臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第六七八號
原 告 乙○○被 告 中友百貨股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百九十一萬元，及自九十年三月二十二日起起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）確認被告持有原告於八十八年九月十三日簽發，到期日為八十八年十月十日，面額二百八十六萬元之本票債權不存在。
（三）第一項之請求，原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十八年九月八日以繼受訴外人何森德與被告簽訂買房地買賣契約之買受人地位，承買坐落台中市○區○○段第一地號之土地及其上之建物門牌號碼台中市○區○○○路四段二三二之一號九樓之八與停車位編號ＰＬ－一五九（下稱系爭房地），約定總價四百七十七萬元，訴外人何森德並已繳付期款共一百九十一萬元及過戶費用十四萬元，原告並於八十八年九月十三日簽發到期日為八十八年十月十日之面額二百八十六萬元本票（下稱系爭本票）一張予被告收執，嗣該本票並經被告向鈞院聲請裁定，並准予強制執行在案。
（二）原告於購買系爭房地之初，即向被告表示不欲辦理銀行貸款，而被告亦未告知系爭房地上已有抵押權設定，迄於八十八年九月十日，被告將系爭房地交付並移轉予原告後，仍未告知系爭房地上有抵押權設定之情事，詎於八十九年十月二日原告始發現系爭房地早在八十七年十二月二十二日已設定有最高限額抵押權四百六十八萬元，於八十八年九月十日系爭房地交付前尚有債務三百九十萬元未清償，所登記之車位亦非買賣契約所約定之車位，依兩造之買賣契約書第五條約定，被告已有違約，原告乃於八十九年十二月六日曾發函催告被告塗銷上開抵押權設定登記，並將正確車位位置登記予原告，但為被告仍置之不理，原告不得已乃於八十九年十二月十四日向被告表示解除系爭房地之買賣契約。
（三）被告所出售之系爭房地，既有上開之瑕疵，即有不完全給付之情事，原告已函告被告補正，自可依民法第二百五十四條之規定解除契約，並依解除契約後回復原狀之規定，請求被告返還所支付之價金一百九十一萬元，並確認原告所簽發系爭本票之債權不存在。
（四）對被告抗辯之陳述：依契約約定，被告在系爭房地交付前，負有先將系爭房地上之所設定之抵押權予以塗銷之義務，則被告既有先行履行之義務，即無主張同時履行抗辯之理，且原告於系爭房屋交付之時，並不知已有最高限額抵押權之設定，且當時之實際貸款金額為三百九十萬元，依一般交易常情，原告就期款部分既已交付一百九十一萬元，若與抵押權塗銷立於同時履行之地位，則其貸款金額應於交付標的物前至少僅有二百八十六萬元，而非三百九十萬元，又依常理，若原告已知系爭房地已有抵押債務高達三百九十萬元，衡情應僅支付九十六萬元之期款，且無庸另行簽發本票予被告，是被告辯稱原告於訂約時已知悉系爭房地上已設定有抵押權登記，即非事實。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、讓渡申請暨轉帳委託書一份、本院民事裁定一份、土地及建物登記謄本各一份、貸款餘額證明一張、存證信函及回執各一份（均係影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告之前手即訴外人何森德於八十八年六月十五日與被告訂立不動產買賣契約，向原告承購系爭房地，約定總價為四百七十七萬元，買賣契約成立同時，由買方給付賣方一百四十三萬元為定金，並充為價金之一部分，餘款三百三十四萬元，買方同意以系爭房地辦理金融貸款給付賣方，並於八十八年六月十五日前完成對保手續，且在契約成立同時，買方需開立同額本票交付賣方，以保障雙方約定事項之履行，原告既與訴外人何森德訂立讓渡申請暨轉帳委託書，自應承受訴外人何森德之權利義務，並有依約履行之義務。
（二）被告已於八十八年九月十三日將系爭房地交付予原告，並於同年十一月一日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，依契約第六條規定，系爭房地本應於八十八年十月十日交付原告，而原告亦應於同日付清尾款二百八十六萬元，因被告已提前於八十八年九月十三日應原告之要求已先將系爭房地交付予原告，然原告竟不依約於同年十月十日給付尾款，則原告既違約不給付價金，自無解除契約之權利，其主張本件買賣契約已解除云云，應屬無據。
（三）系爭房地之買賣契約第五條固約定：本件買賣之不動產，如有抵押權：：：應於買賣標的物交付前由賣方負責撤銷或塗銷等語，然查訴外人何森德與被告就系爭房地訂立買賣契約之時，即在台灣土地銀行設定本金最高限額四百六十八萬元之抵押權（目前實際債權額二百八十五萬九千三百六十元），此為原告及訴外人何森德所明知，且因訴外人何森德未於八十八年六月十五日前完成對保程序，而於同年七月十五日再給付被告四十八萬元，並表示尾款二百八十六萬元不願辦理貸款，願以現金交付被告，以向台灣土地銀行清償並塗銷系爭房地原有之抵押權設定登記後，始由原告交付系爭房地，則被告與訴外人何森德於八十八年六月十五日所訂之不動產買賣契約第五條之約定，已因情勢變更而不再適用。被告既已將系爭房地交付並移轉所有權登記予原告，在原告未付清尾款二百八十六萬元之前，被告自得拒絕塗銷上開抵押權之登記。
（四）又系爭房地所在之「文心園邸」大樓完工後，於所有權第一次登記時即將編號一四九號停車位附屬登記在原告所購買房地之主建物內，雖原告係選定編號一五九之車位，然只須將該二車位辦理交換登記即可，且因原告拒絕提供相關證件致無法辦理交換登記，被告自無違約可言，則原告主張被告出售之房屋有瑕疵，有不完全給付之情事云云，應屬無據。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、讓渡暨轉帳委託書一份、土地及建物登記謄本一份、土地登記申請書一份、切結書一份、共同使用部分分配同意書各一份、本票一張、存證信函二份、本院民事裁定二份（均係影本）為證，並聲請訊問證人何森德。
理 由
一、本件原告起訴主張：訴外人何森德與被告於八十八年六月十五日簽訂不動產買賣契約，原告於八十八年九月八日與訴外人何森德成立買賣契約，並經被告同意承受訴外人何森德與被告簽訂契約中之買受人地位，承買系爭房地，約定總價四百七十七萬元，訴外人何森德並已繳付期款共一百九十一萬元及過戶費用十四萬元，原告復於八十八年九月十三日簽發系爭本票一張予被告收執，因原告在購買系爭房地之初，即向被告表示不欲辦理銀行貸款，而被告交付系爭房地時亦未告知系爭房地上已有抵押權設定，迄於八十九年十月二日原告始發現系爭房地早在八十七年十二月二十二日已設定有最高限額抵押權四百六十八萬元，於八十八年九月十日系爭房地交付前尚有債務三百九十萬元未清償，所登記之車位亦非買賣契約所約定之車位，依兩造之買賣契約書第五條約定，被告即屬違約，經原告發函催告被告依契約履行未果後，不得已乃於八十九年十二月十四日向被告表示解除系爭房地之買賣契約，爰依民法第二百五十四條之規定解除契約，並依解除契約後回復原狀之規定，請求被告返還所支付之價金一百九十一萬元，並確認原告所簽發系爭本票之債權不存在等語。
二、被告則以：原告之前手即訴外人何森德雖於八十八年六月十五日與被告訂立不動產買賣契約，然約定買賣契約成立同時，由買方給付賣方一百四十三萬元為定金，並充為價金之一部分，餘款三百三十四萬元，買方同意以系爭房地辦理金融貸款給付賣方，並於八十八年六月十五日前完成對保手續，且在契約成立同時，買方需開立同額本票交付賣方，以保障雙方約定事項之履行，嗣訴外人何森德未依約於八十八年六月十五日完成對保手續，被告乃與訴外人何森德另行達成協議，俟給付尾款清償貸款，並塗銷系爭房地之抵押權設定登記之時，始可請求被告交付系爭房地，故上開契約中第五條之約款已不再適用，原告既與訴外人何森德訂立讓渡申請暨轉帳委託書，自應承受訴外人何森德之權利義務，因被告已提前於八十八年九月十三日應原告之要求已先將系爭房地交付予原告，然原告竟不依約於同年十月十日給付尾款，在原告未付清尾款二百八十六萬元之前，被告自得拒絕塗銷上開抵押權之登記，且因原告既違約不給付尾款，自無解除契約之權利，其主張本件買賣契約已解除云云，應屬無據等語資為辯解。
三、原告主張其前手即訴外人何森德於八十八年六月十五日曾與被告訂立不動買賣契約，原告則於八十八年九月八日與訴外人何森德訂立買賣契約，並經被告同意承受訴外人何森德與被告簽訂契約中之買受人地位，承買系爭房地，約定總價四百七十七萬元，訴外人何森德並已繳付期款共一百九十一萬元，原告復於八十八年九月十三日簽發系爭本票一張予被告收執，被告已於八十八年九月十三日交付系爭房地，且系爭房地在八十七年十二月二十二日已設定有最高限額抵押權四百六十八萬元，目前系爭房地尚有債務二百八十五萬九千三百六十元未清償之事實，業據提出不動產買賣契約書一份、讓渡申請暨轉帳委託書一份、本院民事裁定一份、土地及建物登記謄本各一份、貸款餘額證明一張（均係影本）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告雖另主張系爭房地交付時，被告並未塗銷抵押權設定登記，依兩造之買賣契約書第五條約定，被告即屬違約，又所登記之車位亦非買賣契約所約定之車位，自可解除契約請求回復原狀云云，然為被告否認。
經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；再按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年台上字第一０五三號判例意旨可資參照），因而，被告與訴外人何森德訂約之時真意為何，自有探究之必要。本件依被告與訴外人何森德於八十八年六月十五日所訂立之不動產買賣契約書第五條固載明：本件買賣之不動產，如有抵押權：：：應於買賣標的物交付前由賣方負責撤銷或塗銷。嗣後倘有第三者對於買賣標的物主張任何權利或有債務糾葛及其他異議者，均與買方無關，應由賣方負責解決清楚，如有損害買方權益時，應由賣方負賠償之責等語，然觀之該契約書第六條所載約定：第五期款（即尾款）三百三十四萬元，買方同意以本約房地產權辦理金融機關（簡稱銀行）抵押貸款給賣方，並於八十八年六月十五日前完成對保手續。本契約成立同時，買方需開立第一至第五期款同額本票交付賣方：：：等語，由上開原契約之約款可知，被告依該契約第五條約定，固負有先行塗銷系爭房地上抵押權設定登記之義務，始得將系爭房地交付訴外人何森德，然該義務係以訴外人何森德應於八十八年六月十五日完成對保手續為前提要件，詎訴外人何森德並未於八十八年六月十五日完成對保手續，被告於當時亦未交付系爭房地予訴外人何森德，是以該契約第五條所稱之被告有先行塗銷系爭房地抵押權設定登記之義務，於訴外人何森德將系爭房地之買賣契約讓予原告之時，是否仍有適用，非無疑義。
（二）證人何森德到庭結證稱：「：：：八十八年九月八日賣給原告，我買時四七七萬元，賣給原告四二０萬元左右，定金一四三萬元，差額三三四萬元要辦貸款，七月十五日再給被告四十八萬元，共給中友（指被告）一九一萬元，差二九六萬元，：：：原告給我一三四萬元，剩餘貸款原告要自行吸收，約定付二八六萬時，要到土地銀行將抵押（權）設定塗銷。九月八日賣給原告，原告表示不要貸款，當時我有跟原告說房子有貸款，原告需給我二八六萬元去銀行塗銷貸款。：：：原告錢未付我清楚，我無法去塗銷，尾款約定產權移轉就要付錢給我。九二一地震後原告就表示不買了。」等語明確，證人何森德既未於約定之八十八年六月十五日完成對保手續，被告即無依原有之契約約定，先塗銷系爭房地上之抵押權設定登記後再交付系爭房地予證人何森德之義務；況證人何森德亦證稱其另於同年七月十五日交付四十八萬元予被告，並同意俟其交付尾款供被告辦理塗銷系爭房地之抵押權設定登記後，再由被告交付系爭房地並辦妥移轉所有權登記之事宜等語，是以被告辯稱該不動產買賣契約書中第五條之約款，已經情事變更而不再適用，伊在系爭房地交付前，自無先行塗銷系爭房地抵押權設定登記之義務等語，應屬可採。至於原告主張證人何森德係本件之利害關係人，其證言應不足採云云，然原告未能舉出積極證據證明證人何森德之證言有何偏頗之處，是原告此部分之主張，不足採信。
（三）綜上所述，本件原告就系爭房地之買賣，既與訴外人何森德訂立讓渡申請暨轉帳委託書，且經被告同意，自應承受訴外人何森德之權利義務。因被告與訴外人何森德於八十八年六月十五日所訂契約之第五條約定，已因八十八年七月十五日訴外人何森德另行交付四十八萬元予被告之時，被告與訴外人何森德已另約定系爭房地價金之給付方式而有所變更，故訴外人何森德於八十八年九月八日將系爭房地讓售予原告之時，原契約第五條之約款對被告應已無拘束力，原告自不得再依該契約第五條之約定，主張被告有先行給付即先行塗銷系爭房地之抵押權設定登記之義務；又被告既於八十八年九月十三日應原告之要求已先將系爭房地交付予原告，並於同年十一月一日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，然迄今原告竟仍未給付尾款，故在原告未付清尾款二百八十六萬元之前，被告自得拒絕交還原告所簽發以擔保尾款交付之系爭本票，且被告既無先行給付之義務，則原告據此對被告主張解除買賣契約，即屬無據。
四、從而，原告依解除契約回復原狀之法律關係，主張被告應給付一百九十一萬元，及自九十年三月二十二日起起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並確認被告持有原告於八十八年九月十三日所簽發系爭本票之債權不存在，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均無影響，毋庸一一論列，末此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 十三 日
臺灣台中地方法院民事第四庭~B法 官 王世華右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 十三 日~B法院書記官