臺灣台中地方法院民事判決 九十年度重訴字第四一四號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣壹仟零柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元之同時，將坐落台中縣太平市○○路段一六一之八地號土地之所有權全部移轉登記與原告，並將土地交付與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟伍佰貳拾捌萬貳仟柒佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、被告應給付原告新台幣（下同）壹仟壹佰萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告應給付原告違約金貳佰萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
３、願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１、被告應將坐落台中縣太平市○○路段一六一之八地號土地之所有權全部移轉登記並交付予原告占有。
２、被告應給付原告參佰捌拾陸萬肆仟零捌拾元，及自民國（下同）八十六年十一月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告係原告妻弟（同父異母），茲於八十六年九月間，因被告名義所有之坐落台中縣太平市○○段一六一之八地號（部分土地）屬台中縣太平市新光地區都市計劃整治擴大範圍內，斯時被告不願參加日後之區段徵收分配土地，擬以「一般徵收」方式直接收取補償金。經告知原告，原告本於親戚情誼，經商得被告同意將上開實際徵收土地以依一般徵收所可得之補償金額出賣予原告，被告則可先取得相當於補償金之買賣價金，兩造始定有系爭買賣契約書，此徵諸系爭買賣契約書第二條所載之價金計算即係依八十六年七月十八日於太平市公所所為之上開工程用地徵收協調說明會會議記錄六結論所載系爭土地經一般徵收之補償標準為：「依當期公告現值加四成予以補償，倘先行配合施工者，可加領施工配合獎勵金以每公頃壹佰貳拾萬元」；又依系爭契約書附加條款第二條載：「本件買賣土地乙方（指被告）同意於八十六年九月十五日前出具同意書參加分配（指參加區段徵收以參加分配換價方式）」即係依台灣省水利局第三工程處八十六年八月二十二日所發八六水三工字第五七九五號函說明二、三所載系爭土地欲辦理區段徵收須於八十六年九月十五日前出具同意書為之而來，是兩造間系爭買賣契約之真意在於以被告一般徵收所可得之補償金為買賣價金至明。兩造復以被告就系爭土地依一般徵收所可領取之補償金作為系爭土地之買賣價金，雙方遂於八十六年九月十三日訂立系爭土地之買賣契約，原告並依兩造所定之買賣契約書第三條：「本契約成立同時，由甲方先向乙給付貳佰萬元為定金並充為價金之一部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：第一期款：玖佰萬元整雙方約定於八十六年十一月十六日一次付清。第二期款：即尾款，約定於本件不動產登記為甲方名義，權狀領出後即一次付清。」於訂立契約當日先行給付定金貳佰萬元並於同年十一月二十日給付第一期款玖佰萬元。
（二）先位聲明：
１、按系爭契約書第四條約定：「本件不動產買賣登記手續期日約定於八十六年十一月十六日雙方須同往江月珍代書事務所履行登記手續，屆時乙應將本件不動產權移轉登記需要文件提交甲以便聲請登記。」查被告因可歸責於己之事由未能依約於八十六年十一月十六日將移轉登記所需文件提交原告俾以辦理移轉登記，被告就此自應負給付遲延責任，原告前於八十九年九月五日曾以存證信函定期催告被告履行給付義務，詎被告逾期仍未履行，為此，原告特以本起訴狀繕本通知被告解除系爭買賣契約。
２、次按系爭契約書第十一條：「乙不履行本契約時聽由甲方解除契約乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金不得異議。」查原告前已定期催告被告履行給付義務，被告仍逾期未為履行，依上揭規定，被告應加倍返還已受領之定金（貳佰萬元）及價金（玖佰萬元）作為違約賠償金，為此，被告除應返還原告已付之定金及價金壹仟壹佰萬元外，另應給付原告貳佰萬元違約金。
（三）備位部分：
１、查兩造訂立契約之真意在於以被告因政府徵收系爭土地所可領得之補償金為系爭土地之買賣價金，始有系爭契約書第二條載明：「本件買賣價金經雙方議定每平方公尺定為新台幣依民國八十六年度公告現值加四成及獎勵金以每公頃壹佰貳拾萬元整」，經查本件徵收案毗鄰土地於徵收當期之公告現值為壹仟捌佰元，又系爭土地面積為二七○三平方公尺，是系爭土地買賣價金應以每平公尺壹仟捌佰元加四成另加計每公頃壹佰貳拾萬元，合計本件系爭土地之價金為柒佰壹拾參萬伍仟玖佰貳拾元，計算式為：【2703（平方公尺）×1800（公告現值）×1．4＝0000000，0．2703（公頃）×0000000＝324360，0000000＋324360＝0000000】，且系爭土地於八十六年間已列於台中縣太平市新光地區都市計畫整治擴大案中，故早已有評定現值，因一般人無法查知，故未於契約書中明確載明系爭土地買賣價金之單價，始有以政府徵收之計算方法載明，其意即係以徵收時（即分割後）之系爭土地公告現值，即以每平方公尺壹仟捌佰元為計算基礎。
２、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第一百七十九條第一項定有明文。查本件系爭契約之買賣價金係柒佰壹拾參萬伍仟玖佰貳拾元，原告前已給付定金及第一期款共壹仟壹佰萬元，原告顯已溢付參佰捌拾陸萬肆仟零捌拾元，被告受領此溢付之部分，自係無法律上之原因而受利益致原告受有損害，依上揭法文，被告自應返還予原告並自受領時起計算利息，且原告既已支付買賣價金，被告自應系爭土地之所有權全部移轉登記並交付占有予原告。
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三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）系爭之土地是水利局大里溪治理八十六年度旱溪新光北屯路堤工程用地徵收之土地，有一般徵收及區段徵收二種方式。原告當初承買時係與被告約定由原告支付政府一般徵收之價款參加區段徵收，故系爭土地之買賣價金係以該次土地徵收之價金為買賣價金。又系爭土地八十六年度之公告現值為每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元，果兩造約定係以當時已知悉之公告現值為價金計算基準，則大可明確於契約書上載明每平方公尺為伍仟陸佰伍拾肆元，何須大費周章以八十六年度公告現值加四成及獎勵金等之記載？兩造訂立買賣契約書確係以如經政府一般徵收之徵收價款為價金至明。
（二）因台中縣太平市○○路段一六一之八地號所徵收者僅一部分即系爭土地，兩造於訂約時均認該系爭土地徵收前須經分割即會就該系爭土地之公告現值於土地謄本上予以標示，而依八十六年七月十八日該工程用地徵收協調說明結論及一般辦理分割約一個月即可完成，尚在八十六年度內，且因兩造於八十六年九月十三日訂約時就系爭土地一般徵收之截止日期同年九月十五日已迫眉睫，匆忙訂約而未細究系爭土地之分割時間，故兩造訂約時即以八十六年公告現值加四成及獎勵金為計價標準，而所稱之八十六年度公告現值，即係指系爭土地分割後之公告現值，故兩造之真意確係以系爭土地分割後之公告現值為基礎無訛。
（三）本件因係制式合約，代書認為總價款應予載明，故提議暫時以未分割前之公告地價計算，原告當時雖曾反對認為台中市舊都市計畫，公共設施用地與住宅區地價差異較大，若通盤檢討之地價，如十一期公共設施用地與住宅區價差就比較小，但無論如何，分割後地價絕對不同，因被告信誓旦旦表示一旦分割出來，公告地價是多少即以該價計算，代書亦稱：你們係自己人，不會不承認，且伊亦可為證等語，原告遂讓步惟堅持須於總價處加載「約」字，又要求代書於附加條款：「本件買賣面積，實際以區段徵收之面積為準」下加載「：買賣總價款亦同」，以確定系爭土地之價款而避免爭議。
（四）系爭徵收案，政府一般徵收之價金，以與系爭土地同一區段相臨僅幾十公尺之番子路段一六一之三一地號土地言，徵收後分割為一六一之三一每平方公尺壹萬貳仟元，及一六一之一四每平方公尺壹仟捌佰元（經一般徵收），足認系爭土地果經一般徵收其公告現值亦為每平方公尺壹仟捌佰元至明，原告於八十六年九月二十日支付第一期款時曾詢問被告政府就系爭土地已否逕為分割？被告稱：「去查了，還沒逕為分割」，原告當時即要求辦理分割，被告表示須先辦理其上之抵押權塗銷再請代書辦理分割手續云云。詎被告遲未辦理分割事宜，經原告數度催促及請代書通知被告辦理，被告直至八十七年九月方前往代書處理，是系爭土地未於八十六年辦理分割登記顯係可歸責於被告之事由所致，今因可歸責於被告之事由未能如期於八十六年度分割完成，自應依兩造訂約真意以分割後之公告現值即每平方公尺壹仟捌佰元為計價基礎。
（五）本件因政府欲徵收土地，始由證人吳昌雄仲介兩造訂立系爭契約，此有證人吳昌雄於九十年八月二十日於鈞院審理時證稱：「因為要買賣政府徵收一六一之八地號的土地才介紹的」及被告於九十年五月二十一日鈞院審理時自稱：「兩造買賣土地是僅針對政府徵收土地的部分」等語，故本件買賣契約之標的係一六一之八地號土地中將遭徵收之部分，為兩造訂約時所明知甚灼。又依證人吳昌雄於九十年六月四日鈞院審理時證稱：「兩造系爭買賣係我仲介，兩造於訂約時，約定依徵收價額，買賣系爭土地」等語，及兩造於契約既明定：「本件買賣價金經雙方議定每平方公尺定為新台幣依民國八十六年度公告現值加四成及獎勵金以每公頃壹佰貳拾萬元整」，是就系爭買賣價金應審酌者為系爭土地於八十六年度之公告現值若干，據以解釋兩造所定系爭契約之價金。再依證人即太平地政事務所承辦人員莫克猛於九十年八月二十日鈞院審理時證稱：「（二十九區段的八十六年公告現值就是壹仟捌佰元？）是的。」等語足知：本件系爭土地，於八十六年兩造訂約時之公告現值即為每平方公尺壹仟捌佰元，故兩造於契約既為上開之明定，自應以系爭土地八十六年度之公告現值即每平方公尺壹仟捌佰元為計算基礎，始符合契約之客觀解釋及當事人之真意。
（六）另為補充說明者為，當初政府公告八十六年新光地區都市計畫整治擴大案之徵收用地時，除被告外，尚有吳心竹與原告接洽就此徵收案範圍之土地欲出賣予原告，惟因吳心竹表示欲依政府一般徵收價加價賣予原告，原告堅持以政府一般徵收價格買受，遂未成交，而吳心竹於與原告接觸時即已出示地價證明與原告，依該地價證明載太平市○○路段土地之第一六一之二三、一六一之二九地價為壹仟捌佰元；一六一之二四地號地價為玖仟貳佰玖拾捌元；第一六一之三○地號地價為陸仟捌佰玖拾壹元；第一六一之三一地號地價為柒仟玖佰柒拾貳元，徵諸莫克猛證稱：「（公告地價是否大多整數計算，是否因跟區段所以公告地價為五六五四元？）是因為跨區段才五六五四元。」是原告於訂約時明知系爭土地之公告現值非五六五四元，於訂約過程中亦就此予以說明，始有如系爭契約書所載：「八十六年度公告現值」為計價基礎；而非明確載為「每平方公尺五六五四元」，故兩造確係以就政府徵收之部分之公告現值為買賣價金之計算基礎。
三、證據：提出不動產買賣契約書、大里溪治理八十六年度旱溪新光、北屯路堤台中縣段工程用地徵收協調說明會會議紀錄、臺灣省水利局第三工程處函、存證信函、太平市○○路段一六一之一四地號、一六一之八地號土地登記謄本、聲請傳訊證人吳昌雄、江月珍、莫克猛，並聲請向台中縣政府地價課函查關於台中縣太平市○○路段一六一之八地號土地，於八十六年台中縣太平市新光地區都市計劃整治擴大案鄉，有無將分屬於河川地部分及住宅區部分分別評定現值，又其評定現值各為若干？
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本件依不動產買賣契約書是於八十六年九月十三日簽訂，其中第二條明文：「本件買賣價金經雙方議定每平方公尺定為依八十六年度公告現值加四成及獎勵金以每公頃壹佰貳拾萬元整，買賣價款合計約貳仟貳佰壹拾捌萬陸仟貳佰玖拾貳元整」，而八十六年七月及八十七年七月之公告現值均為伍仟陸佰伍拾肆元，買賣面積暫訂為二七六一平方公尺計算，依此標準計算即為：5654×（1＋40%）×2761平方公尺＝00000000．6元，再加上獎勵金部分0000000元×0．
2761公頃＝331320元即等於貳仟貳佰壹拾捌萬陸仟貳佰玖拾貳元，與契約書所約定之總價完全相同，又因總價款隨實際徵收之面積之大小，會有差額，所以在附加條款中「一、」部分訂為：「本件買賣面積，實際以區段徵收之面積為準，買賣總價款亦同」，如今實測買賣面積為二七○三平方公尺，則結算之總價款應為貳仟壹佰柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元，原告於訂約時即支付貳佰萬元，一期款玖佰萬元於八十六年十一月十六日付清，尾款（結算後應為壹仟零柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元）約定於不動產登記為原告名義，權狀領出後即一次付清。就買賣來看，並無原告所稱之以公告現值為壹仟捌佰元之文字記載，倘若立約當時雙方當事人之真意為每平方公尺壹仟捌佰元為計算之標準，如何會計算出總價為貳仟貳佰壹拾捌萬陸仟貳佰玖拾貳元？又何以不將對買方有利之總價寫為柒佰壹拾參萬伍仟玖佰貳拾元？依一般之交易習慣買方應無溢付之理，原告之陳述顯不實在。
（二）先位聲明部分：雙方是在原告所委任之土地代書江月珍處簽訂買賣契約，當場被告即配合土地代書之要求在相關書表上一一蓋印，原告也知道訂約後，必須經過複丈及分割手續，始能辦理所有權移轉登記，然而原告所委任之土地代書始終未能辦妥分割登記，直到八十九年八月間江代書始正式領得分割後之所有權狀，其間不能辦妥分割登記並非可歸責於被告之事由，嗣後江代書要辦理過戶時，又因原先所用之書表已經變更，以至被告又依約於八十九年八月九日前往江代書處再次用印，並將原用印表抽回保存，之後，原告即以單價不合理為由拒不辦理所有權移轉登記，而被告又惟恐原告片面以每平方公尺壹仟捌佰元之單價委託代書辦理所有權移轉登記，乃於八十九年八月十五日以郵局存證信函通知江代書，所有權移轉時一定要通知被告到場，且在信函中被告即表示：只要以買賣契約為準，隨時可以辦理過戶，之後雙方即為了價金問題無法合意，江代書於八十九年十月十二日回函稱：「俟台端價金談妥後以書面通知本人，再予送件、、、」足證被告並非未將辦理所有權移轉登記之相關文件及印鑑證明交付原告指定之土地代理江月珍，而是原告是為了價金問題，不願配合土地代書之作業，與被告無關，是以被告既未違約，則原告之契約解除權當屬不存在，其主張解除契約應不生效力。
（三）備位聲明部分：本件買賣價金既如前述，十分明確，應無探究當事人真意之餘地，理應依約辦理所有權之移轉，原告應同時支付壹仟零柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元之尾款，而本件是履行買賣契約，即是有法律上之原因，絕無「無法律上之原因而受利益，致他人受損害」之事實，自無「不當得利」法律關係之適用，被告自始至終不同意解除契約，原告仍應依約支付尾款予被告，被告願配合土地代書依據買賣契約內容辦理所有權移轉之手續，而迄今原告尚未給付尾款，被告自得主張同時履行抗辯，綜上所述，本件買賣價金明確，被告又未違約，原告之請求，於法無據，理應駁回，以維交易安全。
三、證據：提出太平市○○段地價謄本一六一之八地號、台中縣太平地政事務所土地複丈案件補正通知書、臺中縣太平地政事務所通知、臺中縣太平地政事務所函、土地登記申請書、土地增值稅申報書、土地所有權狀、霧峰郵局存證信函第四三號、台中郵局存證信函第九六六號、同意書、大里溪整治計畫工程用地參加區段徵收保留分配土地權利先行提供土地同意書（以上均為影本）、電話錄音帶暨譯本各一份為證。
理 由
一、本件原告之先位之訴，就違約金之部分原請求「被告應給付原告壹仟壹佰萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，嗣經訴狀繕本送達後，於九十年十二月二十日本院言詞辯論審理中，變更請求為：被告應給付原告貳佰萬元暨利息等語，核為減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予以准許，合先敘明。
二、本件原告主張被告於八十六年九月間，將其所有之坐落台中縣太平市○○段一六一之八地號之部分土地（屬台中縣太平市新光地區都市計劃整治擴大範圍）出售予原告，並訂定有系爭買賣契約書，復以系爭買賣契約書第二條所載之價金計算為「本件買賣價金經雙方議定每平方公尺定為新台幣依民國八十六年度公告現值加四成及獎勵金以每公頃壹佰貳拾萬元整」，且原告已依買賣契約書第三條之約定將除尾款外之壹仟壹佰萬元交付予被告等情，為被告所不爭執，並有原告所提之不動產買買契約書、大里溪治理八十六年度旱溪新光、北屯路堤台中縣段工程用地徵收協調說明會會議紀錄、臺灣省水利局第三工程處函等資料為證，堪信為真實。
三、先位之訴部分：
（一）原告主張：被告因可歸責於己之事由未能依系爭不動產買賣契約書第四條之約定，於八十六年十一月十六日將移轉登記所需文件提交原告俾以辦理移轉登記，自應負給付遲延責任，經原告於八十九年九月五日以存證信函定期催告，被告逾期仍未履行，原告以本起訴狀繕本通知被告解除系爭買賣契約，復依系爭契約書第十一條違約金之約定，請求被告除應返還原告已付之定金及價金壹仟壹佰萬元外，另應給付原告貳佰萬元違約金。
被告則以：雙方是在原告所委任之土地代書江月珍處簽立買賣契約，當場被告即配合土地代書之要求在相關書表上一一蓋印，而相關之複丈及分割手續係因原告所委任之土地代書始終未能辦妥，直到八十九年八月間代書江月珍始正式領得分割後之所有權狀，其間不能辦妥分割登記並非可歸責於被告之事由，嗣後係因原告以單價不合理為由拒不辦理所有權移轉登記，並非被告未將辦理所有權移轉登記之相關文件及印鑑證明交付原告指定之土地代書江月珍，被告既未違約，則原告主張之解除契約應不生效力等語，資為置辯。
（二）按給付有確定期限者，因可歸責於債務人之事由而未為給付，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，惟債權人若欲行使解除權，仍須因債務人遲延給付，經債權人定相當期限，催告債務人履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第一項、第二百三十條、第二百五十四條分別定有明文。又相關土地所有權移轉登記文件之提出若基於當事人之約定而成為債之關係上之從給付義務，而此從給付義務之履行，對於契約目的之達成係屬必要，應認從給付之不履行，亦可構成解除契約之事由。本件原告雖主張被告並未依契約之約定於八十六年十一月十六日將移轉登記所需文件提交原告以辦理移轉登記，經以存證信函催告後，被告逾期仍未履行之情事，惟查：
１、針對系爭不動產產權移轉登記所需文件之提出，兩造已依系爭買賣契約第肆條約定為被告之從給付義務，復以，前揭文件之提出為系爭買賣契約土地所有權移轉之必要要件，倘被告有未盡伊提出前揭文件之義務，原告當得據以解除契約。
２、復以被告稱：系爭買賣土地之所有權狀於八十六年訂約後即置於代書江月珍處，其間雖曾取回，然於用畢後即送交江代書，此經證人即當初受兩造委任辦理系爭買賣土地所有權移轉等行政手續之土地代書江月珍於本院九十年五月二十一日準備程序時結證稱：被告於八十六年間兩造訂立契約後，即將土地之所有權狀放置於其處，嗣因土地未經分割，故無法辦理土地之所有權移轉登記等語，與被告所述等情相符，原告對於證人之證述復未爭執，堪予採信。
３、另以，經本院當庭勘驗被告所提出之錄音帶內容，查知證人江月珍於八十九年九月與被告甲○○電話交談時提及「（被告稱：分割好了，要不要過戶，只在你乙○○自己一句話而已…，還污賴我，說我不蓋章）（證人江月珍回答）印章已經蓋好了，那裡沒有蓋」，繼於同年月十八日時交談之內容為「（被告問：那送件了沒有）（回答）我還沒有送，我明天才送件」，再於同年月二十五日陳述到「（被告問：乙○○案送出去了沒有？）（回答）黃先生他告訴我，先『按下』（被告問：『按下』什麼？）（回答）我不知道，他只這樣告訴我，他告訴我，這幾天再送，他這樣告訴我，我也是要你們弄清楚，他現在還沒有回我消息（被告問：那要怎樣處理本案呢？）（回答）不知道，他說這幾天要回我消息，叫我先暫緩，這樣子」等語，證人江月珍復證稱上開錄音帶內容確由其所親述無訛，有被告錄音帶暨譯文各一份附卷，據上開證人之證詞暨錄音內容之全文，均未聞及證人江月珍有催促被告提出文件單據或補章，反而有回答被告，關於土地所有權移轉登記之事宜，原告通知要暫緩之情事，再依證人江月珍所寄發予被告之台中郵局第九六六號存證信函之內容係載以：兩造所訂立之系爭買賣契約，因兩造就買賣價金各有爭議，顯然不一致為由而無法辦理相關事宜，亦未提及被告有何未依約配合辦理系爭買賣土地所有權移轉登記之情況，從而，被告既於系爭買賣契約訂立後，即將相關之土地文件交予代書，且依證人江月珍之證述，被告已配合用印完畢，誠難認被告有何違約之情事。
４、再者，本件之系爭買賣契約第參條就第一期款之約定為：玖佰萬元整，雙方約定於八十六年十一月十六日一次付清，又第肆條約定：本件不動產買賣登記手續期日約定於八十六年十一月十六日雙方須同往江月珍代書事務所履行登記手續，屆時乙方應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交甲（指原告）以便聲請登記等情，是以兩造約定系爭買賣價金之第一期款與被告提出系爭不動產產權移轉登記需要文件之期日為同一，倘被告未依約提交相關文件，衡情原告理當拒付款項，抑或提出爭執，然原告均無上開舉措，綜合上情，應認原告稱被告有未依約定將移轉登記所需文件提出原告以辦理土地之所有權移轉登記，經定期催告，被告仍未履行提出之義務，主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金，均屬無據，不應准許。
四、備位之訴部分：
（一）原告另主張：系爭土地是水利局大里溪治理八十六年度旱溪新光北屯路堤工程用地徵收之土地，原告當初承買時係以該系爭土地如經政府一般徵收之價金為買賣價金，買賣契約所稱之「八十六年度公告現值」，即係指系爭土地分割後之公告現值，又簽約時代書認為總價款應予載明，故提議暫時以未分割前之公告地價計算，原告當時曾反對認為經徵收分割後地價並不相同，且雖系爭土地早已有評定現值，但因一般人無法查知，始以未分割前之公告現值計價並於總價處加載「約」字，此因計價基準亦不確定，又要求代書於附加條款：「本件買賣面積，實際以區段徵收之面積為準」下加載「買賣總價款亦同」，以確定系爭土地之價款而系爭土地經分割後之公告現值為壹仟捌佰元，自應依此數額核計土地價金，總價為柒佰壹拾參萬伍仟玖佰貳拾元，原告前已給付款項共壹仟壹佰萬元，超出系爭土地之價金，被告自應移轉系爭土地之所有權予原告，且被告受領此溢付之參佰捌拾陸萬肆仟零捌拾元，當係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，被告自應返還予原告並自受領時起計算利息等語。
被告則以：兩造於八十六年九月十三日所簽訂之不動產買賣契約書之第二條明文：「本件買賣價金經雙方議定每平方公尺定為依八十六年度公告現值加四成及獎勵金以每公頃壹佰貳拾萬元整，買賣價款合計約貳仟貳佰壹拾捌萬陸仟貳佰玖拾貳元整」，前開總價款之計算基準係依八十六年七月及八十七年七月之公告現值伍仟陸佰伍拾肆元，並以買賣面積暫為二七六一平方公尺計算所得之結果，又因總價款隨實際徵收之面積之大小，會有差額，所以在附加條款中「
一、」部分訂為：「本件買賣面積，實際以區段徵收之面積為準，買賣總價款亦同」，就買賣來看，並無原告所稱之以公告現值為壹仟捌佰元之文字記載，如今實測買賣面積為二七○三平方公尺，則結算之總價款應為貳仟壹佰柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元，而迄今原告尚未給付尾款壹仟零柒拾貳萬貳佰貳拾柒元，被告自得與所有權移轉之義務，主張同時履行抗辯等情，資為置辯。
（二）按解釋當事人立約之真意，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，且除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準，不能拘泥文字致失真意，最高法院四十九年度臺上字第三○三號判例、三十九年臺上字第一○五三號判例可資參照。經查：
１、原告主張系爭土地之買賣價金應依八十九年原土地分割後之公告現值每平方公尺壹仟捌佰元計算，並依不當得利之規定，請求被告返還原告所溢付之金額，惟以：
⑴ 系爭買賣契約訂定於八十六年九月十三日，兩造均係預計系爭土地於同年九月
間將受台中縣政府徵收而就政府實際徵收之土地為買賣標的物，然而主管機關僅於同年七月十八日召開工程用地徵收協調說明會會議，繼於同年八月二十二日由臺灣省水利局第三工程處寄發八六水三工字第五七九五號函附以上開會議記錄予被告徵詢意願後，並未於同年續施行徵收作業，是以，系爭土地未經主管機關之徵收作業程序逕行分割，此有原告所提出之大里溪治理八十六年度旱溪新光、北屯路堤台中縣段工程用地徵收協調說明會會議紀錄、臺灣省水利局第三工程處函為證，並據被告所提之八十七年十月十四日台中縣太平地政事務所土地複丈案件補正通知書所載「申請分割地號為區段徵收範圍內，應由徵收機關囑託辦理逕為分割」等情足稽，從而，系爭土地既於八十六年間尚未經分割，主管機關自無從評定現值，此有臺中縣政府九十府地價字第一八六一五號函覆可證，另證人即台中縣太平地政事務所人員莫克猛於本院九十年八月二十日準備程序時雖證稱：第二十九區段土地（即分割後之台中縣太平市○○段一六一之八地號土地）於八十六年之公告現值為壹仟捌佰元，惟查，證人莫克猛亦坦言於八十六年間其非從事評定地價之工作，又發給民眾之地籍資料中會根據地號標示該土地之公告現值，並未依照區段公告等語，復以據被告所提出番子路段地價謄本上記載系爭土地於八十六年七月之公告現值為每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元，再者，前開臺中縣政府之函覆稱：「系爭土地於八十六年尚未辦理分割登記，故無分別評定現值，該地號辦理八十六年公告現值作業時，屬
二九、三九地價區區），公告現值為每平方公尺新台幣五六五四元」等情，應認證人莫克猛所稱系爭土地於八十六年之公告現值為壹仟捌佰元云云，難以採信。
⑵ 另原告稱系爭買賣契約簽訂時，系爭土地面積及計價基準均尚未確定，故契約
所載之總價金上附一「約」字等情事，惟以，據證人吳昌雄結證稱：兩造是由其介紹始相識，於原告購地時有將系爭土地公告現值之相關資料交給原告並告知原告為每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元等語，再者，證人江月珍雖到庭證稱：當初兩造簽立契約時，系爭土地之面積與計價基準均不確定云云，惟經本院當庭勘驗並提示其與被告間之前開電話錄音內容，其於電話內之陳述為：系爭買賣契約書上總價金前以「約」表示，是因分割後之面積不確定，至計價基準則係依系爭土地八十六年度之公告現值每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元為度，另系爭買賣契約之附加條款「本件買賣面積，實際以區段徵收之面積為準，買賣總價款亦同」乃指買賣之總價，係以區段徵收之實際面積乘以前開之計價基準等語，經本院詢問證人江月珍到庭陳述何以與電話錄音有所扞格，證人江月珍則結證稱：被告所提之錄音帶內容確係她與被告間之談話內容，原先係在不知土地是否已分割完成，故依系爭買賣契約為依據，回答被告之詢問，而今當任所陳則係因知悉土地業已分割完畢，且分割後之公告現值為每平方公尺為壹仟捌佰元而有以致之，復依解釋契約應依當事人立約之真意為據，是應認證人江月珍於錄音帶所述因係憑系爭契約就簽約當時兩造之真意為表述，自較當庭結證等情可採，亦且，原告另自陳於買賣契約簽訂當時曾對系爭土地以未分割前之公告現值計價提出爭執（見九十年七月二十七日原告所提出之準備書狀），又系爭買賣契約書上總價款之金額確係以每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元之基準計得（計算公式：【買賣面積原暫定為二七六一平方公尺】5654×【1＋40%】×2761＝000000 00．6，獎勵金部分0000000×0．2761＝331320，00000000．6＋331320＝0000 0000，元以下四捨五入），應認原告當對系爭土地於八十六年度之公告現值為每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元之事實有所知悉，而係因知情始提出爭執，且原告仍親自簽立系爭契約，應認兩造確係依每平方公尺伍仟陸伍拾肆元為計價基準，買賣契約第貳條暨附加條款則係因政府徵收之實際面積尚未確定所為之補註。
⑶ 從而，系爭買賣契約訂立之時，系爭土地之公告現值既為每平方公尺伍仟陸佰
伍拾肆元，兩造於八十六年九月十三日簽立契約當時亦均知悉依此基準計算總價款，且系爭土地於八十九年八月間分割完畢後之公告現值為每平方公尺壹仟捌佰元之情，當不可能為兩造於八十六年間簽立系爭買賣契約所明瞭，兩造自不可能依此基準為意思表示之合致，原告以每平公尺壹仟捌佰元為基準計算土地總價款，並依不當得返還請求權，主張被告應將受領原告溢付之參佰捌拾陸萬肆仟零捌拾元暨利息返還予原告，均屬無據，實不可採。
２、次按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自已之給付民法第二百六十四條第一項定有明文。本件兩造所訂定之買賣契約為典型之完全雙務契約，依民法第三百四十五條之規定，係以「買賣標的物所有權之移轉及交付」與「價金之支付」為對待給付，另查，系爭土地於分割後之面積為二七○三平方公尺，兩造並以每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元之八十六年度公告現值計價，是以，總價款應為貳仟壹佰柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元（計算公式：
【5654×2703×（1＋40%）】＋【0000000×0．2703】＝00000000，元以下四捨五入），又原告已給付被告壹仟壹佰萬元，尚有餘款壹仟零柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元未為支付，從而，被告以原告尚未給付前開價金為由，主張與被告所負移轉系爭土地所有權及交付系爭土地之債務行使同時履行抗辯，為有理由。
五、綜上所述，被告既於締約後即將系爭土地所有權狀交給於兩造所委請之代書，並配合用印，被告自無原告所稱之違約情事，原告先位之訴所主張解除契約，並依約請求違約金，應不可採；又系爭契約既係依系爭土地八十六年度公告現值每平方公尺伍仟陸佰伍拾肆元計價，自無原告所稱有溢付價金之情事，原告依不當得利之規定所為之請求，亦屬無據，繼被告指稱原告尚有價金餘款未支付，故主張與所負之所有權移轉及交付土地之債務同時履行抗辯，自屬有理，從而，被告自應於原告給付新台幣壹仟零柒拾貳萬零貳佰貳拾柒元之同時，將坐落台中縣太平市○○路段一六一之八地號土地之所有權全部移轉登記與原告，並將土地交付與原告。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，本院自無庸逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本院原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十 日
臺灣台中地方法院民事第五庭
審判長法 官 張惠立
法 官 王邁揚法 官 劉兆菊右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院（台中市○○路○段○○號）提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）中 華 民 國 九十一 年 一 月 十 日~B法院書記官