臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年五月四日本院台中簡易庭九十年度中簡字第三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）被上訴人應將其所有坐落台中市○區○○段八○之七五四地號土地上同段二九三○建號（門牌號碼：台中市○區○○街○○○號）建物之地面一樓及地下樓，交予上訴人使用。
（三）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）九萬元，及自民國九十年十月九日起，至交付上訴人上開建物之日止，按月給付上訴人三萬元。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）依最高法院五十四年臺上字第一五二八號判例，雖稱：市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，但未稱「土地法第九十七條僅適用於供人居住之房屋，本件既供市場攤位之用，自不受該條之拘束」，又最高法院七十二年臺上字第二八三號判決更稱「市場攤位租賃為房屋租賃之一種」，是以土地法第九十七條至第一百零一條，係規範所有之房屋，並不以供人居住者為限。是上訴人自得依土地法第九十七條、第九十九條及第一百○一條之規定，以押租金之利息及超過之押租金抵付租金。
（二）本件租期自八十八年十二月十五日起算，依契約書約定，租金應於每月十五日前繳付，足證該租金係預付而非後付。而上訴人於九十年三月十五日曾簽發一萬五千元之支票交由被上訴人提示兌領，又被上訴人已於九十年一月三日向西區調解委員會申請調解，因上訴人拒絕而調解不成立，此足以證明被上訴人非常清楚如何保障自己的權利，其至九十年四月十四日之租金若未受領，豈會至同年五月二十三日始發送存證信函。且被上訴人的租金已支付到九十年三月十五日，八十九年十一月、十二月、九十年一月、二月的租金都匯到黃姚玉（被上訴人之妻）帳戶內，每月租金一萬五千元，分散成一萬、一萬五千元、二萬元匯入，這種分散匯入之方式，並未事先與被上訴人約好，是伊要匯入時，才打電話給對方僱用的小姐，小姐說會和老闆講。
（三）被上訴人於九十年七月九日，擅將系爭房屋變換門鎖，致上訴人無法繼續利用上開建物，其東西都還鎖在裏面，是上訴人自該日起，已無給付相當於租金之損害賠償義務。另電費二個月為一期，按期繳納，每年五、六月之電費於同年八月收到繳費單時按時繳納，既然被上訴人於九十年七月九日起擅自更換門鎖，上訴人自無從進入該房屋取得五、六月電費之繳費單以繳費，此係可歸責於被上訴人事由致上訴人無法繳納電費。況自七月九日起上訴人已無法使用該屋，從該時起之房屋電費自無命上訴人負擔之理。
（四）上訴人得以押租金之利息及超過之押租金抵付租金，經抵充後，上訴人應未積欠被上訴人租金，自無違約情事，被上訴人所發存證信函催告上訴人給付租金及終止租約，於法不合。而被上訴人於九十年七月九日擅自更換門鎖，致上訴人無法進入該建物，繼續經營安親班，使被上訴人受有每月三萬元營業損失之損害。爰訴請被上訴人將上開建物，交付上訴人使用，並賠償九十年七月九日起至十月八日止，三個月之營業損失共計九萬元，及自九十年十月九日起，至被上訴人交付上開建物之止，按月賠償三萬元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，請求傳訊證人張繼輝、林金蘭。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）上訴人於民國八十八年十二月十六日，向被上訴人承租被上訴人所有坐落台中市○區○○段八○之七五四地號土地上同段二九三○建號（門牌號碼：台中市○區○○街○○○號）建物之地面一樓及地下樓，供伊開設安親班，租期自八十八年十二月十五日至九十一年十二月十四日止，每月租金一萬五千元。詎上訴人自八十九年十一月十五日起，即未依約繳納租金，經催告仍拒不履行，被上訴人乃於九十年五月二十三日，以存證信函，對上訴人終止上開租賃契約。
惟上訴人於被上訴人終止租約後，並未將上開建物返還被上訴人，且自九十年六月份起，即未依上開租約第七條第一項後段約定，繳納電費，共計尚有電費一萬二千四百七十一元未予繳納。爰請求上訴人自上開建物遷出，並將該建物返還被上訴人，及給付自八十九年十一月十五日起至九十年五月二十三日止之租金，共計九萬四千元（一萬五千元乘以六個月，加上一萬五千元乘以八日除以三十日）與上開未繳納之電費一萬二千四百七十一元，另自九十年五月二十四日起，至交還上開建物之日止，按日給付被上訴人五百元（一萬五千元除以三十日）之損害金。另兩造上開租約，已於八十九年五月二十三日合法終止，是上訴人請求被告交付上開建物及賠償伊營業損失，洵屬無據。
（二）系爭房屋原為上訴人向被上訴人租用作為開設安親班使用，租約終止後，上訴人仍拒不搬遷，被上訴人始以訴訟方式請求上訴人遷讓，期間因上訴人另與他人有債務糾紛（案號：鈞院九十年度執秋字第一○八七四號），於九十年七月九日下午二時二十分，由鈞院將系爭房屋內屬上訴人之動產公開拍賣，由拍定人當場將買得動產搬離，該日因上訴人未到拍賣現場，拍賣結束後，系爭大門洞開，該執行案件之債權人藍麗俐為釐清責任，乃通知房東即被上訴人前往現場處理。被上訴人到達系爭房屋時，遍尋不著房客即上訴人，為免宵小趁火打劫，乃放下鐵門上簡易鎖。詎料上訴人於當晚九時許竟自請鎖匠，開鎖進入系爭房屋，並再將其家具、桌椅、雜物等搬入佔住，皆可證明系爭房仍由上訴人佔用中。上訴人所以無法營業，係因其另有債務糾紛，安親班內之動產為債權人查封拍賣，無辦公桌椅、教學設備之故，與被上訴人無涉，且上訴人謂每月損失營利潤三萬元，亦屬虛報。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權函台灣電力公司台中區營業處查詢系爭房屋九十年六月份至九月份之電費金額及起訖日期。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人於八十八年十二月十六日，向被上訴人承租被上訴人所有坐落台中市○區○○段八○之七五四地號土地上同段二九三○建號（門牌號碼：台中市○區○○街○○○號）建物之地面一樓及地下樓，供伊開設安親班，租期自八十八年十二月十五日至九十一年十二月十四日止，每月租金一萬五千元。詎上訴人自八十九年十一月十五日起，即未依約繳納租金，經催告仍拒不履行，被上訴人乃於九十年五月二十三日，以存證信函，對上訴人終止上開租賃契約。惟上訴人於被上訴人終止租約後，並未將上開建物返還被上訴人，且自九十年六月份起，即未依上開租約第七條第一項後段約定，繳納電費，共計尚有電費一萬二千四百七十一元未予繳納，爰請求上訴人自上開建物遷出，並將該建物返還被上訴人，及給付自八十九年十一月十五日起至九十年五月二十三日止之租金，共計九萬四千元（一萬五千元乘以六個月，加上一萬五千元乘以八日除以三十日）與上開未繳納之電費一萬二千四百七十一元，另自九十年五月二十四日起，至交還上開建物之日止，按日給付被上訴人五百元（一萬五千元除以三十日）之損害金。被上訴人則以系爭租約租金應受土地法第九十七條之限制上訴人得以押租金之利息及超過之押租金抵付租金，且上訴人之租金已給付至九十年三月十五日，而被上訴人於九十年七月九日，擅將系爭房屋變換門鎖，致上訴人無法繼續利用上開建物，其東西都還鎖在裏面，是上訴人自該日起，已無給付相當於租金之損害賠償義務，且上訴人無從進入該房屋取得五、六月電費之繳費單以繳費，此係可歸責於被上訴人事由致上訴人無法繳納電費，亦無負擔電費之理，被上訴人以押租金之利息及超過之押租金抵付租金，經抵充後，上訴人應未積欠被上訴人租金，自無違約情事，被上訴人所發存證信函催告上訴人給付租金及終止租約，於法不合等語資為抗辯，復於原審提起反訴，以伊因九十年七月九日遭更換門鎖，致無法進入該建物繼續經營安親班為由，訴請被上訴人將上開建物，交付上訴人使用，並賠償九十年七月九日起至十月八日止，三個月之營業損失共計九萬元，及自九十年十月九日起，至被上訴人交付上開建物之止，按月賠償三萬元。
二、上訴人於八十八年十二月十六日，向被上訴人承租被上訴人所有坐落台中市○區○○段八○之七五四地號土地上同段二九三○建號（門牌號碼：台中市○區○○街○○○號）建物之地面一樓及地下樓，供被上訴人開設安親班，租期自八十八年十二月十五日至九十一年十二月十四日止，每月租金一萬五千元，嗣經被上訴人於九十年五月二十三日，以存證信函，對上訴人終止上開租賃契約。且自九十年六月份以後，系爭房屋之電費計一萬二千四百七十一元並未繳納之事實，業據其提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、調解不成立證明書、掛號回執、房屋稅繳款書、書函各一紙，存證信函二紙為證，復有台灣電力公司台中區營業處九十一年三月一日函在卷可按，並為上訴人所不爭執，此部分自堪信為真實。
三、經查，被上訴人主張上訴人承租被上訴人上開建物，係供上訴人開設安親班營業使用之事實，業為上訴人所自認，此部分自堪信為真實。按市場攤位之承租人不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束。又依土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定，由於城市地方人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者壟斷居奇，高抬房價及房租，遂於土地法第三章訂定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決，此由第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租「自住」之用，及第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第九十七條所稱「城市地方房屋租金」，其所謂「房屋」，應僅指供住宅用之房屋而言，即營業用之出租房屋不受土地法第九十七條租金額之限制。準此，上訴人承租上開建物，既非供伊自住之用，而係供開設安親班營業使用，則所承租之房屋租金自不受土地法第九十七條規定之限制。上訴人辯稱兩造約定之租金，已超過土地法第九十七條所定租金上限，伊得依土地法第九十七條、第九十九條及第一百○一條之規定，以押租金之利息及八十九年十一月十四日以前溢付之租金，抵充八十九年十一月十五日以後之租金云云，於法無據，尚無足取。
四、上訴人抗辯其於九十年三月十五日曾簽發一萬五千元之支票交由被上訴人提示兌領，又被上訴人已於九十年一月三日向西區調解委員會申請調解，因上訴人拒絕而調解不成立，此足以證明被上訴人非常清楚如何保障自己的權利，其至九十年四月十四日之租金若未受領，豈會至同年五月二十三日始發送存證信函云云。惟查，上訴人於九十年三月十五日所簽發之一萬五千元支票，係因上訴人自八十九年十月份起，即未再依約繳納租金，經上訴人催告乃再交付等情，有該被上訴人提出與其所述相符之秀水郵局七七號存證信函在卷可按，足見上訴人於九十年三月十五日所簽發之一萬五千元支票，應係用以抵充八十九年十一月份之月租。又被上訴人因租賃糾紛案件，曾向台中市西區調解委會申請調解，然九十年一月三日調解期日被告簽到後拒不願調解，復有調解不成立書證明書在卷可按，是以上訴人若自八十九年十月十五日以後仍按期繳納租金，被上訴人當無必要向台中市西區調解委會申請調解，而上訴人亦無理由於簽到後拒不願調解。上訴人復抗辯其八十九年十一月、十二月、九十年一月、二月的租金都匯到黃姚玉（被上訴人之妻）帳戶內，每月租金一萬五千元，分散成一萬、一萬五千元、二萬元匯入，這種分散匯入之方式，並未事先與被上訴人約好，是伊要匯入時，才打電話給對方僱用的小姐，小姐說會和老闆講云云，惟既為被上訴人所否認，上訴人就該租金給付之有利於己之事實，亦未能舉證以實其說。準此，被上訴人主張上訴人僅付租金至八十九年十一月，應屬可採，上訴人空言抗辯，要難採信。
五、被上訴人主張九十年七月九日上訴人另與訴外人陳火榮有債務糾紛，於九十年七月九日下午二時二十分，由本院將系爭房屋內屬上訴人之動產公開拍賣，由拍定人當場將買得動產搬離等情，業據證人藍麗俐於原審，及證人張繼輝於本院訊問時結證屬實，是以斯時系爭房屋仍由被上訴人占用，應可認定。又被上訴人主張該日因上訴人未到拍賣現場，拍賣結束後，仍有未拍賣之物置於屋外走廊，上訴人雖未到場，但曾告知張繼輝伊會將東西搬進屋內等情，亦據證人張繼輝於本院訊問時結證屬實，而法院拍賣點交結束後約已晚上六時許，而當日晚上九時許，被告已僱鎖匠開門，將走廊上的東西搬入屋內等情，亦據證人藍麗俐於原審到庭結證屬實。是以上訴人既已將被上訴人之簡易鎖打開，再將自己物品搬入系爭屋內，並放置迄今，復未依債務本旨，將鑰匙歸還承租人即被上訴人以履行交還房屋之義務，堪認系爭房屋並未交還被上訴人，且仍在上訴人占有中，亦無無法利用上開建物之情事。上訴人抗辯其因九十年七月九日門鎖遭被上訴人更換，致無法繼續利用上開建物，已無給付相當於租金之損害賠償之義務云云，自無可取。至於上訴人聲請訊問證人林金蘭，依其陳述之待證事項，亦僅能證明被上訴人有更換簡易鎖，就上訴人嗣後再繼續占有系爭房屋之事實並無影響，本院認並無傳訊之必要。系爭房屋迄今既仍於上訴人占有中，則被上訴人主張上訴人應自系爭房屋遷讓，並給付自九十年六月份至同年九月份期間之電費計一萬二千四百七十一元，即有理由，上訴人抗辯上訴人自無從進入該房屋取得五、六月電費之繳費單以繳費，況自七月九日起上訴人已無法使用該屋，不應負擔電費云云，自屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約及侵權行為之法律關係，請求上訴人應自被上訴人所有坐落台中市○區○○段八○之七五四地號土地上同段二九三○建號（門牌號碼：台中市○區○○街○○○號）建物之地面一樓及地下樓遷出，並將上開建物交還被上訴人，及應給付十萬六千四百七十一元（電費一萬二千四百七十一元加止租金九萬四千元），及自九十年五月二十四日起，至交還被上訴人上開建物之日止，按日給付原告五百元，均有理由，應予准許。又兩造上開租賃契約既於九十年五月二十三日終止，則上訴人於該租賃契約終止後，仍執已失效之租賃契約，於原審提起反訴據為請求被告將其所有坐落台中市○區○○段八○之七五四地號土地上同段二九三○建號（門牌號碼：台中市○區○○街○○○號）建物之地面一樓及地下樓，交予反訴被上訴人使用，另請求被告給付九萬元，及自九十年十月九日起，至交付上訴人上開建物之日止，按月給付三萬元，均屬無據。原審為被上訴人勝訴之判決，並駁回上訴人之反訴，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十二 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官 王 銘~B法 官 呂麗玉~B法 官 陳宗賢右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十二 日~B法院書記官