臺灣台中地方法院民事判決 九十年度訴字第六一七號
原 告 壬○○○訴訟代理人 庚○○被 告 丁○○
辛○○甲○○己○○乙○○丙○○訴訟代理人 戊○○右當事人間請求終止租約事件，本院判決如左：
主 文被告連帶向原告所承租坐落台中縣太平市○○段○○○○號土地內、面積三百六十四平方公尺之租金，准自民國九十一年五月三十日起，每年調整租金為新台幣壹萬玖仟玖佰拾捌元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔拾分之壹，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)、先位聲明：被告應將坐落台中縣太平市○○段○○○○號土地內，如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分、面積合計二百九十五平方公尺土地上之建物拆除，並將上開土地連同附圖所示Ｄ部分、面積一二七平方公尺之土地返還原告；並陳明願供擔保請准宣告假執行。添
(二)、備位聲明：被告連帶向原告承租如主文欄所示土地，應自被告最後收受追加被
告狀繕本翌日即民國九十一年五月三十日起，按年增加租金為新台幣 (下同)二十萬零一千九百十二元。
二、陳述：
(一)、先位聲明部分：原告於五十七年十月間某日與訴外人王群訂立租賃契約，由王群承租原告所有坐落於台中縣○○鄉○○段一七九之八號 (七十四年九月十三日因地籍圖重測公告確定，地號變更○○○鄉○○段第三一八地號；嗣後再因重測地號變更為太平市○○段○○○○號)內土地一百十坪 (下稱系爭承租土地)，即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分，及Ｄ部分西半邊，用以搭蓋煙寮，種植煙草之用。嗣後王群死亡，該租賃關係由其繼承人即被告戊○○、丁○○、乙○○、丙○○及訴外人王明聰所繼承，惟王明聰於八十六年一月二十一日死亡，其繼承人為被告辛○○、甲○○及己○○，其等應繼受承租人之地位，並受該租約條款之拘束，豈料被告於租賃關係存續中，擅自擴大使用範圍，於非承租範圍內之附圖所示Ｄ部分空地之東半邊，堆置廢棄冰箱、電器等物品，已違反雙方租賃契約第三條前段：「乙方(即王群)願依照現在租用位置限制使用，不得擅自擴大使用範圍．．．」之約定，經原告屢次阻止皆為無效，依土地法第一百零三條第五款、民法第四百三十八條規定，原告得終止租賃契約，原告並以九十年五月十七日提出之準備書狀為終止租約之意思表示，而雙方租賃契約既經合法終止，租賃關係已不復存在，被告即屬無權占有，爰依民法第四百五十五條本文、同法第七百六十七條規定，先位聲明請求被告將如聲明所示建物拆除並返還如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地予原告。
(二)、備位聲明部分：
依雙方租賃契約第四條明定，承租人每一年份應繳租谷：在來種稻谷四百四十台斤，惟訴外人王群死亡後，被告均以現金抵繳之，以此計算，被告自七十六年至八十七年之十二年間，共繳納租金五萬八千零八十元，平均每月四百零三元，如此租金，依今日之社會通念，顯然不相當；另系爭承租土地之相鄰土地，原告已價賣於訴外人朱金龍，每坪價金四萬五千元，而該筆土地較系爭承租土地距離道路較遠，換言之，系爭承租土地之價值必高於該筆土地；又與系爭承租土地鄰近之門牌號碼台中縣太平市○○路○○○號鐵皮屋之租金，每月為一萬三千元，更可證原告每月給付之租金，已接近無償使用，對原告不公平已甚。而系爭土地八十九年七月土地公告現值為每平方公尺五千八百元，一平方公尺為０．三０二五坪，被告租用土地為一百一十坪，故為三百六十三．六四平方公尺，公告現值總計為二百十萬九千零九十一元，依土地法第一百零五條準用九十七條規定年息百分之十計算，應為二十萬零一千九百十二元，原告以此為基準請求鈞院調整之。
參、證據：提出租賃契約書、台中縣太平市調解委員會調解書影本各一件、戶籍謄本五件 (以上均影本)、土地登記謄本、地價謄本各一件，聲請本院至現場勘驗測量。
乙、被告方面
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
(一)、原告備位聲明，起訴狀請求每年增加租金二萬零四百五十六元，嗣原告追加為按月增加租金為一萬六千八百二十六元給付原告，被告不同意該追加。
(二)、系爭土地，王群自四十八年即向當時之所有權人紀烈承租建屋使用，嗣紀烈將
土地出賣與謝攀桂，謝攀桂復出售與林陳豐珠，林陳豐珠再出售予原告，王群曾分別與新所有權人重訂租賃契約。
(三)、被告均依約履行，僅在承租之一百十坪範圍內使用，先後租約所載承租土地一
百十坪係大約之坪數，系爭承租土地上之建物，均係四十八年間向當時之所有權人紀烈承租土地建屋住用時所建造，被告從未曾擴大使用範圍，空地部分亦未建築房屋或添設其他改良物，被告向未違約，原告亦向未勸阻被告，更無任何事可勸阻，本件原告終止租約，於法不生效力，原告請求收回出租基地，顯無理由。
(四)、如附圖所示Ｄ部分，本係由王群及被告全家與東側租地建屋之人共同使用，九
二一大地震後，該部分之承租人始與原告終止租約，搬離該處，之前，從未測量確定Ｄ部分之使用範圍及界址，而被告放置於附圖Ｄ部分北端之舊冰箱、洗衣機、冷氣機，均係臨時放置，於測量後被告已將之搬離。
(五)、本件租谷議定按每坪每年在來種稻谷四台斤計算，則本件租賃土地面積一百十
坪，一年份租谷四四０台斤，且自訴外人王群在世時起即按農會核定租谷市價折算新台幣給付原告，顯係相當，原告請求增加租金，亦無理由。
三、證據：提出租賃契約書影本一件。
丙、本院依職權訊問證人賴雪娥。理 由
甲、程序方面：訴狀送達後有經被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明、訴訟標的對於數人必須合一確定追加其原非當事人之人為當事人者，原告得變更或追加他訴；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款、第五款、第二項分別定有明文。原告提起本訴時，原僅列戊○○為被告，嗣於九十年八月二十一日提出追加被告狀、同年九月十三日提出準備 (二)狀，追加因繼承關係同為承租人之丁○○、辛○○、甲○○、己○○、乙○○、丙○○為被告，因其等對原告主張之訴訟標的必須合一確定；且被告戊○○對原告訴之追加並未表示異議，而為本案之言詞辯論，原告所為訴之追加應予准許。而原告備位聲明部分，本係請求就系爭承租土地「按每年增加租金二萬七千四百五十六元」；嗣於九十年五月十七日擴張為請求「自九十年一月十二日起，對其所承租之上開土地，按月增加租金為一萬六千八百二十六元」；另於九十一年五月二十三日將原備位之訴變更為「被告連帶向原告承租之系爭土地，應自被告最後收受追加被告狀繕本翌日起，按年增加租金為二十萬零一千九百十二元」，被告戊○○於九十年六月二十一日辯論時，雖陳稱：不同意原告九十年五月十八日 (按應為十七日)訴之追加云云，惟被告戊○○於九十年五月十七日辯論時，對原告該部分之追加並未異議而為本案之言詞辯論；且原告當時應係擴張訴之聲明，亦無庸得被告之同意，被告戊○○不同意追加，尚無可採，至於原告九十一年五月二十三日變更備位之訴，被告對該訴之變更並未表示異議，而為本案之言詞辯論，原告該部分所為訴之變更亦屬合法，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張訴外人王群於五十七年十月間向原告租用其所有之系爭承租土地，用以搭蓋煙寮，種植煙草之用，嗣王群死亡，該租賃關係由王群之繼承人、再轉繼承人即被告七人繼承，其等應繼受承租人之地位，並受該租約條款之拘束，被告於租賃關係存續中，擅自擴大使用範圍，於非承租範圍內之附圖所示Ｄ部分空地之東半邊，堆置廢棄冰箱、電器等物品，違反兩造租賃契約之約定，經原告屢次阻止無效，依土地法第一百零三條第五款、民法第四百三十八條規定，原告得終止租賃契約，原告並以九十年五月十七日提出之準備書狀為終止租約之意思表示，兩造間租賃關係已不復存在後，被告即屬無權占有，爰依民法第四百五十五條本文之租賃物返還請求權、同法第七百六十七條物上請求權等規定，請求被告將如先位聲明所示建物拆除並返還如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地予原告；又如原告不得終止租約，惟兩造間就系爭承租土地約定之租金為每年在來種稻谷四百四十台斤，而被告早已以現金抵繳，換算結果，被告平均每月僅須繳納四百零三元租金，依今日之社會通念，顯然不相當，爰依民法第四百四十二條前段規定，請求依公告現值百分之十調整租金為如備位聲明所示等語。被告則以系爭承租土地之面積係大約之坪數，如附圖所示Ｄ部分，係與東側租地建屋之人共同使用，原告從未測量確定Ｄ部分之使用範圍及界址，而被告放置於附圖Ｄ部分北端之舊冰箱等物均係臨時放置，於測量後被告已將之搬離，故被告從未曾違約擴大使用範圍，原告亦未曾勸阻被告，原告不得終止租約收回出租基地；系爭承租土地之租金尚屬相當，原告請求增加租金，亦無理由等語資為抗辯。
二、原告主張訴外人王群於五十七年十月間向原告租用其所有之系爭承租土地，王群死亡後，該租賃關係由王群之繼承人、再轉繼承人即被告七人繼承，其等應繼受承租人之地位之事實，有兩造分別提出之租賃契約書影本一件、原告提出之戶籍謄本影本五件、土地登記謄本一件為證，並為被告所不爭執，應屬真正。
三、原告主張被告違約擅自擴大使用範圍，於非承租範圍內之附圖所示Ｄ部分空地之東半邊，堆置廢棄冰箱、電器等物品，違反兩造租賃契約之約定，經原告屢次阻止無效，原告得依土地法第一百零三條第五款、民法第四百三十八條規定終止租賃契約，並以九十年五月十七日提出之準備書狀為終止租約之意思表示云云，為被告否認，辯稱：系爭承租土地之面積係大約之坪數，如附圖所示Ｄ部分，係與東側租地建屋之人共同使用，原告從未測量確定Ｄ部分之使用範圍，而被告放置於附圖Ｄ部分北端之舊冰箱等物均係臨時放置，於測量後被告已將之搬離，故被告從未曾違約擴大使用範圍，原告亦未曾勸阻被告，原告不得終止租約收回出租基地等語。經查：
(一)、依兩造分別提出之租賃契約書第一條約定，系爭承租土地之面積為一百十坪即
即三百六十四平方公尺 (按：一坪為三．三０五七九平方公尺，小數點以下四捨五入)；第二條並約定：「乙方 (即王群)願依照現在租用位置限制使用，不得擅自擴大使用範圍．．．」等語；又系爭承租土地內之建物即附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ、Ｅ部分、空地即附圖所示Ｄ部分之面積，分別為一百十一 (Ａ建物占用之面積雖為一百十三平方公尺，但其中二平方公尺係占用相鄰地號即一五四號土地，應予扣除) 、一百零三、五十六、二十五、一百二十七平方公尺，合計為四百二十二平方公尺，被告戊○○在如附圖所示Ｄ部分空地內，並堆置有廢棄冰箱、電器等物品，業經本院囑託台中縣太平地政事務所派員會同於九十年七月十七日、九十一年三月十八日至現場勘驗、複丈屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖 (即附圖)可稽，應屬實在，是附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分如全部均為被告方面單獨使用，其面積已超出原約定承租面積達五十八平方公尺，似有擴大使用範圍違約之嫌。惟綜觀兩造分別提出之租賃契約書所示，原告出租土地時雖與王群約定承租面積為一百十坪，但約定使用範圍有無經過測量不明，就王群所得使用空地之部分亦未記載，是否得逕依原告所陳，被告僅得使用如附圖所示Ｄ部分之西半側，已非無疑。其次，依附圖所示，被告所有之建物即Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分，位於原告所有前開土地之北側、西側，呈Ｌ型，如謂被告得使用之空地僅係如附圖所示Ｄ部分之西側，則被告所有如附圖所示Ａ部分之建物，豈非將因出入口受阻而無從利用，實不合理。再者，原告所有之台中縣太平市○○段○○○○號土地，除出租予被告外，土地之東側尚曾出租予證人賴雪娥建屋使用 (於八十八年十一月十日終止租約)，此有原告提出之台中縣太平市調解委員會調解書影本一件為證，並經證人賴雪娥於本院九十一年六月十三日辯論時證述屬實，是被告所有呈Ｌ型之建物連同賴雪娥東側原承租搭蓋之建物，係呈三合院型態，Ｄ部分之空地則在呈三合院型態建物之中間，應屬中庭之性質，衡諸該客觀情狀，該中庭應係週遭呈三合院型態建物之住戶共同使用，如謂被告僅得使用如附圖所示Ｄ部分之西側，亦未免與客觀情狀不符。復者，被告戊○○在如附圖所示Ｄ部分空地上堆置之物品，僅係環繞建物之周邊，大部分空地上並未堆置物品，此經本院於九十一年三月十八日至現場勘驗明確，有勘驗筆錄可查，則如附圖所示Ｄ之空地既然大部分均未堆置物品，更難率認該空地全部遭被告方面單獨占用，而有擴大使用面積之違約情事，原告主張，自難憑採。
(二)、再進一步言，縱認被告有擴大使用範圍違約情事，然土地法第一百零三條第五
款之規定，並不排除民法第四百三十八條第二項之適用，承租人縱有違反約定方法而為租賃物之使用收益，如未經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人仍不得終止租約 (參照最高法院六十九年度台上字第六六０號判決)。而原告主張對被告之違約行為曾屢次阻止無效云云，為被告否認，原告就其曾阻止被告擴大使用面積但被告仍繼續為之等有利於己之事實，復未能舉證以實其說，原告該部分之主張，自無可採。
(三)、綜上所述，原告既無法證明被告有擴大使用面積之違約情事，亦未能證明曾阻
止被告擴大使用面積但被告仍繼續為之等事實，原告主張依土地法第一百零三條第五款、民法第四百三十八條規定終止租約，於法不合。從而原告本於民法第四百五十五條本文之租賃物返還請求權、同法第七百六十七條物上請求權等規定，先位聲明請求被告將如聲明所示建物拆除並返還如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地予原告，為無理由，應予駁回。
四、原告先位聲明既無理由，本院自應就備位聲明予以審理。而原告主張兩造間就系爭承租土地約定之租金為每年在來種稻谷四百四十台斤，而被告早已以現金抵繳，換算結果，被告平均每月僅須繳納四百零三元租金，依今日之社會通念，顯然不相當，爰依民法第四百四十二條前段規定，請求依公告現值百分之十調整租金等語，雖為被告否認，辯稱：系爭承租土地之租金尚屬相當，原告請求增加租金，應無理由云云，惟查：
(一)、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第
四百十二條前段定有明文；民法第四百四十二條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件 (最高法院七十二年度台上字第一一０一號判決意旨參照) 。原告與被告間之租約係不定期租賃，渠等所約定之租金自五十七年迄今並未調整等情，為兩造所互不爭執，並有兩造分別提出之租賃契約書影本各一件可參；又系爭土地於訂約近十年後之六十六年公告現值每平方公尺僅二百元，九十年七月時之公告現值則為每平方公尺五千六百元，此有原告提出之地價謄本一件可稽，由此可見，系爭承租土地之價值在訂約後已明顯昇漲，故被告如仍按五十七年訂約時約定之租金額給付，顯屬偏低，原告請求調整租金，應屬有據。
(二)、約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方
意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許，茍出租人與承租人就租金之種類合意變更，而出租人依民法第四百四十二條之規定請求增加租金時，僅能就變更後之租金種類為之，不得就變更前之租金種類請求增加，並不得請求承租人以變更前之租金種類給付租金 (最高法院八十八年度台上字第三０八三號判決意旨參照) 。原告主張兩造租賃契約第四條雖約定被告應以在來種稻谷支付谷租，惟被告早已以現金抵繳之事實，為被告自認在卷，應屬實在，是兩造間就租金之種類，業已合意變更改以現金支付，則原告主張調整後之租金，應依現金為計算標準，應有理由。
(三)、城市地方租用基地建築房屋租金之限制，依土地法第一百零五條準用第九十七
條之規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該該期間內申報者，地政機關公告之地價而言（參見該條例第十六條) ，至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者（參見同條例第四十六條），與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不同，最高法院四十七年台上字第一八二七號判例雖有法院斟酌實情，認公告地價較諸自行報價為準確，而依公告地價為調整租金之計算標準，乃以實施都市平均地權條例實施後，舉辦規定地價及重新規定地價，土地所有權人申報之地價與公告之地價，不得有百分之二十之差額（參見該條例第九條），故法院得斟酌實情認公告地價較申報地價為準確，為調整租金命為給付之判決，與公告現值作為土地權利變更登記時，申報土地移轉現值之參考，尚屬有別 (參照司法院七十三年廳民一字第六七三號函；另最高法院八十八年度台上字第一０八號判決亦同此見解) 。租賃物價值增減之標準，法院除應斟酌不動產之價值、所處位置及四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決意旨參照）。查：系爭承租土地位於台中縣太平市，應屬城市地方土地；另依兩造分別提出之租賃契約書影本第一條所載，被告之父王群向原告租用土地係作為房屋基地使用，則兩造間之租金，自有土地法租金上限規定之適用，亦即不得超過土地申報總價額 (即申報地價)年息百分之十，原告主張依公告現值計算云云，揆諸前揭說明，尚屬無據。而系爭承租土地之地目為建地，承租面積為一百十坪即三百六十四平方公尺，有兩造分別提出之租賃契約書影本、原告提出之土地登記謄本各一件為證；系爭承租土地坐落位置已接近台中縣太平市郊區，該地可經由寬度約六公尺之台中縣太平市○○路通往約一百多公尺外，寬度約二十公尺之東平路，東平路上之商業尚稱繁榮，系爭承租土地周遭分別係一般住戶、工廠及農地，被告在系爭承租土地上所有之建物，附圖所示Ａ部分為土磚造石棉瓦平房，作為神明廳及堆置雜物使用，附圖所示Ｂ部分為土磚造舊式煙寮，供作堆置雜物使用，附圖所示Ｃ、Ｅ部分為磚造瓦頂平房，供被告戊○○居住使用，該等建物均頗為老舊非近日內所建等情，亦經本院於九十一年三月十八日到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷足憑，是本院審酌系爭承租土地之面積、坐落位置、工商繁榮程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等情事，認兩造所約定之租金，應調整至按系爭土地當年度申報總價額年息百分之八為適當。而系爭承租土地面積為三百六十四平方公尺，八十九年七月辦理重新規定地價時之申報地價為每平方公尺六百八十四元 (按：預計下次規定地價之時間應為九十二年七月，目前之申報地價仍應以八十九年七月為準) ，有原告提出之土地登記謄本一件可憑，是系爭承租土地之總申報地價為二十四萬八千九百七十六元，依前開應調整之百分之八計算，系爭承租土地之年租金應為一萬九千九百十八元 (元以下四捨五入)。從而原告備位聲明在上開範圍內請求調整租金數額，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
六、原告先位之訴己經駁回，其先位之訴關於假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
丙、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 劉長宜右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 九 日~B法院書記官