臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第八五六號
原 告 通豪大世紀管理委員會法定代理人 己○○訴訟代理人 戊○○
庚○○丙○○甲○○被 告 通盟開發股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡雲卿律師
丁○○右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾捌萬元及自民國八十九年十二月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）七十八萬三千七百三十一元及自支付命令送達翌日即民國（下同）八十九年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）緣被告通盟開發股份有限公司（下稱被告公司）為「通豪大世紀」公寓大廈房屋起造人，依公寓大廈管理條例第十八條規定，起造人應提列工程造價一定比例作為公共基金，並於成立管理委員會後移交之，且管理基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之，而被告公司在移交公共基金時，竟將管理委員會成立前後其代管期間之支出費用六十萬三千七百三十一元，列為代支付項目，擅自予以扣除，是被告公司尚應給付此部分之公共基金六十萬三千七百三十一元。
（二）依房屋買賣合約書附件之住戶公約第卅六條規定，起造人得向購屋者，每戶預收社區管理基金二萬元，並於成立社區管理委員會時移交管理委員會，「通豪大世紀」社區共有五十一戶，除已售出之四十九戶，其餘二戶雖未售出，但登記在被告公司名下，被告公司亦有繳交管理基金之義務，是被告公司應移交五十一戶共一百零二萬元之管理基金，此部分被告公司僅移交八十四萬元，尚欠一十八萬元，是被告公司尚應給付此部分之管理基金一十八萬元。
（三）被告公司既為「通豪大世紀」社區起造人，理應遵造「公寓大廈管理條例」及「買賣合約書」之規定，移交足額管理基金予管理委員會，然經原告多次口頭及書面通知清償，被告公司均置之不理，爰起訴請求如訴之聲明。
（四）對被告公司抗辯之陳述：
（１）依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內管理維護社區，被告公司於管理維護期間所支付之費用，自當列為公司管銷支出，例如「三采藝術園區」大廈，已交屋二年多，未成立管理委員會，也未收管理費，三采建設公司承擔所有管理開銷。且初交屋時，搬入社區之住戶甚少，請管理人員主要在看管被告公司之建材及機器。
（２）管理委員會係於八十八年三月間成立，被告公司自移交後未向原告及區分所有權人會議提出財務報告。
（３）原告一開始即對被告公司表示異議，而於支票簽收單上表明異議，並限期於八十八年六月廿日前交付全部五十一戶（被告公司當時已交付卅五戶）之預收管理費，經過長達一年不斷之催討，被告公司始又於八十九年七月四日交付七戶計一十四萬元之預收管理費，並無被告所謂「原告拒絕受領」之情形。
三、證據：提出建造執照影本乙紙、通豪開發股份有限公司移交通豪大世紀基金明細影本乙紙、通豪大世紀房屋買賣合約書影本乙份、台中四十七支郵局存証信函第二四七號函影本乙份為証。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）如受不利判決時，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告為被告公司建造之「通豪大世紀」公寓大廈之管理委員會，於八十八年六月十日始成立，惟被告公司於八十七年十一月間即陸續完成交屋手續，直至八十七年十二月底已完成卅八戶（占總戶數五十一戶之百分之七十四），於管委會成立之前，被告公司基於維護住戶安全與居住品質之目的，曾先後與年盈清潔有限公司（下稱年盈公司）、家家美建築物管理維護有限公司（下稱家家美公司）締結管理契約，委由其處理垃圾清運及管理工作，管理期限自八十七年十二月起至管理委員會成立之時，而原告請求六十萬三千七百卅一元之金額，即為上開期限之管理費暨地下室公設電費。
（二）本件爭點即在於被告公司於管理委員會尚未成立前，基於住戶需要所代墊之費用，於管委會成立後移交公共基金時可否扣除上開項目？被告公司認為基於下列幾點理由前開費用應由原告負擔，始符公平原則。
（１）按「管理委員會之職務如下：共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」，為公寓大廈管理條例第卅四條定有明文，本件被告公司於管委會成立前因住戶安全與居住品質之需要，委託年盈公司、家家美公司管理系爭大廈，由其負責垃圾之清運、門禁出入管理、建築物安寧管理、社區公共事務之管理、社區公共清潔管理等工作，與第卅四條賦予管委會之部分職務相同，又留駐服務之期限係於「管理委員會進場時結束」，足徵上開公司之管理係為填補管委會成立前之空窗期，俾以加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，故由直接享有利益者之住戶負擔前開費用，至為公平合理。
（２）按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之証明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。：：：：：：：公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」公寓大廈管理條例第十八條第一項、第二項、第三項定有明文。觀其第三項之文義與立法意旨，要係以選出管理負責人或成立管委會後，並為公共基金之移交，始有適用之餘地，故原告以前開費用未經區分所有權人會議之同意而拒絕支付云云，顯係斷章取義之詞，委不足採。
（三）對於被告公司尚欠原告九戶之預收社區管理基金計十八萬元乙事，被告公司不爭執，被告公司早已欲移交予原告，惟原告以計算之方式不同而拒收，被告公司於八十八年六月及九月以存証信函通知原告辦理移交事宜，仍未獲置理。被告公司就上開管理基金已依債務本旨實行提出給付，即已生提出之效力，而無遲延之問題，至原告拒絕受領所造成之利息損害，依法應由原告承擔。
三、証據：提出交屋單影本乙紙、年盈合約書影本乙份、家家美合約書影本乙份、簽收支票影本乙紙、存証信函影本二份為証。
理 由
一、本件原告起訴聲明原為「被告應給付原告七十萬三千七百三十一元及自八十八年六月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」，於九十年四月廿日言詞辯論期日當庭變更聲明為「被告應給付原告七十八萬三千七百三十一元及自支付命令送達翌日即八十九年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，係屬應受判決事項聲明之擴張及減縮，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，無須被告同意，即得為之，合先敘明。
二、本件原告起訴主張緣被告公司為「通豪大世紀」公寓大廈房屋起造人，依公寓大廈管理條例第十八條規定，起造人應提列工程造價一定比例作為公共基金，並於成立管理委員會後移交之，而被告公司在移交公共基金時，竟將管理委員會成立前後其代管期間之支出費用六十萬三千七百三十一元，列為代支付項目，擅自予以扣除；又依房屋買賣合約書附件之住戶公約第卅六條規定，起造人得向購屋者，每戶預收社區管理基金二萬元，並於成立社區管理委員會時移交管理委員會，「通豪大世紀」社區共有五十一戶，此部分被告公司僅移交四十二戶計八十四萬元，被告公司未移交足額之管理基金予管理委員會，爰起訴請求如訴之聲明等語。被告公司則以自八十七年十一月間起陸續完成交屋，直至八十八年六月間管委會成立之前，被告公司基於維護住戶安全與居住品質之目的，曾先後與年盈公司、家家美公司締結管理契約，委由其處理垃圾清運及管理工作，故由直接享有利益者之住戶負擔前開費用，至為公平合理。且公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之，要係以選出管理負責人或成立管委會後，並為公共基金之移交，始有適用之。另被告公司早於八十八年六月間即欲移交九戶之預收社區管理基金計十八萬元，惟原告拒收，被告公司既已生提出之效力，而無遲延之問題，原告拒絕受領所造成之利息損害，依法應由原告承擔等語資為抗辯。
三、本件原告主張被告公司移交公共基金時擅自扣除其代管期間之支出費用六十萬三千七百三十一元乙事，提出建造執照影本乙紙、通豪開發股份有限公司移交通豪大世紀基金明細影本乙紙証，且為被告公司所不爭執。惟被告公司則以前揭情詞置辯，是本件茲應先審究者在於被告公司於管理委員會尚未成立前，基於管理需要所代墊之費用，於管委會成立後移交公共基金時可否扣除上開項目？經查：
（１）依公寓大廈管理條例第十八條規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之証明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。」等語，依上開條文觀之，公共基金之來源有四項，起造人按工程造價之一定比例提列僅為其中一項，且條文亦明定起造人應提列公共基金之時機為該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存公共基金之証明，否則無法領得使用執照。立法者以是否核發使用執照來強制起造人提列公共基金，其立法目的應是考量公寓大廈在竣工交屋後至住戶完全進住前，仍有一段期間，而此段期間公共事務須正常運作，比如繳交公共水電費、公共設施之使用、公共區域之清潔：：：：：，而管理上開公共事務，必有公共事務費用之支出，而此段期間之公共事務費用即可由起造人提列之公共基金應付。否則依公寓大廈管理條例第廿六條規定，區分所有權人會議必須登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時始能召開，立法者考量交屋初期區分所有權人會議尚無法召開，無法決議繳納公共基金事宜，如未先強制起造人提列公共基金支付公共事務，竣工交屋後至住戶比例三分之二以上進住前之期間，此段期間之公共事務無法正常運作，公寓大廈之生活品質即無法維持。是依公寓大廈管理條例十八條第一項之立法意旨觀之，起造人提撥之公共基金本即作為管理公共事務之基金，其目的是為了讓公共事務之運作在交屋初期亦能正常進行，而非以此強制起造人將建造費用之一部分回饋買受戶。
（２）且在交屋初期管理委員會未成立之前，起造人即建設公司代為處理大廈公共事務，是擔任「管理人」權利義務的關係，在代管期間不經住戶會議或委員會即決定公共事務之處理方式，公共基金之運用本為管理之一部分，是被告公司抗辯其於管理權限移交管委會前，以公共基金支付公共事務之費用，並無違反公寓大廈管理條例第十八條之規定，為有理由，應予採信。至於原告舉例「三采藝術園區」大廈已交屋二年多，未成立管理委員會，三采建設公司承擔所有管理開銷等語，並未舉証以實其說，縱然屬實，亦是三采建設公司個別之作法，要無以此認定被告公司有何違反公寓大廈條例之規定。
（３）再依公寓大廈管理條例第十八條第三項明定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」等語，而該條第二項係規定：「起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之証明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。」等語，第三項所規定「公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之」，係規定在第二項「起造人於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之」之後，是公共基金係於起造人移交管理委員會或管理負責人後，公共基金之運用始有應依區分所有權人會議決議之問題。蓋依前段說明，區分所有權人會議必須登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時始能召開，交屋初期區分所有權人會議勢必無法召開，無法決議運用公共基金事宜，如強制此段期間之公共基金運用須經區分所有權人會議決議，那此段期間之公共事務勢必無法進行。原告主張公共基金之運用於起造人移交管委會前亦須經區分所有權人會議決議，應屬誤會。且起造人有召集區分有權人召開第一次區分所有權人會議之義務，起造人於會議召開前應將公共基金之數額及保管運用方式向主管機關報備，並於管委會成立後移交之。是本件被告公司將公共基金移交原告時，已製作運用基金之明細一併移交，為原告所自陳，原告對於明細之金額亦無意見，被告公司扣除其代管期間之支出費用六十萬三千七百三十一元，依前所述，並無違反公寓大廈條例之規定，是原告主張被告公司應返還此部分之金額為無理由，應予駁回。
四、至於原告主張依房屋買賣合約書附件之住戶公約第卅六條規定，被告公司應移交五十一戶共一百零二萬元之管理基金部分，為被告公司所不爭執，現被告公司僅移交八十四萬元，尚欠一十八萬元，是原告請求被告公司應給付此部分之管理基金一十八萬元，為有理由，應予准許。又被告公司抗辯早欲移交予原告，被告公司並於八十八年六月及九月以存証信函通知原告，但原告拒絕受領等情，為原告所否認。查依被告公司提出之八十八年六月十七日第卅一支局第三二二號及八十八年九月廿八日第卅一支局第四九六號存証信函影本觀之，其間僅提及請原告出面協商關於代收管理基金及法定提撥公共基金之計算方式，並無對原告表示已提出給付之意思，是被告公司抗辯已對原告提出給付而原告遲延受領等情，無法採信，是被告公司仍須付遲延責任。
五、綜上所述，原告請求依房屋買賣合約書附件之住戶公約第卅六條規定，被告公司應給付原告一十八萬元及支付命令送達翌日即八十九年十二月九日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 廖穗蓁右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 五 月 四 日~B法院書記官