臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡字第一號
原 告 林健楨
丁○○被 告 甲○○
丙○○乙○○戊○○右當事人間確認三七五租賃關係存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：確認兩造就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，面積０點０二九二公頃（即二九二平方公尺），每年租金為稻榖一百三十八台斤。
貳、事實摘要：兩造於民國（下同）四十一年十一月七日，就坐落台中市○區○○段○○○○號（重測前為舊社段一五二之一地號），面積０點０二九二公頃土地（以下簡稱系爭土地），在台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解成立耕地租賃契約，原告向被告租得系爭土地作為耕作之用，並非被告以前所稱係租地曬穀。且兩造並於八十八年九月二十八日，就系爭土地另訂同意書載明：兩造間因坐落台中市○○區○○段○○○○號土地租佃關係，佃農林健楨、丁○○同意條件內容為：（一）租佃雙方就該筆土地以每坪新台幣壹拾伍萬元為底價出售，如有人要購買，佃農應予配合，反之佃農若有人要購買，佃主應給予配合，所需證件同時售出，不得藉故拖延抗拒。（二）該筆土地出售全部所得金額，佃主應以三分之一金額分配予佃農，不得異議。（三）該筆土地未出售前，租金按原約定繳付，依農會價格每年價格租榖一百三十八台斤（即壹仟參佰捌拾元）為準據，租金繳付至土地出售為止。至於有關事項以民國四十一年十一月七日，經台中市北屯區公所耕租佃委員會調解筆錄為根據。是系爭土地之租金應係每年稻穀一百三十八台斤，惟被告等爭執應按土地法第一百零五條準用九十七條規定，按年息百分之十調整計算租金即每年新台幣（下同）伍仟捌佰肆拾元，顯有起訴請求確認系爭租賃契約租金額之必要，爰起訴請求判決如聲明所示。被告則以：系爭土地面積原為０點０四六二公頃即四六二平方公尺，原屬被告乙○○、丙○○、甲○○、及訴外人林再通所共有。原告之先父林清蓮，與被告乙○○、丙○○、甲○○、及林再通之四人代表乙○○，於四十一年間成立調解而簽訂租賃契約，其後原告因繼承取得承租權，而於七十七年間，原告與被告乙○○、丙○○、甲○○、及林再通等人合意，約定系爭土地租金每平方公尺每年之租金為貳拾元，即四六二平方公尺，每年玖仟貳佰肆拾元，後因系爭土地分割，部分土地被徵收，土地面積於八十年二月二十一日，僅剩二九二平方公尺，則原告仍按每平方公尺貳拾元計算繳納租金，嗣於八十一年四月二十三日，林再通將其應有部分之所有權移轉登記予被告戊○○，是系爭租賃關係存兩造之間，且原告仍依上開租金之給付方法（即每年租金伍仟捌佰肆拾元），給付迄今。另原告所主張八十八年九月二十八日之協議，其中出租人戊○○並未共同出面協議，而由非出租人林再通出面協，自不得拘束戊○○而無效，是原告起訴主張確認兩造間之租佃契約其租金每年僅為稻穀一百三十八台斤，顯無理由等語置辯。
參、法院之判斷：
一、本件原告原起訴請求確認兩造就坐落台中市北屯區長生六一０地號土地，面積零點零貳玖貳公頃，有三七五租佃關係存在。並請求被告應協同原告辦理耕地租佃登記，及首開土地之租金自起訴狀送達翌日起，每年為稻榖一百三十八台斤。其後變更聲明為：確認兩造就坐落台中市北屯區長生六一０地號土地，面積０點０二九二公頃（即二九二平方公尺），每年租金為稻榖一百三十八台斤（即壹仟參佰捌拾元），其訴訟標的價額為貳萬零柒佰元（即上述原告主張之十五年租金），依民事訴訟法第四百二十七條第一項規定應屬簡易訴訟事件，是原誤行之通常訴訟程序，由本院於言詞辯論期日依職權改行簡易訴訟程序，先予指明。
二、按確認法律關係之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽為法律關係基礎事實存否之訴亦同。民事訴訟法第二百四十七條第一項定有明文。本件兩造就系爭土地曾訂有租賃契約之事實，固無爭執，惟就系爭租賃契約之租金究為每年稻穀一百三十八台斤（即壹仟參佰捌拾元）或為每年伍仟捌佰肆拾元，已有爭議，按租金為租賃契約成立之要素，其決定承租人對出租人所負之給付義務為何，今兩造就租賃契約之租金數額有所爭執，則兩造租賃契約究為租金每年一百三十八台斤之租賃契約或為每年租金伍仟捌佰肆拾元之租賃契約已有不明，是原告主張其提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，於法有據，合先敘明。
三、按本件系爭土地，其面積原為０點０四六二公頃即四六二平方公尺，原屬被告乙○○、丙○○、甲○○、及訴外人林再通所共有。原告之先父林清蓮，與被告乙○○、丙○○、甲○○、及林再通等四人，於四十一年間成立調解而簽訂租賃契約，其後原告因繼承取得承租權，而於七十七年間，原告與被告乙○○、丙○○、甲○○、及林再通等人合意，約定系爭土地租金每平方公尺每年之租金為貳拾元，即四六二平方公尺，每年租金玖仟貳佰肆拾元，後因系爭土地分割後，部分土地被徵收，土地面積於八十年二月二十一日，僅剩二九二平方公尺，則原告仍按每平方公尺貳拾元計算繳納租金，嗣於八十一年四月二十三日，林再通將其應有部分之所有權移轉登記予被告戊○○，是系爭租賃關係存在兩造之間，且原告仍依上開租金之給付方法（即每年租金伍仟捌佰肆拾元），給付迄今等事實，為兩造所不爭執，並有原告所提之台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄一份、本院八十年度簡上字第三六八號民事判決一份、系爭土地之土地登記謄本一份、及系爭土地及同段六一０之一地號舊土地登記謄本各一份在卷可參，堪信為真實。又於八十八年九月二十八日，原告與被告乙○○、丙○○、甲○○、訴外人林再通曾書立內容為：「（一）租佃雙方就該筆土地以每坪新台幣壹拾伍萬元為底價出售，如有人要購買，佃農應予配合，反之佃農若有人要購買，佃主應給予配合，所需證件同時售出，不得藉故拖延抗拒。（二）該筆土地出售全部所得金額，佃主應以三分之一金額分配予佃農，不得異議。（三）該筆土地未出售前，租金按原約定繳付，依農會價格每年價格租穀一百三十八台斤（即壹仟參佰捌拾元），租金繳付至土地出售為止。至於有關事項以民國四十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕租佃委員會調解筆錄為根據…」之同意書，為兩造所不爭執，並有同意書一份在卷可參，亦堪信為真實。是本件爭執所在，係八十八年九月二十八日，原告與被告乙○○、丙○○、甲○○、訴外人林再通協議之同意書，是否得拘束全體被告？經查：
（一）按原告雖主張兩造間，就系爭土地所訂立之租賃契約，應屬三七五租佃租約，惟查：依耕地三七五減租條例第一條明定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租賃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言。此觀之耕地三七五減租條例第一條及土地法第一百零六條第一項規定自明；又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文。所稱農地參照同法第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內，承租他人非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用。（最高法院八十八年台上字第一號判例參照）。本件依原告所提之土地登記謄本記載，系爭土地地目為建地，又經本院依原告之聲請調閱本院八十年簡上字三六八號民事卷宗，其卷內所附系爭土地之舊土地登記謄本，系爭土地於三十五年時，土地地目即登載為「建地」，是被告乙○○、丙○○、甲○○、及訴外人林再通自不可能於四十年間與原告之被繼承人林清蓮成立三七五租佃契約，顯見兩造間所存續之租賃契約，非屬耕地三七五租佃契約，而屬一般租地使用之租賃契約。
（二）再按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人繼續存在。八十九年五月五日修正前民法第四百二十五條定有明文。是系爭土地於八十一年四月二十三日，訴外人林再通將其對系爭土地應有部分四分之一讓與被告戊○○，依上開規定，其租賃契約既對受讓人繼續存在，受讓人戊○○當然繼承林再通出租人之地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利及義務。是系爭租賃契約，於八十一年四月二十三日時，應存在於原告及被告四人之間，訴外人林再通即非屬出租人，被告抗辯林再通於八十八年九月二十八日，並非系爭租賃契約之出租人，應屬可採。
（三）又審諸卷附同意書，於八十八年九月二十八日，與原告簽立同意書之人為被告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通，被告戊○○非該同意書之立約人，是被告戊○○辯稱：其未與原告簽訂系爭同意書，其不受該同意書之拘束，兩造間就系爭土地原來存續之租賃契約，不因該同意書之簽訂而有改變，原告不得以該同意書，對其主張系爭租賃契約之租金業已改為每年稻穀一百三十八台斤，應屬可採。是原告主張兩造有於八十八年九月二十八日簽訂系爭同意書，系爭土地租金業已改定為每年稻穀一百三十八台斤，自不可採。
四、綜上所述，兩造就系爭土地所成立之租賃關係，其租金原係約定平方公尺每年租金貳拾元，全部租金每年為伍仟捌佰肆拾元，而未有改變，原告就此爭執租金業經兩造合意改定為每年租金一百三十八台斤稻穀，而訴請確認如聲明所示，顯無理由，不應准許。
五、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十一 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十一 日
法院書記官