臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度重訴字第六三七號
原 告 江佳玲兼訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○複 代理人 丙○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告應自坐落台中市○○區○○段第二０七地號土地內，如附圖所示Ａ１、Ａ３、Ａ５部分，面積各為七七‧六四平方公尺、八一‧四五平方公尺、五三‧五六平方公尺之建物內遷出，及將如附圖所示Ａ２、Ａ４部分，面積各為四五‧八七平方公尺、一一０‧四五平方公尺之土地上建物拆除；並將各該建物及土地，連同如附圖所示Ｂ部分面積四六四‧五一平方公尺之土地，交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟肆佰肆拾參萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：㈠原告二人所共有坐落台中市○○區○○段第二０七地號土地，係於民國（下同
）八十九年七月十三日自前手江林阿未名下移轉登記，上開地號之土地內（Ｃ部分除外）之空地及未辦保存登記之建物（如附圖所示Ａ１《現門牌號台中市○○路○段○○○巷○號房屋，原門牌號為台中市○○區○○路四五之一號》、Ａ３、Ａ５部分）係於江林阿未名下時，由被告甲○○向江林阿未所承租，雙方約定租期係「在江林阿未名下」屆滿，然於租賃期間，被告又擅自在系爭土地內，興建如附圖所示Ａ２、Ａ４部分之鐵棚、鐵皮房屋使用。則因系爭地號土地於八十九年七月十三日已自江林阿未名下移轉登記予原告二人所共有，則被告使用系爭房屋及土地之期限即至上開期日止，此後之占用即屬無權占有，原告多次請求被告搬遷並回復原狀，被告均置之不理，依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告交還房屋及土地。
㈢按民法第四百二十五條第一項所謂「買賣不破租賃」原則之適用應具備之要件
首須租賃契約為有效。又民法第四百五十一條所謂租賃契約之默示更新，應以租期屆滿時，出租對該租賃物仍有處分或設定負擔之權利，而對承租人仍為租賃物之使用收益，不即表示反對之意思者，始足當之。按解釋意思表示應探求當事人之真意，民法第九十八條定有明文。查本件被告與訴外人即兩造母親江林阿未間之租賃契約租期係約定「在江林阿未名下」，探求其真意，應解為定有租期至系爭土地之所有權人已非在江林阿未之名義時為止之期限，故上開租賃契約已於八十九年七月十三日江林阿未將系爭土地所有權全部移轉予原告二人名下時，當然失其效力，被告抗辯本件租賃契約有民法第四百二十五條第一項規定之適用，顯有誤會。又本件租賃契約於租期屆滿時，出租人江林阿未已喪失對系爭土地處分或設定負擔之權利，而原告二人取得系爭土地後，亦未與被告另訂立新的租賃契約，故縱使江林阿未對於被告在租期屆滿後，仍繼續使用，未即表示反對，亦難認江林阿未有默示同意繼續出租之意思，遑論江林阿未在租期屆滿時，即頻頻催促被告應儘快遷離，將土地交還原告二人，原告二人亦屢以口頭會存證信函催討交還土地，故被告不能主張民法第四百五十一條規定之效果，該租賃契約仍於租期屆滿時消滅，而成無權占有。
㈣又江林阿未與被告間之租賃契約，實僅就原門牌號台中市○○區○○路四五之
一號現有房屋及系爭土地出租作為工廠使用，並非租用土地建築房屋，本件系爭附圖所示Ａ２、Ａ４部分房屋係被告未經江林阿未同意擅自搭建，並非租賃契約之目的，況且本件租賃期限已屆滿，與土地法第一百零三條規定出租人不得收回之情形不符。
㈤否認原告二人有向被告收取租金之事實，因原告江佳玲人在國外，不可能向被
告收取租金，原告乙○○未曾向被告收取過任何租金，而江林阿未已將土地及房屋移轉給原告，不可能再向被告收取租金。
㈥如附圖所示Ａ１、Ａ３、Ａ５建物為未辦保存登記之建物，然該等建物為江林
阿未所有，原告於向前手江林阿未買受時雖無法取得所有權，而僅取得事實上處分權，惟原告向江林阿未買受系爭土地及建物時，江林阿未已將系爭建物之返還請求權讓與予原告以代交付，此請求權讓與之事實，業經原告與江林阿未口頭通知被告，此次復以訴狀繕本送達被告時為請求權讓與之通知，而就該Ａ
１、Ａ３、Ａ５建物，原告要代位江林阿未行使所有物返還請求權。又如附圖所示Ａ２、Ａ４建物係被告擅行搭建，而被告對系爭土地之占有既無正當權源，則其所搭建之建物部分亦無正當權源。又八十九年間，江林阿未將土地及房屋賣給原告時，相關之簽約及過戶手續均由江林阿未辦理。
三、證據：提出土地登記簿謄本一件、租賃契約書影本一件、存證信函影本二件、土地買賣所有權移轉契約書二件、土地贈與所有權移轉契約書一件、財政部台灣省中區國稅局黎明稽徵所八十九年七月五日第000000000號函一件、財政部台灣省中區國稅局黎明稽徵所八十九年七月五日第000000000號函影本一件為證，並聲請訊問證人江林阿未。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠原告乙○○曾經醫師診斷有精神分裂異常病症，宜長期接受治療，得否獨立以法律行為行使權利負擔義務，實有疑義，是否具有訴訟能力待調查。
㈡原告二人非台中市○○路○段○○○巷○號房屋所有權人，故其等主張被告應將房屋交還原告，顯無理由。
㈢系爭土地為原告之母江林阿未所有，而江林阿未將系爭土地出租予被告搭蓋廠
房等建物使用，雙方約定租期「在江林阿未名下」，惟此一租期之約定並非一特定期限，非屬明確之時期，應屬於不定期之租賃，而出租人既然於租賃期間將租賃物之所有權讓與原告等人，依民法第四百二十五條之規定，租賃契約對於原告仍應繼續存在，且因本件無土地法第一百零三條各款規定之情形，出租人自亦不得收回租賃物。而退步言之，縱認本件江林阿未與被告所訂立之租賃契約屬於定其租賃，原告二人於取得系爭土地所有權後，並未請求被告返還該承租物，依民法第四百五十一條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人未表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約，故被告占用系爭土地為有權占有，原告請求拆屋還地於法無據。
㈣原告目前仍有向被告收取租金，故為不定期租賃契約。
㈤否認Ａ１、Ａ３、Ａ５建物係由江林阿未所興建，應該是由兩造之父親所興建。
三、證據：提出臺灣省立草屯療養院診斷證明書一件、
丙、本院依職權會同臺中市中興地政事務所於九十年十月十七日、九十年十二月十九日勘驗現場並製作複丈成果圖。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款定有明文。查本件原告起訴原聲明第一項為請求「被告應自台中市○○路○段○○○巷○號房屋（按即如附圖所示之Ａ１房屋）遷讓交還原告，及將如附圖所示Ａ２及Ａ４房屋拆除，並將Ａ３、Ａ５及Ｂ部分土地交還原告」，後將遷讓房屋部分之請求撤回，僅請求返還土地，其後又將聲明變更為「被告應自坐落台中市○○區○○段第二０七地號土地內，如附圖所示Ａ１、Ａ３、Ａ５部分，面積各為七七‧六四平方公尺、八一‧四五平方公尺、五三‧五六平方公尺之建物內遷出，及將如附圖所示Ａ２、Ａ４部分，面積各為四五‧八七平方公尺、一一０‧四五平方公尺之土地上建物拆除；並將各該建物及土地，連同如附圖所示Ｂ部分面積四六四‧五一平方公尺之土地，交還原告」，且就如附圖所示Ａ１、Ａ３、Ａ５之建物，原告要代位江林阿未行使所有物返還請求權。經查：房屋為違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，然以之為買賣標的，尚非法所不許，為出賣人之原始建築人對於第三人之侵害，怠於行使其權利時，買受人因保全債權，得以自己之名義行使其權利，亦即在債務人（即出賣人）怠於行使其對第三人之民法第七百六十七條之物上請求權時，債權人（買受人）得依民法第二百四十二條之規定代位行使出賣人依民法第七百六十七條對第三人所享有之物上請求權，而債權人之代位權，乃為有無實施訴訟權能之當事人適格之問題，並非代位訴訟之訴訟標的，故本件原告於訴訟中就Ａ１、Ａ３、Ａ５之建物，補充陳述要代位江林阿未行使所有物返還請求權，該代位權並非訴訟標的之追加，既非訴之變更追加，依法即無應得被告同意之問題；再者，本件原告雖將聲明擴張追加請求返還Ａ１、Ａ３、Ａ５之建物，然其請求之基礎原因事實相同，請求權基礎之法律關係亦無變更或追加，且原告於起訴狀中即已表明原告自江林阿未處取得系爭房屋及土地所有權之事實，故其追加之訴與原訴之請求基礎事實應屬同一，是其提起追加之訴，亦應予准許。
二、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法第四十五條定有明文。又未受禁治產宣告，然事實上為繼續心神喪失而無意思能力之有行為能力人，其所為之意思表示無效（參照民法第七十五條規定），故應認為無訴訟能力人，而訴訟能力之有無，為法院應依職權調查之事項。本件經查被告雖抗辯原告乙○○曾經醫師診斷有精神分裂異常病症，宜長期接受治療，得否獨立以法律行為行使權利負擔義務，實有疑義，然查原告所提診斷證明書，係八十五年三月二十一日臺灣省立草屯療養院所出具之診斷證明書，迄今已逾六年，加以本件原告乙○○與審理中多次（九十年八月七日、八月三十日、九月十三日、十一月二十日、九十一年一月十五日、二月五日、三月一日、四月二日）到庭自為陳述辯論，其為言詞陳述時與常人無異，故依現況原告乙○○並無有心神喪失而欠缺意思能力之情形，加以其並未受禁治產宣告，故本件應認原告乙○○有訴訟能力，合先敘明之。
三、本件原告主張原告二人所共有坐落台中市○○區○○段第二０七地號土地，係於八十九年七月十三日自兩造之母江林阿未名下移轉登記，上開地號之土地內（Ｃ部分除外）之空地及未辦保存登記之建物（如附圖所示Ａ１《現門牌號台中市○○路○段○○○巷○號房屋，原門牌號為台中市○○區○○路四五之一號》、Ａ
３、Ａ５部分）係於江林阿未名下時，由被告甲○○向江林阿未所承租，雙方約定租期係「在江林阿未名下」屆滿，於租賃期間，被告又在系爭土地內，興建如附圖所示Ａ２、Ａ４部分之鐵棚、鐵皮房屋使用，則因系爭地號土地於八十九年七月十三日已自江林阿未名下移轉登記予原告二人所共有，則被告使用系爭房屋及土地之期限即至上開期日止，此後之占用即屬無權占有，爰依民法所有物返還請求權之規定（另Ａ１、Ａ３、Ａ５之建物則行使代位權），提起本件訴訟。被告則以系爭土地為兩造之母江林阿未所有，而江林阿未將系爭土地出租予被告搭蓋廠房等建物使用，雙方約定租期「在江林阿未名下」，惟此一租期之約定並非一特定期限，應屬於不定期之租賃，而江林阿未將租賃物之所有權讓與原告等人，依民法第四百二十五條之規定，租賃契約對於原告仍應繼續存在，且因本件無土地法第一百零三條各款規定之情形，出租人自亦不得收回租賃物，且本件原告目前仍有向被告收取租金，故已成為不定期租賃契約，另系爭Ａ１、Ａ３、Ａ５建物並非由江林阿未所興建，應該是由兩造之父親所興建等語置辯。
四、本件原告主張坐落台中市○○區○○段第二０七地號土地，係原告二人於八十九年七月十三日自兩造之母江林阿未處所移轉登記取得，上開地號之土地內（Ｃ部分除外）之空地及未辦保存登記之建物（如附圖所示Ａ１《現門牌號台中市○○路○段○○○巷○號房屋，原門牌號為台中市○○區○○路四五之一號》、Ａ３、Ａ５部分）係由被告甲○○向江林阿未所承租，雙方約定租期係「在江林阿未名下」屆滿，於租賃期間，被告又在系爭土地內，興建如附圖所示Ａ２、Ａ４部分之鐵棚、鐵皮房屋使用，而系爭地號土地於八十九年七月十三日已自江林阿未名下移轉登記予原告二人所共有等事實，業據提出土地登記簿謄本一件、租賃契約書一件、土地買賣所有權移轉契約書二件、土地贈與所有權移轉契約書一件等物為證，並經證人江林阿未證述明確，及經本院於九十年十月十七日、九十年十二月十九日勘驗現場，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑，復為被告於言詞辯論時所自認，自勘信為真實。
五、茲有爭議者，係被告與原告二人之前手即江林阿未所訂立之租賃契約之性質？原告二人是否持續向被告收取租金，致有成立不定期租賃之事實？另系爭Ａ１、Ａ
３、Ａ５之之違章建物，是否由江林阿未所興建，原告二人可否行使代位權？經查：
㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條
定有明文。又民法所稱之「期限」係指當事人以將來確定事實的到來，決定法律行為效力的發生或消滅的一種附款而言，至於當事人間以將來客觀上不確定事實的成就或不成就為附款，藉以決定法律行為效力的發生或消滅者，則係「條件」，而非「期限」，又當事人間所約定之條件係促使法律行為的效力歸於消滅者，該條件稱為「解除條件」，附解除條件之法律行為，於條件成就時失其效力（民法第九十九條第二項參照）。經查：本件被告與訴外人即兩造母親江林阿未間之租賃契約之內容為「一、台中市○○區○○路四五之一號（地號二０七號）租於甲○○月租壹萬元。二、租期：在江林阿未名下。‧‧‧」等語，則該所謂「租期：在江林阿未名下」之內涵，經核應係指被告與江林阿未約定，其等間之租賃契約，於租賃標的物江林阿未名下時，租賃契約即持續生效，倘江林阿未將租賃標的物移轉與他人，則其等間之租賃契約即失其效力，惟江林阿未是否將租賃標的物移轉與他人，並非一將來可確定之事實，客觀上係一將來不確定之事實，蓋任何人均無法確知江林阿未於何時會將租賃標的物移轉他人，是故上開租賃契約所謂「租期：在江林阿未名下」之內涵，應係「條件」，而非「期限」，亦即被告與江林阿未之租賃契約係一附有解除條件之租賃契約。故本件江林阿未於將租賃標的物移轉他人時，其與被告之租賃契約，即因解除條件成就之故，該租賃契約失其效力，被告抗辯其與江林阿未之租賃契約為一不定期限之租賃契約乙節，顯有誤會。另附帶言之者，上開租賃契約之標的物有土地及如附圖所示Ａ１、Ａ
３、Ａ５之違章建築，則就土地部分，因有辦理登記，故江林阿未將土地移轉過戶與他人時，該解除條件即成就，自無疑義，然就Ａ１、Ａ３、Ａ５之建物部分，因實務上無法辦理所有權（移轉）登記，且該等違章建物係由原始建築人江林阿未保有其所有權，無法實際過戶移轉給他人，則就違章建物部分，自應解為江林阿未於將Ａ１、Ａ３、Ａ５等違章建築之事實上處分權讓與他人時，該租賃契約之解除條件即成就，租賃契約失其效力。本上所述，被告與江林阿未之租賃契約，於江林阿未並於八十九年七月十三日將土地辦理移轉登與原告名下時，該租賃契約即因解除條件成就而失其效力，則自斯時起，被告與江林阿未彼此間既無租賃契約存在，自無民法第四百二十五條所規定「買賣不破租賃」原則之適用，自不待言，故被告抗辯其與江林阿未之租賃契約對原告仍繼續存在云云，顯不足採。
㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十
七條定有明文。本件被告抗辯原告目前仍有向被告收取租金云云，然該事實為原告所否認，自應由被告就原告有持續收取租金之積極事實負舉證責任，然被告僅空言抗辯，並舉出何證據以證明該事實，故被告所為抗辯即不足取。
㈢原告主張系爭Ａ１、Ａ３、Ａ５之房屋係其等小時候其等父母親一起蓋的等語，
而證人江林阿未則明確證稱：當初要把黎明路的土地過戶給原告，是有打算連同地上我蓋的房子一起要給原告，但因房子是沒有所有權登記，所以代書只就土地辦理過戶登記，沒有把房子辦過戶，當時要把房地給原告，都只是口頭講，但我確定是房屋跟土地都是要給原告，房子是我跟我先生一起買地來蓋的，當時是要做工廠，地是買在我的名下，房子在民國六十幾年就蓋好，房地我當時跟我先生說好，都用我的名字等語，足認江林阿未應係系爭Ａ１、Ａ３、Ａ５之房屋之原始建築人，被告雖否認該事實，然因證人之證詞有不可代替性，如無其他證據推翻證人之證詞，自應認證人所言為真，況本件依被告與江林阿未所簽定之上揭租賃契約之內容，其租賃標的物包括土地及系爭違建，且其等於契約中亦載明「租期：在江林阿未名下」之內容，足認被告與江林阿未訂定該租賃契約時，被告主觀之認知亦認為租賃標的物（即土地及房屋）均屬江林阿未所有之故，始與之簽定該租賃契約，職是之故，本件應認系爭Ａ１、Ａ３、Ａ５之房屋之原始建築人為江林阿未，被告空言原始建築人係江林阿未之夫（即兩造之父親）云云，並不可採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告已取得系爭土地之所有權，並向原始建築人江林阿未購得如附圖所示Ａ１、Ａ３、Ａ５之房屋之事實上處分權，且本件被告對原告而言，並無占有使用系爭房地之正當權利。從而，本件原告起訴請求被告應如附圖所示Ａ
１、Ａ３、Ａ５部分之建物內遷出，及將如附圖所示Ａ２、Ａ４部分土地上建物拆除，並將各該建物及土地，連同如附圖所示Ｂ部分土地，交還原告，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十七 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 李悌愷右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十七 日~B法院書記官 洪加芳