臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度重訴字第五一五號
原 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求遷讓土地等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台中市○區○○段第五八號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示Ａ部分面積○．○二九四七八公頃及Ｂ部分面積○．○○一四○○公頃，總面積共計○．○三○八七八公頃之地上物拆除。
二、被告應給付原告新台幣（下同）三萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即民國九十年五月三十日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自九十年四月一日起至遷讓上開土地之日止，按月給付原告三萬元。
四、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告將系爭土地面積共○．○三○八七八公頃出租予被告，租賃期間自八十六年十二月一日起至八十九年十一月三十一日止計三年，租金每月三萬元，雙方訂有租賃契約。惟租賃期限屆滿多時，原告履次催促被告搬遷均置之不理，此有台中進化路郵局存證信函第六七及九九號為證。
二、再原告已於前揭存證信函中表明不再續租之意思表示，並請被告於八十九年十一月三十一日租約屆滿後搬遷，被告竟向原告表示不願搬遷，亦不願意回復原狀。依系爭租賃契約第六條第二項之規定，被告於終止租約或租賃期滿不交還土地，即應支付租金壹倍之違約金即三萬元。且被告既不願回復原狀（拆遷地上物及屋內物品）及遷讓土地，乃係無法律上原因受有利益致原告權利受有損害或被告因故意或過失不法侵害原告之權利致原告受有損害，原告自得請求相當租金之損害賠償。又原告尚保有被告所交付相當於三個月租金之押租金九萬元，同意自原告得請求之金額扣掉該筆押租金九萬元。故原告訴之聲明第二項乃請求上開違約金三萬元及三個月之租金九萬元共十二萬元，再扣除被告所交付之押租金九萬元，故減縮為請求三萬元及法定遲延利息。而原告訴之聲明第三項乃請求被告按月給付自九十年四月一日起至遷讓上開土地之日止，相當租金之損害賠償。
叄、對被告抗辯所為之陳述：
一、原告於八十九年九月及十二月初，即委由胞弟林文仲找被告欲表示租期屆滿不續租，因當時找不到被告本人，遂請被告之父王有轉知被告租期屆滿不予續租。至同年十二月中旬原告偕其母林張媚又去找被告不著，再向被告之父表示租期屆滿不再出租，請其轉告被告。原告於同年九十年二月仍找不到被告，其後始悉被告在八十九年十一、十二月間已不見蹤影，據聞至監獄中服刑，未再使用租賃房屋，房屋並交由被告之女友放置由法院標得之空氣壓縮機、地面昇降機及汽車板金烤箱。
二、兩造租期屆滿租賃關係已消滅，被告自應返還租賃之土地。且原告並在九十年二月十九日及同年三月十六日（原告誤載為十九日）以存證信函二度通知被告不予續租之外，並在租期屆滿前口頭通知被告不予續租。退步言之，如被告所抗辯租賃物依民法四百五十一條視為不定期租賃時，惟被告未經原告同意將租賃物借與其女友放置物品，依民法第四百四十三條第一、二項之亦應類推適用，原告謹表示終止租約。
三、另被告自行興建鐵架房屋，隨時可拆除，並未增加原告之土地價值，被告辯稱原告應償還其費用，自無適用民法四百三十一條之餘地，亦無同時履行抗辯之權。
叄、證據：提出房屋租賃契約書影本、系爭土地登記謄本、台中進化郵局第六十七
號暨掛號回執影本、第九十九號存證信函影本暨掛號回執影本各一份及現場相片三張為證；並聲請訊問證人林文仲、林張媚。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告原以口頭表示要將系爭土地租予被告五年，但先簽三年的約，三年期滿再補簽約，被告才在系爭土地上興建房屋，結果三年期滿原告拒不補簽約。
二、兩造土地租賃契約之期限於八十九年十一月三十一日即已屆滿，而原告於九十年一月三日始向被告表示反對續租之意思，其後再於九十年二月十九日及同年三月十六日始先後寄發上開存證信函予被告為表示反對之意思，顯已符合民法第四百五十一條租賃契約默示更新之事實要件，是原告訴請被告拆屋還地顯無理由，倘鈞院認被告此項主張有理，被告願就八十九年十一月三十一日後之租金如數給付與原告。且被告於訂約時曾交付原告相當於三個月租金之押租金九萬元，請求予以抵銷。
三、再被告自八十六年十二月一日承租系爭土地後，即自行出資興建一未辦保存登記之建物，原告知其情形而不為反對之表示，依民法第四百三十一條第一項之規定，原告自應於租賃關係終止時，償還該費用，否則被告自得主張對待給付之同時履行抗辯，拒絕返還系爭土地。
叄、證據：提出現場相片一張為證；並聲請訊問證人王有。
丙、本院依職權履勘現場，並囑託台中市中山地政事務測量被告所占用系爭土地之面積。
理 由
一、原告主張其將坐落台中市○區○○段第五八號土地（下稱系爭土地）面積共○．○三○八七八公頃出租予被告興建鐵架房屋，租賃期間自八十六年十二月一日起至八十九年十一月三十一日止計三年，租金每月三萬元，其後租賃期限屆滿多時，被告均拒不遷讓系爭土地，爰依租賃物返還請求權訴請被告拆屋還地，及依系爭租賃契約請求被告給付違約金，並依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之損害賠償等語；被告則以：原告原以口頭表示要將系爭土地租予被告五年，但先簽三年的約，三年期滿再補簽約，結果三年期滿原告拒不補簽約；而兩造土地租賃契約之期限於八十九年十一月三十一日即已屆滿，然原告於九十年二月十九日及同年三月十六日始先後寄發上開存證信函予被告為表示反對之意思，顯已符合民法第四百五十一條租賃契約默示更新之事實要件；又被告承租系爭土地後，即自行出資興建一未辦保存登記之建物，原告自應依民法第四百三十一條第一項之規定，於租賃關係終止時，償還該費用，否則被告自得主張對待給付之同時履行抗辯，拒絕返還系爭土地等語資為抗辯。
二、本件原告將坐落台中市○區○○段第五八號土地（下稱系爭土地）面積共○．○三○八七八公頃出租予被告興建鐵架房屋，租賃期間自八十六年十二月一日起至八十九年十一月三十一日止計三年，租金每月三萬元，應於每月一日以前繳納，且被告於訂約時有依約交付原告相當於三個月租金之押租金九萬元，至今仍未遷讓，及被告於八十九年十一月三十一日前均有依約繳納租金，其後原告曾於九十年一月三日向被告表示不予續租之意思，並再於九十年二月十九日、同年三月十六日先後以存證信函向被告表示不予續租之意思等事實，已據原告提出系爭租賃契約書影本、系爭土地登記謄本、台中進化郵局第六十七號暨掛號回執影本、第九十九號存證信函影本暨掛號回執影本各一份及現場相片為證，復為兩造所不爭執，並經本院會同台中市中山地政事務所人員至現場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，應堪信為真實。
三、被告雖辯稱：原告原以口頭表示要將系爭土地租予被告五年，但先簽三年的約，三年期滿再補簽約，被告才在系爭土地上興建房屋，結果三年期滿原告拒不補簽約云云，惟為原告所否認，被告對此抗辯亦無法舉證以實其說，尚難採信。另兩造就系爭土地之租期於八十九年十一月三十一日屆滿後，原告有無即時向被告表示反對續租之意思乙節，爭執甚烈，應先予究明。經查：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意
思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百五十一條定有明文。再按民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思。又按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。最高法院亦著有四十三年台上字第三六七號及五十五年台上字第二七六號民事判例可資參照。
㈡而原告主張其於八十九年九月間及十二月初，即委由胞弟林文仲找被告欲表示租
期屆滿不續租，因當時找不到被告本人，遂請被告之父王有轉知被告租期屆滿不予續租；至同年十二月中旬原告偕其母林張媚又去找被告不著，再向被告之父表示租期屆滿不再出租，請其轉告被告云云，惟為被告所否認。而原告所舉證人即其弟林文仲證稱：「（你知否本件租賃之事？）我有於八十九年九月及十二月打電話到埔里給被告父親說不再續租的事」等語。可見原告並非直接向被告表示反對續租之意思，而係委由其弟林文仲及其母林張媚向被告之父王有為之。惟原告並未主張及證明被告之父王有為被告之使者，故縱原告之弟林文仲及其母林張媚曾向被告之父王有表示反對續租之意思，依民法第九十五條第一項前段「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」之規定，亦應以被告之父王將原告反對續租之意思表示轉達被告知悉時，始發生效力。而被告所舉證人即其父王有證稱：「（是否知道本件租賃之事？）我曾經聽被告說原告原本說要續租，後來又改口不再續租，我就去找原告，原告也是說不再續租，但這是何時的事，我不記得了」、「（你於何時去找原告談租約之事？）大約是今年農曆過年後」、「我曾接到對方的電話說不再續租，但只有一次，時間我也不記得，我也有轉告被告」等語。顯見證人王有就其於何時接獲原告反對續租之意思表示及於何時將之轉達被告知悉等節均已不復記憶。而被告辯稱：「我父親於九十年二月中旬即農曆過年後不久，才接到對方的電話，我父親才邀我一同去找對方談」等語。是原告所主張其於八十九年九月及十二月初曾向被告表示反對續租之意思云云，要難遽採。惟被告於九十年十一月十五日本院言詞辯論時陳稱：「我於九十年一月三日再去找原告，原告又表示不再續租」等語，此為原告所不爭執，是應認原告係於系爭租約之租期八十九年十一月三十一日屆滿後，於九十年一月三日首度向被告表示反對續租之意思，其後再於九十年二月十九日以存證信函向被告表示反對續租之意思。顯見原告首度向被告表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距在一個月以上，揆諸首揭說明，在一般觀念上，自難指原告已於相當時期內向被告表示反對續租之意思。
㈢故本件被告於系爭租約租期屆滿後，仍繼續占用系爭土地時，原告竟不即時向被
告反對續租之意思，依上述民法第四百五十一條之規定，本件租約應視為以不定期限繼續契約。是原告以本件租約之租期屆滿為由，本於租賃物返還請求權請求被告拆屋還地云云，即屬無據。
四、原告復主張縱系爭租約依民法四百五十一條視為不定期租賃，惟被告未經原告同意將租賃物借與其女友放置空氣壓縮機、地面昇降機及汽車板金烤箱等物品，依民法第四百四十三條第一、二項之亦應類推適用，原告謹表示終止租約，請求被告拆屋還地云云。惟依民法第四百四十三條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」而本件租賃物係系爭土地而非其上被告所建房屋，已如前述；且原告係主張被告將該房屋而非系爭土地借與而非轉租與被告之女友使用，皆與民法第四百四十三條規定之要件不符。且有關基地租賃出租人得終止租約之事由，民法及土地法皆設有相關規定，故民法第四百四十三條僅規定『租賃物』及『轉租』之要件，而未規定『租賃物其上之建物』或『轉借』之要件，應認係立法者「有意不規定」，縱被告確有將該房屋借與其女友使用，亦無類推適用民法第四百四十三條規定之餘地。又觀諸系爭租賃契約書第四條第二款約定「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」等語，因系爭租賃契約之租賃物為系爭土地，而非其上建物，故系爭租賃契約上所載之「房屋」，依兩造真意應解為「系爭土地」。是縱被告確有將該房屋借與其女友使用，亦非屬將系爭土地出借他人使用，被告自無違反系爭租賃契約書第四條第二款約定之情事。是原告以被告將該房屋借與其女友使用為由而主張終止系爭租約，於法無據，自不生終止系爭租約之效力。
五、有關基地租賃，土地法第一百零二條至第一百零五條設有規定，因係民法之特別法，應優先適用。按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第一百零三條定有明文。本件租約已依法更新為不定期租賃，及被告於八十九年十一月三十一日前均有依約繳納租金，均如前述。而被告已自認其於八十九年十一月三十一日以後之租金均未繳納，是被告目前積欠自八十九年十二月一日起至九十一年三月一日止共一年又四個月之租金。惟被告於訂約時有依約交付原告相當於三個月租金之押租金九萬元，有如前述，是被告所積欠租金先以該筆相當於三個月租金之押租金九萬元抵償外，僅積欠一年又一個月之租金，並未積欠達二年以上之租金，尚與土地法第一百零三條第四款之規定有間。況被告亦表示倘本件租約已依法更新為不定期租賃時，其願如數繳納八十九年十一月三十一日後之租金。此外，原告亦未主張及證明被告有何土地法第一百零三條其他款項之情形，故要難認被告有何土地法第一百零三條所列各款情形之一。
六、從而，被告依租賃物返還請求權訴請被告拆屋還地，及依系爭租賃契約請求被告給付違約金，並依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之損害賠償，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 許秀芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 七 日~B法院書記官 孫曉鳳