斷換約，系爭契約即係於原告取得系爭土地所有權後所訂立，則系爭契約究係租賃關係、合夥關係或租賃與合夥之混合契約之性質，並不明確，原告自應先就契約定性，據以釐清兩造間之法律關係；又被告因八十八年九二一地震、八十九年碧利絲颱風等災害，以致全年無收穫，遭遇天災係屬不可歸責於雙方之事由，基於公平正義之原則，原告自無要求收取租金之理，而本於情事變更之前提，系爭契約亦應予展延，則系爭契約自仍屬有效存在，被告繼續使用收益系爭土地，即非無權占有；縱使系爭契約業經期滿終止，則解釋系爭契約之真意，若為合夥之性質，果樹、工寮採收權均屬被告所有，則應先經清算程序，結算合夥財產，使得將合夥關係終止或解散，又若為租賃關係則系爭契約亦有地上物補償之約定，原告亦應予補償被告之地上物損失，被告爰行使同時履行抗辯權；依民法第四百五十七條之規定，耕作地之承租人，因不可抗力致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金，且此權利不得預先拋棄，被告因八十八年之九二一震災，及八十九年碧利絲颱風以致兩年收穫全無，被告前已以存證信函向原告為免除租金之意思表示，則原告之租金請求應不存在，倘認原告仍有請求權，因雙方對租金曾約定為每年三十五萬元，就金額部分亦非原告主張之七十萬元，且基於原告必須補償被告地上物之金額，就果樹部分即有一百六十九萬元，即使被告負有給付義務，被告亦主張同額抵銷；末以，被告因連續遭受天災侵害，以致收入全無，請求原告再給予一、二年之耕作時間，原告若不同意，則應賠償被告耕作二十一年之損失及二百零九棵果樹遭砍除、工寮遭破壞之損害等語，資以為辯。
二、原告主張兩造於八十六年間簽立「果園合作經營合約書」，約定自八十六年十一月一日起至八十九年十一月底止，由原告將系爭土地上種植梨子、蘋果之果園交予被告經營，而被告則按期給付租金，目前被告僅繳付租金至第三期，即於八十八年十月二十七日繳付其中三十萬元，尚餘五萬元部分未繳清，至於第四期租金完全未繳納，又系爭契約將系爭土地誤載為縱貫公路梨山福壽山段三０號等情，業據提出果園合作經營合約書影本、土地登記謄本影本、地籍圖謄本影本、照片為證，被告亦不爭執，自堪信為真實。至於原告主張被告積欠租金七十萬元，及系爭契約已於八十九年十一月期滿，兩造間已無租賃關係存在，被告仍繼續占有系爭土地，即屬無權占有等情，被告則否認上情，辯稱：兩造間約定之每期租金係三十五萬元，並非原告所稱之六十五萬元，又被告因遭天災致收穫全無，爰依民法第四百五十七條之規定請求免除租金，被告縱仍有給付租金之義務，則依約原告負有補償地上物之義務，並須賠償被告耕作二十一年之損失及工寮遭破壞、果樹遭砍除之損害，被告爰行使抵銷權，再者，系爭契約之性質不明，若為合夥關係，則原告應先經清算程序，若為租賃關係，本於情事變更之原則，租約亦應予展延，被告爰行使同時履行抗辯，就原告未經清算程序或應予展延期間，系爭契約仍屬有效存在，被告即無所謂無權佔用之問題等語，並提出果實售購合約書影本、果園委託書影本、果園合作經營合約書影本、證明書影本、存證信函影本、刑事告訴狀影本、台中縣和平鄉調解委員會通知影本、聲請調解書影本、和解協議書影本、刑事答辯狀影本、照片等物為證。經查：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。依據系爭果園合作經營合約書第一條之規定：「甲方（即原告）願將坐落於橫貫公路梨山福壽山段三０號（係二五—五、二九地號之誤載）所經營之果園面積約壹公頃種植梨樹及蘋果樹共計約四百棵給乙方（即被告）經營三年（自民國八十六年十一月一日起至民國八十九年十一月底止）」，第二條規定：「甲、乙雙方議訂條款如下：一、租金：三年內乙方共計付給甲方租金新台幣一百九十五萬元整。‧‧‧」，細譯契約之文義，兩造之真意應係由原告將種植果樹供為果園使用之系爭土地，交與被告經營、管理，而被告按期支付租金，換言之，即原告負有將系爭土地租與被告使用、收益之義務，而被告亦負有支付租金之義務，是以，本件契約之內容與前揭租賃之規定，互核相符，系爭契約之性質自應認定為單純之租賃契約，而非若被告辯稱之合夥契約或混和契約，合先敘明。
（二）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條第一項前段定有明文。又系爭契約第二條規定：「‧‧‧一、租金：三年內乙方（即被告）共計付給甲方（即原告）租金新台幣一百九十五萬元。二、付款方式分四次付清：⑴、第一次簽約日民國八十六年十月七日付給甲方新台幣六十五萬元整。⑵、第二次民國八十八年二月四日付給甲方新台幣三十萬元整。⑶、第三次民國八十八年八月三十一日付給甲方新台幣三十五萬元整。⑷、第四次民國八十九年二月四日付給甲方新台幣六十五萬元整。」。原告主張被告對於第三期租金僅於八十八年十月二十七日支付其中三十萬元，尚有五萬元未繳，而第四期租金六十五萬元則全未繳納等情，被告亦不爭執，僅辯稱：當初約定之租金係每期三十五萬元等語；惟依據系爭契約之規定，被告負有按期支付租金之義務，業如前述，而依系爭契約第二條明白規定，第三期租金為三十五萬元，第四期租金則為六十五萬元，被告憑空否認，洵屬無據，第三期租金三十五萬元部分，被告既僅先行支付其中三十萬元，尚有五萬元未付，被告既未按期支付，原告請求被告給付積欠之總租金七十萬元，自屬有據。
（三）再按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效；但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第七十一條定有明文。又耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金；前項租金減免請求權，不得預先拋棄，民法第四百五十七條定有明文。按前開租金減免請求權之設立，係為免耕作承租人因受出租人之壓迫而預先拋棄減免請求權，而此又為事實上所難免之情況，故為保護經濟上之弱者起見因而特設禁止之規定；本件系爭契約第三條：「果園自立約之日起果樹改良施肥鋤草搭架等，均由乙方負責自理，甲方保有監督施工之權利。萬一遇有天災或病蟲害等因素以致果實欠收時，乙方亦不得要求減少本合約所訂金額，如乙方違約屆時不付款時，甲方無條件收回果園自理以及果園內所有設施。」之規定，兩造事先以契約約定，被告須預先拋棄租金減免請求權部分，與民法第四百五十七條之禁止規定相悖，該部分之約定違反禁止之規定，自應認為無效，則被告仍得為租金減免請求權之行使，合先敘明。本件被告抗辯遭逢九二一地震及碧利絲颱風果園毫無收穫等情，業據提出台中縣石岡鄉梅子村村長李志強出具之證明書，表明被告於八十八年九二一地震，八十九年又遭遇碧利絲颱風之襲擊，果子全無收成等情，此有證明書為證，且九二一地震對於中部地區造成之戕害，為眾所周知之事，況且，系爭土地位處山區，因強烈地震導致之果樹損傷、土地位移、交通中斷等情形，亦足以造成果農之重大損失，其後之碧利絲颱風帶來之強風豪雨，又是對於台灣中部土地之另一種摧殘，地震、颱風係屬天災，無法避免，是以，被告抗辯因地震、颱風等不可抗力，致其收益全無，尚堪採信，是以，被告依民法第四百五十七條之規定，請求免除租金，洵屬有據，則被告對於原告所負之七十萬元租金之給付義務，應予免除，原告前開請求給付租金之權利，亦不存在。
（四）復按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條定有明文；上訴人承租系爭土地之租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當消滅，上訴人應將系爭土地返還被上訴人，縱上訴人在該地上種植之竹木，林業機關不准砍伐，亦係交還土地應否酌定相當履行期間之問題，不能因此即可謂兩造間之租賃關係自然延緩，最高法院五十二年台上字第二二０九號著有判例。又租賃定有期限者，承租人雖因戰事致不能於期限內使用租賃物，亦不得將不能使用期間，於租賃期限內扣除，最高法院三十七年上字第七九四三號著有判例。系爭租賃契約之存續期間為八十六年十一月一日起至八十九年十一月三十日止，為期三年，期限屆滿後，原告業經表明不願繼續出租之意，亦為被告所知悉，此有果園合作經經合約書、存證信函為證，則兩造間之租賃關係於期限屆滿之時已當然消滅，被告即應將系爭土地遷讓返還，被告繼續占有使用系爭土地，即屬構成無權占有之情事，原告自得本於民法第七百六十七條之物上請求權或依據民法第四百五十五條之租賃關係終止後之租賃物返還請求權，訴請被告返還系爭土地。至於被告抗辯系爭土地遭遇天災期間，被告無法收益，租賃存續期間應予延展者，揆諸前揭說明，洵屬無據，且本諸契約自由原則，原告既不願繼續延續原有之租賃關係，被告亦無從提出法律上之強制規定，得以限制系爭租賃契約之消滅，則被告要求原有租賃關係延展一、二年之時間抑或要求原告同意被告繼續承租者，原告既不同意，兩造無法達成意思合致，自無成立之餘地，是以，被告所辯，要屬無據，難予採信。是以，本件原告依物上請求權，請求被告返還系爭土地，於法有據，應堪採信。
（五）另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。又系爭契約第三條規定：「‧‧‧如乙方違約屆時不付款時，甲方無條件收回果園自理以及果園內所有設施。」，第四條第二項規定：「本果園合約期滿時，乙方無條件將果園內所有一切設施（水塔、搭架、工寮等）點交還給甲方，並由甲方補償新台幣壹拾伍萬元整，合約滿時不得要求一切條件。」，依據前揭規定，兩造間對於系爭土地上所有之一切包含水塔、搭架、工寮等設施，於租賃期限屆滿後，所有權均歸屬於原告所有，則被告依約應於租賃期限屆滿後，將系爭土地及一切設施返還與原告，自無要求原告另行賠償果樹、工寮等損害之理。再者，依據系爭契約第四條第二項之規定，原告應於合約期滿時，補償十五萬元予被告，此有被告提出之果園合作經營合約書為證，原告提出之果園合作經營合約書上關於前開記載之部分，雖經塗銷，然經比對兩份合約書之結果發現，針對前開補償之記載部分，雙方於簽訂當時，均於該段文字上蓋用印章，而原告提出之合約書上經塗銷部分，被告之合約書並未塗銷，顯見原告之合約書應係自行塗銷，未經被告同意，則兩造間關於補償之協議，自仍有效存在，被告自得請求原告依約給付十五萬元之補償金，並主張行使同時履行抗辯權；是以，被告請求原告給付十五萬元之補償金部分，洵屬有據，應予准許，原告請求返還系爭土地與被告請求給付補償金，具有對待給付之性質，原告既不能證明已為給付或已提出給付，則被告提出之對待給付抗辯，即屬有據。
三、從而，原告依物上請求權之法律關係，請求被告於原告給付十五萬元補償金時，應自坐落台中縣○○鄉○○○段二五—五、二九地號土地遷出，並將前開土地返還，洵屬有據，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 巫淑芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八 月 二十 日~B書 記 官